Vastaanottaja Espoon kaupunki Asiakirjatyyppi Loppuraportti Päivämäärä 25.9.2015 KERAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS
KERAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS Päivämäärä 25/9/2015 Laatija Mari Pitkäaho, Eero Salminen, Ari Sirkiä Kuvaus Keran kaupallinen selvitys, loppuraportti Ramboll Säterinkatu 6 PL 25 02601 ESPOO P +358 20 755 611 F +358 20 755 6201 www.ramboll.fi
KAUPALLINEN SELVITYS SISÄLTÖ 1. Tavoitteet ja lähtökohdat 1 1.1 Kaupallisen selvityksen tavoitteet 1 1.2 Keran alue 1 1.3 Suunnittelutilanne 2 1.4 Selvityksen tarkastelualue ja rajaukset 4 2. Vähittäiskaupan tarjonta Keran ympäristössä 4 2.1 Keran sijainti pääkaupunkisedun vähittäiskaupan verkostossa 4 2.2 Nykyinen kaupan tarjonta 4 2.3 Kaupan hankkeet 7 2.4 Vähittäiskaupan kilpailutilanne 9 2.5 Kaupan verkoston mallinnetut vaikutusalueet 9 3. Vähittäiskaupan kysyntä Keran ympäristössä 11 3.1 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen 11 3.2 Väestönkasvu 13 3.3 Vähittäiskaupan ostovoima ja laskennallinen tilantarve 15 3.3.1 Ostovoiman ja tilantarpeen arvioinnin lähtökohdat 15 3.3.2 Vähittäiskaupan ostovoima Kerassa 15 3.3.3 Vähittäiskaupan tilantarve Kerassa 16 4. Kaupan tavoitetila kerassa 17 4.1 Keran kaupan ratkaisun lähtökohdat 17 4.2 Kaupan sijoittuminen ja mitoitus Kerassa 18 5. Keran kaupan vaikutusten arviointi 21 5.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen 21 5.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen 24 5.3 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen 25 5.4 Vaikutukset liikenteeseen 26 5.5 Yhteenveto Keran kaupallisista vaikutuksista 32 6. Johtopäätökset ja suositukset 33 6.1 Kaupan ja palveluiden sijoittumisen yleiset periaatteet Kerassa 33 6.2 Keskitetty pysäköinti ja kauppa 33 6.3 Päivittäistavarakauppa 33 6.4 Keskustatyyppinen erikoistavarakauppa ja palvelut: 34 6.5 Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksiköt: 34
LOPPURAPORTTI 1 1. TAVOITTEET JA LÄHTÖKOHDAT 1.1 Kaupallisen selvityksen tavoitteet Työn tavoitteena on kuvata Keran alueelle realistinen kaupallinen rakenne ja ottaa kantaa toimintojen sijoitteluun ja määrään karkealla tasolla. Lisäksi työssä arvioidaan Keraan sijoittuvan kaupan vaikutuksia yleisesti ja etenkin lähimpiin kaupan keskuksiin (Kauniainen ja Leppävaara) kohdistuvia vaikutuksia. Työn tavoitteena on erityisesti: - Tarkastella Keran kaupallista kokonaisuutta osana Espoon palveluverkkoa ja arvioida millä kaupan palveluilla on toimintaedellytykset Kerassa - Tutkia vähittäiskaupan sijoittuminen kaava-alueella sekä sen välittömässä läheisyydessä - Ottaa kantaa kaupan kilpailutilanteeseen kaavan vaikutusalueella - Määritellä kaupan ja palveluiden mitoitus koko kaava-alueella huomioiden erityisesti: o Päivittäistavarakaupan mitoitus ja sijoittumisen periaatteet Keran osayleiskaavaalueella o Tilaa vaativan kaupan mitoitus Sepänsolmun Keran puoleisella osalla - Arvioida Keran kaupan mitoituksen vaikutukset palveluverkkoon ja vaikutusalueisiin Kaupallinen selvitys on pääosin tehty helmi-maaliskuussa 2015 Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen virkamiesten ohjauksessa. Selvitystä täydennettiin kesän 2015 aikana erityisesti liikenteellisten tarkastelujen lähtöoletusten osalta vastaamaan paremmin keväällä 2015 käynnistynyttä Strafica Oy:n tekemää Keran alueen liikenneselvitystä. 1.2 Keran alue Keran kaupunginosa sijaitsee Leppävaaran länsipuolella, Kilon ja Kauniaisten välissä. Aluetta rajaa pohjoisessa Turuntie, etelässä Turunväylä ja lännessä Kilonväylä (Kehä II). Keran alueen halkaisee sen keskellä kulkeva Helsingin ja Turun välinen rantarata, joka on myös merkittävä pääkaupunkiseudun lähiliikenteen väylä. Tulevaisuudessa Espoon kaupunkiradan valmistuessa lähijunien vuoroväli ja palvelutaso paranee selvästi nykyisestä. Keran alue on nykyisin pääasiassa työpaikka-aluetta. Suurimpina työpaikkakeskittyminä alueella ovat rantaradan eteläpuolella sijaitseva Inexin logistiikkakeskus, alueen pohjoisosissa sijaitseva uudehko Karamalmin toimistoalue, jossa suurimpana käyttäjänä on Nokia, sekä Nihtisillan ja Kutojantien alue, jolla on vanhempaa toimistorakennuskantaa. Keran asemaseudun suurista teollisuus-, varasto- ja logistiikkatoimijoista moni on jo siirtynyt tai siirtymässä muualle. Keskeinen muuttaja on Inexin logistiikkakeskus, jolta vapautuville maa-alueille Keran uutta kaupunginosaa lähdetään rakentamaan. Inexin toiminnoista osa on jo siirtynyt pois, lopullisesti alue vapautuu Inexilta vuoden 2018 syksyllä. Keran alueen kehittäminen työpaikka-alueesta asuntopainotteisemmaksi on käynnistetty vuonna 2013 osayleiskaavan vireillepanolla. Tavoitteena on, että osayleiskaavaehdotus valmistuu 2015 2016 ja kaava vahvistetaan vuonna 2017. Keran osayleiskaavan jatkosuunnittelun ja kaavaehdotuksen laatimisen pohjaksi Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta on 12.11.2014 päättänyt Keran kokonaismitoitukseksi vähintään 14 000 asukasta ja 10 000 työpaikkaa. Lautakunnan päätöksen mukaisesti tavoitteena on muodostaa Keran asemanseudusta kävelykeskustamainen ympäristö, jolle osoitetaan muuta ympäristöä tehokkaampaa rakentamista. Osayleiskaava-alueen olemassa olevat työpaikka-alueet yhdistyvät kokonaisuuteen rakennettavien asuinalueiden avulla. Keran osayleiskaavaehdotuksen luonnoksessa (Kuva 1) keskustatoimintojen alue sijoittuu aseman tuntumaan ja erityisesti sen pohjoispuolelle. Keskustaa ympäröivät asuin- ja työpaikka-alueet.
LOPPURAPORTTI 2 Kuva 1 Keran osayleiskaavaehdotuksen luonnos 9.4.2015 1.3 Suunnittelutilanne Tällä hetkellä Keran osayleiskaava-alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka on saanut lainvoiman 29.1.2010. Osayleiskaava-alue on pääosin osoitettu työpaikkatoimintojen (TP) alueeksi. Rantaradan pohjoispuolella on lisäksi TP/k-merkinnällä osoitettu alueita, joille sallitaan tilaa vaativan erikoistavarakaupan sijoittumisen. Espoon eteläosien yleiskaavan ote on esitetty seuraavassa kuvassa (Kuva 2). Laadittava osayleiskaava korvaa alueella Espoon eteläosien yleiskaavan.
LOPPURAPORTTI 3 Kuva 2 Ote Espoon eteläosien yleiskaavasta (Lähde: Espoon kaupunki, Keran osayleiskaavan OAS) Osayleiskaavaa ohjaa Uudenmaan maakuntakaava. Alueella on voimassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava, jonka maakuntahallitus hyväksyi 20.3.2013 ja joka on vahvistettu Ympäristöministeriössä 30.10.2014. Ote Uudenmaan vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä on esitetty oheisessa kuvassa (Kuva 3). Keran alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle ja tiivistettävien taajamatoimintojen alueelle. Lisäksi osayleiskaava-alueen eteläosien tuntumassa, Turunväylän varrella, on kaksi merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön mahdollistavaa merkintää. Nihtisillassa merkinnän mahdollistama enimmäismitoitus on 75 000 k-m² ja Turvesolmussa 50 000 k-m². Maakuntakaavakartassa näkyy myös nykyinen Kehä II ja sen jatkeen linjaus, joka on myös pääkaupunkiseudun poikittaisen joukkoliikenteen yhteysväli. Kehä II toteuttamisesta ei ole päätöksiä, mutta toteutuessaan se parantaa Keran alueen saavutettavuutta huomattavasti. - Kuva 3 Ote Uudenmaan vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä. Keran osayleiskaavaalueen likimääräinen sijoittuminen on kuvattu keltaisella katkoviivalla
LOPPURAPORTTI 4 1.4 Selvityksen tarkastelualue ja rajaukset Tämä selvitys rajautuu maantieteellisesti Espoon ja Kauniaisten muodostamalle alueelle. Erityisesti tarkastellaan Keran rakentumisen aiheuttamia kaupallisia vaikutuksia Leppävaarassa ja Espoon keskuksessa sekä Kauniaisten keskustassa. Keran alueelle sijoittuu kahdentyyppistä kauppaa: Keran keskustaan sijoittuvat kaupat ja palvelut suunnataan lähinnä oman alueen asukkaille ja työssäkäyville. Tämän kaupan määrä perustuu alueen omaan kysyntään. Nihtisillan ja Turvesolmun paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa taas on selvästi seudullisempaa. Näiden asiakkaat tulevat laajalta alueelta ja ne kilpailevat lähinnä muiden seudullisten keskittymien kanssa. Espoossa vastaavia alueita ovat Suomenoja ja Lommila-Kehä III -vyöhyke. Tässä selvityksessä tarkastellaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa vain siltä osin kuin se sijoittuu Keran osayleiskaava-alueelle. Turvesolmun ja Nihtisillan kaupan alueet kokonaisuutena ja niiden seudullisten vaikutusten arviointi eivät sisälly tähän selvitykseen, jossa painopisteenä on Keran keskustan ja osayleiskaava-alueen kaupallinen ratkaisu. 2. VÄHITTÄISKAUPAN TARJONTA KERAN YMPÄRISTÖSSÄ 2.1 Keran sijainti pääkaupunkisedun vähittäiskaupan verkostossa Kera sijaitsee kaupallisessa palveluverkossa Leppävaaran, Kauniaisten sekä Espoon keskuksen ja Lommilan kaupan alueen vaikutuspiirissä; nämä keskittymät sijaitsevat Turunväylän sekä rantaradan suuntaisella kaupallisella vyöhykkeellä. Keran alueelta on linnuntietä Leppävaaraan noin 3 km ja autolla noin 4,5 km. Kauniaisten keskus puolestaan sijaitsee noin 1,5 km:n etäisyydellä Keran asemasta. Espoon kaupunkikeskuksista myös Tapiola ja Matinkylä ovat Kerasta helposti saavutettavissa Kehä II:ta pitkin. Kuva 4 Keran osayleiskaava-alue ja sen lähistön suurimmat nykyiset kaupalliset keskukset 2.2 Nykyinen kaupan tarjonta Keran alueella on tällä hetkellä vain vähän kaupallista tarjontaa. Alueen eteläosissa Kutojantien ja Nuijalantien ympäristössä on huhtikuussa 2014 auennut ruokakauppa (S-market), pari huolto-
LOPPURAPORTTI 5 asemaa, huonekalukauppa ja kierrätyskeskus. Alue ei kuitenkaan ole luonteeltaan kaupallista, vaan pikemmin toimisto- ja teollisuusaluetta, jolle on sijoittunut joitakin kaupallisia toimintoja. Osayleiskaava-alueen pohjoisreunan tuntumaan Karaporttiin aukesi S-market tammikuussa 2015. Keran ja lähialueiden kaupan toimipaikkoja on esitetty oheisessa kartassa (Kuva 5). Kuva 5 Vähittäiskaupan ja palveluiden myymälät toimialan mukaan jaoteltuna Keran alueella ja lähiympäristössä (Lähde: Espoon kaupunki; Tilastokeskus, toimipaikkarekisteri) Keran ja lähialueen päivittäistavarakaupat on esitetty seuraavan sivun kartassa (Kuva 6). Keran lähimmät S-marketit ovat noin 2 000 kerros-m² supermarket-kokoluokan myymälöitä. Eteläisemmässä, Nihtisillan S-marketissa on ruokakaupan lisäksi Subway-ravintola, parturi-kampaamo ja Postin pakettiautomaatti. Pohjoisen Karaportin S-marketin yhteydessä on ruokakaupan lisäksi lounasravintola ja kukkakauppa. Lähistöllä on lisäksi Mankkaan K-supermarket, joka on poikkeuksellisen suuri supermarketiksi, myyntipinta-alaltaan yli 4 000 m². Mankkaalla K-supermarketin yhteydessä sijaitsee myös mm. Tarjoustalo, Musti ja Mirri sekä Fixus-autovaraosaliike. Kauniaisissa on kaksi S-marketia. Isoimmat, hypermarket-kokoluokan myymälät löytyvät Leppävaarasta noin viiden kilometrin tai 10 minuutin junamatkan päästä. Näiden myymälöiden lisäksi varsinaisesti Keran alueella sijaitsee vain ABC-aseman yhteydessä toimiva Alepa. Lähituntumassa Kilon suunnassa on myös pienempiä myymälöitä, lähimpänä Lansantien Siwa. Noin kahden kilometrin säteellä Keran asemasta sijaitsee tällä hetkellä: 4 S-marketia 4 Alepaa K-supermarket 2 K-marketia Siwa
LOPPURAPORTTI 6 2 km Kuva 6 Päivittäistavarakaupat pinta-alan mukaan teemoitettuna Keran alueella ja lähiympäristössä (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri) Päivittäistavarakaupan verkoston jalankulkusaavutettavuutta ja tarjonta-aukkoja on kuvattu oheisessa kuvassa (Kuva 7). Etäisyyksinä on käytetty 250 metriä ja 400 metriä, jotka vastaavat Urban Zone-luokituksessa käytettyjä kävelyetäisyyksiä pysäkille. Kuva 7 Päivittäistavarakaupan nykyinen jalankulkusaavutettavuus (250 ja 400 metrin kävelyvyöhykkeet tieverkkoa pitkin)
LOPPURAPORTTI 7 S-ryhmällä on vahva edustus lähialueen kauppapaikoissa. Koska Keraa lähimmät S-marketit ovat vielä hyvin uusia, ei niistä ole vielä myyntitietoja A.C.Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisterissä. Koko Espoon tasolla S-ryhmän markkinaosuus Espoossa on kuitenkin hieman pienempi kuin Suomessa keskimäärin (Kuva 8). Tämä selittyy lähinnä sillä, että sekä Lidlin että Stockmannin markkinaosuudet ovat Espoossa selvästi suuremmat kuin Suomessa keskimäärin. Espoo 43% 35% 13% 4% 4% 2% Suomi 46% 34% 8% 7% 1% 4% 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % S-ryhmä K-ryhmä Lidl Suomi Ky Suomen Lähikauppa Oy Stockmann Muut yksityiset Kuva 8 Päivittäistavarakaupan ryhmien markkinaosuudet Suomessa ja Espoossa 2013. Lähde: A.C. Nielsen ja Päivittäistavarakauppa ry. Koko Suomen luvuissa Lidlin ja Stockmannin myynti on PTY:n arvio. Lidlin koko Suomen myynti sisältää myös käyttötavarat, Espoosta huomioitu vain päivittäistavara. Espoon päivittäistavarakauppa on tehokasta. Tehokkuuden mittarina käytettävä neliömyynti (vuotuinen päivittäistavaramyynti jaettuna myymälä pinta-alalla) oli koko Espoossa vuonna 2013 noin 9 560 euroa myymäläneliötä kohti, kun koko Suomen keskiarvo oli Päivittäistavarakauppa ry:n mukaan noin 7 400 euroa/m². Samasta asiasta kertoo myös se, että Espoossa on selvästi vähemmän päivittäistavarakaupan pinta-alaa asukasta kohden (0,3 m²) kuin Suomessa keskimäärin (0,4 m²). Huolimatta espoolaisten korkeasta tulotasosta on päivittäistavarakauppojen myynti asukasta kohden hieman matalampi kuin Suomessa keskimäärin. Tämä selittynee ainakin osittain mm. muuta maata suuremmalla ravintolakulutuksella ja esimerkiksi vapaa-ajan asumisen vaikutuksella. Jonkin verran erosta voi johtua myös siitä, että espoolaiset tekevät päivittäistavarakaupan ostoksia muualla kuin omassa kotikaupungissaan, ns. ostovoiman siirtymillä. Keran lähialueilla eli Espoon Nuijalan ja Kuninkaisten tilastoalueella päivittäistavarakaupan pinta-alaa on Nihtisillan ja Karaportin S-marketien valmistumisen jälkeen varsin runsaasti väestöpohjaan nähden. Molemmat uudet S-marketit palvelevatkin myös laajempaa aluetta. Päivittäistavarakaupan tunnuslukuja on esitelty oheisessa taulukossa (Taulukko 1). Taulukko 1 Päivittäistavarakaupan tunnuslukuja Keran lähialueella, Espoossa ja Suomessa 2013. *Ei sisällä Nihtisillan ja Karaportin S-marketeja. ** Sisältää Nihtisillan ja Karaportin S- marketit Myynti, milj. e Myymäläpinta-ala myyntiteho e/ myymälä-m² Väestö Pinta-ala/ asukas Myynti/ asukas Nuijala ja 10* 4 683**.. 9 138 0,51** 1 051* Kuninkainen Espoo 752 78 650 9 560 260 753 0,30 2 884 yhteensä Suomi 16 551 2 200 000 7 400 5 451 270 0,40 3 036 2.3 Kaupan hankkeet Seuraavan sivun kartalla ja sen jälkeisessä taulukossa on esitetty Keran osayleiskaava-alueella ja sen tuntumassa sijaitsevat asemakaavahankkeet, jotka mahdollistavat liiketiloja. Kartalla on osoitettu kohteiden sijainti ja toteutuksen tai suunnittelun vaihe. Merkittävimmät kaupan hankkeet kaava-alueella ovat Nihtisillan paljon tilaa vaativan kaupan hanke sekä Keran kehittymiseen liittyvät hankkeet. Kaava-alueen lähiympäristössä keskeisimmät hankkeet sijaitsevat Turvesuon liittymässä Turunväylällä, Suurpellossa sekä Lommilassa. Lisäksi myös Leppävaaraan, junaradan pohjoispuolelle, on suunniteltu noin 30 000 k-m² asuinrakentamista ja liiketiloja (vähittäiskauppaa, hotelli). Perkkaalla Kehä I:n ja rantaradan kaakkoispuolella sijaitsevalle tontille on jälleen vireillä toimisto-, vapaa-ajan ja kaupan tiloja yhdistelevä noin noin 86 000 k-m² hanke.
LOPPURAPORTTI 8 Kuva 9 Kaupan hankkeet Keran osayleiskaava-alueella ja lähiympäristössä (Lähde: Espoon kaupunki) Kaavan nimi Status Uusi Uusi Kaava- Pääkäyttäjä liikepinta- pt-ala merkintä ala Karametsä ei aktiivinen 10 000 0 Nihtiportti aktiivinen 30 000 0 tiva, erikoistavara Nihtisilta kaava olemassa 15 000 0 tiva Turvesuo pohjoinen kaava olemassa 25 500 0 KL tiva Turvesolmu/läntinen kaava olemassa 13 000 0 KL autokauppa Turvesolmu/itäinen kaava olemassa 4 000 0 K, KTY-1 liiketilat Tuomarila I kaava olemassa 750 750 KL ptkauppa Kuurinniitty kaava olemassa 650 650 KTY ptkauppa Karamalmi, muutos kaava olemassa 2 400 0 kivijalkaliiketilaa Koivuhovinlaakso kaava olemassa 250 0 m, k kivijalkaliiketilaa Turvesolmu/läntinen kaava olemassa 2 000 0 KTY-2 liiketilat Viherlaakso kaavahankkeen suunnittelu 10 000 6 000 ptkauppa, lähipalvelut Karakallion keskusta kaavahankkeen suunnittelu 0 0 Suurpelto IV suunnittelu käynnissä 9 300 0 tiva Suurpelto suunnittelu käynnissä 16 100 4 500 KM kauppakeskus Karamalmi, muutos suunnittelu käynnissä 350 0 m kivijalkaliiketilaa
LOPPURAPORTTI 9 Kuva 10 Kaupan hankkeet suunnitellun pinta-alan mukaan teemoitettuna (Lähde: Espoon kaupunki) 2.4 Vähittäiskaupan kilpailutilanne Päivittäistavarakaupassa koko Espoon tasolla kilpailutilanne kaupan keskusliikkeiden välillä vastaa suhteellisen hyvin koko Suomen tilannetta. K- ja S-ryhmän markkinaosuudet ovat lähellä valtakunnallista tasoa, Lidlin ja Stockmannin selvästi korkeammat ja Lähikaupan matalammat. Keran lähialueella sen sijaan painottuvat vahvasti S-ryhmän myymälät. Erikoistavarakaupassa Espoon kaupunkikeskukset kilpailevat toistensa ja muiden pääkaupunkiseudun keskusten kanssa. Tällä hetkellä Leppävaara on kaupunkikeskuksista kaupallisesti suurin, kun sekä Matinkylässä että Tapiolassa rakennushankkeet haittaavat kaupankäyntiä. Tulevaisuudessa kilpailutilanne näiden keskusten välillä tasoittuu, mutta Leppävaara on edelleen kaupan neliömetreillä mitaten suurin keskus. Leppävaarassa on edelleen myös uusia kasvumahdollisuuksia vähittäiskaupalle mm. radan pohjoispuolen alueilla. Espoonlahti ja Espoon keskus ovat kaupallisesti vaatimattomampia, mutta molemmissa on pitkällä tähtäimellä tiedossa kehityshankkeita. Keran tuleva kaupan tarjonta kilpailee päivittäistavarakaupassa nykyisten lähialueen myymälöiden kanssa, erikoistavarakaupassa taas tärkein kilpailija on Leppävaara. Keraa sivuavat seudulliset tiva-kaupan alueet Nihtisillassa ja Turvesolmussa ovat kilpailutilanteessa pääosin muiden vastaavien alueiden kanssa. Espoossa tärkein tällainen alue on Suomenoja. Lommila kehittyy todennäköisesti myös tiva-kaupan tarjonnassa ja lisää siten kilpailua. Sekä Lommila että Suomenoja ovat Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mitoituksessa 200 000 kerrosneliömetrin luokassa, siis selvästi suurempia kuin Nihtisillan ja Turvesolmun merkinnät (75 000 k-m² ja 50 000 k-m²). 2.5 Kaupan verkoston mallinnetut vaikutusalueet Asiointien suuntautumista ja keskusten vaikutusalueita on arvioitu niin sanotun Huffin vetovoimamallin avulla. Mallin taustalla on kaupallista vetovoimaa kuvaava teoria, jonka mukaan kohde on sitä vetovoimaisempi, mitä suurempi se on tai mitä lähempänä se sijaitsee. Mallinnuksen avulla voidaan arvioida ihmisen asuinpaikan perusteella, missä hän todennäköisimmin asioi. Keskusten vetovoimaisuuden mittarina on käytetty niissä sijaitsevan kaupan pinta-alaa. Mallinnukset on tehty erikseen päivittäis- ja erikoistavarakaupalle. Erikoistavarakaupan keskusten pinta-aloissa
LOPPURAPORTTI 10 on huomioitu sekä päivittäis- että erikoistavarakauppa, koska monipuolisemmat keskukset ovat myös vetovoimaisempia. Nykytilanteen mallinnuksessa on käytetty nykyisiä kaupan pinta-aloja, jotka perustuvat rakennusrekisterin tietoihin, A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin sekä Suomen ympäristökeskuksen Kaupan tietokantaan. Keskusverkko on Espoon kaupan palveluverkkosuunnitelma 2030:n mukainen. Tulevan tilanteen mallintamisen vetovoiman määrityksessä on käytetty arvioita vuoden 2030 keskusverkon pinta-aloista. Pinta-alat ovat suuntaa-antavia arvioita, oleellista on niiden kokoluokan suhde toisiinsa. Asuinpaikan merkitys on huomioitu päivittäistavarakaupassa 250 m ja erikoistavarakaupassa 500 m tarkkuudella. Asukasruuduista on laskettu etäisyys tieverkkoa pitkin jokaiseen kaupalliseen keskukseen. Nykytilanteen väestön lisäksi tilastoruutuihin on viety pääkaupunkiseudun pienalueittainen väestöennuste vuodelle 2035. Oheisella kartalla (Kuva 11) on havainnollistettu päivittäistavarakaupan nykyverkoston vaikutusalueita. Keran osayleiskaava-alueelta suuntautuisi nykytilanteessa noin puolet päivittäistavarakaupan asioinneista mallinnuksen mukaan kaava-alueen tuntumassa sijaitseviin supermarkettasoisiin myymälöihin (S-market Nihtisilta ja Karaportti sekä K-supermarket Mankkaa). Lisäksi noin 10 % asioinneista suuntautuisi Selloon ja 5 % Kauniaisten S-marketteihin. Vetovoimaisin suuremman kokoluokan keskittymä on Sellon kauppakeskus ja siellä sijaitsevat päivittäistavaramyymälät. Kuva 11 Päivittäistavarakaupan myymäläverkoston mallinnetut vaikutusalueet nykytilanteessa Seuraavassa kartassa (Kuva 12) on vastaavasti havainnollistettu erikoistavarakaupan verkoston vaikutusalueita. Analyysiin on valittu ainoastaan suurimmat keskukset. Kartasta voidaan havaita Keran kaava-alueen sijoittuvan nykytilanteessa erityisesti Leppävaaran ja Kauniaisten vaikutuspiiriin. Kauniaisissa erikoistavarakaupan tarjontaa on verrattain vähän, joten sen vaikutusalue jää pieneksi. Kerassa taas ei nykytilanteessa ole käytännössä ollenkaan erikoistavarakaupaksi luokiteltavaa tarjontaa, joten Keralle ei muodostu omaa vaikutusaluetta.
LOPPURAPORTTI 11 Kuva 12 Erikoistavarakaupan keskusten mallinnetut vaikutusalueet nykytilanteessa Vaikutusaluemallinnusta on käytetty tässä selvityksessä Keran kaupan ratkaisuvaihtoehtojen vaikutusten arvioinnissa (ks. luku 5.1) erityisesti suhteessa muihin keskuksiin sekä vertailukohtana liikennemallinnuksen tuottamalle tiedolle asiointien suuntautumisesta. 3. VÄHITTÄISKAUPAN KYSYNTÄ KERAN YMPÄRISTÖSSÄ 3.1 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen Keran osayleiskaava-alue on nykytilassa rakenteeltaan voimakkaasti työpaikkapainotteinen. Vuoden 2015 alussa kaava-alueella asui vain 955 henkilöä, joista noin puolet (433 henkilöä) Inexin logistiikkakeskuksen eteläpuolella sijaitsevalla Nihtimäen pientaloalueella. Seuraavalla kartalla (Kuva 13) on havainnollistettu väestön sijoittumista Keran kaava-alueella sekä sen ympäristössä 31.12.2012. Kartasta voidaan selkeästi nähdä Keran alueen asutuksen vähäisyys. Osayleiskaavaalue rajautuu itä- ja pohjoispuolelta Kilon ja Karakallio/Viherlaakson tiiviisti asuttuihin alueisiin. Länsipuolella sijaitseva Kauniainen on asutukseltaan harvempaa ja pientalovaltaisempaa samoin kuin eteläpuolella sijaitseva Mankkaan alue.
LOPPURAPORTTI 12 Kuva 13 Väestön määrä 250 x 250 m tilastoruuduissa 31.12.2012 (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta) Työpaikkakeskittymänä Keran kaava-alue on yksi Espoon suurimpia, mutta viime vuosina työpaikkojen määrä alueella on vähentynyt useiden yritysten siirrettyä toimintojaan muualle. Vuonna 2012 alueella sijaitsi noin 9 100 työpaikkaa. Seuraavassa kartassa (Kuva 14) on kuvattu työpaikkojen sijoittumista selvitysalueella 31.12.2011. Suurimmat työpaikkakeskittymät alueella ovat Karamalmin alue rantaradan pohjoispuolella, Keran aseman eteläpuolella sijaitseva Inexin logistiikkakeskus sekä Nihtisillan ja Kutojantien alue. Kaava-alueen tuntumasta nousee esiin eteläpuolella sijaitseva, Turunväylän ja Sinimäentien väliin muodostunut työpaikkavyöhyke.
LOPPURAPORTTI 13 Kuva 14 Työpaikkojen määrä 250 x 250 m tilastoruuduissa 31.12.2011 (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta) 3.2 Väestönkasvu Espoon väestönkasvun on arvioitu jatkuvan nopeana. Pääkaupunkiseudun kaupunkien omien ennusteiden (www.aluesarjat.fi) ennusteen mukaan Espoon väestö kasvaisi vuoden 2013 tasosta (256 800 asukasta) vuoteen 2025 mennessä 41 300 asukkaalla (+16 %) ja vuoteen 2035 mennessä 70 800 asukkaalla (+28 %). Espoon kaupungin teettämän ennusteen 1 mukaan vuonna 2035 asukasluku olisi 342 500, jolloin kasvua vuoteen 2013 verrattuna olisi peräti 85 700 asukasta (+33 %). Seuraavalla kartalla (Kuva 15) on havainnollistettu väestönkasvua pienalueittain vuosina 2013 2035. Kartan tiedot perustuvat Kaupunkitutkimus TA Oy:n tekemää Espoon väestöennusteeseen vuodelle 2050; pienalueiden väestö 2035 on arvioitu Aluesarjojen vuoden 2024 pienalueittaisen sekä Seppo Laakson 2050 ennusteen perusteella. Kauniaisten kohdalla ennuste perustuu Tilastokeskuksen kuntakohtaiseen väestöennusteeseen. Keran alue lukeutuu Espoon mittakaavassa tulevaisuudessa nopeimmin kasvaviin alueisiin; Keraan liittyvien tilastoalueiden (Nuijala ja Kuninkainen) kasvu on Keran kehittymisen myötä noin 15 000 asukasta vuoteen 2035 mennessä. Muita tärkeitä Keran tuntumassa sijaitsevia kasvualueita Espoossa ovat Suurpelto (+6 100 asukasta), Suvela (+2 500 asukasta) sekä Perkkaa (+2 200 asukasta). 1 Kaupunkitutkimus TA Oy/02/2015
LOPPURAPORTTI 14 Kuva 15 Väestöennuste Espoon pienalueilla 2013 2035 Keran alueen rakentaminen alkaa suunnitelmien mukaan vuonna 2018 nykyisen Inexin alueen kohdalta Keran itäosista ja etenee länteen kohti rautatieasemaa. Tavoitteena on uuden asuntokerrosalan rakentuminen noin 30 000 k-m²/vuosi -vauhdilla. Tämä tarkoittaisi keskimäärin noin 600 uuden asukkaan sijoittumista alueelle vuosittain. Keran alueen rakentumisen on arvioitu kestävän kokonaisuudessaan 17 vuotta ja alueen olevan kokonaismitoituksessaan vuonna 2035. Keskeiset osat rantaradan molemmin puolin rakentuvat tiiveimmän asumisen alueiksi, pohjois- ja eteläosissa Karaportissa ja Nihtisillassa nykyiset työpaikka-alueet täydentyvät ja uudistuvat sekoittuneena asumisen ja työpaikkojen alueena.
LOPPURAPORTTI 15 3.3 Vähittäiskaupan ostovoima ja laskennallinen tilantarve 3.3.1 Ostovoiman ja tilantarpeen arvioinnin lähtökohdat Vähittäiskaupan ostovoimaa arvioidaan keskimääräisen asukaskohtaisen kulutusluvun kautta. Kulutusluku tarkoittaa yhden henkilön vuodessa vähittäiskauppaan kuluttamaa rahamäärää. Kertomalla kulutusluku alueen väestömäärällä saadaan arvio alueella vähittäiskauppaan suuntautuvasta ostovoimasta. Ostovoimaa kasvattavat alueen väestönkasvu ja yleinen tulojen ja kulutuksen kasvu. Ostovoiman avulla voidaan arvioida vähittäiskaupan pinta-alan tarvetta jakamalla ostovoima myyntiteholla. Pitkälle tulevaisuuteen ulottuvat ostovoima- ja pinta-alalaskelmat sisältävät aina epävarmuutta. Ostovoimalaskelmissa tärkeimmät muuttujat ovat väestöennuste ja kulutusluku. Jos jompikumpi kasvaa selvästi laskelmissa oletettua tasoa vähemmän, on kaupan palveluilla huonommat toteutumisedellytykset. Tässä selvityksessä kulutuksen kasvun on arvioitu olevan noin 0,5 2 % vuodessa toimialasta ja aikajänteestä riippuen. 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä kauppa on kasvanut selvästi nopeammin. Viime vuosina sen sijaan vähittäiskaupan kulutus on jopa supistunut. Jos yleisessä taloustilanteessa tapahtuu suuria muutoksia, heijastuu se toki myös yksityiseen kulutukseen. Kuitenkin pitkällä aikavälillä talouden nousu- ja laskukauden tasoittavat toisiaan ja 1 2 % vuotuinen kasvu on täysin mahdollinen. Ostovoimalaskelmat antavat suuntaa alueen asukkaiden kauppaan käytettävissä olevista rahoista, mutta kulutustottumukset voivat muuttua nykyisestä. Tavaroiden sijaan kulutus voi suuntautua tulevaisuudessa entistä enemmän palveluihin tai perinteisten myymälöiden sijaan aletaankin tavarat ostaa verkkokaupasta. Myös väestön merkittävä ikääntyminen voi vaikuttaa kulutuskäyttäytymiseen ja liiketilojen kysyntään huomattavasti. Ennusteet ja laskelmat on kuitenkin tehtävä tämänhetkisen tiedon perusteella ja hyväksyttävä tulevaisuuden ennustamiseen liittyvä epävarmuus 3.3.2 Vähittäiskaupan ostovoima Kerassa Tässä selvityksessä ostovoimalaskelmien perusteena on käytetty Santasalo Ky:n Tilastokeskuksen tietojen pohjalta tuottamia vuoden 2012 kulutuslukuja, jotka ovat olleet pohjalla myös Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mitoitusselvityksessä. Kulutusluvut on korjattu vuoden 2014 tasolle vähittäiskaupan toteutuneen liikevaihdon muutoksen mukaisesti, eli kulutusluku on laskenut päivittäistavarakaupassa 1,7 % ja erikoistavarakaupassa 2,15 % vuodesta 2012 vuoteen 2014. Vuoteen 2035 mennessä on käytetty seuraavia kulutuksen kasvuoletuksia: Päivittäistavarakauppa 0,5 %/vuosi 2025 asti, 1 %/vuosi 2025-2035 Erikoistavarakauppa 1 %/vuosi 2025 asti, 2 %/vuosi 2025-2035 Vuoteen 2025 asti kasvuoletus on pienempi kuin esimerkiksi Uudenmaan maakuntakaavan selvityksissä ja kuin mitä alalla yleisesti on käytetty. Lähivuosien talouden näkymät ovat kuitenkin niin heikot, että hitaamman kasvun oletus on perusteltu. Vuosien 2025 2035 vuosikasvu on vakiintuneen käytännön mukainen 1 2 %/vuosi toimialasta riippuen. Kulutusluvut muodostuvat näillä oletuksilla hieman matalammaksi kuin esimerkiksi Uudenmaan maakuntakaavan mitoitusselvityksessä (vuonna 2035 erikoistavarakauppa 4 464 e/asukas, Uudenmaan selvityksessä 4800 e/asukas). Laskelmissa käytetyt asukaskohtaiset kulutusluvut on esitetty oheisessa taulukossa. Taulukko 2 Laskelmissa käytetyt vähittäiskaupan kulutusluvut e/asukas/vuosi ja niiden vuosikasvu 2014 2025 2035 Kasvu 2014-2025 Kasvu 2025-2035 Päivittäistavara ja alkoholi 3 382 3 537 3 907 0,5 % 1,0 % Keskustaerikoiskauppa 3 348 3 662 4 464 1,0 % 2,0 % Tiva-kauppa 1 747 1 910 2 329 1,0 % 2,0 % Vähittäiskauppa yhteensä 8 477 9 110 10 700
Ostovoima, milj. euroa KERAN KAUPALLINEN SELVITYS LOPPURAPORTTI 16 Ostovoima- ja tilantarvelaskelmat perustuvat Espoon pienaluille tehtyihin väestöennusteisiin sekä Keran osayleiskaava-alueen mitoitustavoitteeseen 14 000 asukasta vuonna 2035. Tarkasteltavan osayleiskaava-alueen väkiluku on nykytilanteessa 970, joka on vain noin 11 % Nuijalan ja Kuninkaisten kokonaisväestöstä (9 120 asukasta vuonna 2014). Kyseisten pienalueiden väkiluvun ennustetaan kasvavan noin 3 300 asukkaalla vuosina 2014 2025 ja 11 900 asukkaalla vuosina 2025 2035. Väestönkasvua on kuvattu oheisessa taulukossa. Taulukko 3 Väestöennuste Kuninkaisten ja Nuijalan pienalueilla 2014-2025-2035 2014 2025 2035 Kasvu 2014-2025 Kasvu 2025-2035 Kuninkainen 2 860 4 586 9 845 60 % 244 % Nuijala 6 260 7 840 14 454 25 % 131 % Yhteensä 9 120 12 426 24 299 36 % 166 % Valtaosa Nuijalan ja Kuninkaisten pienalueiden väestönkasvusta toteutuu Keran osayleiskaavaalueella. Väestönkasvun on oletettu toteutuvan niin, että vuonna 2025 Keran alueella olisi 4200 asukasta ja vuonna 2035 tavoitteen mukainen 14 000 asukasta. Tämän perusteella on laskettu osayleiskaava-alueen asukkaiden päivittäis- ja erikoistavarakaupan ostovoima nykytilanteessa sekä vuosina 2025 ja 2035. Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan ostovoimaa ei ole laskettu, koska sen mitoitus Kerassa on määritelty jo maakuntakaavassa ja toisaalta Keran mahdollisen tiva-kaupan mitoitus ei perustu Keran asukkaisiin vaan laajempaan vaikutusalueeseen. Päivittäis- ja erikoistavarakaupan ostovoima esitetään seuraavassa kaaviossa (Kuva 16). Keran osayleiskaava-alueen asukkaiden ostovoima on nykytilanteessa vain noin 3 miljoonaa euroa, koska alueen väestöpohja on nykytilanteessa pieni. Päivittäistavarakaupassa ostovoima kasvaa vuoteen 2025 mennessä noin 15 miljoonaan ja vuoteen 2035 mennessä 55 miljoonaan euroon. Erikoistavarakaupassa ostovoiman kasvu on hieman päivittäistavarakauppaa suurempaa johtuen nopeammasta kulutuksen kasvuarviosta. Erikoistavarakaupassa alueen asukkaiden ostovoima kasvaa vuoteen 2025 mennessä noin 15 miljoonaan ja vuoteen 2035 mennessä noin 63 miljoonaan euroon. 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Päivittäistavara Erikoistavara 2014 2,9 2,9 2025 14,8 15,3 2035 54,7 62,5 Kuva 16 Päivittäis- ja erikoistavarakaupan (ei sis. ns. tiva-kauppaa) ostovoima Keran osayleiskaava-alueella 2014-2025-2035 3.3.3 Vähittäiskaupan tilantarve Kerassa Asukkaiden ostovoiman perusteella on laskettu vähittäiskaupan pinta-alan tarve nykytilanteessa sekä vuosina 2025 ja 2035. Laskennallinen pinta-alantarve saadaan jakamalla ostovoima kaupan keskimääräisellä toimialakohtaisella neliömyyntiteholla. Laskelmissa on käytetty seuraavia myyntitehoja: Päivittäistavarakauppa ja Alko 8 400 e/k-m² Muu erikoiskauppa 4 080 e/k-m² Myyntitehot ovat samat kuin Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan kaupan palveluverkkoselvityksen mitoituksessa. Ne ovat korkeammat kuin nykyiset toteutuneet luvut Uudellamaalla keski-
Laskennallinen tilantarve, kerros-m² KERAN KAUPALLINEN SELVITYS LOPPURAPORTTI 17 määrin, mutta vastaavat melko hyvin Espoossa vallitsevaa tilannetta. Tilantarvelaskelmissa ei ole tehty oletuksia esimerkiksi verkkokaupan vaikutuksista kaupan tilantarpeeseen eikä ole huomioitu mahdollista kaavaylimitoitusta. Keran osayleiskaava-alueeseen sijoittuu kaksi maakuntakaavan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan merkintää: Nihtisilta ja Turvesolmu. Näihin voi sijoittua etenkin paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Näiden mitoitus ei perustu Keran asukkaisiin, vaan ko. alueiden vaikutusalue on selvästi laajempi. Lisäksi alueiden mitoitus on perusteltu jo maakuntakaavassa ja Keran osayleiskaavan osalta kysymys koskee lähinnä mitoituksen toteuttamisperiaatteita. Tästä johtuen Keran osayleiskaava-aluetta koskevat tilantarvelaskelmat on tehty ainoastaan päivittäis- ja erikoistavarakaupan osalta. Keran osayleiskaava-alueen asukkaiden ostovoimaan perustuva laskennallinen päivittäis- ja erikoistavarakaupan tilatarve on esitetty seuraavassa kaaviossa (Kuva 17). Vähittäiskaupan tilantarve yhteensä nykytilanteessa on noin 1 100 k-m². Vuoteen 2025 mennessä kokonaistilantarve kasvaa 5 500 k-m²:iin ja vuoteen 2035 mennessä peräti 21 800 k-m²:iin. Vuoden 2035 tilantarpeesta noin 70 % kohdistuu erikoistavarakauppaan ja 30 % päivittäistavarakauppaan. 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2014 2025 2035 Erikoistavara 700 3 700 15 300 Päivittäistavara 400 1 800 6 500 Kuva 17 Päivittäis- ja erikoistavarakaupan (ei sis. ns. tiva-kauppaa) laskennallinen tilantarve Keran osayleiskaava-alueella 2014-2025-2035 Pinta-alantarvetta tulkittaessa tulee huomioida, että se on luonteeltaan laskennallinen tunnusluku: tämän verran kauppaa ja palveluita Keran osayleiskaava-alueen asukkaat mahdollistaisivat, jos kaikki asiointi tapahtuisi omalla alueella. Kaikki pinta-ala ei käytännössä toteudu Keran alueella, vaan ostovoimaa siirtyy myös muille alueille, esim. Espoon kaupunkikeskuksiin ja Kauniaisiin. Vastaavasti Keran alueella voivat asioida myös muilla alueilla asuvat ihmiset. 4. KAUPAN TAVOITETILA KERASSA 4.1 Keran kaupan ratkaisun lähtökohdat Keran kaupallisissa tavoitteissa on huomioitava alueen sijoittuminen kaupan palveluverkossa. Varsinkin Leppävaaran kaupunkikeskus ja sen laaja kaupallinen tarjonta on lähellä. Etäisyys Kerasta Leppävaaraan on vain noin neljä kilometriä, joka taittuu junalla kuudessa minuutissa, autolla 10 minuutissa ja pyörälläkin vartissa. Leppävaaran Sellon kanssa kilpailevan erikoistavarakaupan ja palveluiden sijoittuminen Keraan on epärealistinen ajatus. Näin ollen Keran tavoitteena tulisi olla asukkaiden ja Kerassa töissä käyvien arjen tarpeet täyttävä paikallinen tarjonta. Keran kaupan mitoituksen lähtökohtana on, että uusien asukkaiden synnyttämä päivittäistavarakaupan tilantarve toteutuisi pääosin omalla alueella, eli Kera olisi päivittäistavarakaupan suhteen omavarainen. Erikoistavarakaupan ja palveluiden ostovoima ja tilantarve sen sijaan suuntautuu suurelta osin Keran alueen ulkopuolelle: ennen kaikkea Leppävaaraan, mutta myös muihin Espoon kaupunkikeskuksiin sekä Helsinkiin. Tiva-kaupan suuryksiköitä on käsitelty erillisenä muusta Keran kaupan ratkaisusta, koska ne eivät rakennu Keran asukkaiden kysynnän varaan ja liittyvät seudulliseen suuryksikköalueiden verkostoon.
LOPPURAPORTTI 18 4.2 Kaupan sijoittuminen ja mitoitus Kerassa Keraan on tässä selvityksessä muodostettu kaksi kaupan ratkaisua: minimi- ja maksimivaihtoehdot. Maksimivaihtoehdossa Keran alueen noin 14 000 asukkaan ostovoimasta 80 % suuntautuisi uusiin, omalle alueelle sijoittuviin päivittäistavarakauppoihin. Suurempi kaupan pinta-ala mahdollistaisi myös hieman erikoistavarakaupan tarjontaa. Tavoitetasona olisi kuitenkin hyvin vaatimaton noin 7 % osuus keralaisten ostovoimasta. Matala erikoistavarakaupan tavoitetaso selittyy ennen kaikkea Sellon läheisyydellä. Alueella, jonka läheisyydessä on runsasta erikoiskaupan tarjontaa, on pienten erikoiskaupan keskittymien vaikea toimia kestävästi, kuten esimerkiksi Myllypuron ja Martinlaakson kauppakeskusten vajaakäyttö ja erikoisliikkeiden poistuma kertovat. Kun samaan aikaan monet erikoiskaupan toimijat karsivat toimipaikkaverkostoaan, keskittyvät verkkokauppaan tai tyytyvät aiempaa pienempiin tiloihin, ei erikoistavarakaupan tilantarvetta Kerassa voida maksimivaihtoehdossakaan olettaa kovin merkittäväksi. Palveluliiketilojen (mm. ravintolat, kauneus- ja hyvinvointipalvelut) pinta-ala perustuu laskelmissa kaupan pinta-alaan niin, että näiden tilojen tarpeeksi on arvioitu 30 % kokonaispinta-alasta. 30 % osuus perustuu Uudenmaan maakuntakaavan mitoitusselvityksessä tehtyyn keskustojen toteutuneiden pinta-alojen kartoitukseen. Kartoituksessa keskusten palveluliiketilojen osuus kokonaispinta-alasta vaihteli 17 50 % välillä niin, että suurimmissa keskuksissa palveluiden osuus oli pieni ja pinta-alaltaan pienemmissä keskuksissa taas palveluita oli suhteessa paljon. 30 % osuus oli kaikkien kartoitettujen keskusten keskiarvo. Minimivaihtoehdossa lähdetään siitä, että Keraan muodostuisi pienempi kaupallinen keskittymä: keralaisten päivittäistavarakaupan ostovoimasta vain 50 % suuntautuisi uusiin, omalle alueelle sijoittuviin päivittäistavarakauppoihin. Tämä tarkoittaisi sitä, että myymälöiden neliömyyntitehot asettuisivat korkeammalle tasolle ja myös nykyisiin myymälöihin suuntautuisi isompi osa keralaisten ostovoimasta. Minimivaihtoehdossa erikoistavarakauppaa ei sijoittuisi Keraan ollenkaan. Palveluille sen sijaan varattaisiin tilaa 30 % liiketilojen kokonaismäärästä. Minimi- ja maksimivaihtoehtojen pinta-alat ja viitteelliset esimerkit konseptien sisällöstä on kuvattu oheisessa taulukossa. Taulukko 4 Keran kaupan minimi- ja maksimivaihtoehdoissa toimialoittain. Minimi Maksimi Pinta-ala yhteensä 4 600 k-m² 9 000 k-m² Päivittäis- 3 200 k-m² 5 200 k-m² tavarakaupan pinta-ala Esimerkkejä päivittäistavarakaupoista 2 pientä supermarketia + Alko keskustaan, lisäksi 2 kpl 200 400 m² lähikauppoja 2 suurempaa supermarketia ja Alko keskustaan, lisäksi 3 kpl n. 400 m² lähikauppoja Erikoistavarakaupan 0 k-m² 1 100 k-m² pinta-ala Esimerkkejä erikoistavarakaupoista ei erikoistavarakauppaa Lemmikkieläintarvike, kukkakauppa, apteekki, laajan valikoiman tavaratalo Palveluliiketilat 1 400 k-m² 2 700 k-m² Esimerkkejä palveluista Kuntosali, kampaamot ja kauneushoitolat, ravintolat (pikaruoka, kahvila, lounasruoka, pub, take away) Liikuntapalvelut, kauneus- ja terveyspalvelut, ravintolat, autokoulut, isännöitsijät, pientoimistot, suutari, jne. Suhde Keran asukkaiden vähittäiskaupan ostovoimaan Päivittäistavarakaupan ostovoimasta 50 % Keran uusiin myymälöihin, erikoistavarakaupan ostovoima suuntautuu muualle. Päivittäistavarakaupan ostovoimasta 80 % Keran uusiin myymälöihin, erikoistavarakaupan ostovoimasta 7 % omalle alueelle. Edellä esitettyjen toimintojen sijoittumisessa ei ole merkittäviä eroja eri vaihtoehtojen välillä. Sekä minimi- että maksimivaihtoehdoissa pääosa kaupasta ja liiketiloista voi sijoittua aseman yhteyteen. Aseman ympärille muodostuva kaupallinen vyöhyke jää pienemmäksi minimivaihtoehdossa, samoin yksi lähiruokakauppa jäisi toteutumatta. Oheisessa kartassa (Kuva 18) on hahmoteltu mahdollista toimintojen sijoittumista.
LOPPURAPORTTI 19 Perusratkaisuna Kerassa lähdetään siitä, että kauppa keskittyy aseman tuntumaan. Aseman välittömään läheisyyteen sijoittuvat uudet, isommat päivittäistavarakaupat sekä pääosa erikoiskaupan ja palveluiden tiloista. Radan pohjoispuolta painotetaan kaupan paikkana, sillä se sijoittuu edullisemmin suhteessa alueen sisääntuloväylään Kehä II:lta. Radan pohjoispuoli mahdollistaa kaupan toimijoille myös näkyvyyden Kehä II ohikulkuliikenteelle paremmin kuin radan eteläpuoli, joka jää kauemmaksi Kehä II:sta ja pääosin sen tunneliosuuden kohdalle. Aseman liityntäpysäköinti tukee osaltaan kaupan sijoittumista keskustaan. Asemakeskustan lisäksi Keran väestöpohja ja kaupunkirakenne mahdollistaa myös täydentävien lähikauppojen sijoittumisen asuinalueille. Tavoitteena on toteuttaa niin tiheä kaupan verkosto, että päivittäistavarakauppa on aidosti kävelyetäisyydellä pääosalle asukkaista. Tämä tukee Keran alueen tavoitteita kävelypainotteisesta asuinalueesta, jolla ei tarvitse omistaa autoa. Pienet, noin 200 400 myyntineliömetrin myymälät eivät välttämättä toteudu heti alueen rakentuessa, mutta ne on huomioitava jo varhaisessa suunnitteluvaiheessa ja mahdollistettava niille sijainteja. Lähikauppojen tuominen valmiiseen rakenteeseen on mahdotonta jos tiiviiseen asuinalueeseen ei ole varattu niille sijaintipaikkoja. Tämän kokoluokan myymälät voivat sijoittua myös kivijalkoihin, kuten esimerkiksi Kilon asemalla sijaitseva Alepa tai Vallikallion Siwa, mutta jos on mahdollista osoittaa niille omia tontteja, niin mm. huollosta asukkaille syntyvä häiriö jää luonnollisesti pienemmäksi. Parhaat edellytykset tiheän, jalankulkuasiointia tukevan myymäläverkoston syntymiseen luodaan, kun lähikaupoille varataan hyvät liikepaikat näkyviin paikkoihin, mieluiten kokoojakatujen risteyksiin ja muiden palvelujen tuntumaan, esimerkiksi päiväkotien ja koulujen läheisyyteen sekä keskitettyjen pysäköintilaitosten yhteyteen. Kartassa on kuvattu myös Keran eri alueita kaupungin esittämien tavoitesuunnitelmien mukaisesti. Keskialue on kokonaisuudessaan uudistuvaa, tiheän asumisen aluetta, johon pääosa Keran uusista asukkaista sijoittuu. Nimenomaan tällä vyöhykkeellä on tavoitteena kävely- ja pyöräilykaupunki. Pohjoinen Karamalmin alue on suurelta osin jo rakentunutta ja Nokian pääkonttorin myötä sinne sijoittuu tulevaisuudessakin iso osa Keran työpaikoista. Alueelle tulee lisäksi täydentävää asuinrakentamista. Keskustan eteläpuolella Kutojantien alueella on runsaasti vanhaa toimistotilaa, joka on osin vajaakäyttöistä. Alueelle on viime vuonna sijoittunut kaupan toimijoista S- marketin lisäksi myös Kierrätyskeskus, jossa on myymälän lisäksi myös monipuolista työpajatoimintaa. Kutojantien ja Nihtisillantien risteys on toiminnallisesti tärkeä "Keran portti", johon voisi parhaassa tapauksessa sijoittua myös kaupallisia toimintoja. S-market ja kierrätyskeskus tukevat tätä aluetta kaupallisena ankkurina. Kutojantien alue voi myös kehittyä nykyisistä lähtökohdista vanhojen, edullisten tilojen ansiosta alueeksi, jolla olisi erilaisia työtiloja ja mahdollisesti niihin liittyviä pienmyymälöitä. Tällainen toiminta voi lähteä kehittymään jo ennen Keran ydinalueen rakentumista eikä tällainen vanhoissa tiloissa mahdollisesti toimiva työtila-/myymäläkäyttö ole pois tässä selvityksessä hahmotellusta Keran kaupallisesta kokonaisuudesta.
LOPPURAPORTTI 20 Kuva 18 Kaupan toimintojen tavoitteellinen sijoittuminen Keraan. Sijainnit ja vyöhykkeet ovat viitteellisiä ja tarkentuvat myöhemmässä suunnittelussa Aseman ympäristö keskustassa on ensisijainen kaupan alue, joka toteutuu kaikkein todennäköisimmin. Jos liiketilojen kysyntä jää pieneksi ja minimivaihtoehto toteutuu, syntyy pääosa palveluliiketiloista isojen ruokakauppojen yhteyteen aseman tuntumaan ja sen pohjoispuolelle. Lähikauppasijainneista itäisimmät ovat todennäköisimmät, Kutojantielle sijoittuva eteläinen sijainti sen sijaan epätodennäköisempi, sillä se jää keskustan ja Nihtisillan S-marketin väliin. Keran aluetta sivuavat myös Turvesolmun ja Nihtisillan kaupan alueet, jotka ovat Uudenmaan maakuntakaavassa merkittyjä keskusta-alueiden ulkopuolisia kaupan alueita. Maakuntakaavassa Turvesolmuun on osoitettu 50 000 k-m² tiva-kaupan tilaa ja Nihtisiltaan 75 000 k-m². Maakuntakaavassa ei ole määritelty suuryksikkömerkintöjen alueellista laajuutta eikä Espoon eteläosien yleiskaavakaan ota selvää kantaa tiva-kaupan sijoittumiseen. Pääosa tiva-kaupasta sijoittuu kuitenkin Keran osayleiskaava-alueen ulkopuolelle sekä toteutuneen kaupan että tiedossa olevien hankkeiden ja liiketilat mahdollistavien asemakaavojen perusteella. Keraan mahdollisesti sijoittuvan tiva-kaupan määrää voi haarukoida vertaamalla maakuntakaavan mitoitusta toteutuneeseen kauppaan ja tiedossa oleviin hankkeisiin (Taulukko 5).
LOPPURAPORTTI 21 Taulukko 5 Turvesolmun ja Nihtisillan suuryksikköalueiden mitoitus maakuntakaavassa sekä to teutunut pinta-ala ja tiedossa olevat hankkeet Turvesolmu Nihtisilta Maakuntakaavan mitoitus 50 000 k-m² 75 000 k-m² Toteutunut pinta-ala - 15 000 k-m² Keran osayleiskaava-alueelle sijoittuvat, 13 000 k-m² 15 000 k-m² tiedossa olevat kaupan hankkeet Muut maakuntakaavan suuryksikköaluemerkintään 31 500 k-m² 34 300 39 300 k-m² perustuvat, tiedossa olevat hankkeet ja asemakaavat Hankkeet yhteensä 44 500 k-m² 49 300 54 300 k-m² Maakuntakaavan mitoituksesta käyttämättä jäävä pinta-ala (=mitoitus - hankkeet ja toteutunut pinta-ala) 5 500 k-m² 5 700 10 700 k-m² Vertailusta havaitaan selvästi, että pääosa suuryksikköalueiden pinta-alasta on toteutumassa muualla kuin Keran osayleiskaava-alueella. Lisäksi pääosa maakuntakaavan mitoituksesta on jo käytetty tiedossa oleviin hankkeisiin. Keran osayleiskaava-alueella kaupan suuryksiköt voisivat soveltua koko eteläiseen, Turunväylään ja Nihtisiltaan rajautuvaan osaan, joka ei liikennehaittojen vuoksi sovellu asumiseen. Alueella on nyt sekä teollista toimintaa että toimistorakennuksia, mutta se on verrattain väljästi rakennettu ja osa rakennuskannasta on jo iäkästä. Uudisrakentamispotentiaalia alueella siis sinänsä on. Jos tiedossa olevat kaupan hankkeet toteutuvat, ei maakuntakaavan mitoitus kuitenkaan enää mahdollista kovin laajoja kaupan hankkeita Keran osayleiskaava-alueelle. Kaupan kiinnostus voi myös suuntautua osayleiskaava-alueen ulkopuolelle mm. Sinimäentien varteen Mankkaalle ja Nihtisillan länsipuolelle, jolloin maakuntakaavassa sallittu kaupan kokonaismäärä alueilla täyttyisi niiden myötä eikä olisi Kerassa mahdollista. Suuri kaupallinen potentiaali voisi pitkällä tähtäimellä olla myös nykyisellä linja-autovarikolla Turunväylän eteläpuolella. Mikäli tämä alue vapautuu muuhun käyttöön, mahdollistaisi se varsin suurenkin kaupallisen kokonaisuuden toteuttamisen. Linja-autovarikon lopettaminen ei kuitenkaan ole tällä hetkellä edes keskusteluissa. Yhteenvetona voidaan todeta, että Turvesolmun suuryksikkömerkinnän pinta-alasta pääosa toteutuu Keran osayleiskaava-alueen ulkopuolella. Maakuntakaavan mitoituksesta jää Turvesolmun ympäristössä hankkeiden jälkeen vain noin 5 500 k-m 2 rakentamispotentiaalia, joka ei välttämättä toteudu Keran osayleiskaava-alueella. Nihtisillassa tiva-kaupan sijoittumispotentiaalia voi olla erityisesti ABC-aseman tontille sijoittuvan hankkeen lisäksi sen pohjoispuolisilla alueilla, joilla on hyvä näkyvyys tärkeimmille liikenneväylille ja jotka sijoittuisivat toiminnallisesti tiedossa olevien Nihtisillan ja Nihtiportin kaupan hankkeiden yhteyteen. Näiden laajuutta rajoittaa kuitenkin vahvistetun maakuntakaavan mitoitus, josta tiedossa olevien hankkeiden jälkeen jäisi käytettäväksi korkeintaan runsas 10 000 k-m 2. 5. KERAN KAUPAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 5.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvia vaikutuksia on arvioitu tavoitevuonna 2035 Huffin vetovoimamallin avulla (Kuva 19 ja Kuva 20). Analyysissä on täten huomioitu arvioidut muutokset kaupan verkostossa sekä väestönkasvu pienalueittain. Päivittäistavarakaupan minimivaihtoehdossa (3 200 k-m²) Keran vaikutusalue jää hyvin paikalliseksi ulottuen Kauniaisiin sekä hieman Turunväylän eteläpuolelle. Kaupalliset vaikutukset kohdistuvat pääasiassa Viherlaakson ja Karakallion kauppoihin, Karaportin ja Nihtisillan S-markettiin sekä Kauniaisten kauppoihin. Vaikutukset jäävät kuitenkin hyvin vähäisiksi; Keran keskustan päivittäistavarakauppa veisi minimimitoituksella suurimmillaan noin 4-7 % lähialueen myymälöihin kohdistuvasta ostovoimasta verrattuna nykytilanteeseen, jossa Keran keskustassa ei ole ollenkaan päivittäistavarakaupan tarjontaa. Maksimivaihtoehdossa (5 200 k-m²) Keran keskustan päivittäistavarakaupan vaikutukset ovat hyvin samansuuntaiset ja vaikutukset kohdistuvat samoihin myymälöihin kuin minimivaihtoehdossakin; maksimimitoituksella Keran uusi päivittäistavarakauppa vie maksimissaan noin 6-12 % lähimyymälöihin kohdistuvasta ostovoimasta verrattuna nykytilanteeseen. Nykytilantee-
LOPPURAPORTTI 22 seen nähden väestön määrän kasvu lähialueella kompensoi merkittäviltä osin Keran uuden myymälän vaikutukset nykyisiin myymälöihin. Keraan sijoittuva päivittäistavarakauppa ei uhkaa nykyisten myymälöiden tulevia toimintaedellytyksiä. Kuva 19 Keran päivittäistavarakaupan minimivaihtoehdon vaikutusalue Kuva 20 Keran päivittäistavarakaupan maksimivaihtoehdon vaikutusalue
LOPPURAPORTTI 23 Erikoistavarakauppaan ja palveluihin (pl. tilaa vaativa erikoistavarakauppa) kohdistuvia vaikutuksia Keran minimi- ja maksimimitoituksella on havainnollistettu seuraavissa kartoissa (Kuva 21 ja Kuva 22). Kera jää maksimimitoituksellakin huomattavasti ympäröiviä keskuksia pienemmäksi, mistä johtuen vaikutusalue määrittyy suhteellisen pieneksi. Oheisissa kartoissa vaaleimmalla sinisellä rajatulla alueella asiointitodennäköisyys Keraan jää alle 5 %:iin, eli näiltä alueilta korkeintaan joka kahdeskymmenes erikoistavarakaupan asiointi kohdistuisi Keran keskukseen. Erikoistavarakaupan osalta vaikutukset muihin keskuksiin jäävät hyvin pieniksi. Minimivaihtoehdossa (4 600 k-m²) merkittävimmät vaikutukset kohdistuvat Viherlaaksoon, Kauniaisiin, Suurpeltoon sekä Lommilaan, mutta näihinkin keskuksiin suuntautuvat asioinnit vähenisivät vain noin 1-3 % verrattuna nykytilanteeseen. Keran maksimivaihtoehdossa (9 000 k-m²) vaikutukset lähimpiin keskuksiin ovat puolestaan luokassa 2-4 % vähenemä verrattuna nykytilanteeseen. Kuten päivittäistavarakaupassa, myös erikoistavarakaupassa väestön kasvu lähialueilla kompensoi asiointien vähenemistä niin, että käytännössä myös lähimpien keskusten asiakasmäärät kasvavat nykytasoon verrattuna, kun väestö tulevaisuudessa kasvaa. Kuva 21 Keran erikoistavarakaupan minimivaihtoehdon vaikutusalue
LOPPURAPORTTI 24 Kuva 22 Keran erikoistavarakaupan maksimivaihtoehdon vaikutusalue Tiivistäen voidaan sanoa, että Keraan sijoittuva päivittäis- ja erikoistavarakaupan tarjonta monipuolistaa palvelurakennetta Kerassa ja mahdollistaa keralaisten arjen lähiasioinnin toteutumisen. Kaupan mitoituksen minimi- ja maksimivaihtoehdot eivät heikennä naapurikeskusten kaupan jatkumis- tai kehittymisedellytyksiä; Kerassa ja lähialueella tapahtuva voimakas väestönkasvu ja sen aiheuttama kaupan palvelujen lisäkysyntä luo edellytyksiä myös muiden keskusten tarjonnan kasvulle jatkossa. Minimivaihtoehdossa Kerasta muodostuu päivittäistavarakauppaan painottuva lähipalvelukeskus, jossa on myös joitakin ravintola- ja muita palveluita. Maksimivaihtoehdossa Keran rooli on myös paikallinen, mutta kattavan päivittäistavarakaupan tarjonnan lisäksi alueelta on myös mahdollista tehdä jonkin verran erikoistavarakaupan hankintoja. Lisäksi maksimivaihtoehdossa alueelle sijoittuisi enemmän palveluita, joita käyttäisivät keralaisten lisäksi myös alueella työssäkäyvät. 5.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Keran kehittyminen tiiviin asumisen sekä monipuolisen työpaikkatarjonnan alueena on linjassa Valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa linjatun pääkaupunkiseudun verkostomaisen, joukkoliikenteeseen tukeutuvan ja kestävän yhdyskuntarakenteen kehittämistavoitteen kanssa. Lisäksi Keran kaupallinen ratkaisu noudattelee Espoon kaupan palveluverkkoselvityksessä keskusten kokoluokista tehtyjä linjauksia, joissa Kera on määritelty isoksi paikalliskeskukseksi. Kaupallisen mitoituksen minimivaihtoehdossa Kera tosin jää isojen paikalliskeskusten luokassa palvelutarjonnaltaan suhteellisen pieneksi. Keran kaupallinen mitoitus ei uhkaa minimi- eikä maksimivaihtoehdossa muiden keskusten toiminta- tai kehittymisedellytyksiä. Tiivis väestökeskittymä sekä runsas työpaikkatarjonta luovat edellytykset monipuolisten kaupallisten palveluiden sijoittumiselle lähelle asukkaita, mikä helpottaa asiakkaiden arkea ja lyhentää asioinneista aiheutuvaa autoliikenteen matkatuotosta. Kaupalliset palvelut myös sitovat ja yhdistävät Keran alueen asumista ja työpaikkoja tiiviimmin toisiinsa. Tämä edesauttaa Keraan asetettuja tavoitteita kävely- ja pyöräilypainotteisesta keskuksesta, jossa palvelut ovat helposti saavutettavissa myös autottomille.