Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 28. päivänä toukokuuta 2013 päivättyä asemakaavakarttaa 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: 19. kaupunginosan Virkkala korttelia 240 Asemakaavan muutoksella muodostuu: 19. kaupunginosan Virkkala kortteli 240 Kaavanmuutos tuli vireille maanomistajien aloitteesta vireille tulosta ilmoitettiin osallisille kirjeitse. Asemakaavan muutos on laadittu ympäristötoimessa: ympäristölautakunta 13.9.2012 183 MRL 62 :n mukainen tiedottaminen 1.-15.10.2012 ympäristölautakunta 19.12.2012 251 MRA 27 :n mukainen julkinen nähtävilläolo 21.1.-19.2.2013 kaupunkisuunnittelulautakunta 28.5.2013 91 kaupunginhallitus 5.8.2013 256 Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin lausunnot ympäristönsuojelutoimistolta, terveysvalvonnalta, kiinteistötoimelta, kunnallistekniikalta, Lohjan museolta, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseolta, DNA Palvelut Oy:ltä sekä Fortum Sähkönsiirto Oy:ltä. Asemakaavan muutosehdotuksesta pyydettiin lausunnot rakennusvalvonnalta ja Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta. Kaavan laatija: Asemakaava-arkkitehti Juha Anttila puh. 044-3740144
1.2 Asemakaavan muutosalueen sijainti Muutosalue sijaitsee Virkkalan kaupunginosassa Vieremäntien ja vanhan ratapohjan välissä. 1.3 Kaavan tarkoitus 1.4 Liitteet Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on tiivistää Vieremän pientalovaltaiselle asuinalueelle sijoittuvan korttelin rakennetta muodostamalla kortteliin kolme uutta pientalotonttia. asemakaavan seurantalomake sijaintikartta ote voimassa olevasta asemakaavasta osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 2.1.1 Alueen yleiskuvaus 2.1.2 Luonnonympäristö 2.1.3 Rakennettu ympäristö Asemakaavan muutosalueen ympäristö on pientalovaltaista asuinaluetta. Muutosalueen maasto on lännestä itään nousevaa rinnettä, jossa korkeuserot vaihtelevat välillä +43 - +50 mmpy. Kortteliin 240 sijoittuu Lohjan Kalkkitehdas Oy:n 1960-luvulla rakennuttama 2-kerroksinen ns. Marttatuvan talo, jossa tällä hetkellä on neljä asuntoa (yht. 713 k-m2). Rakennus ei sisälly rakennusinventointeihin. Korttelin 240 pohjoispuolella on 1980-luvun alussa rakennettu rivitaloyhtiö ja eteläpuolella 1960-luvun lopussa rakennettuja pientaloja. Lännessä kortteli rajoittuu Vieremäntiehen. Korttelin itäpuolella kulkee sähkölinja sekä vanhalle Kalkkitehtaalle johtaneen radan pohja, joka nykyisin toimii kevyenliikenteenväylänä. 2.1.4 Suojelukohteet Alueelta ei ole tiedossa luonnonsuojelullisesti tai rakennushistoriallisesti säilytettäviä arvoja eikä muinaisjäännöksiä. 2.1.5 Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualue kuuluu yhdyskuntateknisen huollon piiriin. 2.1.6 Palvelut Vieremän asuinalueella on päiväkoti, lähimmät koulut (ala- ja yläkoulu) sijoittuvat alueen läheisyyteen Helsingiuksentielle. Muita julkisia ja kaupallisia palveluja sijoittuu Virkkalan keskustaan.
2.1.7 Maanomistus Muutosalue on yksityisessä omistuksessa. 2.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Alue sijoittuu voimassa olevassa Uudenmaan maakuntakaavassa (YM 2006) sekä 2. vaihemaakuntakaava-ehdotuksessa tiivistettävälle taajamatoimintojen alueelle. Taajamaosayleiskaava Lohjan taajamaosayleiskaavassa (ei lainvoimainen) muutosalue sijoittuu pientalovaltaiselle asuntoalueelle (AP1): Alue on tarkoitettu pääasiassa olemassa olevalle tai voimassa olevan asemakaavan mukaiselle pientalovaltaiselle asumiselle. Alueen täydennys-rakentamisessa ja asemakaavoja muutettaessa on otettava huomioon alueen kaupunkikuvallisten erityispiirteiden ja riittävien viheralueiden säilyttäminen sekä varmistettava toimivat kevyen liikenteen yhteydet joukkoliikennepainotteiselle kadulle/tielle ja lähimmälle suunnitellulle rautatieasemalle. Korttelialueen itäpuolelle jäävä vanha radanpohja on osoitettu ohjeelliseksi ulkoilureitiksi. Asemakaava Alueella on voimassa Lohjan kunnanhallituksen 28.3.1994 ( 150) hyväksymä asemakaavan muutos (hyväksytty rakennuslain aikaisena rakennuskaavan muutoksena), jossa muutosalue on varattu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Rakennusjärjestys Lohjan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan vuonna 2011. Tonttijako ja rekisteri Alueelle ei ole laadittu tonttijakoa. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen mukainen. 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 3.2 Osallistuminen ja yhteistyö Korttelin 240 omistajat esittivät kirjeellään 21.7.2012 nykyisen ALkorttelin muuttamista asuinpientalojen kortteliksi AP. 3.2.1 Osalliset 3.2.2 Vireilletulo Osalliset on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Kaavanmuutoksen vireille tulosta ilmoitettiin osallisille kirjeitse.
3.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistuminen ja vuorovaikutus on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Mielipiteet, muistutukset, lausunnot Asemakaavan muutosluonnos, ollut nähtävillä 1.-15.10.2012 Ympäristöyksiköllä (1.11.2012) ei ollut huomautettavaa asemakaavan muutosluonnoksesta. Kunnallistekniikan lausunnossa (15.10.2012) esitettiin, että kunnallistekniikan vastuut vesihuollon tai ajoyhteyksien osalta eivät saa kasvaa asemakaavan muutoksen hyväksymisen myötä. Kiinteistö- ja kartastotoimen lausunnossa (15.10.2012) todettiin, että luonnoksen mukainen ohjeellinen tonttijako ei noudata nykyistä maanomistusta, ja että rakennuspaikkojen sijoittamisessa tulee ottaa huomioon maankäyttö- ja rakennuslain määräykset sitovan tonttijaon laatimismahdollisuuksista. Länsi-Uudenmaan ympäristöterveyden lausunnossa (3.10.2012) kiinnitettiin huomiota psykososiaalisten vaikutusten arviointitarpeeseen alueen tiivistyessä. Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo katsoo lausunnossaan (11.10.2012), että kaavaluonnoksessa esitetyn ratkaisun maisemallista vaikutusta tulisi tutkia tarkemmin uudisrakennusten korkeuden ja sijoittelun osalta, ja että uudisrakentamisen rakentamistavasta ja sopeuttamisesta miljööseen tulisi määrätä kaavassa. Kahdessa mielipiteessä (13.10.2012 ja 15.10.2012) kiinnitettiin huomiota mm. kerrosluvun maisemallisiin vaikutuksiin, rakennustehokkuuden riittävyyteen, ajoyhteyksien sijoitteluun, istutettavien alueiden ja rakennusalojen sijoitteluun. Mielipiteiden ja lausuntojen johdosta kaavakarttaa muutettiin ehdotusvaiheessa tonttijaon ja kerrosluvun osalta, ja rakennusoikeus on palautettu 0,3:een. Asemakaavan muutosehdotus, ollut nähtävillä 21.1.-19.2.2013 Ehdotuksesta ei jätetty muistutuksia. Rakennusvalvonta toteaa lausunnossaan (4.3.2012), että kulkuyhteyden tulisi sijaita tontin rajalla, eikä rakennusten välissä, lisäksi kääntöpaikka ja rakentamisaikainen raskas liikenne on huomioitava. Olemassa olevan rakennuksen ja rakennuspaikkojen väliin tulee jättää minimissään 8m vapaata tilaa. Asuinrakennusten etäisyyden naapurinrajasta tulee olla pääsääntöisesti 4m. Kaavassa tulee olla määräyksiä rakennusten ympäristöön sopivuudesta. Autopaikat katkaisevat viheralueen. Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (6.2.2013), että tonttiliittymän tulee sijaita osoitteen mukaisessa kohdassa, ja että alueelle on rakennettava maanpäällinen palopostiasema pelastuslaitoksen tarpeisiin rakennusten käyttötavat huomioiden. Lausuntojen johdosta kaavakarttaa on muutettu kulkuyhteyksien (rasitetie) ja rakennuspaikkojen etäisyyksien osalta.
3.2.4 Viranomaisyhteistyö 3.3 Asemakaavan tavoitteet 3.4 Asemakaavan muutoksen vaihtoehdot 4 ASEMAKAAVAN MUUTOS Asemakaavan muutosta on käsitelty viranomaisneuvotteluissa kaavoituksen, rakennusvalvonnan, kiinteistöpalveluiden ja teknisentoimen välillä. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on tarkistaa korttelialueen käyttötarkoitusta sekä tiivistää korttelin rakennetta olemassa oleva rakennuskanta huomioiden. Asemakaavan muutoksesta on laadittu useita vaihtoehtoisia suunnitelmia joista on neuvoteltu korttelin omistajien kanssa. Maanomistajilla on ollut mahdollisuus tutustua vaihtoehtoisiin suunnitelmiin myös ehdotuksen nähtävillä olon jälkeen ja esittää mielipiteensä vaihtoehdoista. 4.1 Aluevaraukset Asuinpientalojen korttelialue (AP) Korttelialueen pinta-ala on 6164 m². Olemassaolevan rakennuksen tontille on määritelty rakennusoikeudeksi 713 k-m² jo käytetyn määrän mukaisesti, muuten rakennusoikeus on e=0,30 ja kerrosluku ½ k I u 2 /3. Rakennusoikeus kaava-alueella on yhteensä 1689 k-m². Kortteliin muodostuu yhteensä neljä rakennuspaikkaa, joista yksi on rakennettu. Ohjeellisten tonttien koot ovat: tontti 1 2905 m² tontti 2 814 m² tontti 3 1161 m² tontti 4 1238 m² Ajoyhteydet tonteille järjestetään Vieremäntieltä. Kahdelle itäisimmälle tontille kulku järjestetään olemassa olevan rakennuksen tontin kautta rasitetienä. Korttelialueelle on lisäksi osoitettu istutettavia alueita sekä johtoja varten varattuja alueen osia. Kortteliin on laadittava erillinen sitova tonttijako. 4.2 Asemakaavan muutoksen vaikutukset Yhdyskuntarakenne Yhdyskuntarakenne tiivistyy asumisen osalta uusien rakennuspaikkojen myötä. Luonnonympäristö ja maisema
Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta luonnonympäristöön jo kaavoitetulla ja osittain rakentuneella alueella. Korttelialueelle sijoittuvaan aiemmin istutettavaksi alueen osaksi osoitettuun rinteeseen muodostuu kaksi uutta rakennuspaikkaa. Alueen kokonaisrakennusoikeus vähenee n. 160 m². Voimassa olevan asemakaavan mukaiset laajat paikoitusaluevaraukset poistuvat alueelta. Rakennettu ympäristö, väestö ja työpaikat Alueen käyttötarkoitus muuttuu kokonaan asumiseen tarkoitetuksi. Liike- ja toimistorakentamisen käyttötarkoitukset poistuvat. Rakennustehokkuusluku säilyy voimassa olevan asemakaavan mukaisena, mutta kerrosluku pienenee II:sta ½ k I u 2 /3 :een. Yhden tontin sijaan alueelle muodostuu neljä tonttia. Teoreettiseksi asukkaiden määräksi muodostuu n. 42, jos mitoitusperusteena käytetään 40 k-m²/asukas. Voimassaolevan asemakaavan mukainen teoreettinen työpaikkojen määrä (n. 14) poistuu. 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTTAMINEN Asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen muutoksen toteutuminen riippuu maanomistajista. Lohjalla 28.5.2013 Juha Anttila Asemakaava-arkkitehti Leena Iso-Markku kaavoituspäällikkö