S A L O N K A U P U N K I Kaupunkisuunnittelu RAIVAAJANKATU ASEMAKAAVAN SELOSTUS 2016
2 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 Alueen yleiskuvaus... 6 Luonnonympäristö... 7 Rakennettu ympäristö... 8 Maanomistus... 12 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 13 Osalliset... 13 Vireilletulo... 13 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 13 Asemakaavamuutoksen aloitusvaihe... 13 Nähtävillä olo ja valmisteluvaiheen kuuleminen... 13 Virallinen nähtävilläolo ja kuuleminen... 14 Viranomaisyhteistyö... 14 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 14 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta... 14 Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen... 14 Mitoitus... 17 Korttelialueet... 17 Muut alueet... 17 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 18 Kaupunki- / taajamakuva... 18 Virkistys... 18 Liikenne... 18 Rakennettu kulttuuriympäristö... 18 Ympäristöhäiriöt... 18 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 19 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 20
3 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 9.3.2016 päivättyä asemakaavakarttaa (Raivaajankatu). Asemakaavan muutos koskee Lukkarinmäen (12) kaupunginosan kortteleita 2 ja 19 sekä katualuetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu Lukkarinmäen (12) kaupunginosan korttelit 2 ja 19 sekä katualue. Asianumero 964/10.02.03/2015 Kaavan laatija Salon kaupungin kaupunkisuunnittelu Valmistelija: kaavoitusarkkitehti Tarja Pennanen Vireilletulo Kaupunginhallituksen päätös (kaavoituskatsaus), KH 1.12.2014, 506 Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu Salon Seudun Sanomissa 13.5.2015 Hyväksymiskäsittelyt: Kaupsultk 13.10.2015 Kaupsultk KH KH KV Alueen sijainti: Suunnittelualue sijaitsee Salon keskustan eteläpuolella Raivaajankadun varrella, rajoittuen Kapteeninkadun, Hanhenkujan, Kulkurinkujan ja Rauhalanpuiston väliselle alueelle. Kaavan tarkoitus: Kaavan tavoitteena on uudistaa kaavaa todellista maankäyttöä vastaavaksi.
4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. sijaintikartta 2. maanomistuskartta 3. ote Salon yleiskaavasta 2020 4. ote ajantasa-asemakaavasta (poistuva asemakaava) 5. osallistumis- ja arviointisuunnitelma 6. valmisteluvaiheen asemakaavaluonnos 1.10.2015 7. asemakaavakartta 9.3.2016 8. asemakaavan seurantalomake (tilastolomake) 9. tonttijako ja tonttijaon muutos 10. Virallisesti nähtävillä ollut kaavaehdotus, päiväys xx.xx.2016 11. Asemakaavakartta, päivätty xx.xx.2016 (ehdotus uudeksi asemakaavaksi) Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Raideliikennemeluselvitys, Raivaajankadun asemakaavan muutos, Promethor Oy 23.9.2015 + lisäliite 24.9.2015 Salon rakennettu kulttuuriympäristö 13.12.2004, Tmi Lauri Putkonen, Salon yleiskaava 2020 julkaisusarja Sarakum 2000-2004 projektiraportti, 29.6.2005 Salon Lukkarinmäki, Lauri Hollmen 2007
2 TIIVISTELMÄ 5 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Asemakaavan muutoksen laatiminen perustuu kaupunginhallituksen 1.12.2014 hyväksymään kaavoituskatsaukseen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu 5.5.2015. Asemakaavan muutos oli valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 28.10.- 26.11.2015. Kaavaehdotus oli virallisesti nähtävillä xx.xx.2016 xx.xx.2016. 2.2 ASEMAKAAVA Alueella voimassa oleva asemakaava ei ota huomioon rakennettua rakennuskantaa. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on saattaa kaavamerkinnät ja -määräykset ajan tasalle ja näin taata alueen rakennuskannan säilyminen tulevaisuudessakin. 2.3 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Asuinkorttelialueet ovat yksityisten omistuksessa ja kahta tonttia lukuun ottamatta rakennettuja. Omistajat vastaavat alueen rakentumisesta. 3 LÄHTÖKOHDAT Kaava-alueen voimassa olevan kaavan (hyv.1962) kaavamääräyksissä alueen kerroslukuna on I sekä 1/2I. Alueen rakennuskanta on pääosin1930 40 luvulta ja rakennukset ovat rakentuneet 1½ - II -kerroksisina. Kaavamuutoksen lähtökohtana on säilyttää alueen luonne tiiviisti rakennettuna asuinalueena katutilaan rajoittuvine rakennuksineen. Tavoitteena on uudistaa kaavaa todellista maankäyttöä vastaavaksi.
3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 6 2015 Blom Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue on kooltaan n. 1,8ha. Se sijaitsee Salon keskustan eteläpuolella Salo-Helsinki rautatien ja Lukkarinmäen Rauhalanpuiston välisellä alueella. Suunnittelualue on osa Lukkarinmäen asuinaluetta.
7 Luonnonympäristö 2015 Blom Alue on rakennettua pientaloaluetta. Tonttien hoidetut piha-alueet luovat vehreyttä alueelle. Kaava-alueen länsipuolella Hanhenkujan ja rautatien välisellä alueella pensasistutukset ovat näköesteenä ja suojana rautatien suuntaan. Suunnittelualueen itäpuolella nousee Rauhalanpuiston metsäinen mäkialue. Maisemakuvassa kaava-alue jää Lukkarinmäen mäkialueen katveeseen.
Rakennettu ympäristö 8 Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Kaava-alueella asuu 43 henkilöä. Suurin osa on työikäistä väestöä (65%) ja seuraavaksi eniten on yli 63-vuotiaita (25%). Kaupunkikuva Alueen rakenteellinen toteutus vastaa lähes täysin Raivaajankadun, Hanhenkujan ja Kapteeninkadun alueella Bruno Kockin vuonna 1926 laatimaa Lukkarinmäen järjestelysuunnitelmaa. Alueella on säilynyt hyvin suunnitelman mukainen pää- sekä talousrakennusten sijoittelujärjestely.
9 Raivaajankatu pohjoiseen Raivaajankatu etelään Hanhenkuja pohjoiseen Hanhenkuja etelään, oikealla rautatie Miellyttävän ilmeen alueelle luo Bruno Kockin suunnitelman mukaan kadunvarteen sijoitetut ja mittakaavaltaan yhteneväiset asuinrakennukset sekä kattomuotojen samankaltaisuus. Loivasti kaartuva Raivaajankadun katulinja tuo oman lisänsä alueen tunnelmaan. Pääosa alueen rakennuksista on rakennettu 1930-40 luvuilla. Rakennuksista on korjattu ja laajennettu vuosikymmenten aikana, kuisteja on lisätty, ikkunoita vaihdettu ja julkisivuverhouksia muutettu. Alueen luonne muodostuu pienistä tonteista, katutilaan tiiviisti rajoittuvista asuinrakennuksista sekä sisäpihalla sijaitsevista talousrakennuksista, jotka rajaavat pihoja naapureiden suuntaan. Pienten, hyvin hoidettujen pihojen vehreys on oleellinen osa aluetta.
10 Alueen rakennusten koko vaihtelee osittain suuresti. Suurin osa rakennuksista on ns.11/2 -kerroksisia, mutta joukossa on myös kaksi pienkerrostalotyyppistä rakennusta. Kokonaisuus ja rakennusten sijoittelun yhteneväisyys ovat alueen tärkeimmät ominaisuudet. Kaava-alueella sijaitsee melko alkuperäisessä asussaan säilyneitä rakennuksia sekä julkisivuiltaan reippaastikin uudistettuja rakennuksia. Osaa vanhemmasta rakennuskannasta on muutettu ikkunoita vaihtamalla, lisälämpöeristämällä julkisivuja ja julkisivulaudoituksia uudistamalla.
11 Palvelut Lähimmät palvelut sijaitsevat Salon keskusta-alueella noin puolen kilometrin etäisyydellä. Liikenne Kaava-alueen liikenne on lähinnä alueella asuvien henkilöiden muodostamaa liikennettä. Katuluokitukseltaan kadut ovat asuntokatuja. Rautatien vieressä kulkeva Hanhenkuja on osa Salon pyörätieverkkoa. Rakennettu kulttuuriympäristö Sarakum raportti on ollut yksi lähtökohta myöhemmin tehdyille kulttuuriympäristön raporteille ja päätöksille. Raportissa kaava-alueen rakennukset on arvioitu maisemallisiksi. Salon yleiskaava 2020 laatimisen yhteydessä tehtiin Salon rakennetun kulttuuriympäristön kartoitus yleiskaavan ja keskustan kaavarungon tueksi (raportti Tmi Lauri Putkonen 13.12.2004). Työ perustui tehtyjen inventointien ohella mm. karttoihin, rakennuspiirustuksiin, valokuviin, asiakirjoihin ja kirjallisuuteen sekä paikalliseen asiantuntemukseen. Aineisto tarkistettiin maastokäynnein. Yleiskaavan hyväksymisen yhteydessä päätettiin suojeltavat rakennukset ja niiden luokitukset sekä suojelualuerajaukset Salon keskusta-alueella. Yleiskaavan laatimisen jälkeen on laadittu Salon keskustan osayleiskaava, joka on Salon kaupunginvaltuuston hyväksymä (7.4.2014). Lukkarinmäen alue ei kuulu osayleiskaava-alueeseen, mutta tässäkin työssä Salon rakennetun kulttuuriympäristön raporttia pidettiin täysin ajan tasalla olevana asiakirjana, joten kyseistä raporttia on hyödynnetty myös tässä kaavatyössä. Raivaajankadun kaava-alueelle ei ole Salon rakennetun kulttuuriympäristön raportissa eikä yleiskaavassa osoitettu yksittäisiä suojeltavia rakennuksia. Alue on mukana yleiskaavassa Lukkarinmäen asuntoalueen (no 90) suojelualueessa merkinnällä /s1, valtakunnallisesti merkittävä rakennettu ympäristö yleiskaavan laatimisen aikana voimassa olleen RKY 1993 mukaisesti. Yleiskaavan laatimisen jälkeen valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen alueluetteloon on tullut muutoksia (RKY 2009), eikä kaava-alue enää kuulu valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen alueiden joukkoon.
12 Tekninen huolto Kaava-alueella on kunnallistekniikka. Ympäristön suojelu ja ympäristöhäiriöt Salo-Helsinki rautatielinjan läheisyys saattaa tuoda ajoittaista häiriötä alueelle. On kuitenkin huomioitava, kuten meluselvityksen liiteasiakirjassa todetaan, että alueella on todennäköisesti asuttu ihan tyytyväisinä junaliikenteestä huolimatta. Melu Raideliikenne tuo ajoittaista melua alueelle. Asemakaavamuutosta varten laadittiin raideliikennemeluselvitys, Promethor Oy 23.5.2015. Yöaikaisen melun osalta maksimitason huomioiminen on tavallista raideliikenteelle. Mitoitussuosituksena on tavallisesti pidetty, että maksimimelu ei toistuvasti ylitä tasoa 45 db(a). Heräämisrajana pidetään yleisesti tasoa 45 db(a), kun tapahtumia on viisi tai enemmän yössä. Selvityksessä todetaan, että koska yöaikaisten junien ohiajojen määrä on pieni ja ajoittuu pääsääntöisesti klo 22 23 ja klo 6-7 välisille ajoille, on unen laatua häiritsevien hetkellisten melutapahtumien määrä vähäinen. Pilaantuneet maat Alueella ei ole tiedossa pilaantuneiksi epäiltyjä maa-alueita. Maanomistus Kaavamuutosalueen tontit ovat yksityisten omistuksessa. 3.2 SUUNNITTELUTILANNE Suunnittelualue on aikaisemmin ollut osa valtakunnallisesti merkittävien kulttuurihistoriallisten ympäristöjen aluetta no168 Lukkarinmäen kulttuurimaisema (RKY 1993). Voimassa olevassa Valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen alueluettelossa (RKY 2009) kaava-alue ei kuulu enää suojelualueeseen. Suunnittelualue on eri kaavoissa osoitettu seuraavin merkinnöin: Salon seudun maakuntakaava (vah.2008) Salon seudun maakuntakaavassa, joka on vahvistettu v. 2008, alue on taajamatoimintojen (A) aluetta. Maakuntakaavan rakennussuojeluluettelossa alue kuuluu Lukkarinmäen kulttuurimaisema-alueeseen (sra69). Salon Yleiskaava 2020 (vah. 2009) Suunnittelualueella on voimassa oikeusvaikutteinen Salon Yleiskaava 2020 (vahvistettu 2009). Kaavassa alue on erillispientalojen asuntoaluetta (AO). Lisäksi alue on osa Lukkarinmäen valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöaluetta (s1/90). Yleiskaavan kaavamääräys alueella on seuraava: Valtakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristöalue. Numero viittaa yleiskaavaselostuksen arvokohteiden luetteloon (Lukkarinmäen asuntoalue). Arvorakennusten suojelun toteuttamistapa ratkaistaan asemakaavoituksen ja/tai lupakäsittelyn yhteydessä. Myös asemakaava-alueen ulkopuolella rakennusten tai niiden osien purkaminen edellyttää lupaa (MRL 127.1 ). Museoviranomaiselle tulee varata tilaisuus lausunnon antamiseen ennen kohteelle / alueelle kohdistuvan lupahakemuksen ratkaisua. Suunnittelun ja rakennustoimenpiteiden tulee olla kokonaisuuden säilyttämistä turvaavia ja edistäviä.
13 Asemakaava Voimassa olevassa 13.11.1962 vahvistetussa asemakaavassa alue on omakotirakennusten ja muiden enintään kahden perheen talojen korttelialuetta (AO-2). AO- korttelialueilla rakennusten julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan korkeus ei saa ylittää 4 m sellaisissa rakennuksissa, joissa ei ullakkohuoneita sallita, eikä 5 m sellaisissa rakennuksissa, joissa ullakkohuoneet ovat sallitut. Rakennusta ei saa sijoittaa 4 m:ä lähemmäksi naapuritontin rajaa. Rakennusten tai rakennusten osien välimatka tontilla ei saa olla pienempi kuin rakennusten korkeus, eikä missään tapauksessa 8 m lyhyempi. Kullekin omakotitontille on rakennuslupahakemuksen yhteydessä osoitettava myös autotallin rakentamismahdollisuus. Kerrosluvut alueella ovat I ja ½ I sallitut rakennusoikeudet 120 270m2. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Maankäyttö- ja rakennuslain 60 :n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi. Suunnittelualueen asemakaava on peräisin 1960-luvun alkupuolelta ja se on kaavamääräyksiltään vanhentunut. Voimassa oleva kaava ei ota huomioon rakentunutta ympäristöä, vaan lähtökohtana on ollut alueen uudistuminen yksikerroksisella rakennuskannalla. Kaavamuutos otettiin mukaan vuoden 2015 kaavoitusohjelmaan kaupungin omasta aloitteesta. Kaupunginhallitus hyväksyi kaavoituskatsauksen 1.12.2014, 506. 4.2 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ Osalliset Osalliset on esitelty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallisia ovat mm. kaavaalueen ja lähiympäristön kiinteistöt ja niiden asukkaat, Salon kaupungin lautakunnat, Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY), Liikennevirasto, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos, Turun maakuntamuseo ja Salon Lukkarinmäki-seura ry. Vireilletulo Kaava on kuulutettu vireille 13.5.2015. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu 5.5.2015. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavamuutoksen aloitusvaihe Viraston sisäinen aloituskokous pidettiin 27.5.2015 Nähtävillä olo ja valmisteluvaiheen kuuleminen Kaavaluonnos asetettiin valmisteluvaiheen kuulemista varten (MRA 30 ) nähtäville 28.10. - 26.11.2015 väliseksi ajaksi. Tästä julkaistiin sanomalehti- ja ilmoitustaulukuulutukset, ilmoitustaululla ja internetissä. Kaavan yleisötilaisuus pidettiin Raivaajankadulla 4.11.2015. Kaavoittaja oli paikan päällä kertomassa kaavahankkeesta. Tilaisuuteen osallistui noin 15 henkilöä.
Virallinen nähtävilläolo ja kuuleminen 14 Viranomaisyhteistyö Kaavasta ei järjestetty erillistä viranomaispalaveria. 4.3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavamuutoksen tarkoituksena on uudistaa kaavaa todellista maankäyttöä vastaavaksi. Kaava-alueen voimassa olevan kaavan (hyv.13.11.1962) kaavamääräyksissä alueen kerroslukuna on I sekä 1/2I. Alueen rakennuskanta on pääosin 1930 40 luvulta ja rakennukset ovat rakentuneet 1½ - II -kerroksisina. 4.4 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Kaavasta ei laadittu vaihtoehtoja. Kaavamääräysten laadinnassa lähtökohtana on ollut nykyisen miljöön säilyttäminen sallimalla olemassa olevien rakennusten korjaaminen ja pienimuotoinen täydennysrakentaminen. Uudisrakentamista pyritään ohjamaan siten, että se sopeutuu nykyiseen ympäristöön. Toteutunutta rakentamista myötäilevillä rakennusalojen rajauksilla halutaan alueella säilyttää vuonna 1926 laaditun järjestelysuunnitelman mukainen rakenne. Lisäksi ympäristön kokonaisilmeen säilymisen turvaamiseksi annetaan kaavassa määräyksiä mm. julkisivumateriaalista, kattokulmasta, julkisivun ja vesikaton leikkauskohdan korkeudesta. Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä (26.10.2015 26.11.2015) jätettiin seuraavat lausunnot ja mielipiteet. 1. Rakennus- ja ympäristölautakunta Asuinrakennusten kattokulmaksi on määritelty 1:1,5-1:2. On suositeltavaa, että myös talousrakennuksille määritellään kattokulman kaltevuus. Vastine: Kaavamääräykseen lisätään maininta talousrakennuksen kattokaltevuudesta. 2. Varsinais-Suomen ELY-keskus Lausunnossa tuodaan esille, että suunnittelualue ei ole enää mukana Uskelan kirkonmäki ja Lukkarinmäen esikaupunkiasutus -rajauksessa liittyen valtakunnallisesti merkittäviin rakennettuihin kulttuuriympäristöihin (RKY 2009). Lausunnossa todetaan, että kaavaselostuksessa tulee tuoda esille rajauksessa tapahtunut muutos. Kaava-asiakirjoihin liittyy inventointiraportti, jonka tiedot perustuvat vuoden 1993 inventointiin. Lausunnon mukaan tullisi tarkastella, onko inventoinnin arvoluokitus edelleen ajan tasalla ja onko alueella suojeltavia rakennuksia.
15 ELY-keskus katsoo, että asemakaavaluonnos ei riittävästi varmista alueen arvojen säilymistä. Valokuvien perusteella ainakin suurimmalle osalle alueesta on aiheellista osoittaa alue jolla ympäristö säilytetään (/s) asianmukaisine kaavamääräyksineen ja uudisrakentamisen sopeutumista nykyiseen rakentamiseen tulee ohjata riittävästi. Vastine: Kohdassa rakennettu kulttuuriympäristö, sivulla 11, on kerrottu perustelut inventoinnin riittävyydestä kaava-alueella. Rakennusten peruskorjauksista sekä uudisrakentamisen sopeuttamisesta olemassa olevaan ympäristöön on annettu kaavamääräykset ja niitä on täydennetty /s merkinnällä. 3. Varsinais-Suomen maakuntamuseo Museo toteaa lausunnossaan, että viihtyisänä säilyneen asuinalueen tulevan säilymisen varmistamiseksi, on kaavassa syytä käyttää ainakin kokonaisuuden turvaavaa /s merkintää, vaikka rakennuskohtaisia suojelumääräyksiä ei käytettäisikään. Myös mahdollisten uudisrakennusten ulkoasusta tulee kaavassa antaa määräyksiä erityisesti aukotusten, massoittelun ja kattokaltevuuksien osalta. Varsinais-Suomen maakuntamuseo toteaa lausuntonaan, että alueen yleisilmeen säilymisen turvaamiseksi tulee kaavamääräyksiä tarkentaa ja mahdollista uudisrakentamista ohjeistaa tarkemmin. Vastine: Rakennusten peruskorjauksista sekä uudisrakentamisen sopeuttamisesta olemassa olevaan ympäristöön on annettu kaavamääräykset ja niitä on täydennetty /s merkinnällä. 4. Liikennevirasto Asemakaavaluonnoksessa on huomioitu läheisen Salo-Kirkkonummi- rataosan junaliikenteestä aiheutuvat melu- ja tärinähaitat. Liikenne virastolla ei ole huomautettavaa kaavahankkeesta. 5. Varsinais-Suomen pelastuslaitos Pelastuslaitos tuo lausunnossaan esille, että rajalle rakentamisen vaatii palomuurin. Lausunnossa todetaan edelleen, että alle 8m etäisyydellä toisistaan olevissa rakennusaloissa on rakentamisessa huolehdittava palon leviämisen rajoittamisesta rakenteellisin tai muin keinoin. Vastine: Lausunnossa mainitut asiat huomioidaan rakennuslupavaiheessa. 6. Salon vesi Kaavoituksessa tulee huomioida että Hanhenkujalla. Kulkurinkujalla, Raivaajankadulla ja Kapteeninkadulla on toiminnassa oleva vesihuolto. Vastine: Kaavalla ei puututa katualueisiin. 7. Mielipide A Kaavaluonnoksessa on Raivaajankatu 12 tontille luonnosteltu AO-1. Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden asunnon + 50m2 piharakennuksen. Minusta kaavan pitäisi antaa
16 mahdollisuus rakentaa tontille kaksi asuntoa + piharakennukset. Esittämäni muutos ei muuttaisi Raivaajankatu 10-20 alueen olemusta. Vastine: Kaavamääräys AO-1, erillispientalojen korttelialue, rakennuspaikalle saa rakentaa yhden asunnon, on muutettu muotoon AO-1 erillispientalojen korttelialue. Määräys mahdollistaa kahden asunnon rakentamisen. 8. Mielipide B As Oy Kapteeninkatu 8 katsoo, että osakkeenomistajiensa oikeuksien takaamiseksi kaavamuutoksen valmistelussa olisi oikeudenmukaista ja kohtuullista edetä siten, että uudessa kaavassa olisi taattu mahdollisuus rakentaa tontille nykyistä vastaava rakennus tilanteessa, jossa nykyinen rakennus tavalla tai toisella tuhoutuisi. Niinpä pyydämmekin kaavamuutoksen valmistelussa ottamaan huomioon seuraavat seikat: 1. Tontin 734-12-19-7, Kapteeninkatu 8, osalta kaavaan merkittäisiin asunnoille rakennusoikeutta 260m2 ja talousrakennukselle 50m2. 2. Kaavamääräyksillä mahdollistetaan pienkerrostalon rakentaminen siten, että asuinrakennuksessa on neljä erillistä asuntoa (nyt kaavaluonnokseen tontti on merkitty A- tontiksi, mikä ymmärtääksemme mahdollistaisi neljän asunnon rakentamisen) 3. Kaava mahdollistaa nykyisen kaltaisen asuinrakennuksen rakentamisen rinteeseen kolmessa kerroksessa eli toivoisimme kaavaan merkittäväksi kerrosluvuksi II 1/2. 4. Kaavassa otetaan huomioon, ettei tontille yleisestä A-tonttia koskevasta määräyksestä huolimatta tarvitse rakentaa kahdeksaa autopaikkaa tai varata rakennusoikeutta neljälle autotallille (ellei tätä erikseen oteta rakennusoikeuden määrässä ja kerrosluvussa huomioon). Vastine: 1. Rakennusoikeutta on muutettu siten, että tontille on merkitty 260m2 rakennusoikeutta asunnoille. Kaavaluonnoksessa talousrakennukselle oli jo annettu rakennusoikeutta 50m2, tämä määräys säilyy ennallaan. 2. Kaavamääräys A, asuinrakennusten korttelialue, antaa mahdollisuuden neljän asunnon rakentamiselle. 3. Kaavaan on muutettu kerrosluvuksi II1/2 4. Kaavamääräystä on muutettu siten, että A-tontilla jokaista asuntoa kohti on rakennettava vähintään yksi autopaikka. Autotallin rakentamista ei vaadita. Salossa yleisesti käytössä olevien autopaikkanormien mukaan asuntoa kohden on löydyttävä autopaikoitustilat tontilta, myös tällä tontilla tulee tätä määräystä noudattaa. Raivaajankadun asemakaavakarttaa on tarkistettu seuraavasti saatujen lausuntojen ja mielipiteiden sekä muuten prosessissa esille tulleiden asioiden osalta: Kaavamääräys AO-1, erillispientalojen korttelialue, jolle saa rakentaa yhden asunnon, on muutettu muotoon AO-1/s, asuinrakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Kaavamääräys A, asuinrakennusten korttelialue, on muutettu muotoon A-1/s asuinrakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Asuinrakennusten korttelialueelta (A) on poistettu autotallien rakentamisvelvollisuus. Kaavamääräyksiin on lisätty rakennustapaa koskevia yleisiä määräyksiä. Niiden tarkoituksena on ohjata rakennusten peruskorjauksia ja muutostöitä sekä uusien rakennusten rakentamista siten, että rakennukset sopivat alueen yleisilmeeseen ja muodostavat yhtenäisen kokonaisuuden.
17 Kiinteistön 12-19-7 rakennusoikeutta on tarkistettu ja kerrosluvuksi on muutettu II1/2. Virallisen nähtävillä olon yhteydessä (xx.xx xx.xx.2016) jätettiin seuraavat lausunnot ja mielipiteet. Yhteenveto muutoksista, joita kaavaehdotukseen on tehty virallisen nähtävillä olon jälkeen lausuntojen perusteella: xxxxxxx 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVAN RAKENNE Mitoitus Asemakaavalla muodostetaan asuinrakennusten korttelialuetta 1 4907 m 2 ja katualuetta 2786 m 2. 5.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Kaavassa annetaan määräyksiä rakennustapaa koskevia määräyksiä, joiden tarkoituksena on ohjata korjaus- ja uudisrakentamista siten, että rakentaminen sopeutuu olemassa olevaan rakennuskantaan ja että ympäristön ilme säilyy. 5.3 ALUEVARAUKSET Korttelialueet Erillispientalojen korttelialue AO-1 Korttelialueeseen kuuluu pääosa kaavan tonteista. Asuinrakennusten kortteli A-1 Korttelialueeseen kuuluu yksi tontti. Muut alueet Kaavaan sisältyy katualuetta.
5.4 KAAVAN VAIKUTUKSET 18 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Nykyisen kaavan sallimaan rakennusoikeuteen verrattuna esitetään kaavamuutoksessa rakennusoikeutta huomattavasti enemmän, mutta todelliseen toteutuneeseen rakentamiseen verrattuna lisäys ei ole merkittävä. Kaavamuutoksen rakennusoikeudella pääasiassa huomioidaan jo toteutunut rakentaminen. Nykyinen kaava Toteutunut tilanne * Kaavaehdotus rak.oik.km2 rak.oik.km2 rak.oik.km2 3440 5233 5980 *Toteutunut rakennusoikeus on laskettu kartta-aineiston perusteella. Ullakoiden osalta on ehdotusvaiheessa laskettu 2/3 osan toteutuneisuus, johon myös kaavaehdotus antaa mahdollisuuden. Kaava-alueen kahden rakentamattoman tontin osalta on otettu huomioon voimassa olevan kaavan mahdollistama rakennusoikeus. Kaavaehdotuksen mukainen rakennusoikeus antaa mahdollisuuden pienimuotoiseen lisärakentamiseen tonteilla esim. kuistilaajennukseen tai talousrakennuksen laajentamiseen. Kaupunki- / taajamakuva Kaavamuutoksen vaikutus alueen kaupunkikuvaan jää lyhyellä tähtäimellä todennäköisesti vähäiseksi, koska alueella on vain kaksi rakentamatonta tonttia. Alue on tiivis, tontit pieniä ja jo täyteen rakennettuja. Kaavan merkitys kaupunkikuvaan konkretisoituu, jos uudisrakentamista harkitaan nykyisen rakennuksen tilalle. Pääosassa kaavaa annetaan mahdollisuus vain nykyisen rakennuspaikan paikalle rakentamiseen Bruno Kockin järjestelysuunnitelmaa mukaillen, kaava myös edellyttää nykyiseen rakennuskantaan sopeutuvaa rakentamista antamalla määräyksiä rakentamiskorkeudesta, kattokulmista ja materiaaleista. Virkistys Suunnittelualueeseen kuuluu pelkästään asuinkortteli- ja katualuetta eikä kaavamuutoksella ole vaikutusta lähialueiden virkistys- ja puistoalueisiin. Liikenne Kaavalla ei ole vaikutusta alueen liikenteeseen. Rakennettu kulttuuriympäristö Kaikkia tontteja koskee suojelumääräys /s eli korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Ympäristön säilyminen on otettu huomioon kaavassa rakennusalojen tiukalla rajaamisella koskemaan vain nykyisiä rakennuspaikkoja. Kaavan yleisissä määräyksissä on määräykset peruskorjausten ja muutostöiden sekä uudisrakentamisen toteutuksesta. Ympäristöhäiriöt Kaavassa annetaan määräykset junaliikenteen aiheuttamaa melua vastaan. Selvityksen ja lisäliitteen perusteella kaavaan valikoitui ns. varman päälle -malli raideliikennemelun huomioimisessa. Lähinnä rataa oleville rakennuksilla vaatimuksena on 30db ja takimmaisella rivillä 25db. Vaatimusta on täydennetty maininnalla: Julkisivujen ääneneristävyysvaatimusten toteutuminen asuinrakennuksella tulee huomioida siinä tapauksessa, että asuinrakennukseen tehdään merkittävä julkisivuremontti tai vanhan rakennuksen tilalle rakennetaan uusi asuinrakennus
Lisäksi määräyksissä sanotaan, että uusien rakennusten rakenteiden suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota rataliikenteen aiheuttaman tärinän pienentämiseen siten, että voimassa olevia ohjearvoja tai niiden puuttuessa yleisesti käytössä olevia uusia asuinalueita koskevia suositusarvoja ei ylitetä. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutosalue on jo pääosin valmiiksi rakennettua pientaloaluetta hoidettuine pihaalueineen eikä alueella ole luonnontilaista ympäristöä. 19 5.5 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT 5.6 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET AO-1/s A-1/s Erillispientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään Asuinrakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään Kaikkia rakennuspaikkoja koskevat yleiset määräykset: Rakennusten julkisivumateriaalin on oltava pääosin puuta. Asuinrakennusten kattomuoto tulee olla perinteinen harjakatto, kattokulman tulee olla 1:1,5 1:2. Rakennusten julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohta ei pääosin saa ylittää 5,5 m, Alueella luonteenomaiset yksittäiset julkisivujen osittaiset korotukset ovat kuitenkin sallittuja. Päärakennusta ei saa sijoittaa 4 m:ä lähemmäksi naapuritontin rajaa. Talousrakennukset tulee sijoittaa, jos mahdollista, kiinni naapuritontin rajaan ja ne on rakennettava pulpettikattoisina. Pulpettikaton kattokulman tulee olla enintään 1:3. Olemassa olevien rakennusten korjaaminen on sallittua. Rakennusten peruskorjausten ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennukset muutostöiden jälkeen sopeutuvat materiaalien, värityksen ja yksityiskohtien puolesta alueen yleisilmeeseen. Uudisrakentamisen tulee olla monimuotoista ja alueen yleisilmeeseen sopivaa. Uudisrakennuksen tulee sopeutua muodon, julkisivujen mittasuhteiden, materiaalien, värityksen ja yksityiskohtien puolesta alueen kokonaisilmeeseen ja ympäröiviin rakennuksiin. Sen tulee muodostaa olemassa olevien rakennusten kanssa yhtenäinen kokonaisuus. Rakentamatta jääviä rakennuspaikan osia, joita ei käytetä ajoteinä eikä pysäköintiin, on hoidettava ympäröivään maisemaan sopivina pihapuistoina. Tonttien pintarakenteiden tulee olla pääosin vettä läpäiseviä. Tontit on rajattava pensas- tai lauta-aidoin. Uusien rakennusten rakenteiden suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota rataliikenteen aiheuttaman tärinän pienentämiseen siten, että voimassa olevia ohjearvoja tai niiden puuttuessa yleisesti käytössä olevia uusia asuinalueita koskevia suositusarvoja ei ylitetä. Autopaikkamääräykset AO -tontit: Jokaista asuntoa kohti on rakennettava vähintään kaksi autopaikkaa. Tontilla on varattava rakennusoikeutta vähintään yhden autotallin rakentamiseksi. A -tontit: Jokaista asuntoa kohti on rakennettava vähintään yksi autopaikkaa. Muut kaavamääräykset näkyvät liitteenä 7 olevasta kaavakartasta.
5.7 NIMISTÖ Asemakaavalla ei ole merkitystä nimistöön. 20 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Omistajat vastaavat kaavan toteuttamisesta omien tonttiensa osalta. 6.2 TOTEUTUKSEN SEURANTA Rakennusvalvontatoimisto seuraa rakentamisen laatua myöntäessään rakennuslupia. Kaupunkisuunnitteluosasto on mukana rakentamisen ohjaamisessa ja antaa tarvittaessa lausuntoja kaavamääräyksistä ja rakennustavasta. Salossa 9. päivänä maaliskuuta 2016 Jarmo Heimo kaupunginarkkitehti Tarja Pennanen kaavoitusarkkitehti