Heidi-Johanna Jokelainen ja Piritta Salmi Omistajan rooli homevaurioituneen rakennuksen tai rakenteen korjauttamisessa Opinnäytetyöt, Rakennusterveys 2014
HEIDI-JOHANNA JOKELAINEN PIRITTA SALMI Omistajan rooli homevaurioituneen rakennuksen tai rakenteen korjauttamisessa Omakotitalon omistajan sekä taloyhtiön oppaat homevaurion korjaamiseen Opinnäytetyöt Koulutus- ja kehittämispalvelu Aducate Itä-Suomen yliopisto Kuopio 2014 Aihealue: Rakennusterveys
Itä-Suomen yliopisto, Koulutus- ja kehittämispalvelu Aducate http://www.aducate.fi http://www.uef.fi/fi/aducate/rakennusterveyskoulutus
TIIVISTELMÄ: Tämä opinnäytetyö on yksi Ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoiden toimenpideohjelman hankkeista. Työn tavoitteena oli saattaa tietoisuuteen kosteusja homekorjaushankkeen riskialttiit vaiheet sekä helpottaa homekorjaukseen ryhtymistä. Opinnäytetyö sisältää Omakotitalon omistajan sekä Taloyhtiön -oppaat homevaurion korjauttamiseksi täytettyine malliesimerkkeineen. Oppaissa annetaan tietoa ja ohjeita homekorjaustyön toteuttajana toimivalle omakotitalon omistajalle, kiinteistö-osake- ja taloyhtiön tai julkisen puolen edustajalle homekorjaushankkeen tutkimusten, suunnittelun ja toteutuksen läpivientiin sekä niihin liittyvien sopimusten tekemiseen. Oppaat julkaistaan internetsivuilla http://www.hometalkoot.fi/muut-oppaat. AVAINSANAT: Kosteus- ja homevaurion korjaus, homekorjaushanke, korjaustöiden sopimukset ABSTRACT: This thesis is one of the "Moisture and mold" operational projects by Ministry of the Environment. The main goal was bring the moisture and mold repair projects risks to the public as well as lower the steps to starting the mold repair project. This thesis includes information guides of mold repairing project from beginning to the finish for a "detached house," as well as "housing company". The guides includes information for a mold repair subscriber, who can be the owner of a detached house, real estate, housing company or a real estate manager of the public side. Guides will be publish on the website http://www.hometalkoot.fi/muut-oppaat. KEYWORDS: Moisture and mold damage repair, mold repair projects, repair contracts
Esipuhe Rakennusten kosteus- ja homevauriokorjauksia tehdään päivittäin sisäilmaongelmien poistamiseksi. Kosteus- ja homevauriokorjaushanke kokonaisuudessaan on haastava etenkin tavallisen ihmisen näkökannalta. Opinnäytetyössä tehtiin homekorjaukseen ryhtyville omakotitalon omistajille sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden hallituksille oppaat. Oppaissa on esitetty erimerkkikohteen kautta mitä homekorjaustyöhanke sisältää ja mitä kaikkea tarvitaan homekorjaustyön onnistumiseen. Oppaiden avulla rakennuttajilla on paremmat valmiudet toteuttaa homekorjaustyö onnistuneesti. Tämä opinnäytetyö oppaineen on tehty Itä-Suomen yliopiston rakennusterveysasiantuntijakoulutuksessa. Opinnäytetyömme ohjaajina toimivat Hengitysliiton ja Allergia- ja astmaliiton sisäilma- ja korjausneuvonnan päällikkö Tuula Syrjänen sekä Ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö, tekniikan tohtori Juhani Pirinen. Suuret kiitokset Juhani Piriselle, joka ehdotti erittäin mielenkiintoista ja ajankohtaista opinnäytetyön aihetta. Kiitämme ohjaajiamme tieto-taidon lainaamisesta ja pitkäjänteisestä ohjaamisesta. Haluamme kiittää myös monipuolista ja osaavaa taustatiimiämme eli Sisäilmakeskus Oy:n Valvontapäällikkö Esko Lindbladia sekä Hengitysliiton korjausneuvoja Heikki Rautiota, Tommi Riippaa, Tapio Rokkosta, Teppo Siponkoskea suuresta avusta. Kiitokset myös mukaville RTA 2013-2014 kanssaopiskelijoille. Erityiskiitokset menevät kuitenkin perheillemme, etenkin rakkaille aviomiehillemme, jotka jaksoivat hoitaa jälkikasvumme lähes mukisematta. Tampereella 13.10.2014 Porissa 13.10.2014 Heidi-Johanna Jokelainen Piritta Salmi
Sisällysluettelo 1. JOHDANTO... 10 1.1 OPINNÄYTETYÖN TAVOITE JA TARKOITUS... 12 2. KORJAUSHANKKEEN ETENEMINEN (PROSESSIKAAVIO)... 12 3. ROOLIT JA VASTUUT KORJAUSHANKKEESSA... 15 3.1 RAKENNUTTAJA ELI TILAAJA YLEISESTI... 15 3.1.1 Yksityinen henkilö eli kuluttaja rakennuttajana ja kuluttajansuojalaki... 17 3.1.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiö rakennuttajana... 18 3.2 PROJEKTINJOHTAJA... 20 3.3 SUUNNITTELIJAT... 20 3.3.1 Kosteusvauriokorjaussuunnittelija... 21 3.3.2 Pääsuunnittelija... 22 3.4 VASTAAVA TYÖNJOHTAJA... 23 3.5 KOSTEUSVAURIOKORJAUSTYÖMAAN VALVOJA... 23 3.6 URAKOITSIJA... 24 3.6.1 Pääurakoitsija... 25 3.6.2 Sivu-urakoitsija... 26 3.6.3 Aliurakoitsija... 26 3.7 TURVALLISUUSKOORDINAATTORI... 27 4. KORJAUSHANKKEEN ALOITTAMINEN... 28 4.1 HANKESUUNNITTELU TALOYHTIÖSSÄ... 29 4.2 HANKESUUNNITTELU EI KOSKE OMAKOTITALOJA... 31 4.3 TOTEUTUSSUUNNITTELU... 32 4.4 TUTKIMISEN JA KORJAUSSUUNNITELMAN MERKITYS... 32 4.5 RAKENNUKSEN TUTKIMUKSET... 33 4.5.1 Rakennustekninen kuntotutkimus... 35 4.5.2 Haitta-ainekartoitus... 36 4.5.3 Ilmanvaihdon tutkimukset... 38 4.5.4 Lämpö-, vesi- ja viemäritutkimukset... 38 4.5.5 Sähkötutkimukset... 39 4.6 KORJAUSSUUNNITTELU ALKAA TUTKIMUSTEN JÄLKEEN... 39 4.6.1 Rakennustekninen korjaussuunnitelma... 39 4.6.1.1 Homekorjaustyön laatuvaatimukset... 41 4.6.1.1.1 Sisäilmastoluokitus 2008 ja Terve talo -teknologiaprojekti... 41
4.6.1.1.1.1 Sisäilmastoluokitus 2008... 41 4.6.1.1.1.2 Terve talo... 42 4.6.1.2 Homekorjaustyön puhtausvaatimus ja rakennusmateriaalit... 45 4.6.1.3 Laadukkaan korjaussuunnitelman sisältö... 46 4.6.1.4 Terveen rakennusmateriaalin poisto vaurion ympäriltä... 48 4.6.1.5.1 Rakennuslupa... 49 4.6.1.5.2 Toimenpidelupa... 50 4.6.1.6.1 Energiatehokkuus ei koske kaikkia rakennuksia... 52 4.6.2 Muut suunnitelmat (ilmanvaihto, LVV-, sähkö)... 53 4.6.3 Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiöille lakisääteinen... 54 4.7 KORJAUSTYÖN AIKATAULU... 56 5. PÄTEVÖITYNEET ASIANTUNTIJAT... 56 6. SOPIMUKSET... 58 6.1 SOPIMUSTEN MÄÄRÄÄN VAIKUTTAA KORJAUSHANKKEESSA KÄYTETTÄVIEN HENKILÖIDEN OSAAMINEN... 58 6.2 HANKESUUNNITTELUSOPIMUS TALOYHTIÖSSÄ... 59 6.2.1 Tarjousten vertailu ja sopimusneuvottelut... 59 6.2.2 Sopimusten tekeminen... 60 6.2.3 Toteutussuunnittelusopimus on samansisältöinen... 60 6.3 TUTKIMUKSEN JA SUUNNITTELUN SOPIMUSVAIHEET... 60 6.3.1 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen sopimusvaiheet... 61 6.3.1.1 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen tarjouspyyntö... 61 6.3.2 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun sopimusvaiheet... 63 6.3.2.1 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun tarjouspyyntö... 63 6.3.2.2 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun tarjous... 63 6.3.2.3 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun sopimus... 64 6.3.2.4 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun asiakirjamallit... 65 6.4 KORJAUSURAKAN SOPIMUSASIAKIRJAT... 65 6.4.1 Omakotitalon sopimusasiakirjat... 65 6.4.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön sopimusasiakirjat... 66 6.5 URAKAN KAUPALLISET ASIAKIRJAT... 67 6.6 URAKAN TEKNISET ASIAKIRJAT... 69 6.7 ASIAKIRJOJEN PÄTEVYYSJÄRJESTYS... 70 6.7.1 YSE 1998 13 :n mukainen pätevyysjärjestys (kiinteistö-osake- ja taloyhtiöt) 70 6.7.2 RYS-9 1998 -ehtojen mukainen pätevyysjärjestys (omakotitalot)... 71 6.8 KORJAUSTYÖN TOTEUTTAJA JA KULUTTAJANSUOJALAKI... 71
6.9 HOMEKORJAUSHANKKEEN URAKKAMUODOT YLEISESTI... 72 6.9.1 Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako... 73 6.9.1.1 Kokonaisurakka... 73 6.9.1.2 KVR- ja SR -urakka... 74 6.9.1.3 Elinkaarihankkeet... 76 6.9.1.4.1 Jaettu urakka... 77 6.9.1.4.2 Osa urakka... 78 6.9.1.5 Projektinjohtorakentaminen ja projektinjohtourakka... 79 6.9.2 Maksuperusteen mukainen jako... 80 6.9.3 Alistamissuhteen mukainen jako... 85 6.9.3.1 Pääurakkamuotoinen toteutus... 85 6.9.4 Omakotitalon homekorjaustyömaan urakkamuodot... 87 6.9.5 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön homekorjaustyömaan urakkamuodot... 88 6.10 HOMEKORJAUSTYÖN URAKKATARJOUSPYYNTÖ... 89 6.10.1 Homekorjaustyön urakkatarjouspyynnön sisältö... 91 6.10.2 Urakkatarjouspyyntö (yksityinen henkilö)... 95 6.10.3 Urakkatarjouspyyntö (taloyhtiö)... 95 6.11 URAKKANEUVOTTELUT... 97 6.12 HOMEKORJAUSTYÖN URAKKASOPIMUS YLEISESTI... 98 6.12.1 Sopimusehdot (YSE 1998, pienurakka, RYS-9 1998, REYS-8 1995)... 99 6.12.2 Homekorjaustyön urakkasopimuksen sisältö yleisesti... 100 6.12.3 Urakkasopimusmallit... 101 6.12.3.1 Urakkasopimus (yksityinen henkilö)... 101 6.12.3.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaustyön urakkasopimukset... 102 6.13 RAKENTAMISILMOITUS... 103 7. HOMEKORJAUSTYÖN TÄRKEÄT VAIHEET... 103 7.1 TIEDONSIIRTO KORJAUSHANKKEESSA... 104 7.1.1 Korjaustöistä tiedottaminen kiinteistö-osake- ja taloyhtiöissä... 104 7.2 KORJAUSHANKKEEN LAADUNVARMISTUS... 104 7.2.1 Laatusuunnitelma... 106 7.2.2 Laadunvarmistus tilaajalle... 106 7.2.3 Laadunvarmistus urakoitsijalle... 107 7.2.4 Laadunvarmistus suunnittelijalle... 107 7.2.5 Laadunvarmistus loppukatselmuksessa... 108 7.3 RAKENNUSTYÖMAAN PÖYTÄKIRJAT... 108 7.4 PURKUTYÖT JA SUOJAAMINEN... 109
7.5 KORJAUKSEN MALLITYÖ... 112 7.6 MATERIAALIEN SÄILYTYS... 113 7.7 KOSTEUDENHALLINTA... 113 7.8 RAKENNUSAIKAINEN JA HOMEETTOMAKSI SIIVOUS... 115 7.9 VASTAANOTTO JA TAKUU... 116 7.9.1 Vastaanottokokous ja taloudellinen loppuselvitys... 116 7.9.2 Takuuaika... 117 7.9.3 Vastuu takuuajan jälkeen... 118 7.10 KORJAUSTÖIDEN JÄLKEINEN SEURANTA... 119 8. JOHTOPÄÄTÖKSET... 120 9. KÄSITTEITÄ... 122 10. LÄHDELUETTELO... 126 11. LIITTEET... 129 KUVALUETTELO Kuva 1. Kuva 2. Homekorjaushankkeen vaiheet. Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvaurio- kuntotutkijasta. Kuva 3. Kuva 4 Kuva 5 Kuva 6 Kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvauriokorjaussuunnittelijasta. Kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvauriokorjaustyön valvojasta. Omakotitalon omistajalle suunnatut sopimusasiakirjat. Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankkeen sopimusasiakirjat malli. Kuva 7 Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen kaupalliset asiakirjat Kuva 8 Kuva 9 Kuva 10 Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen tekniset asiakirjat Kokonaisurakan osapuolet ja niiden sopimussuhteet. KVR / SR -urakan osapuolet ja niiden sopimussuhteet.
Kuva 11 Osaurakkamuotoisen toteutuksen (jaettu urakka ja osa urakka) osapuolet ja niiden sopimussuhteet. Kuva 12 Kuva 13 Kuva 14 Rakennusteollisuus RT ry:n laatima kuva alistamismenettelystä. Pientalojen homekorjaushankkeiden pääasialliset urakkamuodot. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaushankkeen urakkamuodot.
1. Johdanto Valtaosa Suomen rakennuskannasta on peruskorjausiässä. Suuressa osassa peruskorjausikäisiä rakennuksia esiintyy kosteus- ja homevaurioita tai niiden syntyminen lähiaikoina on todennäköistä. Ennen homekorjaukseen ryhtymistä on hyvä ymmärtää missä homekorjaushankkeen vaiheissa on tapahtunut epäonnistumisia, jotta samoilta epäonnistumisilta vältytään. Ongelmia on havaittu erityisesti korjaushankkeiden alkuvaiheessa. Korjaustarpeen selvittävät kuntotutkimukset ovat usein puutteellisia tai ne on jätetty kokonaan tekemättä. Homekorjauksia on tehty ilman korjaussuunnitelmia ja kirjallisia sopimuksia. Homepurkutöitä on tehty puutteellisin suojaustoimenpitein, jolloin homepölyt ovat levinneet laajalle liaten rakennuksen lisäksi irtaimiston. Lisäksi kosteus- ja homevauriot ovat korjaustöistä huolimatta uusiutuneet, koska korjauksissa ei ole kiinnitetty huomiota vaurion aiheuttajaan eikä rakennetta ole korjattu toimimaan rakennusfysikaalisesti oikein, vaan rakenne on korjattu siten, että ainoastaan vaurioituneet materiaalit on vaihdettu. Ilman korjaussuunnitelmaa toteutetut ja puutteellisesti tai huolimattomasti korjatut rakennukset saatetaan pahimmassa tapauksessa korjata kahteen tai jopa kolmeen kertaan eikä sisäilmaongelmista välttämättä ole päästy eroon. Väärin korjattujen vaurioiden ohella myös vanhat vauriot voivat aiheuttaa rakennuksen käyttäjille oireita. Edellä mainitut asiat on hyvä tiedostaa, jotta ne tulevat huomioitua kosteus- ja homevauriorakennusten korjaushankkeissa entistä tarkemmin. Lupa-asiat ja velvollisuudet ovat usealle rakennuttajalle epäselviä. Moni rakennuttaja ei ole tietoinen, että energiamääräykset on otettava huomioon kaikissa luvanvaraisissa korjaustöissä. Korjausrakentamisen energiatehokkuusmääräykset edellyttävät parantamaan kiinteistön energiatehokkuutta korjaustöiden yhteydessä. Esimerkiksi vanhojen omakotitalojen asukkaille voi tulla yllätyksenä se, että 10
lahonneiden julkisivulautojen uusimisen yhteydessä tulee parantaa ulkoseinän lämmöneristävyyttä, koska ulkoverhousta on purettu ja lisäeristäminen on siten mahdollista. Homekorjaushankkeen vastuuasiat ovat usein epäselviä. Ensimmäisenä on tärkeää ymmärtää, että homekorjaustyön tilaajana eli rakennuttajana toimii esimerkiksi omakotitalon omistaja, kiinteistö-osake- tai taloyhtiön hallitus tai julkisella puolella isännöitsijä. Rakennuttaja solmii mm. tutkimus-, korjaussuunnittelu-, valvonta- ja urakkasopimukset, määrittelee sopimuksien sisällöt ja vastaanottaa työntulokset. Rakennuttaja on siten itse vastuussa korjaustyön onnistumisesta. Homekorjaushankkeen johtaminen on vaativa tehtävä eikä tavallisilla korjausrakentamiseen perehtymättömillä rakennuttajilla ole välttämättä riittävästi tieto-taitoa korjaustyöhön ryhtyessä. Homevaurioiden korjaaminen edellyttää erityistä perehtyneisyyttä korjausrakentamiseen. Ongelmaa lisää se, että tietoa joudutaan hakemaan useasta eri lähteestä ja kirjallisuudesta löytyy ohjeita käytännössä vain uudisrakentajalle, mutta varsinainen homekorjaustyön ohjeistusmalli puuttuu. Tämä opinnäytetyö on suunnattu tavallisille ihmisille, jotka asuvat pientaloissa tai pienissä ja keskisuurissa kiinteistö-osake- ja taloyhtiöissä. Myös julkisten kohteiden edustajat voivat hyödyntää oppaita homekorjaushankkeissa. Suuremmat kiinteistöt sekä ammattirakentaminen on rajattu oppaista ja opinnäytetyöstä pois. Opinnäytetyön ja siitä tiivistettyjen oppaiden tarkoitus on antaa ohjeita homekorjaustyön toteuttajana toimivalle omakotitalon omistajalle tai kiinteistö-osake- ja taloyhtiön hallituksille korjaushankkeen suunnitteluun, sopimuksiin ja toteutuksen läpivientiin, jotta vastaisuudessa homekorjauksissa onnistuttaisiin. Kosteusvaurioiden ehkäisy ja nopea sekä laadukas korjaaminen vähentävät terveysriskejä ja ovat siten järkevää omaisuuden hoitoa. 11
1.1 OPINNÄYTETYÖN TAVOITE JA TARKOITUS Suomen rakennuksissa esiintyy runsaasti kosteus- ja homevaurioita ja niiden on todettu heikentävän sisäilman laatua. Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoot -hankkeen yhtenä tavoitteena on rakennuskannan tervehdyttäminen ja hankkeen yhtenä projektina on toteutettu tämä opinnäytetyö. Opinnäytetyön tarkoituksena oli muodostaa kirjallisuudesta ja muista tietolähteistä tietopaketti homekorjaukseen ryhtyvälle. Opinnäytetyö on kohdistettu pääosin tavallisille ihmisille, jotka eivät paini päivittäin työkseen kosteus- ja homeongelmien parissa. Lisäksi yleisissä keskusteluissa on käynyt esille, että on tärkeää saada homekorjaustyön ohjeistusmalli niin omakotitalon kuin ns. pientyömaiden ammattirakentamiseen eli kiinteistö-osake-, taloyhtiö- sekä julkiselle puolelle. Opinnäytetyöstä tehtiin kaksi tiivistettyä opasmuotoista tietopakettia: Omakotitalon omistajan sekä Taloyhtiön -oppaat homevaurion korjauttamiseksi. Oppaat sisältävät keskeiset tärkeät asiat korjaustyöhön ryhtyvälle täytettyine malliesimerkkeineen. Oppaat tullaan lausuntokierrosten jälkeen julkaisemaan Ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoot -hankkeessa internetsivuilla http://www.hometalkoot.fi/muut-oppaat. 2. Korjaushankkeen eteneminen (prosessikaavio) Homekorjauksessa on useita eri vaiheita, joilla on merkitystä lopputulokseen. Eri vaiheiden erityispiirteiden, kuten esimerkiksi purkutyövaiheen suojausten, merkityksen sekä koko korjaustyön laadunvalvonnan ymmärtäminen on tärkeää. Jos hosutaan jo korjaushankkeen aikatauluttamisessa, näkyy se yleensä korjauskustannusten kohoamisen lisäksi korjaustyön laadussa. Korjaushankkeen onnistumiseen tarvitaan korjausrakentamiseen perehtyneitä asiantuntijoita aina tutkimisesta, korjaussuunnitteluluun, valvontaan sekä korjaustyötä tekemään. Rakennuttajan on ymmärrettävä oma roolinsa ja vastuunsa, tiedettävä keitä 12
hankkeeseen tarvitaan sekä miten homevaurioituneen rakennuksen korjaus eroaa normaalista korjaushankkeesta tai uudisrakennustyöstä. Usein rakennuttajalla on apuna kosteusvaurioihin perehtynyt henkilö, kuten kosteusvauriokuntotutkija, - korjaussuunnittelija tai -valvoja, joka vastaa hankkeen kokonaisuudesta ja toimii rakennuttajan oikeana kätenä. Seuraavalla sivulla olevassa kuvassa 1. on esitetty periaatekuva homekorjaushankkeen vaiheista sekä homekorjausurakkaan kuuluvista henkilöistä. 13
Kuva 1. Homekorjaushankkeen vaiheet. 14
3. Roolit ja vastuut korjaushankkeessa Korjaushankkeessa on useita osapuolia hankkeen koosta riippuen. Rakennuttajan lisäksi keskeisiä henkilöitä ovat korjaussuunnittelija, projektinjohtaja, vastaava työnjohtaja, valvoja ja urakoitsija (Kiinteistöliitto, Korjaushanke haltuun pikaopas 2014). Korjaushankkeen laajuus ja laatu määräävät eri osapuolien määrän. Tehtävien roolijako ja siihen kuuluvat vastuualueet ja tehtävät on oltava hyvin selvillä, jotta korjaushanke onnistuu. Tärkeää on päättää kuka johtaa korjaushanketta. Roolijaon tarkoitus on, että kaikilla hankkeeseen osallistujilla on tieto siitä mistä hankkeen osa-alueesta kukin on vastuussa ja mitkä tehtävät kuuluvat oman osuuden suorittamiseen. Roolien jaon jälkeen rakennuttajalla on oltava selvä näkemys hankkeen eri vaiheista ja niiden toteutuksesta. Ensimmäinen vaihe onkin päättää johtaako rakennuttaja itse hanketta vai palkkaako hän siihen ammattilaisen eli projektinjohtajan. Lisätietoja eri toimijoiden vastuusta löytyy Rakennustiedon RT - kortista: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660). 3.1 RAKENNUTTAJA ELI TILAAJA YLEISESTI Homekorjaustyön tilaajana eli rakennuttajana toimii esimerkiksi omakotitalon omistaja tai kiinteistö-osake- ja taloyhtiön hallitus. Korjaushankkeeseen ryhdyttäessä rakennuttaja päättää miten korjaushanke toteutetaan. Rakennuttajalla on hankkeessa suurin vastuu, sillä hän viime kädessä vastaanottaa työntulokset ja on siten vastuussa rakennustyön onnistumisesta. Rakennuttajan velvollisuudet perustuvat maankäyttö- ja rakennuslakiin. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) muutoksen (958/2012) 117 c :ssä on esitetty rakennuttajan velvollisuudet terveellisyyden kannalta seuraavasti: Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus käyttötarkoituksensa ja ympäristöstä aiheutuvien olosuhteittensa 15
edellyttämällä tavalla suunnitellaan ja rakennetaan siten, että se on terveellinen ja turvallinen rakennuksen sisäilma, kosteus-, lämpö- ja valaistusolosuhteet sekä vesihuolto huomioon ottaen. Rakennuksesta ei saa aiheutua terveyden vaarantumista sisäilman epäpuhtauksien, säteilyn, veden tai maapohjan pilaantumisen, savun, jäteveden tai jätteen puutteellisen käsittelyn taikka rakennuksen osien ja rakenteiden kosteuden vuoksi. Rakentamisessa on käytettävä tuotteita, joista ei niiden suunnitellun käyttöiän aikana aiheudu sisäilmaan, talousveteen eikä ympäristöön sellaisia päästöjä, joita ei voida pitää hyväksyttävinä. Rakennuksen järjestelmien ja laitteistojen on sovelluttava tarkoitukseensa ja ylläpidettävä terveellisiä olosuhteita. Ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa uuden rakennuksen rakentamista, rakennuksen korjaus- ja muutostyötä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta varten tarvittavia tarkempia säännöksiä rakennukselta edellytettävistä terveellisyyteen liittyvistä fysikaalisista, kemiallisista ja mikrobiologisista olosuhteista, taloteknisistä järjestelmistä ja laitteistoista sekä rakennustuotteista. (Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta 958/2012, 117c ) Homekorjaushankkeeseen ryhtyvällä on MRL:n 119 :n mukaan huolehtimisvelvollisuus rakennuksen suunnittelusta ja toteutuksesta. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennuttajan velvollisuus on valita pätevät suunnittelijat, jotka täyttävät Suomen rakentamismääräyskokoelma A 2:n mukaiset vaatimukset sekä huolehtia siitä, että suunnittelijat täyttävät suunnittelutehtävän vaatimukset. (Suninen 2012, Liuksiala 2004) 16
Rakennuttajan tehtävänä on mm.; korjaushankkeen ohjaus asiantuntijoiden, kuten kosteusvauriokuntotutkijan, -korjaussuunnittelijan, vastaavan työnjohtajan, valvojan ja urakoitsijoiden valitseminen sekä niiden hankkiminen velvollisuus antaa perustietoja kiinteistöstä mm. kosteusvauriokuntotutkijalle ja -suunnittelijalle sekä vastata antamiensa tietojen oikeellisuudesta huolehtia rakennussuunnittelun ja erikoisalojen suunnittelun tarpeen määrittelemisestä korjaushankesuunnitteluun liittyvien selvitysten teettäminen avustaa tutkimuksissa ja tarkastuksissa järjestää suunnittelijoiden yhteistyö rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen laatimiseksi rakennuttajan tulee määrittää tahtonsa jo tarjouspyynnöissä, sillä suunnitelmiin ja sopimuksiin kirjataan tilaajan laatuvaatimukset ja laadunvarmistamistavat rakennuttaja on ensisijaisesti vastuussa työmaan turvallisuudesta ellei urakkasopimuksessa ole siirretty vastuuta urakoitsijalle 3.1.1 Yksityinen henkilö eli kuluttaja rakennuttajana ja kuluttajansuojalaki Rakennuttajana toimiva yksityinen henkilö (tai taloyhtiö) valitsee palkkaako hän rakennusalan ammattilaisen työsuhteeseen tekemään homekorjausta vai tilaako hän työn yritykseltä. Palkatessaan työntekijän, on rakennuttajalla työnantajan vastuu työntekijän palkan ja sivukulujen maksamisesta. Työsuhteeseen palkatun työntekijän aiheuttamasta virheestä ei voi vedota kuluttajansuojalakiin vaan vastuun työn laadusta jää rakennuttajalle. Jos homekorjaustyö tilataan yritykseltä, on 17
rakennuttajalla turvanaan urakkasopimuksen mukaisten ehtojen lisäksi kuluttajansuojalaki (KSL). (Saine ym. 2011) Esimerkiksi kuluttajansuojalain 8:12 yleisessä virhesäännöksessä on esitetty, että palveluksen, esimerkiksi kuntotutkimuksen, korjaussuunnitelman ja korjaustyön on vastattava sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan sitä, mitä on sopimuksissa sovittu. Tällöin urakoitsijan lisäksi mm. kuntotutkijalla, suunnittelijalla, vastaavalla työnjohtajalla ja valvojalla on kuluttajansuojalain 8 pykälän mukainen vahingonkorvausvastuu, jos rakennuttaja on tilannut ko. henkilöiden työpanokset yritykseltä. Lisätietoa kuluttajansuojalaista löytyy internetsivulta http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038#l8p12. 3.1.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiö rakennuttajana Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön rooli rakennuttajana perustuu korjaushankkeen vastuualueiden selvään jakoon. Tällöin korjaushankkeessa korostuu hankkeeseen osallistuvien osapuolten roolijaon merkitys. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön on päätettävä kuka korjaushanketta johtaa ja mitkä hankkeen osa-alueet ovat kenenkin vastuualuetta. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön on osattava rakennuttajana organisoida hankkeen eteneminen ja määrittää mitä halutaan tehdä. Rakennuttajana sen on myös vastattava suunnittelusta ja sitouduttava noudattamaan sitä. Korjaushankkeen rahoitus on suunniteltava ajoissa, koska sen maksavat ja siitä päättävät taloyhtiön osakkaat. Kiinteistö-osake ja taloyhtiön on rakennuttajana huomioitava tilaajavastuulain, työturvallisuuslainsäädännön ja rakennuslainsäädännön vaatimukset sekä huolehdittava että vaatimukset täyttyvät (Juha Kulomäki 2013) Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön korjaushankkeessa tiedon kulku ja sen välittäminen on erittäin tärkeää. Rakennuttajana kiinteistö-osake- ja taloyhtiön on huolehdittava, että korjaushankkeesta tehdyt päätökset, kustannukset ja toteutusaikataulu on 18
asukkaiden tiedossa. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiö on vastuussa myös suunnittelijoille ja viranomaisille tarvittavasta tiedottamisesta. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiössä eri rakennusosien ja järjestelmien sekä laitteiden kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön kesken taloyhtiön vastuunjakotaulukon mukaisesti. Vastuujakotaulukko perustuu voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin. Jos lain mukaisesta kunnossapitovastuun jaottelusta halutaan poiketa, tulee yhtiöjärjestyksessä tarkoin määritellä, miten siitä on poikettu. Lisätietoja vastuunjakotaulukoista löytyy julkaisuista Suomen Kiinteistöliitto ry ja Kiinteistöliitto Uusimaa, Vastuunjakotaulukko Plus 2014 - taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle ja Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2014 - osakkaalle ja asukkaalle. Kiinteistö-osake- tai taloyhtiössä isännöitsijä päättää tavanomaisista korjaustöistä eli niistä korjauksista, jotka on vahvistettu yhtiökokouksen talousarviossa. Isännöitsijä päättää myös niistä kiireellisistä korjauksista, joita ei voi alistaa hallituksen tai yhtiökokouksen päätettäviksi. Näitä ovat esim. pienehköt vesi- ja vahinkokorjaukset sekä sähkövikojen korjaaminen. Taloyhtiön hallitus päättää talousarviossa vahvistetuista vuosikorjauksista ja niistä merkittävimmistä ja kiireellisistä korjauksista, joita ei voi alistaa yhtiökokouskäsittelyyn. Näitä ovat esimerkiksi yhteishallinnassa olevien tilojen vahinkokorjaukset sekä pintakorjaustyöt. Korkein päätäntävalta on yhtiökokouksella. Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 6. luvun mukaan yhtiökokouksella on päätösvalta yhtiön asioissa, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu valtaa yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksen päätäntävaltaan kuuluvat esimerkiksi peruskorjaukset ja perusparannukset sekä merkittävät vuosikorjaukset. (Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku, KH 90-00466, 2010) 19
3.2 PROJEKTINJOHTAJA Rakennuttajalla on usein apuna projektinjohtaja eli kosteusvaurioihin perehtynyt henkilö, kuten kosteusvauriokuntotutkija, -korjaussuunnittelija tai -valvoja, joka vastaa hankkeen kokonaisuudesta ja toimii rakennuttajan oikeana kätenä. Projektinjohtajan tehtävänä on auttaa rakennuttajaa siten, että hän vastaa homekorjaustyön kokonaisuudesta aina homekorjaustyön sisällön, laajuuden, laatutason, korjaussuunnittelijan ja urakoitsijan valinnan määrittelystä lähtien hankkeen loppuun saakka. Projektinjohtaja vastaa myös suunnittelun ohjauksesta sekä viestinnän järjestämisestä eri osapuolille. Projektinjohtaja vastaa siis koko korjaushankkeen kokonaisuudesta, mutta tilaaja tekee lopulliset päätökset. Projektinjohtajan vastuulla on hankkeen läpivieminen urakkasopimuksen mukaisesti sovitussa aikataulussa. Projektinjohtajan vastuu perustuu sopimukseen sekä hyvän rakennustavan perusteella määräytyviin vaatimuksiin: sopimuksessa sovitut laatuvaatimukset hyvän rakennustavan perusteella määräytyvät vaatimukset: RYL- rakentamisen yleiset laatuvaatimukset RT -tiedostot (rakennussuunnittelu) RIL -julkaisut (rakennesuunnittelu) 3.3 SUUNNITTELIJAT Suomen rakentamismääräyskokoelman A2:n mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvällä on oltava käytettävissä suunnittelutehtävän vaativuutta vastaavasti pätevyysvaatimukset täyttävät suunnittelijat. Tämä tarkoittaa sitä, että homekorjaussuunnitelmien laadinnassa tulee käyttää rakentamismääräyskokoelman (RakMK) A2:n pätevyysvaatimukset täyttäviä suunnittelijoita (rakennus, LVI, sähkö). Rakennusvalvontaviranomainen arvioi rakennuslupakohtaisesti 20
suunnittelutehtävän vaativuutta suhteessa suunnittelijan pätevyyteen, johon kuuluvat suunnittelijan suorittama tutkinto ja muut opintosuoritukset sekä kokemus ja näytöt asianomaisella suunnittelualalla. (Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (41/2014), Suomen RakMK A2 2002) Suunnittelijoiden vastuu perustuu suunnittelusopimukseen. Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa (KSE) suunnittelijan vastuun on kokonaispalkkion suuruinen. Jos konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE) ei ole kirjattu suunnittelusopimukseen, on suunnittelija periaatteessa vastuussa aiheuttamastaan vahingosta täysimääräisesti. (Suninen 2012, Liuksiala 2004) 3.3.1 Kosteusvauriokorjaussuunnittelija Homevaurioituneen rakennuksen suunnittelussa tulee käyttää home- ja kosteusvauriokorjaukseen erikoistunutta kosteusvauriokorjaussuunnittelijaa. Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan tulee tuntea rakennuksen kosteus- ja homevaurioiden syiden aiheuttajat, rakennusfysikaaliset ilmiöt ja rakenteiden kosteustekninen toiminta, jotta hän osaa laatia ja esittää korjaussuunnitelman rakennuksen tai rakenteen korjaamiseksi. Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan on vastattava oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta ja raportoinnista tehdyn konsulttisopimuksen mukaisesti. Homevaurioituneen rakennuksen suunnittelussa tulee käyttää home- ja kosteusvauriokorjaukseen erikoistunutta kosteusvauriokorjaussuunnittelijaa. Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan tulee tuntea rakennuksen kosteus- ja homevaurioiden syiden aiheuttajat, rakennusfysikaaliset ilmiöt ja rakenteiden kosteustekninen toiminta, jotta hän osaa laatia ja esittää korjaussuunnitelman rakennuksen tai rakenteen korjaamiseksi. Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan on vastattava oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta ja raportoinnista tehdyn konsulttisopimuksen mukaisesti. 21
Kosteusvauriokorjaussuunnittelijoille on tulossa pätevyysvaatimukset syksyllä 2014. Pätevyysvaatimukset on jaettu kolmeen luokkaan: vaativa suunnittelutehtävä, tavanomainen suunnittelutehtävä sekä poikkeuksellisen vaativa suunnittelutehtävä. (Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (41/2014), Finlex) Suunnittelutehtävien pätevyysvaatimukset on määritelty tarkemmin Ympäristöministeriön internetsivulla: http://www.ym.fi/fi- FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Lainsaadanto_ja_ohjeet/Maankayton_ja_rakentamis en_valmisteilla_oleva_lainsaadanto/velvollisuuksia_ja_vastuita_koskeva_mrln%28 29092%29 3.3.2 Pääsuunnittelija Pääsuunnittelija on pakollinen kaikissa rakennuslupaa edellyttävissä korjaushankkeissa. Pääsuunnittelija laatii mm. rakennuksen ajan tasalla olevat piirustuksen, jos niitä ei ole. Pääsuunnittelijan roolina on eri suunnittelijoiden (rakennus, lvi ja sähkö) suunnitelmien yhteensovittaminen. Taloyhtiön tai omakotitalon homekorjaukseen ryhtyvä saattaa joutua käyttämään pääsuunnittelijaa myös hankkeissa, joissa ei tarvita rakennuslupaa, sillä usein homekorjauksen yhteydessä joudutaan laatimaan lvi- ja sähkösuunnitelmia. Pääsuunnittelijan roolina on kommunikointi eri suunnittelijoiden kesken ja suunnitelmien yhteensovittaminen. Pääsuunnittelijana toimii usein kosteusvauriokorjaussuunnittelija. Pääsuunnittelija on vastuussa rakennusvalvontaviranomaiseen nähden tehtäviensä asianmukaisesta hoitamisesta rakennushankkeen suunnittelun ja rakennustyön ajan. (Suomen RakMK A2 2002, Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (41/2014), Finlex) 22
3.4 VASTAAVA TYÖNJOHTAJA Lain mukaan rakennustyömaalla tulee olla rakennusvalvonnan hyväksymä vastaava työnjohtaja, jonka rakennuttaja itse ilmoittaa rakennusvalvontaan. Homekorjauskohteissa tulee painottaa homekorjaustyön johtamisen kokemusta. Vastaava työnjohtaja johtaa rakennustyötä viranomaisiin päin sekä huolehtii rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta. Rakennusvalvonta antaa erillisiä ohjeita vastaavan työnjohtajan tehtävien hoitamiseen rakennusluvan myöntämisen ja vastaavan työnjohtajan hyväksymisen yhteydessä. (Oulun kaupungin rakennusvalvonta, www-sivut) Vastaavan työnjohtajan pätevyysvaatimukset sekä velvollisuudet on esitetty tarkemmin Rakennusmääräyskokoelman osassa A1. Yleensä vastaava työnjohtaja (vastaava mestari) on urakoitsijan palkkaama ja nimeämä henkilö, jolloin vastaava työnjohtaja on vastuussa omalle toimeksiantajalleen (urakoitsija). Vaihtoehtoisesti rakennuttajalla voi palkata vastaavan työnjohtajan, jolloin hän on vastuussa rakennuttajalle. 3.5 KOSTEUSVAURIOKORJAUSTYÖMAAN VALVOJA Jos vastaava työnjohtaja on urakoitsijan edustaja, tulisi rakennushankkeeseen ryhtyvän eli rakennuttajan palkata valvoja valvomaan omia etujaan. Homekorjausten aikana on suoritettava uudisrakennustyömaahan verrattuna yksityiskohtaisempaa laadunvalvontaa. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot edellyttävät, että valvojalla on tehtävän edellyttämä pätevyys. Homekorjaustyön valvominen edellyttää perehtyneisyyttä rakenteiden kosteustekniseen käyttäytymiseen sekä korjausrakentamiseen ja sen vuoksi valvojaksi tulisi valita kosteustekninen valvoja. Kosteusteknisellä valvojalla on tavalliseen valvojaan verrattuna enemmän ymmärrystä ja tietoa homevaurioiden syntymekanismista sekä ongelmien korjaamisesta ja hän puhuu samaa kieltä kuntotutkijoiden ja korjaussuunnittelijoiden kanssa. 23
Valvoja toimii homekorjaustyömaalla rakennuttajan edustajana ja valvoo korjaustyötä tilaajan puolesta. Valvoja on kuitenkin puolueeton. Valvoja ei ole rakennustyömaalla kokoajan, vaan valvojan työ koostuu työmaakäynneistä ja työmaakokouksista. Valvojan tehtävänä on varmistaa, että rakennushanke toteutetaan rakennus- ja energiamääräysten sekä urakkasopimukseen kuuluvien kaupallisten ja teknisten asiakirjojen mukaisesti. (Asikainen 2008) Valvojan yhteistyökyvyllä on suuri rooli, koska hän osallistuu yhdessä rakennuttajan, urakoitsijan ja tarvittaessa suunnittelijoiden kanssa työssä mahdollisesti esiintyvien epäselvyyksien ja ongelmien selvittämiseen. Tarkastusten yhteydessä tehdyt huomautukset ja määrätyt täydentävät työt tulee kirjata ja muistiot arkistoida. Valvoja huolehtii myös erikseen laaditun tarkastuslistan mukaiset asiat, mikäli tehtävä on sisällytetty urakkaan. Valvoja vastaa työsuorituksestaan ja vastuu mahdollisista virheistä määräytyy sopimuksen perusteella. Ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoiden -ohjelman kehittämishankkeen työryhmät ovat laatineet vuosina 2010-2012 yhteisen koulutus- ja pätevöintisuunnitelman kaikille kosteus- ja homevaurioiden korjausprosessin toimijoille, sisäympäristö- ja kuntotutkimuksista korjaustyön valvontaan. Tulevaisuudessa on tarkoitus kouluttaa kosteusteknisiä valvojia ja saada siten enemmän päteviä toimijoita kentälle. (Ympäristöministeriö, terveiden talojen erikoisjoukot) 3.6 URAKOITSIJA Urakoitsija on rakennuttajan sopimuskumppani, jonka velvollisuus on suorittaa kaikki urakkasopimuksessa ja siinä määrättyjen sopimusasiakirjojen edellyttämät työt, toimenpiteet ja hankinnat sovitun urakkahinnan ja maksuperusteen mukaisesti 24
sopimuksessa sovitussa aikataulussa. Urakoitsijalla tulee olla vankka kokemus homekorjauksista. Urakoitsijan on suoritettava työt ammattitaidolla voimassa olevien rakentamista koskevien lakien, säädösten ja määräysten mukaan sekä hyvää rakentamistapaa noudattaen. Hyvällä rakentamistavalla tarkoitetaan tässä yhteydessä sellaista työtä tai työnjälkeä, jota voidaan olettaa huolellisen urakoitsijan suorittavan ja joka noudattaa työssään viranomaisohjeita, lakeja, asetuksia ja Suomen rakentamismääräys kokoelman määräyksiä (MRL 149 ). (Keskiaro ym. 2010) Urakoitsijalla on myös selonotto- ja huomautuksentekovelvollisuus. Urakoitsijalla on myös omaa suoritusta koskevia sivuvelvollisuuksia, ellei urakkasopimuksen kaupallisissa asiakirjoissa ole toisin sovittu. Tällaisia ovat mm. urakoitsijan työsuoritukseen liittyvien lupien hankkiminen, urakassa tarvittavien rakennusvälineiden hankkiminen, urakan yhteydessä syntyvien jätteiden lajittelu ja poisto yms. Urakoitsijan sivuvelvollisuuksista on kerrottu laajemmin mm. Lakimiesliiton kustantamon 2010 painamassa ja Antero Oksasen, Ville Laineen sekä Kim Kaskiaron laatimassa Urakkasopimukset -kirjassa (isbn 978-952-246-015-8). Urakoitsijan vastuu virheistä määräytyy urakkasopimuksen perusteella. 3.6.1 Pääurakoitsija Pääurakoitsija on kaupallisiin asiakirjoihin nimetty ja rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva urakoitsija, jolle kuuluvat urakkasopimuksen mukaiset työmaan johtovelvollisuudet. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998). Pääurakoitsijan tehtävänä on tehdä urakkasopimuksen mukaiset työsuoritukset sovitussa aikataulussa. Pääurakoitsija vastaa omasta sekä itseensä sopimussuhteessa olevien aliurakoitsijoiden toiminnasta tilaajan kanssa tehdyn sopimuksen mukaisesti, mutta ei esim. sellaisten sivu-urakoitsijoiden toimesta, jotka ovat sellaisessa 25
sopimussuhteessa rakennuttajaan jota ei ole alistettu pääurakan alaisuuteen. Pääurakka on yleensä rakennustekninen urakka. Pääurakoitsija voi saada kohtuullisen pidennyksen urakka-aikaan ilman seuraamuksia ainoastaan ns. ylivoimaisen esteen takia (YSE 20). Tällaisia ovat mm. jos sopimuksen mukaisen valmistumisen viivästyminen johtuu sivu-urakoitsijan suoritusta estävän lakon, saarron, työnantajajärjestön hyväksymän tai päättämän työnsulun vuoksi tai vastaavan olennaisesti työntekoa estävän työtaistelutoimenpiteen takia tai jos joku muu tilaajaan sopimussuhteessa oleva urakoitsija tai tavarantoimittaja aiheuttaa viivästyttävän häiriön. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998). 3.6.2 Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija on rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva, pääurakkaan kuulumatonta työtä suorittava urakoitsija. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998). Sivu-urakat ovat pääosin taloteknisiä urakoita. Sivu-urakat voidaan alistaa pääurakoitsijalle, jolloin pääurakoitsijan velvollisuus on sovittaa pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijoiden työt aikataulullisesti yhteen ja valvoa sivuurakoiden etenemistä. Jos sivu-urakkaa ei alisteta pääurakoitsijalle, joutuu rakennuttaja usein selvittelemään urakoitsijoiden keskinäisiä ongelmia. (Laine ym. 2010) 3.6.3 Aliurakoitsija Aliurakoitsija on pää- tai sivu-urakoitsijan tilauksesta työtä suorittava toinen urakoitsija. Aliurakoitsija on sopimussuhteessa urakoitsijaan, ei rakentajaan. Aliurakoitsijat ovat vastuussa sopimussuhteessa olevalle urakoitsijalla. Urakoitsija on vastuussa aliurakoitsijoidensa virheistä puolestaan rakennuttajalle. 26
Urakoitsijat ovat velvollisia korvaamaan toisilleen aiheutuneet vahingot täysimääräisinä. (Suninen 2012, Liuksiala 2004) Esimerkiksi jos homekorjaustyön purkutöiden tekijänä toimiva aliurakoitsija aiheuttaa suurta myöhästymistä töihin, on pääurakoitsija velvollinen alistamissopimuksen ehtojen puitteissa korvaamaan muille alistetuille sivu-urakoitsijoille mahdolliset kulut täysimääräisesti ja maksamaan rakennuttajalle viivästyssakkoja. Nämä ovat monipiippuisia asioita, minkä vuoksi rakennuttajan tulisi käyttää asiantuntevaa konsulttia sopimuksien laadinnassa. 3.7 TURVALLISUUSKOORDINAATTORI Korjaushankkeeseen on Valtioneuvoston asetuksen rakennustyön turvallisuudesta (205/2009)perusteella nimettävä turvallisuuskoordinaattori. Turvallisuuskoordinaattori on taloyhtiön nimeämä henkilö, jonka tehtävänä on huolehtia turvallisuudesta taloyhtiön velvoitteen mukaan. Turvallisuuskoordinaattorin tehtävät ja velvollisuudet määritellään valtioneuvoston asetuksessa rakennustyön turvallisuudesta (205/2009). Jos turvallisuuskoordinaattoriksi ei ole nimetty ketään, on koordinaattori työn tilaaja eli taloyhtiössä hallituksen puheenjohtaja tai erikseen sovittu projektinjohtaja. (Kulomäki 2013, Valtioneuvosto 2009) Turvallisuuskoordinaattoria ei tarvita, jos korjaus- ja kunnossapitotyöt ovat pieniä (alle 5000 ), jos niihin on laadittu erillinen suunnitelma, eivätkä ne sisällä erityisiä turvallisuusriskejä. Yleensä myös näihin pieniin korjaustöihin ei ole tarvittu rakennus- tai toimenpidelupaa. Turvallisuuskoordinaattori tarvitaan ja on nimettävä aina, kun korjaushankkeen työt vaativat telineillä ja nostimilla tehtäviä töitä tai hankkeeseen kuuluu kaivantoja. Turvallisuuskoordinaattori tarvitaan myös, jos korjaushankkeessa tehdään tulitöitä tai hankkeen on todettu sisältävän haittaaineiden purkutöitä. (Kulomäki 2013) 27
Turvallisuuskoordinaattorin tärkein tehtävä on varmistaa urakoitsijan työntekijöiden, asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden turvallisuus korjaushankkeen alueella. Pääurakoitsija vastaa kuitenkin työntekijöidensä turvallisuudesta ja siitä, että työmaalla noudatetaan työmaan turvallisuuskäytäntöjä. Turvallisuuskoordinaattori ei siis vastaa päivittäisestä työnjohdosta, vaan hän toimii työmaalla yhteistyössä urakoitsijoiden kanssa. Hän luo korjaushankkeelle turvallisuuskäytännöt ja varmistaa, että taloyhtiön tilaajalle asettamat turvallisuusvelvoitteet täytetään. Turvallisuuskoordinaattorin tehtäviin kuuluu laatia korjaushankkeelle työturvallisuusliite ja huolehtia, että pääurakoitsija on laatinut liitteessä vaaditut turvallisuussuunnitelmat. Hänen on huolehdittava siitä että taloyhtiö on antanut kirjallisen toimeksiannon korjaushankkeen suunnittelijoille työturvallisuuden huomioon ottamisesta. Turvallisuussäännöt ja ohjeet on oltava kirjallisina ja niitä tulee korjaushankkeessa noudattaa. 4. Korjaushankkeen aloittaminen Rakennuttajana toimii esimerkiksi omakotitalon omistaja tai taloyhtiön hallitus. Korjaushankkeen onnistumiseksi rakennuttajan on ymmärrettävä oma roolinsa ja vastuunsa, tiedettävä keitä hankkeeseen tarvitaan sekä miten homevaurioituneen rakennuksen korjaus eroaa normaalista korjaushankkeesta tai uudisrakennustyöstä. Rakennuttajan tulisi ensisijaisesti miettiä miten ja millaisin suunnitelmin päästään mahdollisimman hyvään ja puhtaaseen lopputulokseen, ja millainen urakoitsija pystyisi toteuttamaan työn laatukriteerit. Laissa määritellyn huolehtimisvelvollisuuden (MRL 119 ) mukaan on rakennushankkeeseen ryhtyvän eli rakennuttajan on huolehdittava siitä, että heillä on hankkeen toteuttamiseen riittävät edellytykset ja pätevä henkilöstö käytettävissä. (Kiinteistöliitto, Korjaushanke haltuun pikaopas 2014) Rakennuttajilla on 28
velvollisuus valita hankkeisiinsa pätevät suunnittelijat, jotka täyttävät Suomen rakentamismääräyskokoelma A 2:n mukaiset vaatimukset. Homekorjaushankkeeseen ryhdyttäessä tilaajan on hyvä arvioida oma ammattitaitonsa rakennuttajana. Tarvittaessa on hankittava ulkopuolista asiantuntemusta. Muilla, kuin ammattirakentajilla olisi hyvä olla apuna kosteusvaurioihin perehtynyt henkilö, kuten kosteusvauriokuntotutkija, - korjaussuunnittelija tai -valvoja, joka vastaa hankkeen kokonaisuudesta ja toimii rakennuttajan oikeana kätenä. Konsultin tärkeitä tehtäviä ovat pätevän tutkijan, suunnittelijan sekä urakoitsijan valitseminen yhdessä rakennuttajan kanssa, urakkasopimusten yms. laadinta sekä huolehtiminen siitä, että korjaustyö tehdään sopimusten ja suunnitelmien mukaisesti. Korjaushanke on helpompi ja riskittömämpi toteuttaa palkkaamalla pätevä ja asiantunteva henkilö projektinjohtajaksi. (KSE 2013, YSE 1998, Kiinteistöliitto & Rakennusteollisuus RT Taitava tilaaja-pätevä palveluntuottaja 2012) 4.1 HANKESUUNNITTELU TALOYHTIÖSSÄ Taloyhtiössä korjaushanke aloitetaan hankesuunnittelulla. Hankesuunnittelun tarkoituksena on selvittää korjaushankkeen sisältö. Sisällön tulisi olla niin selkeä, että sen avulla taloyhtiö voi pyytää tarkat ja yksilöidyt tarjouspyynnöt suunnittelusta ja mahdollisesti korjaushankkeen toteutuksesta. Hankesuunnittelulla taloyhtiö selvittää korjaushankkeen laajuuden ja laadun sekä siinä käytettävät menetelmät. Lisäksi hankesuunnittelun tarkoituksena on selvittää ne korjausratkaisut, jotka sopivat parhaiten taloyhtiölle. Hankesuunnitelman avulla selviää myös tarvitaanko tuleviin korjausratkaisuihin vielä erillisiä kuntotutkimuksia. Hankesuunnitelman sisällön hahmottamiseksi tarvitaan lähtötiedot korjaushistoriasta, tiedot ja tulokset tehdyistä tutkimuksista sekä korjauskohdetta koskevat piirustukset. Tärkeä tieto hankesuunnitelmassa on tieto siitä mitä ja missä 29
laajuudessa taloyhtiön osakkaat haluavat korjaukset toteuttaa ja missä hintaluokassa urakassa aiotaan pysyä. Lähtötiedoissa tulisi myös huomioida mahdollisesti tarvittavat erityisselvitykset. Esimerkiksi tarvitaanko haitta-ainekartoitusta epäillyn asbestipitoisen rakennekerroksen poistoon. (Kulomäki 2013) Hankesuunnitelma on taloyhtiölle erittäin tärkeä asiakirja, koska se kertoo mitä taloyhtiö haluaa. Siksi jokaisesta taloyhtiön korjaushankkeesta tulisi laatia hankesuunnitelma ja sen tekemiseen tulisi käyttää tarvittava aika. Kiireellä tehdystä hankesuunnitelmasta jää usein helposti pois asioita, joita saattaa olla myöhemmin vaikea ratkaista. Kokonaiskustannuksiin verrattuna hankesuunnitelman kustannukset ovat pienet, mutta hankesuunnittelulla ja siinä kerrotuilla ratkaisuilla voidaan vaikuttaa paljon koko korjaushankkeen kustannuksiin. Hankesuunnitelman tärkeimpänä osana on kertoa tilaajan eli taloyhtiön hankkeelle määrittelemät rajaukset ja määrittää linjaukset joissa halutaan pysyä. Taloyhtiön on muistettava, että jokainen rajaus joka hankesuunnitelmassa jää tekemättä tai avoimeksi, tulee väistämättä eteen myöhemmin ratkaistavaksi. Yleensä avoimiksi jääneet asiat tulevat kalliiksi ja aiheuttavat lisäksi ristiriitaa asiakirjoissa. Hankesuunnitelman ei kuitenkaan kuulu olla korjaushankkeesta yksityiskohtaisesti kertova suunnitelma eikä siinä kuulu esitellä detaljisuunnitelmia. Olennaista on, että hankesuunnitelma kuvaisi ymmärrettävästi taloyhtiön osakkaiden tahdon ja mihin lopputulokseen korjaushankkeessa pyritään. (Kulomäki 2013) Hyvässä hankesuunnitelmassa on kerrottu hankkeen tekniset kokonaisuudet. Lähtötietona on korjauskohteen nykyinen tekninen tilanne, mitä tullaan korjaamaan ja miten. Hankesuunnitelmasta tulisi selvitä korjausten laajuus ja muuttuvatko joidenkin tilojen käyttötarkoitus (tilaohjelma). Jos korjaushankkeeseen liittyy LVItöitä, tulisi hankesuunnitelmassa olla putkireitti- ja nousuhormiselvitys. Hankesuunnitelmassa tulisi esittää ratkaisuvaihtoehdot korjaushankkeen kaikkiin osa-alueisiin. 30
Taloyhtiö korjausrakentajana -kirjassa on esitetty alla oleva lista, jotka tulee huomioida, koska teknisten kokonaisuuksien lisäksi hankesuunnitelmassa on selvitettävä hallinnollisia, juridisia ja rahoituksellisia asioita (Kulomäki 2013): 1. kustannusarviot eri vaihtoehdoille 2. kustannusjako erityistilanteissa (esim. osakkaiden lisämärkätilat) 3. rahoitus ja kirjanpito, sisältäen tarkastelun ja lainasuunnitelman myös suunnitteluvaiheille 4. Tarvittavat toteutussuunnitelmapaketit 5. Tarvittavat lisätutkimukset 6. Viestintäkanavat ja -suunnitelma 7. Urakkamuoto, toteutussuunnittelu 8. työmaavaihe ja asuminen 9. kokonaisaikataulu, projektin vaiheet ja eteneminen (Kulomäki 2013) Hankesuunnittelun tekijäksi on valittava hankesuunnittelija. Taloyhtiön on harkittava onko korjaushanke niin vaativa, että suunnitteluun tarvitaan sellaista ammattitaitoa, jota hallitukselta, isännöintipuolelta ja projektinjohtajalta ei löydy. Jos hanke on pieni, voi tarvittava osaaminen löytyä projektinjohtajalta. Isoissa ja vaikeissa hankkeissa on hankesuunnittelijaa haettava suunnittelutoimistoista. Lisätietoja hankesuunnittelusta löytyy julkaisusta Taloyhtiön korjaushanke- Hallinto ja viestintä, Virta Jari, Ojajärvi Martti. Hankesuunnitelman jälkeen taloyhtiössä siirrytään toteutussuunnitteluun. 4.2 HANKESUUNNITTELU EI KOSKE OMAKOTITALOJA Omakotitaloissa ei yleensä tarvitse varsinaista hankesuunnittelua tehdä, vaan omakotitaloasukas määrittelee yhdessä korjaussuunnittelijan kanssa remontin laajuuden. 31
4.3 TOTEUTUSSUUNNITTELU Hankesuunnitelman vahvistuttua päästään taloyhtiössä toteutussuunnitteluvaiheeseen. Toteutussuunnitelman tarkoitus on tarkentaa hankesuunnitelmassa tehtyjä valintoja korjaushankkeen toteuttamiseksi. Toteutussuunnitelman avulla taloyhtiö määrittelee tulevalle urakoitsijalle millaisen korjaustyö tullaan tilaamaan ja millaiset rakennuslupiin liittyvät asiat korjaushanke tulee vaatimaan. (Kulomäki 2013) Toteutussuunnitteluun tarvitaan asiantuntevaa osaamista kuten hankesuunnitteluunkin. Selkeällä suunnittelulla urakoitsija pystyy toteuttamaan urakkatarjouksensa ilman ylimääräisiä lisätyövelvoitteita ja riskilisiä. Myös urakkatarjousten kilpailuttaminen selkiintyy ja on helpompi toteuttaa. Hyvän toteutussuunnitelman tuloksena taloyhtiö tietää miten korjaushankkeen suunnittelua ohjataan ja kuka toimii pääsuunnittelijana. 4.4 TUTKIMISEN JA KORJAUSSUUNNITELMAN MERKITYS Ennen korjaustöitä tulee rakennus olla tutkittuna ja korjaussuunnitelma laadittuna. Laadukas kuntotutkimus ja korjaussuunnitelma säästävät rahaa, sillä tutkimuksen tai korjaussuunnitelman rahoittamisen pihistelyn seurauksia tai kiireen ja/tai liian niukkojen tutkimusten seurauksia ovat mm.; tutkimusten perusteella tehdään vääriä johtopäätöksiä ja siten myös laaditaan vääränlainen korjaussuunnitelma, jolloin korjaustyö epäonnistuu korjauksen aikana ilmenee lisävaurioita, jolloin korjausbudjetti paisuu korjaustyön jälkeen havaitaan, ettei ongelma ole poistunut, vaan on jäänyt kokonaan korjaamatta muita oleellisempia sisäilmaa heikentäviä tekijöitä pahimmissa tapauksissa korjauskustannukset kohoavat jopa siten, että olisi ollut järkevämpää purkaa ja rakentaa uusi kuin korjata 32
Alkuvaiheen tutkimuksilla ja suunnitelmilla on suuri merkitys korjaustyön lopputulokseen. Ensimmäiset kompastuskivet rakennuttaja kohtaa tutkimuksia ja korjaussuunnittelua tilatessaan, sillä kuntotutkimusta ja korjaussuunnittelua on amatöörin lähes mahdotonta kilpailuttaa muuten kuin tuntihintana. Tärkein kilpailukriteeri on tutkijan tai suunnittelijan pätevyys ja aikaisemmat referenssit. Tarjousten välillä on oleellista vertailla mitä kyseisellä hinnalla saa. Tarjousten vertailussa on tärkeä huomioida, että esimerkiksi kuntotutkimuksessa mittaus- ja näytteenottomäärien kasvattaminen kohottaa tutkimuksen laatua ja luotettavuutta. Halvimmalla hinnalla yleensä saadaan puutteellinen kuntotutkimus. Esimerkiksi pienellä näytemäärällä ei yleensä voida luotettavasti arvioida rakennuksen kokonaistilannetta. Usein tällaisen puutteellisen tutkimuksen tuloksena suositellaan lisätutkimuksia, jotka tuovat taas lisäkustannuksia. Tutkimusten ja suunnitelmien puutteellisuus vaikuttaa oleellisesti korjaustyön lopputulokseen. Tästä huolimatta valitettavan usein rakennuttaja valitsee yleensä halvimman vaihtoehdon. 4.5 RAKENNUKSEN TUTKIMUKSET Rakennusta tulisi aina käsitellä ja tutkia kokonaisuutena (rakenteet, ilmanvaihto- ja muut järjestelmät, kuten sähkö-, sekä vesi- ja viemäri), jolloin saadaan selville rakenteiden lisäksi järjestelmien kunto. Tutkimusten tarkoituksena on selvittää vaurion laatu ja laajuus korjaussuunnittelua varten. Homekorjaushanketta aloitettaessa on yleensä alustavin mittauksin tai tutkimuksin rakennuksessa todettu jonkin asteinen kosteus- tai homevaurio. Tarvittaessa tutkimuksia jatketaan siten, että kaikki vauriot löydetään ja niiden laajuus tiedetään. Lisätutkimukset ovat pääosin rakenteita avaavia kuntotutkimuksia. Kuntotutkijoille ei ole virallisia pätevyysvaatimuksia. Ainoastaan niissä tilanteissa, joissa terveysviranomainen on määrännyt rakennuttajan teettämään 33
terveyshaittaepäilyn vuoksi tutkimuksia, tulee tutkijan täyttää syksyllä 2014 julkaistavan asumisterveysasetuksen määrittelemä pätevyys terveyshaitan tutkijasta. Kyseisissä tilanteissa pätevyyden tarkastaa ja tutkijan hyväksyy terveysviranomainen. Pätevyysvaatimusten puutteen vuoksi rakennuttajan on järkevä valita kuntotutkijaksi kosteus- ja homevaurioihin erikoistunut ammattilainen, kuten sertifioitu kosteusvauriokuntotutkija tai rakennusterveysasiantuntija. Myös teknisten järjestelmien, kuten ilmanvaihto-, sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmien kunto ja uusimistarve kannattaa kartoittaa samalla. Järjestelmien uusiminen homekorjauksen yhteydessä on usein taloudellisesti järkevää. Lisäksi voidaan tarvita haitta-ainekartoitus ja radonmittaus. Tutkimuksilla selvitetään onko rakenteissa käytetyissä materiaaleissa esimerkiksi asbestia tai PAH yhdisteitä ja onko rakennuksessa korkea radonpitoisuus. Nämä vaikuttavat suunnitteluun ja korjaustyön purkuvaiheeseen. Rakennuttaja antaa tutkijalle riskinarviota ja tutkimussuunnitelman laadintaa varten piirustuksia mm. pohja- ja leikkaus- ja julkisivupiirustukset ja mahdolliset rakenneja LVI -piirustukset. Piirustuksia voi pyytää tarvittaessa rakennusvalvonnasta. Omakotitaloissa tutkimussuunnitelma voidaan yleensä tehdä tutkimuksen aluksi, jolloin erillistä lähtötarkastuskäyntiä ei tarvita. Tällä tavalla saadaan tutkimuskuluja pienemmäksi. Tutkimusten päätyttyä valmistuu tutkimusraportti, jossa tulee olla esitettynä selkokielellä vaurion syy ja laajuus sekä korjaustapaehdotukset todetuille vauriokohdille. Raportissa esitetyt korjausehdotukset eivät ole korjaussuunnitelma. Raportti on syytä käydä lävitse tilaajan ja tutkijan kesken. Tilaajan tulee olla varma siitä, että ymmärtää mitä rakennuksesta on tutkimusten aikana selvinnyt. Epäselviä raportteja ei tule hyväksyä. 34
4.5.1 Rakennustekninen kuntotutkimus Homekorjauksen korjaustarvetta ei voida päätellä pelkästään silmämääräisen tarkastelun perusteella. Korjaussuunnittelun ja homekorjaustyön pohjaksi tarvitaan tasokas ja riittävän laaja rakenteita avaava kuntotutkimus. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on selvittää onko tutkittavassa kohteessa kosteus- tai homevaurio, selvittää vaurioiden laajuus, laatu, aiheuttaja ja merkitys rakenteiden tekniseen toimivuuteen ennen korjaussuunnitteluun ja korjaustöihin ryhtymistä. Mikrobit eli homeet ovat harvoin silminnähtäviä ja sen vuoksi rakenteiden vaurioituminen tulee varmistaa rakenneavauksista kosteusmittausten lisäksi materiaalinäytteiden avulla. Kuntotutkijan on tutustuttava kohteeseen ja arvioitava mitä pitää tutkia, kuinka laajasti tutkitaan ja millaisia näytteitä otetaan. Rakennuksesta otetut näytteet tulee ottaa ja tulkita yleisesti hyväksytyin menetelmin. Tällä hetkellä näytteitä tulkitaan Sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeen mukaisesti. Näytteet tulee toimittaa akreditoituun laboratorioon. Lista laboratorioista löytyy internetsivuilta: http://www.evira.fi/portal/fi/tietoa+evirasta/esittely/toiminta/laboratoriotoiminta/evi ran+hyvaksymat+laboratoriot/hyvaksytyt+laboratoriot/asumisterveys/ Kuntotutkimusta tehtäessä on tärkeää, että tutkimuskohteesta saadaan riittävästi oikeata tietoa. Myös aikaisemmat tutkimus- tai mittausraportit välittävät tutkijalle tärkeää tietoa. Tutkijan on pystyttävä esittämään syy siihen miksi mikäkin rakenne on vaurioitunut sekä pystyttävä arvioimaan korjaustarvetta myös niiltäkin osin, kun vaurioita ei vielä ole näkyvissä. Kuntotutkijan tulisi esittää raportissaan myös korjaustapa-ehdotuksia, mutta kuntotutkimuksessa esitetyt korjausehdotukset eivät ole korjaussuunnitelma. 35
Kuva 2. Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvauriokuntotutkijasta. 4.5.2 Haitta-ainekartoitus Kuntotutkimuksen lisäksi voidaan tarvita haitta-ainekartoitus, koska rakentamisessa käytettiin paljon haitallisiksi määriteltyjä aineita (PAH, PCB, asbesti, PB-pitoiset - aineet). Asbestin käyttö on ollut yleisintä 1960-1970 -luvuilla. Sitä käytettiin lisäämään materiaalien kestävyyttä ja työstettävyyttä ja lisäksi sillä oli hyvä lämmöneristävyyskyky. PAH -yhdisteitä sisältävää kreosiittipikeä eli kivihiilipikeä käytettiin 1950-1960 -luvuilla rakennettujen kerrostalojen kellaritiloissa kylpyhuoneissa vedeneristeenä. PCB -yhdisteitä on käytetty 1957-1979 -lukujen elementti rakenteissa saumausmassoissa. Asbestin käyttö kiellettiin Suomessa uusissa rakennuksissa vuonna 1988. Lopullinen käyttökielto tehtiin vuonna 1994. EU:ssa asbestin käyttö kiellettiin kuitenkin vasta 2005. (RT 08-10521 Asbesti, Asbestikartoitus ja siitä aiheutuvat toimenpiteet) Haitta-ainekartoitus suositellaan tehtäväksi kuntotutkimuksen yhteydessä, koska siitä saaduilla tuloksilla voi olla merkittävä vaikutus korjaus- ja purkusuunnitteluun. 36
Haitta-ainekartoituksen perusteella saadaan tieto purkutarpeesta ja -menetelmistä ja pystytään arvioimaan tarkemmin jätekustannuksia. Haitta-ainekartoitus onnistuu paremmin jos tutkimuskohteesta on olemassa hyvät lähtötiedot. Lähtötietoina ovat rakennuksen korjaus- ja käyttöhistoriatiedot, alkuperäiset pohjakuvat ja mahdolliset muutoskuvat. Lisäksi tutkimuksessa auttaa jos tiedetään mitä korjausta kiinteistölle tai rakennukselle tulevaisuudessa ollaan suunnittelemassa ja onko tiloihin tehty tai ollaanko tekemässä tila- tai käyttötarkoitusmuutoksia. Haitta-ainekartoituksesta on vastuussa työn tilaaja eli kiinteistön omistaja tai rakennuttaja. Vastuu kartoituksen suorittamisesta on työn tilaajalla. Haittaainekartoitus on tehtävä korjaustöiden suunnitteluvaiheessa ennen niiden aloittamista. Rakennuttajan on siis huomattava tehdä mahdollinen haittaainetutkimus jo ennen hankesuunnittelun käynnistämistä. Mahdolliset asbesti ja muut haitta-aineet tulee myös kirjata työmaan turvallisuusasiakirjaan. (RT 20-11160 Haitta-ainetutkimus, Rakennustuotteet ja rakenteet, RT 20-11159 Haittaainetutkimus, Tilaajan ohje) Haitta-ainekartoituksen tulisi tehdä koulutettu asbesti- ja haitta-aineasiantuntija eli AHA -asiantuntija. Voimassaolevat tiedot AHA -asiantuntijoiden VTThenkilösertifikaateista löytyvät VTT:n internet-sivustoilta. Asbestikartoitus ja siitä luotava raportti noudattavat Valtioneuvoksen päätöstä asbestityöstä (1380/94) sekä Ratu 08-10521 ohjekorttia. Rakennuttajan tulee huomioida myös mahdollinen radonkorjaus homekorjauksen yhteydessä. Radonpitoista ilmaa kulkeutuu asunnon sisäilmaan maaperästä. Radon on radioaktiivinen kaasu. Radonpitoisuuteen vaikuttaa maaperän uraanipitoisuus. Radonperäistä ilmaa saattaa päästä asuntoon alapohjarakenteessa olevien rakojen kautta. Radonin lähde voi olla myös radonpitoinen porakaivovesi. Asunnon radonpitoisuutta mitataan lämmityskaudella erikseen tilattavilla 37
radonmittauspurkeilla. Huoneilman radonpitoisuuden ylittäessä 400 Bq/m 3 on Säteilyturvakeskuksen (STUK) suositusten mukaan ryhdyttävä korjaustoimenpiteisiin. Lisätietoja radonista, sen vaikutuksista ja tutkinnasta löytyy Säteilyturvakeskuksen internetsivuilta: http://www.stuk.fi/sateily-ymparistossa/radon/fi_fi/radon/ 4.5.3 Ilmanvaihdon tutkimukset Korjattavien rakennusten ilmanvaihto on usein puutteellinen. Puutteellinen ilmanvaihto voi olla yksi osatekijä rakennusten homevaurioitumisessa. Ilmanvaihdon tarkoituksena on poistaa sisäilman epäpuhtauksia sekä kosteutta ja tuoda riittävä määrä puhdasta ilmaa tilalle ympäri vuorokauden. Ilmanvaihtojärjestelmän korjaustavat ovat yksilöllisiä, riippuen minkälainen ilmanvaihtojärjestelmä rakennuksessa on (painovoimainen, koneellinen poisto, koneellinen tulo- ja poisto). Ilmanvaihto on kustannusteknisesti järkevintä saattaa riittävään tasoon homekorjauksen yhteydessä. Ilmanvaihtojärjestelmän kunnon tarkastaa ja muutospiirustuksen laatii LVI -insinööri. 4.5.4 Lämpö-, vesi- ja viemäritutkimukset Homekorjaustöiden yhteydessä on järkevää uusia teknisen käyttöiän lopussa olevia järjestelmiä, kuten lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmiä (LVV), jo kustannussyistä. Tämän vuoksi LVV -järjestelmien kunto on syytä tutkituttaa LVV puolen ammattilaisella eli esimerkiksi LVI insinöörillä, jolta saisi tilattua myös LVV - järjestelmien muutospiirustukset. LVV-järjestelmien päivitys ajan tasalle myös vähentää riskiä uuden kosteus- ja homevaurion syntymiselle ja asennus on usein helpompi toteuttaa, jos korjaustyön vuoksi rakenteita on muutenkin auki. 38
4.5.5 Sähkötutkimukset Usein homevaurioitunut rakennus on vanha, jolloin myös sähköjärjestelmillä on ikää. Mikäli rakenteita auotaan ja uusitaan, kannattaa siinä yhteydessä arvioida sähköjärjestelmien uusimistarvetta. Sähköjärjestelmien arviointia varten tarvitaan sähköalan ammattilainen esimerkiksi sähköinsinööri, jolta saisi tilattua myös sähköjen muutospiirustukset. Esimerkiksi pesuhuoneremontin yhteydessä on usein hyödyllistä asentaa sähköinen lattialämmitys. Sähköjärjestelmien uusimista on syytä harkita myös sähköturvallisuuden kannalta. 4.6 KORJAUSSUUNNITTELU ALKAA TUTKIMUSTEN JÄLKEEN Tutkimusten jälkeen alkaa homekorjaushankkeen korjaussuunnitelman ja urakkasopimusasiakirjojen laatiminen. Rakennusteknisen korjaussuunnittelun lisäksi usein tarvitaan LVI- ja sähkösuunnitelmat. Korjaussuunnitelmaa tarvitaan työn toteuttamisen lisäksi mm., kun haetaan viranomaishyväksyntää työn toteuttamiseen (rakennuslupa, toimenpidelupa) sekä urakoitsijalle lähetettävään tarjouspyyntöön. 4.6.1 Rakennustekninen korjaussuunnitelma Homekorjaustöihin tarvitaan jokaiselle kohteelle omat yksilölliset korjaussuunnitelmat, joissa esitetään mitä korjataan, miten korjataan ja kuinka laajasti korjataan. Tarkoituksena on saada poistettua kaikki vaurioiden aiheuttajat ja vauriot sekä korjata rakenteet toimimaan rakennusfysikaalisesti oikein, etteivät ne jatkossa vaurioituisi. Korjaussuunnitelmasta tulee selvitä korjattavien rakenteiden laajuuden ja korjaustavan lisäksi käytettävät materiaalit. Korjaussuunnitelmassa tulee esittää myös kaikki sellaiset seikat, joilla on merkitystä toteutusaikatauluun, työmenekkiin sekä kustannuksiin. Tällaisia ovat mm. laadunvarmistustoimenpiteet, suojaukset ja 39
osastoinnit, työnaikaisten ja loppusiivousten taso, materiaalien normaalista poikkeavat kuivumisajat jne. Korjaussuunnittelija esittää eri rakennustekniset korjaustapavaihtoehdot ja tavoitellun käyttöiän sekä kustannusarviot. Jos korjausvaihtoehtoihin liittyy riskejä, selvitetään ne tässä vaiheessa rakennuttajalle, joka tekee lopullisen päätöksen korjaustavasta. (Asikainen 2008) Tämän jälkeen korjaussuunnittelija kirjaa suunnitelmiin ja työselostukseen korjaustyön laadunvalvontatavat. Laatuvaatimukset ja laadun valvontamenettelyt kirjataan myös urakka-asiakirjoihin. Jotta korjaussuunnittelussa onnistuttaisiin, tulee korjaussuunnittelijalle antaa kaikki mahdollinen lähtötieto. Parhaimman tuloksen saa, kun korjaussuunnittelija ja kuntotutkija keskustelevat kohteesta ja sen havainnoista ja korjaustavan valinnasta yhteistuumin. (Asikainen 2008) Toimivien korjausratkaisujen suunnittelu vaatii vahvaa rakennusfysiikan osaamista ja käytännön kokemusta. Rakennusteknisenä korjaussuunnittelijana toimii parhaimmassa tapauksessa tutkimukset tehnyt kuntotutkija, jos hänen pätevyytensä riittää toimimaan kosteusvauriokorjaussuunnittelijana, mutta usein joudutaan palkkaamaan erillinen henkilö kosteusvauriokorjaussuunnittelijaksi. Kuva 3. Kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvauriokorjaussuunnittelijasta. 40
4.6.1.1 Homekorjaustyön laatuvaatimukset Rakennuttajan velvollisuus on määrittää korjaustyön laadun taso viimeistään korjaussuunnitteluvaiheessa. Korjaussuunnitelmassa ja urakka-asiakirjoissa esitetään rakennuttajan vaatimat laatukriteerit eli se miten ja kuinka laadukkaasti korjaustyö toteutetaan ja miten pitkää käyttöikää korjatulle rakenteelle halutaan. Jos niitä ei ole asetettu, ei voida olettaa saavansa laadukasta ja hyvää lopputulosta. Korjaussuunnittelija määrittää korjaustavan ja materiaalivalintojen lisäksi laadunvalvontatavan, joten suunnitteluvaiheen ratkaisut vaikuttavat merkittävällä tavalla korjaushankkeen onnistumiseen. Korjaustyön laadunvalvontatapoja on erilaisia, kuten tiiveysmittaus, merkkiainekoe yms. Laadunvalvonta tavat vaihtelevat kohteittain. 4.6.1.1.1 Sisäilmastoluokitus 2008 ja Terve talo -teknologiaprojekti Homekorjauksessa suositellaan käytettävän soveltuvin osin Sisäilmastoluokituksessa 2008 sekä Terve talo -teknologiaprojektissa esitettyjä suunnitteluun ja rakentamiseen liittyviin laatuvaatimuksia, joita noudattamalla saavutettaisiin hyvä ja terveellinen lopputulos. 4.6.1.1.1.1 Sisäilmastoluokitus 2008 Sisäilmastoluokituksessa 2008 on annettu sisäilmaston tavoite- ja suunnitteluarvot, joita voidaan käyttää soveltuvin osin myös korjausrakentamisessa. (Sisäilmastoluokitus 2008) Jo korjaussuunnitteluvaiheessa tulee päättää halutaanko tehdä korjaustyö Sisäilmastoluokituksen puhtausluokassa P1 vai P2. Sisäilmastoluokituksessa on esitetty puhtausluokille seuraavat kriteerit: Puhtausluokka P1 edellyttää, että korjaustyön päättyessä rakennuksen tulee olla puhdas eikä pinnoilla saa olla irtolikaa tai pölyä ennen kuin 41
ilmanvaihdon päätelaitteiden suojaukset poistetaan ja toimintakokeet aloitetaan. P1-puhtausluokalle on myös määritelty pölykertymän sallitut arvot ennen ilmanvaihdon toimintakokeita ja rakennuksen luovutusta. Puhtausluokka P2:ssa rakennustyöt toteutetaan ilman erityisiä puhtausvaatimuksia. Rakennustyö tulee aina tehdä Suomen Rakentamismääräyskokoelman vaatimusten mukaisesti, jolloin lopputulos on varsin hyvä. Puhtausluokan P2 mukaisesti suoritettavalle työlle ei ole kuitenkaan määritelty selkeitä toimintaohjeita ja mitattavia raja-arvoja pölyille, mikä aiheuttaa epätietoisuutta sekä saattaa aiheuttaa erimielisyyttä tilaajan ja urakoitsijoiden välille. (Sisäilmastoluokitus 2008, VTT, TTL yms. 2013) 4.6.1.1.1.2 Terve talo Terve talo -projektissa on esitetty tärkeimmät korjaussuunnitteluun ja korjausrakentamiseen liittyvät vaatimukset. Laatuvaatimuksissa on huomioitu koko korjausprojekti hankkeen alusta rakennuksen vastaanottoon ja käyttöön saakka. Terveen talon toteutuksen kriteerejä suositellaan käytettäväksi apuna kohteiden hankesuunnittelu- ja suunnitteluvaiheissa. Vaikka Terve talo -projekti on suunnattu erityisesti toimitilarakentamiseen, voidaan sitä hyödyntää homekorjaushankkeissa. (Sisäilmayhdistys ry 2014. Terve talo kriteerit, Sisäilmaopas 7, Terveen talon toteutuksen kriteerit 2004) Tervetalo -projektissa on tehty myös opas myös asuntorakentamiselle: Sisäilmaopas 7, Terveen talon toteutuksen kriteerit, Kriteerit ja ohjeet asuntorakentamiselle. Terve talo ohjeistuksessa on esitetty kaksi eri laatutasovaihtoehtoa. Kevyemmässä vaihtoehdossa vaaditaan tavanomaista laadukkaampia suunnittelu- ja urakkaasiakirjoja. Täyspainoisessa vaihtoehdossa laadukkaiden suunnittelu- ja urakka- 42
asiakirjojen lisäksi seurataan ja varmennetaan kriteerien toteutumista työmaalla joko valvojien tai erikseen palkattujen konsulttien avulla. (Tekes 2003) Terve talo -julkaisuissa on esitetty erilaisia puhtaus- ja kosteustekniseen toteutukseen liittyviä kriteerejä. Kriteereinä on esitetty mm. puhtaussuunnittelu (P1 rakennus ja ilmanvaihtotyölle), kosteustekninen suunnittelu (RF1, RF2 ja RF3), työmaan kosteudenhallinta, materiaalien ja laitteiden päästöluokitus (M1), ilmanvaihto (S1 ja S2), valaistus (S1 ja S2) ja lämmitys (S1 ja S2). (Tekes 2003) Terve talon tavoitetasoja ovat S1, S2 ja S3 sisäilmastoluokituksen mukaisesti. Terve talo -projektissa on esitetty alimman tavoiteluokan S3 kuvaavan välttävää tämän hetken viranomaisvaatimukset täyttävää sisäilmaston tasoa. Luokkaa S2 pidetään selvästi parempana ja usein kohtuullisin kustannuksin saavutettavissa olevana. Parhaana pidetään luokkaa S1, joka on asunnoissa tarpeellinen tavoite etenkin ilman laadun osalta, jos asunnoissa asuvilla on erityisiä hengitystiesairauksia tai vastaavia ongelmia. (Tekes 2003) Tässä luettelossa on esitetty Terve talo -projektin esittämät Terveen talon kriteerien mukaiset vaatimukset urakkaohjelmalle : Valitut sisäilmasto-, puhtaus-, suunnittelu-, ym. luokat on esitetty urakkaohjelmassa ja työselityksissä tai muissa vastaavissa asiakirjoissa. Rakennuttaja määrittää urakkaohjelmaan vaatimukset hankkeessa käytettävälle laadunvarmistusjärjestelmälle. Pääurakoitsija laatii oman työmaakohtaisen laatusuunnitelman, joka sisältää myös aliurakoitsijoiden työt. Sivu-urakoitsijat laativat itse omat laatusuunnitelmansa. Pääurakoitsijalla on vastuu eri urakoitsijoiden töiden ja työvaiheiden yhteensovittamisesta ja laadunvarmistuksesta. 43
Urakoitsijoilla on velvollisuus hyväksyttää työmaakohtaisesti laadunvarmistusmenettelyt erikseen nimetyistä rakennuttajan tärkeänä pitämistä työvaiheista ennen töiden aloitusta. Vaihtoehtoisten tuotteiden hyväksyttämismenettely ja vastuut vaihdosta on kuvattu urakka-ohjelmassa Urakoitsijoiden pitää sisäilmatavoitteiden varmentamiseksi hakea rakennuttajan/suunnittelijan lausunto suunnitelmista poikkeavien laitteiden käytölle sekä esittää vaadittaessa riittävät tiedot ja laskelmat suunnitelmissa asetettujen vaatimusten täyttymisestä kyseisillä laitevalinnoilla. Aikataulujen laatutason varmistamiseksi rakennuttaja antaa aikatauluja koskevat vaatimukset (nimikkeistö, lohkojako, tehtävien maksimikestot, ym.) urakkaohjelmassa. Oleellista on runko-vesikattovaiheen yksityiskohtainen aikataulutus pyrkimyksenä rakennuksen saaminen mahdollisimman nopeasti vedenpitäväksi. Lisäksi on tärkeää millä aikataululla muut kosteutta sisältävät työvaiheet tapahtuvat, sitten kuivatus ja töiden saattaminen P1-luokkaan ja lopuksi toimintakokeet, säädöt ja IV-mittaukset. Kosteudenhallintasuunnitelman ja P1-luokan kohteissa myös puhtaudenhallintasuunnitelman laatimista koskeva vaatimus esitetään urakkaohjelmassa. Näitä suunnitelmia laatiessa nähdään onko mahdollistaa pysyä aikataulussa tavanomaisia rakenneratkaisuja, työ- ja kuivatusmenetelmiä käyttäen. Aikataulussa tulee esittää oleelliset terveen talon toteutukseen liittyvät ajankohdat kuten esim. talo vedenpitävä, kuivatuksen kesto lohkoittain ja P- luokkien saavuttaminen lohkoittain. Kaikille urakoitsijoille asetettujen välitavoitteiden saavuttaminen esitetään urakkaohjelmassa. Laajoissa kohteissa välitavoitteet määritellään 44
lohkokohtaisesti. Urakoitsijoille on syytä korostaa, että välitavoite toimintakoevalmius saavutettu tarkoittaa P1-kohteissa, että tilat ovat siihen mennessä pitkälti valmiita, P1-siivouksen mahdollistavassa kunnossa. Pääurakoitsijoiden ja muiden urakoitsijoiden siivousvelvollisuudet ja sanktiot esitetään urakkaohjelmassa. Urakkaohjelma osoittaa huoltokirjan laatijan. Huoltokirjaa varten on suositeltava laatia erillinen rakennushanketta koskeva asiakirja (samaan tyyliin kuin usein laaditaan CAD-ohje), jossa selvitetään huoltokirjan sisältö sekä kunkin osapuolen (rakennuttajan, eri suunnittelijoiden ja eri urakoitsijoiden) toimitettavaksi kuuluvat tekniset aineistot. (Tekes 2003) 4.6.1.2 Homekorjaustyön puhtausvaatimus ja rakennusmateriaalit Homekorjaustöissä on järkevää käyttää puhtauden osalta luokkaa P1. Puhtausluokka P1 on kuitenkin harvemmin käytössä omakotitalojen homekorjaushankkeissa siitä aiheutuvien korjauskustannusten nousun vuoksi, mutta sitä kannattaisi hyödyntää ainakin osassa kohtaa hanketta, esimerkiksi omakotitalojen siivousvaiheissa. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaushankkeissa käytetään P1 luokkaa laajemmin riippuen mm. korjaushankkeen koosta ja siitä millaista puhtausluokkaa haetaan. Itä-Suomen yliopiston Rakennusterveysasiantuntija koulutuksen vuosikurssilta 2013-2014 on valmistumassa Esa Visurilta opinnäytetyö Sisäilmalähtöinen rakennuttaminen korjausrakentamisessa, jossa on kerrottu tarkemmin puhtausluokkien käytöstä. Puhtausluokan lisäksi rakennuttaja voi vaikuttaa sisäilman materiaalipäästöihin materiaalivalinnoilla. Rakennuttajan on suotavaa laitattaa suunnitelmiin ja urakkaasiakirjoissa maininta, että korjaustöissä on käytettävä mahdollisuuksien mukaan vähäpäästöisiä materiaaleja (M1-luokka). Esimerkiksi edellä mainittujen kirjaaminen 45
suunnitelmiin ja urakka-asiakirjoihin on tärkeää, sillä se sitoo urakoitsijaa sen toteuttamiseen. Rakennuttajan valitsemien kriteerien perusteella sidotaan kaikki korjaustyöhön liittyvät osapuolet sitouttamaan siihen, että he tietävät, mitä asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi tulee tehdä ja miten toimia suunnittelussa, työmaalla, tarkastuksissa ja vastaanotossa. Tämä on hyvän lopputuloksen edellytys. Lisätietoja laatuvaatimuksista ja materiaaleista löytyy mm.: M1 -luokan materiaalit (Rakennustietosäätiö) (https://www.rakennustieto.fi/material/attachments/newfolder/5soejz8og/m1 -luokiteltujen_tuotteiden_luettelo.pdf) Sisäilmastoluokitus 2008 RT 07-10946 (https://www.rakennustieto.fi/kortistot/rt/kortit/10946) Terveen talon toteutuksen kriteerit RT 07-10832 (https://www.rakennustieto.fi/kortistot/rt/kortit/10832.html.stx) Sisäilmayhdistyksen terveelliset tilat http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilattietojarjestelma/sisailmasto/terve-talo-kriteerit/ Sisäilmayhdistyksen tervetalo oppaat http://www.sisailmayhdistys.fi/tuote-osasto/oppaat/ Terve talo -teknologiaohjelma 1998-2002 http://www.tekes.fi/julkaisut/terve_talo.pdf 4.6.1.3 Laadukkaan korjaussuunnitelman sisältö Korjaussuunnitelmalla on suuri merkitys lopputulokseen. Mitä laadukkaammin suunnitelma on tehty, sen paremmat edellytykset korjausurakoitsijalla on toteuttaa työt suunnitelmien mukaan. Laadukas rakennustekninen korjaussuunnitelma sisältää: Rakennustekniset piirustukset ja työselosteet; 46
korjausvaihtoehdot riskeineen sekä lopullisen korjaustavan ja korjauslaajuuden rakenneleikkaukset jokaisesta tutkitusta/korjattavasta rakenteesta (ennen ja jälkeen korjauksen) rakennus-/toimenpideluvan selvityksen luvanvaraisissa hankkeissa energiatehokkuuden parantamisen rakennuttajan laatuvaatimukset ja niiden laadunvalvontatavat, esim. tarkastuslista osastointi-, suojaus- ja alipaineistusohjeet (RATU 82-0383, RATU S- 1225) uusien rakenteiden kuivausohjeet (RT 14-10984) käytettävät rakennusmateriaalit (rakennusmateriaalien päästöluokka M1 (vähäpäästöinen), www.rts.fi) materiaalien suojaus- ja varastointiohjeet arvio ilmanvaihdon ja muiden korjausten yhteensopivuudesta, ohjeet liiallisen alipaineisuuden poistamiseksi siivousohjeet korjausten aikana ja päättyessä (puhtausluokka P1), homeettomaksi siivousohjeet ja irtaimiston käsittelyohjeet (TTL, Ohje siivoukseen ja irtaimiston puhdistukseen kosteus- ja homevauriokorjausten jälkeen) sekä jälkisiivousohjeet (puhtausluokka P1) Korjauksen kannalta on tärkeää, että suunnittelija esittää korjaussuunnitelman urakoitsijan työmaahenkilöstölle ja rakennuttajan asettamalle valvojalle ennen korjaustyön aloittamista. Suunnittelijan tulee esittää suunnitelmat niin selkeästi, että työntekijät ymmärtävät miksi kyseinen työvaihe tehdään juuri suunnitelmien mukaan eikä niin kuin on aina ennenkin tehty. (Asikainen 2008) 47
4.6.1.4 Terveen rakennusmateriaalin poisto vaurion ympäriltä Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen korjaaminen on aina aloitettava poistamalla kosteusvaurion syy, jottei vaurio uusiudu. Homevauriokohteen terveyshaitat ovat useimmiten johtuneet talon sisäilmassa liikkuvista homeiden ja muiden mikrobien tuottamista itiöistä ja aineenvaihduntatuotteista. Homeet ovat rihmastoina kasvavia mikrobeja ja ne lisääntyvät rihmaston kappaleiden ja itiöiden avulla eikä niitä voi silmin havaita, minkä vuoksi vaurioalueen rajaaminen on usein haasteellista. Myös vanha kuivunut mikrobikasvusto voi olla terveydelle haitallista. Tämän vuoksi on pääsääntöisesti kaikki vaurioitunut materiaali mahdollisuuksien mukaan poistettava. Korjaussuunnitelmassa tulee huomioida, että vaurioituneiden rakenteiden ympäriltä on poistettava ns. tervettä rakennusmateriaalia useimmiten vähintään 0,5-1 metrin varoalueelta tai suunnittelijan erikseen määräämältä alueelta. Poistettu materiaali korvataan puhtaalla, käyttöön sopivalla materiaalilla. Tällä halutaan varmistaa vaurioituneiden materiaalien poistuminen. Materiaalivalinnat kuuluvat korjaussuunnittelijalle. Aina ei ole mahdollista uusia kaikkia vaurioituneen rakenteen rakennusmateriaaleja, jolloin jäljelle jäävät rakenteet on puhdistettava Homevaurioituneen rakennusmateriaalin puhdistusohje rakenneosille, joita ei voi poistaa -opasta apuna käyttäen. Ohje löytyy Ympäristöministeriön hometalkoot internetsivulta: http://uutiset.hometalkoot.fi/talkootiedot/talkoissa-nikkaroitua.html 4.6.1.5 Homekorjaustyöt ovat yleensä luvanvaraisia (rakennus- tai toimenpidelupa) Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 18 luvun mukaisesti lähtökohtaisesti kaikkeen rakentamiseen sekä korjauksiin, joilla on merkitystä käyttäjien terveellisyyteen ja 48
turvallisuuteen tarvitaan rakennuslupa tai rakentamista koskeva toimenpidelupa. Myös rakennuksen purkamiseen tarvitaan lupa. Lupa-asia selvitetään korjaussuunnitteluvaiheessa kunnan tai kaupungin rakennustarkastajalta. Kuntien ja kaupunkien rakennusvalvontavirastosta saa tarvittavat hakulomakkeet ja ohjeet hakemukseen liitettävistä asiakirjoista. Rakennusvalvonnan viranomaisilla on oikeus jälkikäteen puuttua luvattomasti, luvan vastaisesti ja asiattomasti toteutettuihin korjauksiin. Rakennusvalvonnan viranomaiset voivat vaatia tehtyjen muutosten saattamista hyväksyttävään tilaan. 4.6.1.5.1 Rakennuslupa Rakennuslupaa tarvitaan korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen sekä laajempiin perusparannustöihin; olemassa olevan rakennuksen laajentamiseen taikka sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen tai kokonaan uuden rakennuksen rakentamiseen rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen muuhun rakennuksen korjaus- tai muutostyöhön, jolla voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaiseen muuttamiseen myös rakennuksen purkamiseen tarvitaan yleensä viranomaislupa. (Hyvinkään kaupunki 2014, Rakennusluvan- / toimenpideluvanvaraiset työt) 49
4.6.1.5.2 Toimenpidelupa Pieneen remonttiin riittää yleensä toimenpidelupa, jonka viranomaiskäsittely on kevyempi; rakennelmien ja laitosten pystyttämiseen, joiden osalta lupa-asian ratkaiseminen ei kaikilta osin edellytä rakentamisessa muutoin tarvittavaa ohjausta rakennelman tai laitoksen pystyttämiseen ja sijoittamiseen, jota ei pidetä rakennuksena, jos toimenpiteellä on vaikutusta luonnonoloihin, ympäröivän alueen maankäyttöön taikka kaupunki- tai maisemakuvaan muuhun kuin rakennuslupaa vaativaan rakennuksen ulkoasua muuttavaan toimenpiteeseen sekä asuinrakennuksen huoneistojärjestelyihin (Hyvinkään kaupunki 2014, Rakennusluvan- / toimenpideluvanvaraiset työt) 4.6.1.6 Luvanvaraiset homekorjaukset on tehtävä energiatehokkuus huomioiden Moni rakennuttaja on unohtanut tai ei ole tietoinen korjaustöiden energiakorjausvelvoitteista. Energiakorjaaminen tuntuu olevan haasteellista, koska usein velvoitetta ajatellaan vain lisäkustannuksina korjaustöissä. Energiamääräysten toteuttamisen velvollisuus on sidottu toimenpiteen luvanvaraisuuteen eli energiamääräykset on otettava huomioon kaikissa luvanvaraisissa korjaustöissä. Energiamääräykset ovat koskeneet 1.9.2013 alkaen myös korjausrakentajaa ja remontoijaa. (Ympäristöministeriö. 2013. Rakennuksen energiatehokkuuden parantaminen korjaus- ja muutostöissä, asetus sekä perustelumuistio) Energiatehokkuuden parantaminen sisällytetään suunnitteluvaiheeseen, sillä maankäyttö- ja rakennuslain mukaan homekorjaukseen ryhtyvän on tehtävä korjaustoimenpiteitä energiatehokkuus huomioiden, jos se on 50
teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Esimerkiksi jos ulkoseinää avataan ulkopuolelta, ulkoseinän energiatehokkuutta parannetaan esim. lämmöneristystä kasvattamalla. Rakennuttajan on kuitenkin järkevää investoida energiakorjaamiseen korjaustöiden yhteydessä myös sellaisissa korjauskohteissa, joihin ei tarvita rakennus- tai toimenpidelupaa, koska pidemmällä aikavälillä se maksaa itsensä takaisin. Korjaushankkeeseen ryhtyvän omakotitalon omistajan tai taloyhtiön on itse päätettävä korjausten ajankohta ja valittava toteutusvaihtoehto. Ympäristöministeriö on laatinut alla olevat kolme vaihtoehtoa energiatehokkuuden parantamiseen; 1. Parannetaan korjattavien tai uusittavien rakennusosien lämmönpitävyyttä vaatimusten mukaisiin arvoihin. Korjaushankkeessa käytettävien materiaalien on oltava sertifioituja tuotteita, joille on olemassa hyväksytyt energiatehokkuusarvot. 2. Tuodaan energiatehokkuus kyseiselle rakennustyypille määritellylle tasolle. Tällöin tarkastellaan rakennuksen vuosittaista, normaalikäytössä syntyvää laskennallista energiankulutusta suhteessa rakennuksen pinta-alaan. Lasketaan energiakulutus valituilla suunnitteluratkaisuilla. 3. Lasketaan rakennukselle korjausten jälkeinen E-luku ja pienennetään sitä kyseiselle rakennustyypille asetetun tason mukaisesti. Rakennuksen vaatimustaso saadaan, kun kerrotaan laskennan tulos asetuksessa määrätyllä kertoimella. (Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä, perustelumuistio, 2013, sekä energiatehokkuus huomioon luvanvaraisessa korjausrakentamisessa 2013) 51
4.6.1.6.1 Energiatehokkuus ei koske kaikkia rakennuksia Maankäyttö- ja rakennuslain 117 g :n 2 momentissa esitetty rakennusluokkia ja rakennuksia, joita energiatehokkuuden parantamisvelvollisuus ei koske seuraavasti: 1. rakennukset niiltä osin, kun ne on suojeltu ja määräyksien noudattaminen aiheuttaisi suojeltuihin osiin muutoksia, joita ei voida pitää hyväksyttävinä. 2. tuotantorakennukset, joissa tuotantoprosessi luovuttaa niin suuren määrän lämpöenergiaa, että halutun huonelämpötilan aikaansaamiseen ei tarvita ollenkaan tai tarvitaan vain vähäisessä määrin muuta lämmitysenergiaa, tai tuotantotilat, joissa lämmityskauden ulkopuolella runsas lämmöneristys nostaisi haitallisesti huonelämpötilaa tai lisäisi oleellisesti jäähdytysenergian kulutusta. 3. rakennukset, joiden pinta-ala on enintään 50 m². 4. muut kuin asuinkäyttöön tarkoitetut maatalousrakennukset, joissa energiankäyttö on vähäinen. 5. kasvihuoneet, väestönsuojat tai muut rakennukset, joiden käyttö alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa vaikeutuisi kohtuuttomasti tämän asetuksen mukaisia energiatehokkuuden parantamisvaatimuksia noudatettaessa. 6. loma-asunnot, joihin ei ole suunniteltu kokovuotiseen käyttöön tarkoitettua lämmitysjärjestelmää. 7. määräajan paikallaan pysytettävät siirtokelpoiset rakennukset, joiden käyttötarkoitus ei siirron yhteydessä oleellisesti muutu. 8. rakennukset, joita käytetään hartauden harjoittamiseen ja uskonnolliseen toimintaan. (Ympäristöministeriö 2014, Energiatehokkuus huomioon luvanvaraisessa korjausrakentamisessa) 52
4.6.1.7 Energiakorjauksen ohjekortit Oulun kaupungin rakennusvalvonta on tehnyt internetsivuston, josta löytyy ohjeita sekä tietokortteja energiakorjaukseen liittyen http://www.energiakorjaus.info/. Nettisivuston kohderyhminä ovat pientalojen ja kerrostalohuoneistojen omistajat, asunto-osakeyhtiöiden hallitusten jäsenet, isännöitsijät sekä rakennusalan ammattilaiset. Tietokortit toimivat apuvälineinä antaen monitasoisesti tietoa, miten energiakorjaus olisi perusteltua toteuttaa muiden korjausten yhteydessä. Kuntien ja kaupunkien rakennusvalvontavirastosta saa lisätietoa energiakorjauksista. Lisätietoa löytyy: Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä: http://www.ym.fi/download/noname/%7b924394ef-bed0-42f2-9ad2-5be3036a6ead%7d/31396 Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä, perustelumuistio: http://www.ym.fi/download/noname/%7b68e47600-2557-4ab7-ba69-8344d9d742ca%7d/31397 Rakennuksen energiatehokkuuden parantaminen korjaus- ja muutostöissä: http://www.ym.fi/fi- FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Lainsaadanto_ja_ohjeet/Rakentamismaarays kokoelma/suomen_rakentamismaarayskokoelma(3624) Laskentaliite ympäristöministeriön asetuksen rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä : http://www.ym.fi/download/noname/%7be6b413c1-dab5-4433-9d0f- F4C81AC6EF00%7D/31398 4.6.2 Muut suunnitelmat (ilmanvaihto, LVV-, sähkö) Ilmanvaihto on kustannusteknisesti järkevintä saattaa riittävään tasoon homekorjauksen yhteydessä. Ilmanvaihtojärjestelmän kunnon tarkastaa ja muutospiirustuksen laatii LVI -insinööri. Ilmanvaihtoa muutettaessa tulee 53
huomioida olemassa olevien vanhojen rakenteiden toimivuus muutostyön jälkeen. Erityistä huomiota tulee kiinnittää rakenteiden läpi vuotavan ilman vähentämiseen ja hallitun korvausilman saantiin. Varsinkin maasta tulevat ilmavuodot on saatava minimoitua. Korjaustyön yhteydessä saatetaan muuttaa myös esimerkiksi viemärilinjan paikkaa tai lisätä sähköpistokkeita. Jos korjaustyön yhteydessä toteutetaan ilmanvaihtoon, lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmiin tai sähköjärjestelmiin kohdistuvia muutostöitä, tarvitaan myös niiden töiden muutossuunnitelmat. Korjaus- ja uusimistöitä varten tarvitaan samaan tapaan piirustukset työselityksineen kuin homevauriorakenteen korjaamisestakin. Pääsuunnittelijan tehtävä on valvoa, että suunnitelmat ovat yhteensopivia. 4.6.3 Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiöille lakisääteinen Taloyhtiön hallituksella on Asunto-osakeyhtiölain mukaan lakisääteinen velvollisuus laatia taloyhtiölle kunnossapitotarveselvitys. Lain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on taloyhtiön vuosittain estettävä kirjallinen selvitys seuraavien viiden vuoden aikana kiinteistöön kohdistuvista kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeen määrään tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Taloyhtiön hallituksen on tehtävä kirjallinen selvitys taloyhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden toteutusajankohdista. Laki velvoittaa tekemään kunnossapitotarveselvityksen viideksi vuodeksi, muuta siihen on mahdollista kirjata tulevat korjaukset pidemmällekin tulevaisuuteen, jos korjaukset ovat jo tiedossa. Kunnossapitotarveselvitys on päivitettävä vuosittain ja se elää taloyhtiön mukana. (Kulomäki 2013) Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on kertoa tulevista korjauksista. Kunnossapitotarveselvityksen perusteella taloyhtiö pystyy suunnittelemaan 54
budjettia ja määrittelemään yhtiövastikkeiden kehitystä. Sen avulla pystytään määrittelemään myös korjausvelkaa muodostavat korjaustarpeet eli ne korjaukset, joille ei aiota tehdä mitään nyt eikä tulevaisuudessakaan. Korjausvelalla tarkoittaa siis korjauksia jotka ovat tarpeellisia mutta vielä tekemättä. Kunnossapitotarveselvityksen laatimisvastuu on taloyhtiön hallituksella, mutta sen suunnitelmallisuudesta vastaa isännöitsijä. Isännöitsijällä pitäisi olla tieto siitä, missä kunnossa rakennus todellisuudessa on. Isännöitsijän tulee myös tietää mitä korjauksia tullaan tekemään ja paljonko nämä tiedossa olevat korjaukset tulevat kustantamaan. Tulevista korjauskustannuksista tulisi esittää arviot, jolloin nykyiset ja myös tulevat osakkeen omistajat pystyisivät muodostamaan kuvan taloyhtiön tilanteesta ja varautumaan mahdollisiin tuleviin korjauksiin. (Kulomäki 2013) Kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen tarvitaan yleensä avuksi eri asiantuntijoiden tekemiä kuntoarvioita kiinteistön teknisestä kunnosta. Kuntoarvioita voidaan teettää LVI -laitteiden, sähkölaitteiden ja rakenteiden osalta. Kuntoarvioista huolimatta on tärkeää, että taloyhtiö itse määrittelee omat korjaustarpeensa niin, että se vastaa myös osakkaiden näkemystä korjausten tarpeellisuudesta ja kiireellisyydestä. Kunnossapitotarveselvityksestä tulisi taloyhtiössä olla vain yksi versio ja sen tulisi olla jatkuvasti ajan tasalla. Päivitykset tulisi tehdä yhdessä, jolloin kaikki osapuolet ovat tietoisia mitä asioita on tekemättä ja mitkä ovat jo toteutuneet. Hyvässä kunnossapitotarveselvityksessä korjaustoiminnalle saadaan jatkuvuutta ja se on aikataulutettu niin, että sen ansiosta pystytään huomioimaan ja budjetoimaan tulevat korjaukset. (Kulomäki 2013) Lisätietoja löytyy mm. Taloyhtiö korjausrakennuttajana kirjasta (Kulomäki, Juha, Taloyhtiö korjausrakentajana, 13.09.2013, ISBN 978-951-685-326-3), joka kertoo, miten korjaushanke (esim. putkiremontti) viedään läpi niin, että siinä toteutuu ennen kaikkea taloyhtiön etu ja tahto. 55
4.7 KORJAUSTYÖN AIKATAULU Liian kireä aikataulu johtaa yleensä huonoon lopputulokseen. Homekorjaustöissä tulee usein vastaan piileviä ja yllättäviä vaurioita kattavista tutkimuksista huolimatta. Yllättävät vauriot ja niiden korjaustyö näkyvät toteutusaikataulun venymisenä, koska niiden takia joudutaan tekemään lisätutkimuksia korjaustavan tarkentamiseksi sekä muuttamaan suunnitelmia. Aikataulutuksessa on siis huomioitava mahdolliset viivästysvaraukset, joka voivat olla muutamasta viikosta kahteen kuukauteen. Rakennuttajan on järkevää sisällyttää korjausurakan aikatauluun 1-3 kuukauden viivästymisvara sekä sitouttaa suunnittelijat muutostöiden suunnitteluun. Homekorjaustyöt kannattaa tehdä mahdollisuuksien mukaan syksyllä tai talvella, koska urakoitsijat ovat kesäisin kiireisiä. Tämä näkyy usein normaalia korkeampina urakkahintoina. 5. Pätevöityneet asiantuntijat Homevaurioituneen rakennuksen kosteusvauriokuntotutkijan ja kosteusvauriokorjaussuunnittelijan tulee olla rakennusteknisen koulutuksen omaava ja rakennusten kosteustekniseen toimintaan perehtynyt ammattilainen. Kosteusvauriokorjaussuunnittelijoille tulee pätevyysvaatimukset syksyn 2014 aikana. (Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (41/2014), Finlex) Kuntotutkijoille ei ole virallisia pätevyysvaatimuksia. Ainoastaan terveysviranomaisen ollessa mukana tai hänen määräämissä tutkimuksissa ulkopuolisen tutkijan tulee täyttää syksyllä 2014 julkaistavan Asumisterveysasetuksen pätevyysvaatimukset (Terveydensuojelulaki 49 ). Kuntotutkijaksi on järkevä valita kosteus- ja homevaurioihin erikoistunut 56
ammattilainen, kuten sertifioitu kosteusvauriokuntotutkija tai rakennusterveysasiantuntija. Myös muiden homekorjaukseen osallistuvilla tulee olla kokemusta homekorjauksesta. Tutustu asiantuntijoiden koulutus- ja pätevyystasoon, referensseihin, tarjouksen sisältöön sekä yrityksestä ja asiantuntijasta saatuihin kokemuksiin ennen valintaa. Pätevöityneitä, sertifioituja asiantuntijoita löytyy eri lähteistä, kuten; FISE Oy, Työnjohtaja, valvoja, kuntotutkija yms. http://www.fise.fi/default/www/suomi/patevaksi_todetut_henkilot/ VTT Expert Services Oy, Rakennusterveysasiantuntija http://www.vttexpertservices.fi/service/certification/valid_certifications.jsp Terveyshaitan tutkijoista löytyy listat kuntien/kaupunkien terveysviranomaisilta. RKL, Rakennusalan asiantuntijahakemisto http://www.rkl.fi/asiantuntijapalvelut/fi_fi/asiantuntijapalvelut/ Valvoja kunnan rakennusvalvonnan kautta. Rakennusvalvonnalla on listat toimijoista sekä oppaita rakennuttajalle Kuva 4. Kosteus- ja hometalkoiden kuva kosteusvauriokorjaustyön valvojasta. 57
6. Sopimukset Tavallisin korjaushankkeessa kohdattava ongelma on se, että maallikko ei tiedä mitä tarjouspyynnössä ja sopimuksissa pitäisi olla. Ilman sopimuksia toteutettujen tutkimus-, suunnittelu-, urakointi- ja valvontatöiden riitatilanteita on paljon. Suullisia sopimuksia on hankala näyttää toteen ja usein rakennuttaja jää alakynteen ongelmatilanteissa. Tämän vuoksi rakennuttajan on järkevää tilata urakkaasiakirjojen teko ammattilaiselta, esimerkiksi kosteusvauriokorjaussuunnittelijalta. Sopimusten laadinnassa on tärkeää ymmärtää mitä sopimus sisältää ja mitä sopimuksiin on oleellista kirjata. Esimerkiksi vastuuasiat, laajuudet ja aikataulut esitetään sopimuksissa. 6.1 SOPIMUSTEN MÄÄRÄÄN VAIKUTTAA KORJAUSHANKKEESSA KÄYTETTÄVIEN HENKILÖIDEN OSAAMINEN Homekorjaushankkeen sopimusten määrä riippuu siitä, löytääkö rakennuttaja henkilön, joka on pätevä tekemään esimerkiksi kuntotutkimukset, korjaussuunnittelun sekä valvonnan tai edes korjaussuunnittelun ja valvonnan. Tällöin sopimusten määrä pienenee, kun päästään tutkimusten, korjaussuunnittelun ja valvonnan osalta yhdellä tai kahdella sopimuksella. Jos jokainen taho (tutkija, suunnittelija, vastaava työnjohtaja, valvoja) on eri, tehdään eri osapuolten kanssa omat sopimukset: hankesuunnittelusopimus (kiinteistö-osake- ja taloyhtiö, ei kuluttajapuolella) kuntotutkimussopimus korjaussuunnittelusopimus (vastaavan työnjohtajan sopimus vain jos urakoitsijalla ei ole vastaavaa työnjohtajaa ja milloin rakennusvalvonta edellyttää) valvontasopimus, jos vastaava työnjohtaja on urakoitsijan palkkaama urakkasopimus 58
6.2 HANKESUUNNITTELUSOPIMUS TALOYHTIÖSSÄ Taloyhtiön tulisi tehdä hankesuunnittelusopimus sellaisen suunnittelijan kanssa, jolla on kokemusta korjaushankkeen erityispiirteistä. Hankesuunnittelija valitaan yleensä projektinjohtajan valinnan yhteydessä ja on mahdollista, että projektinjohtaja toimi myös hankesuunnittelijana. Jos projektinjohtaja ei tehtävään sovellu, pyydetään hankesuunnittelijoista 3-5 tarjousta erikokoisilta suunnittelufirmoilta, joilla on kokemusta ja referenssejä sekä suosituksia samankaltaisista hankkeista. Tarjouspyyntöön on taloyhtiön laitettava hankesuunnittelun aikataulu ja mahdolliset erityisvaatimukset esimerkiksi raportoinnin vaatimukset. Aikataulutuksessa on huomioitava hankkeen mahdolliset erillisselvitykset ja tutkimukset sekä yhtiökokousten päätökset, jotka vaikuttavat merkittävästi hankesuunnittelijan työhön. (Kulomäki 2013) 6.2.1 Tarjousten vertailu ja sopimusneuvottelut Hankesuunnittelun tarjousten vertailussa taloyhtiön on keskityttävä huomioimaan tarjouspyynnön ja jätettyjen tarjouksen väliset erot. Jätettyjen tarjousten sisältö ei usein vastaa taloyhtiön tarjouspyyntöön. Taloyhtiön on pystyttävä käsittelemään tarjoukset niin, että ne saadaan vertailukelpoisiksi. Tämän saavuttamiseksi taloyhtiön on käytävä neuvotteluja suunnittelijoiden kanssa, joissa on pyrittävä ratkaisemaan ja sopimaan havaitut eroavaisuudet. (Kulomäki 2013): Yleisesti tarjousten käsittelyyn ja hankesuunnittelijoiden valintaan sovelletaan samoja periaatteita kuin normaalissa urakkakilpailussa. Tarjousten käsittelyn jälkeen varteenotettavat hankesuunnittelijat kutsutaan sopimusneuvotteluihin. Neuvottelujen tarkoituksena on selvittää hankesuunnittelijan sopivuus ja vastaavuus taloyhtiön tarpeita vastaavaksi. 59
6.2.2 Sopimusten tekeminen Hankesuunnittelusopimus tehdään, kun sopimusneuvottelut on käyty ja taloyhtiö on tehnyt valintansa hankesuunnittelun tarjoajista. Hankesuunnittelusopimus laaditaan KSE 2013 -sopimusehtojen mukaisesti. Epäselvyyksien välttämiseksi taloyhtiön on muistettava kirjata sopimukseen aikataulu ja sovitut hyväksyntämenettelyt sekä mahdollisesti sopimuksen täyttymisen ehtona olevat lopputuotteet. (Kulomäki 2013) 6.2.3 Toteutussuunnittelusopimus on samansisältöinen Toteutussuunnittelusopimuksen tekeminen taloyhtiössä toteutetaan samalla kaavalla kuin hankesuunnittelusopimus. Tarjousten pyytämisessä ja käsittelyssä toimitaan samalla tavalla, samoin myös suunnittelijoiden kanssa tehtävissä neuvotteluissa ja valintamenettelyissä. 6.3 TUTKIMUKSEN JA SUUNNITTELUN SOPIMUSVAIHEET Tutkimuksille ja suunnitelmille ei voida määrittää tiettyä vakiosisältöä vaan sisältö on määriteltävä rakennuttajan ja tutkijan/suunnittelijan kesken jokaiseen kohteeseen erikseen. Tutkimus- sekä suunnittelutehtävien tarjouspyyntöjen sekä -sopimusten tulee olla selkeät ja niissä tulee määritellä työn (tutkimus-/suunnittelutyön) sisältö ja laajuus riittävän tarkasti. Alla on esitetty kolme tärkeää tutkimuksia ja suunnittelua koskevaa sopimusvaihetta: 1. Tee kirjallinen tarjouspyyntö kuntotutkimuksesta / korjaussuunnittelusta Pyydä kirjallinen tutkimussuunnitelma kuntotutkimuksesta 2. Vertaile saatuja tarjouksia sisällöltään keskenään 3. Tee riittävän tarkka kirjallinen sopimus kuntotutkimuksesta / korjaussuunnittelusta 60
6.3.1 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen sopimusvaiheet 6.3.1.1 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen tarjouspyyntö Rakennuttajan on haasteellista määritellä kuntotutkimuksen toimeksiannon sisältö. Kuntotutkimuksen sisällön määritteleminen edellyttää perusteellista tietoa tutkittavasta rakennuksesta ja järjestelmistä, olemassa olevista rakennetyypeistä sekä rakenteiden rakennusfysikaalisesta toiminnasta. Esimerkiksi rakennuttajan/tilaajan usein käyttämä lause rakennuksen kuntotutkimus ei riitä tarjouspyyntöön. Tätä käytetään usein, kun rakennuksessa oireillaan, mutta mitään näkyvää ei ole eikä tilaajalla ole tietoa mitä riskitekijöitä tai millaisia rakenteita rakennuksessa on. Sisällön määrittely on syytä jättää aina kuntotutkijan tehtäväksi. Tämän vuoksi suositeltavin tapa on pyytää tutkija (kosteusvauriokuntotutkija, rakennusterveysasiantuntija) paikanpäälle arvioimaan tutkimustarvetta ja laatimaan tutkimussuunnitelman. Tutkija arvioi mitä ja kuinka laajasti tutkitaan sekä millaisia näytteitä otetaan. Tilaajan on suositeltavaa määritellä vain kuntotutkimuksen tavoitteet ja rajaukset. Rajaukset perustuvat yleensä käytettävissä olevaan rahamäärään. Tarjouspyyntö on syytä lähettää vain sellaisille konsulteille, joilla on riittävästi tietotaitoa vanhojen rakennustyyppien rakennusfysikaalisesta toiminnasta. Tällaisia ovat esimerkiksi sertifioidut kuntotutkijat ja osa rakennusterveysasiantuntijoista. Tarjouspyynnöstä tulisi ilmetä ainakin seuraavat seikat: toimeksiantaja yhteystietoineen tutkittava rakennus osoitetietoineen rakennuksen rakennusvuosi rakennuksen kerrosluku rakennuksen käyttötarkoitus 61
aiemmat tutkimukset (esim. asuntokaupan kuntotarkastusraportti jne.) aiemmat korjaukset tutkittavat rakenteet tutkimuksen toivottava valmistumisajankohta (varaa aikaa 2-4 kk) mahdolliset kulkuesteet tai muut rajoitukset maksuperusteet (tuntihinta / kokonaishinta sekä lisätöiden tuntiveloitushinta) luettelo mukana olevista liitteistä, kuten pohja-, leikkaus- ja julkisivupiirustukset jne. 6.3.1.2 Rakennustekninen kuntotutkimuksen tarjous Kuntotutkija antaa rakennuttajalle kuntotutkimustarjouksen, jossa tulisi olla esitettynä kuntotutkimuksen sisältö hinta- ja aikataulutietoineen. Kuntotutkimustarjousten vertaileminen saattaa kuitenkin olla kuntotutkimuksiin ja korjausrakentamiseen perehtymättömälle henkilölle lähes mahdoton tehtävä, koska kuntotutkimussuunnitelmat saattavat poiketa suuresti. Tarjousten vertailua ei ole milloinkaan syytä tehdä pelkästään tutkimuksen hintaa tarkastelemalla, sillä mm. mittaus- ja näytteenottomäärien kasvattaminen kohottaa yleensä tutkimuksen laatua ja luotettavuutta. 6.3.1.3 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen sopimus Rakennuttaja tekee kirjallisen kuntotutkimussopimuksen sen kuntotutkijan kanssa, jonka tarjous on sisällöltään sekä hinta- ja laatusuhteeltaan hänelle sopiva. 6.3.1.4 Rakennusteknisen kuntotutkimuksen asiakirjamallit Yleensä tutkimuspalvelua tarjoavilla yrityksillä on omat tarjous- ja sopimusasiakirjat valmiina. Tämän opinnäytetyön oppaiden liitteiksi laadittiin kuitenkin sekä mallitäytetyt että tyhjät rakennuksen kuntotutkimuksen tarjouspyyntö- ja 62
sopimuslomakkeet sekä kuntotutkimussopimuksen teko-ohjeet. Mallitäytetyissä asiakirjoissa on otettu huomioon mm. tutkijan pätevyyteen liittyvät seikat sekä vastuuasiat (KSE -ehdot, kuluttajansuojalaki yksityishenkilö puolella jne.), jotka on tärkeä kirjata tarjous- ja sopimusasiakirjoihin. Asiakirjamallit on esitetty liitteinä olevissa oppaissa, koska yksityiselle kuluttajalle on erilaiset mallit kuin taloyhtiöpuolelle. 6.3.2 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun sopimusvaiheet 6.3.2.1 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun tarjouspyyntö Kuntotutkimustietojen perusteella kilpailutetaan kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen korjaussuunnittelu. Tarjouspyynnön sisältö vaihtelee kohteittain. Tämän opinnäytetyön kohdassa 5.6.1.3. Laadukkaan korjaussuunnitelman sisältö on avattu tarkemmin laadukkaan korjaussuunnitelman sisältöä, jota on hyvä käyttää apuna tarjouspyyntöä ja sopimusta laadittaessa. Suunnittelusopimukseen on tärkeä sisällyttää laatutasot ja laadunvarmistaminen. Tarjouspyynnön laadinnassa on suositeltavaa käyttää apuna kuntotutkijaa, jos rakennuttajalla ei ole palkattuna projektinjohtajaa. 6.3.2.2 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun tarjous Kosteusvauriokorjaussuunnittelija antaa tarjouksen rakennuttajalle. Rakennuttajan on tärkeää varmistaa, että korjaussuunnitelman sisältö vastaa tarjouspyyntöä ja että suunnittelijan on pätevä kyseiseen työhön. Kosteus- ja homevauriokorjaussuunnittelutyöhön tulisi palkata korjausrakentamiseen perehtynyt kosteusvauriokorjaussuunnittelija. 63
6.3.2.3 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun sopimus Suunnittelusopimuksessa määritetään korjaussuunnittelun sisällön lisäksi maksuperusteet sekä aikataulu. Suunnittelusopimuksen on tärkeä nojautua konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 2013). Opinnäytetyön liitteinä olevien oppaiden mallitäytetyissä suunnittelusopimuksissa on otettu huomioon mm. suunnittelijan pätevyyteen liittyvät seikat sekä vastuu asiat (KSE -ehdot), jotka tulee kirjata tarjous- ja sopimusasiakirjoihin. Korjaussuunnittelusopimuksen laatimisvaiheessa tulisi sopia sopimuksen liitteenä käytettävien erilaisten liiteasiakirjoja pätevyysjärjestys. Homekorjaustyöt eroavat suuresti normaalista rakentamisesta, minkä vuoksi tämän opinnäytetyön oppaissa ja niiden liitteissä on painotettu KSE -ehtojen pätevyysjärjestyksestä poiketen asiakirjojen pätevyysjärjestystä erityylisissä homekorjauskohteissa (omakotitalo sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiö). KSE -ehtoja käytettäessä on pätevyysjärjestys kuitenkin aina kiistaton ja jos liiteasiakirjoissa on ristiriitaisuuksia eikä pätevyysjärjestystä ole sovittu, on KSE - ehtojen mukainen keskinäinen pätevyysjärjestys seuraava: a) konsulttisopimus b) sopimuksessa eritellyt liitteet c) nämä yleiset sopimusehdot d) ao. järjestöjen vahvistamat tehtävämäärittelyt e) muut asiakirjat sopimuksessa mainitussa järjestyksessä (KSE 2013 kohta 9.1.) (Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013, RT 13-11143) 64
6.3.2.4 Rakennusteknisen korjaussuunnittelun asiakirjamallit Opinnäytetyön oppaissa on esitetty mallitäytetyt korjaussuunnittelun asiakirjat. Korjaussuunnittelutyön sopimusasiakirjapohjana voidaan käyttää valmista asiakirjamallia: Konsulttisopimus RT 80343 https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80343 Lisää suunnittelutyön sopimusasiakirjoja (mm. pääsuunnittelu, lvi yms.) löytyy internetosoitteesta: https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/listaus/kuluttajasopimukset 6.4 KORJAUSURAKAN SOPIMUSASIAKIRJAT Homekorjaushankkeen yksi vaihe on sopimusasiakirjojen laadinta. Sopimusasiakirjojen laadinta on tärkeää, koska suuri osa homekorjauksista koskevista riidoista johtuu suullisesti tehdyistä sopimuksista. Sopimusasiakirjoja tarvitaan homekorjaustyön tilaamista ja toteuttamista varten. Asiakirjojen laadinnassa ja sopimusehtoja työstettäessä tulee huomioida homekorjaushankkeen erityisvaatimukset ja niiden noudattaminen. Korjaushankkeen sopimusasiakirjojen sopimusehtojen merkitys ja niiden tunteminen korostuu, koska rakennusurakkasopimuksia ei ole säädelty lailla. Rakennuttajan on välttämätöntä ymmärtää asiakirjojen sopimusehdot sekä asiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys. (Laine ym. 2010) 6.4.1 Omakotitalon sopimusasiakirjat Seuraavalla sivulla olevassa kuvassa 5 on esitetty omakotitalon homekorjaushankkeen sopimusasiakirjat, jonka pohjana on käytetty Rakennustietosäätiö RT ry:n sopimusasiakirjamallia. 65
Kuva 5. Omakotitalon omistajalle suunnatut sopimusasiakirjat. 6.4.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön sopimusasiakirjat Seuraavalla sivulla olevassa Rakennusteollisuus RT ry:n laatimassa kuvassa 6 on esitetty homekorjaushankkeen toteuttamista varten tarvittavia sopimusasiakirjoja (kaupalliset ja tekniset asiakirjat). 66
Kuva 6. Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankkeen sopimusasiakirjat malli. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 on laadittu niin, että ehtoja voidaan käyttää eri urakkamuodoissa. Urakkamuodon erityispiirteet tulee kuitenkin ottaa huomioon ja tarpeen vaatiessa sisällyttää erityisehtoja laadittavaan sopimukseen. (Laine ym. 2010) 6.5 URAKAN KAUPALLISET ASIAKIRJAT Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) on esitetty kaupallisista asiakirjoista seuraavaa: Kaupalliset asiakirjat ovat sopimuksen taloudellista ja juridista sisältöä koskevia asiakirjoja, jotka sopimuksessa tai näissä sopimusehdoissa on lueteltu kaupallisiksi asiakirjoiksi. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998) 67
Kaupallisissa asiakirjoissa on esitetty kuka vastaa mistäkin ja mitä korjaustyöstä on sovittu eli ne ovat sopimuksia, kuten homekorjausurakan tarjouspyyntö ja urakkasopimus. Korjaustyön laajuudesta riippuu se, kuinka paljon eri asiakirjoja tarvitaan. Esimerkiksi pieni alaisen homekorjaukseen ei tarvita urakkaohjelmaa ja urakkarajaliitettä. Jos rakennuttaja on valinnut korjaushankkeeseen projektinjohtajan, on hänen tehtävänsä tehdä kaupalliset asiakirjat tai ainakin tarkastaa niiden sisältö. Alla olevassa kuvassa 7. on esitetty Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen kaupalliset asiakirjat ja niiden sidokset. Kuva 7. Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen kaupalliset asiakirjat. 68
6.6 URAKAN TEKNISET ASIAKIRJAT Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) on esitetty teknisistä asiakirjoista seuraavaa: Tekniset asiakirjat ovat rakennustyön sisältöä, laatua ja suoritusta koskevia asiakirjoja, jotka sopimuksessa tai näissä sopimusehdoissa on lueteltu teknisiksi asiakirjoiksi. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998) Sopimusasiakirjojen tekniset asiakirjat kertovat mitä korjataan ja miten eli ne sisältävät yleensä korjaussuunnitelman ja työselosteen sekä niihin liittyviä teknisiä asiakirjoja (siivous-, suojaus- ja alipaineistusohjeet jne.). Tekniset asiakirjat laatii korjaushankkeeseen valittu kosteusvauriokorjaussuunnittelija. Alla olevassa kuvassa 8. on esitetty Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen tekniset asiakirjat ja niiden sidokset. Kuva 8. Rakennusteollisuus RT ry:n laatima korjaushankeen tekniset asiakirjat 69
6.7 ASIAKIRJOJEN PÄTEVYYSJÄRJESTYS Jos urakka-asiakirjat ovat sisällöltään ristiriitaisia, asiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys ilmenee joko urakkasopimuksesta, tai jos urakkasopimuksessa ei ole muuta mainittu, keskinäinen pätevyysjärjestys määräytyy YSE 1998 12 ja 13 kohdan 1 mukaan. (Laine ym. 2010) Esimerkiksi pienurakkasopimuksessa urakkasopimus on pätevyysjärjestyksessä pätevin. Tämä tarkoittaa sitä että tilaajan on urakkasopimukseen merkittävä ja huomioitava tarkasti homevauriokorjausta koskevat erityisvaatimukset kuten suojaus-, alipaineistus- ja siivoustyöt. 6.7.1 YSE 1998 13 :n mukainen pätevyysjärjestys (kiinteistö-osake- ja taloyhtiöt) Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) on esitetty kaupallisten asiakirjojen pätevyysjärjestys seuraavasti: a) urakkasopimus b) urakkaneuvottelupöytäkirja c) YSE 1998 d) tarjouspyyntö ja ennen tarjouksen antamista annetut kirjalliset lisäselvitykset e) urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset urakkaehdot f) urakkarajaliite g) tarjous h) määrä- ja mittaluettelot i) muutostöiden yksikköhintaluettelo Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) on esitetty teknisten asiakirjojen pätevyysjärjestys seuraavasti: j) työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset k) sopimuspiirustukset 70
l) yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998) 6.7.2 RYS-9 1998 -ehtojen mukainen pätevyysjärjestys (omakotitalot) Omakotitalojen korjauksessa käytetään pääosin rakennusalan töitä koskevia yleisiä kuluttajasopimuksen (RYS-9 1998) -ehtoja, koska YSE -ehdot ovat raskaita pientalojen homekorjauksiin. RYS-9 1998 -ehtojen pätevyysjärjestys on seuraava; 1. urakkasopimus 2. urakkaneuvottelupöytäkirja 3. tilausvahvistus 4. tilaus 5. tarjous 6. tarjouspyyntö 7. yleiset sopimusehdot 8. työselostukset 9. sopimuspiirustukset (Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998) 6.8 KORJAUSTYÖN TOTEUTTAJA JA KULUTTAJANSUOJALAKI Rakennuttaja valitsee palkkaako hän rakennusalan ammattilaisen työsuhteeseen tekemään homekorjausta vai tilaako hän työn yritykseltä. Palkatessaan työntekijän, on rakennuttajalla työnantajan vastuu työntekijän palkan ja sivukulujen maksamisesta. Työsuhteeseen palkatun työntekijän aiheuttamasta virheestä ei voi vedota kuluttajansuojalakiin vaan vastuun työn laadusta jää rakennuttajalle. Jos homekorjaustyö tilataan yritykseltä, on rakennuttajalla turvanaan urakkasopimuksen mukaisten ehtojen lisäksi kuluttajansuojalaki (KSL). Kuluttajansuojalaki ei suojaa kiinteistö-osake- ja taloyhtiötä. 71
Esimerkiksi KSL 8:12 yleisessä virhesäännöksessä on esitetty, että palveluksen, esimerkiksi kuntotutkimuksen, korjaussuunnitelman ja korjaustyön on vastattava sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan sitä, mitä on sopimuksissa sovittu. Tällöin urakoitsijan lisäksi mm. kuntotutkijalla, suunnittelijalla, vastaavalla työnjohtajalla ja valvojalla on Kuluttajansuojalain 8 pykälän mukainen vahingonkorvausvastuu, jos rakennuttaja (kuluttaja) on tilannut ko. henkilöiden työpanokset yritykseltä. Lisätietoa kuluttajansuojalaista löytyy: http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038#l8p12 6.9 HOMEKORJAUSHANKKEEN URAKKAMUODOT YLEISESTI Rakennuttajan on viimeistään korjaussuunnitelmien ja viranomaislupien jälkeen paneuduttava urakoitsijan valintaan ja urakkasopimuksen tekemiseen. Yleensä urakkamuoto valitaan jo suunnitteluvaiheessa, mutta se on valittava viimeistään tarjouksenteko vaiheessa. Urakkamuodon valinnalla on vaikutusta mm. siihen, mihin pisteeseen suunnitelmat laaditaan ennen tarjouspyynnön lähettämistä, sillä esimerkiksi KVR- muotoisessa urakassa suunnittelu kuuluu urakoitsijan tehtäviin ja vastuulle. Myös maksuperusteet määräytyvät eri perustein eri urakkamuodoissa. (Laine ym. 2010) Korjausurakoitsija toteuttaa homekorjaustyöt sovitun korjaussuunnitelman ja urakkasopimuksessa sovittujen laatuvaatimusten mukaisesti. Korjaushankkeet ja yleensäkin rakennushankkeet vaihtelevat sisällöltään ja laajuudellaan huomattavasti, joten käytössä on runsaasti erilaisia urakkamuotovaihtoehtoja. Urakkamuodon valintaan vaikuttaa oleellisesti se miten korjaushanke halutaan toteuttaa. Urakkamuodon valinnassa rakennuttajan on mietittävä korjaushankkeen luonnetta ja ominaisuuksia ja punnittava mitkä asiat ovat painoarvoltaan tärkeitä. Urakkamuodot voidaan jaotella suoritusvelvollisuuden laajuuden, urakkahinnan maksuperusteen ja urakoitsijoiden välisten suhteiden mukaan. Urakkamuotoon vaikuttaa myös urakan laajuus. Näitä eri tekijöitä yhdistelemällä ja ottamalla huomioon 72
hankkeen erityispiirteet saadaan homekorjaushankkeeseen valittua sopiva urakkamuoto. (RT 16 10768 Urakkamuodot- ja -asiakirjat). Urakkaan sopivien ominaisuuksien perusteella tulisi tehdä laskelmat, joissa eri asioiden vaikutusta voidaan vertailla kustannusten lopputulokseen. Laskelmien jälkeen urakkamuoto tulisi valita maksuperusteen mukaisesti. Luotettavienkin laskelmien pohjana täytyy kuitenkin olla asiantuntemusta, ymmärrystä ja harkintakykyä korjaushanketta kohtaan. Mitään urakkamuotoa tai laskutusperustetta ei voida kuitenkaan pitää toista parempana. (Sjöblom 2011). Seuraavien otsikoiden alla on esitetty eri urakkamuodot sisältöineen ja niiden soveltuvuus homekorjaushankkeissa. 6.9.1 Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako 6.9.1.1 Kokonaisurakka Kokonaisurakkaa käytetään omakotitalojen sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden yhtenä homekorjausurakkamuotona. Kokonaisurakassa tilaaja eli rakennuttaja tekee sopimuksen yhden urakoitsijan kanssa. Rakennuttajan tehtävänä on vastata suunnitelmien sisällöstä ja niiden luovuttamisesta urakoitsijalle aikataulun mukaisesti. (Kiinteistöliitto 2013) Urakoitsija vastaa rakennustöistä kokonaisuudessaan urakkasopimuksen mukaisesti suunnitelma-asiakirjojen pohjalta. (Laine ym. 2010) Urakoitsijan tehtäviin kuuluu korjausrakennustyön toteutuksen hallinta, työvaiheiden yhteensovitus sekä aikataulujen mukainen ajoitus, sillä pääurakoitsijalla on usein mm. LVIS -aliurakoitsijoita. Pääurakoitsija teettää alihankintana tarvittavat työt ja vastaa niiden suorituksesta rakennuttajalle. Pääurakoitsija on vastuussa omasta työstään ja myös käyttämistään aliurakoitsijoista. 73
Aliurakoitsijat puolestaan toimivat urakoitsijan ohjeiden mukaisesti ja vastaavat suorituksistaan urakoitsijalle. Hanke on kokonaishintainen eli jos se ylittyy muusta syystä kuin rakennuttajan toimesta, vastaa ylimenevistä kustannuksista urakoitsija. (Kiinteistöliitto 2013) Urakkamuodon hyvänä puolena voidaan mainita vastuuasetelman selkeyttä. (Laine ym. 2010) Alla olevassa kuvassa 9 on esitetty kokonaisurakan osapuolet ja niiden sopimussuhteet. Kuva 9. Kokonaisurakan osapuolet ja niiden sopimussuhteet. 6.9.1.2 KVR- ja SR -urakka KVR- / SR -urakka ei sovellu homekorjausurakkamuodoksi omakotitaloille eikä pienille ja keskisuurille kiinteistö-osake- ja taloyhtiöille. KVR- / SR -urakkamuotoa on käytetty osassa suurien kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaushankkeissa. KVR- eli kokonaisvastuurakentamisessa on pohjimmiltaan kyse "avaimet käteen" urakoinnista. KVR -urakasta käytetään myös SR- eli suunnittele ja rakenna - urakkanimitystä. KVR -urakkamuodossa rakennuttaja hankkii suunnittelun ja toteutuksen yhdellä sopimuksella yhden urakoitsijan kanssa, jolloin pystytään toteuttamaan selkeä sopimus sekä määrittämään molempien osapuolien vastuualueet. Selkeän sopimuksen ansiosta korjaushanke pystytään yleensä toteuttamaan nopealla aikataululla ja kustannukset pysyvät hyvin hallinnassa. (Kiinteistöliitto 2013) 74
Urakoitsija vastaa suunnitelmista, järjestelyistä ja toteutuksesta tilaajan antamien lähtötietojen pohjalta, joten urakoitsijan vastuu on olennaisesti laajempi verrattuna perinteiseen kokonaisurakkaan. (urakkasopimukset kirja) Homekorjauksen ollessa kyseessä urakoitsija ottaa erittäin laajan vastuun, joka käsittää korjaustöiden normaalin virhe- ja viivästysvastuun ohella myös vastuun rakenteiden toimivuudesta. (Koho 2014) KVR -urakan toteutustavasta on kuitenkin vähemmän kokemuksia ja vähemmän tietoa kuin perinteisemmästä kokonaisurakkamuotoisesta toteutustavasta. Haasteita tässä urakassa tekee kilpailuttaminen, koska kokonaisurakkaan verrattuna myös suunnittelu kuuluu urakoitsijalle ja siten toteutustapa vaikuttaa lopputulokseen. KVR - ja SR -urakkamuotoisessa toteutustavassa korjaushankkeen lähtötietoja tulee olla riittävästi ennakkoon, jotta saavutettaisiin kummankin osapuolen kannalta laadullisesti ja ominaisuuksiltaan yhtenevä lopputulos. Urakkamuodossa on keskeistä sopia menettelytavoista, joilla todetaan tilaajan tavoitteiden toteutuminen. (Kiinteistöliitto 2013) Rakennuttaja ja urakoitsija ovat tasavertaisia kokeneita kumppaneita, jotka luottavat toisiinsa ja toimivat hyvällä yhteistyöllä yhdessä. Toimivan kumppanuuden ansiosta urakoitsija pystyy toteuttamaan omaa erikoisosaamistaan ja kokemuksen tuomia hyviksi koettuja ratkaisuja korjaushankkeen toteutuksessa. (Kiinteistöliitto 2013) Vastaavasti rakennuttajan ei tarvitse murehtia suunnittelijoiden ja aliurakoitsijoiden aikataulun yhteensovittamisesta ja suunnittelussa voidaan ottaa huomioon urakoitsijan työn asettamat vaatimukset ja saavutetaan tämän kautta säästöjä. (Laine ym. 2010) Hyvän, nopean ja edullisen lopputuloksen aikaansaamiseksi tarvitaan molempien osapuolien asiantuntemusta, joustavuutta ja työjohdollista ohjattavuutta. KVR - urakointi malli sopii käyttöön silloin, kun toteuttamisaika on tiukka ja suunnittelun ja työn on edettävä samanaikaisesti. (Kiinteistöliitto 2013) 75
Alla olevassa kuvassa 10. on esitetty KVR- ja SR -urakan osapuolet. Kuva 10. KVR / SR -urakan osapuolet ja niiden sopimussuhteet. 6.9.1.3 Elinkaarihankkeet Elinkaarihanketta ei käytetä homekorjausurakkamuotona omakotitaloissa eikä pienissä ja keskisuurissa kiinteistö-osake- ja taloyhtiöissä. Elinkaarihankemuotoa on käytetty lähinnä kuntien ja kaupunkien koulujen sekä päiväkotien korjaamiseen. Elinkaarihanke on KVR -urakan tyylinen, jossa urakoitsija vastaa rakennuskohteen suunnittelusta aina toteutukseen saakka sekä sitoutuu ylläpitämään rakennuskohdetta yksilöidyn sopimuksen mukaisesti. (Laine ym. 2010) 6.9.1.4 Osaurakkamuotoinen toteutus (jaettu urakka ja osa urakka) Osaurakkamuotoista toteutusta käytetään omakotitalojen sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden yhtenä homekorjausurakkamuotona. Tämä on kuitenkin haastava urakkamuoto ja vaatii rakennuttajalta ammattimaista korjaustyön projektinjohto- ja organisointikykyä. Pääurakkamuodoissa (kokonais-, KVR ja SR -urakka) urakoitsijalla on vastuu rakennustöistä, työmaan johdosta sekä hankinnoista. Osaurakkamuotoisessa - urakassa rakennustyö on pilkottu osasuorituksiin, joissa kukin urakoitsija vastaa omalta osaltaan rakennuskohteen työsuorituksesta rakennuttajalle. Käytännössä hanke jaetaan pääurakkaan ja sivu-urakoihin. (Laine ym. 2010) 76
Rakennuttaja saattaa saada korjaustyön kokonaiskustannuksen halvemmaksi pilkkomalla työt osakokonaisuuksiin, koska voidaan tehokkaammin kilpailuttaa eri työt, mutta urakkamuoto on toteutuksen osalta huomattavasti haasteellisempi kuin pääurakkamuoto. (Laine ym. 2010) Osaurakkamuotoinen toteutus on haastava, mutta toisaalta joustava kokonaisuus, jossa pääurakoitsijan rooli on projektinjohto-organisaatiolla, joka teettää rakennustyöt osaurakoina sekä toimituksina. Projektinjohto-organisaatioon on hyvä kuulua esimerkiksi taloyhtiön henkilökuntaa että urakoitsijan henkilökuntaa. Tarvittaessa projektijohto-organisaatioon voidaan lisätä vielä konsulttien henkilökuntaa. Lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin säilyy kuitenkin rakennuttajalla. Osaurakkamuotoisia toteutustapoja ovat jaettu urakka ja osaurakka. (Kiinteistöliitto 2013) Kuva 11. Osaurakkamuotoisen toteutuksen (jaettu urakka ja osa urakka) osapuolet ja niiden sopimussuhteet. 6.9.1.4.1 Jaettu urakka Jaetussa urakassa rakennuttaja tekee eri rakennustöiden suorittamisesta erilliset urakkasopimukset eri urakoitsijoiden kanssa. Eri urakoiden urakoitsijat ovat sopimussuhteessa ainoastaan rakennuttajaan, eivät ollenkaan muihin työmaan urakoitsijoihin. Rakennuttajalla on tässä urakkamuodossa suuri vastuu ja velvollisuus eri urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisessa ja koordinoinnista ellei urakkaa ole alistettu pääurakoitsijalle. Toteutuksen onnistumiseksi rakennuttajalta vaaditaan ammattitaitoa ja työmaan aikataulutuksen hallintaa. (Kiinteistöliitto 2013) 77
Yleensä jaettu urakkamuoto edellyttää rakennuttajapalvelun käyttöä. Jaetussa urakassa on tärkeä käyttää kokeneita työnsuorittajia sekä valita korjausrakentamiseen perehtynyt konsultti. Rakennuttajalla tulee olla myös suunnitelmat valmiina. (Koho 2014) 6.9.1.4.2 Osa urakka Osaurakka on samantyylinen kuin jaettu urakka, mutta on jaettu vielä rakennustöiltään vielä pienempiin urakointialueisiin. Urakoitsijat ovat suorassa sopimussuhteessa rakennuttajaan. Urakat jaetaan ja teetetään toteuttamisjärjestyksessä, jolloin rakennuttajalla tulee, kuten jaetussa urakassakin, olla taito tehdä urakkasopimukset eri urakoitsijoiden kanssa aikataulutus huomioiden. Tässä urakkamuodossa erityisen tärkeäksi kulmakiveksi muodostuu tarkka urakkarajojen määrittely. Urakkarajojen määrittelyn myötä eri urakoitsijat tietävät oman toimintansa rajaehdot ja pystyvät toteuttamaan ne ilman sekaannuksia. Tärkeää on myös heti alkuvaiheessa sopia, mitkä hankinnat tekee rakennuttaja itse ja mitkä kuuluvat urakoitsijoille. (Kiinteistöliitto 2013) Kuten KVR -urakkamuotoisesta toteutustavasta niin myös osaurakointimuotoisesta toteutustavasta on vähän kokemusta ja tietoa. Rakennuttajan on varauduttava mahdollisiin yllätyksiin korjaushankkeen edetessä, jotka saattavat nostaa kustannuksia ja venyttää aikataulua. Osaurakkamuotoisessa toteutustavassa kustannukset ja aikataulu elävät ja täsmentyvät korjaushankkeen edetessä. (Kiinteistöliitto 2013) Osaurakkamuoto voidaan toteuttaa myös projektijohtourakointina. Tässä urakkamuodossa edellytetään tilaajalta eli rakennuttajalta omaa rakennusorganisaatiota, joten se ei ole suositeltavaa urakkamuoto asuntoosakeyhtiölle. (Koho 2014) 78
6.9.1.5 Projektinjohtorakentaminen ja projektinjohtourakka Projektinjohtorakentaminen ja projektinjohtourakka eivät sovellu homekorjausurakkamuodoksi omakotitaloille tai pienille ja keskisuurille kiinteistö-osake- ja taloyhtiöille. Projektinjohtorakentamista ja projektinjohtourakkaa on käytetty osassa suurien kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaushankkeissa. Projektinjohtorakennuttaminen on usein tehokas ja taloudellinen tapa isompien ja kiireellisten korjaushankkeiden toteutukselle, etenkin jos samalla toteutetaan esimerkiksi linjasaneeraustöitä tai laajennetaan rakennusta. Korjaushanke toteutetaan jakamalla korjaustyö useisiin osaurakoihin, jotka kilpailutetaan hankkeen etenemisen myötä. Tällöin hankkeelle ei tarvitse nimetä yhtä pääurakoitsijaa, vaan työmaan johtovelvollisuudet hoitaa projektinjohtorakennuttaja. Projektinjohtorakennuttaja toimii läheisessä yhteistyössä rakennuttajan kanssa, jolla säilyy aina lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin. Projektinjohtorakentaminen jaetaan kolmeen eri urakkaan: projektinjohtourakkaan, projektinjohtopalveluun sekä projektinjohtorakennuttamiseen. (Laine ym. 2010) Projektijohtourakoinnin perusideana on, että projektijohtourakoitsija hoitaa sekä pääurakoitsijan työt ja rakennuttajan työt. (Kiinteistöliitto 2013) Myös aliurakat tehdään pääurakoitsijan nimiin, mutta tilaajalla on mahdollisuus sopimusehtojen mukaisesti vaikuttaa osakokonaisuuksiin ja urakoitsijoiden valintaan. (Laine ym. 2010) Projektijohtourakoinnissa tuotetaan kokonaispalvelu rakennushankkeen toteuttamiseksi. Tavoitteena on yleensä hankkeen läpivientiajan lyhentäminen ja kustannusten säästäminen. Suunnittelu- ja toteutusvaiheet tapahtuvat limittäin. Tätä urakointimuotoa on käytetty erityisesti suurissa toimitila- ja liikehuoneistokohteissa. (Kiinteistöliitto 2013) Projektijohtourakointi palvelujen tuottamisessa noudatetaan yleensä YSE 1998 yleisiä sopimusehtoja, mutta koska YSE 1998 -ehdoissa ei ole huomioitu toteutusmuodon 79
erityispiirteitä, on mm. laadittu erillinen projektinjohtosopimuksen täyttömalleineen. (Laine ym. 2010, RT 16-10906 Projektinjohtourakkasopimuksen laatiminen) Projektinjohtopalvelussa jaetaan rakennus tyypillisesti useaan erikseen toteuttavaan kokonaisuuteen. Rakennuttaja solmii eri urakoitsijoiden kanssa sopimukset, mutta rakennuttajan kanssa palvelusopimussuhteessa oleva projektijohtajakonsultti huolehtii projektinjohto-, rakennuttamis-, ja työmaatehtävistä rakennuttajan puolesta. Rakennuttaja ja konsultin välillä käytetään yleisesti tällaisissa tapauksissa konsulttitoiminnan yleisiä ehtoja KSE 2013. Projektinjohtajakonsultti huolehtii YSE - ehtojen 4 :n tarkoittamista työmaan johtovelvollisuuksista. (Laine ym. 2010) Projektinjohtorakennuttamisessa työmaan johtovelvollisuuksista vastaa joko tilaajan oma projektinjohto, tehtävät ostetaan ulkopuoliselta projektinjohtokonsulilta tai se on sisällytetty osaurakkaan. Projektinjohtajakonsultti ei vastaa YSE -ehtojen 4 :n tarkoittamista työmaan johtovelvollisuuksista. (Laine ym. 2010) 6.9.2 Maksuperusteen mukainen jako Maksuperusteella määritetään se, miten korjaushankkeen kustannuksien riski jaetaan rakennuttajan ja urakoitsijan välillä. Maksuperuste on yksi olennaisimmista urakkasopimuksella sovittavista taloudellisista riskeistä. Esimerkiksi kokonaisurakassa urakoitsija kantaa riksin rakennuskustannuksista, kun taas laskutustyöurakassa kustannusriski on rakennuttajalla. (Laine ym. 2010) 6.9.2.1 Kokonaishintaurakka Kokonaishintaurakkaa käytetään ainoastaan perusteellisesti tutkituissa ja vauriot selkeästi rajatuissa omakotitalojen sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjauksissa. Kokonaishintaurakkaa käytettäessä on kuitenkin huomioitava, että perusteellisista tutkimuksista huolimatta rakenteissa on usein piileviä vaurioita, jotka havaitaan vasta urakkavaiheessa, kun rakenteita on avattu laajemmin. Mikäli tätä urakkamuotoa käytetään 80
homekorjausurakassa, tulee olla tehtynä perusteelliset tutkimukset sekä selkeät urakkaasiakirjat urakkarajaliitteineen. Urakkasopimuksessa tulisi olla myös optio korjauksen laajentumiselle mahdollisine lisä- ja muutostyökustannuksineen yllättävien vaurioiden korjaamisen varalle. Kokonaishintaurakassa määritellään urakkasopimuksessa sovitulle työlle kiinteä hinta, jonka tilaaja maksaa urakoitsijalle. Kokonaishintaurakka on tilaajan kannalta kustannusriskiltään varma vaihtoehto, koska urakoitsija kantaa riskin rakennuskustannuksien muutoksista. (Laine ym. 2010) Urakoitsijan intressinä on rakentaa mahdollisimman halvalla, joten tarvitaan korjattavasta kohteesta jo tarjouspyyntövaiheessa tarkat valmiit suunnitelmat, jottei urakoitsija käytä halvimpia ja pahimmassa tapauksessa kohteeseen soveltumatonta materiaalia korjauksen aikana. Epätarkka tai yleisluontoinen suunnitelma ja tarjouspyyntö voi johtaa ylimitoitettuihin eli korkeisiin tarjouksiin, koska urakoitsijalla ei ole varma siitä mitä, miten ja kuinka laajasti rakennuttajan haluaa korjattavan rakennustaan. Tämä johtaa usein myös lisä- ja muutostöihin korjaustöiden yhteydessä, jotka rakennuttajan tulee maksaa kokonaishinnan lisäksi. (Laine ym. 2010) Ongelmana on myös usein se, että urakoitsija ottaa varman päälle ja laskee kokonaishintaan enemmän kustannuksia mahdollisten piilovirheiden varalle vaikkei niitä olisikaan. Tällöin urakoitsijan tarjoama kokonaisurakkahinta on usein korkeampi, kuin esimerkiksi tuntihintaisena (yksikköhintaurakka) teetetty homekorjaustyö. 6.9.2.2 Yksikköhintaurakka Yksikköhintaurakkaa käytetään omakotitalojen sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjauksissa. Yksikköhintojen määrittäminen on haastavaa, jos rakennuttaja ei ole ammattilainen tai hänellä ei ole palkattua asiantuntijaa apunaan. 81
Yksikköhintaurakkaa käytetään usein silloin, kun työnmäärää ei voida ennalta arvioida riittävän tarkasti. Tyypillisiä tällaisia töitä ovat esimerkiksi maansiirtotyöt sekä pientalojen homekorjaukset. (Laine ym. 2010) Yksikköhintaurakoissa rakennuttaja pilkkoo työn osiin, joille urakoitsija määrittää yksikköhinnan. Urakoitsijan korvauksen määräytymisperusteena on toteutunut yksikkömäärä, joten rakennuttajalle jää suurin osa kustannusriskistä verrattuna esimerkiksi kokonaishintaiseen urakkaan. On kuitenkin huomattava, että yksikköhintojen perusteena olleet tiedot saattavat muuttua sopimuksen solmimisen ja urakan valmistumisen välisenä aikana. (Laine ym. 2010) Tässä urakkamuodossa eri tarvitse olla suunnitelmien valmiita ja suunnitelmia on helppo muuttaa työn edettyä. Tämä on oivallinen urakkamuoto pienemmän töiden toteuttamiseen esimerkiksi pintarakennetöihin, kuten laatoitukseen. 6.9.2.3 Laskutyöurakka Laskutyöurakkaa käytetään kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjauksissa. Omakotitalojen homekorjauksissa laskutyöurakkaa ei käytetä. Laskutyöurakassa rakennuttaja sitoutuu maksamaan urakoitsijalle työn toteuttamisen kannalta toteutuneet kustannukset korjaustöiden etenemisen mukaan lisättynä ennalta sovitulla palkkiolla. Laskutusurakassa kustannusriski on tilaajalla. Laskutustyöurakkamuotoa käytetään esimerkiksi tilanteessa, jossa kaikkia suunnitteluratkaisuja ei ole voitu sopimusneuvottelujen yhteydessä sopia sitovasti tai hankkeissa, joihin sisältyy muita epävarmoja tekijöitä. Tällaisia hankkeita ovat mm. korjaustyöhankkeet. (Laine ym. 2010) Korjaustyöt ovat myös aloitettavissa ennen kuin suunnitelmat valmistuvat. Laskutyösopimusta laadittaessa on syytä kiinnittää huomiota maksuvelvollisuuden yksityiskohtiin, joita esimerkiksi tuntihinnat, materiaalitoimittajien alennusprosenttien huomioon ottaminen, yrittäjävoitoista sekä muista muut 82
mahdolliset palkkiot. Laskutyö koostuu tositteisiin perustuvista laskutyökustannuksista sekä erikseen maksettavasta laskutyöpalkkiosta. Itse laskutyöpalkkio voi sopimuskohtaisesti olla tietty tuntihintoihin sisällytetty, prosentuaalinen osa laskutuksesta tai kiinteäsummainen palkkio. (Laine ym. 2010) Laskutustyöurakassa urakoitsijan velvollisuutena on pitää työtuntikirjanpitoa sekä kirjata yksilöidysti kertyneet kustannukset. Mikäli urakoitsija ei kykene yksilöimään riittävän tarkasti esimerkiksi tuntilistojen avulla tehtyjä töitä, tällainen puute on oikeuskäytännössä pääsääntöisesti luettu urakoitsijan vahingoksi. Rakennuttajan on varauduttava valvomaan kertyviä kustannuksia mahdollisten ylilyöntien vuoksi. (Laine ym. 2010) Laskutustyön heikkoutena on se, ettei se kannusta urakoitsijaa säästöihin, koska tämä voi velvoittaa rakennuttajalta kaikki kustannukset lisättynä yritysvoitolla. Oikeuskäytännössä on ratkaisuja, joissa urakoitsijan laskutyöpalkkiota on rajoitettu, kun on katsottu, että urakoitsija ei ole suorittanut töitä tarkoituksenmukaisesti. Urakoitsijan voidaan yleisten periaatteiden mukaisesti edellyttää toimivan työmaan hankintatöissä siten, että tarvikkeet hankitaan tarkoituksenmukaisissa kokonaisuuksissa ja että huolehditaan työvaiheiden ajoittamisesta siten, ettei synny turhaa odotusaikaa, joka tuo ylimääräisiä kuluja rakennuttajalle. (Laine ym. 2010) Maallikon on hankala arvioida korjaustöiden kustannuksia, sen vuoksi rakennuttajan olisi hyvä teettä etukäteen laskelma kokonaismenojen arvioimiseksi, ettei lopullinen korjaustyökustannus tule yllätyksenä. Rakennuttajan kannattaa sopia urakoitsijan kanssa jo sopimusvaiheessa varaus lisä- ja muutostöille, sillä homekorjausten yhteydessä tulee usein ennalta arvaamattomia, työtä pidentäviä ongelmia vastaan. (Koho 2014) 83
6.9.2.4 Tavoitehintaurakka Tavoitehintaurakkaa käytetään harvoin kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjauksissa, koska homekorjaustöissä ei voi eikä pidä kiirehtiä. Lisäksi homekorjaustöissä tulee usein vastaan ennalta arvaamattomia vaurioita, jotka pidentävät urakka-aikataulua. Omakotitalojen homekorjauksissa tavoitehintaurakkaa ei käytetä. Tavoitehintaurakassa rakennuttaja sitoutuu korvaamaan urakoitsijalle syntyneet kustannukset laskutyö- tai yksikköhintojen perusteella. Rakennuttaja ja urakoitsija sopivat yhdessä urakalle tavoitehinnan, jonka puitteissa pyritään saamaan urakka valmiiksi sekä kattohinnan, jonka ylittyessä kuluista vastaa urakoitsija. Urakoitsijan tehtävä on pitää kustannukset tavoite- ja kattohinnan määräämissä puitteissa. Tässä urakassa on keskeistä rakennuttajan ja urakoitsijan yhdessä sopia, miten kertyvät kustannukset raportoidaan ja miten kustannuksia voidaan yrittää hallita. (Laine ym. 2010) Lopulliset kustannukset määrittävät urakoitsijalle tilanteen mukaan joko palkkion tai sanktion. Korvaaminen tapahtuu siten, että tavoitehinnan alittuessa urakoitsija saa sovitun palkkion, kun taas tavoitehinnan ylittyessä, urakoitsija joutuu ottamaan kantaakseen sovitun osan kustannusylityksestä. Tavoitehinta ja kattohinta tulisi määritellä sopimuksessa niin, että ne ovat realistisia ja että ne kannustaisivat urakoitsijaa toteuttamaan hankkeen sekä edullisesti että laadullisesti hyvin. Täytyy kuitenkin muistaa, että yleensä lisä- ja muutostyöt korottavat tavoite- ja kattohintaa. (Laine ym. 2010) 84
6.9.3 Alistamissuhteen mukainen jako 6.9.3.1 Pääurakkamuotoinen toteutus Perinteinen urakkamuoto esimerkiksi taloyhtiössä on pääurakkamuotoinen. Pääurakkamuotoisesta toteutuksesta on paljon tietoa ja kokemusta, jolloin riskienkin arviointi tuntuu helpolta. Pääurakkamuotoon on olemassa selkeät sopimusmallit ja siksi myös tarjouskilpailuun saadaan helposti urakoitsijoita. Pääurakkamuotoisia toteutustapoja ovat kokonaisurakka sekä KVR eli kokonaisvastuu-urakka, jossa rakennuttajalla on sopimus koko työstä yhden urakoitsijan kanssa. (Kiinteistöliitto 2013) Pääurakkamuotoisen korjaushankkeen läpivieminen saattaa olla hidasta, jos suunnittelun ja hankkeen toteutus eivät käytännössä kohtaa toisiaan. Suunnitelmat voidaan laatia urakoitsijan tavat huomioimatta ja lisätöinä tehtävät muutostyöt voivat nostaa urakkahinnan kohtuuttoman suureksi. Jos lisäksi korjaushankkeen mahdollisia riskejä ei ole osattu tai pystytty arvioimaan oikein, aiheutuu tästäkin lisää kustannuksia. (Kiinteistöliitto 2013) 6.9.3.2 Aliurakka Aliurakassa pää- tai sivu-urakkaan kuuluvia osatöitä suorittava urakoitsija on sopimussuhteessa pääurakoitsijaan tai sivu-urakoitsijaan. 6.9.3.3 Sivu-urakka Sivu-urakassa pääurakkaan kuulumattomia töitä suorittava urakoitsija on sopimussuhteessa rakennuttajaan. 85
6.9.3.4 Alistettu sivu-urakka Alistetussa sivu-urakassa rakennuttaja on tehnyt omiin nimiin sivuurakkasopimukset, jotka alistetaan erillisellä altistamissopimuksella pääurakkaan. Tällä urakkamuodolla korostetaan pääurakoitsijan työmaan töiden yhteensovitusvelvollisuutta ja sivu-urakoitsijoiden sitoutumista pääurakoitsijan ohjeiden noudattamiseen sekä sovitaan urakoitsijoiden keskinäinen vastuu toisilleen aiheuttamistaan vahingoista. Rakennuttajan on syytä sisällyttää jo tarjouspyyntöön ehdot siitä, että rakennuttaja valitsee sivu-urakoitsijat ja että ne alistetaan pääurakkaan. Alistamisella ei muuteta urakkasopimuksen mukaisia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Laine ym. 2010) Alla olevassa kuvassa 12. on esitetty Rakennusteollisuus RT ry:n laatima kuva alistamismenettelystä. Kuva 12. Rakennusteollisuus RT ry:n laatima kuva alistamismenettelystä. 86
6.9.4 Omakotitalon homekorjaustyömaan urakkamuodot Omakotitalojen homekorjaustöiden käytetyin urakkamuoto on kokonaisurakka. Kokonaisurakan etuna on se, että sopimus tehdään yhden urakoitsijan kanssa. Urakoitsija hankkii omat aliurakoitsijansa ja vastaa kaikista (rakennus, sähkö- ja LVI) urakkasopimuksen mukaisista töistä. Joskus on hankala löytää urakoitsija, jolla on tarvittavat aliurakoitsija yhteistyökumppanit. Tällöin joudutaan käyttämään jaettua tai osa-urakkamuotoa. Käytännössä näissä työ jaetaan pääurakkaan ja sivu-urakoihin (esim. rakennus, maarakennus, lvi, sähkö). Rakennuttaja tekee omat sopimukset eri urakoitsijoiden kanssa. Tämä muoto on haastava, sillä rakennuttajalta vaaditaan ammattitaitoa mm. eri urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisessa, ellei urakkaa ole alistettu pääurakoitsijalle. Tässä tilanteessa rakennuttajan on järkevää tehdä alistamissopimus, jolla altistetaan sivu-urakat pääurakkaan. Tällöin urakoiden yhteensovittamisesta vastaa pääurakoitsija. Mallisopimus löytyy rakennustietosäätiöltä lomakkeelta RT 16-10220. Omakotitalojen homekorjaustöiden maksuperusteina ovat pääosin yksikköhinta (tuntiveloitus) tai kokonaishinta. Tuntiveloitushintaisesta työstä tulee pyytää kokonaiskustannusarvio, koska lopullinen kokonaiskustannus saa ylittää enintään 15% annetusta kustannusarviosta. Lisä- ja muutostyöt eivät kuitenkaan sisälly tähän 15%. Kaikki lisä- ja muutostyön yksikköhinnat tulee olla sopimuksissa. Urakoitsija on velvollinen tekemään lisätyöt, mutta muutostöistä hän voi kieltäytyä. Seuraavalla sivulla olevassa kuvassa 13 on esitetty omakotitalojen homekorjaushankkeiden urakkamuodot. 87
Kuva 13. Pientalojen homekorjaushankkeiden pääasialliset urakkamuodot. 6.9.5 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön homekorjaustyömaan urakkamuodot Korjaussuunnitelmien ja viranomaislupien jälkeen rakennuttajan eli taloyhtiön on ryhdyttävä urakoitsijan valintaan ja urakkasopimuksen tekemiseen, sillä korjausurakoitsija toteuttaa homekorjaustyöt sovitun korjaussuunnitelman ja urakkasopimuksessa sovittujen laatuvaatimusten mukaisesti. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiössä homekorjaushankkeen suuruus määrittää usein urakkamuodon. Urakkamuodon valintaan vaikuttaa oleellisesti se, miten taloyhtiö haluaa korjaushankkeen toteuttaa. Taloyhtiön on urakkamuotoa valitessaan tiedettävä kenelle se haluaa korjaushankkeen vastuut jakautuvan, kuinka paljon riskinottokykyä tarvitaan ja paljonko korjaushanke vaatii taloyhtiöltä osaamista ja aikaa. Urakkamuoto määrää sen, mitkä tehtävät ovat eri osa-puolten vastuulla eli mistä tehtävistä vastaa urakoitsija ja palkattu konsultti ja mitkä jäävät taloyhtiön omalle vastuulle. (Kulomäki 2013) Koska taloyhtiön riskinottokyky on pieni ja ajankäyttö rajallista on valittu urakkamuoto yleensä pääurakkamuoto. Tällöin pääurakoitsija vastaa kaikesta. 88
Pienehköissä korjaustöissä joudutaan usein käyttämään osaurakkamuotoa, jolloin työn eri osista tehdään erilliset sopimukset. Osaurakkamuodossa tilaajalla on suurempi vastuu ja on siten taloyhtiölle suurempi riski, jos osaamista homekorjaushankkeen johtamiseen ei ole. (Kulomäki 2013) Urakkamuodot jaotellaan suoritusvelvollisuuden laajuuden, urakkahinnan maksuperusteen ja urakoitsijoiden välisten suhteiden mukaan. Sopiva urakkamuoto saadaan valittua ottamalla huomioon homekorjaushankkeeseen erityispiirteet ja laajuus. Alla olevassa kuvassa 14 on esitetty kiinteistö-osake- ja taloyhtiön homekorjaushankkeiden urakkamuotoja. Kuva 14. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaushankkeen urakkamuodot 6.10 HOMEKORJAUSTYÖN URAKKATARJOUSPYYNTÖ Kaupallisten urakka-asiakirjojen yhteydessä tehdään homekorjaustyöurakan tarjouspyyntöasiakirja, joka lähetetään korjausrakentamiseen erikoistuneille urakoitsijoille. Korjaushankkeen asiakirjojen laadinnassa ja sopimusehtoja työstettäessä tulisi huomioida homekorjauksen erityisvaatimukset ja niiden noudattaminen sekä valita sopiva urakkamuoto korjausurakkaan. 89
Kiinteistö-osake tai taloyhtiö sekä omakotitalon omistaja voi toteuttaa korjaushankkeen kilpailuttamisen vapaasti, koska sitä ei sido laki julkisista hankinnoista. Jotta rakennuttajalla säilyisi oikeus valita korjaushankkeeseen mielestään sopivin urakoitsija, tulee tarjouspyyntöasiakirjoihin kirjata lause: tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaisvaltaisesti parhaan urakoitsijan. Tärkeä muistisääntö on, että sitä saa, mitä tilaa, joten tarjouspyynnön tulee olla tarkka. (Kulomäki 2013) Tarjouspyyntö sisältää tarjouspyyntöasiakirjat, jotka yleensä työstää tilanteesta riippuen joko rakennuttaja tai projektinjohtaja. Jotta tarjousten jatkokäsittely olisi helpompaa ja tarjouksia voitaisiin samoin ehdoin verrata keskenään, tulisi tarjouspyyntöihin kirjata selkeästi vaatimukset mitä tarjouksen tulee sisältää. Tarjouspyyntöasiakirjoja ovat mm. korjaussuunnitelma, piirustukset ja muut tekniset asiakirjat, joista selviää työn laatu ja laajuus sekä sen toteuttamiseen tarvittava materiaali. Tarjouspyyntöön liitetään urakkaohjelma, joka sisältää tilaajan ja urakoitsijan väliset hankekohtaisesti esitetyt kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot. Urakkatarjouspyynnössä jo pitäisi olla mukana kohteen homevaurioalueen urakkarajaliitteet, jossa on merkitty homevaurioalue sekä muut tarvittavat liitteet. Urakkarajaliitteeseen olisi hyvä lisätä tämän opinnäytetyön yhteydessä oppaiden mallikohteisiin laadittu homevauriokohteen tarkastuslista. Kaikki tarkastuslistassa olevat tiedot ja ohjeet liitteineen tulee toimittaa tarjouspyynnön mukana, pelkkä viittaus esimerkiksi hometalkoiden sivujen X -oppaaseen ei ole juridisesti riittävä. (YSE 1998) Tarjouspyyntöön laitetaan maininta omakotitalopuolella RYS-9 1998 sekä kiinteistöosake- tai taloyhtiö puolella YSE 1998 soveltamisesta tai urakka tehdään esimerkiksi pienurakkasopimusehtoja noudattaen. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) eivät tule automaattisesti urakkasuhteessa sovellettavaksi, ellei erikseen sovita niiden soveltamisesta. 90
Tavanomaisesta rakentamisen asiakirjojen pätevyysjärjestyksestä (RYS-9 1998 / YSE 1998) poiketen, homekorjaushankkeessa on tärkeää sisällyttää tekniset asiakirjat jo urakkatarjouspyyntöön. Eli kirjata urakkatarjouspyyntöön ja sen liitteisiin tarkoin homekorjauksen sisältö, rajaukset, toteutustapa, laadunvarmistamistavat, vastuut ja mahdolliset sanktiot jne. tarkasti, jotta korjaustyö onnistuu. Opinnäytetyön oppaiden malliesimerkeissä on mallitäytetyt tarjouspyynnöt. (Kulomäki 2013) Tarjoushinnan lisäksi tulisi pyytää yksikköhinnat sekä mahdollisten lisä- ja muutostöiden hinnat, jotta pystytään varautumaan myös mahdollisten yllätysten tuomiin kustannuksiin, joita ei ole pystytty huomioimaan korjaussuunnitelmaa laadittaessa. Urakoitsija tulee velvoittaa tutustumaan kohteeseen työmaakäynnillä ennen tarjouksen jättämistä. Lisäsi urakoitsijan tulee noudattaa työturvallisuusvaatimuksia ja työntekijöillä tulee olla voimassaolevat henkilötunnisteet ja mahdollisesti työssä vaadittavat henkilösertifikaatit. Rakennuttajan on hyväksyttävä tarjouspyyntöasiakirjat ennen niiden lähettämistä urakoitsijoille. Tarjouspyynnössä tulee olla määräaika, johon mennessä tarjous on lähetettävä ja kirjaus siitä, että urakkasopimuksen allekirjoittamisella vahvistetaan sitova sopimus työn suorittamisesta. Tarjouspyyntöön tulee kirjata myös tarjouksen voimassaoloaika. Tämä aika tulisi määrittää niin pitkäksi, että kaikki urakkaneuvottelut ehditään suorittaa ja valinta sopivasta urakoitsijasta tehdä vielä tarjousten voimassa ollessa. (Kulomäki 2013) 6.10.1 Homekorjaustyön urakkatarjouspyynnön sisältö Homekorjaustyön urakkatarjouspyyntöön on järkevää kirjata mm.; vaatimukset mitä tarjouksen tulee sisältää (suositeltavaa sisällyttää myös LVIS -työt) 91
tarjouspyyntöön tulee kirjata tärkeät keskeiset homekorjaustyön seikat (esitetty oppaissa) ja laittaa liitteeksi korjaussuunnitelma (urakkaraja, piirustukset ja työselosteet liitteineen) eli kaikki tämän opinnäytetyön otsikon kohdan 5.6.1.3 Laadukas rakennustekninen korjaussuunnitelma sisältää listassa esitetyt asiat Urakkaan ehdotetaan liitettäväksi korjaussuunnitelman yhteydessä laadittu homevauriokohteen tarkastuslista, jolloin jo tarjousvaiheessa urakoitsija on tietoinen millaiseen homekorjaukseen laadunvarmistuksineen hän sitoutuu tarjouksen jättäessään ja siten urakoitsija ei pääse irtautumaan velvoitteistaan ja vastuusta mitä rakennusmateriaalia käytetään (rakennusmateriaalien päästöluokka M1) ja kuka hankkii materiaalit miten materiaalit säilytetään ja korvausvelvollisuus, esim. urakoitsija on velvollinen omalla kustannuksellaan ostamaan tilalle uudet vastaavat materiaalit, jos materiaaleja ei ole säilytetty oikein. Valvojalla on oikeus poistaa kastunut, pilaantunut tai pahalle haiseva materiaali urakoitsijan laskuun purku-, suojaus- ja siivoustöiden puhtausluokka P1 purku- ja suojaustyöt tehdään RATU 82-0383 -kortin mukaisesti ja korvausvelvollisuus, esim. urakoitsija on velvollinen teettämään homeettomaksi siivouksen koko rakennukseen sekä puhdistamaan ilmanvaihtokanavistot, mikäli purku- ja suojaustöissä havaitaan puutteita kenelle homeettomaksi siivous kuuluu ja korvausvelvollisuus, esim. urakoitsijalle kuuluu homeettomaksi siivous ja urakoitsija on velvollinen hankkimaan omalla kustannuksellaan uuden homeettomaksi siivouksen, mikäli se on tehty puutteellisesti rakennustyömaan sääsuojaus toteutetaan RATU S-1232 ohjeellisten kuvausten mukaisesti ja korvausvelvollisuus esim. urakoitsija on 92
velvollinen joko korjaamaan tai kustantaman omalla kustannuksellaan puutteellisesta sääsuojauksesta aiheutuneet vahingot urakoitsijan vastuu korjaustyömaan työturvallisuudesta, esim. Urakoitsijan on noudatettava työn aikana työ- ja henkilöturvallisuutta koskevia viranomaisten antamia määräyksiä ja ohjeita sekä huolehdittava kaikkien työ- ja henkilösuojeluvaatimusten toteutumisesta. Urakoitsijalla on vastuu korjaustyömaan työturvallisuudesta urakoitsijan muut velvollisuudet, esim. toimittaa urakan päätyttyä rakennuttajalle talokansion, jonne on kasattu kaikki oleellinen tieto korjaamisesta, materiaaleista, takuista, huolloista yms. tilaajan vastuulle jäävät työt, esim. tavaroiden siirrot yms. tarjouspyynnössä tulee olla lause: rakennuttaja valitsee sivu-urakoitsijat osamuotoisen urakan tarjouspyynnössä tulee olla lause: rakennuttaja valitsee sivu-urakoitsijat ja ne alistetaan pääurakkaan urakoitsijan velvollisuus tutustua kohteeseen paikan päällä ennen tarjouksen jättämistä tarjouspyynnössä esitetään mitä sopimusehtoja noudatetaan esim. urakka tehdään RYS-9 1998 -sopimusehtoja, pienurakkasopimuksen yleisiä ehtoja tai YSE 1998 -ehtoja seuraukset, jos työ viivästyy (RYS-9 1998 -ehdot / YSE 1998) vastaanottokatselmuksen sopiminen taloudellisen loppuselvityksen sopiminen, esim. 2kk vastaanottokatselmuksen jälkeen takuuaika, esim. taloudellisen loppuselvityksen jälkeen alkaa takuuaika, joka on 12 kk 93
maksuehdot, esim. tuntihintaisen hankkeen viimeinen maksuerä suoritetaan taloudellisen loppuselvityksen valmistumisesta 14 vuorokauden kuluttua urakoitsijan velvollisuus toimittaa referenssiluettelo homekorjauskohteista urakoitsijan tulee toimittaa tarjouksen yhteydessä tiedot: ennakkoperintä-, työnantaja-, arvonlisävelvollisten rekisteriin kuulumisesta, kaupparekisteriote, todistus verojen maksamisesta tai verovelkatodistus tai sitä koskeva maksusuunnitelma, todistukset eläkevakuutuksen ottamisesta, maksujen suorittamisesta tai niitä koskevasta maksusuunnitelmasta, selvitys työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista tarjoushinta (yleisesti kokonaiskustannushinta tai yksikköhinta) lisä- ja muutostöiden hinnat tarjouksen voimassaoloaika, joka kannattaa määrittää niin pitkäksi, että kaikki urakkaneuvottelut ehditään suorittaa ja valinta sopivasta urakoitsijasta tehdä vielä tarjousten voimassa ollessa, esim. 2kk määräaika, johon mennessä tarjous on jätettävä kirjaus siitä, että urakkasopimuksen allekirjoittamisella vahvistetaan sitova sopimus työn suorittamisesta Tarjouspyynnöt lähetetään 3-5:lle sopivimmalle urakoitsijalle. Urakoitsijoita valittaessa tulisi huomioida ammattitaito ja kokemus homevaurioituneen kohteen korjaamisessa. Jos tilaaja on valinnut projektinjohtajan, tulee päätös urakoitsijoista, joilta tarjousta pyydetään, tehdä yhdessä rakennuttajan esimerkiksi taloyhtiön hallituksen kanssa. 94
6.10.2 Urakkatarjouspyyntö (yksityinen henkilö) Omakotitalojen homekorjausrakentamisen urakkasopimukset tehdään yleensä siten, että kuluttaja eli yksityinen henkilö ottaa yhteyttä suoraan pienurakoitsijaan, jolloin pienurakoitsija yleensä tulee katsomaan korjausurakkaa sekä korjaussuunnitelmia ja antaa tarjouksen työstään tai rakennuttaja palkkaa työntekijän, esimerkiksi kirvesmiehen tekemään korjausta. (Laine ym. 2010) Tavanomaisesti tarjouksen tekemisestä ei laskuteta, mutta poikkeuksiakin on. Pelisäännöt tulee olla selvät eli on selkeästi ennalta sovittu rakennuttajan kanssa, että tarjouksen laadinnasta peritään jokin tietty summa. (Laine ym. 2010) Lainsäädännössä ei ole määräyksiä siitä miten sopimukset pitää tehdä. Sopimukset ovat olleet pääosin suullisia, joiden sisältöä on ollut riitatilanteissa hankala jälkikäteen todentaa. Sopimukset tulisi aina tehdä kirjallisena ja riittävällä huolellisuudella, sillä epäselvää sopimusta tulkitaan riitatilanteessa laatijansa vahingoksi. Edellisessä kappaleessa 7.10.1 on esitetty urakkatarjouspyynnön sisältö. Yleinen periaate on, että sopimus syntyy, kun rakennuttaja hyväksyy tarjouksen. (Laine ym. 2010) 6.10.3 Urakkatarjouspyyntö (taloyhtiö) Alla on luettelo Korjaushanke haltuun -pikaoppaassa määritetystä tarjousvaiheen sisällöstä; - Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita; hallitus yhdessä projektinjohtajan kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään - Projektinjohtaja kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne - Tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta 95
- Mahdolliset YSE -ehdoista poikkeamiset huomioitava jo tarjouspyynnössä, jotta tarjouksen antajat voivat huomioida ne tarjouksessaan - Pyydetään ns. yksikköhinnat ajatellen myös osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) - Velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista - Myös työturvallisuussäännösten vaatimukset, kuten henkilötunnisteet, turvallisuusasiakirja jne., otettava huomioon jo tarjouspyyntöasiakirjoissa - Jo tarjouspyyntöön maininta siitä, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella - Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen - Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa - Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa - Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön - Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat - Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan - Urakoitsijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja noudattaen tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita - urakoitsijalla ei oikeutta korvaukseen urakkakilpailuun osallistumisesta 96
- urakoitsijalla kuitenkin oikeus vahingonkorvaukseen, jos yhtiö ei aikonutkaan toteuttaa hanketta ( vilpillinen mieli ) - Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit - Ns. tinkimiskierros ei ole reilun perin hengen mukaista rakennuttamista (ks. oikeustapaus edellä) ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä. Edellä mainituin periaattein voidaan järjestää myös muiden korjaushankkeen osapuolten, kuten projektinjohtajan tai suunnittelijan sekä kilpailutus. (Korjaushanke haltuun -pikaopas) 6.11 URAKKANEUVOTTELUT Tarjousten jättöajan umpeuduttua valitaan joko parhain tarjouksista tai pyydetään 2 parasta urakoitsijaa urakkaneuvotteluihin. Valintaa tehdessä on huomioitava tarjotun urakan hinta, urakoisijan ammattitaidollinen pätevyys, toimintakyky ja tapa sekä aikaisempien työkohteiden onnistuminen eli referenssikohteiden onnistuminen. Urakkaneuvotteluiden tarkoitus on varmistaa, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyynnön sisällön, urakoitsija täyttää ammattitaidollisesti ja turvallisuusvaatimuksiltaan tarjouspyynnössä esitetyt vaatimukset sekä urakoitsijan tarjoama hinta sisältää varmasti kaikki tarjouspyynnössä esitetyt työt. (Kulomäki 2013) Lain mukaan rakennuttajalla on selvitysvelvollisuus ja vastuu ulkopuolista työvoimaa käytettäessä, mistä johtuen ennen sopimusta tilaajan on pyydettävä urakoitsijalta ja hänelle on toimitettava seuraavat asiat: ennakkoperintä-, työnantaja-, arvonlisävelvollistenrekisteriin kuulumisesta kaupparekisteriote 97
todistus verojen maksamisesta tai verovelkatodistus tai sitä koskeva maksusuunnitelma todistukset eläkevakuutuksen ottamisesta, maksujen suorittamisesta tai niitä koskevasta maksusuunnitelmasta selvitys työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista Internetsivuston www.tilaajavastuu.fi kautta voi tarkastaa yritystiedon. Jos asiat eivät ole kunnossa, sopimusta ei tehdä. Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista on kummankin osapuolen tarkastettava sopimus. Allekirjoituksien jälkeen korjaustyö voi alkaa. 6.12 HOMEKORJAUSTYÖN URAKKASOPIMUS YLEISESTI Urakkasopimus on sopimus, jolla toteutetaan korjaushankkeen juridinen ohjaus. Urakkasopimus on tärkeä molempien osapuolten kannalta, sillä urakkariidat vältetään kirjallisesti laaditulla ja hyvin suunnitellulla urakkasopimuksella. Sopimus tehdään kirjallisesti ja siinä määritellään rakennuttaja ja urakoitsijan velvollisuudet ja vastuut sekä urakkamuoto. Hyvin suunnitellussa urakkasopimuksessa on etukäteen selkeästi ja tarkoin määritelty kaikki työhön liittyvät yksityiskohdat. Urakkasopimuksissa keskeistä on sopimusvapaus, joka merkitsee niiden sisältö- ja muotovapautta eli osapuolet voivat sopia mitä tahansa, kunhan sopimusvelvoitteet eivät ole lain vastaisia. Omakotitalon omistaja sekä kiinteistö-osake- ja taloyhtiö voi siis neuvotella urakoitsijan kanssa millaisen urakkasopimuksen tahansa ilman mitään yleisiä sopimusehtoja, mutta yleensä hyödynnetään pientalotyömaalla rakennusalan töitä koskevia yleisiä kuluttajasopimuksia RYS-9 1998 -ehtoja ja talosekä kiinteistö-osakeyhtiötyömaalla yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998) tai urakka tehdään pienurakkasopimusehtoja noudattaen. (Kulomäki 2013) Urakkasopimuksen tarkoitus on saada sidottua sopimusosapuolet siten, sopimuksesta pidetään kiinni tai että rikkova osapuoli voidaan saattaa vastuuseen. 98
Esimerkiksi jos työ viivästyy urakoitsijan toimesta tai on virheellinen, on rakennuttaja oikeutettu häiriön korjaukseen joko uudella suorituksella tai hinnanalennuksella. Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista on kummankin osapuolen tarkastettava sopimus. Allekirjoituksien jälkeen korjaustyö voi alkaa. 6.12.1 Sopimusehdot (YSE 1998, pienurakka, RYS-9 1998, REYS-8 1995) Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) on suunniteltu palvelemaan mahdollisimman hyvin eri urakkamuotoja ja ne muodostavat perustan suomalaiselle urakkasopimusjuridiikalle. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot sisältävät paljon yksityiskohtaisia osapuolia velvoittavia sopimusmääräyksiä, joiden soveltaminen edellyttää erityistä kokemusta rakennuttamisessa ja urakoinnissa, minkä vuoksi rakennusurakan yleiset sopimusehdot on tarkoitettu käytettäväksi lähinnä isommissa projekteissa eli ammattimaisessa rakennuttamisessa. Yleisiä sopimusehtoja voidaan käyttää myös pienempien hankkeiden toteuttamisessa. (Kiinteistöliitto 2013) YSE- ehdot voidaan liittää kokonaisuudessaan osaksi urakkasopimusta, mutta hyödyllisin tapa on ottaa YSE-ehdoista molemmille osapuolille parhaiten sopivat ehdot. Rakennuttaja eli esimerkiksi taloyhtiö ja urakoitsija voivat myös muuttaa YSE -ehtojen kohtia molemmille osapuolille sopivammaksi, mutta nämä poikkeamat on mainittava urakkasopimuksessa. Poikkeamina kirjattuja asioita voivat olla esim. sopimukset aliurakoitsijoista ja vakuuksien määrästä, sopimukset välitavoitteista ja viivästymissakosta sekä muutos ja lisätöistä. Sovituille poikkeamille tulisi löytyä aina hyvä perustelu, koska yleensä rakennuttaja maksaa poikkeamat kohonneena urakkahintana. Hyvin perusteltu poikkeama on kuitenkin molempien osapuolten edun mukaista. (Kiinteistöliitto 2013) 99
Pienenpiin kuluttajakohteisiin, kuten omakotitalojen korjauskohteisiin on olemassa pienurakoita koskevia sopimusehtoja (REYS-8 ja RYS-9-1998), jotka ovat yksinkertaistettuja ja joissa on huomioitu erityisesti kuluttajan eli yksityishenkilön näkökulma. REYS-8 -ehdot ovat vaatimattomia käytettäväksi homekorjaushankkeeseen, joten suositeltavampaa on käyttää RYS-9 1998 -ehtoja. Lisätietoja REYS-8 1995 sekä RYS-9 1998.ehdoista löytyy Rakennustieto Oy:n sopimuslomake Net palvelusta internetosoitteesta: https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet 6.12.2 Homekorjaustyön urakkasopimuksen sisältö yleisesti Urakkasopimukseen tulisi kirjata ainakin seuraavat asiat: kaikki tarjouspyynnössä esitetyt asiat työn sisältö riittävän laajasti työn hinta ja perusteet (urakkahinta tai tuntihinta ja kustannusarvio) lisä- ja muutostyöhinnat mahdolliset matkakustannukset maksuerien aikataulu työn aloitus- ja valmistumisaika seuraukset, jos työ viivästyy (RYS-9 1998 -ehdot, YSE 1998 -ehdot yms.) vastaanottokatselmuksen sopiminen taloudellisen loppuselvityksen sopiminen takuuaika ja maksatusperusteet mahdolliset aliurakoitsijat kaikki liiteasiakirjat (sopimusasiakirjat; kaupalliset ja tekniset asiakirjat) 100
6.12.3 Urakkasopimusmallit Tarjolla on valmiita urakkasopimusmalleja sekä niihin liittyviä yleisiä sopimusehtoja. Urakkasopimusmalleja julkaisee Rakennustietosäätiö ry RT -kortteina (paperisena ja sähköisenä). Samoja tiedostoja on saatavissa Suomen Kiinteistöliiton KH -tiedostoina ja Rakennusmedian RATU -tiedostoina. Kyseiset urakkasopimusmallit ja ohjeet on tehty keskikokoiselle hankkeelle ja ovat ns. yleispäteviä. Paperisia tarjous-, urakkasopimus yms. lomakkeita löytyy isoimmista kirjakaupoista sekä Rakennustiedon kirjakaupoista eri puolilta Suomea. Paperisia lomakkeita saa tilattua Rakennustiedon internetsivuilta: https://www.rakennustietokauppa.fi/lomakkeetpaperiset/2805/dg. Sähköisiä lomakkeita löytyy internetsivuilta: https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet. 6.12.3.1 Urakkasopimus (yksityinen henkilö) Omakotitalojen homekorjausurakoissa käytetään RYS-9 1998 -sopimusta ja sen ehtoja, korjaustyön hinnasta huolimatta, koska REYS-8 1995 sopimuksessa ei ole ehtoja ja se on siten turvattomampi. Omakotitalojen urakoissa käytetään harvoin YSE 1998 ehtoja, koska ne on suunnattu elinkeinonharjoittajien välisiin rakennusurakkasopimuksiin sekä isoihin hankkeisiin. Jos urakka-asiakirjat ovat sisällöltään ristiriitaisia, asiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys määräytyy RYS-9 1998 -ehtojen mukaan. RYS-9 1998 ehtojen lisäksi rakennuttajan turvana on kuluttajansuojalakiin perustuva kohtuullistamisperiaate, mikä tarkoittaa, että sopimusehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen (KSL 4, 1 1). 101
Pienurakan valmiit tarjous- ja sopimuslomakkeet: Rakennusalan töitä koskeva urakkatarjous kuluttajalle RT 80261 RYS-9 1998-T. Käytetään urakkasopimuksissa, joissa arvonlisäverollinen urakkahinta on n. 10.000 tai enemmän: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80261) Rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopimus RYS-9 1998-S, RT 80262. Käytetään urakkasopimuksissa, joissa arvonlisäverollinen urakkahinta on n. 10.000 tai enemmän: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80262) Laskutyösopimus pieniä rakennustöitä varten -lomake RT 80319. Käytetään pienissä rakennusurakoissa. Sopimuksissa noudatetaan pienlaskutyösopimuksen ehtoja: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80319) Pienurakkasopimusmalli (urakkasopimus yhden urakoitsijan kanssa) RT 80265: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80265) ja urakkasopimuksen laadinta RT16-10703: https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-16-10703) 6.12.3.2 Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden homekorjaustyön urakkasopimukset Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöissä urakkamuodot ja sopimukset vaihtelevat mm. korjauslaajuuden mukaan. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiön sekä julkisen puolen urakkasopimusmalleja on paljon erilaisia, mutta ne on tarkoitettu pääasiassa uudisrakentamiseen. Helpoiten kyseiselle korjaustyölle löytyy räätälöitävä malli homekorjaustyöhön perehtyneen konsultin avulla. Alla olevassa listassa on muutamia esimerkkejä homekorjaustyön urakkasopimuksista: 102
Pienurakkasopimusta käytetään pienissä korjaustöissä, joista on laadittu erillinen suunnitelma (pesuhuoneremontti) Rakennusurakkasopimusta ja YSE -sopimusehtoja käytetään, kun on keskikokoinen korjaustyö, josta on laadittu suunnitelmat ja urakkaohjelma (usean huoneistoin valesokkelikorjaus) Korjausrakentamiseen soveltuvia urakkasopimuspohjia ovat mm.: Urakkasopimus RT 80260: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80260) KVR-urakkasopimus RT 80278: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80278) Pienurakkasopimus RT 80265: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80265) Laskutyösopimus RT 80244: (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-80244) 6.13 RAKENTAMISILMOITUS Lain mukaan korjaustyön tilaajalla on ilmoitusvastuu yli 15 000 hintaisissa rakennuslupaa edellyttävissä rakennustöistä. Ilmoitus tehdään verottajalle. Lisätietoja saa http://vero.fi/fi-fi/henkiloasiakkaat/rakentamisilmoitukset 7. Homekorjaustyön tärkeät vaiheet Homekorjauksessa on useita eri vaiheita, joilla on merkitystä korjauksen lopputulokseen. Seuraavaksi esitetään kriittisiä homekorjaustyön vaiheita, joihin tulee panostaa. 103
7.1 TIEDONSIIRTO KORJAUSHANKKEESSA Korjaushankkeen onnistumisen ehdottomana edellytyksenä on oikean ja riittävän tiedon siirtyminen oikeille henkilöille. Homekorjaushankkeen alussa nimetään koko hankkeen ajaksi yksi henkilö, esimerkiksi vastaava työnjohtaja tai kosteusvauriokorjaustyön valvoja, siirtämään tietoa hankkeen eri osapuolille. 7.1.1 Korjaustöistä tiedottaminen kiinteistö-osake- ja taloyhtiöissä Taloyhtiössä tiedonsiirrosta ja viestinnästä huolehtii projektinjohtaja. Projektinjohtajan kanssa tehty projektinjohtosopimus noudattaa yleensä yleisiä konsulttitoiminnan sopimusehtoja (KSE 2013). Projektinjohtajan kanssa tehdyssä sopimuksessa ja tehtävien vastuuttamisessa on tällöin oltava kirjaus siitä, että tehtäviin kuuluu yhteydenpito hankkeen kaikkiin osapuoliin ja informaation sekä asiakirjojen hallinta. 7.2 KORJAUSHANKKEEN LAADUNVARMISTUS Korjaushankkeen laadunvarmistus alkaa jo hankkeen alkuvaiheessa. Hanketta aloitettaessa on huomioitava tulevien käyttäjien näkemykset laadullisista vaatimuksista, jotka on otettava huomioon suunnittelussa ja korjaustyötä tehdessä. Korjaussuunnitelmassa esitetään rakennuttajan asettamat laatuvaatimukset, laadunvarmistusmenetelmät, työn toteuttamisen vaatimat sekä korjaustyöntekijältä vaadittavat ammatilliset laatuvaatimukset. Homekorjaushanke onnistuu, kun omistaja palkkaa kosteusvaurioihin erikoistuneen kuntotutkijan tai korjaussuunnittelijan valvomaan työtä ja täyttämään valvontahetkistä tarkastustaulukkoa. Korjaushankkeen valvojan tulee perehtyä hyvin urakka-asiakirjoihin, jotta halutusta lopputuloksesta saadaan mahdollisimman selkeä kuva. Valvonnan tulisi olla tehokasta, mutta myös taloudellista. Valvonnan tulisi olla luonteeltaan yhteistyötä edistävää niin että työmaan kaikkien osapuolien 104
välillä säilyisi hyvä yhteishenki. Valvoja kannattaa palkata jo korjaushankkeen alussa, jolloin hän on apuna mm. sopimuksen teossa. Valvojan kanssa tehdään kirjallinen sopimus, jonka pohjana voidaan käyttää Rakennustyön valvontasopimusta (RT 80346). Ennen homekorjaustyön aloittamista pidetään aloituskokous, jossa käydään läpi mm. työturvallisuusasiat sekä korjaustyöurakka. Rakennuttajan valitsemien kriteerien ja sopimusten perusteella sidotaan kaikki korjaustyöhön liittyvät osapuolet siihen, että he tietävät, mitä asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi tulee tehdä ja miten toimia suunnittelussa, työmaalla, tarkastuksissa ja vastaanotossa. Hyvä laatu saavutetaan kun kaikilla homekorjaushankkeeseen osallistuvalla on oikea asenne ja asenteen myötä ammattiylpeys tehdä korjaustyö kunnolla sekä ymmärrys siitä, miksi tehdään niin kuin tehdään. Yhtenä tärkeänä osana on myös urakoitsijan oma laadunvalvonta. Hyvään laatuun eivät kuulu ratkaisut, joissa mennään siitä mistä aita on matalin tai tehdään vähän sinnepäin. Liian kireä aikataulu kostautuu yleensä korjaushankkeen laadussa. Oikotietä hyvään laatuun ei ole vaan useimmiten oikomisten seurauksena on uusia ongelmia. Korjaushankkeen laatua tulee suunnitelmallisesti valvoa ja korjaustyövaiheiden osalta pitää pöytäkirjaa, jossa on esitetty kuvaus tehdyistä toimenpiteistä. (HJ) Lisäksi tulee merkitä ylös käytetyt materiaalit ja puhdistus-/desinfiointikemikaalit sekä kosteuden mittauspaikat ja -tulokset. (Sisäilmayhdistys ry 2014, korjausten seuranta) Raportointia täydennetään valokuvilla, jotka otetaan jokaisesta tarkastusvaiheessa. Laadunvarmistukseen kuuluu myös varautuminen mahdollisiin yllätyksiin ja varasuunnitelma siitä miten toimitaan yllätyksen sattuessa. Vanhoja rakenteita korjattaessa on tyypillistä, että yllätyksiin törmätään. Vanhat olemassa olevat rakennepiirustukset on usein toteutettu rakennusaikana saatavilla olevilla materiaaleilla, jolloin käytetyt ratkaisut voivat poiketa paljonkin alkuperäisestä 105
suunnitellusta materiaalista. Varasuunnitelman mahdollinen käyttö tulisi huomioida myös korjaushankkeen aikataulutuksessa. Ohjenuorana laadunvarmistuksen onnistumiseksi on tiedonkulun varmistamien korjaushankkeen edetessä. Korjaushankkeen eri vaiheiden ja etenemisen aikataulun tiedottaminen hankkeessa toimijoiden kesken edesauttaa yhteiseen tavoiteltuun tulokseen pääsemistä. Tiedon tulisi siirtyä tutkijalta suunnittelijalle, suunnittelijalta työjohtoon, työjohdolta korjaustöiden tekijöille ja tekijöiltä korjaustyötä valvoville. Korjaushankkeen tiedonvälitys tapahtuu työmaakokouksissa, joihin tulisi kaikkien korjaushankkeessa toimivien osapuolien osallistua. 7.2.1 Laatusuunnitelma Korjaushankkeeseen voidaan tehdä erillinen laatusuunnitelma. Laatusuunnitelman tarkoituksena on kuvata menettelytavat kuinka hankkeessa toimitaan, tavoiteltavan laadun saavuttamiseksi. Siinä täsmennetään laadunvarmistuksen edellytykset, jotka on vaadittu urakka-asiakirjoissa sekä avataan asiat toimintaohjeiksi. Laatusuunnitelman tarkoitus on ennalta ehkäistä ongelmia. Hyvän valvontasuunnitelman ansiosta myös laadunvarmistuksesta tulevat dokumentit pysyvät hyvin hallinnassa. 7.2.2 Laadunvarmistus tilaajalle Laadunvarmistaminen tilaajalle onnistuu ottamalla tilaajan edustajat osalliseksi hankkeeseen niin, että heille tärkeät laadulliset tavoitteet huomioidaan hanketta toteuttaessa. Tilaajalle tulee viestittää mahdollisten asetettujen laatuvaatimusten vaatimista toimenpiteistä tai käyttö- ja huolto-ohjeista. Tilaajaa tulee opastaa ja kouluttaa miten laatu säilytetään ja varmistetaan jatkossakin huolellisella jälkiseurannalla. Rakennuttajalla tulee olla korjaustyölle valvoja, joka toimii 106
homekorjaustyömaalla rakennuttajan edustajana ja valvoo korjaustyötä tilaajan puolesta. 7.2.3 Laadunvarmistus urakoitsijalle Urakoitsijan on huomioitava laadunvarmistus kohdetta työstettäessä käyttämällä ammattitaitoista työvoimaa ja valvoa korjaustyön laatua. Työnjohto on yhdessä valvonnan kanssa vastuussa siitä, että suunniteltu laatutaso saavutetaan. Urakoitsijan on oltava tietoinen korjaushankkeelle asetetuista laatutavoitteista väheksymättä niiden tärkeyttä ja merkitystä. Urakoitsijan on noudatettava suunnittelijan hankkeelle asettamia laatuvaatimuksia niin työn jäljessä kuin materiaalien käytössä. Urakoitsija on myös velvollinen ilmoittamaan mahdollisista laadunmuutoksista tai poikkeamista, jotka hän havaitsee työtä tehdessään tai materiaaleja hankkiessaan. (RakMK A1, Rakentamisen valvonta ja tekninen tarkastus) Urakoitsijan on pystyttävä työssään todistamaan vaadittujen laatuvaatimusten täyttyminen tarvittavilla tarkastusasiakirjoilla. Tarkastusasiakirjoja voivat esimerkiksi mittauspöytäkirjat, joilla todetaan tehdyn työlaadun täyttyminen. Tarkastustaulukkoa voidaan käyttää eri työsuoritusten tason hyväksymiseen ja tarkistusmittauksilla saadaan tulokset oikeiksi asetetuista säädöistä esimerkiksi ilmanvaihdon osalla. 7.2.4 Laadunvarmistus suunnittelijalle Suunnittelija on velvollinen suunnittelemaan korjaushankkeen tilaajan laatuvaatimusten mukaisesti. Korjaussuunnitelmassa on mainittava sekä työn toteuttamisen vaatimat sekä korjaustyöntekijältä vaadittavat ammatilliset laatuvaatimukset. Lisäksi suunnittelijan on määriteltävä käytettävien materiaalien laatuluokka. Korjaussuunnitelman laadussa on huomioitava kohteen mahdolliset 107
erityisvaatimukset ja pyrittävä siihen että suunnitelma pystytään sekä laadullisesti että kustannustehokkaasti toteuttamaan. (RakMK A1, Rakentamisen valvonta ja tekninen tarkastus) 7.2.5 Laadunvarmistus loppukatselmuksessa Loppukatselmus tehdään korjaushankkeen valmistuttua. Taloyhtiö pyytää loppukatselmusta rakennusvalvontaviranomaiselta. Katselmuksen tarkoituksena on tarkistaa, että rakennustyö on tehty voimassaolevan rakennusluvan sekä hyväksyttyjen piirustuksien mukaisesti. Rakennusta tai en korjattua osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on hyväksytty lopputarkastuksessa. Hyväksytty työtulos lopputarkastuksessa vapauttaa myös vastaavan työjohtajan rakennusaikaisesta vastuusta. Loppukatselmuksesta tehdään pöytäkirja, johon merkitään mahdollisten tarkastusasiakirjojen tiedot. Loppukatselmuspöytäkirja arkistoidaan rakennuksen lupa-asiakirjojen yhteyteen. (Kiinteistöliitto, Rakennusteollisuus RT, Taitava tilaajapätevä palveluntuottaja 2012) 7.3 RAKENNUSTYÖMAAN PÖYTÄKIRJAT Suunnittelu- ja korjaustyö tulee dokumentoida huolellisesti. Korjaustyövaiheiden osalta tulisi pitää pöytäkirjaa, jossa on esitetty kuvaus tehdyistä toimenpiteistä. Lisäksi tulee merkitä muistiin käytetyt materiaalit ja puhdistus- /desinfiointikemikaalit sekä kosteuden mittauspaikat ja -tulokset. Raportointia tulisi täydentää valokuvin. (http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilattietojarjestelma/korjausten-laadunvarmistus/korjausten-seuranta/) Työmaalla on oleellista kirjata tiedot ja sovitut asiat ylös. Laadun varmistamiseen sekä kirjaamiseen löytyy eri pöytäkirjamalleja: Aloituskokouksen pöytäkirja RT 80320 Jälki-/Välitarkastuksen pöytäkirja RT 80274 Protokoll, arbetsplatsmöte RT 80310 sv ruotsi 108
Takuutarkastuksen pöytäkirja RT 80273 Taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirja RT 80285 Työmaakokouksen pöytäkirja RT 80310 Työmaakokouksen pöytäkirjan laatiminen (2005) RT 16-10837 ohjekortissa annetaan ohjeita työmaakokousten pitämisestä ja kokouspöytäkirjan laatimisesta. Ohjekortti sisältää esimerkin työmaakokouksen pöytäkirjasta. (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/rt-16-10837) Vastaanottotarkastuksen pöytäkirja RT 80272 (https://www.sopimuslomake.net/lomakkeet/listaus/p%c3%b6yt%c3%a4kirj at%20ja%20muistiot) 7.4 PURKUTYÖT JA SUOJAAMINEN Usein korjaustyöt on aloitettu ilman asianmukaisia suojauksia ja alipaineistuksia, jolloin homepöly on päässyt saastuttamaan laajalta alueelta rakennuksen, ilmanvaihtokanavistot ja irtaimiston. Epäonnistunut pölynhallinta korjaustöiden aikana on useissa kohteissa maksanut toteuttajalle siivouskuluina moninkertaisesti verrattuna kunnolla toteutettuun pölynhallintaan. Purkutöissä tulee aina huomioida mikrobialtistumisen vaara, sillä mikrobeja eli homeita ja niiden itiöitä on vapautunut korjaustöiden purkuvaiheessa ilmaan niissäkin kohteissa, joissa ei ole homevauriota. Pitoisuutta lisäävät mm. lämmöneristeenä käytetyt orgaaniset ainekset, kuten sammal, olki, kutterinlastu, puru jne. sekä rakennusjätteiden siivoamisvaiheet. Homevauriokohteen mikrobipitoisuudet ovat nousseet pukuvaiheessa jopa kymmenen kertaiseksi ennen purkamista vallinneeseen pitoisuuteen verrattuna. (Sisäilmayhdistys ry 2014, homepurku) Rakentamisen pölyntorjuntaa ohjeistaa usea eri laki tai asetus, joiden mukaan rakentamisesta ei saa aiheutua merkittävää haittaa työntekijöille eikä sivullisille. Korjaustyön yhteydessä tulee huolehtia korjaustyön aikaisesta pölyntorjunnasta 109
esimerkiksi tilojen eristämisellä (osastoinnit) sekä ilmanvaihtokanavien kanavien suojaamisella, suojaseiniä käyttäen sekä alipaineistus yms. apuna käyttäen. Suojaukset myös vähentävät ja helpottavat korjausten jälkeen tarvittavaa homeettomaksi siivousta. Purku- sekä korjaustöiden aikana tulee estää pölyn leviäminen korjattavasta tilasta ympäröiviin tiloihin RATU 82-0383 -ohjekortin mukaisesti. Ohjekortissa on esitetty kriteerit sille, millaisia toimenpiteitä missäkin tilanteessa tarvitaan. Homepurkutyöohjeessa tulisi huomioida ainakin mikrobinäytetulokset, mikrobilajisto ja niiden myrkyllisyys, vaurioalueen laajuus, suojaukset, osastointimenetelmä, kohdepoisto, purkumenetelmä, käytettävät työvälineet, purkumateriaalin säilytys ja kuljetus, työn suoritusaika ja siivous. Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku (RATU 82-0383) -kortissa on esitetty kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purkutyön yleiset menetelmät. Työmenetelmiä on esitetty kaksi: osastointimenetelmä ja kohdepoistomenetelmä. RATU 82-0383 -kortissa on esitetty osastointimenetelmää käytettävän kun; kohteessa on näkyvä, laajoilla alueilla (> 0,5 m 2 ) oleva mikrobivaurio tai rakenteissa on näkyvää mustaa homekasvustoa tutkittujen materiaalinäytteiden mikrobipitoisuus on yli 10 000 cfu/g tai materiaali- tai sisäilmanäytteessä on todettu toksiineja tuottavia sienisukuja rakenteet ovat märkiä pitkäaikaisen kosteuskuorman vuoksi osastointi on syytä rakentaa ja varautua alipaineistuksen järjestämiseen myös purku- ja korjaustöissä, joissa on kosteusvaurio tai on tiedossa rakennuksessa aiemmin ollut kosteusvaurio tai vauriosta ei ole havaintoa, mutta tilan käyttäjillä on havaittu hengitystie- ym. oireita, jotka ovat homealtistukselle tyypillisiä. 110
RATU 82-0383 -kortissa on esitetty kohdepoistomenetelmää käytettävän kun; kohdepoistoa käytetään, mikäli on kyseessä pieni paikallinen mikrobivaurio (< 0,5 m2). RATU 82-0383 -kortissa on liitteenä kosteus- ja mikrobivaurioituneen rakenteen purkutyön tarkistus- ja muistilista. RATU 84-0386 -kortissa on esitetty tarvittava suojaus. RATU korteista huolimatta tulee muistaa että homepurkutyön suoritusohjeen laadinta kuuluu aina kosteusvauriokorjaussuunnittelijalle. Myös muita haitallisia aineita vapautuu purettaessa. Esimerkiksi vastaan on tullut tapauksia, joissa ei ole tehty asbesti- ja haitta-ainekartoitusta ennen korjaustöitä ja mm. asbestipitoisia materiaaleja on purettu huolimattomasti, jolloin sisäilmaan on levinnyt asbestikuituja. Jo purkutöitä suunniteltaessa on selvitettävä onko rakennuksessa asbestia tai muita haitta-aineita sisältäviä materiaaleja eli tulee suorittaa asbesti- ja haitta-ainekartoitus. Asbestipurkutyöt ovat luvanvaraisia eli asbestipurkutyötä saa tehdä vain työsuojeluviranomaisen valtuuttama ja sitä tekevillä tulee olla hyväksytty koulutus. Asbestimateriaalien purkutyössä tekniikka ratkaisee työilmaan pääsevän asbestipölyn määrän, minkä vuoksi on erittäin tärkeää tehdä purkutyöt mahdollisimman pölyttömästi ja estää pölyn leviäminen muihin tiloihin. Purku- ja korjaustöiden yhteydessä on tärkeää varmistaa, että jokainen työntekijä suojautuu ja huolehtii työhygieniasta. Rakenteiden purku- ja korjaustöiden aikana tulee käyttää joko P2-luokan tai P3 -luokan suodattimella varustettua hengityksensuojainta. Jos tilassa on kaasumaisia yhdisteitä, tulisi käyttää yhdistelmäsuodattimella (P3/A2 -luokka) varustettua hengityksensuojainta. Purkutöissä käytetään kertakäyttöisiä haalareita ja tiiviitä suojakäsineitä. Myös korjausrakennustyömaalla käyvien, esimerkiksi rakennuttajan ja rakennuksen asukkaiden tulee suojata itsensä. (Ratu 82-0347 Asbestia sisältävien rakenteiden purku) 111
Yksityiskohtaiset ohjeet purkutöistä ja tarvittavista suojauksista on esitetty: Ratu 82-0383 "Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku" Ratu 82-0347 "Asbestia sisältävien rakenteiden purku" Ratu 82-0381 "Kivihiilipikeä sisältävien rakenteiden purku" Ratu 82-0382 "PCB:tä ja lyijyä sisältävien saumausmassojen purku" Ratu 82-0384 "Tavanomaiset purkutyöt. Vaaralliset aineet - käsittely ja suojaus." RT-kortti 80-10712; Rakennuksen kosteus- mikrobivauriot, korjausrakentaminen (Rakennustietosäätiö, joulukuu 1999). Ratu 84-0386 Suojaus ja menekit Kosteus- ja hometalkoot: Homevaurioituneen rakennusmateriaalin puhdistusohje rakenneosille, joita ei voi poistaa (http://uutiset.hometalkoot.fi/component/content/682/1119.html) Putusa -hanke, Perustietoa korjausrakentamisen pölyntorjunnasta (http://www.vtt.fi/inf/julkaisut/muut/2013/putusa_ohje_tiivis_130415.pdf) Lakeja, asetuksia, säädöksiä ja ohjeita pölyntorjunnasta; Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta (205/2009) Valtioneuvoston asetus asbestityöstä (318/2006) Asumisterveysohje Terveyden suojelulaki Ympäristönsuojelumääräykset 7.5 KORJAUKSEN MALLITYÖ Korjaussuunnitelmaa ja urakka-asiakirjoja laadittaessa kannattaa huomioida mahdollisen korjauksen mallityön käyttämistä homekorjausurakassa. Niissä kohteissa, joissa on laajat vauriot ja korjataan samanlaista rakennetta esimerkiksi useimpien asuntojen kohdalta, voidaan korjaustyö tehdä ns. mallityömenetelmällä. 112
Urakoitsija velvoitetaan tekemään mallityö eli esimerkiksi korjaamaan ikkunan vesipellin vuodoista aiheutunut ulkoseinävaurio, jonka valvoja tarkastaa ja hyväksyy. Mikäli työ hyväksytään, voi urakoitsija jatkaa kyseisen mallityön mukaisia korjauksia kyseisen asunnon muidenkin ikkunoiden alapuolisille ulkoseinäosille sekä myös muiden huoneistojen osalle. Mallityömenetelmää käytettäessä valvojaa ei tarvitse velvoittaa tarkastamaan joka kohtaa ja siten säästetään valvontakustannuksissa. 7.6 MATERIAALIEN SÄILYTYS Korjaustöiden yhteydessä tulee muistaa suojata ja säilyttää materiaalit oikein. Jos on epäilys siitä, että materiaaleja on säilytetty väärin tai ne havaitaan pakkauksen avattua virheellisiksi, ei valmiiksi pilaantuneita materiaaleja saa missään nimessä käyttää korjaustöissä. Esimerkiksi pahalta haisevia materiaaleja tai silmin nähden pilkullisia materiaaleja ei saa käyttää. Myös kipsilevypinojen alin ja ylin kipsilevy kannattaa jättää käyttämättä, jos ne on säilytetty pihalla, koska ne ovat usein pilaantuneet. Rakennuttajan etuna on kirjata urakkatarjouspyyntöön, urakkasopimukseen ja valvojan sopimuksen mm. seuraavaa: valvojalla on oikeus hävittää kastuneet tai pilaantuneet uudet materiaalit urakoitsijan laskuun. Materiaalien toimitus tulee sopia siten, että työmaalla on henkilöitä vastaanottamassa tavaraa. 7.7 KOSTEUDENHALLINTA Kosteudenhallintasuunnitelma tulee laatia jokaiselle korjausrakennustyömaalle, joilla kuivataan rakenteita, tehdään betonivaluja tai tarvitaan sääsuojausta. Työmaan kosteudenhallinnan tavoitteena on ensisijaisesti estää kosteusvaurioiden synty, varmistaa rakenteiden riittävä kuivuminen ilman aikatauluviivytyksiä sekä vähentää kuivatustarvetta. Samalla pyritään pienentämään materiaalihukkaa. RATU S-1232 Rakennustyömaan sääsuojaus -ohjekortissa on esitetty yleisellä tasolla kosteuden 113
torjumisen suunnittelua suunnitteluvaiheessa ennen rakentamista sekä rakentamisen aikaisia säältä suojautumisen eri ratkaisuja. Kosteudenhallinnan suunnittelu kuuluu suunnittelijalle. Sisäilmayhdistys ry:n laatiman työmaan kosteudenhallinta listassa on esitetty kosteudenhallinnan vaiheet; kosteusriskien kartoitus (piirustusten rakenteiden soveltuvuus työmaaoloissa) rakenteiden kuivumisaika-arviot (rakenteiden päällystettävyys) olosuhdehallinta (kastumisen estäminen ja sääsuojaus, rakenteiden kuivatus) kosteusmittaussuunnitelma (mitä mitataan ja milloin) organisointi, seuranta ja valvonta (työmaalla jokaisella huolehtimisvelvollisuus) (Sisäilmayhdistys ry 2014, Työmaan kosteudenhallinta) Sisäilmayhdistys ry:n laatima kosteusteknisen laadunvarmistuksen tarkastuslista on seuraava: a) sääsuojaus sekä rakenteiden lämmitys- ja kuivatustavat b) työmaan ilmanvaihto ja tuuletus c) betonin kuivuminen ja betonivalujen aiheuttamat kosteusrasitukset d) muurauksen ja rappauksen sekä tasoite- ja maalaustöiden aiheuttamat kosteusrasitukset e) materiaalien ja niiden yhdistelmien vaatimukset (mm. betoni ja pinnoite) f) rakennuksen tiiveys (siitepölyn kerääntyminen eristeisiin, mikrobikasvustot) g) kapilaarikatkot, salaojat, pihan muotoilu h) sokkelidetaljit, sokkelin vedenpoisto, sokkelin korkeus i) julkisivun sekä ylä- ja alapohjan tuuletus j) vesikatto ja vesikaton läpimenot k) vesieristeiden pohjat sekä läpimenot, liitokset ja ylösnostot 114
l) kosteusmittausten mittauspisteet ja ajankohdat yms. (Sisäilmayhdistys ry 2014, Työmaan kosteudenhallinta) 7.8 RAKENNUSAIKAINEN JA HOMEETTOMAKSI SIIVOUS Homekorjaustyön eri vaiheisiin kuuluu siivoustoimenpiteitä. Purkuvaiheen ja rakennusjätteiden poistamisen jälkeen tehdään perusteellinen katosta lattiaan ulottuva siivous, jotta voidaan rakentaa uusia rakenteita puhtaille alustoille. Korjaustöiden päätyttyä tehdään rakennussiivous. Homekorjauksen viimeinen vaihe on homesiivous ts. homeettomaksi siivous sekä irtaimiston puhdistaminen, joka suoritetaan varsinaisen rakennussiivouksen jälkeen. Tämä vaihe sekä irtaimiston puhdistaminen hyvin usein laiminlyödään, kun ei ymmärretä niiden merkitystä. Homekorjaustöissä vapautuu aina sisäilmaan ja pinnoille runsaasti mikrobeja. Jos ei tehdä kattavaa, katosta aina lattiaan asti tehtävää homesiivousta ja irtaimiston puhdistamista, jää pinnoille jo aiemmin tilojen käyttäjille oireita aiheuttaneita mikrobeja. Rakennuttajan on tärkeä saada korjaussuunnittelijalta jälkisiivousohjeet. Tapauskohtaisesti tulee harkita homekorjauskohteessa irtaimistoa puhdistamista tai uusimista. Erityisen herkkien tai ammattitautiin sairastuneiden ihmisten korjattuihin tiloihin ei pidä viedä mitään homevauriokohteessa ollutta irtaimistoa. On vaarana, että heidän oireensa palaavat uudessa sijoituskohteessakin irtaimiston mukana kulkeutuvien vähäisten altisteiden vuoksi. Desinfektio eli ns. desinfiointiaineilla käsittely ei ole siivoustoimenpide. Desinfektiota käytetään lähinnä viemäriveden saastuttamissa vaurioissa, joissa sen käyttö on perusteltua. Rakennuttajan on järkevää valita jo korjaussuunnitteluvaiheessa siivoustöiden puhtausluokaksi P1. Siivoustöiden aikana on tärkeää käyttää henkilökohtaisia suojaimia, joilla estetään homepölyn ja homeiden aineenvaihduntatuotteiden pääsy työntekijöiden 115
hengitysteihin ja iholle. Tarkempi homesiivous- ja irtaimiston käsittelyohje Ohje siivoukseen ja irtaimiston puhdistukseen kosteus- ja homevauriokorjausten jälkeen löytyy osoitteesta: http://www.hometalkoot.fi/muut-oppaat 7.9 VASTAANOTTO JA TAKUU Hyväksytyn urakan loppuun suorittamisen päätyttyä pidetään vastaanottotarkastus, jos se on urakkasopimuksessa erikseen sovittu. Vastaanottotarkastuksessa kosteusvauriokorjaussuunnittelija tarkastaa, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan. Esimerkiksi pientalotyömaalla RYS-9 1998 -sopimusehtoja noudatettaessa kummankin sopijapuolen on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset 7 vuorokauden kuluessa vastaanottokatselmuksesta laaditun asiakirjan tiedoksi saamisesta. Mikäli puutteita havaitaan, sovitaan jälkitarkastus. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiötyömaalla sen sijaan hyväksytyn loppukatselmuksen jälkeen voidaan sopia urakkasopimuksen mukainen vastaanottotarkastus. Vastaanottotarkastuksen voi pyytää talonyhtiö tai urakoitsija, mutta työn tilaajana rakennuttaja päättää vastaanottotarkastuksen ajankohdan. Vastaanottotarkastusta voidaan pyytää heti, kun katsotaan mahdolliseksi saada kaikki työt valmiiksi ennen tarkistusta. Vastaanottotarkastuksessa tarkistetaan että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Myös vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjataan mitä tarkastuksessa havaittiin, mitkä asiat tulee korjata ja mitä päätettiin. (Kulomäki 2013) 7.9.1 Vastaanottokokous ja taloudellinen loppuselvitys Pientalotyömaapuolella taloudellinen loppuselvitys pidetään 1-2 kuukauden kuluttua lopputarkastuksesta. Tällöin tarkastetaan rakennuttajan ja urakoitsijan 116
välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellisesta loppuselvityksestä on aina laadittava pöytäkirja (RT 80285), joka on molempien osapuolien hyväksyttävä. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöpuolella vastaanottokokous ja taloudellinen loppuselvitys järjestetään yleensä noin kuukauden kuluttua vastaanottotarkistuksesta. Vastaanottokokouksessa on tarkoitus todeta, että urakkasopimuksen mukaiset työt on tehty tilaajan asettamien velvoitteiden mukaisesti. Taloudellisessa loppuselvityksessä on tarkoitus tarkastaa tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Tähän mennessä kummankin osapuolen on päätettävä ja määriteltävä mahdolliset toisiinsa kohdistuvat vaatimukset. Taloudellisessa loppuselvityksessä on viimeinen mahdollisuus esittää vaatimuksia, koska tämän jälkeen ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Yleensä urakoitsija esittää lopputilityksen jota tilaajalla on oikeus kommentoida. Taloudellisesta loppuselvityksestä on aina laadittava pöytäkirja (RT 80285), joka on molempien osapuolien hyväksyttävä. (Kiinteistöliitto 2013) 7.9.2 Takuuaika Pientalotyömaalla RYS-9 1998 -ehtoja noudatettaessa urakoitsija vastaa ainoastaan sellaisista virheistä tai puutteista vielä 6 kk ajan luovutusajankohdan jälkeen, joita ei ole voitu havaita luovutushetkellä. Reklamointiaika on 14 vuorokautta siitä, kun virhe on havaittu, lukuun ottamatta RYS-9 12.4 kohdassa esitettyjä poikkeuksia. RYS- 9 ehdoista poiketen rakennuttajan etuna on kirjata urakkasopimukseen suoraan, että taloudellisen loppuselvityksen jälkeen takuuaika on esim. 12 tai18 kk. Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöpuolella takuuaika alkaa siitä, kun rakennuttaja on vastaanottanut korjaushankkeen. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa kuuluvat urakoitsijan vastuulle. Takuuaika kestää kaksi vuotta. 117
7.9.3 Vastuu takuuajan jälkeen Kiinteistö-osake- ja taloyhtiöpuolella vastuu takuuajan jälkeen on määritelty YSE 70 :ssä. Korjattuun rakennukseen tehdään takuutarkastus, takuuajan päätyttyä. Tarkastuksen tarkoituksena on todeta takuuaikana mahdollisesti ilmi tulleet viat ja puutteet. Tarkastusajankohtana sovitaan myös aika vikojen korjausaikataulusta. YSE 70 :n mukaan urakoitsija vastaa sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Urakoitsija on vastuussa tekemästään työstä siihen asti kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä kun rakennuskohde on vastaanotettu. Jos vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, on vastuu voimassa siitä päivästä, jolloin rakennus on otettu käyttöön. (Kiinteistöliitto 2013) Vastuu takuuajan korjausten valvonnasta ja tarkastamisesta jää usein rakennuttajalle, kuten esimerkiksi taloyhtiön ja hallituksen vastuulle. Rakennuttajan on huomioitava, että takuuaikana virheistä ilmoittaminen ja niitä koskevien vaatimusten esittäminen on helppoa. Takuuajan päättymisen jälkeen vaatimuksia on vaikea esittää ja todentaa. Rakennuttajan tulee reklamoida virheet kirjallisesti. Jos rakennuttajalla on urakoitsijalle vaatimuksia, pitää takuuajan vakuuden vapautuminen estää. Muussa tapauksessa, jos takuutarkastuksessa kirjatut työt on tehty, tulee taloyhtiön palauttaa takuuaikainen vakuus kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisestä. Myös vakuuksien palauttamien kirjataan katselmuspöytäkirjaan ja pöytäkirja toimitetaan rakennuttajalle. (Kiinteistöliitto 2013) 118
7.10 KORJAUSTÖIDEN JÄLKEINEN SEURANTA Korjaussuunnittelijan tulee päättää korjausten onnistumisen seurantatapa eli jälkiseurantatapa jo korjaussuunnittelun yhteydessä. Homekorjaustyön luonteesta johtuen jokaisessa kohteessa tulee yksilöllisesti määrittää jälkiseurantatapa. Korjausten onnistumisen seurantaa voidaan tehdä esimerkiksi mikrobinäytteiden avulla tai sisäilmastokyselyillä. Sisäilmastokyselyä käytetään pääosin toimistoissa, kouluissa, päiväkodeissa ja sairaaloissa, ei niinkään asuinrakennuksissa. Omakotitaloissa homekorjauksen jälkiseurantana kannattaa pitää asukkaiden omia kokemuksia. Homekorjausten onnistumisen seurantaa voidaan tehdä myös mikrobinäytteiden avulla. Näytteenotot voidaan ottaa aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua korjausten valmistumisesta. Mikrobinäytteiden otossa ja niiden vertailussa on huomioitavaa, että näytteet tulee ottaa samaan vuodenaikaan kuin ennen korjausta otetut näytteet. Mikäli korjaustöiden jälkeen asukkaiden oireet eivät helpota, tulee tehdä tilanteesta uudelleenarviointi. Rakennuksessa saattaa olla jokin muu oleellisempi syy, joka on jäänyt korjaamatta. Myös laadunvarmistuksessa voi olla puutteita. Tällöin on syytä tarkastaa työmaapöytäkirjat. Sisäilmayhdistys on laatinut alla olevan luettelon, jossa on esitetty syyt siihen miksi jälkiseurantaa tehdään: oliko arvio sisäilmaongelman syystä oikea? korjattiinko kaikki vauriot ja haitan aiheuttajat? olivatko korjaukset riittävät? toistuuko vaurio? hävisivätkö haitat? (Sisäilmayhdistys ry 2014. Korjausten seuranta) Sisäilmayhdistys on määritellyt terveyshaittojen ja korjaustyön onnistumisen vertailua seuraavasti: 119
Jos korjausten jälkeen terveyshaitoissa ei tapahdu mitään, on todennäköistä, että korjatuilla kohdilla ei ole ollut mitään vaikutusta varsinaiseen haitan aiheuttajaan. Jos taas haitat lievenevät, mutta eivät lopu kokonaan, on mahdollista, että vain osa vaurioista korjattiin tai korjaukset olivat muutoin riittämättömät. Joskus saattaa käydä niin, että pyrkimys sisäilman laadun parantamiseen, johtaa ongelmien pahenemiseen. (Sisäilmayhdistys ry 2014. Korjausten seuranta ) Mikäli korjaustöiden jälkiseurannassa havaitaan, että haitat eivät ole korjaustoimenpitein poistuneet, tulisi tehdä tilanteesta uudelleenarviointi. Rakennuksessa saattaa olla jokin muu oleellisempi syy, joka on jäänyt korjaamatta. Myös laadunvarmistuksessa voi olla puutteita. Tällöin on syytä tarkastaa työmaapöytäkirjat. 8. Johtopäätökset Suomessa on tällä hetkellä runsaasti kosteus- ja homevaurioituneita asuinrakennuksia. Kosteus- ja homevauriot heikentävät sisäilman laatua ja vaikuttavat siten mm. asukkaiden terveyteen ja asumisviihtyvyyteen. Rakennusten kunnossapidon kannalta järkevintä on ennalta ehkäistä kosteus- ja homevaurioiden syntyminen tekemällä vuosittaiset huoltotoimenpiteet sekä ajoittaa peruskorjaukset ja suunnitella linjasaneeraukset ennen rakenteiden käyttöiän loppua ja homevaurioiden syntymistä. Valitettavan usein edellä mainitut vaiheet ovat jääneet tekemättä ja kosteus- ja homevauriot ovat jo päässeet syntymään. Tavalliselle ihmiselle niin omakotitaloissa, kuin kiinteistö-osake- ja taloyhtiöiden hallituksissa, on suuri haaste lähteä vetämään kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen korjausurakkaa. Homekorjaustyöt ovat epäonnistuneet usein tietämättömyyden vuoksi ja usein myös laajenevat alkuperäisestä suunnitelmasta. 120
Kaikkia homekorjaushankkeen kriittisiä seikkoja ja vaiheita ei ole osattu huomioida. Usein ongelmana on myös se, ettei tiedetä mihin pitäisi ottaa yhteyttä. Mistä löytyy ammattilaisen apu ja mistä saa homekorjaustyöhön sopivia sopimuslomakepohjia. Homekorjaustyöhön liittyvien sopimusten teoissa voi jäädä useita tärkeitä asioita huomioimatta, koska tilaajana on tavallinen ihminen kosteus- ja homevaurioihin perehtyneen ammatti-ihmisen sijaan. Rakennuttajan on tärkeää käyttää aikaa ja perehtyä tarkasti korjaustyön eri vaiheisiin ja sopimusten laadintoihin, eikä lähteä tekemään kiireellä korjaustyötä. Paras tapa on palkata kosteus- ja homevaurioihin perehtynyt henkilö, projektinjohtaja, kuten korjaussuunnittelija tai rakennusterveysasiantuntija vetämään homekorjaushanketta rakennuttajan puolesta. Tässä opinnäytetyössä on pyritty tuomaan esille kaikista kriittisimmät ja keskeisimmät homekorjausvaiheet, jotta ne tulisi huomioitua jatkossa entistä tarkemmin. Opinnäytetyössä on kerrottu, mitä eri henkilöitä tarvitaan homekorjaushankkeen läpivientiin ja mitkä ovat heidän roolinsa ja vastuualueensa. Opinnäytetyössä on esitelty eri urakkamuotoja ja otettu kantaa niiden sopivuudesta homekorjaushankkeeseen. Lisäksi on kerrottu työmaan valvonnan ja kosteudenhallinnan merkityksestä sekä homekorjaushankkeen jälkeisen siivouksen ja seurannan tärkeydestä. Opinnäytetyöstä laadittiin tiivistetyt Omakotitalon omistajan sekä Taloyhtiön -oppaat homevaurion korjauttamiseksi. Oppaat sisältävät täytettyjä sopimuslomakkeita ja malliesimerkkejä, joiden tarkoitus on selventää ja helpottaa tarvittavien lomakkeiden täyttöä.. Malliesimerkeissä on esitetty, mitä sopimuksiin kannattaa esimerkiksi kirjata. Oppaiden tarkoituksena on auttaa rakennuttajaa ymmärtämään, mitä kaikkea kosteus- ja homekorjaushanke sisältää alkuvaiheilta loppumetreille saakka. Oppaiden toivotaan helpottavan kosteus- ja homevaurion korjaustöihin ryhtymistä ja auttavan korjaushankkeeseen ryhtyvää onnistuneen homekorjaushankkeen läpivientiin. Oppaat ovat ilmaisia ja ne ovat luettavissa Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden internetsivustolla www.hometalkoot.fi/oppaat. 121
9. Käsitteitä Asbesti on useiden kuitumaisten mineraalikuitujen yhteisnimitys. Asbestikutuja on käytetty lämmöneristävyyden, kemiallisen kestävyyden ja materiaalien lujuuden lisäämiseen. Kaikki asbestilajit ovat terveydelle vaarallisia ja kuitumaisena ilmassa leijaillessa voivat joutua hengitysteiden kautta elimistöön. Asbesti voi aiheuttaa syöpää pitkänkin ajan jälkeen altistuksesta. Asiakirjalla tarkoitetaan kirjallista todistetta, jolla on myös oikeudellista merkitystä. Asiakirjoja ovat kosteus- ja homevauriokorjauksissa kirjalliset selitykset tai piirustukset, jotka on laadittu tarkoituksen mukaisesti todisteiksi sopimuksista, suunnitelmista ja työohjeista, joita korjaustöissä tulee noudattaa. Hankesuunnitelma on selvitys korjaushankkeen laajuudesta, laadusta ja käytössä olevista menetelmistä. Hankesuunnittelun avulla taloyhtiö voi pyytää tarkat ja yksilöidyt tarjouspyynnöt suunnittelusta ja mahdollisesti korjaushankkeen toteutuksesta. Home on yksi mikrobeista, joka kasvaa luonnossa kaikkialla, missä on kuollutta eloperäistä ainetta. Myöskään homeita ei voi nähdä paljaalla silmällä, jos ne eivät ole jo kasvattaneet rihmastoa tai seittiä. Kosteus- ja homevaurioisissa rakenteissa on homeille suotuisat elinolosuhteet, sopiva lämpötila ja kosteus. Homeet lisääntyvät itiöiden avulla, jotka voivat leijua ilmassa pitkiäkin aikoja. Sisäilmassa leijailevat itiöt aiheuttavat saattavat aiheuttaa terveydellistä haittaa. Korjaussuunnitelma sisältää korjaukseen tarvittavat piirustukset detaljeineen ja työselostuksineen, joiden mukaan korjaustyö toteutetaan. Korjaussuunnitelma on Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 :n velvoittama lakisääteinen suunnitelma, joka taloyhtiön hallituksella on velvollisuus laatia.. Korjaussuunnitelmassa esitetään tulevaisuudessa tarvittavat korjaukset ja niiden suunniteltu ajankohta sekä arvio niistä aiheutuvista kustannuksista. 122
Korjaustyöselostuksessa on esitetty yksityiskohtaisesti miten korjaustyö toteutetaan ja millä materiaaleilla. Kosteusvaurio on rakennuksessa tai sen osassa havaittu kostunut materiaali tai kosteusjälki, jonka pinnalla saattaa olla mikrobikasvustoa. Kosteusvaurio aiheuttaa yleensä muutoksia muodonmuutoksia rakennusmateriaaleissa. Näitä ovat esimerkiksi rakenteiden värimuutokset ja niiden turpoaminen. Kosteusvaurioita voidaan todentaa kosteuskartoituksella, jonka tekee kosteuskartoittajan tutkinnon suorittanut henkilö. Kuntoarvio on aistinvarainen rakenteita rikkomaton menetelmä, jossa arvioidaan rakennuksen kuntoa ja mahdollisia riskitekijöitä. Kuntotutkimus on ainetta rikkova menetelmä, jossa rakenne tutkitaan tarkemmin rakennetta avaamalla ja näytteitä ottamalla. Samalla suoritetaan kosteusmittauksia. Kuntotutkimuksentarkoituksena on selvittää onko rakennuksessa vaurio ja kuinka laaja vaurio. Lisätyö on urakoitsijan suoritus, joka ei kuulu urakkasopimuksen suoritusvelvollisuuteen vaan tehdään ylimääräisenä ja erikseen laskutettavana työnä urakkasopimuksen töiden lisäksi. Mikrobi on yleisnimitys mikroskooppisen pienille eliöille, joita ei voi nähdä paljain silmin. Mikrobeilla tarkoitetaan kosteus- ja homevauriokorjauksissa bakteereita, homeita, sieniä, hiivoja ja alkueliöitä joita yleensä tavataan kosteusvaurioisissa rakenteissa. Kosteusvaurioissa esiintyviä mikrobisukuja ovat esimerkiksi Actinobacteria, Acremonium, Aspergillus, Chaetomium, Fusarium, Stachybotrys ja Trichoderma. Näissä mikrobisuvuissa esiintyy myös myrkyntuottokykyisiä eli toksisia kantoja Mikrobivaurio on rakenteissa tai rakennuksen osassa havaittu alue tai osa, jossa on mikrobikasvustoa. Mikrobivaurio yleensä todennetaan materiaali- tai pintanäytteiden otolla. 123
Muutostyö on urakoitsijan suoritus, joka ei kuulu urakkasopimuksen suoritusvelvollisuuteen. PAH -yhdisteet eli polysykliset aromaattiset hiilivedyt. PAH -yhdisteitä syntyy orgaanisen aineen epätäydellisessä palamisessa. PAH- yhdisteitä on esimerkiksi kivihiilipiessä. Monet PAH -yhdisteet aiheuttavat syöpää. PCB yhdisteet eli polyklooratut bifenyylit. PCB -yhdisteet ovat ympäristömyrkkyjä, jotka ravintoketjussa rikastuttuaan aiheuttavat ihmisessä kehityshäiriöitä ja syöpää. PCB -yhdisteitä on teknisen kestävyytensä ansiosta käytetty lukuisissa teollisissa käyttötarkoituksissa. Radon on radioaktiivinen maaperästä lähtöisin oleva kaasu. Radonpitoisuuteen vaikuttaa maaperän uraanipitoisuus. Asuntoon radonpitoinen ilma pääsee kulkeutumaan alapohjarakenteissa olevien rakojen kautta. Pitkäaikainen asuminen radonpitoisessa asunnossa lisää riskiä sairastua keuhkosyöpään. (Säteilyturvakeskus) Rakennuttaja on korjaustyön tilaaja, jonka tehtävänä on ohjata rakennushanketta kokonaisuudessaan. Rakennuttaja vastaa rakennustyön tuloksista ja työn onnistumisesta. Sopimusasiakirjat ovat korjaushankkeeseen liitettäviä asiakirjoja, joiden terminologian ansiosta asiakirjojen vertailu ja tulkinta on helppoa. (Rakennustietosäätiö RTS) Sopimusasiakirjojen tehtävänä on varmistaa korjaushankkeen kaikkien asioiden huomioimisen ja varmistaa korjaushankkeen onnistumisen ja hyvän laadun saavuttamisen. Sopimusasiakirjat kuuluvat ammattimaisesti hoidettuun korjauskohteeseen. Sopimusasiakirjoja ovat esimerkiksi urakkasopimukset, hankinta- ja toimitussopimukset, kokouspöytäkirjat ym. korjaushankkeen asiakirjat. 124
Takuuaika on aika, jonka aikana urakoitsija vastaa sopimuksen mukaan työntuloksessa ilmenneiden virheiden korjauksesta. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Toimintakoe on laadunvarmistuskeino. Toimintakokeella varmistetaan, että järjestelmät ja laitteet toimivat suunnitellulla tavalla kaikissa käyttö- ja poikkeustilanteissa. Urakka on urakoitsijan tekemät toimenpiteet urakkasopimuksen mukaisten velvollisuuksien täyttämiseksi. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Urakkaohjelma on tarjouspyyntöön liittyvä sopimusasiakirja, joka sisältää tilaajan ja urakoitsijan väliset hankekohtaisesti esitetyt sopimuskohtaiset kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Urakkarajaliite asiakirja sisältää työmaan hallintoa ja yhteisiä toimintoja sekä eri urakkasuoritusten välisiä urakkarajoja koskevat säännöt. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Urakkasopimus on rakennuttajan ja urakoitsijan välinen allekirjoitettu asiakirja tietyn työntuloksen aikaansaamiseksi sovittua hintaa tai veloitusperustetta vastaan. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Urakoitsija on rakennusurakan suorittaja, joka tekee sopimuksen mukaisen korjaustyön työn tilaajalle eli rakennuttajalle sovitulla urakkahinnalla. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Valvoja on rakennuttajan puolesta työsuoritusta valvova henkilö. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) Virhe on työn tuloksessa ilmennyt ominaisuus, joka ei vastaa sovittua suoritusta. Virhe voi ilmetä esimerkiksi vauriona, puutteena ja haittana. (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE) 125
10. Lähdeluettelo Asikainen V., Opetushallitus. 2008. Sisäilmaongelmaisten koulurakennusten korjaaminen, osa 1, Kiinteistön omistajan opas sisäilmaongelmaisten koulurakennusten kunnon tutkimiseen ja korjaushankkeisiin. http://www.oph.fi/download/46462_sisailmaongelmaisten_koulurakennusten_korjaa minen.pdf Luettu 3.2.2014 Hyvinkään kaupunki. 2014. Rakennusluvan- / toimenpideluvanvaraiset työt. http://www.hyvinkaa.fi/fi/asuinymparisto_rakentaminen/tontit-jarakentaminen/rakennusvalvonta/rakennusluvan-hakeminen/#.u29mym7yxmi / http://www.mtk.fi/reppu/kaavoitus_maankaytto_rakentami/lupajarjestelmat/fi_fi/lu pajarjestelmat/ Luettu 17.2.2014 Kiinteistöliitto & Rakennusteollisuus RT. 2012. Taitava tilaaja-pätevä palveluntuottaja http://issuu.com/mediat/docs/taitava_tilaaja/30 Luettu 2.4.2014 Kiinteistöliitto. Korjaushanke haltuun -pikaopas. http://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/korjaushanke_haltuun_- kirja_61fb8752ae831f/119 Luettu 2.4.2014 Koho K. Rakennusteollisuus RT. Sopimushallinta ja osto-osaaminen, Sopimusasiakirjat sekä urakka-ja sopimusmuodot. http://www.taloyhtio.net/attachements/2008-11-27t07-24-4931.pdf Luettu 17.2.2014 Kulomäki, J. 2013. Taloyhtiö korjausrakentajana. Helsinki. Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd. ISBN 978-951-685-326-3 Kuluttajansuojalaki. 1978/2014. http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038 Luettu 1.6.2014 Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta 2012. L 21.12.2012/958. http://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2012/20120958 Luettu 3.2.2014 Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta 41/2014. L 17.01.2014. Laine V., Kaskiaro K. ja Oksanen A. 2010. Urakkasopimukset. Lakimiesliiton kustantamo, 2010. ISBN 978-952-246-015-8. Ympäristöministeriö. 2006. Suomen rakentamismääräyskokoelma A1.Rakentamisen valvonta ja tekninen tarkastus. Määräykset ja ohjeet 2006 126
http://www.finlex.fi/data/normit/28238-a1su2006.pdf Luettu 3.2.2014 Maankäyttö- ja rakennuslaki. 2014. L 17.1.2014/41, 149 Rakennustyö ja sen valvonta. http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1999/19990132#a17.1.2014-41 Luettu 3.2.2014 Maso T. ja Saine M. 2011. Pienurakoitsijan opas. Helsinki. Rakennustieto Oy, 2011. Oulun kaupungin rakennusvalvonta. 2014. Vastaava työnjohtaja. http://www.ouka.fi/oulu/rakennusvalvonta/vastaava-tyonjohtaja Luettu 3.2.2014 Rakennustietosäätiö RTS. 1993. RT 08-10521, Asbesti, Asbestikartoitus ja siitä aiheutuvat toimenpiteet. Rakennustietosäätiö RTS. 1998. RT 16-10660. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. Rakennustietosäätiö RTS. 2002. RT 16-10768. Urakkamuodot ja -asiakirjat, YSE 1998 asiakirjaohje. Rakennustietosäätiö RTS. 2002. RT 16-10783 Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998. Rakennustietosäätiö RTS. 2004. RT 07-10832. Terveen talon toteutuksen kriteerit. Kriteerit ja ohjeet asuntorakentamiselle. Rakennustietosäätiö RTS. 2008. RT 07-10946, Sisäilmastoluokitus 2008. Sisäympäristön tavoitearvot, suunnitteluohjeet ja tuotevaatimukset. Rakennustietosäätiö RTS. 2010. KH 90-00466, Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku. Rakennustietosäätiö RTS. 2014. RT 13-11143, Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. Rakennustietosäätiö RTS. 2014. RT 20-11159 Haitta-ainetutkimus, Tilaajan ohje. Rakennustietosäätiö RTS. 2014. RT 20-11160, Haitta-ainetutkimus, Rakennustuotteet ja rakenteet. Sisäilmayhdistys ry. 2004. Sisäilmaopas 7, Terveen talon toteutuksen kriteerit, Kriteerit ja ohjeet asuntorakentamiselle. ISBN 952-5236-28-5. Sisäilmayhdistys ry. 2014. Homepurku. 127
http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilat-tietojarjestelma/kunnossapito-jakorjaaminen/purku-kuivaus-ja-puhdistus/homepurku/ Luettu 14.2.2014 Sisäilmayhdistys ry. 2014. Korjausten seuranta. http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilat-tietojarjestelma/korjaustenlaadunvarmistus/korjausten-seuranta/ Luettu 14.2.2014 Sisäilmayhdistys ry. 2014. Terve talo kriteerit. http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilat-tietojarjestelma/sisailmasto/tervetalo-kriteerit/ Luettu 14.2.2014 Sisäilmayhdistys ry. 2014. Työmaan kosteudenhallinta http://www.sisailmayhdistys.fi/terveelliset-tilat-tietojarjestelma/korjaustenlaadunvarmistus/tyomaan-kosteudenhallinta/ Luettu 14.2.2014 Sjöblom J. 2011. Kosteus- ja homevauriokorjauksen urakkasopimusasiakirjojen kehittäminen. Kymenlaakson ammattikorkeakoulu, 2011. https://publications.theseus.fi/bitstream/handle/10024/30716/sjoblom_jukka.pdf?seq uence=1 Luettu 14.3.2014 Suninen K. 2012. Suunnittelijan sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu rakennusurakassa. Kymenlaakson ammattikorkeakoulu, 2012. https://publications.theseus.fi/bitstream/handle/10024/48815/suninen_siljakaisa.pdf?s equence=1 Luettu 14.3.2014 Suomen Rakennusmääräyskokoelma A2 2002. Rakennuksen suunnittelijat ja suunnitelmat A2. Määräykset ja ohjeet 2002. Helsinki: Ympäristöministeriö, Asunto ja rakennusosasto. http://www.finlex.fi/data/normit/10970-a2.pdf Luettu 12.3.2014 Säteilyturvakeskus. 2014. Radon. http://www.stuk.fi/sateily-ymparistossa/radon/fi_fi/mita_radon_on/ Luettu 10.10.2014 Tekes. 2003. Terve talo -teknologiaohjelma 1998 2002. http://www.tekes.fi/julkaisut/terve_talo.pdf Luettu 14.2.2014 Terveydensuojelulaki. 19.8.1994/763. 49 Ulkopuoliset asiantuntijat. (muuttuu syksyllä 2014) http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940763 Luettu 15.3.2014 Valtioneuvosto. 2009. Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta 205/2009. 128
http://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2009/20090205 Luettu 15.3.2014 Ympäristöministeriö. 2012. Terveiden talojen erikoisjoukot. http://uutiset.hometalkoot.fi/talkootiedot/talkoissa-nikkaroitua.html Luettu 15.3.2014 Ympäristöministeriö. 2014. Rakennuksen energiatehokkuuden parantaminen korjaus- ja muutostöissä. http://www.ym.fi/fi- FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Lainsaadanto_ja_ohjeet/Rakentamismaarayskokoel ma Luettu 11.3.2014 Ympäristöministeriö. 2013. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä 4/13. http://www.ym.fi/download/noname/%7b924394ef-bed0-42f2-9ad2-5be3036a6ead%7d/31396 Luettu 11.3.2014 Ympäristöministeriö. 2013. Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä, perustelumuistio. http://www.ym.fi/download/noname/%7b68e47600-2557-4ab7-ba69-8344d9d742ca%7d/31397 Luettu 11.3.2014 Ympäristöministeriö. 2014. Energiatehokkuus huomioon luvanvaraisessa korjausrakentamisessa. http://www.ym.fi/fi- FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Energiatehokkuus_huomioon_luvanvaraisess(3871) Luettu 18.5.2014 11. Liitteet Liite 1 opas Omakotitalon homevaurion korjaamiseen Liite 2 opas Taloyhtiön homevaurion korjaamiseen 129
OMAKOTITALON OMISTAJAN OPAS HOMEVAURION KORJAAMISEEN - LUONNOSEHDOTUS Opas julkaistaan lopullisessa muodossaan osoitteessa http://www.hometalkoot.fi/muut-oppaat 0310/2014 Heidi-Johanna jokelainen
SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 1 2. HOMEKORJAUSHANKE... 1 2.1 Tutkimukset ovat korjaussuunnittelun perusta... 3 2.1.1 Tutkimusten tarjouspyyntö ja sopimusasiakirja... 3 2.2 Korjaussuunnittelulla määritetään tekninen korjaustapa... 3 2.2.1 Terveen rakennusmateriaalin poisto vaurion ympäriltä... 5 2.2.2 Ilmanvaihtojärjestelmän toimivuus ja puhtaus vaikuttaa sisäilman laatuun... 5 2.2.3 Homekorjaustyöt ovat yleensä luvanvaraisia (rakennus- tai toimenpidelupa)... 5 2.2.4 Luvanvaraiset homekorjaukset on tehtävä energiatehokkuus huomioiden... 5 2.2.5 Suunnittelun tarjous- ja sopimusasiakirjat... 6 2.3 Tutkimus- ja suunnittelutarjousten vertailu... 6 2.4 Sopimusten määrään vaikuttaa käytettävien henkilöiden osaaminen... 6 2.5 Homekorjaustyön aikataulu... 7 3. HOMEKORJAUSTYÖN TOTEUTTAJA JA KULUTTAJASUOJALAKI... 7 4. HOMEKORJAUSHANKKEEN SOPIMUSASIAKIRJAT... 7 4.1 Homekorjaustyön urakkamuodon valinta... 8 4.2 Homekorjaustyöurakan tarjouspyyntö... 10 4.3 Urakkaneuvottelut... 11 4.4 Urakkasopimus... 12 5. RAKENTAMISILMOITUS... 13 6. HOMEKORJAUSTYÖN MUUT TÄRKEÄT VAIHEET... 13 6.1 Korjaushankkeen laadunvarmistus... 13 6.2 Tiedonsiirto korjaushankkeessa... 14 6.3 Purkutyöt ja suojaaminen... 14 6.4 Materiaalien säilytys... 15 6.5 Kosteudenhallinta... 15 6.6 Rakennustyönaikaiset siivoukset ja homeettomaksi siivous... 15 6.7 Vastaanottokatselmus, puutteet ja virheet sekä takuuaika... 16 6.7.1 Taloudellinen loppuselvitys... 16 6.8 Korjaustöiden jälkeinen seuranta... 16 7. PÄTEVÖITYNEET ASIANTUNTIJAT... 17 8. KÄSITTEITÄ... 17 9. LÄHTEET... 17 10. LIITTEET... 18
1. JOHDANTO Rakennusten homekorjauksia tehdään usein ilman korjaussuunnitelmia ja kirjallisia sopimuksia. Ongelmia on havaittu erityisesti homekorjaushankkeiden alkuvaiheessa. Korjaustarpeen selvittävät kuntotutkimukset ovat usein puutteellisia tai ne on jätetty kokonaan tekemättä. Kosteus- ja homevaurioita on korjattu siten, että ainoastaan vaurioituneet materiaalit on vaihdettu eikä välttämättä ole kiinnitetty huomioita vaurion aiheuttajaan. Tällöin vauriot uusiutuvat, koska rakennetta ei ole korjattu toimimaan rakennusfysikaalisesti oikein. Lisäksi homepurkutöitä on tehty puutteellisin suojaustoimenpitein, jolloin homepölyt ovat levinneet laajalle liaten rakennuksen lisäksi irtaimiston. Omakotityömaalla homekorjaustyön tilaajana eli rakennuttajana toimii omakotitalon omistaja. Rakennuttaja solmii mm. tutkimus-, korjaussuunnittelu-, valvonta- ja urakkasopimukset, määrittelee sopimuksien sisällöt ja vastaanottaa työntulokset. Omakotitalon omistaja on siis itse vastuussa homekorjaustyön onnistumisesta. Rakennuttajalla ei välttämättä ole riittävästi tieto-taitoa korjaustyöhön ryhtyessä, sillä homevaurioiden korjaaminen edellyttää erityistä perehtyneisyyttä korjausrakentamiseen. Moni rakennuttaja ei ole myöskään tietoinen siitä, että homekorjaustyöt ovat usein luvanvaraisia, jolloin korjaustöiden yhteydessä tulee energiakorjausvelvoite. Rakennuttajan etuna on tehdä kaikki sopimukset kirjallisena. Tässä oppaassa annetaan ohjeita homekorjaustyön toteuttajana toimivalle omakotitalon omistajalle korjaushankkeen tutkimusten, suunnittelun ja toteutuksen läpivientiin sekä niihin liittyvien sopimusten tekemiseen. Oppaan liitteenä on malliesimerkki pientalon homekorjaushankkeesta (liite 2). Kosteusvaurioiden ehkäisy ja nopea sekä laadukas korjaaminen vähentävät terveysriskejä ja laskevat korjauskustannuksia ja ovat siten järkevää omaisuuden hoitoa. 2. HOMEKORJAUSHANKE Homekorjauksessa on useita eri vaiheita, joilla on merkitystä lopputulokseen. Omakotitalon omistajan on rakennuttajana ymmärrettävä oma roolinsa ja vastuunsa, tiedettävä keitä hankkeeseen tarvitaan sekä miten homevaurioituneen rakennuksen korjaus eroaa normaalista korjaushankkeesta tai uudisrakennustyöstä. Usein rakennuttajalla on apuna kosteusvaurioihin perehtynyt henkilö, kuten kosteusvauriokuntotutkija, -korjaussuunnittelija tai -valvoja, joka vastaa hankkeen kokonaisuudesta ja toimii rakennuttajan oikeana kätenä. Liitteessä 1. on esitetty tarkemmin homevauriokorjaukseen kuuluvien henkilöiden roolit ja vastuut. Seuraavalla sivulla olevassa kuvassa 1. on esitetty periaatekuva homekorjaushankkeen vaiheista sekä homekorjausurakkaan kuuluvista henkilöistä. 1
Kuva 1. Omakotitalon homekorjaushankkeen vaiheet. 2