Helsingin kaupunki Kaupunkisuunnitteluvirasto Yleissuunnitteluosasto Maria Lindblom Yritysalueet kauppapalvelujen täydentäjänä
2 Maria Lindblom Yritysalueet kauppapalvelujen täydentäjänä Työryhmä: Aimo Huhdanmäki, Hannele Koivuniemi, Marketta Kännö, Esko Lauronen, Maria Lindblom, Jaakko Priha, Timo Vuolanto, Sari Yli-Tolppa Sisällysluettelo: Kauppa muokkaa kaupunkia... 3 Kaupan sijoittuminen... 3 Tilaa vievä erikoiskauppa sopeutuu huonosti keskusjärjestelmään... 3 Erikoiskaupan vaikutusalue on laaja... 3 Teollisuusalueista monipuolisia yritysalueita... 4 Tutkimus teollisuusalueista kauppapaikkoina... 4 Kaupan vähemmän tutkittu osa-alue... 4 Teollisuusalueille sijoittuneet kaupan toimipaikat inventoitiin... 5 Rekisteritiedot tarkistettiin maastokäynneillä... 5 Tulokset antavat hyvän kuvan... 6 Valtaosa volyymikauppaa... 6 Herttoniemi, autokaupan monipuolisin keskus... 7 Huonekalut Petikko-Variston alueelta... 7 Suuret rauta- ja rakennustarvikekaupat Kehä III:n tuntumassa... 7 Päivittäistavara hakeutuu Helsingissä asutuksen lähelle... 8 Tammistossa tunnetut kodinkonemyyjät... 8 Vapaa-ajan tarvikekauppa on uusi tulokas teollisuusalueille... 9 Pikkuliikkeitä ja palveluja joka alueella... 9 Kunnissa on eroja... 9 Kaupan sijoittumisen reunaehdot... 11 Hinta merkittävä selittäjä... 11 Teollisuusalueet palvelevat kaupunkilaisia... 12 Tavaraa ja palvelua erityistarpeisiin... 12 Teollisuusalueiden muutos kuvastaa siirtymistä palveluyhteiskuntaan... 12 Kauppapaikat sovitettava aluerakenteeseen... 13 Liitekartat
3 Kauppa muokkaa kaupunkia Kaupan sijoittuminen Pääkaupunkiseudun kaupalliset palvelut ovat pääasiassa sijoittuneet keskustoihin ja kauppakeskuksiin. Kaupunkia on suunniteltu niin, että kauppa pääkeskuksen ulkopuolella sijoittuisi keskelle asutusta. Tällöin koko vaikutusalueelta mahdollisimman monen olisi helppo päästä ostoksille kulkutavasta riippumatta. Näin syntyi kaupallisten palvelujen keskusjärjestelmä, aluekeskukset ja paikalliskeskukset, joita täydensivät asutuksen keskelle syntyneet ostoskeskukset. Asutuksen laajentuessa seudulle syntyi uusia vaikutusalueita ja tarvittiin yhä uudempia kaupallisia keskuksia. Tilaa vievä erikoiskauppa sopeutuu huonosti keskusjärjestelmään Alkuun myös tilaa vievä erikoiskauppa sijoittui keskusjärjestelmän mukaisesti. Itäkeskuksessakin myytiin huonekaluja, rautakauppatavaraa ja autoja. Pieniä myymälöitä ja autokauppaa sen liepeillä on vieläkin, mutta tyypillistä on ollut, että suurta myymälätilaa tarvitseva kauppa on lähtenyt arvokkailta keskustapaikoilta. Kauppa on tosin kehittänyt keskustoja varten omia rajoitetun tilan ja valikoiman myymälämuotoja, esimerkkinä sellaiset ketjut kuin Teesi tai Clas Ohlson. Jalansijaa keskeisillä paikoilla on pidetty myös näyteikkunatyyppisillä myymälöillä, joissa on esillä viimeiset trendit ja joissa saa aavistuksen tarjolla olevista tuotteista, vaikkakin varsinaisen valikoiman runsaus on muualla. Keskusjärjestelmän kehitysvaihe jäi sivuun, kun päivittäistavaramyymälöitä alettiin avata myös vilkkaiden pääteiden varteen. Kaavoituksen määräyksiä oikaistiin niin, että tukkukauppana perustusluvan saaneet jättikaupat osoittautuivatkin käytännössä vähittäismyymälöiksi. Autoilevat asiakkaat löysivät nämä hintatasoltaan edulliset keskustoja alhaisemmin kustannuksin perustetut myymälät. Kauppa ei ollutkaan riippuvainen ympäröivästä lähialueesta, vaan se saattoi kalastella asiakkaita mistä vaan. Kauppa kehitteli konseptiaan kohti yhä suurempia hypermarketeja, joiden vaikutusalue laajeni koko seudulle. Samalla ostokäyttäytyminen muuttui. Etäisyyden merkitys väheni, kun päivittäistavaraa saatettiin ostaa suuria määriä ja harvemmin. Riitti, kun sopivasti temperoidut säilytystilat täytettiin vaikkapa viikoittain. Erikoiskaupan vaikutusalue on laaja Päivittäistavarakauppa voi suuressa määrin vieläkin tukeutua lähialueiden asukkaisiin, mutta erikoiskaupassa on selvästi toisenlai-
4 nen kehityssuunta. Pääsääntöisesti erityistavaran kauppa, boutiquet yms. keskittyvät kaupunkikeskustoihin. Myymälät ja niiden tuotteet saattavat olla ainutkertaisia jopa koko maassa ja asiakkaat voivat tulla hyvinkin kaukaa. Toimintatavaltaan aivan toisenlaista on suuren, tilaa vievän tavaran kauppa. Volyymikauppa, tyypillisimmillään rauta- ja rakennustarvikekauppa ja autokauppa, on väistynyt hinnakkailta keskustapaikoilta ja hakeutunut suuren tilantarpeensa ja tehottoman tilankäyttönsä vuoksi taloudellisesti edullisempiin sijaintipaikkoihin, joissa on myös mahdollisuus halpoihin rakennusratkaisuihin, helppoihin kuljetuksiin ja maanvaraiseen pysäköintiin. Myös nämä kaupat keräävät asiakkaansa laajalta alueelta. Teollisuusalueista monipuolisia yritysalueita Samaan aikaan teollisuusalueiden perinteisten toimialojen, teollisuus, tukkukauppa, varastointi, tilantarpeet ovat toimintojen rationalisoinnin seurauksena vähentyneet. Teollisuuden konttoritoiminnot on ulkoistettu ostopalveluiksi ja perinteinen tuotanto on hakenut toimintaansa paremmin soveltuvat toimitilat kauempaa kotimaasta tai halvan työvoiman maista. Tavaraa ei myöskään liiemmälti varastoida, vaan toimitetaan tarpeen mukaan suoraan tai keskusvarastojen kautta tuotantoon, kauppoihin ja kuluttajalle. Teollisuuden tilalle on tullut mm. korkean teknologian yrityksiä, erilaisia toimistoja, volyymikauppaa ja jopa kulttuurialaa. Teollisuudelta vapautuneisiin tiloihin on tehty myös kauppakeskuksia ja halpoja kiinteistökustannuksia tavoittelevaa erikoiskauppaa. Tutkimus teollisuusalueista kauppapaikkoina Kaupan vähemmän tutkittu osa-alue Päivittäiskaupan kehitystä on seurattu hyvinkin tarkoin. Kaupan kehittyminen yhä suuremmiksi ja harvemmiksi yksiköiksi ja pienten, paikallisten myymälöiden häviäminen koskettaa jokaista. Paikallinen palvelutaso määrittyy sen mukaan, mistä asukkaat saavat ruokansa ja jokapäiväiset tuotteensa. Tarkoin on myös seurattu keskustan erikoiskauppaa, onhan se keskustan elinvoimaisuuden mittari. Sitä vastoin esikaupunkialueiden erikoiskaupan kehitystä ei ole juuri systemaattisesti seurattu. Teollisuusalueilla on oma merkityksensä asukkaiden palvelemisessa pääkaupunkiseudulla. Tämän tutkimuksen on tarkoitus selvittää, millaista erikoiskauppaa teollisuusalueilla on, miten erikoiskauppa on muokannut teollisuusalueita ja miten se on eri alueille sijoittunut. Tämä on yksi puoli teollisuusalueiden muuttumisessa monipuolisiksi yritysalueiksi, joskin merkittävin trendi on ollut korkean teknologi-
5 an esiinmarssi pääkaupunkiseudulla keskeisillä, korkean tehokkuuden teollisuusalueilla. Teollisuusalueille sijoittuneet kaupan toimipaikat inventoitiin Tutkimustoimistossa kartoitettiin kesällä 2004 pääkaupunkiseudun teollisuusalueille sijoittuneet kaupat. Kaikkiaan 34 teollisuusalueella käytiin paikanpäällä ottamassa selvää kaikista kaupan toimipisteistä ja suuressa määrin myös niille sijoittuneista palveluista. Tutkimusalueet ovat tai ovat aikaisemmin olleet teollisuuskäytössä, vaikka tonttien käyttötarkoitusta olisi myöhemmin muutettu liiketoiminnalle paremmin soveltuvaksi. Keskusta-alueet ja kauppakeskukset eivät ole inventoinnissa mukana, ei ole myöskään Jumbo, joka kyllä sijaitsee Vantaan entisellä teollisuuteen varatulla Kettualueella. Näin se täyttää aineiston valintakriteerit, mutta nyttemmin se on kehitettävän Aviapolis-alueen keskus. Valtavana kaupan keskittymänä se olisi vääristänyt tuloksia. Tutkitut teollisuusalueet HELSINKI ESPOO VANTAA Herttoniemi Juvanmalmi Hakkila Konala Karamalmi Koivuvaara Ormusmäki Olarinluoma Petikko-Varisto Kontula Koskelo Porttipuisto Linnanpajantie Lommila Tammisto Metsälä Nihtisilta Tuupakka Pitäjänmäki Pihlajarinne Veromies Tattariharju Kivenlahti Roihupelto Mankkaa Suutarila Suomenoja Reimarla Takkatie Tattarisuo Vallila Vartioharju Vattuniemi Viikinranta Rekisteritiedot tarkistettiin maastokäynneillä Inventointi pantiin alkuun SeutuCD:n yritysrekisterin ja puhelinluettelon keltaisten sivujen avulla. Näin saatu perustieto tarkistettiin paikan päällä ja saatettiin ajan tasalle. Maastossa käynti kaksinkertaisti toimipaikkojen lukumäärän ja aineiston suuruudeksi tuli 600 tapausta, kauppoja oli runsas 500 ja erilaisia palveluja vajaa 100. Kaupat on poimittu hyvinkin tarkoin, mutta palvelujen osalta aineis-
6 tossa on puutteita. Aineistosta puolet kertyi Helsingistä sekä yksi neljännes Vantaalta ja toinen Espoosta. Tulokset antavat hyvän kuvan Valtaosa volyymikauppaa Valtaosa teollisuusalueille sijoittuneista kaupoista voidaan luokitella ns. volyymikauppaan. Runsas kolmannes toimipaikoista liittyy moottoriajoneuvoihin, toinen kolmannes on rautakauppaa, sisustusta ja kodin koneita. Alla olevasta toimialaluokituksen kirjosta tulee esiin tyypilliset keskusten ulkopuolelle hakeutuvat toiminnat. Toiminnan tuotto ei välttämättä riitä keskustasijaintiin. Yleisimmät kaupan yritykset teollisuusalueilla kpl moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa 72 keittiö- ja saniteettitilojen kalusteet 40 renkaiden vähittäiskauppa 40 moottoriajoneuvojen huolto ja korjaus 33 huonekalut 32 moottorineuvojen osat ja varusteet 27 urheiluala 20 supermarket kauppa 19 kodinkoneet ja viihde-elektroniikka 18 moottoripyörien ja niiden osien ja varusteiden väh.k 16 rauta- ja rakennustarvikkeiden yleisväh.kauppa 16 Moottoriajoneuvokauppa ja siihen liittyvä varaosakauppa sekä korjaus- ja huoltotoiminta on perinteisestikin sijoittunut teollisuusalueille. Huonekaluja ja keittiökalusteita sitä vastoin myydään myös keskustassa, mutta teollisuusaluesijainti tekee suuret hallit mahdollisiksi. Samoin on laita kodin koneiden ja viihde-elektroniikan. Uutena toimintana teollisuusalueille on tullut urheilukauppa. Alaa on rationalisoitu suurten myyntihallien kaupaksi. Keskustasta saa usein enää urheiluvaatteita, mutta välinevalikoima alkaa olla huono. Maastokäynneillä tarkennettiin myös myymälöiden koko. Summatusta kokonaiskerrosalasta 660 000 m 2 käyttää eniten tilaa, lähes 40 prosenttia, moottoriajoneuvoihin liittyvä myynti, joka koostuu auto-, moottoripyörä- ja venekaupasta sekä niiden osa- ja varustekaupasta. Huonekalu- ja sisustus vievät käytetystä tilasta noin viidenneksen, samoin rauta- ja rakennustarvikekauppa. Vähiten tilaa käyttävä viidennes koostuu päivittäistavara-, kodinkone- ja kodin elektroniikka- ja vapaa-ajan tarvikekaupasta sekä palveluista.
7 Kaupan käyttämä kerrosala toiminnoittain Moottoriajoneuvot Huonekalut ja sisustus Rauta- ja rakennustarvikeet Päivittäistavarat Kodinkoneet ja -elektroniikka Vapaa-ajan tarvikkeet Palvelut Muu 0 50 100 150 200 250 300 1000 m2 Herttoniemi, autokaupan monipuolisin keskus Teollisuusalueille sijoittuneista toimipaikoista runsas kolmannes toimi auto-, moottoripyörä- tai moottorivenealalla. Ne käyttivät myös toimitilaa eniten. Kun osa ajoneuvojen myynnistä hoidetaan suurilla kentillä taivasalla, on toimiala hyvinkin merkittävä teollisuusalueiden käyttäjä. Alan keskittymiä on Konalassa, Reimarlassa, Suutarilassa, Olarinluomassa, Lommilassa ja Koskelossa. Merkittävin tiivistymä on kuitenkin noussut Herttoniemen yritysalueelle, johon miltei kaikki automerkit ovat viime vuosina rakentaneet omat autopalatsinsa. Pinta-alaltaan suurimmat autokaupat sijaitsevat kuitenkin Espoossa. Huonekalut Petikko-Variston alueelta Huonekalut ja sisustus ovat vahvemmin kuin mikään muu ala keskittyneet yhdelle alueelle Vihdintien ja Kehä III:n risteykseen Petikko-Variston alueelle, tosin Ikeat Espoon Lommilassa ja Vantaan Porttipuistossa ovat myös vetovoimaisia kohteita, mutta toistaiseksi varsin yksinäisiä pisteitä. Molempien ympärille on kuitenkin jo hakeutumassa muita huonekalu-, sisustus- ja kodin rakennusliikkeitä. Nyt Roihupeltoon rakenteilla oleva Lanternan sisustustavaratalo tuo jatkossa Helsinkiinkin merkittävän pisteen vastaahan se kooltaan Espoon Ikeaa. Suuret rauta- ja rakennustarvikekaupat Kehä III:n tuntumassa Helsingissä rauta- ja rakennustarvikekauppoja on Suutarilassa, Herttoniemessä ja tämän aineiston ulkopuolella Ruoholahdessa, mutta ne ovat suuruusluokaltaan 2 000 3000 m 2, kun kauempana Kehä III:n tienoilla myymäläkoko nousee yli 10 000 neliöön. Rauta-
8 kauppa-ala on hyvin teollisuusaluehakuista, aineistossa on 80 alan kauppaa. Pienet ja enemmän paikalliset rauta- ja rakennustarvikekaupat ovat sijoittuneet tasaisesti kaikille tutkimusalueille. Rautakaupan ketjujen välinen kilpailu on johtamassa uudentyyppisiin myymälöihin, joihin yhdistetään rauta, sisustus ja puutarhanhoito. On havaittu, että nimenomaan naisasiakkaat kunnostavat kotia ja hoitavat puutarhaa. Tästä syystä uusia rautakauppapaikkoja haetaan joukkoliikenteen varresta ja Kehä III:n sisäpuolelta. Päivittäistavara hakeutuu Helsingissä asutuksen lähelle Päivittäistavarakauppoja on tutkimusalueilla myös jonkin verran. Helsingissä ne ovat yleensä entisillä teollisuusalueilla, joiden viereen on sijoittunut asumista. Niinpä kauppapaikkaa on lähdetty kehittämään asumiseen tukeutuvana paikallis- tai lähikeskuksena. Tällaisia ovat Herttoniemen keskus, Heikkilänaukio Lauttasaaressa, Pitäjänmäen uusien asuinalueiden ja Vallilan päivittäistavaramyymälät. Ainoa yksinomaa teollisuusalueelle sijoittunut kauppa on Konalan S-market, joka sekin kuitenkin palvelee paikallista asujaimistoa. Mankkaan ja Tammiston suuret marketit hakevat selkeimmin asiakaskuntansa hyvinkin laajalta alueelta. Aineistoon mukaan tulleet 6 Alkon myymälää kertovat Alkon politiikasta sijoittua supermarketien asiakasvirtojen äärelle, vaikka ne sijaitsisivat keskusten ulkopuolella. Oman ryhmänsä muodostavat tehtaanmyymälät, jotka ovat paikalla valmistettua tavaraa myyviä pieniä liikkeitä. Nekin osaltaan pitävät yllä mielikuvaa, että tuotteet teollisuusalueilla ovat edullisempia kuin kaupunkikeskustoissa. Päivittäistavara-myymälöiden koko kpl alle 400 m² 17 400-1000 m² 7 yli 1000 m² 10 Tammistossa tunnetut kodinkonemyyjät Pääkaupunkiseudulla asuvat suuntaavat helposti kodinkoneiden hankintakierroksella Tammiston suuntaan ja Kehä III:lle, jossa suuret liikkeet pystyvät pitämään esillä laajat valikoimat. Alan kauppa on kuitenkin alueellisesti suhteellisen tasaisesti jakautunut ja kodin koneita ja kodinelektroniikkaa myydään myös paljon keskuksissa. Jatkuvat tarjousmyynnit ja etäinen sijainti antavat tässäkin tapauksessa mielikuvan halvemmista hinnoista. Kodinkonekaupassa kuten volyymikaupassa yleensäkin ostokset edellyttävät kuljetuksia. Ostoksilla käynti autolla on siksi tavanomaista.
9 Vapaa-ajan tarvikekauppa on uusi tulokas teollisuusalueille Vapaa-ajan tarvikkeet on sen verran heterogeeninen ryhmä, että kaupan sijoittumiselle on monenlaisia tarpeita. Asiakaskunta vaihtelee harrastusten mukaan. Etenkin paljon tilaa ja piha-aluetta vaativien puutarha-alan kauppojen on paras hakeutua sinne, mistä tilaa löytyy. Oheisesta luettelosta vapaa-ajan tarvikekaupan eniten tilaa vievistä yrityksistä näkyy nykysuuntaus rakentaa määrätynlaisia kauppakeskittymiä, ns. Retail Parkeja, usein erilleen kaupunkirakenteesta vilkkaasti liikennöityjen teiden varteen. Näissä kerätään saman katon alle kotiin, vapaa-aikaan ja viihdyttämiseen erikoistuneita kauppoja, urheiluvarusteita, elektroniikkaa, erilaisia kulkupelejä ja kodin varustelua. Vantaalla ja Espoossa on jo tällaisia autoilijalle otollisia keskittymiä ja malli on hakeutumassa myös Helsinkiin, mm. konseptilla miesten maailma sitä on tarjottu Konalaan. Suurimmat vapaa-ajan tarvikekaupat Plantagen Vantaa puutarha-ala 6800 m2 uusi Stadium Vantaa urheiluala 2500 m2 Retail Park F-musiikki Vantaa soittimet ja musiikki 1500 m2 Retail Park Sportia-World Vantaa urheiluala 1500 m2 Retail Park Helling puutarhamyymälä Espoo puutarha-ala 1000 m2 Backas Puutarhakeskus Vantaa puutarha-ala väh.k 1000 m2 Akvaariolinna Vantaa kasvitieteellinen puutarha 1000 m2 kaupallinen näyttely Pikkuliikkeitä ja palveluja joka alueella Teollisuusalueille sijoittuneet pikkuliikkeet myyvät monia tuotteita, myymälät vaan ovat yleensä vaatimattomampia kuin keskustoissa. Inventointiin tuli mukaan kukka-, lemmikkieläin-, leikkikalu-, lahjatavara-, pyörä-, golfväline- ja asekauppoja sekä videovuokraamoita. Alueilla on myös runsaasti kahviloita, ravintoloita ja työmaakuppiloita sekä parturi-kampaamoja. Kirpputoreja ja käytetyn tavaran liikkeitä hakeutuu myös vanhoihin teollisuusrakennuksiin. Uutta on laajat antiikkihallit Tattarisuolla ja Malmilla. Korjaus- ja entisöintiverstas kaupan yhteydessä tukee sijoittumista teollisuusalueelle. Kunnissa on eroja Tutkituilla alueilla on Helsingissä kaupan toimipaikkoja yhtä paljon kuin Espoossa ja Vantaalla yhteensä. Kuitenkin loitommalla keskustasta keskimääräinen myymäläkoko nousee huomattavasti. Espoossa ja Vantaalla toimipaikkojen käyttämä kokonaiskerrosala on samaa suuruusluokkaa kuin Helsinginkin, vaikka Helsingissä toimipaikkojen määrä on yli kaksinkertainen.
10 Jopa puolet Helsingin toimipaikoista liittyy moottoriajoneuvoihin. Toimipaikkoja on kappalemääräisesti huomattavasti enemmän kuin Espoossa, mutta Espoon autokaupan käyttämä kerrosala kipuaa ylös, koska kaupat ovat siellä huomattavasti suurempia. Petikko- Variston alue tekee Vantaasta selkeän huonekalukaupan keskuksen. Mammuttikokoiset rauta- ja rakennustarvikekaupat ovat Kehä III:n tuntumassa tai vieläkin pitemmällä. kpl Toimialat kunnittain 140 120 100 80 60 40 20 0 Kodinkoneet ja-elektroniikka Moottoriajoneuvot Palvelut Päivittäistavarat Rauta- ja rakennustarvikeet Espoo Helsinki Vantaa Huonekalut ja sisustus Vapaa-ajan tarvikkeet m2 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Toimialojen kerrosala kunnittain Espoo Helsinki Vantaa Kodinkoneet ja-elektroniikka Moottoriajoneuvot Palvelut Päivittäistavarat Rauta- ja rakennustarvikeet Huonekalut ja sisustus Vapaa-ajan tarvikkeet Kuntien erilaisuuteen vaikuttaa varmasti tilan tarjonnan mahdollisuudet. Helsingissä teollisuusalueiden kauppa sijoittuu usein vanhoihin teollisuuden hylkäämiin kiinteistöihin, joiden hintataso antaa mahdollisuuden toimia huonommallakin tuotolla. Paljon uudisrakennuksiakin on volyymikaupalle tehty. Etenkin Herttoniemen hulppeat autopalatsit ovat nostaneet volyymikaupan imagoa tuntuvasti. Naapurikunnissa on toisella tavalla tilaa tarjolla ja se näkyy hehtaarimyymälöinä. Espoo Helsinki Vantaa 141 kaupan kohdetta 319 kaupan kohdetta 139 kaupan kohdetta ei hallitsevaa toimialaa autokauppa huonekalut keskikoko 1400 m2 keskikoko 800 m2 keskikoko 1600 m2 enemmistö suuria enemmistö suuria joka kokoa suuret Ikea, K-rauta, Veho suuret Autokeskus, Veljekset Laakkonen, Scan auto suuret Ikea, Isku, Kodin ykkönen, Asko pienet henkilökohtaisia palveluja pienet tehtaan myymälöitä ja auton varaosakauppaa pienet liittyvät rakentamiseen päivittäistavaraa Mankkaalla päivittäistavara tukeutuu asutukseen päivittäistavaraa Tammistossa
11 Kaupan sijoittumisen reunaehdot Kun kauppa sijoittuu teollisuusalueelle ja rakentaa koko tontin tai ainakin merkittävän osan siitä, kaavoituksella on suuri merkitys. Sijoittuminen on kaupungin kanssa käydyn vuoropuhelun tulos. Toisin on pienten kauppojen kohdalla. Ne ostavat tai vuokraavat tilansa valmiista kiinteistöstä ja alkavat toimia. Tänä päivänä uudet kauppapaikat kiinnostavat. Asialla ei ole yksin kauppa, vaan myös kiinteistöjen kehittäjät, jotka etsivät uutta mahdollisimman tuottavaa toimintaa vajaakäyttöisille teollisuusalueille. Kiinteistöjen kysyntä on hyvin suhdannealtista. Muun toimitilarakentamisen ollessa alamaissa usko kaupan laajenemistarpeisiin pääkaupunkiseudulla elää vahvana. Toistaiseksi kaikella pääkaupunkiseudulle rakennetulla myymälätilalla on ollut myös kysyntää. Vanhojen, keskeisten teollisuusalueiden korkea tonttitehokkuus aiheuttaa erityisiä tilanteita kaupan yksikerroksisille toteutuksille. Niinpä nyt on nähty torsoksi jääneitä rakenteita, kun tontin rakennusoikeudesta on toteutettu vain myymäläosuus. Esimerkiksi Herttoniemessä Megahertsin suurhankkeesta on toteutettu vain kaupallinen osa. Samanlaiseen ratkaisuun pyritään myös Konalassa, jossa tontin tarjoamat rakentamismahdollisuudet jätetään odottamaan aikaa parempaa, ja toiveena on toteuttaa tällä haavaa vain matala myymälärakennus. Hinta merkittävä selittäjä Helsingin tietokeskus kerää vuosittaan vuokrasopimustietoa Helsingin alueelta. Aineistoa on täydennetty naapurikuntien osalta Kiinteistötalouden instituutin aineistolla. Tietoa saa kuitenkin vain niiltä alueilta, joilla tehtyjen vuokrasopimusten määrä on riittävä julkaistavaksi. Käytössä on toimistotilan ja tuotantotilan vuokria. Joistakin kaupunginosista on saatavissa vain jompikumpi tieto. Keskustan ulkopuolella sijaitsevan toimistotilan hinta kuvastaa jonkin verran etäisyyttä keskustassa, mutta rakennuskannan uutuus nostaa myös hintoja ylöspäin. Tutkimusalueista toimistotila Pakkalassa on kaikkein kalleinta, kuuluuhan se Vantaan kovasti kehittämään Aviapolisalueeseen. Yllättäen suhteellisen lähellä keskustaa sijaitsevan Herttoniemen hintataso on suhteellisen alhainen, sama kuin etäällä sijaitsevan Hakkilan, 8-10 euroa neliö. Halvin toimistotila on Petikko-Varistossa ja Hakkilassa, joissa kuitenkin lienee suhteellisen vähän toimistorakennuksia. Paremmin volyymikaupan sijoittumista kuitenkin perustelee tuotantotilojen vuokrat. Ne eivät niinkään kallistu etäisyyden mukana, vaan parempi selittäjä on alueen ikä ja todennäköisesti myös rakennuskannan ikä. Pitäjänmäen ja Herttoniemen teollisuustiloissa toimitaan 4-6 euron keskivuokratasolla. Yhtä halvalla pääsee Espoon Mankkaa-Nihtisilta-
12 Karamalmi-alueella. Hieman kalliimpaa, 8-10 euroa, on sijoittua Kehä III:n alueelle. Samaa hintaluokkaa on myös Konala ja Malmi. Vaikka vuokra-aineisto on puutteellista, eikä suurmyymälöiden sijaintikustannuksista ole tietoa, antaa pääkaupunkiseudun vuokratason alueellinen jakautuminen kuitenkin aiheen olettaa, että toimitilojen hinta on keskeinen sijoittumista ohjaava kriteeri. Pienellä, teollisuusalueille sijoittuvalla kaupalla hintatason alhaisuus on aivan ilmeinen peruste. Teollisuusalueet palvelevat kaupunkilaisia Tavaraa ja palvelua erityistarpeisiin Pääkaupunkiseudun suunnittelussa pyrittiin selkeään kaupan keskusverkostoon, joka on syntynyt asutuksen painopisteiden mukaan. Viimeistään Iso-omenan ja Jumbo hämmensivät keskusverkkoajattelua, jonka mukaan suurten yksiköiden olisi pitänyt sijoittua aluekeskuksiin. Osoittautui kuitenkin, että kaupunkilaiset sopeutuivat muutokseen ja ovat valmiita hakemaan ostoksensa kauempaakin. Shoppailu ja ajan vietto kauppakeskuksissa kuuluu myös monen elämänmuotoon ja auton käyttö antaa siihen mahdollisuuden. Näyttää siltä, että teollisuusalueista on pikku hiljaa kehittynyt kaupunkilaisten erityistarpeita palvelevia alueita, ja niihin sijoittunut erikoisalojen kauppa kerää asiakkaansa varsin laajalta alueelta. Ne ovat kauppapaikka paljon tilaa vieville tuotteille ja tarvikkeille, jollaisia ei enää kauppakeskuksista saa. Toki myymälöiden valikoimaan kuuluvat myös alan pienet oheistuotteet. Muutkin kaupat tulevat perässä, koska ne katsovat hyötyvänsä suurten yksiköiden imusta. Perinteisestikin teollisuusalueet ovat paikkoja, joista haetaan korjaus- ja huoltopalveluita, teetetään yksilölliset erikoistuotteet ja tilataan työtä ja asennuksia erilaisiin käyttötarkoituksiin. Näin teollisuusalueille on vähitellen syntynyt merkittäviäkin kaupan ja palvelun keskittymiä. Olkoonkin, että teollisuusalueiden erikoiskauppa ei ole sijoittunut kaupunkisuunnittelun ihanteiden mukaisesti, se täydentää merkittävästi seudun kaupallista verkostoa. Toimitilamarkkinoiden ollessa yhä enemmän tuottotietoista liiketoimintaa, on keskeisten, hyvin saavutettavien alueiden hintataso karannut ohi paljon tilaa vievän toiminnan maksukyvyn. Keskusten hintatasoa halvemmat teollisuusalueet antavat paljon tilaa vievälle erikoiskaupalle vielä mahdollisuuden sijaita pääkaupunkiseudulla. Teollisuusalueiden muutos kuvastaa siirtymistä palveluyhteiskuntaan Yhteiskunnan siirtyminen jälkiteolliseen aikaan vaikuttaa myös teollisuusalueiden kehittämiseen. Elinkeinoelämän palveluvaltaistumi-
13 nen näkyy maankäytön muutoksina. Teollisuusalueet ovat kehittymässä monipuolisiksi yritysalueiksi. Erityisesti informaatio- ja tietoliikenneteknologia-alan voimakas kasvu 1990-luvulla muutti teollisuusalueiden toimialarakennetta ja tehosti huomattavasti alueiden käyttöä. Perinteiset, yhteen tasoon rakennetut teollisuus- ja varastohallit väistyivät syrjemmälle. Kaavoitus on pyrkinyt joustamaan uusiin tarpeisiin. Kun kaavoja uusitaan, tonttien käyttötarkoitusta muutetaan yhä enemmän toimitilarakennusten suuntaa. Teollisuusja varastotontteja kaavoitetaan KTY-merkinnällä, joka tarkoittaa, että tontti voidaan rakentaa tarpeesta riippuen joko teollisuus tai toimistokäyttöön. Viime vuosina ei teollisuusrakennuksia ole Helsingissä juurikaan rakennettu, toimistotilojakin tavallista vähemmän. Kiinnostus on kohdistunut liiketiloihin. Hyvällä kauppapaikalla liiketilojen tuotto on suhteellisen korkea. Niihin sijoittamiseen on ulkomainenkin pääoma osoittanut kiinnostusta. Teollisuusrakennuksia on otettu kulttuuri-, opetus-, media- ja liiketoiminnan käyttöön. Maankäyttöä on tehostettu rakentamalla uutta rakennuskantaa pääasiassa toimistokäyttöön. Eri käyttötarkoitusten selkeät raja-aidat ovat kaatuneet. Yritysalueita ei myöskään mielletä entisessä määrin häiriön tuottajiksi, mikä on tehnyt mahdolliseksi asutuksen lomittumisen yhä lähemmäksi työpaikkoja. Tällaisessa kehityksessä on luonnollista, että yritysalueet ovat saaneet uuden roolin myös asukkaille suunnattujen palvelujen täydentäjänä. Kauppapaikat sovitettava aluerakenteeseen Kerätty aineisto teollisuusalueille sijoittuneesta kaupasta ei tuonut suuria yllätyksiä. Volyymikauppa on odotetusti merkittävin vähittäiskaupan muoto teollisuusalueilla. On paljon kotitalouksien tarvitsemia tuotteita ja palveluja, joita keskustoista ja kauppakeskuksista ei saa. Autot, huonekalut, puutarhatuotteet sekä rauta- ja rakennustarvikkeet on totuttu hakemaan keskusten ulkopuolelta. Muita tutkimusaineiston mukaan teollisuusalueilla myytäviä tuotteita, kuten päivittäistavaraa, kodinkoneita ja urheiluvälineitä saa vielä keskustoistakin, valinnanvara vain on suurmyymälöissä huomattavasti laajempi. Kerätyn aineiston avulla päästiin kartoittamaan kaupan toimintaa pääkaupunkiseudulla entistä tarkemmin. Määrätynlainen erikoiskauppa on sijoittunut teollisuusalueille, eikä kaupunkisuunnittelullakaan paljon muita sijaintivaihtoehtoja ole osoittaa, tosin merkittävien väylien risteysalueet varmasti kiinnostavat myös kauppaa. Tässä mielessä on tuskin aihetta muuttaa nykyisiä kaavoituskäytäntöjä. Kaupan hakeutuminen teollisuusalueille on hyvä tiedostaa ja kauppapaikkoja on harkittava kaupunkirakenteen näkökulmasta ottamalla huomioon yksittäisen alueen muut kehittämistavoitteet. Kaupunkilaisen kannalta on tärkeää, että myös korjaus- ja huoltopalvelut ovat siellä, missä kauppakin, helposti saavutettavissa.