LÄNSI-UUDENMAAN KUNTIEN YHTEISEN MAANKÄYTTÖPOLIITTISEN OHJELMAN VALMISTELU Maakäyttöpoliittisen ohjelman lähtökohdat: keinot, esimerkit ja tavoitteet Luonnos 4 30.9.2010 KOMMENTIT: mariitta.vuorenpaa (AT) lohja.fi 1
SISÄLLYS Miksi dynaamista maankäyttöpolitiikkaa ja aktiivista maapolitiikkaa tarvitaan? Maankäyttöpolitiikan keskiössä Yleiskaavoitus ja suunnittelutarvealueet Maapolitiikan välineitä Maanhankinta Kaavojen toteuttamiskeinot Maapoliittisten keinojen käyttö Länsi-Uudenmaan kunnissa Hajarakentamisen erityiskysymys Seudullisia ratkaisuavauksia Haja-asumisen vaikutuksia ja ohjausongelmia Info: Rakentamisen luvat asemakaava-alueen ulkopuolella Asemakaava-alueen ulkopuolelle rakentaminen Länsi-Uudenmaan kunnissa Haja-asumisen ohjaus Länsi-Uudenmaan kunnissa Yhteenveto maankäyttöpoliittisen ohjelman tavoitteiksi (täydennä) Lähteitä ja hyviä esimerkkejä Uudenkaupungin esimerkki Länsi-Uudenmaan yhteisen maankäyttöpoliittisen ohjelman painopisteet ja toteutus 2
Miksi dynaamista maankäyttöpolitiikkaa ja aktiivista maapolitiikkaa tarvitaan? Maankäyttöpolitiikka ja maapolitiikka on tärkeä osa kunnan keskeisiä strategioita Kuntaliitto / Holopainen Kuntasuunnittelu Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus 3
Maakäyttöpolitiikkaa tarvitaan 1. Kuntien kustannustehokkaaseen rakentamiseen 2. Tarkoituksenmukaiseen tonttitarjontaan erityisesti yrityselämälle 3. Kunnallisteknisen rakentamisen rahoittamiseen 4. Maan arvonnousun käyttämiseen kuntalaisten hyväksi Olennaisia kohteita ovat kaupunkien kasvusuunnat, logistiset solmukohdat, uusien tieyhteyksien varret ja uusien asemien ympäristöt Keinovalikoiman käyttö yleistymässä: maanhankinta, etuostooikeuden käyttö, lunastaminen, maankäyttösopimukset Vaatii asiantuntemusta, tietoa taloudellisista hyödyistä, päätöksentekijöiden jumppaamista, neuvottelutaitoja, suunnitelmallisuutta, resursseja 4
Taustalla vahva asenneilmasto Maankäyttöpoliittisten keskustelujen ja tavoitteenasettelujen suurimpia esteitä ovat vallitsevat asenteet: - taas kunta / kaupunki tulee ryöväämään jne.! KUITENKIN Kunnan talous on suoraan sidoksissa harjoitettuun maankäyttöpolitiikkaan ja sen toteuttamiseksi käytettyihin maapoliittisiin keinoihin mm. palvelujen järjestämisen ja niiden tehokkaan käytön kautta. Kuntatalouden lainalaisuudet pitäisi tuoda esille myös poliitikoille maapolitiikan alueella on paljon lyhyen tähtäimen ratkaisuja, joissa kunnat menettävät tuloja tai palvelevat resursseillaan vain yksityisiä toimijoita tai harvoja asukkaita. Infrastruktuurin rakentamisvelka, vajaakäytössä oleva kunnallistekninen investointi sekä yllättävän ylikäytön kustannukset johtuvat huonosta maankäyttöpolitiikasta. Jos kunta saisi kaikki kaavoituksesta aiheutuvat arvonnousutulot itselleen, mitä rahalla tekisi esim. terveydenhuollossa? Kunnan maanomistus on avainasemassa yrityselämän mukaan tarjonta, joustavuus, turvallinen neuvottelukumppani. 5
Esimerkkejä maapoliittisista käytännöistä LAHTI: Lahdessa vain 5 suunnittelutarveratkaisua/v., koska 10 vuoden tarve maata (=yleiskaavan mukainen) pidetään hankittuna kaupungille. Maanhankintaohjelma ja sen budjetti tehdään viisivuotiskaudelle. Yksityisten ~ rakennusliikkeiden maaomaisuuden rakentaminen hoidetaan maankäyttösopimuksin. Nopeutta ja kustannussäästöä: virkamiehille on delegoitu paljon päätöksentekoa, esim. maanhankinta 250 000 asti. Lisäksi rakennusvalvonnan puolelta lautakuntaan menee vain vähän asioita. Avainasemassa päätöksentekijöiden koulutus: Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Miksi maan myynti ei kunnan toiminnallisessa kokonaisuudessa olekaan edullista? TAMPEREEN SEUTU Yhteisessä Maapoliittisessa ohjelmassa sovitaan maapolitiikan seudulliset lähtökohdat ja yleiset periaatteet, joiden pohjalta kunnat tekevät omat ohjelmansa. 6
Maankäyttöpolitiikan keskiössä Maapolitiikan tekeminen ja maapoliittinen ohjelma Maapoliittinen ohjelma on kunnan talouden tärkeimpiä asiakirjoja. Yleiskaavoitus Ilman yleiskaavaa, kunta on kuin laiva ilman kapteenia. Asemakaavoitus Asemakaava on arvopaperi, jonka arvonnousu voi mennä yksityiseen taskuun tai kunnan kassaan. Maapoliittinen ohjelma tekee maapoliittisten keinojen käytöstä suunnitelmallisia julkisia periaatteita joihin maanomistajat ja päätöksentekijät osaavat varautua. Näin luodaan pohja kunnan maanhankinta ja yhdyskuntarakentamiskulttuurille sekä luottamuksen syntymiselle kuntalaisten ja maanomistajien suuntaan. Suunnitelmallinen maapolitiikka parantaa yhdyskuntarakentamisen mahdollisuuksia ja vähentää kunnan investointirasitusta. Kyse on kunnallistalouden olennaisesta elementistä. Rakenneyleiskaavojen merkitys yhdyskuntarakenteen ja sen energiatehokkuuden ohjaamisessa on olennainen: kaupan sijoittuminen, asutuksen leviäminen ja liikennejärjestelmän toimivuus aina lähiliikkumisesta taajamien välisiin yhteyksiin ovat olennaisimmat tekijät. Samat tekijät motivoivat kaupunkiseutujen rakennemallityöhön. Tärkeää on osoittaa varattujen alueiden rakentamisjärjestys kunnallisteknisen verkoston tarkoituksenmukaisen rakentumisen kannalta. Yleiskaava on tärkein väline haja-asumisen ohjauksessa, jopa sen leviämisen ohjauksessa: oikean mitoitus- ja määräystavan löytäminen on kehitystyön alla useissa kunnissa. Tiukkaa maapoliittista linjaa edustaa esim. Karkkila, jossa kunta tekee ensimmäisen asemakaavan vain omistamilleen maille. Näin kunta saa arvonnousun itselleen, rakentamisvauhti on kontrollissa ja estetään kunnallisteknisen velan syntyminen kunnalle. 7
YLEISKAAVOITUS JA SUUNNITTELUTARVEALUEET Yleiskaavoitus sitoo maankäyttöja arvonnousuodotu ksia Suunnittelutarvealueet ja suunnittelutarveratkaisut taajamien lievealueiden ja maaseutualueiden ohjaamisessa MRL 16 Kuntien yleiskaavat olisi tarkistettava vähintään 15 vuoden välein ja useammin, jos kehitys osoittaa yleiskaavavarausten olevan väärillä suunnilla. E18-tie on muuttanut Länsi-Uudenmaan saavutettavuutta niin, että se näkyy jo nyt uusissa osayleiskaavoissa. Asemakaavoitus ei koskaan korvaa kokonaisnäkemyksen luomista kunnan painopistealueista ja niiden rakentamisjärjestyksestä. Yleiskaavan tuottaman arvonnousuodotuksen takia on välineeksi tarjolla yleiskaavaan perustuva lunastaminen (MRL 99 ). Yleiskaavoituksen kustannukset voi osittaa maanomistajien kesken vain rantayleiskaavoissa, jos osalliset saavat rakennusoikeutta. Tuulivoimayleiskaavan HE-luonnoksen 10.5.2010 mukaan tuulivoimarakentaminen voisi perustua suoraan yleiskaavaan. Suunnittelutarvealuemerkinnän tavoitteena on varata alue tulevaisuuden yhdyskuntakehitykselle tai alueelle rakentaminen muuten edellyttää kunnallistekniikkaa tai vapaa-alueiden järjestämistä. Suunnittelutarvealueiden jatkuva ylläpito ei kuitenkaan ole oikea väline taajamien ulkopuolisten alueiden rakentamisen ohjaamiseen. Hajarakentamisen hallinnassa seudulla tulisi olla yhteinen näkemys suunnittelutarveratkaisuissa noudatettavista periaatteista. Suunnittelutarveratkaisut toimivat vain, jos on rohkeutta antaa myös negatiivisia päätöksiä. Maapolitiikan hoito suunnittelutarveratkaisuilla ja poikkeusluvilla on huonon maankäyttöpolitiikan ja epäonnistuneen maapolitiikan tunnusmerkki. Suunnittelutarvealueet määritellään joko oikeusvaikutteisissa yleiskaavoissa tai rakennusjärjestyksessä. Ne ovat voimassa 10 vuotta kerrallaan. Suunnittelutarveratkaisu annetaan uudelle rakennuspaikalle ennen rakennuslupaa, joka kohdistuu rakennettavaan rakennukseen. 8
Länsi-Uudenmaan kaikki keskeiset alueet eivät ole vielä yleiskaavoituksen piirissä. Tuoreet keskustaajaman osayleiskaavat ovat Hangossa, Lohjalla ja Karkkilassa. Karjalohjalla ja Nummi-Pusulassa on keskeisten taajamien osayleiskaavat. Kuntaliitosten myötä uuden kunnan kokonaisuutta tulisi tarkastella rakenneyleiskaava lla. (kaavavarantotark astelu tulee asunto-ohjelmaan) 9
Maapolitiikan välineitä MAANHANKINTA Raakamaan hankinta Kunnan maanomistus ja tonttitarjonta ovat avainasemassa yrityselämän mukaan. Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Suurena haasteena on maanomistajien tasavertainen kohtelu ja yhtenäisten periaatteiden noudattaminen kaikkien neuvottelukumppaneiden kanssa. Tavoitteena on maanhankinta esim. 5 vuotta ennen kaavoitusta. Karkkilassa kunta kaavoittaa I asemakaavan vain omistamalleen maalle. Raakamaan hankintaohjelma on konkreettinen asiakirja: esim. 100 000 asukkaan Lahdessa laaditaan maanhankintaohjelma 5-vuotiskaudelle: n. 50 ha raakamaata / v., hankintabudjetti n. 3 milj. / v. Maapolitiikassa menestyneillä kunnilla on vahva maanhankintapolitiikka Yhdyskuntarakenteen hallinta ja ohjaus helpottuu Asemakaavoitus helpottuu ja nopeutuu Asemakaava-alueiden maan arvonnousu tulee kunnan kassaan 100%:sti ja voidaan käyttää vaikka terveydenhuoltoon. Maankäyttösopimusten arvonnousukorvaus on korvamerkitty alueen kunnallistekniikan rakentamiseen. Asemakaava-alueesta n. ½ tulee joka tapauksessa kunnan omistukseen. Nopea reagointi yritysten sijoittumiskyselyihin tulee mahdolliseksi Rakentamisen rahoitus tulee oikeudenmukaisemmaksi Maanomistajien yhdenvertaisuus toteutuu paremmin Maankäyttösopimusneuvottelut helpottuvat 10
MAANHANKINTAKEINOT Vapaaehtoinen kauppa, paras tilanne Kunta ei ole velvollinen tekemään maankäyttösopimusta, jos maakauppoja ei synny (KHO 2006:84). Kunnalle voidaan tällöin myöntää lunastuslupa. Etuosto-oikeuden käyttäminen Lunastaminen MRL 99 Yleisten alueiden ja tontinosan lunastus on yleensä kunnissa normaalikäytäntöä. Vapaaehtoinen kauppa on luontevin maanhankintakeino, mutta usein mahdoton maanomistajien myyntitarpeen puuttuessa tai odottaessa maan arvonnousua. Vapaaehtoiset kaupat ovat usein osa kuntaan kehittynyttä toimintakulttuuria ja kaupan syntyminen vuosia kestävän työn tulos. Edellyttää pitkäjänteitä luottamus työtä kunnan taholta. Esimerkiksi yksityiselle myydyn omakotitontin hinta voi olla 10* kunnan tarjoamaan raakamaan hintaan verrattuna. Haja-rakentamistonttien myyntihinta nostaa raakamaan hintaodotusta ja voi nostaa hintatason kunnan saavuttamattomiin (erityisesti taajamien lievealueilla, joihin maanhankinnan tulisi kohdistua). Esimerkiksi Seinäjoella kunnan raakamaan hankintaa taajamien kasvusuunnilla vapaaehtoisin kaupoin haittaa maanomistajien 4-5 -kertaiset maanarvo-odotukset > Myyntihalukkuutta voisi lisätä laskelma, jossa osoitetaan, mikä osa odotetusta hinnannoususta kuluu yleiseen hintatason nousuun. Helposti myönnetyt suunnittelutarveratkaisut kohottavat hintatasoa. Keino on sattumanvarainen mutta saattaa maanomistajia neuvotteluyhteyteen kuntien kanssa. Ylihintaista etuostoa tulee varoa, koska se nostaa maan hintaa, jonka jälkeen maan hintataso kohoaa yleisesti, mikä heikentää kunnan maanhankintaresursseja tulevaisuudessa. Lunastamalla saadaan maata juuri sieltä mistä tarvitaan. Menettely hillitsee raakamaan hintakehitystä ja parantaa kunnan asemaa maamarkkinoilla. Käyttö on ollut vähäistä poliittisten rajoitteiden takia. YM suosittelee rakennuspoliittisen ja yleiskaavaan perustuvan lunastamisen tehokkaampaa käyttöä. Myös valmiutta lupien käsittelyyn on lisätty: elinkeinoalueiden tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen on viime aikoina myönnetty erityisesti lupia. 11
KAAVOJEN TOTEUTTAMISKEINOT Lunastaminen MRL 99 Rakentamiskehoitus Korotettu kiinteistövero Kehittämisalue / korvausmenettely Tonttien luovutus rakentajille Ympäristöministriö suosittelee rakennuspoliittisen ja yleiskaavaan perustuvan lunastamisen tehokkaampaa käyttöä. Myös valmiutta lupien käsittelyyn on lisätty: elinkeinoalueiden tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen on viime aikoina myönnetty erityisesti lupia. YM suosittelee rakentamiskehotuksen käyttöä. Tehokkain ja oikeudenmukaisin se on osoitettuna alueille, joihin kohdistuu kysyntäpainetta. Mahdollistaa lunastamisen. Toimii parhaiten korkean kysynnän alueilla, mutta asumiskustannuksiin nähden se on pieni kulu, joka vaikuttaa eniten vähätuloisiin. Voi siis nopeuttaa alueiden homogenisoitumista. Esimerkiksi 50 000 asukkaan Mikkelissä annettiin 3* korotettu kiinteistövero vajaasti rakennetuille tonteille. Tontteja löytyi vain 200, joten keino oli myös kunnalle merkityksetön. Lisäksi se oli kohtuuton entisten maalaiskuntien vähän kysytyille alueille ja vanhoille 2-paikkaisille rintamamiestonteille, joissa asui pienituloisia vanhuksia. Kehittämiskorvausmenettelyyn ei esim. Lahdessa helposti ryhdytä, mutta se on luonut pelisäännöt maankäyttösopimusten sisällölle. Uhkana ammattimaisen rakentajan pääsy keinottelemaan kunnan tonttihinnoittelulla. Tonttien luovutusmenettelyissä kuntakohtaisia niksejä: esim. Seinäjoella ensimmäistä kertaa rakentavat ovat etuasemassa. 12
Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimukset ovat olennainen yhdyskuntarakentamisen keino silloin, kun kunnan kasvuvauhti ylittää kunnan omat taloudelliset voimavarat tai kunnan maanomistus on pieni. Esim. Vantaan kehitys on perustunut maankäyttösopimuksiin. Siuntiossa maankäyttösopimuksin mahdollistetaan voimakkaan kasvun vastaanotto ja kokemukset ovat olleet positiivisia. Maankäyttösopimuksilla huolehditaan siitä, että asemakaavan tai sen muutoksen toteuttamisesta hyödyn saava maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tämä lisää maanomistajien tasapuolista kohtelua. Esim. Lahdessa maankäyttösopimus laaditaan aina mikäli rakennusoikeuden lisäys on yli 500k-m 2 (MKRL91c). Jopa 60% arvonnoususta kunnalle Sopimuksen laadinta ei ole helppoa Kunta saa käyttöönsä 60% kaavan laatimisen tuomasta lisäarvosta kaavan toteuttamisen aiheuttamien yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Maankäyttösopimus sisältää merkittäviä taloudellisia hyötyjä ja tuloja! Sen sisältö on tärkeä yllätysten eliminoinnin ja kustannusten oikean tunnistamisen kannalta. Hyvin laadittu maankäyttösopimus on selvää rahaa tai rakennettua kunnallistekniikkaa. Myös ulkoiset kustannukset mukaan Maankäyttösopimuksiin tulisi lisätä sisäisten kunnallisteknisten kustannusten korvauksen lisäksi myös ulkoiset kunnallistekniset kustannukset. Mitä tiiviimpi alue on, sitä suuremmat ovat ulkoiset investoinnit kapasiteetin nostoon, uusiin rakenteisiin ja perusparannukseen myös kohdealueen ulkopuolella (esim. Vantaa). Varoituksia (Alf Eriksson / Kuntaliitto): Maankäyttösopimusta ei saa allekirjoittaa ennen kuin asemakaava on ollut nähtävillä ja nähtävilläoloaika on päättynyt! Vaikka sopimus ei olisi hallinto-oikeudellisesti sitova ennen asemakaavan hyväksymistä, se voi olla yksityisoikeudellisesti sitova. Vältettävä tilanne on myös se, että AK-hyväksytään, mutta maankäyttösopimusta ei ole. Asemakaavaa ei kuitenkaan voi noin vain perua. Kuntaliiton lakimiehen mukaan yleensä maankäyttösopimukset eivät mene aivan lain mukaan, mutta se ei tule esille, koska maanomistajan intressissä ei ole valittaa niistä. Valitus voisi olla hallintomenettelylakiin perustuva tai kilpailuttajättämisestä voisi toinen rakentaja valittaa markkinatuomioistuimeen. 13
14
15
Hajarakentamisen erityiskysymys Mitä haja-asumisella tarkoitetaan? Yhdyskuntarakennetta hajauttavalla rakentamisella voidaan tarkoittaa joko keskustaajamasta tai palveluverkosta etäälle sijoitettavia, epäitsenäisiä satelliitteja tai yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle. Tässä maapoliittisessa ohjelmassa hajaasumisella tarkoitetaan juuri yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä taajamien ja kylien ulkopuolelle. 16
HAJA-ASUMINEN SEUDULLISENA KYSYMYKSENÄ - RATKAISUAVAUKSIA Haja-rakentamisen ohjaamisessa on epäonnistuttu koko Suomessa: kasvukeskusten kehyskunnissa yli 30% rakentamisesta kohdistuu asemaakaava-alueen ulkopuolelle. Länsi-Uudellamaalla 30% asukkaista asuu asemakaavaalueen ulkopuolella, PKS:n kehyskuntien keskiarvo on 25%. Haja-asutusalueen koulukyytien järjestämisvelvollisuus (5km päästä kotoa) on huomattava kassavirta taajamassa asuvilta haja-asukkaille: Vihdissä yli 1000 /lapsi/vuosi, 20 000 asukkaan Mäntsälässä 1 milj. /v., 40 000 asukkaan Nurmijärvellä 2 milj. /v. Em. kunnissa asukkaista n. 25% haja-asutusalueella, LU-alueella n. 30%. Meneekö Länsi-Uudellamaalla koulukyyteihin yli 4 milj. /v.? VALTAKUNNALLISET ALUEIDENKÄYTTÖ- TAVOITTEET ON TUOTAVA PAREMPAAN TIETOISUUTEEN LUPIA MYÖNNETTÄESSÄ VATtien mukaan yhdyskuntarakennetta tulee eheyttää niin, että asukkaiden liikkumistarve voi vähentyä. Erityisesti maaseudun asutusta on suunnattava tukemaan maaseudun taajamia, kyläverkostoa sekä infrastruktuuria (s.11). Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan (VAT) myös tulvavaara-alueet tulee ottaa huomioon haja-asumisen lupia käsiteltäessä. MAAKUNTAKAAVAN UUDISTUSTYÖSSÄ 2010 ETSITÄÄN UUDENLAISIA MÄÄRÄYKSIÄ Uudenmaan vahvistetussa (2006) maakuntakaavassa valkoinen alue mahdollistaa haja-asumisen, koska rakennusluvat yksittäisinä ratkaisuina eivät ole seudullisesti merkittäviä. Tämä on johtanut siihen, että luottamusmiesten on ollut helppo päättää yhdestä rakennusluvasta, koska yhdyskuntakehityksen haittaamista on yksittäistapauksessa ollut vaikea osoittaa. Nyt maakuntakaavan uudistustyössä on kysytty, mitä mieltä oltaisiin seuraavasta periaatteesta? Jos kunta ei yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa osoita valkoisille alueille muuta käyttötarkoitusta, niitä kehitetään ensisijassa vain MM-alueina. HAJA-ASUMISEN LEVIÄMISEN ESTÄMISEKSI ON HAVAHDUTTU MYÖS MINISTERIÖN TASOLLA: Ympäristöministeriölle on ehdotettu KEHITTÄMISALUEMENETTELYÄ taajamien lievealueiden kehittämiseen: kehittämismaksut, väljemmät kriteerit, kehittämisaluekorvaus. Lisäksi Valtiontalouden tarkastusvirasto (VATT 2010) on kehottanut pohtimaan Suomessa varsin laajan perusrakentamisoikeuden rajoittamista. 17
YKR -paikkatietoanalyysi osoittaa kuinka 1-2 talon asuinrakentaminen on 80-luvun jälkeen levinnyt (keltaiset 6ha ruudut) sivuteiden varsilla, rannoilla ja taajamien ympärillä. 18
HAJA-ASUMISEN VAIKUTUKSIA JA OHJAUSONGELMIA Uudet tieyhteydet aiheuttavat aina haja-asumistonttien kysynnän kasvua sen vaikutusalueella. Hajarakentaminen varaa taajamien lähialueet vastaiselta kehittämiseltä ja voi vaikeuttaa asukkaiden toimesta taajaasumisen osoittamista tai muuta käyttöä esim. yleistä virkistäytymistä alueella tulevaisuudessa. Lakisääteisten palvelujen järjestäminen haja-asutusalueen asukkaille (koulukyydit, terveydenhoitokuljetukset, vanhustenhuolto) on iso kustannus kunnan taloudessa: ongelma on, että selkeät laskelmat puuttuvat, ja rakennusluvan myöntämisperiaatteissa nämä kustannukset eivät näy. Kantatilaperiaate rakennuspaikkojen mitoituslähtökohtana yleiskaavoissa johtaa hajaasumisen leviämiseen. Lisäksi näin luodaan maankäyttökulttuuria pitkälle tulevaisuuteen, koska osoitettujen rakennuspaikkojen poistaminen yleiskaavaa päivitettäessä on lähes mahdotonta. Kanta- / emätilaperiaate (v. 1958 tilanne) ei enää nykyisin takaa maanomistajien tasapuolista kohtelua. Esimerkiksi Kuopiossa on kehitetty vyöhykemitoitukseen perustuvaa mallia. YM:n v. 2008 teettämän Hajarakentamisen kuntataloudellisten kustannusten esiselvityksen yhteenveto löytyy MALe - nettisivulta. Olennaisin kustannusvaikutus syntyy palvelujen järjestämisestä, muualla rakennetun yhdyskuntatekniikan vajaakäytöstä sekä mahdollisesta yhdyskuntien kasvusuuntien tukkeutumisesta. Alueilla, joissa haja-asutustontti ei aiheuta suoraa haittaa tulevalle kaavoitukselle, se kuitenkin NOSTAA MAAN HINTATASOA Esimerkki Seinäjoelta: kaupungin raakamaan ostohinta n. 2 /m2, haja-asutustontti n. 8-10 /m2: 6 /m2 ostohinta on liikaa kaupungille Haja-asumisen rajoittamiseen eivät juuri mitkään maapoliittiset eivätkä kaavalliset keinot toimi. Erilaisia ratkaisuja on ehdotettu: Kunnat voisivat esimerkiksi hankkia maata kyläkeskuksista ja tarjota itse tontteja sieltä. Toisessa ehdotuksessa kunnat vaihtaisivat haja-asutustontin taajamarakentamisoikeuteen. Molemmissa on omat heikkoutensa. Esimerkiksi sijoittuminen kyliin voi olla yhtä epätaloudellista kuin haja-asuminenkin. Haja-asumisen suosioon ja leviämiseen on olemassa ymmärrettäviä syitä. Tietynlaiset ihmiset hakevat hyvällä hinta/laatusuhteella asumiseensa laatua: rauhaa, maalaisympäristöä, omaa pihaa ja neliöitä. Liikenneverkon korkea laatutaso ja pitkien työmatkojen verovähennysoikeus ovat laajentaneet haja-asumisvyöhykettä jatkuvasti PKS:n ympärillä aina 80-km saakka. Kehitys on kuitenkin johtamassa kuntien palvelutuotantokuluissa sellaiseen kasvuun, että halutun veronmaksajan palveluja ei kohta pystytä kustantamaan. Tutustu Länsi-Uudenmaan vetovoimiin Maaseutuasumisen vetovoimatekijät ja laatu tutkimuksessa MALe:n sivulla. Vetovoima on kova - kuinka se voitaisiin ohjata positiivisesti taajamiin? - Mitä pitäisi olla tarjolla? Olennaisin haaste haja-asumiseen vastaamisessa on entistä parempien taajama-alueiden tarjoaminen ja markkinointi. Myös keskustojen viihtyisyydellä ja palvelujen monipuolisuudella on keskeinen merkitys. Länsi-Uudenmaan kuntien yhteinen TONTTIPÖRSSI on tärkeä haja-asumistonttikysynnän suuntaamisessa kaavoitetuille alueille. Tulevaisuudessa siihen tulee liittää mahdollisuus myös yksityisten, kaava-alueella sijaitsevien tonttien tarjonnan esittelyyn. 19
ESIMERKKI VYÖHYKEMITOITUKSEN KÄYTÖSTÄ RAKENNUSPAIKKOJEN JAOSSA Kuopiossa maaseutualueiden rakentamisen ohjausta on tutkittu perusteellisesti: on päädytty taajamarakennetta ja kyliä tukeviin vyöhykkeisiin. Lähestymistä on pidetty kantatilamitoitusta parempana. lähde: Romppanen 10.5.2010 Kuopio 20
YHTEENVETO HAJA-ASUMISEN KERRANNAISVAIKUTUKSISTA JA SITÄ EDISTÄVISTÄ TEKIJÖISTÄ 21
INFO: RAKENTAMISEN LUVAT ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA Rakennuslupa MRL 125, MRL 136 Rakennuslupa riittää, jos rakentamiseen ei tarvita poikkeuslupaa tai poikkeamispäätöstä. Poikkeuslupa ja poikkeamispäätös Poikkeamista ei ole pakko myöntää, vaikka luvan myöntämisen edellytykset olisivatkin olemassa. Suunnittelutarveratkaisu MRL 137 Suunnittelutarveratkaisun tekeminen on oikeusharkintaa, lupaedellytykset ovat kuitenkin joustavat ja antavat kunnalle huomattavan ohjausmahdollisuuden. Rakennusluvalla ei voida ohjata hajarakentamispaikkojen sijoittumista, vaan ainoastaan rakennuksen sijoittumista rakennuspaikalla. Luvan myöntäminen perustuu oikeusharkintaan ja se on myönnettävä edellytysten täyttyessä. Edellytyksiä ovat tällöin mm. rakennuspaikan kelvollisuus, vähimmäiskoko 2000m 2, tieyhteydet, häiritsemättömyys ja etäisyydet muuhun rakentamiseen eli, että rakennuspaikka ei synnytä taajaa asutusta. Haja-asutusalueella poikkeaminen tarkoittaa rakennusluvan myöntämistä erityisistä syistä esimerkiksi rakennusjärjestyksen, rakennuskiellon tai oikeusvaikutteisen yleiskaavan vastaisesti. Erityisiä syitä voivat olla kaavan vanhentuneisuus, alueen olosuhteiden muutokset, poikkeamisen vähäinen vaikutus tai hankkeen laatu. Lain sallima tarkoituksenmukaisuusharkinta tarkoittaa, että lupaa ei tarvitse myöntää, vaikka erityiset syyt täyttyisivätkin. Poikkeamista ei voida myöntää rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Laissa määritellään myös tapaukset, joissa toimivalta siirtyy alueelliselle ympäristökeskukselle. Säännöksen tarkoituksena on estää suunnittelemattomasta maankäytöstä aiheutuva taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti ja ympäristöllisesti haitallinen kehitys ja turvata alueen kaavoitusvaihtoehdot tulevaisuudessa. Myönteisen suunnittelutarveratkaisun edellytykset ovat: Se ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä, sopii ympäristöön eikä vaikeuta sen arvojen säilymistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Suunnittelutarveratkaisu on oikeusharkintaa, eli lupa on myönnettävä, jos edellytykset täyttyvät. Jos edellytyksiä ei ole, lupaa ei voida myöntää, mutta edellytysten vastaisuus yksittäisessä tapauksessa on laadullista harkintaa. Yksittäisen luvan merkitystä haitallisen yhdyskuntakehityksen aiheuttajana on vaikea osoittaa. 22
OMAKOTITALOJEN (85%) JA KESÄASUNTOJEN (15%) POIKKEUSRAKENTAMINEN ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA LÄNSI-UUDELLAMAALLA 2000-2010 Uudenmaan Ely-keskus 2010 VUOSI Suunnittelutarveratkaisut Poikkeamisluvat Omakotitalot ja kesäm. Yht. Hanko Raasepori Poikkeamisluvat ja slutarveratk. 135 402 % väkiluvusta 1,4 1,4 2010 58 80 Inkoo 197 3,5 2009 2008 2007 2006 2000-2005 77 54 88 70 379 103 104 163 151 616 Siuntio Lohja Karjalohja Nummi-Pusula Karkkila 121 802 29 149 110 2,0 2,1 1,9 2,5 1,2 YHT: 1943 kpl 726 1217 23
24
25
HAJARAKENTAMISEN OHJAUSKEINOJEN KÄYTTÖ LÄNSI-UUDENMAAN KUNNISSA - kunnilla täydentäminen ja päivittäminen käynnissä! 26
27
28
Yhteenveto maankäyttöpoliittisen ohjelman tavoitteiksi: (täydennä) Päätavoitteet: Taloudellinen yhdyskuntakehitys Energiatehokas yhdyskuntarakenne Nopea reagointi asukkaiden ja yritysten sijoittumishalukkuuteen Kunnallisteknisen kapasiteetin tehokas hyödyntäminen Ohjaustavoitteet: Haja-asumisen ohjaaminen Asemakaavojen ajantasaisuus ja tonttitarjonnan riittävyys Ajantasaiset, oikeusvaikutteiset yleiskaavat koko alueelle 29
Lähteitä ja hyviä esimerkkejä OHJEET JA TAVOITTEET Kunnan maapoliittinen ohjelma valmistelijan käsikirja, Uudenmaan liitto 2007 Asemakaava-alueen ulkopuolinen rakentaminen, suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset, Kuntaliitto 2009 Asumisen hajautuminen Uudenmaan ja Itä-Uudenmaan alueella, luonnos UL 12.8.10 Maapolitiikka, ilmastonmuutos ja muuta ajankohtaista YM:n näkökulmasta, esitelmä 8.6.10 / lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta Kuntien Maankäyttöpolitiikka ja maankäyttösopimukset, Kuntaliitto / Matti Holopainen, Alf Henriksson HYVIÄ ESIMERKKEJÄ JA KOKEMUKSIA Kuopion kaupunki, Hajarakentamisen ohjaaminen mitoitusvyöhykkeillä / Romppanen Seinäjoen kaupunki, Maapoliittinen ohjelma / Taru-Maaria Herttua-Suokko Lahti, Lahden Asunto- ja maapoliittinen ohjelma pitkäjänteisen maapolitiikan kulmakivenä / Juha Helminen Tampereen seutu. Nurmijärvi / Kuuma-kunnat, Hajarakentamiskysely ja seminaari / Merja Vikman-Kanerva MAL koordinaattori: mariitta.vuorenpaa (at) lohja.fi PL 71 08101 LOHJA 30
LOPUKSI TERVEISIÄ UUDESTAKAUPUNGISTA JOSSA Kaupungin maanomistus ja virkamiesten hyvä yhteishenki luo pohjan yritysten sijoittumiselle 14 000 asukkaan Uudessakaupungissa kaupungin maat (aikoinaan kuninkaan lahjoittamat) ovat olleet avain asemassa suurten elinkeinohankkeiden sijoittumisessa Yritykset investoivat 80 milj. v. 2009 Uuteenkaupunkiin Nopea reagointi kysyvälle yritykselle: paikka löytyy vaikka kahdessa tunnissa - yritys ei koskaan kysy toista kertaa! Yritysasiakkaat menevät aina rakennuslupien käsittelyssä muiden edelle, ei siis jonoon. KJ:n ja kaupunginarkkitehdin hyvä yhteistyö - yritysten tarvitsemat kaavat menevät myös suunnittelussa kaiken edelle. Tavoitteena on sijoittaa samantyyppisiä yrittäjiä samoille alueille. Kuninkaan lahjoittamat maat muodostavat hyvän pohjan kaupunkirakentamiselle, mutta nyt ne ovat loppumassa. Erityisasiantuntijoiden käyttö ympäristö ym. lupahakemuksissa nopeuttaa käsittelyä. Tämä on erityisen tärkeää haettaessa YVA-lain mukaisia sijoituspaikkoja yrityksille kansainvälisessä kilpailutilanteessa. Virkamiesten, poliitikkojen ja yritysten yhteistyölle kehittynyt sujuva toimintakulttuuri (kriisi opettaa?): Nopeus tieto tarjottavasta sitoutuminen. Kansainvälisiin projekteihin puree HYVIN ENNAKOITAVA JA LUOTETTAVA PÄÄTÖKSENTEKOJÄRJESTELMÄ JA HALLINTO. 31
Länsi-Uudenmaan yhteisen maankäyttöpoliittisen ohjelman painopisteet ja toteutus Työseminaarin 22.9.2010 anti 32
Maankäyttöpolitiikka ja maapolitiikka on tärkeä osa kunnan keskeisiä strategioita Kuntaliitto / Holopainen Työseminaarissa sovittiin, että laajennetaan MALetyössä tehtävän maapoliittisen ohjelman määrittelyä yhteiseksi Maankäyttöpoliittiseksi ohjelmaksi Asuntopolitiikka Kuntasuunnittelu Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus 33
MALe -YHTEISTYÖN TAVOITE MAANKÄYTTÖPOLITIIKAN NÄKÖKULMASTA Länsi-Uudenmaan Maankäyttöpoliittisen ohjelman tavoitteena on päättää yhteiset maankäyttöpoliittiset ja maapoliittiset periaatteet MIKSI? Yhdessä toteutettavat maankäyttöpoliittiset periaatteet ja kriteerit parantavat kuntien kykyä ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä, ja yhdessä sovitut maapoliittiset keinot helpottavat niiden käyttöä. PÄÄTAVOITTEET YLEISKAAVOJEN TOTEUTTAMISEKSI TOIMIVA MAAPOLITIIKKA TARVITTAVAT KEINOT AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA JA RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT. YRITYSALUEIDEN JA TONTTIEN TOTEUTUMISEN TEHOSTAMINEN HAJA-RAKENTAMISEN HALLITTU OHJAAMINEN Jäikö jotain puuttumaan? Lisää ja palauta MAL-koordinaattorille. ELINKEINO- JA MAAPOLIITTISEN LUNASTUKSEN LISÄÄMINEN AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA JA RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT AJANTASAISET YLEISKAAVAT LIEVEALUEIDEN TUNNISTAMINEN, JA YHTEISET KRITEERIT SUUNNITTELUTARVERATKAISUILLE JA MAASEUTUALUEEN RAKENNUSPAIKKOJEN MITOITUKSELLE 34
MAANKÄYTTÖPOLIITTISTEN TAVOITTEIDEN JA KEINOJEN KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS 1 TAVOITTEET MIKSI? KEINO Yleiskaavojen toteutumisen parantaminen. Asemakaavoitus kunnan omistamalle maalle. Maan arvonnousu ja alueen rakentumisen säätely kunnalle. Yhdyskuntarakenteen rakentumisen tietoinen ohjaus tulee mahdolliseksi. Kunnallistekninen verkosto saadaan hyödynnettyä tehokkaasti ja uusi rakennettua tarkoituksenmukaisesti. Kun maan orvonnousu tule kokonaisuudessaan kunnalle omalle maalle rakennettaessa, se voidaan käyttää vapaammin kunnan kehittämiseen, ei vain kunnallistekniikan rakentamiseen. Kunta voi itse säädellä tonttien luovutushintaa, mikä hillitsee hintatason kohoamista yleisestikin ja lisää alueen houkuttelevuutta = toteutumista. Järjestykseen perustuvasta, harkitusta rakentamisesta syntyy säästöä. Yleiskaavan kasvualueille omat maanhankintasuunnitelmat. Kasvualueet priorisoidaan. SISÄLTÖ Lohjalla taajamaosayleiskaavaluonnoksen pohjalta tehdään kasvualueiden osalta priorisointijärjestys sekä kullekin alueelle oma maanhankintasuunnitelma. Tämä malli toiminee myös yleisellä tasolla. TEKIJÄT RAHOITUS Lohjan kaupunki: kaupunkisuunnittelujohtajan, geodeetin, katupäällikön, kaavoitusjohtajan ja yleiskaavoittajan muodostama ryhmä. Yleisesti kuntien maanhankinnasta, kunnallistekniikan rakentamisesta ja maankäytönsuunnittelusta vastaavat virkamiehet. Maanhankintasuunnitelmaan perustuva kaupungin maanhankintabudjetti ja erityistapauksissa valtuusto. 35
MAANKÄYTTÖPOLIITTISTEN TAVOITTEIDEN JA KEINOJEN KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS 2 TAVOITTEET MIKSI? Suunnittelutarveratkaisujen myöntämiselle yhteiset periaatteet Olennaista, että kaikki kunnat hyväksyvät periaatteet. Suunnittelutarveratkaisut työllistävät kunnissa huomattavasti, jolloin resursseja on pois muusta työskentelystä. Suunnittelutarveratkaisut vesittävät muiden maapoliittisten keinojen käytön sekä omassa kunnassa, että kuntarajojen yli. Jos on yhteiset periaatteet myöntämiselle, ratkaisut eivät henkilöidy. Maanomistajien ja kuntalaisten tasapuolinen kohtelu ei nykyisin toteudu. KEINO Yhteinen suunnittelutarveratkaisujen myöntämisen kriteeristö ja käytäntö koko Länsi-Uudellemaalle. SISÄLTÖ Sanalliset pääperiaatteet. Pisteytysjärjestelmä paikalle: pisteytys palvelujen etäisyyden suhteen. TEKIJÄT Kootaan työryhmä työstämään periaatteet. MAL-koordinaattori kutsuu koolle lokakuussa. RAHOITUS Virkamiestyön puitteissa. 36
MAANKÄYTTÖPOLIITTISTEN TAVOITTEIDEN JA KEINOJEN KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS 3 TAVOITTEET MIKSI? KEINO SISÄLTÖ TEKIJÄT Asemakaavojen toteutumisen lisääminen Aktiivinen maanhankinnan ja maanhankintakeinojen käyttö Yhteinen hintapolitiikka Asemakaavojen toteuttaminen on kunnan käsissä. Mitä enemmän kunta hankkii maata sitä kohtuullisempana maan hinta pysyy kaikille. Yhteinen hintapolitiikka hillitsee hintaodotuksia. Maanomistajien hintaodotukset tai haluttomuus eivät tuota kustannuksia olennaisten alueiden jäädessä toteutumatta. Vapaaehtoiset kaupat Etuosto-oikeus ja lunastaminen Aktiivinen yhteydenpito maanomistajiin ja maanomistajilta tulevien tarjousten hyödyntäminen Länsi-Uudenmaan yhteinen hintapolitiikka Kuntien välille hintakuria hintapolitiikan tulisi olla sama koko alueella. Kunnan koko organisaatío on tietoinen maaomaisuudesta, sen hankintatavoitteista ja hyödyntämisen tärkeydestä kunnan talouden kannalta. Perustetaan Länsi-Uudenmaan geodeettien (tai muiden maanhankinnasta vastaavien) vakituinen kokemusten vaihto, hintatilanteen seuranta ja tavoitteiden asettamisfoorumi (kokoontuu esim. joka toinen kuukausi). Geodeetit tai vastaavat viranhaltijat. Foorumin koollekutsujana kaupungingeodeetti Ari Piirainen. RAHOITUS Normaalia virkatyötä. 37
MAANKÄYTTÖPOLIITTISTEN TAVOITTEIDEN JA KEINOJEN KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS 4 TAVOITTEET MIKSI? KEINO Elinkeinoalueiden toteutumisen edistäminen Elinkeinopoliittisen lunastuksen käyttö Elinkeinoalueiden maanomistus on pirstaleista, jonka seurauksen esim. Lohjalla on toteutunut paljon pieniä työpaikka-alueita. Niiden kehittyminen on maanomistuksen takia jäissä. Uusissa kohteissa isoja alueita (yli 10ha) tarvitaan kerrallaan toteutukseen. Monen yrityksen toiminta ei voi laajentua tai tarvittavia alihankintayrityksiä ei voi siirtyä samalle alueelle, koska tonttimaata ei ole tarjolla, vaikka kaavassa on varantoa. Yritysten synergiaympäristöt eivät pääse kehittymään. Ostotilanteissa maanomistajat voivat haluta odottaa jopa 10 vuotta mutta yrittäjät ei odota! Elinkeinopoliittisen lunastuksen lisääminen (ilmakuvat hakemuksissa edistävät asiaa). Kartta yritysalueista ja kunnan maaomistuksesta. Maanhankinnan tavoitteet näille alueille. SISÄLTÖ TEKIJÄT Tarvitaan poliittinen tahtotila elinkeinopoliittisen lunastuksen käyttöön. Sen synnyttämiseksi tarvitaan selvät esimerkit yritysten tarpeista ja menemisestä toiseen kuntaan. (Esim. Uudessakaupungissa poliitikot sisäistäneet että kaupunkia ei ole ilman kannattavia yrityksiä.) Tietoisuus yritysalueiden maanomistukseen ja kaavalliseen valmiuteen liittyvästä toteutettavuudesta: kartat. Yhteinen seminaari virkamiehille ja poliitikoille: mm. Ympäristöministeriöstä lainsäädäntöneuvos Hurmerinta kertomaan maapoliittisen ja kaavaan perustuvan lunastuksen käytöstä ja kokemuksista. Kuntien elinkeinopolitiikan toteuttajat (Lykes) ja maapolitiikan toteuttajat. Maanomistus-, kaavatilanne ja yritystilannekartat: kuntien paikkatieto-osaajat tai konsultti. RAHOITUS Normaalia virkatyötä. Lykes, KOKO, TEM 38
KAIKKI SUOSITELTAVAT KEINOT TÄRKEYSJÄRJESTYKSESSÄ 1 AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA JA RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT 2 AJANTASAISET YLEISKAAVAT 3 ELINKEINO- JA MAAPOLIITTISEN LUNASTUKSEN LISÄÄMINEN 4 YHTEINEN RAKENNEMALLI 5 TAAJAMIEN LIEVEALUEIDEN KEHITTYMSELLE PELINSÄÄNNÖT ja SUUNNITTELUTARVERATKAISUILLE YHTEISET KRITEERIT 6 KAAVAVARANNON SEURANTA + TONTTIVARANNON SEURANTA 7 VIRKAMIESTEN JA PÄÄTÖKSENTEKIJÖIDEN KOULUTUS 8 ASEMAKAAVOJEN TOTEUTTAMISEN LISÄÄMINEN LAIN TARJOAMIN KEINOIN 9 MAANKÄYTTÖSOPIMUSTEN VALMISTELUUN LISÄÄ TIETOA JA KOKEMUSTA SISÄLTÖ Tarvittava henkilöstö ja asiantuntemus. Maanhankintabudjetit, viisivuotissuunnitelmat, hankintaperiaatteet Maanomistustilannetta esittävät kartat poliitikkojen tietoisuuteen Keinoja ja esimerkkejä ristiriitatilanteiden ratkaisemiseen. (Seinäjoen maanyhteishankintaesimerkki, Lohjan toteuttamisstrategia) Kaikki kunnat, koko kunta, oikeusvaikutteisuus, toteutusjärjestys Yleiskaavojen maapolitiikka: esim. Karkkila Maaseutualueiden rakentamisen ohjaus Tietoisuus hyödyistä ja käytännöistä (YM:n Hurmerinta kertomaan kokemuksista), kohteet Aktiiviset yritysvyöhykkeet, tonttivaranto ja kuntien maanomistustilanne, Lievealueiden tunnistaminen ja osoittaminen. Kaupan verkko ja mitoitus, tulvavaara-alueet. Alueiden tunnistaminen = asemakaava-alueiden viereiset, usein poikkeusluvin kehittyvät alueet. Selkeä määrittely ja pelinsäännöt lupien ja slutarveratkaisujen myöntämiseen: esim. vyöhykkeet, koko, kunnallistekniikka, etäisyys tiestöstä ja palveluista jne. Kartta, jossa myös tonttitarjonta ja rakennetut tontit tulevat näkyviin vuosittain + Excel-laskentataulukko, yhteys Tonttipörssiin Hyvät esimerkit Rakentamisvaihtoehtojen taloudelliset vaikutukset (yhteinen tutkimus LU:lla / TEKES / SITRA / YM) Rakennuskehotuksen ja korotetun kiinteistöveron tehokas käyttö Hyvin laaditut maankäyttösopimukset Yhdessä kustannettu lakimies, kokemustenvaihtofoorumi 39