arvio 1.6.2016 Peltokaari Aarnenkatu 26 49400 Hamina Petri Karnaattu p. 0400 579 310 Kuva 1. Etujulkisivu
Peltokaari 1.6.2016 JOHDANTO... 1 1. YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 2 RAKENNUSTEKNIIKKA... 2 LVI-JÄRJESTELMÄT... 2 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 2 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 3 2.1 KOHTEEN PERUSTIEDOT... 3 2.2 KORJAUSHISTORIA... 3 2.3 ASIAKIRJATILANNE... 3 2.4 KÄYTTÄJÄKYSELY... 3 2.5 HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 3 2.6 ENERGIATALOUS... 4 Lämpöenergian kulutus... 4 Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö)... 4 Vedenkulutus... 4 2.7 SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 Lämpötila... 4 Melu... 4 2.8 TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 4 2.9 VESIVAHINKOIHIN YMS. LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 3. RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO... 5 D ALUERAKENTEET... 5 D5 Putkirakenteet alueella... 5 D6 Viherrakenteet... 5 D7 Päällysrakenteet... 5 D8 Aluevarusteet... 5 E POHJARAKENTEET... 6 E 32 Rakennuksen vierusta... 6 E 4 Putkirakenteet... 6 F RAKENNUSTEKNIIKKA... 6 F1 Perustukset... 6 F 11/ 12 Anturat / perusmuurit... 6 F13 Alapohjat... 7 F2 Rakennusrunko... 7 F 24 Kantavat väliseinät... 7 F3 Julkisivu... 7 F 31.5 Puuseinät... 7 F 32 Ikkunat... 8 F 33 Ulko-ovet... 8 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat... 8 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET... 9 F 41 Yläpohja... 9 F 41.2 Huopakatot... 9 F 43 Yläpohjavarusteet... 9
Peltokaari 1.6.2016 F 5 TÄYDENTÄVÄT SISÄOSAT... 10 F 51 Sisäovet... 10 F 52 Kevyet väliseinät... 10 F 53 Alakatot... 10 F 57 Hormit... 11 F 6 SISÄPINNAT... 11 F 61 Seinäpinnat... 11 F 62 Kattopinnat... 11 F 63 Lattiapinnat... 12 HUONETILAT... 12 4. LVI-JÄRJESTELMÄT... 14 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 14 G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET... 14 G2.1 Yleistä... 14 G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen... 14 G24 Viemäriverkostot... 15 G25 Vesi-/viemärikalusteet... 15 G3 ILMANVAIHTO... 15 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT... 16 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ... 16 H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ... 16 YLEISTÄ... 16 6. LISÄTUTKIMUKSET... 16 6.1 VÄLITTÖMÄSTI TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 6.2 ENNEN KUNNOSSAPITOSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 RAKENNEKARTOITUS... 16 6.3 ENNEN KORJAUSSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 7. KUVIA KOHTEESTA... 17
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 1 / 27 JOHDANTO Haminan Kaupunki tilasi Kiinteistötutkimus JPP-Tiimi Oy:ltä kuntoarvion osoitteeseen Aarnenkatu 26, 49400 Hamina. arvion kohteena olevat rakennukset: Entinen asumispalveluyksikkö. Kiinteistö poistettu käytöstä v. 2016. arvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeita. Kiinteistön energiataloutta ei kuntoarviossa tarkasteltu, koska kulutuslukemat vaihtelevat huomattavasti tilauskannan yms. mukaan. LVIS- osuuteen on raportissa otettu kantaa yleisellä tasolla Paloturvallisuutta, väestönsuojelua ja kiinteistönhoitotoimintaa ei kuntoarvioraportissa varsinaisesti käsitellä, mutta havaituista puutteista ja vioista saattaa raportissa olla mainintoja. arvion tarkoituksena on antaa perustietoja kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotyölle. arvioraportti toimii tilaajalle lähtökohtana jatkotoimenpiteiden suunnittelua varten. arvio sisältää asiantuntijan tekemät kiinteistötarkastukset ja niiden pohjalta tehdyn kuntoarvioraportin. Kiinteistötarkastus tehtiin silmämääräisesti ja yksinkertaisilla mittauslaitteilla. Kiinteistötarkastukset tehtiin viikon 22 aikana. arvioraportti on koottu kiinteistötarkastusten pohjalta. Raportti sisältää selvityksen rakennusosien ja järjestelmien kunnosta, korjattavuudesta ja alustavista korjaustavoista / kustannuksista arvion toteutti Ins. Petri Karnaattu JPP-Tiimi Oy:stä. Toivomme, että yhtiö pystyy hyödyntämään kuntoarvion tietoja kiinteistönpidossa. Kotkassa 3.6.2016 Petri Karnaattu p. 0400 579 310 Pätevöitynyt kuntoarvion tekijä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 2 / 27 1. YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Rakennus on valmistunut 1980-luvulla. Rakennusta on laajennettu 1920-luvulla ja vuonna 1945. Perusparannukset on suoritettu vuosina 1980-2012. Tarkempaa erittelyä perusparannuksista ei ollut käytettävissä. Rakennus on toiminut vanhankotina. Rakennuksen kerrosala on 562 m 2 ja tilavuus 2225 m 3. RAKENNUSTEKNIIKKA Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät rakennustekniset korjaustarpeet ovat: - ulkoverhous - ulkoseinärakenteen alaosa - ulko-ovet ja ikkunat - yläpohjarakenteen lisäeristys - vedenpoiston korjaus katolta - sisäpuoliset pintarakenteet LVI-JÄRJESTELMÄT Lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys Öljylämmitys muutettu sähkölämmitykseksi v.1980 Merkittävimmät LVI-tekniset korjaustarpeet ovat: - ikääntyneet patterit - ilmanvaihto - viemäriverkoston tuuletus - ikääntyneet hanat SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät sähkötekniset korjaustarpeet ovat: - maadoittamaton sähköverkko
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 3 / 27 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen perustiedot Kiinteistön nimi Peltokaari Kiinteistön sijainti Aarnenkatu 26 49400 Hamina Rakennusvuosi Kerrosala 562 m 2 Tilavuus 2225 m 3 Rakennus on valmistunut 1980-luvulla. Rakennusta on laajennettu 1920-luvulla ja vuonna 1945. Kerroksia 1 Tilat Rakennus on toiminut vanhankotina 2.2 Korjaushistoria - Perusparannukset on suoritettu vuosina 1980-2012 - Normaalia kunnossapitotoimintaa 2.3 Asiakirjatilanne - pääpiirustus, julkisivumuutos v. 1981 - pääpiirustukset, muutos v. 1988 - asbestikartoitus v. 1992 - pääpiirustukset, laajennus (kuisti). v. 1996 - pääpiirustukset, muutos v. 2001 2.4 Käyttäjäkysely Ei suoritettu 2.5 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi arviossa ei todettu selviä puutteita tai laiminlyöntejä kiinteistön huoltotoimessa tai käytössä. Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirja auttaa haluttujen sisäilmaolosuhteiden saavuttamisessa, rakenteiden ja laitejärjestelmien käyttöikien määrityksessä, energiataloudellisuuden seurannassa. Huoltokirja tukee myös kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito ja huoltotyötä ja valvontaa.
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 4 / 27 2.6 Energiatalous Lämpöenergian kulutus Ei tiedossa. Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö) Ei tiedossa. Vedenkulutus Ei tiedossa. 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Lämpötiloista ei tilastotietoja ollut Melu Mahdollisia meluhaittoja ei ole tutkittu 2.8 Turvallisuus ja ympäristöriskit Tarkastuksessa ei todettu merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristöön liittyviä ongelmia. Kohteessa on suoritettu asbestikartoitus v. 1992. Asbestipitoisia materiaaleja löytyi wc-tilojen, toimiston, keittiön, naisten pukuhuoneen, siivousvälinevaraston ja suihkuhuoneen pintamateriaaleista. 2.9 Vesivahinkoihin yms. liittyvät havainnot Ei havaittu
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 5 / 27 3. RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO D ALUERAKENTEET D5 Putkirakenteet alueella Ei havaittu putkirakenteita alueella D6 Viherrakenteet Pihalla nurmea, pensaita ja puita välttävä Kasvuston muokkaus D7 Päällysrakenteet Asfaltti Rakennuksen edessä asfaltin kunto välttävä Asfalttipintojen uusiminen rakennuksen edessä D8 Aluevarusteet Piha alue rajattu puisella aidalla tyydyttävä Aidan huoltokorjaus
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 6 / 27 E POHJARAKENTEET E 32 Rakennuksen vierusta Vierustäytöt kasvillisuutta Tyydyttävä Kasvillisuuden poisto n. metrin etäisyydelle rakennuksesta (sora) Rakennuksen vieruskaatojen korjaus E 4 Putkirakenteet Mahdolliset putkirakenteet alueella eivät olleet tilaajien tiedossa F RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset F 11/ 12 Anturat / perusmuurit Rakennuksen perustamistapa ei selvinnyt tarkastuksen yhteydessä Alkuperäisen osan perustukset kiveä ja laajennuksen perustukset betonia Tyydyttävä Betoniosien maalaus
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 7 / 27 F13 Alapohjat Alapohjarakenne puupalkkirakenteinen ja alta tuulettuva nk. rossipohja Lattiarakenteen lämmöneristystä parannettu v.1980 tta ei voitu tarkemmin määritellä. Alapohjatilaan ei kulkua. Alapohjatilaa ei voitu kartoittaa. Tuuletusluukuista tarkastamalla alapohjatilassa näkyi puisia pilareita ja taipumaa alapohjarakenteissa. Kulkuaukon teko ja tilan/alapohjarakenteiden tarkastus F2 Rakennusrunko Runko hirsirakenteinen Seinärakenteen lämmöneristystä parannettu v.1980 tta ei voitu tarkemmin määritellä. Sokkelin osittaisesta mataluudesta johtuen seinien alimmissa hirsissä on mahdollisesti lahovaurioita etujulkisivun ja vasemman päädyn osalla Varauduttava korjauksiin F 24 Kantavat väliseinät Mahdollisesti kantavia väliseiniä ei voitu määritellä F3 Julkisivu F 31.5 Puuseinät Ulkoverhouksena paneeli Maalipinnassa hilseilyä ja verhouspaneeleissa ikääntymistä Ulkoverhouksen huoltokorjaus/ uusinta
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 8 / 27 F 32 Ikkunat Ikkunat ovat puurakenteisia / 3-lasisia Ikkunat uusittu v. 1988 Ikkunoissa ikääntymistä Ikkunoiden huoltokorjaus F 33 Ulko-ovet 2-ovea alkuperäisiä paneelipintaisia puuovia 2-ovea puurakenteisia lämpöovia (asennusaika ei tiedossa) Alkuperäisissä ovissa ikääntymistä Uusittujen ovien kunto hyvä/tyydyttävä Alkuperäisten ovien huoltokorjaus/ uusinta F 34.2 Ulkoseinän tikkaat Tikkaat maalatut metallitikkaat Hyvä Ei toimenpiteitä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 9 / 27 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET F 41 Yläpohja Yläpohja puupalkkirakenteinen ja villa/purueristeinen Katon kantavana rakenteena puupalkit Rakenteissa havaittavissa lievää painumista Eristemäärä 250-300 mm Katteen aluslaudoitusta uusittu katteen uusimisen yhteydessä Yläpohjarakenteen lisäeristys F 41.2 Huopakatot Katteena huopa Kate uusittu v. 2012 Hyvä Ei toimenpiteitä F 43 Yläpohjavarusteet Kourut ja syöksytorvet puuttuvat Kourujen ja syöksytorvien asennus. Vesien ohjaaminen kauemmas rakennuksesta
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 10 / 27 F 5 Täydentävät sisäosat F 51 Sisäovet Ovet pääosin ontelorakenteisia laakaovia Osa ovista puurakenteisia peiliovia Tyydyttävä Ovien huoltokorjaus / maalaus F 52 Kevyet väliseinät Seinät puurakenteisia ja levypintaisia Levytys uusittu v.1980 (myös ulkoseiniin) Hyvä / tyydyttävä Ei toimenpiteitä F 53 Alakatot Maalattu levykatto Hyvä / tyydyttävä Ei toimenpiteitä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 11 / 27 F 57 Hormit Rakennuksessa on muurattu piippu 2-muurattua piippua purettu yläpohjatilan tasoon Ei tiedossa Kahden käytöstä poistetun piipun pellityksen yläosan avaus / verkkojen asennus. Em. parantaa yläpohjatilan ilmanvaihtoa F 6 Sisäpinnat F 61 Seinäpinnat Pintamateriaaleina pääosin maali Tyydyttävä Maalaus F 62 Kattopinnat Pintamateriaalina pääosin maali Tyydyttävä Maalaus
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 12 / 27 F 63 Lattiapinnat Pintamateriaalina pääosin muovimatto Tyydyttävä Seuranta HUONETILAT Lattioissa muovimatto, seinissä ja katoissa maali Pintamateriaalien kunto tyydyttävä Kalusteiden ja varusteiden kunto on hyvä / tyydyttävä Seuranta MÄRKÄTILAT Pesuhuone 1 edestä oikea pääty Rakennusaika ei tiedossa - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä puolilaatoitus/ maali - katossa maali Tilassa suihkukaappi Pintamateriaalien käyttöikä saavutettu Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin SOSIAALITILAT Pesuhuone 2 naisten pukuhuoneen yhteydessä ttu v. 1988 ja kunnostettu v.2012 - lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali - tilassa lattialämmitys Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 13 / 27 SAUNAOSASTO ttu v. 1995 Sauna - lattiassa laatta (nostettu seinille) - seinissä paneeli - katossa paneeli Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä Pesuhuone 3 - lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali Tilassa wc-istuin Tilan pintojen kunto tyydyttävä Kunnon seuranta Wc 1 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä puolikaakeli/ maali - katossa maali Vesikalusteet ja pintamateriaalit todennäköisesti 1980-luvulta Tilan pintojen kunto tyydyttävä Kunnon seuranta Wc 2 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä matto - katossa maali Vesikalusteet todennäköisesti 1980-luvulta. Pintamateriaalit vanhemmat Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin Wc 3(naisten pukuhuoneen yhteydessä) Rakennusaika ei tiedossa - lattiassa laatta - seinissä puolikaakeli/maali - katossa maali - tilassa lattialämmitys Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 14 / 27 Wc 4 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä maali - katossa maali Vesikalusteet todennäköisesti 1980-luvulta. Pintamateriaalit vanhemmat Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin Wc 5 - lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali Vesikalusteet ja pintamateriaalit todennäköisesti 1980-luvulta. Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin 4. LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys. Lämmitys ilmakiertoisilla pattereilla Pääosa pattereista 1980-luvulta 1980-luvulla asennettujen pattereiden käyttöikä saavutettu Ikääntyneiden pattereiden uusiminen G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä Rakennus on liitetty Hamina Kaupungin verkostoon G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen Verkosto tehty kupariputkesta Verkosto on asennettu v. 1980 Järjestelmän ikä 36-vuotta Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Tyydyttävä Ei toimenpiteitä
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 15 / 27 G24 Viemäriverkostot Järjestelmä muovinen Verkosto on asennettu v. 1980 Järjestelmän ikä 36-vuotta Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hyvä Viemäri tuuletus hoidettu yläpohjatilaan asennetuilla alipaineventiileillä Viemärin tuuletusputkien johtaminen ulkoilmaan G25 Vesi-/viemärikalusteet Kalusteet on asennettu v. 1980 Kalusteiden ikä 36-vuotta Kalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hanat on asennettu v. 1980 Kalusteiden ikä 36-vuotta 1980-luvulla asennettujen hanojen keskimääräinen tekninen käyttöikä 20-25-vuotta saavutettu Tyydyttävä Hanojen uusiminen G3 ILMANVAIHTO Ilmanvaihto on pääosin painovoimainen Saunaosastossa on koneellinen poistoilmanvaihto Ilmanvaihto on välttävä Ilmanvaihdon parantaminen
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 16 / 27 G7 Palontorjuntajärjestelmät Rakennuksessa on alkuperäiset sisäpalopostit Kohteessa on palohälytysjärjestelmä Ei voitu määritellä Järjestelmän testaus 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ Yleistä Verkosto on asennettu v. 1980 Verkoston ikä 36-vuotta Sähköverkoston keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Pääosa pistorasioista maadoittamattomia Palovalvonnan pienhälytysjärjestelmä asennettu v.1981 Palohälytyslaitteet asennettu v.1990 Tyydyttävä Maadoitetun järjestelmän asennus 6. LISÄTUTKIMUKSET 6.1 Välittömästi tehtävät tutkimukset Ei tutkimuksia 6.2 Ennen kunnossapitosuunnittelua tehtävät tutkimukset Ilmanvaihdon kartoitus kartoitus 6.3 Ennen korjaussuunnittelua tehtävät tutkimukset Rakennuksen lämpökuvaus
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 17 / 27 7. KUVIA KOHTEESTA Kuva 1. Asuinhuone Kuva 2. PH 1
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 18 / 27 Kuva 3. PH 2 Kuva 4. PH 3
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 19 / 27 Kuva 5. Sauna Kuva 6. Wc 1 Kuva 7. Wc 2
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 20 / 27 Kuva 8. Wc 3 Kuva 9. Wc 4
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 21 / 27 Kuva 10. Wc 5 Kuva 11. Sähköpääkeskus
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 22 / 27 Kuva 12. Sulaketaulu Kuva 13. Ikkuna
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 23 / 27 Kuva 14. Sali Kuva 15. Lämminvesivaraajat Kuva 16. Keittiö
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 24 / 27 Kuva 17. Takajulkisivu Kuva 18. Uusittu ulko-ovi
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 25 / 27 Kuva 19. Alkuperäinen ulko-ovi Kuva 20. Ulkoverhous
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 26 / 27 Kuva 21. Matala sokkeli Kuva 22. Kuva katolta Kuva 23. Yläpohjatila
Peltokaari 1.6.2016 Sivu 27 / 27 Kuva 24. Käytöstä poistettu varaaja yläpohjatilassa