Kuntoselvitys Rakennustekniikka LVI-tekniikka Sähkötekniikka Raporttipäivä: 05.08.2015 Tarkastuspäivä: 05.08.2015 Oravakuja 1 C ja D Oravakuja 1, 04130, Sipoo
2 (16) Sisällysluettelo 1. Johdanto 2. Kuntoselvityksen lähtötiedot 3. PTS-yhteenveto 4. Aluerakenteet ja rakennustekniikka 5. LVI-järjestelmät 6. Sähkö- ja tietojärjestelmät 3 4 5 7 12 14
3 (16) 1. Johdanto Rakennuksella ja sen rakennusosilla on omat yksilölliset laatutasonsa, jotka määräytyvät suunnitelma-asiakirjoista ja kulloisenkin aikakauden yleisistä laatuvaatimuksista. Kunnossapito ja hoito ovat jaksoittain toistuvia korjaus- ja uusimistoimenpiteitä, joilla rakennetta ylläpidetään alkuperäistä vastaavassa tasossa. Perusparantaminen on kertaalleen toteutettava toimenpide, jolla parannetaan rakenteen käyttöarvoa alkuperäiseen tasoon verrattuna. Kuntoselvityksen tarkoitus on ensisijaisesti antaa kiinteistön omistajille tekninen selvitys rakennuksen sen hetkisestä kunnosta sekä niistä huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä, joilla rakennuksen laatutasoa pidetään yllä. Kuntoselvityksessä selvitetään myös mahdollisuuksia haluttuihin perusparannustoimenpiteisiin. Tässä kuntoselvityksessä on sovellettu Kiinteistön kuntoarvio -ohjeita: Kuntoarvioijan ohje KH 90-00490 (4/2012) ja Kuntoluokan määräytyminen KH 90-00495 (4/2012). Kuntoselvitys tehdään aistinvaraisesti ja noudattaen hyvää kuntoarviointi tapaa. Pintakosteuksia mitataan pistokoeluontoisesti pintakosteusmittarilla. Pistorasioiden kytkentöjen oikeellisuutta ja maadoituksia testataan pistokoeluontoisesti Schukotesterillä.
4 (16) 2. Kuntoselvityksen lähtötiedot Nimi Oravakuja 1 C ja D Osoite Oravakuja 1 Sipoo 04130 Kiinteistötyyppi ASUINKERROSTALO Rakennusvuosi - Rakennustilavuus - Huoneistoala - Kerrosala - Rakennusten lkm - Kerrosten lkm - Porrasmäärä - Asuntojen lkm - Lämmitysmuoto Kaukolämpö Ilmanvaihtojärjestelmä - Tarkastuksen tilaajan tiedot Tilaaja: Yhteyshenkilö: Kunta-Asunnot Oy Laurila Jari Osoite: Toinen Linja 14 Postinumero 00530 Paikkakunta: Helsinki Tarkastajat rakennustekniikka lvi-tekniikka sähkötekniikka perustiedot Salovaara Ari Korkala Tapio Korhonen Toni Salovaara Ari
5 (16) 3. PTS-yhteenveto Kiinteistön kuntotarkastuksen perusteella esitämme seuraavaa pitkänaikavälin toimintasuunnitelmaa (PTS ehdotus). Esitetyt toimenpiteiden kustannusarviot ovat tarkastushetken hinta ja laatutasoihin perustuvia arvioita. Kiinteistönomistaja laatii ja hyväksyy lopullisen korjausohjelman. PTS ohjelmassa tulisi ottaa huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen mahdollisten käyttötarkoituksen muutoksista, kiinteistön käyttäjien toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostusja muutostarpeet ja sovittaa ne taloudellisiin resursseihin. PTS taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohteelle kuntoluokka, joka on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa Tarkemmat rakennusosia ja järjestelmiä koskevat tiedot on esitetty myöhemmin tässä raportissa. Taulukossa ei esitetä vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä.
6 (16) PTS- Yhteenveto Kiinteistö 34337 Oravakuja 1 C ja D Tarkastus Tarkastaja Osoite Oravakuja 1 Sipoo Rakennustekniikka - Kuntoselvitys LVI-tekniikka - Kuntoselvitys Sähkötekniikka - Kuntoselvitys Salovaara Ari Korkala Tapio Korhonen Toni Vuodet 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 H YHT aluerakenteet ja rakennustekniikka 19,3 137 0 85 0 0 0 0 0 0 0 241 sähkö- ja tietojärjestelmät 0 1,5 0 0 0 0 0 8 0 27 43 80 lvi-järjestelmät 64 78 0 0 0 0 0 0 0 0 0 142 Kustannukset vuosittain e*1000 83,3 216,5 0 85 0 0 0 8 0 27 43 462
7 (16) 4. Aluerakenteet ja rakennustekniikka Tässä kappaleessa esitetään rakennuksen ympäristön aluerakenteisiin ja itse rakennustekniikkaan liittyvät tarkastustulokset yksityiskohtaisessa PTS-taulukossa. Taulukon jälkeen esitellään kuntotarkastuksen pohjana olevat huomiot ja havainnot ja selostetaan tarkemmin esitetyt toimenpiteet. Tarvittaessa havainnot esitetään kuvin. Laajemmissa tai haastavammissa projekteissa suosittelemme saneerausprojekteihin erikoistuneen suunnittelijan käyttöä, ennen kuin työmiehet/urakoitsija tilataan kohteeseen työskentelemään. Tällöin urakalle pystytään määrittelemään suunnittelijan tekemissä urakka-asiakirjoissa mm. laatutaso, takuuaika ja valvontamenettely. Lisäksi on järkevää seurata valtion tukirahoituksen nettisivuja, mm. www.ara.fi, missä esitetään vuosittaiset mahdollisuudet projektien tukirahoitukseen.
8 (16) 34337 Oravakuja 1 C ja D Oravakuja 1 04130 Sipoo KUNTOLUOKAT 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana. 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6-10 vuoden kuluessa. 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1-5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6-10 vuoden kuluessa. 2 = Välttävä, peruskorjaus 1-5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6-10 vuoden kuluessa. 1 = Heikko, uusitaan 1-5 vuoden kuluessa. HUOMIOT E = Ei tarkastettu L = Lisätutkimus H = Harkittavaksi Rakennustekniikka Tarkastuskohde Kla H Korjaustoimenpide 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 H Kust. ( *1000) 19,3 137 0 85 0 0 0 0 0 0 0 Alueen maarakenteet 3 Pensaiden karsiminen 2 Alueen maarakenteet 3 Päällysrakenteet ja pintavesien 20 ohjaus Alueen varusteet ja 2 Asuntopiha-aitojen uusiminen 7 ulkorakennukset Pohjarakenteet, perustukset ja 3 Salaojien huuhtelu ja tarkastus 2 alapohjat Rakennusrunko ja julkisivut 2 Julkisivun saneeraus 20 Yläpohjarakenteet 2 Vesikaton saneeraus 60 Yleiset tilat 3 Yleisten tilojen maalaus 4 Yläpohjarakenteet 2 Kattovesikourujen uusiminen 10 Huoneistot 3 Kylpyhuoneiden kuntotarkastus 1,2 Huoneistot 3 Kylpyhuoneiden saneeraus 8 Yläpohjarakenteet 2 Räystäiden saneeraus 2 Ikkunat ja ovet 2 Ikkunoiden uusiminen 40 Rakennusrunko ja julkisivut 3 Sokkelin maalaus 5 Rakennusrunko ja julkisivut 2 Julkisivun huolto 10 Alueen varusteet ja ulkorakennukset 2 Pihavarastojen saneeraus 15 Pohjarakenteet, perustukset ja alapohjat 3 Sokkelin vesieristys 10 Ikkunat ja ovet 2 Ovien uusiminen 25 Yläpohjarakenteet 2 Kattovesikourujen puhdistus 0,1 Rakennustekniikan toimenpidelistaus Pensaiden kasvu on turhan runsasta tilaansa nähden.
9 (16) 1 Pensaiden karsiminen suoritetaan viheralan ammattilaisen ohjeiden mukaisesti jakson alussa. 2 D-rakennuksen nurkalla on salaojajärjestelmän kokoojakaivo. Kaivon pohjalla oli tarkastushetkellä hiekkaa salaojaputkien vesijuoksukorkeuden yläpuolella. Salaojaputkeen kulkeutuva hiekka voi aiheuttaa putken tukkeutumisen. Salaojien huuhtelu ja tarkastus jakson alkupuolella. Salaojat tulisi tarkistaa noin 5 vuoden välein. Osa kylpyhuoneista on alkuperäisasussaan. 3 Kylpyhuoneille tehdään kuntotarkastus ja kosteuskartoitus jakson alkupuolella. Yleisten tilojen kunto on yleisesti ottaen tyydyttävä. Lattiapinnoitteet ja seinien maalipinnat ovat kuluneet ja nuhraantuneet. 4 Yleisten tilojen maalaus jakson alkupuolella. Julkisivut ovat tiili-/puuverhotut. Tiilierhouksessa on paikoin sammaloitumista. 5 Julkusivun pesu jakson alkupuolella. Kattovesikouruissa on paikoin kasvillisuutta. 6 Vesikourut on syytä puhdistaa keväisin ja syksyisin, erityisesti niiltä osin, kun lähellä on suuria roskaavia puita. Pihavarastot ovat puuverhotut. Puuverhouksen maalipinta on haalistunut ja laudoituksissa on paikoin lahoa. 7 Pihavarastot saneerataan jakson alussa piha-aitojen saneerauksen yhteydessä. 8 Suositellaan sokkelin vesieristämistä rännikaivojärjestelmän rakentamisen yhteydessä vähentämään sokkeli- ja alapohjarakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. 9 Vedenpoistojärjestelmä uusitaan jakson alkupuolella vesikaton uusimisen yhteydessä. Rakennusten vesikatteena olevan varttikatteen kunto on välttävä, katteessa on runsasta sammaloitumista, josta aiheutuu ylimääräistä kosteusrasitusta katteelle.
10 (16) 10 Vesikatteet uusitaan jakson alkupuolella. Betonisokkelin maalipinta hilseilee ja betoniteräksiä on paikoin näkyvissä. 11 Sokkelin maalaus jakson alkupuolella rännikaivojärjestelmän rakentamisen yhteydessä. Maalauksen yhteydessä havaitut yksittäiset rapaumat tai lohkeamat puhdistetaan ja paikataan ennen maalausta. Tarkastetun huoneiston (21) kylpyhuoneen lattiarenteessa mitattiin olevan ylimääräistä kosteutta. Lisäksi lattiakaivossa on epätiivis putkiläpivienti. 12 Kylpyhuone saneerataan jakson alkupuolella. Rakennuksen räystäiden ja otsalautojen maalipinta on kulunut monin paikoin. 13 Räystäät maalataan jakson alkupuolella kattovesikourujen uusimisen yhteydessä. Mahdolliset pehmenneet puuosat uusitaan maalauksen yhteydessä. 14 Piha-alueiden muotoilussa ja rakennusten vierustan betonilaatoituksissa on puutteita, paikoin sadevedet ohjautuvat rakennuksen vierustalle ja betonilaatat ovat paikoin nousseet ylös. Rakennuksen vierustalle ohjautuvasta vedestä aiheutuu ylimääräistä kosteusrasitusta rakennuksen sokkeli- ja alapohjarakenteille. Maanpintojen muotoilu ja betonilaatoituksen korjaus jakson alkupuolella rännikaivojärjestelmän rakentamisen yhteydessä. Asuntopiha-aitojen kunto on välttävä. Osa aidoista on rikkoutuneita. 15 Asuntopiha-aidat uusitaan maanpintojen muotoilun yhteydessä. Julkisivut ovat tiili-/puuverhotut. Puuverhouksen maalipinta hilseilee ja puuosissa on paikoin lahoa. 16 Julkisivujen puuosat saneerataan jakson alussa. Saneerauksen yhteydessä tarkastetaan ulkoseinärakenteen kunto. Mahdolliset toimenpiteet esiin tulevien havaintojen perusteella erillisen saneeraussuunnittelun mukaisesti. Ikkunat ovat alkuperäiset 3-lasiset ja 3-lehtiset puupuitteiset ikkunat. Ikkunoden kunto on välttävä. 17 Ikkunoiden uusiminen jakson alkupuolella julkisivun puuosien saneerauksen yhteydessä.
11 (16) Ulko-ovien puuverhouksen kunto on välttävä. Paneelin maalipinta on kulunut monin paikoin ja paneelit ovat haristuneita. 18 Ovien uusiminen jakson alkupuolella. Kohteen huomiot jätehuolto on yhteinen Oravakuja 1 A ja B kiinteistön kanssa. Tässä kuntoselvityksessä ei oteta kantaa jätehuollon kuntoon. Piha-alueissa on yleensä paljon sellaisia korjaustoimia, jotka voidaan katsoa olevan huoltotoimenpiteiksi luettavia tarkastuksia ja korjauksia. Tällaisia korjauksia ovat paikalliset pienet paikkaus- ja maalaustyöt. Nämä olisi hyvä suorittaa lähiaikana vaurioiden tultua, koska ilman pinnoitetta tai heikolla pinnoitteella varustettu rakenne vaurioituu nopeasti.
12 (16) 5. LVI-järjestelmät Tässä kappaleessa esitetään rakennuksen lämpö-, vesi ja ilmanvaihtotekniikkaan liittyvät tarkastustulokset. Lisäksi huomioidaan yhtiön kylmätekniset laitteet. Putkiin liittyvä vesivahinko saattaa ilmetä äkillisesti ja tietyllä hetkellä. Kuntoarvioon tai kuntoselvitykseen liittyy aistinvarainen kiertohetkellä ja kiertoreitillä sekä valituissa huoneistoissa tapahtuva näkyvien putkien arviointi. Piilossa nousukuiluissa, alaslaskuissa, kaappien ylä- tai alasokkeleissa tai rakenteissa sekä maassa olevien putkien aistinvarainen ainetta rikkomaton arviointi on vaikeaa. Täten emme saa yleensä tietoomme mainituissa paikoissa olevaa piilevää vesivahinkoa tai heti kierron jälkeen ilmennyttä vuotoa. Kiinteistön omistajan tai tätä edustavan tahon on ryhdyttävä välittömiin selvitys- ja korjaustoimiin putkivuodon ilmetessä. LVI-tekniikka Tarkastuskohde Kla H Korjaustoimenpide 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 H Kust. ( *1000) 64 78 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lämmönjakohuone 1 Siirrinpaketin uusiminen heti 22 Yleiset tilat 1 Puuttuvat yht. tilojen korvausilmaventtiilit asennetaan 5 Yleiset tilat 2 Korjataan tai uusitaan vialliset hanat kaikissa tiloissa 3 Putkilinjat, venttiilit, eristys 2 Lämmitysverkoston perussäätö 28 Yleiset tilat 1 Kuivaushuoneeseen vaihdetaan ilmankuivain 5 Huoneistot 1 Painovoimaisen ilmanvaihdon nuohous jakson alkupuolella 2 Huoneistot 1 Korvausilmaventtiilien asennus asuntoihin 17 Huoneistot 1 Korjataan vialliset viemärit kiinteistössä 15 Pihojen ja kattojen LVI 1 Rännikaivojärjestelmän asennus 45
13 (16) LVI- tekniikan toimenpidelistaus. 1 Kaukolämmön alajakokeskuksen uusimissuunnittelu ja asentaminen on ajankohtaista heti, paketti on pääosin vuodelta 1982. Samalla uusitaan kaikki lämmönjakohuoneen pumput, venttiilit, varolaitteet, säätölaitteet ja putket. 2 Havaittiin kaikkien yhteisten tilojen korvausilmaventtiileistä puuttuvan. Puuttuvat yhteisten tilojen korvausilmaventtiilit suositellaan asennettaviksi. Sähköpääkeskukseen tulee lisätä myös läpivienti venttiilille oveen ja poistoilmaventtiili läpivienteineen. 3 Kaikissa tiloissa tulee tarvittaessa uusia tai korjata säännöllisesti vialliset hanat. Yhteisten tilojen hanat ovat vielä alkuperäisiä ja ne tulee uusia. 4 Painovoimaisen ilmanvaihdon hormien nuohous suositellaan tehtäväksi heti, jolloin samalla tarkastetaan, puhdistetaan ja säädetään auki ilmanvaihdon venttiilit sekä yleensä poistetaan kanavapuhaltimet ja liesituulettimet painovoimaisista hormeista. 5 Ehdotetaan harkittavaksi korvausilmaventtiilien asennus olohuoneisiin ja makuuhuoneisiin. Korvausilmaventtiilien mitoitus ja urakka-asiakirjat tilataan LVI-suunnittelijalta. Painovoimaisessa ilmanvaihdossa ne ovat elintärkeät. 6 Runkoviemäreissä kuvauksissa havaitut reiät tulee korjata heti. 7 Pihamaalle ehdotetaan asennettavaksi rännikaivo/sadevesikaivojärjestelmä muiden piha- tai kaivutöiden yhteydessä lähivuosina. Vesikatolta valuvat vedet lisäävät mm. sokkeli- ja alapohjarakenteiden kosteusrasitusta valuessaan rakennuksen vierustalle. 8 Lämmitysverkoston perussäädön suunnittelu ja urakointi on ajankohtaista lähivuosina. Samassa yhteydessä uusitaan patteriventtiilit ja linjasäätöventtiilit esisäädettäviksi malleiksi. 9 Lämpimän käyttöveden verkostoon kytketty pyykinkuivauspuhallin suositellaan vaihdettavaksi Esteri Turbo ilmankuivaajaksi lähivuosina.
14 (16) 6. Sähkö- ja tietojärjestelmät Tässä kappaleessa esitetään rakennuksen sähkö- ja tietojärjestelmiin liittyvät tarkastustulokset. Tulokset esitetään yksityiskohtaisessa PTS-taulukossa. Taulukon jälkeen esitellään tehdyt huomiot ja havainnot ja selostetaan tarkemmin esitetyt toimenpiteet. Tarvittaessa havainnot esitetään kuvin. Laajemmissa tai haastavammissa projekteissa suosittelemme saneerausprojekteihin erikoistuneen suunnittelijan käyttöä, ennen kuin työmiehet/urakoitsija tilataan kohteeseen työskentelemään. Tällöin urakalle pystytään määrittelemään suunnittelijan tekemissä urakka-asiakirjoissa mm. laatutaso, takuuaika ja valvontamenettely. Sähkötekniikka Tarkastuskohde Kla H Korjaustoimenpide 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 H Kust. ( *1000) 0 1,5 0 0 0 0 0 8 0 27 43 Aluesähköistys 2 Pylväsvalaisimien uusiminen 4 Aluesähköistys 3 Ulkovalaisimien uusiminen 4 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 3 Kiinteistökeskuksen uusiminen 7 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 3 H Monimittarikeskuksen uusiminen 3 Aluesähköistys 2 Autolämmityspistorasiakoteloide 1,5 n uusiminen Huoneistot 3 Huoneistojen ryhmäkeskusten 20 uusiminen Huoneistot 3 Huoneistojen sähköasennusten H 40 uusiminen
15 (16) Sähkötekniikan toimenpidelistaus. 1 Autolämmityskoteloita on 5 kpl, joista 2kpl on uusittuja. Uusitaan alkuperäiset autolämmityksen pistorasiakotelot. Uusitut kotelot sisältävät johdonsuoja-automaatit, rajoitinkellot sekä vikavirtasuojakytkimen. Nykyaikaiset rajoitinkellolla varustetut pistorasiakotelot säästävät energiaa, kun kukin käyttäjä voi asetella lämmitysajan itselleen sopivaksi, eikä lämmityksen tarvitse olla päällä turhaan. 2 Uusitaan huonokuntoiset pylväsvalaisimet. Valonlähteeksi valitaan energiatehokkaat lamput, esim. led-, tai monimetallilamput. 3 Uusitaan ulkovalaisimet. Valonlähteeksi valitaan energiatehokkaat lamput, esim. led-, tai monimetallilamput. 4 Kiinteistökeskus uusitaan jakson lopussa. 5 Monimittarikeskus uusitaan jakson lopussa tulevien remonttien yhteydessä. 6 Huoneistojen ryhmäkeskukset uusitaan jakson lopussa tulevien remonttien yhteydessä. 7 Huoneistojen kaikki johdot ja sähkökalusteet uusitaan huoneistoremonttien yhteydessä.
16 (16) Kohteen huomiot Sähköpääkeskus sijaitsee viereisen kiinteistön B-talon päädyssä sähkötilassa. Kiinteistöllä on yhteinen antenni- ja puhelinjakamo viereisen A- ja B-talon kanssa. Jakamo sijaitsee viereisen kiinteistön sähkötilassa. Huoneistojen palovaroittimet ovat huoneiston käyttäjän vastuulla. Vuoden 2010 alusta tuli voimaan määräys, jonka mukaan asunnon jokaiseen kerrokseen alkavaa 60 huoneneliömetriä kohden tulee olla vähintään yksi palovaroitin. Palovaroitin tulisi asentaa vapaaseen kattopintaan yli puoli metriä seinästä. Myös asuntojen makuuhuoneisiin suositellaan asennettavaksi palovaroittimet. Palovaroitinta ei tule sijoittaa lähelle uunia, liettä, leivänpaahdinta, kylpyhuonetta tai takkaa. Sitä ei myöskään sijoiteta kosteisiin ja kylmiin paikkoihin, kuten autotalliin.