OULAISTEN KAUPUNKI ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKIEN 15. KIVISENKANKAAN KAUPUNGINOSAN KORTTELIA 1. 2.12.2016 Vireilletulopäivämäärä: 16.10.2015 Kaupunginhallituksen hyväksymispäivämäärä: X.X.2015 Kaupunginvaltuuston hyväksymispäivämäärä: X.X.2015 Kaavan laatija: Oulaisten kaupungin tekninen keskus, Revonkatu 1, 86300 Oulainen 1
Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 3 1.1 Kaava-alueen sijainti 3 1.2 Kaavan tarkoitus 3 1.3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 3 2. TIIVISTELMÄ 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 4 2.2 Asemakaava 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 5 3. LÄHTÖKOHDAT 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 5 3.1.2 Maanomistus 8 3.2 Suunnittelutilanne 8 3.2.1 Maakuntakaava 8 3.2.2 Yleiskaava 10 3.2.3 Asemakaava 10 3.2.4 Rakennusjärjestys 11 3.2.5 Tonttijako ja kiinteistörekisteri 11 3.2.6 Pohjakartta 11 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 13 4.3.1 Osalliset 13 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 13 4.3.3 Viranomaisyhteistyö 13 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 14 5.1 Kaavan rakenne 14 5.1.1 Mitoitus 14 5.1.2 Palvelut 14 5.2 Aluevaraukset 14 5.2.1 Korttelialueet 14 5.2.2 Muut alueet 15 5.3 Kaavan vaikutukset 15 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 15 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 15 5.3.3 Yritysvaikutukset 15 5.3.4 Liikenteelliset vaikutukset 15 5.3.5 Vaikutukset kaupan kokonaistilaan 16 5.3.4 Hulevesiohjelma 16 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 16 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus 16 2
1 Perus- ja tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 15. Kivisenkankaan kaupunginosan korttelia 1. Asemakaavan muutoksella muodostuu 15. (Kivisenkangas) kaupunginosan kortteli 1. 1.1 Kaava-alueen sijainti Kaavamuutosalue sijaitsee Oulaisten kaupungissa Kivikankaantien varressa rajoittuen pohjoisessa Haapavedentiehen ja etelässä sekä lännessä asemakaavan mukaiseen puistoalueeseen. Kaavamuutosalueen sijainti 1.2 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muuttaminen on tullut vireille Oulaisten kaupungin aloitteesta. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on päivittää asemakaava vastaamaan nykyistä maankäyttö- ja rakennuslakia ja mahdollistaa kortteliin rakennettavaksi paljon tilaa vaativia vähittäiskaupan suuryksikkö. Korttelin rakennusoikeus ei asemakaavan muutoksella muutu. 1.3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Asemakaavan seurantalomake 3
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on tullut vireille Oulaisten kaupungin tehtyä asemakaavan muutoksesta kaavoituspäätöksen 15.10.2015 Tekninen lautakunta hyväksyi 15.10.2015 105 kaavamuutosta koskevan osallistumisja arviointisuunnitelman sekä kaavamuutosluonnoksen ja päätti asettaa ne maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukaisesti nähtäville laatimisvaiheen kuulemista varten. Nähtävilläoloaikana pyydetään tarvittavat ennakkolausunnot. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta sekä kaavamuutoksen vireilletulosta on ilmoitettu 22.10.2015. Kaavamuutosluonnos on ollut laatimisvaiheen kuulemista varten nähtävillä maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukaisesti 22.10 5.11.2015 välisen ajan. Laatimisvaiheen aikana pyydettiin ennakkolausunto Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta, Jokilaaksojen pelastuslaitokselta, Ympäristöpalvelut Helmeltä, Elisa Oyj:tä, TeliaSoneralta, Vesiosuuskunnalta, Elenialta ja valvontalautakunnalta. Kuulemisen aikana ei tullut yhtään mielipidettä tai muistutusta asianosaisilta. Lausunnonantajilla ei ollut huomautettavaa kaavamuutosehdotuksesta. Koska laatimisvaiheen kuulemisen aikana tämä kaavamuutosluonnos oli yhtenä kaavamuutosluonnoksena Oulaksen kaupunginosan asemakaavamuutoksen kanssa, on ELY-keskus lausunnossaan ehdottanut kaavaalueiden eriyttämistä omiksi kaava-alueikseen sekä katsonut, että kaavamuutoksesta on järjestettävä viranomaisneuvottelu. ELY-keskuksen esittämät asiat on otettu huomioon. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on täydennetty 16.3.2016 Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen edellyttämällä tavalla siten, että alkuperäinen kaavaluonnos on jaettu kahdeksi erilliseksi kaavaksi. Kaavan laatijana on toiminut mittauspäällikkö Jarkko Vilppola 30.6.2016 saakka ja 1.7.2016 lähtien tekninen johtaja Markku Ketonen. 2.2 Asemakaava 4
Asemakaavan muutoksella yhdestä liike- ja toimistorakennusten korttelista (K-2) muodostetaan yksi liikerakennusten kortteli (KM-4), jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan vähittäiskaupan suuryksikön. Tontille on mahdollista sijoittaa toimistorakennuksia, mutta ei päivittäistavaramyymälää. Kerrosluku tontilla on II ja tehokkuusluku e=0,5 kokonaisrakennusoikeuden ollessa yhteensä 9597 k-m². Asemakaavan muutoksella ei korttelin pinta-ala kasva ja täten myös rakennusoikeuden määrä pysyy samana ollen 9597 k-m². 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Korttelin toteuttamisesta ei ole olemassa tarkempia suunnitelmia tai aikatauluja. Tontti on vapaasti ostettavissa Oulaisten kaupungilta. Tarvittavista johtojen ja kaapeleiden siirtokustannuksista vastaa siirron tarvitsija Elenia Verkko Oy:n antaman lausunnon mukaisesti. Mahdollisesti siirrettäviä johtoja sijaitsee korttelin 1 pohjoisosassa, joka on kaavamuutoksen mukaisesti varattu sähköjohtoa varten. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Asemakaavan muutosalueella sijaitsee Oulaisten kaupungin omistama voimassa olevan asemakaavan mukainen liike- ja toimistorakennusten tontti (K-2). Asemakaavan muutosalue rajoittuu pohjoisessa Haapavedentien maantiealueeseen, etelässä ja lännessä puistoalueeseen sekä idässä Kivikankaantien katualueeseen. Suunnittelualue on rakentamatonta melko tasaista seka- ja mäntymetsäaluetta. Kivisenkankaan alueella sijaitsee useita rakennettuja teollisuus- ja toimistokiinteistöjä. Alueella on myös paljon tyhjiä teollisuus- ja toimistorakennusten tontteja. Asemakaava muutosalueen välittömässä läheisyydessä Kivikankaantien itäpuolella sijaitsee neljä tyhjää toimitilarakennusten tonttia (KTY-2), joille on mahdollista sijoittaa toimistorakennuksia, ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuusrakennuksia sekä niiden toimintaan liittyviä myymälärakennuksia, ei kuitenkaan päivittäistavara- 5
myymälää. Alueen pääkokoojakatu, Kivikankaantie on rakennettu kokonaan. Kivisenkankaan alueella ei sijaitse julkisia palveluita. Oulaisten kaupungin ydinkeskusta sijaitsee suunnittelualueesta reilun kilometrin päässä luoteessa. Alue on kunnallisteknisten verkostojen piirissä. Vesihuollon hoitaa Oulaisten Vesiosuuskunta. Viemäriverkosto on kaupungin viemäriliikelaitoksen ylläpitämä. Sähkön alueelle toimittaa Elenia Verkko Oy. Kuva Kivikankaantieltä Haapavedentielle päin. 6
Kuva Kivikankaantieltä etelään päin. Kaavamuutos alueen pohjoisosassa sijaitseva Elenia Verkko Oy:n sähkölinjaa. 7
3.1.2 Maanomistus Koko kaavamuutosalue on Oulaisten kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Merkinnällä osoitetaan asumisen, palvelujen, teollisuus- ja muiden työpaikka-alueiden ym. taajamatoimintojen sijoittumisalue ja laajentumisalueita. Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 17.2.2005 (päätös YM3/52222/2003). Ote maakuntakaavasta. Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan uudistaminen on aloitettu syksyllä 2010. Ensimmäisessä vaiheessa (1. vaihemaakuntakaava) käsiteltävät aihepiirit ovat: - energiantuotanto ja -siirto (manneralueen tuulivoima-alueet, merituulivoiman päivitykset, turvetuotantoalueet) - kaupan palvelurakenne ja aluerakenne, taajamat - luonnonympäristö (soiden käyttö, suojelualueiden päivitykset, geologiset muodostumat) - liikennejärjestelmän (tieverkko, kevyt liikenne, raideliikenne, lentoliikenne, meriväylät) ja logistiikka 8
Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan 1.vaihemaakuntakaavan 23.11.2015 (päätös YM1/5222/2014). Ote 1.vaihemaakuntakaava Vaihemaakuntakaavaehdotuksessa on annettu vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia yleisiä suunnittelumääräyksiä: Vähittäiskaupan suuryksiköt on sijoitettava tukemaan yhdyskuntarakennetta. Suuryksiköiden yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja toteuttamisessa on otettava huomioon tasapainoisen palveluverkon kehittäminen, olemassa olevien keskustatoimintojen alueiden kaupalliset palvelut ja niiden toiminta ja kehitysedellytykset, yhdyskuntarakenteen muu kehitys sekä palveluiden hyvä saavutettavuus eri väestöryhmille. Pohjois Pohjanmaan maakuntakaavan alueella merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on päivittäistavarakaupassa 3 000 k m² ja muussa vähittäiskaupassa 5 000 k m². Edellä mainittujen kokorajojen alle jääviä kaupan suuryksiköitä voidaan suunnitella kunnan yleiskaavoituksella, vaikka maakuntakaavassa ei ole kaupan suuryksikön tai keskustatoimintojen merkintää. Maakuntakaavan kaupan palveluverkkoselvityksessä on arvioitu Oulaisten kaupan kokonaistarpeeksi 30500 k-m2 v. 2030. 9
3.2.2 Yleiskaava Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Oulaisten keskustan osayleiskaavan 20.3.2002. Yleiskaavassa kaavamuutosalue on osoitettu palvelujen, hallinnon ja tuotannon alueeksi (P-1), johon voidaan sijoittaa liike- ja toimistotiloja, ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuuden tiloja sekä niihin liittyviä varastotiloja. Ote osayleiskaavasta. 3.2.3 Asemakaava Kaavamuutosalueen voimassa oleva asemakaava on vahvistettu 11.5.1999. Asemakaavassa alue on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-2). Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin pinta-alaan e=0,5, kerrosluku II. 10
Voimassa oleva asemakaava. 3.2.4 Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 18.12.2001 Oulaisten kaupungin rakennusjärjestyksen. 3.2.5 Tonttijako ja kiinteistörekisteri Alueelle ei ole laadittu erillistä tonttijakoa. Alue on tilana kiinteistörekisterissä. 3.2.6 Pohjakartta Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (11.4.2014/323) 54a :n mukaiset vaatimukset ja vastaa olosuhteita 9.10.2015. Koordinaattijärjestelmä on ETRS GK25 ja korkeusjärjestelmä N2000. 11
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muuttaminen on tullut vireille Oulaisten kaupungin aloitteesta. Maankäyttö- ja rakennuslain 15.4.2011 voimaan tulleeseen muutokseen sisältyvän siirtymäsäännöksen mukaisesti vähittäiskaupan suuryksikön määritelmää sovelletaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan 15.4.2017 alkaen. Paljon tilaa vaativaan erikoiskauppaan ei sovelleta vähittäiskaupan suuryksikköjä koskevia säännöksiä 15.4.2017 saakka. Kaikki yli 2 000 kerrosneliömetrin myymälät ovat 15.4.2017 lähtien vähittäiskaupan suuryksikköjä kaupan toimialasta riippumatta (MRL 71 a ). Myymälän kerrosalaan lasketaan varsinaisen myyntiin käytettävän osan kerrosala sekä myymälän edellyttämät muut tilat, kuten varastot, sosiaaliset tilat, jätehuollon tilat ja muut tähän rinnastettavat tilat. Kaavajärjestelmän mukaisesti merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt osoitetaan maakuntakaavoissa. Yleiskaavoissa ja asemakaavoissa osoitetaan vaikutuksiltaan paikalliset suuryksiköt. Pohjois-Pohjanmaan 1.vaihemaakuntakaavassa seudullisesti merkittäväksi vähittäiskaupan suuryksikön kooksi on määritelty 5000 k-m², jos suunnittelualue sijaitsee keskustatoimintojenalueen ulkopuolella. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tekninen lautakunta teki 15.10.2015 105 asemakaavan muuttamista koskevan päätöksen ja samalla hyväksyi 8.10.2015 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Samalla tekninen lautakunta hyväksyi aluetta koskevan asemakaavanmuutosluonnoksen. Kaavamuutoksen vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä asemakaavanluonnoksen nähtävilläolosta ilmoitettiin 21.10.2015 julkaistulla kuulutuksella sanomalehti SeutuMajakassa ja Oulaisten kaupungin ilmoitustaululla sekä kaupungin internet-sivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä ja saatavana 22.10. 5.11.2015 välisenä aikana teknisessä keskuksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin maanomistajalle sekä vuokraoikeuden haltijalle ja viranomaisille. Kaavamuutoksen vaikutusalueen maanomistajille lähetettiin kirjeitse tieto kaavamuutoksen 12
vireilletulosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläoloaikana ei saatu yhtään mielipidettä. Kaavamuutosluonnos on ollut laatimisvaiheen kuulemista varten nähtävillä maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukaisesti 22.10. 5.11.2015 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana ei tullut yhtään mielipidettä tai huomautusta kaavamuutosluonnoksesta. Laatimisvaiheen aikana pyydettiin ennakkolausunto Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta, Jokilaaksojen pelastuslaitokselta, Ympäristöpalvelut Helmeltä, Elisa Oyj:tä, TeliaSoneralta, Vesiosuuskunnalta, Elenialta ja valvontalautakunnalta. Muilla lausunnonantajilla ei ollut huomautettavaa kaavamuutosluonnoksesta, mutta Pohjois- Pohjanmaan ELY-keskuksen lausunnon mukaan kaavamuutoksesta on tarpeen järjestää viranomaisneuvottelu sekä Oulaksen kaavamuutosalueen kanssa yhtenä luonnoksena oleva kaava-alue on syytä jakaa omiksi erilliseksi kaa-alueikseen. ELYkeskuksen esittämät asiat on otettu huomioon. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat maanomistajan lisäksi lähialueen maanomistajat ja asukkaat. Viranomaisista Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Oulaisten kaupungin valvontalautakunta, Ympäristöpalvelut Helmi, Jokilaaksojen pelastuslaitos, Elenia Verkko Oy, Elenia Lämpö Oy, Oulaisten Vesiosuuskunta, Oulaisten kaupungin viemärilaitos ja Elisa Oyj. 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutoksen osallisia ovat maanomistaja sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavamuutos saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on mahdollisuus osallistua kaavamuutoksen valmisteluun, arvioida kaavamuutoksen vaikutusta sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta laatimisvaiheen kuulemisen aikana sekä kirjallisesti kaavamuutosehdotuksen ollessa julkisesti nähtävillä. 4.3.3 Viranomaisyhteistyö Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen ennakkolausunnossaan edellyttämä maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukainen viranomaisneuvottelu on käyty 11.5.2016. 13
Asemakaavan muutosluonnosta ja -selostusta on korjattu ja täydennetty ELYkeskuksen edellyttämällä tavalla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituilta viranomaisilta ja yhteisöiltä pyydetään lausunnot kaavaehdotuksesta nähtävilläoloaikana. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on 1,9194 ha. Kaavamuutosalueen rakennusoikeus on yhteensä 9597 k-m2. Alueelle on mahdollista rakentaa vähittäiskaupan suuryksikkö, jonka suurin sallittu kerrosala on 5000 k-m². Jos alue tullaan osoittamaan maakuntakaavassa seudullisesti merkittäväksi vähittäiskaupan suuryksiköksi tai osoitetaan yleiskaavassa keskustatoimintojen alueeksi, sovelletaan niiden mukaista vähittäiskauppaa säätelevää enimmäiskerrosalaa. 5.1.2 Palvelut Alueelle on mahdollista rakentaa vähittäiskaupan suuryksikkö, joka lisää alueen palveluita. Keskustan palvelut ovat noin 1km päässä. Korttelin palvelut tulevat olemaan luonteeltaan alueelle sopivaa kuten esim. kaupan pääpainopiste on verkkomyynnissä, jota varten tarvitaan paljon varastotilaa ja pieni kivijalkakauppa. Myös toimitilarakentaminen kortteliin on mahdollista. 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Kaikki kortteleiden käyttötarkoitukset ja aluevaraukset ilmenevät kaavakartalta. Uusi liikerakennustontti (KM-4) korttelissa 1 liittyy Kivikankaantiehen. Kerrosluku korttelin 1 tontilla 1 on II ja tonttitehokkuus e=0.50. 14
Pinta-alat: Kortteli 1 tontti 1 19194 m2 5.2.2 Muut alueet Merkinnällä on osoitettu sähköjohdon olemassa oleva sijainti kaava-alueella. Ilmajohto sijaitsee korttelin 1 pohjoisosassa. 5.3 Kaavan vaikutukset 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Korttelin 1 rakentuminen muuttaa alueen rakentamattomasta seka- ja mäntymetsästä liikerakennustontiksi muuttaen näin maisemaa myös kantatie 86:lle. Kortteli 1 (KM-4) on II-kerroksinen. Alueella sijaitsee entuudestaan kaksi kerroksisia rakennuksia, joten rakennus tulee sopimaan rakennettuun ympäristöön. 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunnittelualueen luonnonympäristö on valtaosaltaan ihmisen muokkaamaa ympäristöä. Alueen ympäristö kehittyy ja maankäyttö pysyy nykytilanteeseen nähden samana. Vaikutukset luonnonympäristöön ovat kuitenkin neutraalit. Alueelle jää rakentamisen ohella edelleen laajoja virkistysalueita 5.3.3 Yritysvaikutukset Asemakaavan muutoksella on suoranaisia vaikutuksia paikkakunnan yrityksiin tai yrityselämään. Kaavan toteuduttua kaupungin palvelutarjonta voi lisääntyä ja alueelle muodostua uusia työpaikkoja. Asemakaavan muutoksella turvataan kaupungin monipuolinen liiketonttien tarjonta. 5.3.4 Liikenteelliset vaikutukset Vähittäiskaupan lisääntyminen alueella lisää liikennettä työpaikkaliikenteen ja asiakasliikenteen muodossa. Kivikankaantie on rakennettuja ja sen mitoitus kestää 15
mahdolliset lisääntyvät liikennemäärät. Kivikankaantien liittymä Haapavedentielle on mitoitettu myös rekkaliikenteelle. 5.3.5 Vaikutukset kaupan kokonaistilaan Kaupan palvelut sijaitsevat kaavamuutosalueesta noin 500 metrin etäisyydellä. Oulaisten ydinkeskustan alue ei mahdollista enää uutta liikerakentamista, koska vapaata tonttimaata ei ole. Vähittäiskaupan mahdollistaminen Keskuskadun varteen luo kaupalle uutta kasvupotentiaalia ja valinnan vapautta. Kaavamuutosalueen rakentumiselle ei ole asetettu mitään aikataulua, mistä johtuen rakentaminen tapahtuu vasta kun palveluille on kysyntää. Alueelle ei ole mahdollista rakentaa päivittäistavarakauppoja, joten päivittäistavarakauppa tulee edelleenkin jatkossa sijaitsevaan keskustatoimintojen alueella ydinkeskustassa. 5.3.6 Hulevesiohjelma Kaavamuutoksen yhteydessä ei ole tehty erillistä hulevesisuunnitelmaa. Pintavesien johtaminen esitetään kunkin rakennushankkeen yhteydessä laadittavilla suunnitelmilla. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Toteuttamisen ajankohta riippuu tonttien kysynnästä. Suunnitelmia toteuttamisen ajankohdasta ei ole. OULAISTEN KAUPUNKI TEKNINEN KESKUS Jarkko Vilppola Kaavanlaatija Insinööri (YAMK) Markku Ketonen tekninen johtaja 16
LIITTEET Asemakaavan seurantalomake 17