Sisältö 1. Johdanto ja Kymppi R -ohjelman tavoitteet 2. Vuosi 2018 3. Asumisen ilmiöitä 4. Asuntopolitiikka kokemuksia ja tarkennuksia 5. Uudet kerros- ja rivitaloalueet 6. Uudet pientaloalueet 7. Yhteenveto ja päätösesitys Jyväskylän kaupunkirakennelautakunta hyväksyi ohjelman x.x.2019. Valokuvat: Hanna-Kaisa Hämäläinen 2
1 KYMPPI R -OHJELMA Tavoitteet
Kymppi R -ohjelman tavoitteet Hallittu kasvu, monipuolinen ja riittävä tonttitarjonta Kymppi R ohjelma on Jyväskylän maankäytön toteutusohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle. Ohjelman keskeisiä tuloksia ovat uusien asuinalueiden toteuttamisjärjestystaulukot ja kartat perusteluineen. Ohjelman tarkoituksena on: Varmistaa asuintonttien riittävyys ja edistää asumisvision toteutumista Toimia Jyväskylän kaupungin yleiskaavaa toteuttavana välineenä Edistää kaupunkistrategiassa linjattua tavoitetta eheästä yhdyskuntarakenteesta Edistää taloudelliseen, sosiaaliseen ja ekologiseen kestävyyteen tähtäävää täydennysrakentamista Yhteensovittaa tonttituotantoa ja etenkin päiväkoti- ja kouluverkkojen hallintaa Jatkuva hallintaprosessi Ohjelma viedään kerran vuodessa luottamushenkilökäsittelyyn, jotta varmistetaan päätöksenteon ja valmistelutyön yhtenäinen suunta. Ohjelman sisältö vaihtelee vuosittain, mutta ohjelman yleispiirteiset tavoitteet säilyvät. Yleispiirteiset tavoitteet: Yhdyskuntarakenteen toteutuksesta sekä yhdyskunnan toiminnasta julkishallinnolle ja kotitalouksille aiheutuvat kustannukset ovat mahdollisimman vähäisiä ja ennakoitavissa. Asumismahdollisuuksien tarjonta on monipuolista ja kaikki asukkaat voivat löytää itselleen mieleisen kodin ja asuinympäristön. Uudet tontit sijaitsevat alueellisesti tasapainoisesti eri puolella kaupunkia sikäli kun se muiden strategisten tavoitteiden, kuten taloudellisuuden, luonto- ja virkistysarvojen tai liikenteellisten edellytysten osalta on mahdollista. Lähipalvelut ovat riittäviä ja helposti saavutettavissa. Kymppi R ohjelma tuottaa lähtökohtia mm. kaavoitusohjelmalle, maanhankinnalle, investointiohjelmille, viherpalveluohjelmalle ja palveluverkkojen muutosten valmisteluun. 4
A s u m i s v i s i o JYVÄSKYLÄN KAUPUNGIN YLEISKAAVA Maankäytön toteuttamisohjelma Asuminen ja palvelut Kymppi R ASEMAKAAVOITUS Alueiden toteutus ja tonttivaranto Yrittäminen ja työpaikat TYKKI E l i n k e i n o - p o l i t i i k k a Palveluverkko Elinkeinomarkkinointi Maankäytön toteutuksen ohjelmointi Yleiskaava luo kehyksen yhdyskuntarakenteen pitkän tähtäimen kehitykselle. Yleiskaavassa esitettyjen uusien rakentamisalueiden toteuttamisjärjestystä suunnitellaan kahden eri ohjelman kautta. Kymppi R -ohjelma kattaa asuinrakentamisen ja TYKKI-ohjelma työpaikkarakentamisen. Toteuttamisohjelmissa ratkaistaan muun muassa millä aikataululla edetään kohteiden asemakaavoituksessa, tontinluovutuksessa ja kunnallistekniikan rakentamisessa. Uusien asuinalueiden toteuttamisen vaikutuksia peilataan erityisesti päiväkoti- ja koulupalvelujen kysyntään. Ohjelmien tehtävänä on seurata tonttien kysynnän, tarjonnan sekä kaavoituksen tilannetta säännöllisesti, jotta mahdollisiin muutostarpeisiin voidaan reagoida tarvittaessa nopeasti. asukkaat TARPEET rakennusliikkeet kiinteistökehittäjät kiinteistösijoittajat yritykset Ohjelmat syntyvät laajan ja säännöllisen yhteistyön tuloksena. Päävastuu on yhdyskuntasuunnittelu ja paikkatieto -yksiköllä. Valmisteluun osallistuvat asemakaavoitus, tontit ja maanhallinta, liikenne ja viheralueet sekä Jyväskylän Energia. Palveluverkkojen hallinnan pääasialliset yhteistyötahot ovat varhaiskasvatuspalvelut, perusopetuspalvelut ja Jyväskylän Tilapalvelu. 5
Edellinen Kymppi R 2018-ohjelma erityisteemana asuinalueiden sosiaalinen kestävyys ja asuntopolitiikka Ohjelmassa määriteltiin sosiaalisen kestävyyden seurannan mittarit - väestön sosioekonomisen aseman alueellinen jakautuminen ja asuntokannan monipuolisuus. Tehdyn tarkastelun perusteella väestön sosioekonomiset ominaisuudet ovat jossain määrin kasaantuneet ja alueelliset erot ovat jonkin verran syventyneet. Ohjelman osana hyväksyttiin asuinalueiden sosiaalisen kestävyyden linjaukset, maankäytön toteutuksessa, asemakaavoituksessa ja tontinluovutuksessa käytettävät keinot asuntokannan ja - tuotannon monipuolistamiseksi. Asuntopolitiikan teemaa jatketaan tämän vuoden ohjelmassa. Jyväskylän kaupunki edistää asuinasuinalueiden sosiaalista kestävyyttä: 1. Huolehtimalla riittävästä, alueellisesti monipuolisesta ja houkuttelevasta asuinrakentamisen tonttivarannosta. 2. Edistämällä kokeiluin sekä suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailuin kestävää asuntorakentamista ja asumista. 3. Ottamalla käyttöön asunnon keskikokoa tai asuntojen kokojakaumaa koskevia ohjaustapoja ja kannustimia. 4. Ohjaamalla ARA-rakentamisen ja erityisasumisen sijoittumista niille soveltuville paikoille. 5. Seuraamalla asuinalueiden sosiaalisen kestävyyden tilaa ja asuntomarkkinoita ja käynnistämällä tarvittaessa kohdennettuja selvityksiä. 6. Linjaamalla hyvän asuinympäristön suunnitteluperiaatteita ja -tapoja valmisteilla olevassa AVOin kaupunkiympäristö -ohjelmassa. 6
Kymppi R 2018-ohjelman määrälliset tavoitteet Toteutuivat osin, kaavoituksen pääpaino yksityisessä kerrostalorakentamisessa OMAKOTITALOALUEET Lainvoimaisissa asemakaavoissa tulee olla 400 omakotitonttia kaupungin maalla. Toteutui: Vuoden 2018 lopussa heti rakennettavissa olevia tontteja oli 102. Myöhemmin luovutettavia tontteja oli lainvoimaisissa asemakaavoissa yhteensä 517. Vuosittain kaavoitetaan vuoden varanto lisää eli 80 omakotitonttia kaupungin maalle. Ei toteutunut: Vuonna 2018 kaupungin maalle kaavoitettiin yhteensä 1 omakotitontti. Vuosittain tarjotaan noin 70-80 uutta omakotitonttia kaupungin maalla. Tontinluovutuksen tavoitteissa huomioidaan varanto ja luovutusta säädellään kysynnän mukaan. Kaavoituksellista tavoitetta tarkastetaan kun markkinatilanteessa tapahtuu merkittävämpiä muutoksia. Toteutui: Vuonna 2018 uutena markkinointiin tuli yhteensä 79 tonttia. KERROS- JA RIVITALOALUEET Lainvoimaisissa asemakaavoissa tulee olla viiden vuoden varanto kerros- ja rivitalotuotantoon kaupungin ja yksityisen maalla. Toteutui: Vuoden 2018 lopussa asemakaavavarantoa oli yhteensä noin 423 000 k-m 2, eli varannon määrä kasvoi edellisvuodesta. Enemmistö tästä varannosta on kerrostalorakentamiselle, josta yli puolet on kaupungin omistuksessa. Kaupungin omistuksessa olevan rivitalo-varannon määrä pysyi edellisen vuoden tasolla (noin 55 000 k-m 2.) Vuosittain kaavoitetaan vuoden asuntotuotantotavoitteen verran lisää eli 70 000 k-m 2. Toteutui: Vuonna 2018 lainvoiman sai yhteensä 80 600 k-m 2 uutta kerrostalo- ja rivitalovarantoa sisältävää asemakaavaa. Kaupunki tarjoaa vuosittain tontit, jotka mahdollistavat noin 50 000 k-m 2 rakentamisen. Tästä määrästä vähintään 15 000 k-m 2 tulee olla kaavoitusvaiheen jälkeen vapaasti kaikkien toimijoiden haettavissa (ei sidottu kaavoitusvaiheessa yksittäisille toimijoille). Toteutui osin: Vuonna 2018 tarjolla oli 41 000 k-m 2, josta uutta vapaasti markkinoitavaa oli 25 000 k-m 2. 7
Kaavoituksen ja tonttimarkkinoinnin määrällisten tavoitteiden tarkistaminen Kun painopiste on siirtynyt täydennysrakentamiseen, on yksityisessä omistuksessa olevien hankkeiden rooli kerros- ja rivitalorakentamisessa on kasvanut. Iso osa kaupungin vapaasti markkinoitavista kerros- ja rivitalotonteista on alueilla, jotka eivät ole yhtä houkuttelevia kuin keskusta. Toisaalta kaupungilla on useita hyvillä sijainnilla olevia kaavoituskohteita, jotka sisältävät esimerkiksi suojelu- tai purkukohteita. Niitä on tyypillisesti markkinoitu jo asemakaavavaiheessa avoimella haulla. Nämä tekijät ovat synnyttäneet tarpeen kerros- ja rivitalotonttien markkinointitavoitteen tarkistamiselle. Jatkossa tavoitteena on tarjota vuosittain 20 000 25 000 kerrosalaneliömetrin verran uusia markkinoituja kerros- ja rivitalotontteja. Lukuun lasketaan myös asemakaavavaiheessa avoimella menettelyllä tarjotut tontit. Kaupungin tontinluovutuksen tulee sisältää monipuolisia kohteita erilaisilla sijainneilla. Laajoja alueita täydentää pienet, usein kaavamuutosten kautta toteutettavat rivitalokohteet. 8
2 VUOSI 2018 Väestökehitys & asuntotuotanto 9
Väestökehitys ja ennuste kasvulle Jyväskylän väestönkasvu jatkuu vakaana IKÄ 2001 2010 2015 2016 2017 2018 2020 2025 2030 2010-2015 2018-2020 2020-2025 2025-2030 0-6 9 397 10 835 10 928 10 596 10 354 10 026 9 690 9 510 9 780 93-336 -180 270 7-12 8 481 7 721 8 722 8 922 9 104 9 277 9 220 8 440 7 910 1 001-57 -780-530 13-15 4 203 4 207 3 913 4 019 4 113 4 217 4 480 4 660 4 230-294 263 180-430 16-64 81 467 89 243 90 487 91 238 91 811 92 381 93 870 97 090 99 830 1 244 1489 3 220 2 740 65-74 8 201 10 365 13 644 13 846 14 497 14 876 15 540 15 100 14 950 3 279 664-440 -150 75-84 5 149 6 221 6 907 7 364 7 326 7 517 8 400 11 500 13 000 686 883 3 100 1 500 85-1 482 2 224 2 767 2 865 2 983 3 011 3 200 3 900 4 800 543 189 700 900 Yht. 118 380 130 816 137 368 138 850 140 188 141 305 144 000 150 200 154 500 6 552 2695 5 800 4 300 Muutos / vuosi 1 244 1 310 1 482 1 338 1 117 1 348 1 200 900 1 310 1 348 1 200 900 Jyväskylä kasvoi vuonna 2018 yli 1 100 asukkaalla. Viime vuoden kasvu oli edellisvuosia hitaampaa. Viime vuoden väestönlisäyksestä yli 70 % selittyi kuntien välisellä nettomuutolla eli kuntien välisen tulo- ja lähtömuutoksen erotuksella, mikä on korkein luku koko 2010-luvulla. Luonnollisen väestönlisäyksen osuus väestönkasvusta oli hyvin pieni eli alle 10 %. Väestökehitysarvio pohjautuu Tilastokeskuksen vuonna 2015 julkaisemaan trendiennusteeseen, jota on kaupungin toimesta tarkistettu toteutuneen väestökehityksen pohjalta. Ennusteen tarkoitus on osoittaa, mihin suuntaan väestömäärä kehittyy, mikäli kehitys jatkuu nykyisellään. Vaikka Jyväskylän väestömäärän arvioidaan kasvavan, eri ikäluokkien ennakoitu väestökehitys eroaa toisistaan. Erityisesti merkittävää väestömuutoksissa on ollut syntyvyyden nopea väheneminen, mikä näkyy lähivuosina erityisesti alle kouluikäisten ikäluokkien pienenemisenä ja 2020-luvulla alakouluikäisten väestömäärän vähenemisenä. 10
Asuntotuotannossa edelleen vahvaa kasvua Painopiste vahvasti kerrostalorakentamisessa 2500 2000 1500 1000 500 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Kerrostalot 831 944 729 766 684 408 627 568 877 739 1035 713 856 1007 709 675 716 559 449 224 759 721 779 801 729 908 1132 1399 1705 Rivitalot 585 374 235 166 67 105 91 118 198 118 183 169 125 192 307 186 185 209 78 54 68 107 157 100 94 92 64 132 108 Omakotitalot 430 322 274 216 191 119 142 172 204 215 211 204 200 221 282 337 330 348 295 246 220 269 233 213 201 141 142 155 188 Vuosi 2018 oli asuntotuotannoltaan 2000-luvun ennätysvuosi, kun tarkastellaan valmistuneiden asuntojen määriä. Asuntoja valmistui yhteensä 2004. Asuntotuotannossa jatkui edelleen vahva painotus kerrostaloihin, joihin sijoittui 85 % asunnoista. Kerrostaloihin valmistuneista asunnoista 85 % oli yksiöitä tai kaksioita. Rivitaloasuntoja valmistui 108 asuntoa eli tuotanto pieneni vuodesta 2017. Pientalojen valmistumismäärässä on ollut kasvua. Rakennusluvissa myönnettyjen asuntojen määrä putosi vuoden 2016 lukemiin, eli toteutuneen asuntotuotannon huippu on todennäköisesti saavutettu. Vuonna 2018 myönnettyjen rakennuslupien perusteella vuonna 2019 toteutuvan asuntotuotannon määrä olisi kuitenkin yli 2010- luvun keskiarvon. 11
TIKKAKOSKI Täydennysrakentaminen Asuntotuotannossa vahva täydennysrakentamispainotus PALOKKA LOHIKOSKI HUHTASUO Vuonna 2018 valmistuneista asunnoista huomattava osa oli täydennysrakentamista. Erityisesti keskusten ytimiin ja keskeiselle joukkoliikennekäytävälle valmistui selvästi enemmän asuntoja aiempiin vuosiin verrattuna. Valmistuneista alle 8 % (noin 163 asuntoa) sijaitsi täydennysrakentamisen vyöhykkeiden ulkopuolella. KORTEPOHJA VAAJAKOSKI KELTINMÄKI Keskusten ytimet* V1-vyöhyke V2-vyöhyke Keskeinen joukkoliikenne-käytävä V1+V2- vyöhykkeet yht. Osuus valmistuneista kerros- ja rivitaloasunnoista ETELÄPORTTI KUOKKALA Yht. 2018 valmistuneet (suluissa 2017) Kaikki kerros- ja rivitaloasunnot 38 % 39 % 86 % 10 % 95 % (32 %) (28 %) (85 %) (10 %) (95 %) 33 % 44 % 75 % 20 % 95 % KORPILAHTI SÄYNÄTSALO Osuus kaikista asunnoista Yht. 2018 valmistuneet (suluissa 2017) 34 % 35 % 80 % 12 % 92 % (29 %) (26 %) (80 %) (12 %) (92 %) Kaikki asunnot 26 % 35 % 64 % 23 % 87 % Osuus väestöstä 2018 19 % 28 % 57 % 27 % 83 % 2017 19 % 28 % 56 % 27 % 83 % *strateginen keskusta-alue, aluekeskusten ja lähikeskusten ydinalueet 12
Pientalorakentaminen seudullisesti Omakoti- ja paritalorakentamisen määrä nousussa Valmistuneiden pientalojen määrä kasvoi seudulla edellisvuodesta. Erityisesti Jyväskylässä pientalojen määrä on kasvanut vuoden 2015 jälkeen. Vuonna 2018 pientaloja valmistui seudulle yhteensä 230. 300 250 200 150 JYVÄSKYLÄ Valmistuneet pientaloasunnot seudullisesti (Jyväskylä, Laukaa, Muurame) Vuonna 2018 Jyväskylän osuus seudun pientalorakentamisesta oli 68 % ja on kasvanut viime vuosista. 100 50 LAUKAA Paritalorakentamisen määrä on kasvanut tasaisesti koko 2010-luvun. Vuonna 2017 Jyväskylässä valmistuneista pientaloasunnoista 37 % oli paritaloasuntoja. MUURAME 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Asuntoja 219 269 233 213 203 141 142 155 187 Rakennuksia 201 264 215 203 181 123 124 131 153 Asuntoja 71 93 79 79 45 63 43 40 47 Rakennuksia 68 84 78 75 41 59 38 38 43 Asuntoja 34 58 44 51 34 38 72 53 43 Rakennuksia 33 54 42 46 30 33 55 41 34 YHTEENSÄ: Pientaloasuntoja 0 324 420 356 343 282 242 257 248 277 Pientalorakennuksia 302 402 335 324 252 215 217 210 230 Lähde: Jyväskylän kaupungin, Laukaan ja Muuramen kuntien väestötietorekisteri sekä rakennus- ja huoneistorekisteri. 13
3 ASUMISEN ILMIÖITÄ Seudullisesti ja asuntopoliittisesti 14
Hallintamuotojen muutos seudullisesti Keskeisin muutos vuokra-asumisessa Kasvavana ilmiönä asuntorakentamisessa ovat olleet sijoittajavetoiset vuokra asunnot. Samalla myös ns. ARA-asuntojen määrä on vähentynyt. 2010-luvulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus on ohittanut ARA-tuetut vuokra-asunnot. Omistusasumisen osuus on ollut lievässä laskussa. Asumisoikeusasuntojen osuus asuntokannasta on edelleen pieni vain 3 % seudun asuntokannasta. Muuramessa ja Laukaassa asuminen on vahvasti omistusasuntopainotteista. Jyväskylässä hallintamuodot jakautuvat tasaisemmin. Omistusasumisen ja vapaarahoitteisen vuokraasumisen osuudet ovat suurimpia. Asunnon huoneluvun ja hallintamuodon välillä on selvä yhteys. Kaikista seudun yksiöistä vain 12 % on omistusasuntoja. 27 % 18 % 23 % 16 % Asuntojen hallintamuotojen muutos 2005-2017 Jyväskylässä 3 % 1 % 3 % 2 % v. 2005 54 % v. 2017 53 % Kaikki omistusasunnot Arava tai korkotukivuokra-asunto Muu vuokra-asunto Asumisoikeusasunnot Muu tai tuntematon hallintaperuste Hallintamuotojen muutos on ollut samansuuntaista muissa suurissa kaupungeissa, joskin muutoksen suuruudessa on alueellista vaihtelua. Jyväskylässä ARA-vuokraasuntokuntien määrä on vähentynyt erityisesti 2010-luvulla. Vuonna 2017 ARA-asuntokuntia oli yli 2000 asuntoa vähemmän kuin vuonna 2010. Vastaavasti muiden vuokra-asuntojen kasvu on ollut erityisen suurta vuosina 2014-2017. 15
Seudulliset vuokra-asuntomarkkinat Yksiöiden vuokrataso selkeästi isompia asuntoja suurempi 16,0 15,0 14,0 13,0 15,64 Huoneistojen vuokraneliöhinnat ovat kasvaneet koko 2010-luvun seudullisesti. Jyväskylässä kaksioiden vuokran kasvu hidastui hieman vuonna 2016 edellisvuosiin verrattuna, mutta jatkoi 2010- luvun keskimääräistä kasvuvauhtia vuonna 2017. vuokra /m 2 12,0 11,0 10,0 9,0 12,59 10,11 9,26 12,44 11,21 10,88 9,63 8,88 Jyväskylässä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen neliöhinnat ovat selvästi ARA-tuettuja vuokraasuntoja korkeampia, kun taas Muuramessa ja Laukaassa tilanne on alle 20000 asukkaan kunnille tyypilliseen tapaan päinvastainen. 8,0 7,0 8,76 8,08 7,39 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jyväskylä Yksiöt Jyväskylä Kaksiot Jyväskylä Kolmiot+ Alle 20 000 asukasta Yksiöt Vapaarahoitteisten asuntojen keskimääräinen neliöhinta vuoden 2018 3. neljänneksellä oli 14,0 /m² neliöltä ja ARA-tuetun 12,08 /m². Ero on suurempi kuin kertaakaan aikaisemmin 2010-luvulla. Lisätietoja vuokrahintojen kehityksestä Jyväskylässä ja neljässä suurimmassa kaupungissa. 16
Asuntokuntien muutos seudullisesti Yhden ja kahden hengen asuntokunnat kasvussa 2010-luvulla asuntokuntien määrä on seudullisesti kasvanut yli 10 prosenttia. Tästä kasvusta yli 70 % on johtunut yhden hengen asuntokuntien kasvusta ja alle 30 % kahden hengen asuntokuntien kasvusta. Yhden hengen asuntokunnista noin 40 % on nuorten aikuisten eli alle 35-vuotiaiden asuntokuntia. Näiden ikäluokkien suhteellinen osuus kaikista yhden hengen asuntokunnista on myös kasvanut 2010-luvulla. Selvimmin opiskelijaikäisten (alle 25-vuotiaiden) asuntokuntien osuus ei ole oikeastaan kasvanut vuosien 2005-2017 välillä lukuun ottamatta vuotta 2017, jolloin opiskelijat siirtyivät yleisen asumistuen piiriin. Suhteellisesti voimakkaimmin on kasvanut 65-74- vuotiaiden osuus kaikista yhden hengen asuntokunnista. Yhden hengen talouksista seudulla yli 64-vuotiaita on noin 25 %. Yhden hengen asuntokuntien jakautuminen ikäluokittain seudulla 2005-2017 23,0 % 21,0 % 19,0 % 17,0 % 15,0 % 13,0 % 11,0 % 9,0 % 7,0 % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-17
Muutosten vaikutus asuntotuotantoon Miten kerrostaloihin sijoittuvat pienet asuntokunnat asuvat? yksiö kaksio kolmio neliö tai isompi 2 HENGEN ASUNTOKUNNAT 44 % 4 % 5 % 47 % 18% 1 HENGEN ASUNTOKUNNAT 11 % 1 % 45 % 43 % yksiö kaksio kolmio neliö tai isompi Pienten asuntojen rakentamista on usein perusteltu pienten asuntokuntien kasvulla. Tämä yhden ja kahden hengen asuntokuntien kasvu on ollut erityisen näkyvää Jyväskylässä kerrostaloasumisessa. Pienistä asuntokunnissa kuitenkaan kaikki eivät asu pienissä asunnoissa: yhden hengen kerrostaloasuntokuntien kasvusta alle puolet sijoittui yksiöihin ja kahden hengen lähes puolet kaksioita suurempiin. Yhden hengen asuntokunnat Kahden hengen asuntokunnat 81% Vuosina 2010-2017 Jyväskylässä kerrostaloihin sijoittuvista asuntokunnista kasvoi ainoastaan yhden hengen (81 % kaikkien asuntokuntien kasvusta) ja kahden hengen (18 % kasvusta) asuntokunnat. Kasvun jakautumista erikokoisiin asuntoihin on kuvattu yllä. Tarkastelemalla asuntokuntien kehitystä ja niiden sijoittumista eri kokoisiin asuntoihin näyttää asuntojen kokojakauma seuraavanlaiselta: Yksiöitä 38 % Kaksioita 44 % Kolmioita 17 % Neliöitä tai isompia 1 %
4 ASUNTOPOLITIIKKA Kokemuksia ja tarkennuksia 19 Kuva: Kuokkalan Kalon, Collaboratio
Kokemuksia Kymppi R :n asuntopoliittisesta ohjauksesta Asunnon keskipinta-alan ohjaus Jyväskylässä Ohjausta on käytetty asemakaavoituksessa ja tontinluovutuksessa mutta ei toistaiseksi maankäyttösopimuksissa. Käytetyt vähimmäiskeskipinta-alat ovat olleet 40-55 m 2 :n välillä. Lisäksi on ohjattu yksiöiden enimmäisosuutta. Ohjaus ehkäisee kaikista yksipuolisimpia asumiskohteita, mutta on ainoana sosiaalisen kestävyyden toimenpiteenä riittämätön. Toisaalta sijoittajavetoinen, yksiövaltainen kerrostalotuotanto näyttää ilmiönä heikkenevän. Ohjauksella ei pidä vahvistaa markkinailmiöitä. Lähtökohtaisesti ei tule käyttää suurempia pinta-aloja houkuttelevilla alueilla ja vastaavasti pienempiä pinta-aloja vähemmän houkuttelevilla alueilla. Keskipinta-alojen ohjauksessa pyritään samanaikaisesti tasapuolisuuteen ja joustavuuteen. Jyväskylässä käytetyt vähimmäiskeskipinta-alat ovat vaihdelleet alueen lähtötilanteen, talotyyppien monipuolisuuden sekä muiden kohteeseen liittyvien tekijöiden kuten suojelu- ja purkukustannusten perusteella. Pinta-alaohjausta tukee uudet tutkimukset, joiden mukaan yksipuolinen asuntorakenne yksiövaltaisuudellaan lisää turvattomuutta, viihtymättömyyttä ja muuttoaikeita 1. 1 mm. Virtanen 2018, pro gradu -työ Keskipinta-alaohjaus on vain osa asuntopolitiikkaa. Keskeisin keino asuntokannan monipuolisuuden edistämiseksi on edelleen talotyyppien monipuolisuus. Keskustan ulkopuolisissa hankkeissa onkin sovitettava vaatimukset tiivistettävästä kaupunkirakenteesta ja monipuolisesta asuntokannasta. Entistä enemmän on kiinnitettävä huomiota myös asunnon ja rakennuksen ulkopuolisiin tekijöihin. Pienten asuntojen keskittymiseen voidaan vastata myös uudenlaisilla yhteiskäyttötiloilla tai panostamalla pihojen viihtyisyyteen. Alueiden saavutettavuus muuten kuin henkilöautolla on keskeisessä roolissa asuinalueiden sosiaalisessa kestävyydessä. 20
Mitä muuta asuntopolitiikassa on tehty? SELVITYS KIINTEISTÖ- JA RAKENNUSALAN NÄKEMYKSISTÄ Kartoitettiin rakennuttajien, rakennusliikkeiden ja kiinteistökehittäjien näkemyksiä asuntopolitiikasta. Tarkoituksena oli kehittää uusia kannustimia ja keinoja asuinalueiden sosiaalisen kestävyyden edistämiseksi. Tulokset on esitetty tarkemmin seuraavalla sivulla. ASUNTOREFORMIKILPAILU 2018 JA KUOKKALAN KALON Kolmen kaupungin järjestämä suunnittelukilpailu, jolla haettiin uudenlaisia asumisen ratkaisuja mm. Kuokkalan keskustaan. Teemoina olivat kestävä kaupunkikehitys ja asuminen, kohtuuhintaisuus, asukaslähtöiset toteuttamismallit ja uudet asumisen palvelut. Jyväskylän voittajaksi valitun Kalonin uusia ideoita olivat esimerkiksi yhteiseteiset, yhteiskäyttöiset keittiö- ja ruokailutilat ja muut yhteisomisteiset ratkaisut. Toteutuskumppaneiden haku monikumppanuuskaavoitukseen on käynnistynyt huhtikuussa 2019. Tavoitteena on prosessi, jossa rakentamisen kustannukset ovat läpinäkyviä. KOKEILU KEVYISTÄ KAAVAMÄÄRÄYKSISTÄ Kauramäen asemakaavassa kokeiltiin asuinkortteleiden kaavoitusta, jossa oli määräyksiä lähinnä kerrosluvun ja rakennusoikeuden osalta. Suunnitteilla on täydenpalvelun asumisen konsepti. Väljä kaavamääräys on mahdollistanut erilaisten talotyyppien yhdistelmät. Kaavamääräysten keventämistä aiotaan kokeilla myös muilla alueilla. Kaavamääräysten keventämiskokeilut vastaavat kiinteistöja rakennusalan esittämiin toiveisiin. MUUTA KÄYNNISSÄ Kankaalle laaditaan asunto-ohjelmaa, jossa linjataan alueellisia keinoja edistää sosiaalisesti kestävää asumista sekä ehkäistä asuntokannan yksipuolisuutta. Opiskelija-asumisen opinnäytetyön laatiminen käynnistyy kesällä 2019. Työllä selvitetään opiskelija-asumisen nykytilannetta ja tulevaisuutta Jyväskylässä. 21
Selvitys kiinteistö- ja rakennusalan näkemyksistä Syksy 2018 Selvityksessä haastateltiin Jyväskylässä toimivia rakennusliikkeiden, rakennuttajien ja kiinteistöalan vaikuttajien edustajia sekä kansallisen tason asiantuntijoita, joiden näkökulmasta: Asuntopolitiikka Asuntopolitiikasta pitäisi siirtyä asumisen politiikkaan, erityisesti tulisi tiivistää kytköstä julkiseen liikenteeseen. Valtion tulisi ottaa Jyväskylän seutu mukaan MAL-sopimuksellisuuteen kohtuuhintaisen asumisen edistämiseksi. Tiivis ja käveltävä kaupunkirakenne on sosiaalisesti kestävää. Toivotaan kaupungin vuorovaikutuksen ja viestinnän kehittämistä erityisesti uusien alueiden avauksista osalta. Päätelmiä keinovalikoimasta Rakennus- ja kiinteistöalan toimijat tuntevat melko huonosti sosiaalisen kestävyyden teemaa asumisessa. Sitä myöten kiinteistö- ja rakennusalan omassa käytössä oleva keinovalikoima on kehittymätön. Selvityksessä mukana olleet toimijat ovat kuitenkin kiinnostuneita edistämään uusia ja moninaisia asumismuotoja, kuten yhteisölliset korttelit, asuntojen muuntojoustavuus sekä asumisen uudet palvelut. Kehitystoiveet kaupungille Rakentamisen kustannuksiin vaikuttava hinnoittelu: maankäyttösopimusmaksun huojennukset ja joustavuus tontinhinnoittelussa sisältäen vuokrausmahdollisuuden. Kustannuksiin vaikuttava sääntely: autopaikoitukseen liittyvien normien keventäminen, kaavamääräysten väljentäminen esimerkiksi julkisivua koskien. Muut asiat: Vuoropuhelu rakennusliikkeiden kanssa varhaisessa vaiheessa alueiden suunnittelua, monen toimijan työyhteenliittymät alueiden kehittämisessä, rohkeisiin kokeiluihin ja innovaatioihin kannustaminen. Selvityksen tiivistelmä: www2.jkl.fi/asuntopolitiikka/asuntopolitiikkaselvitys-tiivistelma.pdf Koko raportti: www2.jkl.fi/asuntopolitiikka/asuntopolitiikkaselvitys-loppuraportti.pdf 22
Asuntopolitiikan tarkennukset Tällä ja seuraavalla sivulla esitetyillä tarkennuksilla nostetaan esille kokemusten myötä tulleita keinoja sekä otetaan kantaa edellä esitettyihin kiinteistö- ja rakennusalan nostamiin näkemyksiin: Tonttimarkkinoinnin tavoitetta muutetaan Kymppi R 2019-ohjelman yhteydessä kerros- ja rivitalotonteissa kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden edistämiseksi lähtökohtana on avoin ja kilpailua edistävä tontinluovutus Vapaasti markkinoitavien kerros- ja rivitalotonttien markkinointitavoite on jatkossa 20 000-25 000 kerrosalaneliömetriä vuodessa. Tavoitteella varmistetaan muun muassa Jyväskylän rakennusmarkkinoiden avoimuus uusille toimijoille sekä huolehditaan kaupungin mahdollisuuksista ohjata tapapuolista asuntotuotantoa. Tavoitteeseen luetaan jatkossa myös kaavoitusvaiheessa vapaasti markkinoitavat tontit. Kaupungin luovutuksessa olevien alueiden osalta monikumppanuuskaavat toteutetaan pääsääntöisesti avoimen haun tai suunnittelukilpailujen kautta. Laajojen alueiden rakentamiseen haetaan aina useampia toteutuskumppanitahoja (rakennusliikkeitä tai rakennuttajia). Vuoropuhelu kiinteistö- ja rakennusalan toimijoiden kanssa on osa kaupungin asuntopolitiikkaa. Vuoropuhelua käydään yksittäisissä hankkeissa esimerkiksi monikumppanuusmallin kautta sekä vuosittain järjestettävässä rakennusalan yhteistyöfoorumissa (AVOin foorumi). Viestintää kiinteistö- ja rakennusalan toimijoiden suuntaan kehitetään. Kaupunki on kokeillut kevyitä kaavamääräyksiä esimerkiksi Kauramäen alueella. Vastaavanlaisia kokeiluja on tarkoitus toteuttaa muuallakin. 23
Asuntopolitiikan tarkennukset Kehitetään maapoliittisia keinoja asuntopoliittisten tavoitteiden edistämiseksi seuraavien keinojen ja periaatteiden mukaisesti: Kehitetään edelleen keinoja kaupungin maanomistuksen ja ohjauksen kehittämiselle isoissa yksityisissä täydennysrakentamishankkeissa esimerkiksi maankäyttösopimusten kautta. Määritellään jatkossa tarkemmin tontinluovutuksessa ARA-tuettuun tuotantoon tarjottavat tontit. Selvitetään asuinkerrostalojen tontinvuokrausmahdollisuuden laajentamista. Selvittämisen yhteydessä huomioidaan myös mahdollisten muutosten vaikutus kaupungin talouteen. Tontinvuokrausmahdollisuutta on jo kokeiltu osassa kaupungin luovuttamista kerrostalotonteista. Maankäyttösopimusmaksujen huojennukset ovat rajatuissa tapauksissa ja määräaikaisina toimiva keino edistää kaupungin tavoitteiden mukaista asuntotuotantoa, kuten nyt on tehty keskustan asumisen osalta. Huojennuksia ei tässä vaiheessa laajenneta. Keskusta-alue on tunnistettu kohteeksi, jossa tarvitaan erityisiä alueellisia linjauksia. Sosiaalisesti kestävää asumista ja asuntokannan monipuolisuutta edistetään asemakaavoilla ohjaamalla asuntojen keskipinta-alaa ja asumisen laatua. Tavoitteena on ohjata asuntojen keskipinta-alaksi vähintään 45 m 2. Kaupungin autopaikkanormeja on kevennetty syksyllä 2018. Uudistuksen tavoitteena on siirtää pysäköinnin järjestämisen vastuuta ja tarveharkintaa toteuttajille ja käyttäjille. 24
5 KERROS- JA RIVITALOALUEET Ohjelmoidut kohteet vuosille 2019-2029 25
TIKKAKOSKI Ohjelmoidut kerros- ja rivitalokohteet 2019-2029 PALOKKA KANGAS KORTEPOHJA KELTINMÄKI KESKUSTA LOHIKOSKI HUHTASUO HALSSILA VAAJAKOSKI KUOKKALA Volyymiltaan suurin osa uusista kerros- ja rivitalokohteista sijoittuu keskustaan ja Kankaalle. Monia keskustan kohteita on noussut uusina ohjelmointiin, mikä heijastaa Jyväskylän keskustavision 2030 periaatteita keskustan asukasmäärän lisäämisestä. Muita uusia lisäyksiä vuoden takaiseen ohjelmointiin olleet yksittäiset, pääosin yksityisen maille sijoittuvat täydennysrakentamisen kohteet esimerkiksi Vaajakoskella, Kuokkalassa, Palokassa ja Halssilassa. Uudet kohteet ovat usein jo rakennettuja, mutta käyttötarkoitukseltaan muuttuvia alueita. Uusia avauksia ovat lähinnä Kauramäen alue Keljonkankaalla sekä Savulahden alue Palokassa. KORPILAHTI KELJONKANGAS JA KAURAMÄKI SÄYNÄTSALO Täydennysrakentamisen myötä tulevat kohteet painottuvat yhä enemmän yksityisessä omistuksessa oleviin alueisiin. Samalla kaupungin omistuksessa olevat alueet painottuvat purkua tai suojelua sisältäviin kohteisiin. Niissä tyypillisesti edetään monikumppanuusmallilla, eli rakentajataho haetaan jo asemakaavoituksen yhteydessä. 26 26
Uudet kerros- ja rivitalokohteet 2019-2029 Vapaassa markkinoinnissa 2019: Kauramäki, Mannisenmäki, Korpilahden päiväkodin rivitalot, Haapalammentie (ei mukana asemakaavavaiheessa markkinoitavia) 2020: Kauramäki, Savulahti II, Hietajärvenranta, Äijälänjoki 27
Uudet kerros- ja rivitalokohteet 2019-2029 Vapaassa markkinoinnissa (ei mukana asemakaavavaiheessa markkinoitavia) 2019 / 2020 28
6 PIENTALOALUEET Alueellisuus ja ohjelmoidut kohteet vuosille 2019-2029 29
Omakotitalolupien alueellinen jakautuminen * Myös vireillä olevat osayleiskaavat huomioitu 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Yhteensä Asemakaava-alueille Yleiskaava-alueille* Maaseudulle Yhteensä 179 30 33 242 74 % 12 % 14 % 151 40 13 204 74 % 20 % 6 % 129 37 14 180 72 % 20 % 8 % 164 15 16 195 84 % 8 % 8 % 90 15 9 114 79 % 13 % 8 % 82 20 9 111 74 % 18 % 8 % 121 22 5 148 82 % 15 % 3 % 148 13 6 167 89 % 8 % 4 % 151 17 5 173 87 % 10 % 3 % 1215 209 110 1534 79 % 14 % 7 % Pientalolupien määrä on ollut nousussa viimeisten vuosien ajan. Vuonna 2018 asemakaava-alueille haettujen pientalolupien osuus on pysynyt edelleen suurena. Asemakaava-alueilla lupia on haettu tasaisesti monelle eripuolille Jyväskylää, eniten Sääksvuoren ja Savulahden alueelle. Hajanaisille täydennysrakentamisen sijainneille sijoittuu merkittävä osa omakotitaloluvista (viime vuosina noin 30-40 lupaa vuodessa). 30
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Maaseudun kaavoitetut rakennuspaikat Osayleiskaava-alue 1 Puuppola- Lintukangas 2 Kuohu-Vesanka- Ruoke: länsiosa kpl 19.3.2010 Rakennuspaikkoja jäljellä 2019 2018 Rakennuspaikat Hyväksytyt Vireillä olevat Asuinrakennusluvat 200 11 8 18 7 6 2 3 3 2 5 135 130 4 5 2 2 0 1 1 1 0 1 113 2. 3. 9. 4. 1. 8. 3 Kuohu-Vesanka- Ruoke: itäosa (mm. Ruoketta) 344 7 10 15 20 7 3 7 12 8 4 251 4 Taka-Keljo 98 0 1 1 2 0 0 1 2 0 0 91 5 Tikkala 205 0 2 2 3 0 4 3 3 2 2 184 6 Oravasaari 56 3 4 2 3 0 2 3 1 1 1 36 7 Maatianjärvi (Raspio-Iloniemi oyk) 50 0 0 0 0 0 2 1 0 0 0 47 8 Leppälahti 132 0 0 0 0 2 1 1 0 0 1 132 9 Kuohu* 113 0 0 0 0 2 1 1 0 0 0 113 YHTEENSÄ 25 30 40 37 17 16 21 22 13 14 1102 5. 6. 7. Vuonna 2018 osayleiskaavoitetuille maaseutualueille haettujen rakennuslupien määrä pysyi lähes samana. Eniten lupia haettiin Puuppola-Lintukankaan alueelle. * Kuohun rakennuspaikoista noin 10 sijaitsee jo hyväksytyn Kuohu-Vesanka-Ruoke osayleiskaavan alueella. 31
Ohjelmoidut pientalokohteet 2019-2029 Omakotitonttien tarjonta painottuu yli 7 kilometrin päähän keskustasta eteläiselle ja pohjoiselle kasvusuunnalle Kauramäkeen ja läntiseen Palokkaan. Heti rakennettavissa olevia pientalotontteja on tarjolla eri puolilla Jyväskylää. Edelliseen Kymppi R -ohjelmaan nähden alueiden ajoituksiin ei ole tullut suuria muutoksia. Uusien alueiden osalta on tarkennettu Samulinniityn ja Kangasvuoren tonttimääriä. Tavoitteena on tarjota vuosittain 70-80 uutta omakotitonttia kaupungin maalta. Ohjelmoinnin ja kaavahankkeiden etenemisen perusteella nämä tonttitarjonta näyttää toteutuvat lähivuosina. Todennäköistä kuitenkin on, että seuraavina vuosina vastaavaa kaavoitustavoitetta ei saavuteta, vaan tontinluovutus tapahtuu pääosin valmiista varannosta. Ensi vuoden Kymppi R -ohjelmassa tarkennetaan uusien omakotialueiden ajoitusta suhteessa kaavoitusta ja tonttitarjontaa koskeviin tavoitteisiin. Kauramäen omakotitonttien markkinointi käynnistyy syksyllä 2019, jolloin nähdään millaista tonttikysyntää alueella on. Sen jälkeen voidaan tarkentaa Kauramäen jatkoksi suunniteltujen uusien pientaloalueiden kaavoituksen aikataulua. 32 32
Uudet pientaloalueet 2019-2029 AKSELI ALUE KOHDE OMAKOTITONTTIEN MÄÄRÄ JA AJOITUS (ajankohta jolloin tontit rakennettavissa) 02/2019 - Infra valmiina, heti rakennettavissa 2019 2020 2021 2022 2023 Kaupungin maaalueilla Yksityisten maaalueilla Kaava Vi Lu Eh Hyv Valit 2024-2029 2030-> Yhteensä KESKUSTA Kortepohja Haukkarannan koulun alue 1 0 1 1 ak Huhtasuo Pysäkkivuori 4 0 4 4 ak Vääräjärvi 15 0 15 15 ak Kangasrinne 11 0 11 0 11 ak Halssila Hajatontit/suoj.kaava 2 2 2 ak Keltinmäki Ylämäyrämäki A 7 0 7 7 ak Ylämäyrämäki B (kaavamuutos) 35 30 0 65 65 ak Kuokkala Samulinniitty 12 0 12 12 ak Huhtalahti-Maso 0 ak POHJOINEN Palokka Matinmäki 10 26 15 20 0 103 71 32 ak Savulahti II ( mitoitus alustava) 19 17 0 43 36 ak Tikkakoski Oskarinkatu 1 0 1 1 ak Tunnelinmäki III 6 18 22 11 57 57 ak Liinalampi 9 0 9 9 ak Petäispuro/Mutkaperä 5 5 0 10 10 ak ITÄINEN Vaajakoski Haapaniemi, Kaaritie 2 0 8 2 6 ak Haapaniemi 13 16 0 29 29 ak Kaunisharju 2 0 2 2 ak Hupeli (osittainen kaavamuutos) 2 18 0 20 20 ak ETELÄINEN Eteläportti Sääksvuori 4 105 109 109 ak Kauramäki I 0 36 25 21 10 0 92 92 ak Säynätsalo Kinkovuori 16 71 87 87 ak Kouluranta 1 4 0 5 5 ak Korpilahti Kotamäki 11 0 11 11 ak Mäntymäki 2 0 2 2 ak Kirkonmäki 1 0 1 1 ak Kirkkolahti 16 0 16 16 ak Iloniemi 0 200 200 200 oyk Tikkala* 5 10 13 28 28 oyk Saakoski* 2 28 30 30 kyläselv. LÄNTINEN Ruoke 11 28 0 85 39 46 ak Vesanka* 1 3 4 4 oyk KAAVAN VAIHE Markkinoinnissa vuonna 2019: Kauramäki & Vääräjärvi (kevät) Matinmäki (syksy) Markkinoinnissa vuonna 2020: Kauramäki, Ruoke, Savulahti, Liinalampi 33
7 YHTEENVETO JA PÄÄTÖSESITYS 34
Yhteenveto ASUNTOPOLITIIKKA Kymppi R 2018-ohjelman yhteydessä hyväksyttyjä asuntopoliittisia linjauksia on ryhdytty toteuttamaan kaupunkisuunnittelussa ja tontinluovutuksessa. Asuntopolitiikan tulee olla myös asumisen politiikkaa, joka huomioi laajemmin asumiseen vaikuttavia tekijöitä myös varsinaisen asunnon ulkopuolella. Haasteena uusien asumisen ratkaisujen eteenpäin viemiseen on, että varsinaisen toteuttajat eivät tunne kovin hyvin käytettävissä olevia keinoja. Toimijoilla on kuitenkin kiinnostusta kehittää ja kokeilla uusia toimintamalleja ja asumisen ratkaisuja. Kaupunki voi edistää näitä esimerkiksi kokeilujen ja kilpailujen kautta, joista hyvänä esimerkiksi on Kuokkalan asuntoreformikilpailu. Kaupunki vaikuttaa asumiseen myös esimerkiksi julkisen liikenteen järjestelyin. KERROS-, RIVI- JA PIENTALORAKENTAMISEN SEURANTA JA OHJELMOINTI Keskustan täydennysrakentamisen rooli korostuu kerrostalorakentamisessa. Ohjelmoituja kohteita on tällä hetkellä eniten keskustan ja muun kantakaupungin alueella. Kaupungin omistuksessa olevat uudet kerrostalokohteet painottuvat purkua tai suojelua sisältäviin kohteisiin. Rivitalorakentamisen määrä pysyi pitkän aikavälin keskimääräisellä tasolla. Kaupungin omistuksessa olevan rivitalotonttien asemakaavavarannon määrä pysyi entisellään. Rivitalorakentamista edistetään esimerkiksi toteuttamalla pieniä kaavamuutoskohteita olemassa olevien alueiden yhteyteen. Pientalorakentaminen keskittyy entistä enemmän asemakaavoitetuille alueille. Tällä hetkellä rakentaminen hajaantuu kuitenkin monelle alueelle, eniten kuitenkin Sääksvuoreen ja Savulahteen. Uusia pientalorakentamisen kohteiden kaavoitusta tulee käynnistää lähivuosina. Pientalorakentamisen ohjelmointia tarkistetaan seuraavassa Kymppi R -ohjelmassa. 35
Kohti uutta Kymppi R 2020-ohjelmaa joukkoliikenne ja asuminen Asumisen ja muiden toimintojen sijoittumisella ja riittävän tiiviillä rakenteella luodaan edellytyksiä toimivan joukkoliikenteen ja kestävän liikkumisen järjestämiselle. Jyväskylässä valmistuu vuoden 2019 aikana Joukkoliikenteen kehittämisohjelma. Seuraavassa Kymppi R -ohjelmassa tarkastellaan maankäytön suunnittelun ja ohjelmoinnin yhtymäpintoja joukkoliikenteen kehittämiseen. Samalla tarkennetaan kestävän liikkumisen vyöhykkeiden roolia alueiden ohjelmoinnissa suhteessa joukkoliikenteen kehittämiseen. Seuraavan vuoden ohjelmassa käydään läpi myös opiskelija-asumisen selvityksen lopputuloksia. 36
Päätösesitys Kaupunkirakennelautakunta hyväksyy Kymppi R 2019-ohjelman. 37