Tekninen lautakunta 138 29.04.2015 Suunnittelutarveratkaisu 481 Seppälän kylän tilalle Rautatiealue Rn:o 1:29, Pulsan Asema Oy 261/10.03.00.03/2015 TEKLA 138 Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Erkki Jouhki, puh. 040 709 0743 Kaavasuunnittelija Tarja Luukkonen, puh. 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Oheismateriaalina jaetaan ote Pulsa-Tanin osayleiskaavasta, poikkeamislupatilanne- ja sijaintikartta, asemapiirros ja saapuneet lausunnot (4 kpl). Hakemusasiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa. Pulsan Asema Oy hakee MRL 137 :n mukaista suunnittelutarveratkaisua rakennusten käyttötarkoituksen muutosta varten 481 Seppälän kylän tilalle Rautatiealue RN:o 1:29 (405-481-1-29). Pulsan entinen rautatieasema ympäröivine rakennuksineen sijaitsee osoitteessa Pulsan aseman tie 21. Tilan pinta-ala on 23750 m² ja sillä sijaitsee 15 rakennusta. Hakemus ja perustelut Koko asema-alueelle haetaan käyttötarkoituksen muutosta. Aluetta on tarkoitus käyttää majoitus-, ruokapalvelu-, myymälä- ja tapahtumatiloina. Tiloja voidaan myös vuokrata liiketiloiksi ja asumiseen. Asema-aluetta ja sen rakennuksia on aiemminkin käytetty lukuisiin eri tarkoituksiin. Tavoitteena on pelastaa historiallinen asema-alue ja sen rakennukset. Alue pyritään palauttamaan eläväksi kokonaisuudeksi. Hankkeesta tiedottaminen ja naapureiden kuuleminen Hakemuksen vireille tulosta on kuulutettu kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla 19.3. - 2.4.2015. Hakemukseen ei määräaikana jätetty muistutuksia. Hakija on kuullut naapureita tiloilta 1:16, 1:7 ja 5:12. Naapureilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa. Rajanaapurina on myös rautatie, jonka osalta Liikennevirasto on ilmoittanut liikenteen määrän. Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa Etelä-Karjalan maakuntakaava, jonka ympäristöministeriö vahvisti 21.12.2011. Maakuntakaavassa rakennuspaikka sijoittuu maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle. Pulsan aseman alue on myös rajattu sinisellä vaakaviivoituksella, jonka merkintä on ma/kv. Merkinnällä osoitetaan
kulttuurihistoriallisen ympäristön vaalimisen kannalta valtakunnallisesti merkittävät rakennetut ympäristöt. Suunnittelumääräys: Osa-alueen maankäytössä ja toimenpiteiden suunnittelussa on otettava huomioon kulttuuriympäristön ominaispiirteiden vaaliminen ja turvattava merkittävien historiallisten rakennettujen ympäristöjen säilyminen. Uudis- ja täydennysrakentamisessa on otettava huomioon rakentamisen soveltuminen arvokkaaseen ympäristöön. Pulsa-Tanin osayleiskaavassa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 1.3.1993, alue on asuinpientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Entisen rautatieaseman alue ympäristöineen, jonka peruskorjauksessa, lisärakentamisessa, pihajärjestelyissä ja istutuksissa on erityistä huomiota kiinnitettävä alueen kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ominaisluonteen säilyttämiseen ja kehittämiseen. Alueella sallitaan ympäristöön soveltuva uudisrakentaminen. Uudisrakennusten tulee muodoltaan, materiaaliltaan ja julkisivujen jäsennöinniltään soveltua ympäristöönsä sitä luontevalla tavalla täydentäen. Uudis- ja lisärakentaessa tulee alueen käytöstä laatia kokonaissuunnitelma, joka tulee hyväksyttää rakennuslautakunnassa. Uudisrakennusten piirustukset tulee hyväksyttää museovirastossa. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia ei saa purkaa ilman museoviraston lupaa. Ne on säilytettävä museoviraston vahvistamien rakennuskohtaisten suojelumääräyksien mukaisesti. Asema-alueen piha- ja puistoalueet on hoidettava yhtenäisen suunnitelman mukaisesti siten, että pihoille ei muodostu rajaavia aitoja ja istutuksia. Osayleiskaava on oikeusvaikutukseton. Alueella ei ole asemakaavaa eikä vireillä uutta kaavoitusta. Suojelutilanne Pulsan asema-alue on valtioneuvoston 22.12.2009 tekemän päätöksen mukaan valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY2009). Pulsan asema-aluetta koskee myös 9.12.1998 Ympäristöministeriön, Museoviraston ja silloisten asema-alueiden omistajien välillä solmittu sopimus valtakunnallisesti merkittävien rautatieasema-alueiden suojelusta. Sopimuksen teon aikana alueen haltija oli Ratahallintokeskus. Saapuneet lausunnot Lausuntoja pyydettiin Liikennevirastolta, Lappeenrannan seudun ympäristötoimelta, Etelä-Karjalan museolta ja Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta. Liikennevirasto ilmoittaa, että rataosalla 1702 Luumäki Vainikkala liikennemäärä vuorokaudessa on keskimäärin 10 henkilöjunaa ja 18
tavarajunaa. Lisäksi radalla liikkuu etenkin kesäaikana erilaisia työkoneita. Ympäristötoimen lausunnossa todetaan, että jätevesijärjestelmän kunto ja mitoitus on tarkastettava ja tarvittaessa/ todennäköisesti kapasiteettiä lisättävä. Järjestelmällä tulee saavuttaa pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset (pohjavesialue). Melujen osalta lausuntoa on täydennetty 15.4.2015 seuraavasti: Meluselvitys vaaditaan kohteessa siinä tapauksessa, mikäli asemarakennukseen tulee pysyvää asutusta (rakennus 1). Asemarakennus on lähellä rautatielinjaa, jolloin tilanteenselvittäminen asumiseen liittyvän muutoksen osalta on tarpeellinen. Olemassa olevien asuinrakennusten (4., 6., 12., 15) osalta suunnittelutarveratkaisu ei tuo muutosta, joten melumittausvelvoitetta ei ole. Etelä-Karjalan museon lausunnossa kuvataan inventointi-, suojeluja kaavatilanne. Lausunnossaan museo toteaa, että puoltaa kulttuurihistoriallisesti arvokkaan asema-alueen ja sen rakennusten käytön kehittämistä hakemuksen perusteluissa esitettyjen tavoitteiden mukaisena. Hakemusasiakirjojen mukaan käyttötarkoituksen muutos koskee ensisijaisesti asemarakennusta, jonka uudeksi käytöksi esitetään kahvila- ja myymälätoimintoja sekä asumista. Alueella ja rakennuksissa toteutettavat muutokset eivät kuitenkaan saa heikentää alueen rakennusperintöarvoja ja asema-alueen historiallisen luonteen säilyminen tulee olla jatkosuunnittelussa alueen kehittämisen perustana. Koska oikeusvaikutukseton osayleiskaava ei riittävästi ohjaa suojelutarpeita, on kaikista rakennustoimista neuvoteltava museoviranomaisen kanssa ja noudatettava seuraavia periaatteita: Alueen uuden kokonaiskäytön kehittämisessä tulee huomioida asemapuiston ja pihapiirien muodostama ympäristöllisesti arvokas, historiallisesti muodostunut kokonaisuus mm. pihajärjestelyineen, kulkuteineen, käytävineen, pinnoitteineen ja kasvillisuustyyppeineen. Asemarakennukseen ja asuinrakennuksiin suunniteltavien muutosten tulee olla sellaisia, että rakennusten historiallinen ominaisluonne ja sisätiloihin liittyvät kiinteän sisustuksen arvokkaat ja hyvin säilyneet piirteet säilyvät. Toteutettavien muutosten tulisi olla lähtökohtaisesti myös palautettavissa olevia. Ulkorakennusten osalta rakennuksiin tehtävät muutokset tulee suunnitella ja toteuttaa niin, että niiden historiallinen ominaisluonne säilyy. Uudisrakentamisen tulisi olla muutoksensietokyvyltään erityisen herkän ympäristön kannalta tavanomaista harkitumpaa ja perustua kokonaissuunnitelmaan alueen käytöstä.
Asema-alueen rakennusten ja ympäristön vaalimisessa oleellinen tekijä on myös kestävät korjaustavat. Pulsan alueen ympäristön ja rakennusten muutosten ja korjausten suunnittelussa on hyvä hyödyntää museoviraston korjauskortteja. Lausunto on valmisteltu yhdessä Museoviraston kanssa ja edustaa museoviranomaisten yhteistä näkemystä asiassa. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen Yhdyskunnat ja luonto- yksikön (YLU) lausunnossa kuvataan kaavallinen tilanne, paikan historia ja suojelutilanne. Lausunnossa todetaan yleisesti, että hakemuksessa annettujen tietojen perusteella voidaan olettaa, että haettu käyttö ja toiminta ei sinänsä uhkaa alueen ominaispiirteiden tai rakennusten säilymistä. YLU katsoo, että rakennusten saadessa jälleen käyttöä, niiden säilymistä edistetään ja kunnossapidosta tullaan aktiivisesti huolehtimaan. Pulsan rautatieasema-alue on kaakkoisessa Suomessa yksi parhaiten säilyneistä rautatiemiljöistä ja siten niin liikenne- kuin myös kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokas kohde kokonaisuudessaan. Tämän vuoksi YLUn kantana on, että kaikissa aluetta koskevissa suunnitelmissa tulee Pulsa-Tanin osayleiskaavan mukaan olla yhteistyössä museoviranomaisten kanssa, siten että alueen ja sen rakennusten ainutlaatuisuus ja ominaispiirteet säilyvät. YLU katsoo myös, että Pulsa- Tanin osayleiskaava olisi alueen suojeluarvojen ja statuksen vahvistamisen vuoksi syytä lähivuosina ajantasaistaa ja tarkistaa sekä hyväksyä oikeusvaikutteisena. Kaava on laadittu ennen rautateiden suojelusopimuksen solmimista, ennen maankäyttö- ja rakennuslain uudistamista sekä ennen alueen vahvistamista RKY2009 alueeksi ja siten osin vanhentunut. Kaavoituksen lausunto Hakemuksen mukainen käyttötarkoituksen muutos edistää arvokkaan miljöön ja yksittäisten rakennusten säilymistä ja käyttökelpoisuutta. Haettu muutos ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueen tulevalle käytölle, kun huomioidaan seuraavat lausunnoista johtuvat luvan myöntämisen ehdot: kiinteistönomistajan on teetettävä meluselvitys, mikäli asemarakennukseen tullaan sijoittamaan pysyvää asumista kiinteistön jätevesijärjestelmä tulee tarkastaa ja tarvittaessa parantaa vastaamaan haettua käyttöä kaikista rakennustoimista neuvoteltava museoviranomaisen kanssa siten, että alueen ja sen rakennusten ainutlaatuisuus ja ominaispiirteet säilyvät ja noudatettava seuraavia periaatteita: Alueen uuden kokonaiskäytön kehittämisessä tulee huomioida asemapuiston ja pihapiirien muodostama ympäristöllisesti arvokas, historiallisesti muodostunut kokonaisuus mm. pihajärjestelyineen, kulkuteineen, käytävineen, pinnoitteineen ja kasvillisuustyyppeineen.
Asemarakennukseen ja asuinrakennuksiin suunniteltavien muutosten tulee olla sellaisia, että rakennusten historiallinen ominaisluonne ja sisätiloihin liittyvät kiinteän sisustuksen arvokkaat ja hyvin säilyneet piirteet säilyvät. Toteutettavien muutosten tulisi olla lähtökohtaisesti myös palautettavissa olevia. Ulkorakennusten osalta rakennuksiin tehtävät muutokset tulee suunnitella ja toteuttaa niin, että niiden historiallinen ominaisluonne säilyy. Uudisrakentamisen tulisi olla muutoksensietokyvyltään erityisen herkän ympäristön kannalta tavanomaista harkitumpaa ja perustua kokonaissuunnitelmaan alueen käytöstä. Teknisen lautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupa on haettava. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. (Erkki Jouhki) Tj Tekninen lautakunta hyväksyy Pulsan Asema Oy:n suunnittelutarveratkaisun seuraavilla ehdoilla: kiinteistönomistajan on teetettävä meluselvitys, mikäli asemarakennukseen tullaan sijoittamaan pysyvää asumista kiinteistön jätevesijärjestelmä tulee tarkastaa ja tarvittaessa parantaa vastaamaan haettua käyttöä kaikista rakennustoimista neuvoteltava museoviranomaisen kanssa siten, että alueen ja sen rakennusten ainutlaatuisuus ja ominaispiirteet säilyvät ja noudatettava seuraavia periaatteita: Alueen uuden kokonaiskäytön kehittämisessä tulee huomioida asemapuiston ja pihapiirien muodostama ympäristöllisesti arvokas, historiallisesti muodostunut kokonaisuus mm. pihajärjestelyineen, kulkuteineen, käytävineen, pinnoitteineen ja kasvillisuustyyppeineen. Asemarakennukseen ja asuinrakennuksiin suunniteltavien muutosten tulee olla sellaisia, että rakennusten historiallinen ominaisluonne ja sisätiloihin liittyvät kiinteän sisustuksen arvokkaat ja hyvin säilyneet piirteet säilyvät. Toteutettavien muutosten tulisi olla lähtökohtaisesti myös palautettavissa olevia. Ulkorakennusten osalta rakennuksiin tehtävät muutokset tulee suunnitella ja toteuttaa niin, että niiden historiallinen ominaisluonne säilyy. Uudisrakentamisen tulisi olla muutoksensietokyvyltään erityisen herkän ympäristön kannalta tavanomaista
harkitumpaa ja perustua kokonaissuunnitelmaan alueen käytöstä. Teknisen lautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupa on haettava. Tekla Hyväksyttiin.