1/7 HALLITUKSEN ESITYS ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAKSI VUOSILLE 2009 2018 2009-18 ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa 31.3.2009 S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. ASUNTO OY JUHANNUSRINTEESSÄ SUORITETTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN 5. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2009 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2010 2013 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2014 2018
2/7 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina 1994-97. 1.1. KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.
3/7 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA As. Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi halutaan esittää yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat on myös voitava esittää isännöitsijätodistuksen liitteenä. Tällainen toimintamalli ei vielä ole valtakunnan tasolla muotoutunut millään tavoin yleiseksi käytännöksi, mutta tullee olemaan edellytys alalla, jotta tarpeettomilta oikeusprosesseilta vältytään. 3. ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus v. 2001, Säkkiväline Oy - Sähköasennusten tarkastus v. 2004, Tehosähkö Oy - G13 huoneiston kosteuskartoitus v. 2004, Raksystems Oy - E9 huoneiston lattiaselvitys v. 2004, Raksystems Oy - F11 huoneiston kosteuskartoitus v. 2005, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy - A1 huoneiston kuntotarkastus v. 2005, Raksystems Oy - A2 huoneiston sisäilmatutkimus v. 2006, SSM Oy
4/7 - Kattotikkaiden kuntotarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v. 2007, Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - C6 huoneiston alapohjan tarkastus v. 2008, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy Tarvittavat selvitykset - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus - Alkuperäisten vesikatteiden kuntotutkimus 4. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus 2001 - I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus 2002 - Antenniverkon kunnostus 2003 - Pelastussuunnitelman laatiminen 2004 - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus 2004 - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia 2005 - A2 ja F11 huoneistojen päätyjen vesivaurioiden korjaus 2005 - I17 huoneiston pesu- ja löylyhuoneen vesieristeiden uusiminen 2005 - A2 huoneiston seinärakenteen avaus 2005 - Jätekatoksien rakennuslupa 2007 - Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen 2007 - Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen 2007 - F12 huoneiston pesu- ja löylyhuoneen vesieristeiden uusiminen 2008 - Parveke/terassilasituksen rakennuslupa 2008 - Talotikkaiden uusiminen 2008 - Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008 - Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma 2008 - B4, C6, D8, F12, I18 ja J20 huoneistojen päätyjen vesivaurioiden kunnostus 2008-9 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus 2008 - Piha-aitojen uusiminen 2008 - Jätekatoksien rakentaminen 2008 - Energiatodistuksen laatiminen 2008
5/7 5. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2009 (LTS) Toimenpide Kustannus Selvitys budjetissa -arvio Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus 2.000 Pesutilojen kunto on syytä selvittää. Pesu- ja löylyhuoneiden lattioiden ja seinien vedeneristeet kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Kattojen kuntotutkimus 3.000 Alkuperäisten vesikatteiden kunto tutkitaan. Pumpun hankkiminen 5.000 Salaojakaivo A1:n päädyssä vaatii erillisen pumpun. Räystäskourujen puhdistus - Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi, jotta kourut toimisivat. D- ja E-talojen takkahormien nuohous (kustannus osakkaille) Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Päätyjen kunnostus F12 ja J20. Summa sisältää maksuerät 7-11.(urakka alkoi v.2008 puolella, 6 kpl päätyjä) Roskakatosten perustukset/ rakennukset/valvonta. Toteutettiin v. 2008 loppuun mennessä. Päätysokkeleiden avaus ja kunnostus, 6 kpl B4, C6, D 8, F12, I18 ja J20 Urakkaan sisältyy: 1 kpl pumppaamoja, 6 kpl salaojien tarkastuskaivoja, 18 kpl tuuletusritilöitä sekä valvontakulut. yhteensä 30.000 Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: kuntoluokka I päädyt). 23.548.99 Roskakatokset pystytettiin jouluksi 2008, laskut erääntyivät v. 2009 puolella maksettavaksi. 60.000 Kosteusongelmista kärsivien päätyjen sokkeleiden vedeneristeet ovat puutteellisia ja maapinnat viettävät rakennuksia kohti. Sokkelit avataan ja vesieristetään. Salaojat uusitaan. Alapohjan tuuletusta lisätään. 123.548,99 euroa
6/7 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2010-2013 (KPTS) Toimenpide Lämmönvaihtimen uusimisen suunnittelu Lämmönvaihtimen uusiminen Sähköpääkeskuksen peruskunnostus Päätysokkeleiden avaus ja kunnostus, 4 kpl E10, G14, K22, L23 Räystäskourujen asennus varastorakennuksiin ja roskakatoksiin. Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7,E9, E10, G14, H15 H16, I17, J19, K22, L23 Piha-aitojen huoltomaalaus Kustannus Selvitys arvio 1.000 Yhtiön lämmönvaihdin on alkuperäinen ja sen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. 12.000 Yhtiön lämmönvaihdin on alkuperäinen ja sen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. 3.000 Sähköpääkeskuksen toimintavarmuus paranee ja palovaara vähenee, kun liitokset kiristetään ja isot tulppasulakkeet, ohjaukset, automaatit sekä merkkivalot uusitaan. 30.000 Kosteusongelmista kärsivien päätyjen sokkeleiden vedeneristeet ovat puutteellisia ja maapinnat viettävät rakennuksia kohti. Sokkelit pitää avata anturaan saakka ja vesieristää. 5.000 1-kerroksista varastorakennuksista ja roskakatoksista puuttuvat räystäskourut. 170.000 Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, K22, L23. Korjauksien ajoitus ja tarve on selvitettävä tarkemmin. 7.500 Takuuajan päättyessä. Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. yhteensä 230.500 euroa
7/7 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2014-2018 (PTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus 1.000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu 1.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Julkisivujen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Putkistojen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), ulko- ja pihaovien (62 kpl), autokatosten (3 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus 100.000 Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 5-10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. Ikkunoiden ulkopuitteet, ulko-ovien ulkolehdet ja niitä vastaavat karmit sekä listat kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Takkahormien nuohous - Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. yhteensä 112.000 euroa