Uudenmaanmaakuntakaavan kaupanratkaisut EDELLYTYSTEN JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

Uudenmaanmaakuntakaavan kaupanratkaisut EDELLYTYSTEN JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 4.7.2003 TUOMASSANTASALOKy Nervanderinkatu5D38,00100 Helsinki puh.09-4770330,fax 09-4770 3399 UUDENMAANLIITTO Aleksanterinkatu 48A,00100 Helsinki puh.09-4767411fax 09-4767 4300

Esipuhe Uudenmaan liitto teki maakuntakaavatyön laatimistyön yhteydessä Uudenmaan ja osin Itä-Uudenmaan alueelta palveluverkkoselvityksen kahdessa osassa. Niissä tarkasteltiin vähittäiskaupan sijaintia maakunnan alueella ja sitä, miltä osin maakuntakaavassa tulee varautua nykyisen verkon sekä tulevien hankkeiden sijainnin ohjaukseen. Tehtyjen selvitysten pohjalta todettiin vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuvan pääosin maakuntakaavan keskuksiin, joten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjaustarpeet jäävät maakuntakaavassa vähäisiksi. Selvitykset myös osoittivat sen, että vähittäiskaupan tilantarve kohdistuu merkittävimmin erikoiskauppaan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen kannalta maakunnalliset keskukset näyttävät hyvin vastaavan kaupan sijoitustarpeita. Merkitykseltään seudullisten päivittäistavarakaupan suuryksiköiden osalta merkintöjen tarve jää vähäiseksi. Sen sijaan katsottiin aiheelliseksi ohjata erikoiskaupan suuryksiköiden sijoittumista keskustojen ulkopuolelle. Erikoiskaupan suuryksiköiden osalta katsottiin aiheelliseksi löytää riittävä määrä vaihtoehtoisia sijoituspaikkoja erikoiskaupan kehitysmahdollisuuksien ja toimivan kaupan palveluverkon turvaamiseksi. Erikoiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjaamiseksi tehtiin vaikutustarkastelu, jossa selvitettiin 16 sijoituspaikkaa maakuntakaavan alueella. Selvityksessä tarkastellaan eri sijoituspaikkojen toimivuutta ja vaikutuksia seudullisesti. Vaikutusarvion on tehnyt Tuomas Santasalo Ky ja LT-Konsultit Oy. Työstä ovat vastanneet KTM Tuomas Santasalo, FM Heli Heusala ja KTM Katja Koskela. Liikenteellisiä vaikutuksia on selvittänyt DI Timo Kärkinen. Tutkimustyötä on tarkasteltu työryhmässä, jonka vetäjänä on toiminut johtaja Seija Vanhanen ja muut jäsenet olivat Olavi Veltheim, Lauri Hakala, Lasse Rekola ja Pia Tynys-Saarhelo. Lisäksi työn aikana on saatu kommentteja kuntien ja kauppakamarin edustajilta. Helsingissä 4.7.2003 TUOMAS SANTASALO Ky LT-KONSULTIT Oy

1 UUDENMAAN MAAKUNTAKAAVAN KAUPAN RATKAISUT EDELLYTYSTEN JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Sisällysluettelo 1 1 Vähittäiskauppa maakuntakaavassa 2 1.1 Merkitykseltään seudulliset erikoiskaupan suuryksiköt 2 1.2 Vähittäiskaupan myymäläkokoon vaikuttavat tekijät ja väestöpohjavaatimus 3 1.3 Tutkimuksen tavoitteet 3 2 Merkitykseltään seudullisen suuryksikön määrittely 5 2.1 Suuryksikön vaatima asiakaspohja ja sen alueellinen jakauma 6 2.2 Paikallinen väestöpohja 7 2.3 keskuksiin ja taajamarakenteeseen 8 2.4 kilpaileviin kaupallisiin keskittymiin 9 2.5 Nykyinen kaupallinen tarjonta alueella 9 2.6 Liikenteellinen sijainti 10 3 Palveluverkon periaatteet ja arvioinnin yhteydessä tarkastellut kohteet 12 3.1 Espoo Lommila 13 3.2 Espoo Nihtisilta 16 3.3 Hyvinkää Sveitsinportaali 19 3.4 Järvenpää Moottoritien eteläinen liittymä 22 3.5 Kerava Keravanportti 25 3.6 Kirkkonummi Kehä III:n ja kantatie 51 liittymäalue 28 3.7 Kirkkonummi Veikkola 31 3.8 Lohja Lempola 34 3.9 Lohja Tynninharju 37 3.10 Lohja-Vihti Nummenkylä 40 3.11 Nurmijärvi Ilvesvuori 43 3.12 Tuusula Kehä IV ja Tuusulanväylän risteysalue 46 3.13 Vantaa Petas 49 3.14 Vantaa Petikko-Varisto 52 3.15 Vantaa Porttipuisto 55 3.16 Vantaa Tammisto-Pakkala 58 4 Yhteenveto 61 4.1 Alueet, joille ehdotetaan km-merkintää 62 4.2 Alueet, joille ei ehdoteta km-merkintää 63 4.3 Maakuntakaavan mahdollistama kaupallinen palveluverkko 64 Liite 1 Lähde- ja julkaisuluettelo Liite 2 Kuntien yhteyshenkilöt Liite 3 Maankäyttö- ja rakennuslaki, otteita Liite 4 Maakuntakaavan sisältö ja esitystapa, otteita Liite 5 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, otteita Liite 6 Ympäristöministeriön suositus tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta

2 1 VÄHITTÄISKAUPPA MAAKUNTAKAAVASSA Vähittäiskaupan palveluverkolla ja sen muutoksilla sekä erityisesti vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisella on merkittäviä vaikutuksia alue- ja yhdyskuntarakenteeseen. Tästä syystä vuoden 2000 alusta voimaantulleessa Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL) sekä valtioneuvoston päätöksen mukaisissa valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa (VAT) on annettu vähittäiskaupan palveluverkkoa, etenkin vähittäiskaupan suuryksiköitä kaavoituksessa koskevia säädöksiä. Aihepiiriä on käsitelty myös ympäristöministeriön maakuntakaavan sisältöä ja esitystapaa koskevassa oppaassa. Lisätietoa säädöksistä ja kauppaa koskevista käsitteistä on tämän selvityksen liitteissä 3-6. Uudenmaan liiton maakuntakaavan laatimistyön yhteydessä tehtiin kahdessa osassa palveluverkkoselvitys kauppapalveluista. Selvityksen ensimmäisessä osassa selvitettiin vähittäiskaupan sijaintia maakunnan alueella ja kartoitettiin tulevia, kaupan toiminnoille kaavailtuja alueita. Toisessa osassa tutkittiin kaupan kehitysmahdollisuuksia sekä sitä, miltä osin maakuntakaavassa tulee varautua nykyisen verkon sekä tulevien hankkeiden sijainnin ohjaukseen. Selvityksen mukaan ajanjaksolla 2000-2010 ostovoiman kasvun aiheuttama vähittäiskaupan liiketilatarve Uudellamaalla on vähintään 745.000 (nettolaskelma) ja enintään 1 519.000 k-m 2 (bruttolaskelma). Liiketilantarve kohdistuu merkittävimmin erikoiskauppaan. Paljon tilaa vaativan erikoiskaupan ja muun erikoiskaupan osuus kokonaistarpeesta on yhteensä noin 85 %. Kilpailun edistämiseksi niin kaupan kuin liiketilatarjonnan kannalta edellytetään liikepaikoista hienoista ylitarjontaa. Tehtyjen selvitysten pohjalta todettiin päivittäistavaraa myyvien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuvan tältä osin maakuntakaavan keskuksiin, joten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjaustarpeet jäävät maakuntakaavassa vähäisiksi. Myös erikoiskaupasta valtaosa sijoittuu kuntakeskuksiin, jotka yleis- ja maakuntakaavoissa on merkitty keskustatoimintojen alueeksi Selvitystarve ilmeni keskustojen ulkopuolelle sijoittuvien erikoiskaupan suuryksiköiden osalta. Osa erikoiskaupoista sijoittuu keskustojen ulkopuolelle, jossa ne muodostavat yleensä saman alan toimijoiden kanssa kauppakeskittymiä. Tällaisia on syntynyt kehäteiden ja säteittäisten teiden varsiin ja risteysalueille palvelemaan laajemmalta alueelta tulevia asiakkaita. Erikoiskaupan suuryksiköiden kannalta katsottiin aiheelliseksi esittää kaavoituksessa riittävä määrä vaihtoehtoisia sijoituspaikkoja erikoiskaupan kehitysmahdollisuuksien ja toimivan kaupan palveluverkon turvaamiseksi. 1.1 Merkitykseltään seudulliset erikoiskaupan suuryksiköt Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittelee vähittäiskaupan suuryksiköksi yli 2000 k-m 2 suuruisen vähittäiskaupan myymälän. Lain mukaan maakuntakaavaan tulee kuitenkin merkitä vain merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt, jotka sijoittuvat keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle. Pääosa erikoiskaupan toimipaikoista on pieniä, ja vain harva myymälä ylittää maankäyttö- ja rakennuslaissa vähittäiskaupan suuryksiköksi määritellyn 2.000 k-m 2 koon. Koska tilaa vaativan

3 erikoiskaupan yksiköt on jätetty laissa tarkastelun ulkopuolelle, erikoiskaupan suuryksiköitä ovat lähinnä tavaratalotyyppiset erikoiskaupat. Näitä Suomesta löytyy muutamia, ja ne ovat joko alennustavarataloja tai sisustustavarataloja. Jotta erikoiskaupan suuryksiköllä olisi merkitykseltään seudullinen, sen pitää olla kooltaan riittävän suuri ympärillä olevaan väestöön nähden. Suurikin yksikkö tarvitsee tukevan väestöpohjan lähialueelta, jotta sen toiminta on ylipäätään mahdollista ja yhdyskuntarakenteen kannalta järkevää. Mm. näillä kriteereillä on arvioitu merkitykseltään seudullisten erikoiskaupan suuryksiköiden sijoittumispaikkoja Uudellamaalla. 1.2 Vähittäiskaupan myymäläkokoon vaikuttavat tekijät ja väestöpohjavaatimus Vähittäiskaupan myymäläkokoon vaikuttavat lähinnä kaksi tekijää, joista ensimmäinen on toimiala ja siihen liittyen toiminnan laatu. Päivittäistavarakaupassa myymäläkoko on selvästi kasvanut, ja uudet myymälät ovat suurempia kuin aiemmin rakennetut. Erikoiskaupassa myymälät ovat pääosin pieniä, lukuun ottamatta osaa tilaa vaativista erikoiskaupoista. Tavaratalokauppa on tyypillisesti toimintamuoto, joka käyttää suuria myymälöitä. Toinen merkittävä tekijä, joka vaikuttaa myymälän kokoon on markkina-alueen suuruus. Karkeasti suuri myymälä tarvitsee suuren markkina-alueen ja vastaavasti pieni tulee toimeen pienemmällä markkina-alueella. Tässä myös myymälätyypillä on merkitystä. Päivittäistavarakauppa on tyypillistä lähipalvelua, jossa lähialueen väestöpohja olennaisesti ratkaisee myymälän tilantarpeen. Alueella, jolla väkiluku on suuri, suurmyymälä palvelee maantieteellisesti hyvin pientä aluetta, mutta se tarvitsee suuren myymälätilan pystyäkseen tarjoamaan asiakkailleen riittävän tarjonnan. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla suuretkaan myymälät eivät ole merkitykseltään seudullisia, koska lähialueella asuvan väestön määrä on suuri ja toiminnan laajuuden kannalta myymälätilan tarve on suuri. Koska tässä selvityksessä tarkastellaan pääosin erikoiskaupan suuryksiköitä, myymälöiden väestöpohjavaatimukset jäävät selvästi pienemmäksi kuin päivittäistavarakauppaa tarkasteltaessa. Erikoistavaroiden ostotiheys on alhainen ja tavaran kierto hitaampaa. Tästä johtuen myymälöiden myynti vuositasolla ei myöskään nouse korkeaksi, mutta kannattavuus saavutetaan jo alhaisemmalla vuosimyynnillä. Liikepaikan sijainnilla tulee kuitenkin saavuttaa kannattavan liiketoiminnan taso, joka on laskelmissa määritelty toimialan keskimääräisen myyntitehokkuuden mukaan. Vaikka erikoiskaupan suuryksiköt toimivat seudullisesti, niiden kannattava toiminta tulee varmistaa riittävän suuren lähellä sijaitsevan väestöpohjan avulla. Riittävän myynnin saavuttaakseen erikoiskaupan suuryksikön tulee pystyä tavoittamaan lähialueeltaan vähintään 60-70 % asiakkaistaan. Tämä perusasiakaspohja on otettu tarkastelun pohjaksi, jotta myymälän kannattavuusriski pienenee. Etäisyyden kasvaessa asiakkaiden saavutettavuus vaikeutuu, jolloin myös toiminnan turvaaminen vaarantuu. 1.3 Tutkimuksen tavoitteet Maakuntakaavan valmistelutyössä on tarkasteltu kuuttatoista kuntien edustajien kanssa yhteistyössä valittua mahdollista sijaintikohdetta erikoiskaupan suuryksiköille. Kuusi tutkituista alueista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, kaksi näistä Espoossa (Lommila, Nihtisilta) ja neljä

4 Vantaalla (Petas, Petikko-Varisto, Porttipuisto, Tammisto). Lohjalla merkintöjä on esitetty kolmea (Lempola, Nummenkylä, Tynninharju), ja näistä yksi merkintä (Nummenkylä) on yhteinen Vihdin kunnan kanssa. Kirkkonummella on esitetty kahta merkintää (Jorvas, Veikkola), Hyvinkäällä, Järvenpäässä, Keravalla, Nurmijärvellä Tuusulassa kussakin yhtä. Arviointityössä tutkitut sijaintipaikat erikoiskaupan suuryksikölle (km-merkintä) Tässä selvityksessä tarkastellaan sitä, kuinka suuri myymälä on merkitykseltään seudullinen Uudenmaan kunnissa. Mainituilla 16 alueella tarkastellaan km-merkinnän tarvetta sekä sen vaikutusten laajuutta. Toisaalta tarkastellaan sitä, millaiset edellytykset esimerkiksi paikallinen väestöpohja tarjoaa merkitykseltään seudullisen suuryksikön sijoittamiselle, ja toisaalta sitä, miten nämä edellytykset heijastuvat yksikön aiheuttamiin vaikutuksiin. Vähäinen paikallinen väestöpohja tarkoittaa, että myymälän asiakaskunta jouduttaisiin hakemaan laajalta alueelta. Näin ollen yksikön vaikutukset olisivat seudullisia. Km-merkinnän osoittaminen tällaiselle alueelle ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista kestävän yhdyskuntarakenteen ja liikenteen minimoimisen kannalta. Liiketaloudellisesti paikka sisältää selvästi suuremman riskin. Kaupallisten toimintojen kehittäminen keskustojen ulkopuolella on mahdollista ilman km-merkintääkin, kun kaupan rakentaminen toteutuu asetettua enimmäiskerrosalaa pienemmillä myymälöillä.

5 2 MERKITYKSELTÄÄN SEUDULLISEN SUURYKSIKÖN MÄÄRITTELY Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittelee vähittäiskaupan suuryksiköksi yli 2000 k-m 2 suuruisen vähittäiskaupan myymälän. Kaupan toiminnan ja toimialan mukaan kaupan yksikkökokojen merkitys vaihtelee suuresti. Pääosa vähittäiskaupan myymälöistä on suuryksikkömääritelmää pienempiä, joten säädöksillä ei ole ohjausvaikutusta niihin. Maakuntakaavaan merkitään vain merkitykseltään seudulliset kaupan suuryksiköt kmmerkinnällä. Tällöin merkinnän perusteena tulee määritellä mikä on merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö. Merkitykseltään seudullisen suuryksikön piirteenä tulee olla, että sen toiminta vaikuttaa selvästi laajemmalle alueelle, joten sen vaikutukset kertaantuvat lähialueella. Kunnallisesti merkittävä yksiköllä ei ole seudullista merkitystä. Tässä tutkimuksessa on tarkasteltu suuryksikön vaikutuksia myymälän vaatiman asiakaspohjan alueellisen jakauman sekä sijainnillisten tekijöiden näkökulmista. Kultakin sijoitusalueelta on analysoitu sen sijaintia keskuksiin ja taajamarakenteeseen, kaupallisiin keskittymiin, paikalliseen väestöpohjaan sekä liikenteellistä sijaintia. Nämä kaikki tekijät vaikuttavat siihen, kuinka laajalle suuryksikön vaikutukset ulottuvat. SIJAINTI SUHTEESSA KESKUKSIIN Maakuntakaavan keskukset Paikallinen keskusverkko SIJAINTI SUHTEESSA KILPAILEVIIN KAUPALLISIIN KESKITTYMIIN Nykyiset kilpailevatkeskittymät Kilpailevat aluevaraukset SIJAINTI SUHTEESSA TAAJAMARAKENTEESEEN LIIKENTEELLINEN SIJAINTI JA SAAVUTETTAVUUS VAIKUTUSTEN LAAJUUS SUURYKSIKÖN VAATIMA ASIAKASPOHJA JA SEN ALUEELLINEN JAKAUMA PAIKALLINEN VÄESTÖPOHJA NYKYINEN KAUPALLINEN TARJONTA ALUEELLA MYYMÄLÄN KONSEPTI MYYMÄLÄN KOKO Suuryksikön vaikutusten laajuuden määritteleminen Kaaviossa on kuvattu vaaleammalla sävyllä tekijät, jotka olennaisesti vaikuttavat yksikön aiheuttamien vaikutusten merkittävyyteen, mutta joiden suhteen tässä arvioinnissa on tehty perusolettamuksia. Yksikön koon kasvaessa myös sen vaikutukset ympäristöönsä kasvavat. Koska tarkastelun kohteena on aluevaraus, jonka käyttöajankohdasta ja laajuudesta ei ole vielä tietoa, vaikutustarkastelu on tehty siten, että pääkaupunkiseudulla on tutkittu 10.000 k-m 2 ja muissa kunnissa 5.000 k-m 2, kokoisen erikoiskaupan suuryksikön sijoittumista alueelle. Näihin rajoihin on päädytty kuntien väestöpohjaeroista johtuen. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella 10.000 k-m 2 :n raja erikoiskaupan suuryksikölle olisi liian korkea alueen ostovoimaan ja väestöpohjaan nähden, pääkaupunkiseudulla suurikin erikoiskaupan suuryksikkö saattaa jäädä paikalliseksi laajasta väestöpohjasta johtuen. Lisää perusteita näiden rajojen käyttämiselle on

6 kuvattu seuraavassa kappaleessa. Alueelle sijoittuvien yksiköiden määrään tai kokonaislaajuuteen ei ole otettu kantaa. Vaikutukset ovat aina esitettyä suuremmat, jos rakennettavat yksiköt ovat kooltaan alarajaa suurempia. Olennainen yksittäisen myymälän vaikutusten merkittävyyteen vaikuttava tekijä on myös myymälän konsepti. Tässä tarkasteltavilla alueilla arviointi perustuu oletukseen, että myymälätyyppinä on sisustustavaratalo. Sisustustavaratalo on alennustavaratalon ohella ainoa erikoiskaupan suuryksikkökonsepti Suomessa. Myymälätyyppi vaikuttaa asiointimatkoihin ja tarvittavaan asiakaspohjaan sekä siihen, miten suuryksikkö kilpailee keskusta-alueiden kaupallisten toimintojen kanssa. 2.1 Suuryksikön vaatima asiakaspohja ja sen alueellinen jakauma Vähittäiskaupan suuryksiköt, jotka hakeutuvat keskustarakenteen ulkopuolelle itsenäisinä myymälöinä, ovat viime vuosina olleet lähinnä sisustustavarataloja. Siksi arviot myymälöiden asiakaspohjalaskelmista on tehty sisustustavarakaupan luvuilla. Lineaarisella asteikolla on tarkastelu väestöpohjatarvetta myymälän koon kasvaessa. Asteikolta on valittu eri kokoisten myymälöiden edellyttämä väestöpohja siten, että lähialueelta on edellytetty löytyvän 70 % tarvittavasta väestöpohjasta. Jäljelle jäävä 30 % asiakkaista on etäämmältä tulevia asiakkaita, joiden puuttuminen tai osuuden suuret vajaukset eivät kuitenkaan vaaranna yrityksen toimintaa. Myymälöiden seudullista merkitystä on tarkasteltu kartoilla vertailemalla, miten suuria markkina-alueita syntyy tarkasteltavien alueiden ympärille pääkaupunkiseudulla 10.000 k-m 2 :n ja muissa kunnissa 5.000 k-m 2 :n asiakaspohjavaatimuksilla. Tavoitteena on, että myymälät muodostavat riittävän kattavan verkon, mutta etteivät myymälöiden markkina-alueet ole liian päällekkäiset. Asiakaspohja on laskettu neliöruuduittain väestömäärän mukaan siten, että kukin väestöruutu on päivitetty vuoden 2015 tasolle kunnan kokonaisväestömuutoksen mukaisesti. Väestökeskittymien kohdalla tarvittava asiakaspohja saavutetaan selvästi säteeltään pienemmällä vaikutusalueella. Tarkastelu osoittaa, että pääkaupunkiseudun ulkopuolella sisustustavaratalon suuryksikkö ulottaa vaikutusalueensa useamman kunnan alueelle jo 5.000 k-m 2 myymälässä, ja vaikutusalueen säde kasvaa hieman kaksinkertaistettaessa vaadittava väestöpohja. Pääkaupunkiseudun kunnissa ympyrän säteet jäävät varsin pieniksi, vaikka tarkastelun pohjana on käytetty 10.000 k-m 2 myymälää. Pääkaupunkiseudulla myymälöiden vaikutukset ovat näin ollen lähtökohdaltaan hyvin paikallisia, ja usein vasta lukuisten myymälöiden keskittymää voidaan luonnehtia merkitykseltään seudulliseksi. Teoreettinen vaikutusalue kuvaa myös myymälän toteutumisedellytyksiä ja sitä, miltä etäisyydeltä perusasiakasvirrat myymälään suuntautuvat. Etäisyyden kasvu luo epävarmuutta kauppapaikan kannattavuudelle. Suuret vaikutusalueet kasvattavat riskiä asiakkaiden tavoitettavuudessa.

7 Kuva Tutkitut suuryksiköt ja niiden laskennalliset vähimmäisvaikutusalueet Uudenmaan maakuntakaava, kaupan merkinnät Teoreettinen vaikutusalue sisustusmyymälälle v. 2015 5000 k-m2 10000 k-m2 RIIHIMÄKI Ehdotus vähittäiskaupan suuryksikkömerkinnäksi maakuntakaavassa Santasalo Ky 2.2 Paikallinen väestöpohja Tarkasteltavan alueen paikallinen väestöpohja 5 ja 10 kilometrin säteellä on arvioitu ruututietojen pohjalta vuodelle 2015 käyttäen kunnittaista kokonaisväestönmuutoskerrointa kunkin ruudun tietojen päivittämiseen. Paikallisen väestöpohjan tulee olla riittävän suuri, jotta suuryksikön rakentaminen on perusteltua ja sen kannattavuus turvataan. Kunnittainen kokonaisväestönmuutoskerroin ei tuota riittävän suurta asukasmäärää uusien keskusten kuten Marja-Vantaan alueelle, vaan arvioitu asukasmäärä jää liian alhaiseksi tulevaan asukasmäärään nähden. Paikallinen väestöpohja muodostuu kuitenkin suuryksikön tarpeisiin nähden riittävän laajaksi jo käytetyllä menetelmälläkin, mistä johtuen väestönmuutoskertoimia ei ole aluekohtaisesti korotettu. Paikallisen väestöpohjan määrässä on suuria eroja tarkasteltavien alueiden välillä, pääkaupunkiseudun kohteiden erottuessa luonnollisesti muista alueista. Keskisellä Uudellamaalla lähekkäin sijaitsevat väestökeskittymät takaavat suhteellisen suuren perusväestön, kun taas läntisen Uudenmaan kohteissa paikallinen väestöpohja jää pienimmäksi. Pienimmäksi paikallinen väestöpohja jää Nurmijärvellä, Veikkolassa sekä Lempolassa, Nummenkylässä ja Tynninharjussa.

8 2.3 keskuksiin ja taajamarakenteeseen Alueiden sijaintia keskusverkkoon tutkittiin maakuntatasolla ja kuntatasolla. Alueiden sijaintia tarkasteltiin myös maakuntakaavaehdotuksen mukaiseen taajamarakenteeseen. Maakuntatasolla tarkasteltiin alueen sijaintia maakuntakaavaan merkittyihin keskuksiin. Vertailutaulukossa asiaa on tarkasteltu seuraavasti: + kuvaa lyhyttä etäisyyttä maakuntakaavan keskuksiin - kuvaa pitkää etäisyyttä maakuntakaavan keskuksiin Fyysisen etäisyyden lisäksi arviointiperusteena oli keskuksen vahvuus. Koetun etäisyyden eli tunne-etäisyyden merkitys on pienimmissä keskuksessa suurempi, jolloin lyhyt matka koetaan pidemmäksi kuin suurissa keskuksissa. Esimerkiksi Jorvaksen etäisyys Masalan keskukseen nähden katsottiin niin suureksi, ettei sen vaikutuksia voida pitää positiivisina Masalan kannalta. Masalan koetaan olevan kaukana Jorvaksesta.. tarkasteluissa otettiin huomioon tulevat uudet keskukset. Vaikka esimerkiksi Petaksen alue ei nykyisellään ole keskusten läheisyydessä, tilanne muuttuu Marja- Vantaan keskuksen rakentamisen myötä, kun km-merkinnällä osoitettu alue sijaitsee keskuksen läheisyydessä. Tämänkaltainen suhteellisen sijainnin muuttuminen on kuvattu sijaintitarkastelussa sulkumerkillä (+), kuitenkin vain niissä tapauksissa, joissa kasvu on todennäköistä ja väestönlisäys merkittävä. Kuntatasolla tarkasteltiin sijaintia paikalliseen keskusverkkoon, jolloin fyysisen sijainnin lisäksi otettiin huomioon myös koettu etäisyys. Vertailutaulukossa asiaa on tarkasteltu seuraavasti: + kuvaa lyhyttä etäisyyttä kuntatason keskuksiin - kuvaa pitkää etäisyyttä kuntatason keskuksiin Näiden lisäksi tarkasteltiin sijaintia maakuntakaavan mukaiseen tulevaan yhdyskuntarakenteeseen tutkimalla kaavan taajamatoimintoalueita. Periaatteena on, että täysin tulevan taajamarakenteen ulkopuolella sijaitsevalla yksiköllä on rakennetta hajottavia vaikutuksia ja yksikön vaikutukset ovat näin ollen negatiivisia. Yksiköiden tulisi olla osa tulevaa taajamarakennetta eli sijaita joko sen reunalla tai keskellä. taajamarakenteeseen arvioidaan tapauskohtaisesti ottaen huomioon tarkasteltavan alueen sijainnin, taajamarakenteen tiiviyden, kunnan koon ja lähialueiden maankäyttösuunnitelmat. Yhdeksän tarkastelluista alueista sijoittuu sekä maakuntakaavaan merkittyjen keskusten että paikallisten keskusten läheisyyteen. Selvästi irrallaan keskuksista sekä maakunta- että kuntatasolla ovat Petikko-Varisto, Masala, Kehä IV:n ja Tuusulanväylän risteysalue sekä Nummenkylän alue. Tynninharju ja Lempola sijaitsevat etäällä maakuntakaavan keskuksista, mutta ovat molemmat osa paikallista keskusverkkoa. Nihtisillan merkintä Espoossa on puolestaan sivussa paikallisessa keskusverkosta, mutta maakuntakaavaan merkityn Kauniaisten keskuksen lähellä.

9 Petikko-Varisto ja Tynninharjun alue ovat nykyisellään vahvoja kaupallisia keskittymiä. Lempolan, Nummenkylän ja Tuusulan aluevaraukset nojautuvat tulevien liikenneväylien rakentamiseen. Mikään tarkastelluista kohteista ei sijaitse täysin irrallaan tulevan maakuntakaavan mukaisista taajamatoimintojen alueista. Tulevan taajamarakenteen sisällä voidaan sanoa sijaitsevan Nihtisillan, Pakkala-Tammiston, Petikko-Variston, Porttipuiston ja Tynninharjun. Muut yksitoista aluetta sijaitsevat taajamarakenteen reunalla. Esimerkiksi Hyvinkäällä ja Masalassa tiivis taajamarakenne käsittää käytännössä vain toisen puolen tarkasteltavasta risteysalueesta, mistä johtuen niiden on todettu olevan rakenteen reunalla. 2.4 kilpaileviin kaupallisiin keskittymiin Päivittäistavarakaupassa toiminnan sijoittumista tarkastellaan palveluverkkona. Sen sijaan erikoiskaupan sijainnin analyysiin palveluverkkotarkastelu ei sovellu yhtä hyvin, koska erikoiskaupan myymälät eivät korvaa toisiaan. Ne ovat palvelultaan sekä sisällöltään erilaisia, ja siksi erikoiskaupan sijoittumista tarkastellaan toimialakeskittyminä. Tärkeimmät kunkin tarkastelualueen kanssa sijainnillisesti kilpailevat erikoiskaupan keskit tymät koottiin taulukkoon, joka toimi pohjana arvioinnille. Lähtökohtana tarkastelussa on se, että maakuntakaavan mahdollistama erikoiskaupan suuryksikkö ei tarjonnallaan kilpailisi maakuntakeskusten tarjonnan kanssa, jolloin keskus ja suuryksikkö eivät lähekkäin sijaitessaan kilpaile keskenään vaan enemmänkin tukevat toisiaan. Kilpailuvaikutukset ovat vähäiset, jos alueen painopiste on tilaa vaativassa kaupassa ja suurmyymälöissä. Myös maakuntakaavaan esitettävät muut kilpailevat km-aluevaraukset sisällytettiin aluekohtaisiin kuvauksiin silloin, kun ne etäisyydestä tai helposta saavutettavuudesta johtuen muodostavat selkeän vaihtoehdon tai kilpailijan tarkasteltavalle km-alueelle. Kilpailuasetelma korostuu nykyisten ja tulevien pääväylien varrella toisiaan lähekkäin sijaitsevien km-alueiden välillä. Esimerkiksi Lommilan toteuttaminen vaikuttaa olennaisesti Veikkolan, Lohjan ja Vihdin hankkeiden toteuttamiseen, kun taas Porttipuiston toteuttaminen heijastaa vaikutuksensa aluevarauksiin pohjoisempana Lahden moottoritien varressa (Järvenpää, Kerava). Kummankin alueen kilpailuvaikutukset suuntautuvat myös Tammiston suuntaan, mutta sen nykyisestä kaupallisesta vahvuudesta johtuen kilpailuvaikutukset Tammiston kannalta jäävät vähäisiksi. Olennaista, mutta vaikeasti ennustettavaa kilpailuvaikutusten kuvauksessa on alueiden toteutumisjärjestys ja toteutuva mitoitus. Ensimmäisenä rakentuvalla yksiköllä on aina kilpailuetu, mikä vaikuttaa kilpailevien km-alueiden toteutusaikaan ja laajuuteen. 2.5 Nykyinen kaupallinen tarjonta alueella Vaikka vaikutusten arviointi kohdistuu tässä tarkastelussa uusiin yksittäisiin 5.000 k-m 2 ja 10.000 k-m 2 suuruisiin erikoiskaupan suuryksiköihin, otetaan tarkastelussa huomioon myös merkittävät nykyiset kaupalliset keskittymät ehdotettujen km-alueiden läheisyydessä. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi Lommila, Tammisto sekä Petikko-Varisto. Ympärillä olevat kaupalliset toiminnot heijastuvat suoraan uuden yksikön toimintaan sekä asiakaskuntaan. Vahvojen kaupallisten keskittymien kuten Lommilan, Tammiston sekä Petikko-

10 Variston vaikutusalue on jo nykyiselläänkin hyvin laaja, ja asiakkaat tulevat monen kunnan alueelta. Tämä heijastuisi myös uuteen yksikköön, vaikka teoreettisesti tarkasteltuna paikallinen väestö riittäisikin 10.000 k-m 2 yksikölle. 2.6 Liikenteellinen sijainti Suuryksikön liikenteellinen tarkastelu jakautuu kahteen osaan: suuryksikön kytkentä liikenneverkkoon sekä kohteen synnyttämän liikenteen vaikutukset. Tarkastelut on tehty käytettävissä olevien tietojen pohjalta, mikä on useissa kohteissa johtanut varsin yleispiirteiseen tarkasteluun. Tarkasteltavat kohteet ovat maakunnallisesti merkittäviä, minkä vuoksi liikenne niille saapuu laajalta alueelta ja jakautuu eri suunnille. liikenneverkkoon nähden on siksi sitä parempi, mitä useammalle korkealuokkaiselle väylälle liikenne pääsee jakautumaan mahdollisimman lähellä kohdetta. Useissa kohteissa yksikön sijainnista ei ole tarkkaa päätöstä. Sijainnilla voi olla suurikin vaikutus liikenneverkkoon kytkeytymisessä paikoissa, joissa on useita liikenteen toimivuuden kannalta erilaisia vaihtoehtoja. Jotkin kohteet nojautuvat tulevaisuudessa toteutettaviin liikennehankkeisiin, ja yksikön kytkeytymistä liikenneverkkoon ei ole vielä suunniteltu. Toiminnan laatu on sama kaikissa kohteissa, joten liikennetuotos vaihtelee vain kerrosalan mukaan. Tarkasteluissa lähtökohtana on ollut, että kohteen koko on pääkaupunkiseudulla 10 000 k-m 2 ja muualla Uudellamaalla 5 000 k-m 2. Jos kohteen liikekiinteistön pinta-ala poikkeaa tästä merkittävästi, muuttuu sen synnyttämän liikenteen määrää vastaavasti. Tarkastelujen pohjana oleva arvio yksikköjen liikennetuotoksista perustuu Santasalo Ky:n laskelmaan, jossa 10 000 k-m 2 :n sisustuskauppa tarvitsee toimiakseen vuosittain noin 215 000 asiakaskäyntiä. Sen perusteella voidaan arvioida, että yksikkö synnyttää arki-iltahuipputuntina 400 ajoneuvomatkaa (molemmat suunnat yhteensä). Jos yksikön koko on 5 000 k-m 2, on syntyvä liikennemäärä 200 ajoneuvomatkaa tunnissa. Liikennemäärät ovat esimerkiksi samansuuruisiin päivittäiskaupan yksikköihin verrattuina varsin pieniä. Erikoiskaupan liikenteellinen tunnuspiirre on lisäksi se, että liikenteellisesti vilkkain ajankohta on lauantaina päivällä. Tällöin muun liikenteen vähäisemmän määrän vuoksi mahdollisesti syntyvät toiminnalliset ongelmat rajautuvat vain kohteen lähimpiin liittymiin. Liikenteellisten vaikutusten arviointi on tehty nykytilanteen liikennemäärätietojen pohjalta, koska kattavaa liikenne-ennustetta ei ole käytettävissä. Tarkastelu tuo esiin ne kohteet, joissa uusi yksikkö aiheuttaisi ongelmia liikenteen toimivuudelle jo nykytilanteessa. Kohdekohtaisesti on myös tarkastelu nykytilanteen mahdollisten liikenneongelmien ratkaisemiseksi laadittuja suunnitelmia sekä niiden toteuttamisaikatauluja. Vertailutaulukossa on yksikön liikenteellisestä sijainnista käytetty seuraavia merkintöjä: + sijainti on liikenneverkon ja sen toimivuuden kannalta hyvä (+) sijainti on liikenneverkon kannalta hyvä, mutta verkon liikenteellisen toimivuuden kannalta huono -(+) nykyisen liikenneverkon kannalta sijainti on huono, mutta suunniteltujen väylien toteuduttua hyvä - sijainti on liikenneverkon ja sen toimivuuden kannalta huono

11 Erikoiskaupan asiakkaiden pääasiallinen kulkutapa on henkilöauto, mihin vaikutta laajan vaikutusalueen lisäksi myös kauppojen tavaravalikoima.. Erikoiskauppa poikkeaa tässä päivittäistavarakaupasta, jossa kauppa on usein lähellä asiakaskuntaa ja merkittävä osa asiakkaista saapuu sinne kävellen tai pyöräillen. Yksikköjen sijainti yhdyskuntarakenteessa ratkaisee sen, kuinka hyvin ne ovat saavutettavissa kevyen liikenteen tai joukkoliikenteen kannalta. Koska kevyen liikenteen matkat ovat pääosin lyhyitä, on yhdyskuntarakenteen ulkopuolella olevan yksikön saavutettavuus kävellen tai pyöräillen huono. Kevyen liikenteen saavutettavuuden kannalta huonoja ovat myös ne yksiköt, joiden vaikutusalueet ovat laajoja. Tällöin asiointietäisyys kasvaa niin pitkäksi, että mahdollisuus tehdä asiointimatka kevyen liikenteen välineillä on vain pienellä osalla asiakkaista. Tarkasteltavien yksiköitten saavutettavuutta kevyellä liikenteellä on arvioitu yksikköjen sijainnin perusteella ja saavutettavuutta joukkoliikenteellä kohteiden nykyisten ja suunnitelmissa olevien joukkoliikennepalvelujen perusteella.

12 3 PALVELUVERKON PERIAATTEET JA ARVIOINNIN YHTEYDESSÄ TARKASTELLUT KOHTEET Maakuntakaavassa kaupan sijoitteluperiaatteet ovat keskustahakuisia. Pääosa päivittäistavaraja erikoiskaupoista on sijoittunut maakunta- ja pienempiin keskuksiin. Tämä suuntaus on myös vallitseva maakuntakaavan suunnitteluajanjaksolla etenkin päivittäistavarakaupan suuryksiköiden osalta. Sen sijaan erikoiskaupan suuryksiköiden kohdalla on ilmennyt tarvetta niille soveltuvien alueiden osoittamiseen keskusta-alueiden ulkopuolelta, jonne kunnat kehittä vät tilaa vaativan erikoiskaupan keskittymiä. Näiden osa-alueiden kehittämiseksi sisältyy oletuksia sijoittaa niihin myös erikoiskaupan suuryksiköitä, joita varten maakuntakaavaan edellytetään km-merkintää. Maakuntakaavassa tietynlaiset, keskustojen ulkopuoliset erikoiskaupan suuryksiköt osoitetaan pääkaupunkiseudun kehävyöhykkeelle sekä neljälle alueelta säteittäisesti etääntyvälle vyöhykkeelle oheisen kuvan mukaisesti. Näillä vyöhykkeillä sijoittelun tulee tukea tiivistä taajamarakennetta eikä irrottaa kaupan yksiköitä muusta yhdyskuntarakenteesta. c Maanmittauslaitos 1998 Santasalo Ky

13 3.1 ESPOO / LOMMILA Alueen kuvaus Lommilan aluetta Kehä III:n ja Turunväylän risteysalueella, vajaa kaksi kilometriä Espoon keskuksen pohjoispuolella, tarkastellaan yhtenä mahdollisena maakuntakaavan km-alueena. Espoon kaupunkisuunnittelulautakunnan 16.5.2002 tekemän päätöksen mukaan alueelle ei tulisi sallia päivittäistavarakaupan sijoittumista. Espoon KH päätti (2.6.2003) tutkia alueelle ehdotetun päivittäistavarakaupan suuryksikön sijoittumisen tekemällä tarvittavat vaikutusselvitykset. Kaupunkisuunnittelun pitkän aikavälin tavoitteena on, että Espoon keskuksen c-alue laajenee pohjoiseen, jolloin Lommila muodostuisi osaksi laajenevaa Espoon keskusta. Alue on osoitettu vahvistetussa yleiskaavassa palveluiden ja hallinnon alueeksi PK-merkinnällä. Tällä hetkellä alueella sijaitsee sisustustavaratalo Ikea sekä tilaa vaativaa kauppaa. Suunnitelmissa alueelle on tarkoitus rakentaa tilaa vaativaa kauppaa ja mahdollisesti vähittäiskaupan suuryksikkö/suuryksiköitä, jossa myydään myös päivittäistavaraa. Mikäli keskusta-alueen ulkopuolinen merkitykseltään seudullinen päivittäistavarakaupan suuryksikkö aiotaan pääkaupunkiseudulle sijoittaa, ei Lommila ole palveluverkon näkökulmasta huono vaihtoehto. Tämä edellyttää kuitenkin merkittävää Espoon keskuksen ja Lommilan välisen alueen täydentämistä sekä taajamarakenteen tiivistämistä Espoon keskuksen alueella. Tämä tarkastelu keskittyy erikoiskaupan suuryksikön vaikutusten arviointiin alueella. Santasalo Ky/LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

14 keskuksiin ja kaupan palveluverkkoon Espoon aluekeskuksia ovat Espoon keskus, Tapiola, Leppävaara, Matinkylä ja Espoonlahti. Kahden kilometrin etäisyydellä sijaitseva Espoon keskus on tarkasteltavaa aluetta lähinnä oleva maakuntakaavaan merkitty keskus. Tilaa vaativa kauppa on keskittynyt Lommilan lisäksi Suomenojalle, Kehä III:n varrelle sekä Olarinluomaan. Keskustojen ulkopuolisia suuryksiköitä on Lommilan ohella Mankkaalla, Friisilässä sekä Suomenojalla. liikenneverkkoon Alue sijaitsee kahden merkittävän tien, päätien ja moottoritien liittymän läheisyydessä. Alueelta on nykyisin yhteydet alemman tieverkon kautta Espoon keskukseen sekä Leppävaaran suuntaan. Espoontien kautta on yhteys sekä Kehä III:lle (E18-tie) että Turunväylälle. Liikenneverkon kannalta kohteen sijainti on hyvä. Alueen liikenneverkko on nykyisin melko kuormittunut. Espoontien varrella olevat liikkeet, mm. IKEA, aiheuttavat ajoittain tieverkon ruuhkautumisen. Lähialueen asukasmäärä yksikön asiakasmäärään on suuri, eli kevyen liikenteen osuus yksikön synnyttämistä matkoista voi olla merkittävä. Joukkoliikenteessä aluetta palvelevat Espoon sisäisten linjojen lisäksi Turunväylää kulkevat pitkämatkaiset linjat. Joukkoliikenteen palvelutaso alueelle on hyvä. Markkinatilanne ja väestöpohja Lommilan alueella on nykyisin tilaa vievää erikoiskauppaa, alueella sijaitsee myös yksi erikoiskaupan suuryksikkö. Alueelle on rakenteilla lisää erikoiskaupan palveluita ja lisäksi on suunnitelmia laajamittaisesta erikoiskaupan keskittymän rakentamisesta. Espoon keskus on lähin maakuntakaavaan merkitty keskus, jossa on erikoiskauppaa. Espoon keskuksen kaupallisten palveluiden painopiste on päivittäistavarakaupassa ja erikoiskaupassa. Erikoiskaupan palveluille on kasvuedellytyksiä sekä Espoon keskuksen että Lommilan alueella. Lommilan liittymän lähiympäristössä asukkaita on tällä hetkellä 32.000 eli noin 14 % koko kunnan väkiluvusta. Vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on alueella noin 213 milj. euroa vuonna 2005. Tästä erikoiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on 125 milj. euroa vuonna 2005, mistä tilaa vaativan erikoiskaupan osuus on reilu 32 milj.euroa. Tilaa vaativassa kaupassa Espoo houkuttelee ostovoimaa vajaan kolmanneksen enemmän kaupungin omaan ostovoimaan nähden, mutta muussa erikoiskaupassa vastaava osa myynnistä toteutuu kaupungin ulkopuolella. Nykyisin taajamarakenne on Espoon keskuksen alueella tiivis, mutta Lommila on sen reunalla. Taajamarakenteen alue on kuitenkin laajenemassa lähivuosikymmeninä. Väestöpohjaa lähialueella on viiden kilometrin säteellä arviolta 63.000 ja kymmenen kilometrin säteellä 283.000 vuonna 2015. Tämän väestöpohjan varaan voidaan jo rakentaa merkitykseltään seudullinen erikoiskaupan suuryksikkö. Ostovoiman ja väkiluvun kasvusta johtuen tilaa vaativaan erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima riittää Espoon keskuksen alueella suuryksikön vaatimiin tarpeisiin nähden. Vaikka teoreettinen vaikutusaluetarkastelu osoittaa sen, että paikallinen väestöpohja riittäisi erikoiskaupan suuryksikölle, on alue mm. sisustustavaratalon konseptista johtuen, jo nykyisellään niin vahva kaupallinen keskitty- Santasalo Ky/LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

15 mä, että se kerää asiakkaita kaupungin ulkopuolelta. Tämä heijastuisi myös uuden yksikön asiakaskunnassa. Vaihtoehdot ja vaikutukset seudulliseen verkkoon Toteutuessaan 10.000 k-m 2 :n suuruisena erikoiskaupan suuryksikkönä alue eivät vaikuttaisi negatiivisesti maakuntakaavaan merkittyihin keskuksiin, vaan tukisivat Espoon keskusta maakunnallisesti. Nykyisellään Vantaan Petikko-Variston keskittymä on selvä kilpailija Lommilalle. Tässä selvityksessä tutkittavista mahdollisista km-alueista Espoon Nihtisilta sekä Veikkolan ja Jorvaksen alueet Kirkkonummella ovat kilpailijoita Lommilalle. Espoon keskiosien väestömäärä on kuitenkin niin suuri ja Lommilan asema jo nykyisellään niin vahva, ettei yksi suuryksikkö vielä aiheuta merkittäviä vaikutuksia palveluverkossa. Lommilan toteutuksella sitä vastoin on vaikutusta Jorvaksen, Veikkolan ja Nihtisillan alueiden toteutukseen. maakuntakaavan keskuksiin + / - (maakuntataso) paikalliseen keskusverkkoon + / - (kuntataso) Espoo/Lommila* + + Rakenteen reunalla *Lommilan pt-tarkastelu tehty erikseen merkittäviin kilpaileviin kaupallisiin keskittymiin (oletuksena, että tuleva yksikkö sisustuskaupan suurmyymälä) Alueella suuri vaikutusalue jo nyt myymälän konseptista johtuen Alueen väestöpohja 2015 5 km säteellä 10 km säteellä taajamarakenteeseen liikenneverkkoon 63000 283000 -(+) Yhteenveto kohteen tarkastelusta Lommilan erikoiskaupan suuryksikön alue sijaitsee maakuntakaavaan merkityn Espoon keskuksen tuntumassa. Lommilan markkinat eivät kilpaile Espoon keskuksen tai muiden maakuntakaavan merkittyjen keskusten kanssa, mikäli Lommilan painopiste on selkeästi tilaa vaativassa kaupassa, ja se ei tarjonnallaan kilpaile keskustatoimintojen tarjonnan kanssa. Erikoiskaupan markkinoilla kilpailun kannalta merkittävät toimijat sijaitsevat jo Lommilassa tai sen tuntumassa. Lommilaan tulevat yksiköt lähinnä vahvistavat jo nykyistä keskittymää ja tukevat maakunnallisesti Espoon keskusta. Alueella on mahdollista varata lisää tilaa merkitykseltään seudulliselle erikoiskaupan suuryksikölle. Lähialueella asuu niin paljon asukkaita vuonna 2015, että alueelle syntyy mahdollisuuksia toteuttaa uusi/uusia merkitykseltään seudullinen erikoiskaupan suuryksikkö/suuryksiköitä. Yksikön synnyttämät liikennemäärät ovat varsin pieniä, mutta paikallisen liikenneverkon korkean kuormituksen vuoksi merkittäviä. Alueen liikenneverkkoa on tarpeen kehittää, koska sen välityskyky loppuu tulevaisuudessa jo nykyisen maankäytön synnyttämän liikenteen vuoksi. Matkat alueelle eivät muodostu pitkiksi, koska lähialueiden asukaspohja on yksikön toiminnan kannalta riittävän suuri. Vaikutukset liikenteen synnyttämiin päästöihin jäävät siten vähäisiksi. Santasalo Ky/LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

16 3.2 ESPOO / NIHTISILTA Alueen kuvaus Nihtisillan aluetta Kehä II:n ja Turunväylän itäpuolella tarkastellaan yhtenä mahdollisena maakuntakaavan km-alueena. Kaupunki haluaa mahdollistaa erikoiskaupan suuryksikön, mutta myös mahdollisesti päivittäistavarakaupan suuryksikön toteuttamisen alueelle. Laajasta väestöpohjasta johtuen päivittäistavarakaupan suuryksikkö palvelee vain paikallisesti. Tämä tarkastelu keskittyy erikoiskaupan suuryksikön vaikutuksiin. Tällä hetkellä alue on yleiskaavassa suunnittelematon alue, mutta kaupunki tutkii liittymän ympäristön aluetta kaavoitettavaksi työpaikka- (TP) sekä liikennetoiminnoille (L). Alue on pääosin asemakaavoitettu liike- ja toimistorakentamiseen, mutta alueen koillisosa on kaavoittamatta. Asemakaava ei mahdollista vähittäiskaupan suuryksikköä. Alueella ei tällä hetkellä ole varsinaista hanketta. Aikaisemmin alueen koillisosaan on kaavailtu Prismaa, mutta kaupunki on kumonnut hankkeen vaikutusselvitysten todettua vaikutukset negatiiviseksi. Reilun puolen kilometrin päässä risteyksestä sijaitsee keskustan ulkopuolinen päivittäistavarakaupan suuryksikkö, K-Supermarket Mankkaa. Suuryksikön viereen on rakenteilla lisää erikoiskaupan palveluita ja lisäksi sinne on sijoittumassa alennustavaratalo. Noin kilometrin päässä tutkittavasta alueesta on lisäksi Lidlin päivittäistavarakauppa, jolle on kaavassa mahdollisuus kasvaa suuryksiköksi. Santasalo Ky/ LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

17 keskuksiin ja kaupan palveluverkkoon Espoon aluekeskuksia ovat Espoon keskus, Tapiola, Leppävaara, Matinkylä ja Espoonlahti. Tarkasteltava alue ei sijaitse aluekeskusten välittömässä läheisyydessä, etäisyys Kauniaisten keskukseen on sen sijaan lyhyempi. Tilaa vaativa kauppa on keskittynyt Suomenojalle, Espoon keskuksen tuntumaan, Kehä III:n varrelle sekä Olarinluomaan. Keskustojen ulkopuolisia suuryksiköitä on tarkasteltavan alueen läheisyydessä Mankkaalla sekä Friisilässä, Suomenojalla ja Lommilassa. liikenneverkkoon Alue sijaitsee Turunväylän (valtatie 1) ja Kehä II:n (maantie 102) välisen Sepänsolmun eritasoliittymän läheisyydessä. Se kytkeytyisi mahdollisesti Klovinpellontiehen, jota kautta on yhteys Kauniaisiin ja Mankkaalle sekä Nihtisillan kautta myös Turunväylälle ja Kehä II:lle. Liikenneverkon kannalta alueen sijainti on hyvä. Alueen liikenneverkko ruuhkautuu nykyisin päivittäin. Kehä I:n parantaminen ja Kehä II:n jatkaminen helpottanevat alueen liikenteen sujuvuutta. Kehä I:n parantaminen on suunnitelmien puolesta valmis aloitettavaksi vuonna 2005, Kehä II:n jatke on ajankohtainen aikaisintaan 2010-luvulla. Lähialueen asukasmäärä on suuri, eli kevyen liikenteen osuus yksikön synnyttämistä matkoista voi olla merkittävä. Joukkoliikenteessä aluetta palvelevat Espoon sisäisten ja seutulinjojen lisäksi Turunväylää kulkevat pitkämatkan linjat. Joukkoliikenteen palvelutaso alueelle on hyvä. Markkinatilanne ja väestöpohja Nihtisillan tuntumassa, Sinimäen työpaikka-alueella on nykyisin jonkin verran erikoiskauppaa ja päivittäistavarakaupan suuryksikkö. Suuryksikön viereen on rakenteilla lisää erikoiskaupan palveluita ja lisäksi sinne on sijoittumassa alennustavaratalo. Lähin maakuntakaavaan merkitty keskus on Kauniaisten keskus, jossa päivittäistavarakaupan lisäksi on erikoiskauppaa. Espoon Leppävaaraan ja Tapiolaan on hieman pidempi etäisyys. Erikoiskaupan palveluille Leppävaarassa ja Tapiolassa on kasvuedellytyksiä. Nihtisillan alueen lähiympäristössä asukkaita on tällä hetkellä 55.000 eli vajaa neljännes koko kaupungin väkiluvusta. Vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on alueella noin 366 milj. euroa vuonna 2005. Tästä erikoiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on 215 milj. euroa vuonna 2005, mistä tilaa vaativan erikoiskaupan osuus on reilu 55 milj. euroa. Tilaa vaativassa kaupassa Espoo houkuttelee ostovoimaa kolmanneksen enemmän, kuin mitä kaupungin oma ostovoima on, mutta muussa erikoiskaupassa vastaava osa myynnistä toteutuu kaupungin ulkopuolella. Nihtisilta sijaitsee keskellä tiivistyvää kaupunkirakennetta. Vuonna 2015 väestöpohjaa alueella arvioidaan olevan vuonna 2015 viiden kilometrin säteellä noin 150.000 ja kymmenen kilometrin säteellä noin 500.000. Teoreettinen vaikutusaluetarkastelu osoittaa sen, että paikallinen väestöpohja riittäisi erikoiskaupan suuryksikölle. Santasalo Ky/ LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

18 Vaihtoehdot ja vaikutukset seudulliseen verkkoon Toteutuessaan 10.000 k-m 2 :n suuruisena erikoiskaupan suuryksikkönä alue ei vielä vaikuttaisi maakuntakaavaan merkittyihin keskuksiin, mikäli se ei tarjonnallaan kilpaile keskustatoimintojen kanssa. Maakuntatasolla tarkasteltuna Nihtisilta ei tue paikallista keskusverkkoa, sillä lähimpänä olevaan Kauniaisten keskukseen matkaa on kilometri, mikä keskuksen koko huomioon ottaen koetaan melko pitkäksi. Nykyisistä kaupallisista keskittymistä Lommila ja Suomenoja ovat Nihtisillan kilpailijoita. Ne sijaitsevat kuitenkin melko etäällä, ja Espoon keskiosien väestömäärä huomioon ottaen yksi suuryksikkö ei vielä aiheuta merkittäviä vaikutuksia palveluverkossa. Nihtisillan toteutuksella voi olla lähinnä vaikutusta Lommilan alueen laajentumiseen. maakuntakaavan keskuksiin + / - (maakuntataso) paikalliseen keskusverkkoon + / - (kuntataso) Espoo/Nihtisilta + - Rakenteen sisällä merkittäviin kilpaileviin kaupallisiin keskittymiin (oletuksena, että tuleva yksikkö sisustuskaupan suurmyymälä) Lommilan ja Suomenojan kilpailevat keskittymät Alueen väestöpohja 2015 5 km säteellä 10 km säteellä taajamarakenteeseen liikenneverkkoon 152000 503000 (+) Yhteenveto kohteen tarkastelusta Nihtisillan alue sijaitsee maakuntakaavaan merkityn Kauniaisten keskuksen tuntumassa. Seuraavaksi lähimpänä sijaitseva Leppävaaran keskus on noin neljän kilometrin päässä alueesta. Alue ei vaikuta maakuntakaavaan merkittyihin keskuksiin negatiivisesti, mikäli se ei tarjonnallaan kilpaile Kauniaisten keskustatoimintojen kanssa. Toisaalta Nihtisilta ei myöskään tue Espoon keskusverkkoa sijaitessaan etäällä aluekeskuksista. Erikoiskaupan markkinoilla kilpailun kannalta merkittävät toimijat sijaitsevat Lommilassa ja Suomenojalla. Keskittymiin on kuitenkin matkaa, ja alueiden väestöpohja on laaja. Keskeistä Nihtisillan osalta on sen sijainti keskellä tiivistyvää kaupunkirakennetta. Tämän vuoksi aluetta ei ole luontevaa varata merkitykseltään seudulliselle erikoiskaupan suuryksikölle. Pitkällä tähtäimellä sijainti kaupunkirakenteen reunoilla ja ulompien kehäteiden varrella palvelee paremmin tämänkaltaista myymälää. Lähialueella asuu niin paljon asukkaita vuonna 2015, että alueen käyttö merkitykseltään seudulliselle erikoiskaupan suuryksikölle ei ole maankäytön kannalta järkevää. Vaikka suuryksikön synnyttämät liikennemäärät ovat varsin pieniä, ne ovat paikallisen liikenneverkon korkean kuormituksen vuoksi merkittäviä. Alueen liikenneverkkoa on tarpeen kehittää, koska sen välityskyky loppuu tulevaisuudessa jo nykyisen maankäytön synnyttämän ja alueen läpi kulkevan liikenteen vuoksi. Laajojen ja kalliiden päätieverkon kehittämistoimien toteuttaminen on nykyisten suunnitelmien mukaan kuitenkin vielä kaukana. Santasalo Ky/ LT-Konsultit Oy Uudenmaan liitto /

19 3.3 HYVINKÄÄ/ SVEITSINPORTAALI Alueen kuvaus Hyvinkään liittymän aluetta 3-tien länsipuolella, reilun kolmen kilometrin päässä kaupungin keskustasta, tarkastellaan yhtenä mahdollisena maakuntakaavan km-alueena. Alue tulee kehittymään pääasiassa tilaa vaativan kaupan alueena valtatie 3 varrella molemmilla puolin Läyliäisten tietä. Jossain vaiheessa alueelle on mietitty myös factory outlet-tyylistä kokonaisuutta. Päivittäistavarakaupan suuryksikköä kaupunki ei halua alueelle sijoittaa. Yleiskaavassa alue on merkitty tilaa vaativan kaupan alueeksi, jonne ei tule sijoittaa elintarvikkeiden päivittäismyymälöitä (PK-1). Rakennusoikeutta alueella on tällä hetkellä 30.000 k-m 2. Juuri lainvoiman saaneessa asemakaavamuutoksessa Sveitsinportaalin alue on merkitty tilaa vaativan kaupan alueeksi, jonne voidaan sijoittaa myös urheilukaupan ja kodinsisustuskaupan myymälätiloja sekä enintään yksi alle 2000 k-m 2 :n päivittäistavaramyymälä. keskuksiin ja kaupan palveluverkkoon Pääosa Hyvinkään kaupallisista palveluista sekä kaikki vähittäiskaupan suuryksiköt ovat keskittyneet keskustaan. Lisäksi viidessä alakeskuksessa on lähipalveluita. Alakeskuksia ovat Hakala, Kirjavatolppa, Munckinkatu, Paavola ja Vehkoja. Tarkasteltava alue ei sijaitse keskusten välittömässä läheisyydessä lähimmät alakeskukset sijaitsevat noin kahden kilometrin päässä tutkittavasta alueesta. Tilaa

20 vaativa erikoiskauppa on sijoittunut keskustan tuntumaan sekä Nummenkärkeen ja Veikkariin lähelle kolmostietä. Hyvinkäällä palveluverkkotavoitteena on keskusten kehittäminen sekä tilaa vaativan kaupan alueiden sijoittaminen Sveitsinristeykseen sekä Kalevankadun ja Hangonväylän risteykseen. Tarkasteltavan Sveitsinportaalin kehittäminen tilaa vaativan kaupan alueena on kaupungin palveluverkkotavoitteiden mukaista. Myös vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen Sveitsinportaaliin on kaupungin tavoitteiden mukaista, mikäli yksikkö ei ole päivittäistavarakaupan suuryksikkö tai mikäli se ei tarjonnallaan kilpaile merkittävästi keskustatoimintojen kanssa. liikenneverkkoon Alue sijaitsee Hämeenlinnanväylän (valtatie 3) länsipuolella lähellä Hyvinkään liittymää, jonka kautta alue on mahdollista kytkeä päätieverkkoon. Yhteys Hyvinkään keskustaan Läntisen yhdystien kautta on sujuva. Kohteesta pääsee hyvin myös vanhalle valtatielle 3 (maantie 130). Kohteen sijainti liikenneverkon kannalta on hyvä. Alueen liikenneverkossa ei ole nykyisin toimivuusongelmia. Lähialueen asukasmäärä yksikön asiakasmäärään on melko suuri. Kevyen liikenteen osuus yksikön synnyttämistä matkoista voi olla merkittävä. Joukkoliikenteessä aluetta palvelevat tällä hetkellä Hyvinkään sisäiset linjat, jotka tosin jäävät varsin kauas. Sen lisäksi alueelle pääsee joukkoliikenteellä Hämeenlinnanväylällä kulkevilla kaukoliikenteen vuoroilla. Joukkoliikenteen palvelutaso alueelle on nyt yksikön seudullinen vaikutusalue huomioon ottaen huono. Markkinatilanne ja väestöpohja Erikoiskaupan palvelut sijoittuvat Hyvinkäällä pääosin keskustaan, joka on noin kolmen kilometrin päässä Sveitsin risteyksestä. Tutkittavan alueen läheisyydessä asuu tällä hetkellä noin 39.000 henkeä, mikä on yli 90 % koko kunnan väkiluvusta. Vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on tutkittavan alueen lähiympäristössä noin 214 miljoonaa euroa vuonna 2005.Tästä erikoiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa on yli 115 miljoonaa euroa, josta tilaa vaativan kaupan osuus on noin 36 miljoonaa euroa. Tilaa vaativassa erikoiskaupassa Hyvinkään palvelut tavoittavat kaupungin oman ostovoiman, muussa erikoiskaupassa ostovoimaa valuu hieman seudun muihin keskuksiin. Ostovoiman ja väkiluvun kasvusta huolimatta kunnan oma tilaa vaativaan erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima ei riitä 5.000 m 2 :n suuruisen erikoiskaupan suuryksikön tarpeisiin. Teoreettinen vaikutusaluetarkastelu osoittaa sen, että tämän kokoinen yksikkö Hyvinkäällä hakisi väistämättä asiakaskuntansa useamman kunnan alueelta ja olisi näin ollen väistämättä merkitykseltään seudullinen. Vaihtoehdot ja vaikutukset seudulliseen verkkoon Toteutuessaan 5.000 k-m 2 :n suuruisena erikoiskaupan suuryksikkönä alue ei vaikuttaisi negatiivisesti maakuntakaavaan merkittyihin keskuksiin, joista lähimpänä on Hyvinkään keskusta. Alue ei kilpaile tarjonnallaan merkittävästi Hyvinkään keskustan kanssa, mikäli alueen kaupan painopiste on selvästi tilaa vaativassa erikoiskaupassa. 3-tien toisella puolella sijaitseva tilaa vaativan kaupan alue on

21 painottunut autokauppaan eikä näin ollen kilpaile tarjonnallaan Sveitsinportaalin kanssa, vaan alueet enemmänkin täydentävät toisiaan. Tässä selvityksessä tutkittavista muista mahdollisista km-alueista Sveitsinportaalin kanssa kilpailevia alueita ovat Nurmijärven Ilvesvuori 3-tien varressa ja Vantaan Petas. Lisäksi Riihimäellä on suunnitelmia tilaa vaativan kaupan kehittämisestä 3-tien risteysalueella. Petaksen alueen vahvuus Hyvinkääseen ja Nurmijärveen on tulevan Marja-Vantaan keskuksen laaja väestöpohja sekä suunniteltujen kaupallisten toimintojen laajuus. Sveitsinportaalin rakentamisen alkaessa syksyllä, sitä voidaan pitää Nurmijärveä ja Riihimäkeä todennäköisempänä merkitykseltään seudullisen erikoiskaupan yksikön sijaintipaikkana. Hyvinkää/ Sveitsinportaali** maakuntakaavan keskuksiin + / - (maakuntataso) paikalliseen keskusverkkoon + / - (kuntataso) + + Rakenteen reunalla merkittäviin kilpaileviin kaupallisiin keskittymiin (oletuksena, että tuleva yksikkö sisustuskaupan suurmyymälä) Kilpaileva aluevaraus Nurmijärvellä, Petaksessa (ja Riihimäellä). Alueen väestöpohja 2015 5 km säteellä 10 km säteellä taajamarakenteeseen liikenneverkkoon 44000 50000+ + ** Ei sisällä Riihimäen väestöä, mistä johtuen 10 km etäisyydellä oleva väestöpohja ilmoitettua suurempi Yhteenveto kohteen tarkastelusta Tarkasteltava Sveitsinportaalin alue sijaitsee maakuntakaavaan merkityn Hyvinkään keskustan tuntumassa. Mikäli tarkasteltavan alueen kaupallinen painopiste on tilaa vaativassa kaupassa, ei se merkittävästi kilpaile Hyvinkään keskustan kanssa. Lähin alueen kanssa erikoiskaupan markkinoilla kilpaileva keskittymä on Riihimäen liittymäalue ja Nurmijärven mahdollinen keskittymä. Petaksen kilpailuvaikutukset jäävät etäisyydestä johtuen edellä mainittuja vähäisemmäksi, ja alue vaikuttaa pääasiassa Nurmijärven alueen toteutumiseen. Alueella on mahdollista tarvetta varata tilaa merkitykseltään seudulliselle erikoiskaupan suuryksikölle. Lähialueella asuu siinä määrin asukkaita vuonna 2015, että alueelle syntyy mahdollisuuksia toteuttaa merkitykseltään seudullinen erikoiskaupan suuryksikkö. Liikenteellisesti alueelle voidaan sijoittaa esitetyn kaltainen yksikkö. Sen synnyttämä liikennemäärä on pieni alueen muihin liikennevirtoihin ja verkon kapasiteettiin nähden, eikä se siten heikennä alueen liikenneverkon toimivuutta. Tarkasteltava yksikkö on merkitykseltään seudullinen, jonka vuoksi matkat sinne ovat varsin pitkiä. Tämä lisää liikenteestä aiheutuvia päästöjä verrattuna tilanteeseen, jossa yksikkö sijaitsee lähempänä asiakaskuntaa.