Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki , Vantaa

Transkriptio

1 Asuntojen hinnat ja kaavoitus Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki , Vantaa

2 1. Asuntojen alueellisista hintaeroista 2

3 Ei ole outoa, että Suomessa on kalliita asuntoja Pääkaupunkiseudun (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen) maapinta-ala on 0,2 % koko Suomen maapinta-alasta alueella asuu 19 % Suomen väestöstä alueella tuotetaan 30 % bruttokansantuotteesta On siis harhaanjohtavaa väittää, että Suomessa asuntojen pitäisi olla halpoja, koska maata on niin paljon Maan paljous ei auta mitään, jos ihmiset haluavat asua lähellä toisiaan 3

4 Asuntojen hinnat ja tulot työmarkkinaalueittain Lähde: Tilastokeskus 4

5 Palkka- ja tuottavuuserot ja asukastiheys Työmarkkina-alueiden välillä on merkittäviä palkkaeroja Tuottavuus (ja siten palkkataso) on korkeampaa alueilla, joilla on paljon yrityksiä ja kotitalouksia pienellä alueella Näiden ns. kasautumisetujen taustalla on useita syitä: Työantajien ja työtekijöiden parempi kohtaanto Ihmisten kontaktit ja kanssakäyminen lisääntyy, mikä johtaa tuottavuutta kasvattavien ideoiden syntyyn Tehokkaammat välituotemarkkinat ja kovempi kilpailu 5

6 Elämänlaatu ja asukastiheys Tätä kehitystä voi vahvistaa se, että korkea asukastiheys mahdollistaa laajemman palvelukirjon => elämänlaatu paranee Asukastiheys voi siis sekä kasvattaa tuottavuutta että lisätä palvelukirjoa ja elämänlaatua Molemmat tekijät lisäävät alueen houkuttelevuutta ja asuntojen kysyntää Asukastiheys aiheuttaa myös ongelmia, kuten ruuhkautumista, mikä lopulta rajoittaa asukastiheyden kasvua 6

7 Asuntojen hinnat ja tulot työmarkkina-alueen sisällä Lähde: Tilastokeskus 7

8 Asuntojen hinnat ja tulot työmarkkina-alueen sisällä Lähde: Tilastokeskus 8

9 Työmarkkina-alueen sisäiset erot Helsingissä on kalleinta, mutta myös Helsingissä on paljon alueittaista hintavaihtelua Työmarkkina-alueen sisällä hinnat eivät heijastele tuottavuuseroja vaan asuinalueiden ominaisuuksia ja sijaintia: Matka-aika keskustaan, alueen palvelut (julkiset ja yksityiset), viheralueet, meren ranta, arkkitehtuuri, naapurit jne. Koska nämä tekijät ovat ns. normaalihyödykkeitä (kysyntä kasvaa tulojen myötä), usein suurituloiset asuvat hyvillä alueilla 9

10 Alueellinen tasapaino Hinnat muodostuvat kysynnän ja tarjonnan kautta Hinnat voivat olla korkeita vain siellä, missä ihmiset haluavat asua ja hinnat pysyvät korkealla, jos uusia asuntoja ei rakenneta Hinnat tasapainottavat muuttoliikettä: Hintaero Joensuun ja Helsingin välillä on sellainen, ettei perhe Joensuusta halua muuttaa Helsinkiin ja ettei perhe Helsingistä halua muuttaa Joensuuhun Työmarkkina-alueiden väliset hintaerot: Asuntojen hinnat toimivat päälippuna alueelle. Houkuttelevalla alueella hinnat nousevat (joustamaton tarjonta) Asuinalueiden väliset hintaerot: Palveluiden taso ja muut naapurustotekijät, joita kotitaloudet arvostavat, heijastuvat hintoihin (joustamaton tarjonta) 10

11 2. Hinnasta ja maksuhalukkuudesta 11

12 Asuntojen hinnoista tarkemmin Asunto koostuu monista ominaisuuksista: Fyysiset ominaisuudet: Pinta-ala, pohjaratkaisu, kunto jne. Sijainti: liikenneyhteydet, paikallisten palvelujen laatu jne. Asuntokauppaa käydään tietenkin kokonaisilla asunnoilla ja vain niiden hinnat havaitaan, mutta voidaan ajatella, että myös ominaisuuksille on omat hintansa Esimerkki: Kaksi muuten samanlaista asuntoa, mutta toisesta matka-aika keskustaan on 15 minuuttia lyhyempi Lähempänä keskustaa oleva asunto on euroa kalliimpi Hintaero paljastaa asunnonostajien maksuhalukkuuden eli sen, kuinka paljon he ovat valmiita maksamaan paremmasta sijainnista 12

13 Mitä erikoista maksuhalukkuudessa on? Mitä sitten jos kahdesta samanlaisesta asunnosta keskustaa lähempänä oleva maksaa euroa enemmän? Miksi pitää tuijottaa rahaa? Ei pidäkään. Täytyy ymmärtää, että euroa on nyt pois perheen muusta kulutuksesta Vähemmän lomamatkoja, huonekaluja, harrastuksia tai euron edestä vähemmän vapaa-aikaa perheen kanssa Maksuhalukkuus kertoo, että perhe on valmis luopumaan muista sille tärkeistä asioista Perhe on miettinyt asian huolellisesti läpi ja tehnyt itsensä kannalta parhaan mahdollisen valinnan Tämä informaatio tulisi ottaa vakavasti kaavoituspäätöksissä 13

14 Entä kyselytutkimukset? Juntto, A. (2007): Suomalaisten asumistoiveet ja mahdollisuudet. Tilastokeskus. Esipuhe: On katsottu, että asukasnäkökulman tulee olla enemmän asuntotuotannon ja suunnittelun lähtökohtana. Esimerkkituloksia: vuotiailla tavoiteasunnon koko oli keskimäärin 134 neliötä Nykyään omakotitalossa asuvilla puolestaan 144 neliötä Tavoitepinta-alat osoittavat, että asuintilaa arvostetaan ja sitä tavoitellaan lisää. Tutkimus on pullollaan tämänkaltaisia tietoja, mutta valitettavasti niillä ei ole juurikaan käyttöä politiikan kannalta Mikään ei takaa sitä, että ihmisten todelliset valinnat noudattaisivat näitä nopeasti mietittyjä kyselyvastauksia 14

15 Tai kansalaispalaute? Helsingin yleiskaavan laatimisen yhteydessä kuultiin useita sidosryhmiä ja kansalaisia Kansalaismielipiteeseen liittyy samoja ongelma kuin kyselytutkimuksiin Lisäksi useissa tutkimuksissa on havaittu, että vastaajat yliarvioivat sen, kuinka paljon he arvostavat vaikkapa tiettyä luontokohdetta Palautteenantajat ovat myös erittäin valikoitunut joukko, jotka yleensä nimenomaan valittavat jostain Harva uusissa asunnoissa tulevaisuudessa asuva käy kertomassa, että hienoa, että kaupunki kasvaa, kasvaisipa vielä nopeammin 15

16 3. Mitä informaatiota kaavoittaja käyttää? 16

17 Asuntojen tarve vuoteen 2030 mennessä VTT:n arvio: Suomessa tarvitaan vuoteen 2030 mennessä hieman vähemmän uusia asuntoja kuin aiemmin arvioitiin. Asuntojen tarve on VTT:n keskiviikkona julkistaman ennusteen mukaan karkeasti uutta asuntoa vuodessa. Asuntojen tarve on suurin Helsingin seudulla. Ennusteen perusteella runsas kolmannes eli 37 prosenttia kaikista uusista asunnoista tarvitaan Helsingin seudulle. Myös yleiskaavaehdotus esittää, miten Helsinki voisi kasvaa esimerkiksi asukkaalla vuoteen 2050 mennessä Miksei tai ? 17

18 Autojen tarve vuoteen 2030 mennessä Mitä jos VTT:n arvio olisi: Suomessa tarvitaan vuoteen 2030 mennessä hieman vähemmän uusia autoja kuin aiemmin arvioitiin. Autojen tarve on VTT:n keskiviikkona julkistaman ennusteen mukaan karkeasti uutta autoa vuodessa. Autojen tarve on suurin Helsingin seudulla. Ennusteen perusteella runsas kolmannes eli 37 prosenttia kaikista uusista autoista tarvitaan Helsingin seudulle. Onko tällainen ennuste Suomen autopolitiikan taustalla? Ei. Onko meillä autopula, kun ei suunnitella? Ei. Markkinat tuottavat kaikenlaisia autoja: halpoja, kalliita, isoja, pieniä jne. Onko asuntotarpeen ennustaminen ja väkimääriin perustuva suunnittelu tarpeen? Jos on, miksi näin ei tehdä muissa hyödykkeissä? 18

19 Hintojen roolissa uudessa yleiskaavassa Näyttää siltä, että kaavoituksella pyritään vaikuttamaan asuntojen hintoihin, ei toisin päin Kaavoittaja ottaa taakakseen myös palkkakehityksen ohjaamisen (s. 99): Kaupunkisuunnittelulla on käytettävissään monen tyyppisiä agglomeraatioedun kehittämiskeinoja: Riittävän suuri asuntotarjonta, jotta hintataso voidaan pitää kohtuullisena, jonka avulla voidaan taas varmistaa hyvä työvoiman saatavuus, mutta ennen kaikkea pidetään työvoiman hinta kohtuullisena. Toisaalta missään ei mainita, että hintataso ohjaisi sitä, minne kaavoitetaan ja miten paljon 19

20 Hinnat kaavoituksen toimivuuden mittarina Lisääntyykö hyvinvointi, jos Helsingin asuntojen hinnat romahtavat huomenna? Vähentyykö hyvinvointi, jos hinnat nousevat? Hinnat eivät ole hyvinvoinnin mittari, joten hintojen ohjaaminen ei ole järkevä politiikan tavoite Jos hinnat laskevat, myyjä häviää täsmälleen yhtä paljon kuin ostaja voittaa (vrt. vuokralainen ja vuokranantaja) 20

21 Minne asuntoja pitäisi rakentaa? Toisin kuin mikään yksittäinen indikaattori (esim. saavutettavuus) hinnat välittävät tietoa kaikista niistä tekijöistä, joita kotitaloudet arvostavat Järkevä tavoite olisi edistää rakentamista alueille, joilla asuntojen hinnat ovat korkeat (yli rak.kustannusten) Uustuotanto on pieni osa asuntokantaa, eikä merkittäväkään rakentaminen välttämättä laske hintatasoa Politiikka ei ole epäonnistunut, jos uustuotannon lisäämisestä huolimatta asuntojen hinnat eivät laske Rakentaminen voi jopa nostaa neliöhintoja, jos asukasmäärä ja -tiheys lisäävät palvelujen määrää 21

22 Paikallisdemokratia Eikö paikallisdemokratia vaarannu, jos hinnat otetaan suunnittelun välineeksi? On epäselvää, johtaako paikallisdemokratia ja siten kunnille annettu kaavoitusoikeus hyvään lopputulokseen Kaavoittaja on helsinkiläisten äänestäjien agentti, eikä muualta muuttavilla asukkailla ei ole mahdollisuuksia suoraan vaikuttaa kaavoitukseen Ongelmaa pahentaa se, että kukaan ei tiedä, ketkä jäävät ilman asuntoa, joten kansanliikkeen kokoaminen on mahdotonta Malmin lentokentän tai Talin golfkentän taakse nousee kansalaisliike, mutta tulevat asukkaat eivät voi järjestäytyä Helsingistä tulee siis liian pieni, koska kaavoituspäätökset tehdään hienojen lähidemokratiaperiaatteiden mukaan 22

23 Yhteenveto Suunnittelua toki tarvitaan, mutta sen tulee perustua nykyistä enemmän markkinasignaaleihin ja etenkin hintoihin Tämä johtuu siitä, että ihmisten preferensseistä (tai mieltymyksistä) saa tietoa vain katsomalla heidän todellisia, omilla rahoillaan tekemiä valintoja Tavoitteenahan on rakentaa kaupunkia, joka vastaa mahdollisimman hyvin sitä, mitä ihmiset haluavat Sen sijaan, että pyritään vaikuttamaan hintoihin, hintoja tulisi ensisijaisesti käyttää ohjausvälineenä 23

24 Kiitos mielenkiinnosta! 24