23.10.2018 Asemakaavan ja tonttijaon muutos 16. kaupunginosan kortteli 3027, tontit 2 ja 3 KAAVASELOSTUS Tuohitie 1 Kuva 1. Ilmakuva suunnittelualueesta, suunnittelualue rajattu punaisella katkoviivalla. Pictometry, Blom Oy, 2014.
2
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos Rovaniemen kaupunki 16. kaupunginosa Kortteli 3027, tontit 2 ja 3 Tuohitie 1 laatijan nimi yhteystiedot Rovaniemen kaupunki Tekniset palvelut Kaavoitus Sipi Hintsanen Rovaniemen kaupunki Hallituskatu 7 PL 8216 96101 Rovaniemi p. 016-3226 282 Tekninen lautakunta 28.8.2018, 106 Vireilletulovaiheen kuuleminen 14.-27.11.2018 Valmisteluvaiheen kuuleminen xx.xx.-xx.xx.2018 Tekninen lautakunta.., Julkisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx.2019 Tekninen lautakunta.., 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Rovaniemen 16. kaupunginosassa, Syväsenvaarassa, korttelissa 3027 tonteilla 2 ja 3, ja sen katuosoite on Tuohikatu 1. Suunnittelualuetta rajaa itäsivulta Tuohitie, etelästä Aapatie, lännessä virkistyspuisto ja pohjoisessa kerrostalolle osoitettu korttelin osa. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan nimi on Asemakaava ja tonttijaon muutos 16. kaupunginosassa, korttelissa 3027 tonteilla 2 ja 3, Tuohikatu 1. Tutkitaan voimassa olevaa asemakaavaa tehokkaampaa täydennysrakentamista alueen ominaispiirteet huomioiden. Lisäksi tutkitaan AO-tonttien 2 ja 3 yhdistämistä ja käyttötarkoituksen muuttamista kerrostalotontiksi (AK). Tavoiteltu rakennusoikeuden määrä on vastaava kuin viereisillä AK-tonteilla. 3
1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 3 1.1 Tunnistetiedot... 3 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 4 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 6 2 TIIVISTELMÄ... 6 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 6 2.2 Asemakaava... 6 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 6 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö ja pinnanmuodot... 6 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 7 3.1.4 Maanomistus... 7 3.2 Suunnittelutilanne... 7 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset... 7 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset... 8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 8 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 8 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 8 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 8 4.3.1 Osalliset... 8 4.3.2 Vireilletulo... 9 4
4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät... 9 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 9 4.4.1 Lähtökohta-aineiston / kunnan antamat tavoitteet... 9 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet... 9 4.5 Asemakaavaratkaisu ja niiden vaikutukset... 9 4.5.1 Vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu... 10 4.5.2 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta... 12 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 12 4.6.1 Mielipiteet ja lausunnot sekä niiden huomioon ottaminen... 12 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 12 5.1 Kaavan rakenne... 12 5.1.1 Mitoitus... 12 5.1.2 Palvelut... 13 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 13 5.3 Aluevaraukset... 13 5.3.1 Korttelialueet... 13 5.4 Kaavan vaikutukset... 13 5.4.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön... 13 5.4.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen... 13 5.4.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan... 13 5.4.4 Kaavan suhde yleiskaavaan... 13 5.5 Kaavamerkinnät - ja määräykset... 13 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 13 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus... 13 5
1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Voimassa oleva asemakaava Liite 2 Asemakaavaluonnos: ve1 ja ve2 merkinnät ja -määräykset 23.10.2018 Liite 3 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 4 Asemakaavan seurantalomake Liite 5 Vuorovaikutuslomake 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Tontin 2 omistaja, joka on vuokrannut Rovaniemen kaupungilta tontin 3, haki asemakaavamuutosta 18.12.2017 päivätyllä hakemuksella. Tekninen lautakunta käsitteli asiaa 28.8.2018 106. Asemakaavamuutos päätettiin kuuluttaa vireille Lapin Kansassa ja valmisteluaineisto pitää yleisesti nähtävillä Rovaniemen kaupungin virallisella ilmoitustaululla. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen hyväksyy tekninen lautakunta. 2.2 Asemakaava Tontit 16-3027-2 ja -3 on tarkoitus yhdistää ja niiden käyttötarkoitus vaihtuu asemakaavan muutoksella omakotitalokorttelin osasta (AO) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alueen toteuttaminen on mahdollista kaavan tultua voimaan. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alue muodostuu kahdesta kiinteistöstä, joista toinen on rakentamaton ja toisella sijaitsee yksikerroksinen pientalo. Alue rajautuu länsisivultaan puistoalueeseen (VL). Alue on kaukolämpöverkoston ja muun yhdyskuntainfran piirissä. 3.1.2 Luonnonympäristö ja pinnanmuodot Suunnittelualue on kerrostalojen, katualueen ja puiston ympäröimä metsäinen saarekkeen. Alueen korkeusero on kaksi ja puoli metriä Tuohitien suuntaisesti pohjoiseen nousten. 6
3.1.3 Rakennettu ympäristö Tontti 16-3023-2 on rakentamaton ja 16-3023-3:lla sijaitsee vuonna 1970 valmistunut omakotitalo. Suunnittelualueen lähiympäristö Suunnittelualueen eteläpuolelta sivuaa Aapatie. Korttelin pohjoispuolen tontilla (19-3023-1) on kivirakenteinen vuonna 1970 valmistunut asuinkerrostalo. Liikenne Katuliittymä on Tuohitieltä idästä, kuten yhteys kevyenliikenteen väylälle, mikä kulkee läntisen puistovyöhykkeen poikki. 3.1.4 Maanomistus Tontin 2 omistaja, joka on myös kaavoitusaloitteen tekijä, on vuokrannut Rovaniemen kaupungilta tontin 3. Viereinen puistoalue sekä Tuohitien katualue ovat kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Maakuntakaava Suunnittelualue kuuluu vuonna 2001 vahvistettuun Rovaniemen maakuntakaavaan. Alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Suunnittelualue ei kuulu vuonna 2010 vahvistettuun Rovaniemen vaihemaakuntakaavaan. Yleiskaava Alue ei kuuluu oikeusvaikutteiseen Rovaniemen osayleiskaavaan 2012. Asemakaava Voimassa oleva asemakaava on tullut voimaan 12.8.1989: erillispientalojen (AO) ja naapuri asuinkerrostalojen (AK) alue sekä lähivirkistysalue (VL). Alueen kerrostalotonttien rakennusoikeuden määrä vastaa keskimäärin tehokkuuslukua e=0.6. Kaukolämpölinjalle, joka kulkee osittain suunnittelualueen pohjoisreunalla, on muodostettu kaavarasite. Rakennusjärjestys Rovaniemen kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 16.4.2007 ( 35) uuden rakennusjärjestyksen ja tämä on tullut lainvoimaiseksi 1.6.2007. 7
Pohjakartta Alueelta on olemassa numeerinen pohjakartta, joka perustuu ilmakuvaukseen ja täydennyskartoituksiin. Alueen pohjakartta on asetuksen n:o 1284 / 23.12.1999 mukainen ja se vastaa nykyistä olosuhdetta. Rakennuskiellot Ei ole. 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset Tekniset linjat Alue on kaukolämpöverkoston ja muun yhdyskuntainfran piirissä. Tekniset linjat kulkevat pääosin tontin ulkopuolella viereisten katujen alla, pl. kaukolämpölinja, joka kulkee osittain suunnittelualueen pohjoisrajalla tonttien 3027-2 ja 3027-1 rajalla, ja jolle on muodostettu kaavarasite. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty Roy Service Oy:n toimesta: asemakaavan ja tonttijaon muutoshakemus on päivätty 18.12.2017. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos käynnistettiin teknisen lautakunnan päätöksellä 28.8.2018, 106. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Kaavan osallisia ovat maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (MRL 62 ). Tunnistetut osalliset Viranomaiset Lapin Pelastuslaitos Lautakunnat (tekninen lautakunta, ympäristölautakunta) Kaava-alue ja sen ympäristö Kaava-alueen maanomistajat ja -haltijat Kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajat ja -haltijat Kaupunginosayhdistys 8
Muut Napapiirin Energia ja Vesi Oy Alueen teleoperaattorit muut asukkaat ja kaupunkilaiset 4.3.2 Vireilletulo Tekninen lautakunta on päättänyt asemakaavamuutoksen käynnistämisestä 28.8.2018, 106. Vireilletulosta on ilmoitettu 14.11.2017 Lapin Kansassa sekä kirjeillä asianosaisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laitetaan nähtäville yhtä aikaa kaavaluonnosten kanssa yhteispalvelupiste Osviitan ilmoitustaululle sekä kaupungin internet-sivujen Kaavatorille vuoden 2018 aikana. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät Asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (Tekninen lautakunta 28.8.2018, 106). 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kaavatyön tarkoituksena on tutkia voimassa olevaa asemakaavaa tehokkaamman täydennysrakentamisen ratkaisuja alueen ominaispiirteet huomioiden. Tutkitaan AO-tonttien 2 ja 3 yhdistämistä ja käyttötarkoituksen muuttamista kerrostalotontiksi (AK). Rakennusoikeus sekä kerroskorkeus on vastaava kuin viereisillä AK-tonteilla. Kaavamuutoshakemuksessa tavoitteeksi on kirjattu kohtuuhintainen asuminen. 4.4.1 Lähtökohta-aineiston / kunnan antamat tavoitteet Kaupungin tavoitteena on tiivistää kaupunkia. Kaupunkikuvallisena tavoitteena on parantaa alueen yleisilmettä. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet 4.5 Asemakaavaratkaisu ja niiden vaikutukset Asemakaavan muutoksen pohjaksi laadittiin kaksi luonnosvaihtoehtoa. Viitesuunnitelmat on laatinut Rovaniemen kaupunki yhteistyössä kaavamuutoksen hakijan kanssa. Kaavamuutosalueen kaavakartta esitetään ehdotusvaiheessa. 9
4.5.1 Vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Vaihtoehto 1. VAIHTOEHTO 1 kerrosala 960 k-m 2 kerrosluku II (kaksi) pysäköinti maanpäällinen, paikkoja rakennettavissa korkeintaan 16 kpl Lumenkasaus rajoitetusti omalla tontilla. kaupunkikuva Metsikkö korvautuu kahdella pienimittakaavaisella pienkerrostalolla. rakennusmassat Kaavamuutos mahdollistaa kahden kaksikerroksisen pienkerrostalon, jotka ei vaikuta lähiympäristön varjoisuuteen. Rakennusmassat rajaavat selkeän piha-alueen, jossa jalankulkijoiden ja ajoneuvojen liittymät on eroteltu selkeästi toisistaan. viher-, leikki- ja oleskelualueet Tuohitien viereinen leikkipaikka on tuulilta suojassa rakennusten muodostaman piha-alueen keskellä. melu Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta melunkulkeutumiseen eikä se mahdollista melua aiheuttavaa toimintaa. 10
Vaihtoehto 2. VAIHTOEHTO 2 kerrosala 1200 (asuinrakennus)+60 (ulkovarasto)+160 (autosuoja) k-m 2 kerrosluku II (kaksi) pysäköinti maanpäällinen, paikkoja rakennettavissa 18 kpl Lumenkasauspaikka omalla tontilla. kaupunkikuva Metsikkö korvautuu alueelle tyypillisellä korkeahkolla asuinkerrostalolla. rakennusmassat Yksi neljäkerroksinen rakennus, joka rajaa eteläsivultaan Aapatietä. viher-, leikki- ja oleskelualueet Läntiseen puistovyöhykkeeseen rajautuva suojaisa leikkipaikka, joka osin on rakennuksen suojassa keskipäivän auringolta. melu Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta melunkulkeutumiseen eikä se mahdollista melua aiheuttavaa toimintaa. 11
4.5.2 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta Vaihtoehdot eroavat toisistaan rakennusalojen lukumäärän, kerroslukumäärän ja rakennusoikeuden suhteen. Pysäköintipaikat on sijoitettu luonnoksissa samalle tontin osalle Vaihtoehto 1 perustuu kahdelle kaksikerroksiselle pienkerrostalolle (yht. 960 k- m 2, esim. luhtitalo), jotka yhdessä muodostavat suojaisan pihapiirin. Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa 16 kpl. Vaihtoehto 2 perustuu yhdelle nelikerroksiselle kerrostalolle (1200 k-m 2 ) sekä piharakennukselle (60 k-m 2 ), joka toimii ulkoiluväline- ja jätekatoksena. Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa 18 kpl, joista puolet autokatospaikkoja: katoksen rakennusala pohjoisen naapurin rajaa vasten. Rajalla kulkeva kaukolämpölinja on huomioitava perustuksia suunniteltaessa. 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Valinta tehdään valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen. 4.6.1 Mielipiteet ja lausunnot sekä niiden huomioon ottaminen Luonnosvaiheessa saatiin yksi mielipide ja jonka kysymyksiin vastaukset löytyvät Vuorovaikutuslomake liitteestä. TÄYDENTYY VALMISTELUVAIHEEN JÄLKEEN: 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne korttelialue tonttien lkm tontin pinta-ala m 2 tontin rakennusoikeus AK 5.1.1 Mitoitus ASEMAKAAVAN MUUTOS, EHDOTUS kerrosala kerrosluku pysäköinti 12
kaupunkikuva. rakennusmassat. viher-, leikki- ja oleskelualueet melu 5.1.2 Palvelut 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön 5.4.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen 5.4.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan 5.4.4 Kaavan suhde yleiskaavaan 5.5 Kaavamerkinnät - ja määräykset 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan mukaisen hankkeen toteuttaminen on mahdollista, kun kaava on voimassa ja rakennuslupa myönnetty. Rovaniemellä 23.10.2018 Markku Pyhäjärvi kaavoituspäällikkö Sipi Hintsanen kaavoitusarkkitehti 13
14
Liite 1 15
Liite 2. 16
Liite 2. 17
18
Liite 2. 19
Liite 2. 20
Liite 2. 21
Liite 3. 22
Liite 3. 23
Liite 3. 24
Liite 3. 25