SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS, KAAVAEHDOTUS KIRKKOLAHDEN ETELÄOSAN ASUINALUE, 3. KAUPUNGINOSA (KAAVOITUSOHJELMA, KOHDE 69), SYVÄSATAMA Sijaintikartta, kaavamuutosalue mustan ympyrän kohdalla 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM. 19.3.2015 luonnos 13.5.2015 ehdotus VIREILLETULO PVM. kh 30.3.2009 195 TEKNINEN LTK. PVM. 24.3.2015 105 19.5.2015 NÄHTÄVÄNÄ OLO 1.4. - 30.4.2015 luonnos.. -..2015 ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM...2015 LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) 57130 SAVONLINNA KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. PUH. 044 4174655 paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB TELEFAX 015 5250237 KAAVAN VAHVISTUSNRO sivu 1 / 28
1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet 1.4 Kaavan nimi Kaavamuutosalue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa nykyisen syväsataman sekä tähän liittyvillä katualueilla. Alue rajoittuu Kipparinkatuun sekä Citymarketille vuokrattuun pysäköintialueeseen. Syväsatama siirtyy vuonna 2015 Vuohisaareen kaupungin itäpuolelle, joten syväsatama laitureineen voidaan hyödyntää muussa maankäytössä. Kirkkolahden nykyisen asemakaavan mukainen syväsatama on tarkoitus kaavoittaa asuinrakentamiseen ja tiivistää kaupunkirakennetta. Lisäksi kaavoitetaan em. alueisiin liittyvät puisto-, katu-, pysäköinti- ja venevalkama-alueet sekä teknisen huollon tarvitsemat tilat. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 1,5 ha. Kaavan työnimi on Kirkkolahden syväsatama. Kohdenumerointi 69. on kaavoitusohjelmasta. 1.5 Kaavan vireille tulo ja vaiheet Kaupunginhallitus on tehnyt Kirkkolahdesta kaavoituspäätöksen kaavoituskatsauksesta päätettäessä 30.3.2009 195. Kaava on tullut ensimmäisen kerran vireille 10.4.2006 177 kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoitusohjelmassa. Vuonna 2006 käytiin läpi suunnittelutyön lähtökohtia ja tavoitteita teknisessä lautakunnassa sekä pidettiin osallisten kokous 4.8.2006 sekä laadittiin ensimmäinen kaavaluonnosvaihtoehto. Kohde on ollut vuosittain hyväksytyssä kaavoitusohjelmassa 2006 2015. Kaava rajattiin kaupunginhallituksen päätöksellä 5.5.2014 265 koskemaan syväsataman aluetta. Kaupunginhallitus esitti 5.5.2014, että syväsataman alueelle lisätään yksi 2480 k-m 2 kerrostalo ja palautti kaavan valmisteluun tekniselle lautakunnalle. Päätöksen pohjalta valmisteltu asemakaava laitettiin nähtäville vuoden 2014 kesällä. Tekninen lautakunta esitti nähtävillä olon jälkeen mielipiteenään, että kerrostaloa ei lisättäisi. Kaupunginhallitus puolestaan hyväksyi ohjeistuksensa mukaan laaditun kaavaehdotuksen ja esitti valtuustolle sen hyväksymistä. Kaupunginvaltuusto palautti syväsataman kaavan uudelleen valmisteluun tekniseen lautakuntaan. Valtuuston päätöksessä ei evästetty kaavan valmistelua. Syväsataman alueesta on laadittu uusi kaavaluonnos ja sittemmin ehdotus. Kaavatyön vaiheet ja osallistumisen järjestäminen on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 5. Kaavamuutosalueen eteläpuolelle on aiemmin laadittu, ns. Norpanrannan alueelle asemakaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuus- sivu 2 / 28
tossa 9.6.2014 49. Tästä asemakaavasta on valitettu Itä-Suomen hallinto-oikeuteen, asian käsittely on kesken. 1.6 Suunnittelutyö Asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa. Kaavatyön valmistelusta on vastannut asemakaavaarkkitehti Päivi Behm. 1.7 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet... 2 1.4 Kaavan nimi... 2 1.5 Kaavan vireille tulo ja vaiheet... 2 1.6 Suunnittelutyö... 3 1.7 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.8 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 5 2 TIIVISTELMÄ... 5 2.1 Nykytilanne... 5 2.2 Muutoksen sisältö... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Kaavatilanne... 6 3.1.1 Maakuntakaava... 6 3.1.2 Yleiskaava... 7 3.1.3 Asemakaava... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Muut hankkeet... 9 3.2.2 Päätökset... 9 3.2.3 Vaihtoehdot... 9 3.2.4 Rakennusjärjestys... 10 3.2.5 Tonttijako- ja rekisteri... 10 3.2.6 Pohjakartta... 10 3.2.7 Rakennuskiellot... 10 4 SELVITYS ALUEESTA... 10 4.1 Maanomistus... 10 sivu 3 / 28
4.2 Rakennettu ympäristö... 10 4.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva... 10 4.2.2 Liikenne... 13 4.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto... 13 4.2.4 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset... 13 4.3 Luonnonympäristö... 13 4.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu... 13 4.3.2 Maa- ja kallioperä... 13 4.3.3 Pinta- ja pohjavesi... 15 4.3.4 Ympäristön häiriötekijät... 15 4.4 Elinympäristö... 16 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 16 5.1 Aluevaraukset... 16 5.1.1 Mitoitus... 16 5.1.2 Korttelialueet... 16 5.1.3 Muut alueet... 17 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan... 18 5.3 Vaikutukset liikenteeseen... 19 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon... 20 5.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön... 21 5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön... 21 5.7 Ympäristön häiriötekijät... 21 5.8 Rakennettavuus... 22 5.9 Vaikutukset elinympäristöön... 22 5.10 Taloudelliset vaikutukset... 23 5.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset... 23 5.12 Nimistö... 24 5.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 24 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 25 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 25 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 26 6.3 Toteutuksen seuranta... 28 sivu 4 / 28
1.8 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: asemakaavan tilastolomake Liite 5: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), päivitetty 27.5.2015 Liite 6: poistuva kaava Liite 8: rakennustapaohjeet Liite 13: tonttijako 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Nykytilanne 2.2 Muutoksen sisältö Kirkkolahden syväsataman kaavamuutosalueella toimii nykyisin syväsatama ja kalasatama. Alue on aidattu liikkumiselta. Alueen pohjoisreunassa kulkee syväsataman ajoyhteys, joka ei ole virallisesti katualuetta. Syväsatama siirtyy vuoden 2015 aikana uuteen paikkaan kaupungin itäpuolelle Vuohisaareen, jonka vuoksi alueen maankäyttö on tullut tarkasteltavaksi. Alueelle ajetaan Tulliportinkadun ja Kipparinkadun kautta. Syväsataman ja kalasataman alue muuttuvat asuinkerrostalorakentamiseen (AK). Rannassa rakentaminen on IV-kerrokseen ja kauempana rannasta VII-kerrokseen. Tehokkuudeltaan rakentaminen on noin e=0.77 ja rakennusoikeus yhteensä 5260 k-m 2, joka on melko alhainen keskustaympäristössä. Lähistöllä Heikinpohjantiellä ja kaupunkikeskustassa on tehokkaampaakin rakentamista. Alun perin aluetehokkuudeksi koko Kirkkolahden alueelle on määritelty teknisen lautakunnan v. 2006 hyväksymissä tavoitteissa noin e= 1,0 1.2. Rakentamisen sijoittamista rajoittaa alueen läpi kulkeva päävesiviemäri, syväsataman laiturirakenteet, pilaantuneet maat ja myös se, että alue on täyttömaata, jonka vuoksi myös asuinrakentamisen etäisyys rannasta on otettava huomioon. Tämä vaikuttaa talojen massoitteluun ja korttelirakenteeseen. Asuinkerrostalojen korttelialueiden väliin on osoitettu yhteiskäyttöisiä korttelialueita (AH) leikki- ja oleskelualueita varten. Pysäköinti on osoitettu maantasopysäköintinä pysäköintialueelle (LPA-2). Alueen läpi kulkee pääjätevesiviemäri, joten alueelle ei voida rakentaa esim. autokatoksia. Pysäköintiä voi osoittaa myös Kipparinkadun puoleisten talojen alle. sivu 5 / 28
Katualueita on nykyinen Kipparinkatu, joka on linjattu päättymään entisen syväsataman laiturille. Laituri on kaavoitettu torialueeksi ja jää palvelemaan matkustajaliikennettä. Kirkkolahden ranta-alueelle on osoitettu puistoa (VP). Puistoalueen läpi on osoitettu yleinen jalankulku- ja pyöräilyreitti (pp), joka palvelee keskustaan suuntautuvaa kevyttä liikennettä. Rantaan on osoitettu vesialuetta (W), jonne mahdollisuus rakentaa laiturirakenteita. Kunnallistekniikka on vesien ja jätevesien johtamisen osalta järjestettävä rasitteena korttelialueiden läpi. Jätevedenpumppaamo sijoitetaan Kipparinkadun viereen (ET). Pilaantuneiden maiden käsittelystä on annettu määräykset. Alueelle ei kaavoiteta uusia palveluita, vaan tukeudutaan ydinkeskustan nykyisiin julkisiin palveluihin. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaavatilanne 3.1.1 Maakuntakaava Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010. Kaavamuutoksen tavoitteet eivät ole ristiriidassa maakuntakaavan kanssa. Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A) ja Kirkkolahti venesatama-aluetta (lsv 248). sivu 6 / 28
Ote maakuntakaavasta, vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010, alue nuolen osoittamassa kohdassa. 3.1.2 Yleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaavassa (oikeusvaikutteinen, 1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on merkitty seuraavasti: - Asuinkerrostalojen alue (AK), III-kerrokseen - Katualue - Yleiselle jalankululle varattu katu tai alueen osa. - Vesialueen osa, jolle voidaan sijoittaa venelaitureita (vl). - Vesialue (W) Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta, kaavamuutosalue punaisen ympyrän kohdalla. Asemakaava on perusperiaatteiltaan yleiskaavan mukainen, mutta yleiskaavan aluerajaukset ja katulinjaukset eivät tarkasti vastaa asemakaavamuutoksen rajoja, sillä niissä Kirkkolahtea on merkittävästi täytetty järvelle päin. Yleiskaavassa on esitetty enemmän rakennusoikeutta. Yleiskaava-alueen pinta-ala on myös suurempi järveen esitettyjen täyttöjen vuoksi. Kerroskorkeus on osoitettu yleiskaavassa kolmeen kerrokseen, mutta tätä määräystä ei ole noudatettu, mm. Heikinpohjantien varressa on korkeampaakin uudisra- sivu 7 / 28
3.1.3 Asemakaava kentamista. Yleiskaava on laadittu 1990-luvun keskustan arkkitehtikilpailun pohjalta. Alueella on voimassa AK 231, joka on vahvistettu 2.10.1967. Siinä nykyisen syväsataman alue on merkitty satama-alueeksi, jolle saa rakentaa sataman toimintoja palvelevia, I-kerroksisia varasto-. toimisto- ja sosiaalisia tiloja sisältäviä rakennuksia sekä yhden asunnon hoitohenkilökuntaa varten, Ls². Ote ajantasa-asemakaavasta, kaavamuutosalue punaisen ympyrän kohdalla sivu 8 / 28
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Muut hankkeet Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. Uutta syväsatamaa rakennetaan parhaillaan kaupungin itäpuolelle UPM-Kymmenen tehtaiden viereen Vuohisaareen. Uusi syväsatama valmistuu vuonna 2015. 3.2.2 Päätökset Kirkkolahden asemakaavan muuttamisesta on tehty päätös kaupunginhallituksessa 30.3.2009 195 sekä kohde on kuulunut kaavoitusohjelmiin vuosina 2006 2015. Kaavatyön vaiheet on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 5. 3.2.3 Vaihtoehdot Kirkkolahdesta ja keskustasta on 1990-luvulla järjestetty arkkitehtikilpailu, jonka pohjalta ydinkeskustan osayleiskaava on laadittu. Alueen asemakaavan valmistelutyö on käynnistynyt vuonna 2006. Tällöin määriteltiin kaavatyön lähtökohdiksi ja tavoitteiksi (tekninen lautakunta merkitsi tiedoksi 157) mm. seuraavaa: - Korkeatasoisuus, omaleimaisuus ja tiiveys sekä tehokkuus yleiskaavan mukaisesti 1,0 1,2, jossa virkistyskäyttöön tarvittavat tilat otetaan huomioon. - Rantaviiva rakennetaan keskustan edellyttämällä tavalla ja alue liittyy osaksi ydinkeskustaa. - Rakennuksissa otetaan huomioon Savonlinnan asuntojen maksimihintataso laadukkaalla, mutta normaalilla rakentamisella sekä rajallinen vuotuinen asuntojen kysyntä maltillisina talokokoina. - Järvinäköalat kaikista asunnoista tuovat laatua asunnoille - Paikoitus tulee suunnitella maantasoon 1autopaikka /asunto - Edulliset katu- ja kunnallistekniset ratkaisut - Ympäristön haittatekijöiden selvittäminen - Alueelle tulee laatia rakentamisohjeet talo-suunnittelijoita varten - Kaavoitusprosessin kuluessa on selvitettävä syväsataman ja muiden satamatoimintojen tulevaisuus, jotka on otettava huomioon asemakaavan kustannusselvityksessä sivu 9 / 28
Kirkkolahden kaavamuutosalueesta on laadittu useita eri luonnosvaihtoehtoja vuosien 2006 2014 aikana, joihin voi tutustua kaavoituspalveluissa. 3.2.4 Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 1.2.2014. 3.2.5 Tonttijako- ja rekisteri Alueella ei ole tonttijakoa. 3.2.6 Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. 3.2.7 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 4 SELVITYS ALUEESTA 4.1 Maanomistus 4.2 Rakennettu ympäristö Syväsataman alue sekä vesi- ja katualueet ovat kaupungin omistuksessa. 4.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva Kaavamuutosalueen syväsataman ympäristö on kaupunkikeskustan ydinalueita, mutta yleisilmeeltään teollisuus- ja varastomiljöötä. Ranta-alueita käytetään veneiden säilytykseen; rannassa on pieniä varastorakennuksia ja jäteveden pumppaamo. Syväsataman alue on aidattu, mikä estää nykyisin vapaan kulun ja ranta-alueiden virkistyskäytön. Automiehenkadun puolella liikekiinteistöt pysäköintialueineen hallitsevat maisemaa. Syväsataman ja viereisen Citymarketin rantaa on täytetty 1970- luvulla, jonka jälkeen ympäristöön ei ole tehty suuria muutoksia. Rannassa kulkenut junarata entiseltä päärautatieasemalta Olavin- sivu 10 / 28
kadun yli syväsatamaan on purettu. Tätä vanhaa ratapohjaa on edelleen jäljellä ranta-alueella. Ympäröivä Heikinpohjan asuinrakennuskanta on II V kerroksista, mistä osa perinteistä 1950-luvun rakentamista ja osa on rakennettu 2000-luvulla. Pintamateriaalit ja väritykset lähialueella ovat vaihtelevat. Ilmakuva suunnittelualueesta pohjoisesta kuvattuna, kaavamuutosalue punaisen ympyrän kohdalla sivu 11 / 28
Ilmakuva suunnittelualueesta etelästä kuvattuna, kaavamuutosalue punaisen ympyrän kohdalla Ilmakuva suunnittelualueesta idästä kuvattuna, kaavamuutosalue punaisen ympyrän kohdalla sivu 12 / 28
4.2.2 Liikenne Suunnittelualuetta sivuavat pääkadut Savonkatu ja Tulliportinkatu olivat osa valtatien 14 linjausta Savonlinnan ydinkeskustan läpi. Näiden liikenneympäristö muuttui keskustakaduksi rinnakkaisväylän II-vaiheen valmistuttua vuonna 2013 ja liikennemäärät vähenivät oleellisesti. Syväsatamaan kuljetaan Kipparinkadun kautta, joka päättyy Citymarketin pysäköintialueeseen. Syväsataman kautta kulkee autoreitti Heikinpohjaan. Rannan kautta kevyen liikenteen reiteissä on katkos Citymarketin pysäköintialueen kohdalla. 4.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto Vesi- ja viemärijohdot kulkevat katuverkon ja syväsataman kautta. Kaukolämpöjohto kulkee Automiehenkadun kautta. 4.2.4 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset 4.3 Luonnonympäristö Kaavamuutosalueella tai sen lähellä ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Kaavamuutosalue on täyttöaluetta. 4.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu Kirkkolahden asuinalueesta on tehty luontoselvitys, jossa alueelta ei löydetty erityisiä arvoja tai lajeja. Selvityksessä tutkittiin myös ns. rautatieliikenteen mukana mahdollisesti tulleet tulokaslajit. Selvitykseen voi tutustua maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa. Pihlajaveden Natura-alue (FI0500013) sijaitsee noin 500 metriä Kirkkolahdesta etelään ulottuen Uuraan ja Kaupinsaariin. Naturaalue on tärkeä erityisesti Saimaannorpan elinalueena, noin 25 % koko kannasta. 4.3.2 Maa- ja kallioperä Savonlinnan kallioperä on pääosin luoteesta kaakkoon voimakkaasti suuntautuneita liuskeita, kiillegneissiä ja migmatiittia. Varsinaista kallioperäselvitystä alueelta ei ole tehty. Alueelta on tehty alustavat rakennettavuusselvitykset ja selvitykset pilaantuneista maista. Selvityksiin voi tutustua maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa. Aluetta on täytetty erityisesti 1970- ja 1980- sivu 13 / 28
luvuilla. Täytön paksuus vaihtelee 1-9 metriin, suunnittelualueella 1 3 metriin. Syväsataman ja katujen rakennekerrokset ovat täytön pinnassa. Täyttö on tehty sekalaatuisella lohkareisella maaaineksella ja louheella. Täyttö voi paikoitellen sisältää myös rakennusjätettä. Täytön alla on veteen pengertyvä liejukerros, joka on osittain sekoittunut täyttöön. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä hyvin löyhään vaihtelevaa silttiä enimmillään noin 8 metrin paksuisena kerroksena, joka ohenee rannasta poispäin mentäessä. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä tiiviiseen vaihtelevaa moreenia. Oheisessa kuvassa on sijoitettu nykyinen virastokartta vuoden 1783 pohjakartan päälle, josta täyttöalueiden rajaukset näkyvät. sivu 14 / 28
4.3.3 Pinta- ja pohjavesi Suunnittelualue on pääosin täyttömaalla, joten sillä ei esiinny talousvesiottoon käytettävää pohjavettä. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km suunnittelualueesta itään. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Syväsataman laiturirakenteet ovat noin + 77.1 m (N60) korkeudessa. Automiehenkadun länsireuna on korkeimmillaan noin + 82.5 m (N60) eli noin yhden kerroksen verran muuta ympäristöä korkeammalla. Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savonlinnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Kirkkolahden eteläosa on siis hyvin rakennettavissa tulvakorkeuksia ajatellen. 4.3.4 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualueesta tehtiin vuonna 2010 kairaukset pohjaolosuhteiden ja täyttöjen selvittämiseksi. Samalla tutkittiin syväsataman alueella mahdollisesti sijaitsevat pilaantuneiden maiden esiintymät koenäytteillä. Alueella on harjoitettu ja harjoitetaan polttoaineiden jakelua (Dpiste). Alueella on varastoitu ja varastoidaan koneita ja koneen osia sekä voiteluöljyä. Alueen läpi kulkee entinen pistoraide. Alue on täytetty 1960-luvulla Saimaaseen. Citymarketin ja syväsataman välisellä alueella on historiatietojen perusteella mahdollisesti sijainnut kaatopaikka, joka on lopetettu 1930-luvulla. Alueelta on otettu ilmakuvat 1956 ja 1969, joista ei kuitenkaan selvinnyt kaatopaikan tarkka sijainti. Maaperänäytteitä on otettu paikalta elokuussa 2006, mutta näissä ei tällöin havaittu haitta-aineita tai mitään jätetäyttöön viittaavaa. Selvityksiä tarkennettiin lisätutkimuksilla vuonna 2012. Tutkimukset olivat laajuudeltaan alustavia, ja niillä pyrittiin selvittämään täyttöjen ympäristöteknistä laatua sekä alueella harjoitetusta toiminnasta mahdollisesti aiheutunutta maaperän laajempaa pilaantumista. Selvityksissä todettiin maaperässä täyttömaiden seassa paikoin rakennusjätettä. Jätetäyttöjä havaittiin pistemäisesti. Pilaantuneita maita löydettiin kolmessa eri havaintopisteessä, joissa oli pienialaisia öljyjakeiden esiintymiä pintakerroksissa. Pilaantuneista maista tehtiin tarkentavia lisätutkimuksia kesällä 2013. Kaupungin puoleiselta maa-alueelta löydettiin em. öljyjakeiden lisäksi pienialainen esiintymä lyijypitoista maata. Esiintymien tarkka laajuus selviää vasta kunnostustoimenpiteiden aikana, mutta niiden arvioidaan tutkimusten perusteella olevan pienialaisia. Selvityksiin voi tutustua maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa, kohteet on merkitty kaavakarttaan. sivu 15 / 28
4.4 Elinympäristö Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä. Alle puolen kilometrin päässä alkavat Talvisalon ulkoilumaastot antavat mahdollisuuden liikkua luonnossa ja harrastaa liikuntaa ympärivuotisesti. Julkisista palveluista myös uimahalli ja jäähalli sekä uimarannat ovat alle kilometrin etäisyydellä sekä muut ydinkeskustan yksityiset liikuntapalveluja tarjoavat yritykset. Lisäksi kävelyetäisyydeltä löytyvät terveyskeskus ja sairaala, kirjasto, koulut ja päiväkodit sekä linja-autoasema. 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1 Aluevaraukset 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 15504 m 2, josta asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 2945 m 2, yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH) 1797 m 2, vesialuetta (W) on 5705 m 2, katualuetta on 1440m 2, torialuetta 930 m 2, autopaikkojen korttelialuetta (LPA) 2045 m 2, yhdyskuntateknisen huollon aluetta (ET) 102 m 2 sekä puistoa 540 m 2. Rakennusoikeutta (AK, AH) kortteleissa on yhteensä 5260 k-m 2, mikä vastaa tehokkuutta e=0,77. Tehokkuus on melko alhainen keskustaympäristössä. Uudemmat Heikinpohjan kerrostalotontit on rakennettu tätä tehokkaammin noin e=0,8 0,85. Kirkkolahden eteläosan kaavan tehokkuus on vastaavasti noin e=0,85. 5.1.2 Korttelialueet Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK) Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 2945 m 2, kokonaiskerrosala on 5180 k-m 2. Kerrostalot ovat kooltaan 1500-2180 k-m 2, joka vastaa Savonlinnassa käytettyä asuinkerrostalojen kokoa. AK-korttelit sijoittuvat maastoltaan tasaiselle alueelle nykyisen syväsataman kohdalle. Rakennukset ovat 4. ja 7. kerroksisia. Asunnot voidaan suunnitella jatkossa siten, että ne avautuvat parhaisiin ilmansuuntiin ja järvelle. sivu 16 / 28
Asumista palvelevat yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH) Asumista palvelevia yhteiskäyttöisiä korttelialueita on 1797 m 2. AHkortteliin on mahdollista rakentaa yhteensä 80 k-m 2 talousrakennus. Oleskelu- ja leikkialueet on sijoitettu AH-kortteliin, jolloin niistä muodostuu suurempi kokonaisuus. Alueen sisäiset jalankulkuyhteydet on osoitettu merkinnällä (jk/h). Reitit on suunniteltu siten, että huolto- tai pelastusajo olisi mahdollisimman yksinkertaista ja yhteydet pysäköintialueelle (LPA-2) lyhyet. Autopaikkojen korttelialue LPA Autopaikkojen korttelialuetta (LPA-2) on yhteensä 2045 m 2. Pysäköinti on järjestetty maantasopysäköintinä (p). Talousrakennuksille on varattu 40 k-m 2 pysäköintialueella. Maantasopysäköintiä esitetään alueelle vuonna 2006 teknisen lautakunnan hyväksymien kaavatavoitteiden pohjalta. AK-kortteleiden pysäköintipaikat on osoitettu autopaikkojen korttelialueelle (LPA-2). Alueen kautta kulkee runkojätevesiviemäri, jonka suoja-alueelle pysäköintipaikat sijoitetaan. Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa 55 60 autopaikkaa riippuen mitoituksesta. Tilaa pysäköintialueen ajoyhteydelle (ajo) on varattu 8 metriä. Periaatekuvissa pysäköintiruudun leveys on mitoitukseltaan 2,8 metriä. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin rakentamatta jäänyt alue toteutetaan istutettavana alueena. Autopaikkoja on varattava vähintään 2 autopaikkaa / 3 asuntoa kohden. Korttelin 36 tonttien 12 ja 14 pysäköintiä voidaan sijoittaa myös asuinrakennusten 1. kerrokseen. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin 55 k-m 2, jolloin esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. Asuinalueen sisäpihat on haluttu rauhoittaa ajoneuvoliikenteeltä. Pysäköintialue (LPA-2) toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Pysäköintialueelle voidaan sijoittaa puurivistöt, jolloin siitä tulee viihtyisämpi. Mitoituksessa voidaan ottaa huomioon väliaikaiset lumitilat istutettava alueen osalle. 5.1.3 Muut alueet Puistoaluetta (VP) on yhteensä 540 m 2. Alueen kautta kulkee pyörätie (pp), jonka on tarkoitus tulevaisuudessa jatkua rantaa pitkin Heikinpohjan suuntaan. Syväsataman kautta ei tällä hetkellä ole mahdollisuutta kulkea, alue on aidattu. Vesialuetta (W) on 5705 m 2. Vesialueelle on mahdollista sijoittaa laiturirakenteita. sivu 17 / 28
Katualuetta on 1440 m 2, josta pääosa nykyistä Kipparinkatua. Torialuetta on 930 m 2, joka on nykyistä syväsataman laituria. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET) on 101 m 2, kerrosala 40 k-m 2, kerrosluku I. 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Kaavamuutos muuttaa satama-alueen asuinalueeksi, joka täydentää Heikinpohjan nykyistä kerrostaloaluetta. Syväsataman asfaltoitu varasto- ja laiturialue siistiytyy. Uudet viheralueet ovat yhtenäisinä alueina rakennusten välissä ja niiden ympärillä sekä rakennassa. Rakennukset erottavat sisäpihat kadusta. Alue sijoittuu tasaiseen maastoon järven rantaan. Järvinäkymiä saadaan kaikista asunnoista. Nykyinen syväsataman laituri uudistetaan ympäristöineen kaupunkiin tuleville isommille aluksille. Uudisrakentamisesta (AK, AH) sekä katu-, pysäköinti- ja viheralueet on laadittu rakennustapaohjeet, liite 8, jolla ohjataan rakentamisen ja viherympäristön laatua. Asutuksen ja syväsataman väliin jäävät K-Raudan varasto- ja liikehallit. Asuinrakentamisen tulee etäälle nykyisistä Automiehenkadun kerrostaloista ja ei siten heikennä nykyisten asukkaiden elintilaa tai asumisen laatua, vaikka näkymät muuttuvat rannassa. sivu 18 / 28
Kirkkolahden syväsataman sijainti kaupunkirakenteessa. Kuvassa on osoitettu myös ns. Norpanrannan alue, jonka asemakaava on hyväksytty valtuustossa 9.6.2014, asemakaavasta on valitettu Itä-Suomen hallintooikeuteen. Rakennuksia ja aluetta ei ole vielä suunniteltu tarkemmin, kuva osoittaa talomassojen ja autokatosten/talousrakennuksien sijainnin. 5.3 Vaikutukset liikenteeseen Ajoneuvoliikenne Valtatien 14 rinnakkaisväylän valmistuttua liikennemäärät Tulliportinkadulla ovat laskeneet, jolloin Kirkkolahden asuinalueen kaduista ja ylityskohdista voidaan tehdä nykyistä turvallisemmat. Liikennevirtojen muuttuminen vähentää myös ympäristö- ja meluhaittoja ydin- sivu 19 / 28
keskustassa. Tulliportinkadulla liikennemäärä on ennen rinnakkaisväylän rakentamista noin 16500 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL) ja rinnakkaisväylän rakentamisen jälkeen arviolta 13400 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun ja Kipparinkadun risteyksestä on tehty liikenneselvitys (nähtävillä maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa), jonka liikenne-ennusteiden mukaan Kirkkolahden eteläosan muuttuminen asuinkäyttöön vähentää nykyistä liikennettä Kipparinkadulla ja Automiehenkadulla. Liikennemääräksi on arvioitu koko asuinalueella (sekä syväsatama että Norpanranta) noin 600 800 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun liittymän kapasiteetti liikennevaloristeyksenä riittää nykyisellään sekä asuinaluetta että Citymarkettia varten. Tulliportinkadun risteykseen ei tarvita asemakaavamuutoksen vuoksi toimenpiteitä. Syväsataman kaavamuutosalueelle kuljetaan Kipparinkadun kautta. Varsinaiset katusuunnitelmat laaditaan myöhemmin ja hyväksytetään teknisessä lautakunnassa. Pelastusreitit voidaan toteuttaa riittävän leveinä siten, että hälytysajoneuvot pääsevät kaikkien uloskäyntien ja varateiden läheisyyteen. Viheralueet ja katualueet sekä tonttien sisäiset jalankulku- ja ajoyhteydet on suunniteltu siten, että tämän vaatimuksen täyttäminen on kaavaa toteutettaessa mahdollista. Muut paloturvallisuutta koskevat määräykset tulevat rakennusjärjestyksen ja rakennussuunnittelua koskevien ohjeiden kautta. Kevytliikenne Kaavamuutos mahdollistaa tulevaisuudessa Heikinpohjasta hyvät kevyen liikenteen yhteydet (pp) rannan kautta keskustan suuntaan. Kortteleiden sisäiset reitit on osoitettu merkinnöillä (jk/h). Merkintä jk/h on tarkoitettu AH-korttelin sisäiseen jalankulkuun ja mahdollistaa tarvittavan huoltoajon. 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Kaavamuutoksessa alueen läpi kulkeva pääviemäri säilytetään nykyisessä paikassaan. Uuden jätevedenpumppaamon paikka on Kipparinkadun vieressä (ET). Pumppaamo on sijoitettava paikkaan, jossa mm. viemäreiden vietot ja jätevesien ohjaaminen Pihlajaniemen puhdistamolle ovat teknisesti järjestettävissä. Jäte- ja puhdasvesijohdot sekä muut johdot kulkevat rasitteena korttelialueiden (AH, LPA) läpi. Kunnallistekniikka voidaan sijoittaa siten, että johdot voidaan perustaa maavaraisesti täyttökerroksen varaan, tämän vuoksi niitä ei ole kaavamuutoksessa linjattu rannan kautta. Syväsataman uusi asuinalue on liitettävissä kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu sivu 20 / 28
Savonlinnassa Suur-Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on tällöin mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. 5.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Kuva Savonlinnan tavarasatamasta, joka rakennettiin Haislahteen, koska sinne oli helpointa rakentaa rautatie ja makasiinirakennuksia. Nykyisin Haislahteen (Kirkkolahti) johtava rata ja makasiinirakennukset on purettu. 5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön 5.7 Ympäristön häiriötekijät Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella ja on lajistoltaan tavanomaista. Alueelle tehdyssä luontokartoituksessa tarkastettiin mm. mahdolliset radan myötä tulleet tulokaslajit, mutta näitä ei löytynyt. Ranta-alue on suunniteltu nykyisen linjauksen pohjalta siten, että järveä täytetään mahdollisimman vähän. Täyttö tehdään lähinnä siksi, että rantareitit tulisivat samaan tasoon syväsataman laiturialueen kanssa ja reitit olisivat linjaukseltaan sujuvat sekä rantaluiska saadaan tuettua. Täytöt ovat pinta-alaltaan vähäiset. Kirkkolahden ranta on paikoitellen hyvinkin syvä, joten rannan laajamittainen täyttö järvelle päin ei ole perusteltua. Liikenteen melulle ei ole tarpeellista asettaa erillisiä kaavamerkintöjä. Alueen liikenne vähenee nykyisestä, koska kaupalliset toiminnot poistuvat. Lisäksi rinnakkaisväylän valmistuminen on vähentänyt liikennettä Tulliportinkadulla ja edelleen Kipparinkadulla. Pilaantuneiksi määritellyt alueet on rajattu kaavakartassa. Alueiden tarkat rajaukset selviävät rakentamisen aikana. Alueet ovat massamääriltään vähäiset. Pilaantuneiden puhdistamisesta on annettu kaavamääräys, jonka mukaan pilaantuneet maat on puhdistettava sivu 21 / 28
5.8 Rakennettavuus ennen rakentamisen aloittamista siten, että puhdistustaso vastaa korttelin käyttötarkoitusta. Maanpinta viettää alueella pohjoisesta etelään rannan suuntaan. Korkeusvaihtelut ovat vähäiset. Täyttöalueen paksuus on noin 3 m ranta-alueella. Pääosin täyttö on tehty hiekasta, sorasta ja moreenista, sekä ranta-alueella alaosa louheesta. Täyttö on tiiveydeltään keskitiivistä ja tiivistä. Täytön alle on jätetty vanha pohjamuodostuma (lieju/humus), johon täyttö on sekoittunut. Kairaushavaintojen perusteella kallio on noin 10 16 metriä maanpinnasta. Täyttöalueesta on vuonna 2012 ja 2013 tehty rakennettavuusselvitykset, joiden mukaan alue edellyttää vanhan täytetyn vesialueen osalta paaluperustusta ja alimmat lattiat on rakennettava kantavina rakenteina. Lisäksi kerrostalorakentaminen pitää sijoittaa esitetyllä tavalla kauemmas rannasta, jotta perustukset pysyvät vakaina, eikä liukumia synny. Tarkemmat rakennusvaiheen pohjatutkimukset sekä perustustavan ja paalutustavan valinta tehdään myöhemmin. Myös pohjaveden pinnan (Saimaa) läheisyys on otettava huomioon rakenteissa ja niiden kuivatuksessa. Matalat talousrakennukset voidaan tehdä maanvaraisesti laattaperustuksella. Piha-alueet ja tiet voidaan tehdä ilman pohjanvahvistuksia. Viemärit voidaan pääsääntöisesti tehdä maanvaraisesti. Syväsataman laiturirakenteiden sijainti rajoittaa talojen sijoittamista lähemmäs rantaa. Rakennukset ovat yhden portaan kapeita torni- ja lamellitaloja. Kapeat torni- ja lamellitalot ovat perustamistavaltaan paremmat täyttömaalla sekä vaativat yhden hissin ja porrashuoneen. Kipparinkatu on lähes nykyisessä paikassaan. Rantaväylän puistoreitti kulkee osittain purettua ratapohjaa pitkin. Nykyisen syväsataman laiturirakenteita voidaan hyödyntää siten, että laituriin on jatkossakin mahdollista tulla isolla laivalla, joka on tarpeen Savonlinnan Matkustajasataman rajallisen kapasiteetin vuoksi. 5.9 Vaikutukset elinympäristöön Entinen syväsatama muuttuu asuinalueeksi. Keskustan palvelut ovat kävelyetäisyydellä, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa. Taloista, viheralueista ja kaduista on annettu rakennustapaohjeet, liite 8. Asuinalue on vaiheittain rakennettavissa. Rakennukset on sijoitettu syväsatamassa ja Kirkkolahden eteläosassa siten, että alue on viihtyisä myös rakennustyömaavaiheessa, joka voi kestää kymmenenkin vuotta, suhdanteista riippuen. Talot voidaan rakentaa yksitellen sivu 22 / 28
5.10 Taloudelliset vaikutukset sisäpihan ympärille. Kerrostalot ovat rakennettavissa, koska uusi syväsatama on valmistunut vuoden 2015 alussa Vuohisaareen. Syväsataman alue on kaupungin omistuksessa. Asemakaavan toteutus edellyttää mm. yhteiskäyttö- ja rasitesopimuksia AH- ja LPA- alueista. Uusi syväsatama valmistui vuoden 2015 alussa Vuohisaareen, jonka kustannusarvio on noin 5,5 milj., josta kaupungin osuus on noin 2,5 milj. ja loput EU-avustusta. Syväsataman Kipparinkadun, entisen laiturialueen (kaavassa tori) ja puistoalueen rakentamiskustannukset ovat arviolta 0,2 milj.. Kustannuksia säästää katujen ja kulkureittien linjaaminen pääosin nykyisiä reittejä pitkin sekä rakenteiden, kuten entinen laivalaituri säilyttäminen. Täyttörantaa muokataan vähäisin täytöin asuinalueeseen sopivaksi. Rannan käsittely on esitetty tehtäväksi luiskaamalla, joka on tukimuuria edullisempi ratkaisu. Kunnallistekniikan kustannukset ovat yhteensä noin 0,1 milj.. Kustannuksia säästetään, kun alueen läpi kulkeva pääviemäri jää nykyiselle paikalleen. Vesihuollosta peritään liittymismaksut alueen vähitellen rakentuessa. Pilaantuneiden maiden ja rakennusjätteiden puhdistaminen sekä rakennusten/aitojen purkaminen on kustannuksiltaan vähäinen suuruusluokkana maksimissaan noin 0,1 milj.. Kaupungille aiheutuvia kustannuksia katetaan tontin myyntituloilla ja maankäyttömaksuilla, jotka ovat arviolta noin 1,14 milj.. Rakennuslupamaksut ovat noin 0,04 milj. ja kiinteistöverot noin 0,02 milj. sekä liittymismaksut noin 0,1 milj.. Rakennusoikeutta on laskettu merkittävästi eli 2480 k-m 2 aiemmasta kaavoitusvaiheesta, mikä vähentää kaupungille tulevia maankäyttömaksuja noin 0,7 milj.. Rakentamisen yleiskustannuksia tulevalle rakentajalle säästää mm. pysäköinnin toteuttaminen maantasossa, talojen Savonlinnan asuntomarkkinoille sopiva koko, kapeiden talojen alhaisemmat perustamiskustannukset täyttömaalle ja yhden sisäänkäynnin/hissin tarve taloa kohden. Tulevat rakentajat/maanomistajat investoivat pihaalueiden (AH) ja pysäköintialueiden (LPA) rakentamiseen sekä kunnallistekniikkaan omille alueilleen. Myös uudet laiturit on tehtävä asukkaita varten. 5.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. sivu 23 / 28
5.12 Nimistö Kadun nimi säilyy nykyisellään Kipparinkatuna, kadun linjaus muuttuu. 5.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: - Asuinrakentaminen eheyttää ydinkeskustan yhdyskuntarakennetta. Ratkaisut ovat maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiset. - Syväsatama muuttuvat viihtyisäksi asuinalueeksi ydinkeskustassa. Syväsatama siirtyy vuonna 2015 lähelle UPM Kymmene Oy:n tehtaita Vuohisaareen. - Kevyen liikenteen huomioon ottavat liikennejärjestelyt ja keskeinen sijainti lähellä yksityisiä ja julkisia palveluita vähentävät tarvetta henkilöautoilulle. - Puisto- ja viheralueiden määrä kasvaa nykyisestä syväsataman kohdalla. - Alue on tarvittaessa liitettävissä kaukolämpöverkkoon tai voidaan käyttää esim. maalämpöä. Kunnallistekniikka on pääosin linjattu nykyisistä paikoista. - Suunnittelualueella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, koska se sijaitsee jo rakennetulla alueella ja luontoinventoinnissa lajisto on todettu tavanomaiseksi. Suunnittelualueella ei ole hyödynnettävää pohjavettä. Rakentamisen myötä muodostuvien hulevesien määrää vähentävät läpäisevät pinnoitteet ja istutettavien alueiden määrän kasvaminen nykyisestä. Täytöt ovat nykyisen rantaviivan suoristamista ja pintatason korottamista, jotta puistoalueesta ja kevyen liikenteen reiteistä saadaan yhtenäiset. Rantarakenteet ja mahdolliset täytöt ratkaistaan myöhemmin omassa lupaprosessissaan ja tarkemmat vaikutukset arvioidaan siinä yhteydessä. Täytöillä ei pitäisi olla merkitystä Pihlajaveden Natura-alueeseen ja saimaannorppaan, jotta erillinen Naturaarviointi olisi tarpeellinen. - Ympäristönhäiriötekijöistä liikenteen melu ei lisäänny, koska kaupallisten toimintojen poistuminen vähentää alueen liikennemääriä. Liikenteen meluhaitat Tulliportinkadulla ja Kirkkolahdessa ovat vähentyneet rinnakkaisväylän valmistuttua, jolloin arviolta noin 40 60 % keskustan ohiajavasta liikenteestä siirtyi rinnakkaisväylälle. - Kaava-alueella sijaitsevat pilaantuneet maat puhdistetaan ennen rakentamisen aloittamista. sivu 24 / 28
6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asuinalueelle on laadittu rakennustapaohjeet, joita noudatetaan uudisrakentamisessa, liite 8. Periaatekuva kaavamuutosalueesta. Kuvassa on osoitettu myös eteläpuolella sijaitseva ns. Norpanrannan alue, jonka asemakaava on hyväksytty 9.6.2014 valtuustossa, asemakaavasta on valitettu Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Rakennuksia ja aluetta ei ole vielä suunniteltu, kuva osoittaa rakennusten sijainnin ja toiminnot. sivu 25 / 28
Periaatepoikkileikkaus alueesta, josta ylempi on Kirkkolahden syväsataman kohdalta ja alempi Norpanrannan. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Savonlinnan kaupunki suorittaa tarvittavat tonttijakojen laatimiset ja rekisteröinnit sekä suunnittelee ja rakentaa kunnallistekniikan ja kadut. Tavoitteena on aloittaa toteuttaminen tarvittavilta osin heti, kun siihen on kaavalliset edellytykset. Tonttijako on tehty kaavamuutoksessa sitovana, liite 13. Asemakaavan toteuttamisesta yksityisten alueiden osalta vastaa tontin omistaja. sivu 26 / 28
Periaatekuva kaavamuutosalueesta. Rakennuksia ja aluetta ei ole vielä suunniteltu, kuva osoittaa rakennusten sijainnin ja toiminnot. sivu 27 / 28
SYVÄSATAMA Periaatekuva Kirkkolahden syväsatamasta, kuva osoittaa talomassojen kolme kappaletta sijainnin. Syväsataman eteläpuolella olevan Norpanrannan asemakaava-alue on esitetty kuvassa myös viitteellisesti. Tästä asemakaavasta on valitettu Itä-Suomen hallinto-oikeuteen, asian käsittely on kesken. Rakennuksia tai aluetta ei ole vielä suunniteltu tarkemmin, mutta alueesta on laadittu rakennustapaohjeet, liite 8. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Savonlinnassa 13.5.2015, Päivi Behm asemakaava-arkkitehti sivu 28 / 28