Valmistautuminen korjaushankkeeseen 19.03.2013
Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA energiatodistuksen antajan pätevyys, PETA
Lähtökohta käynnistää hankesuunnittelu -5 vuoden kunnossapitotarveselvitys -Kuntoarvio ja PTS
Putkistoremontti alkaa hankesuunnittelusta Hankkeen kulku: -Hankesuunnittelu -Suunnittelu -Rakennuttaminen -Rakentaminen -Tiedottaminen ja viestintä -Takuuaika
Hankesuunnittelu -Asunto- osakeyhtiölaki -Kokonaiskorjaustarve -Laatu, laajuus, tasavertaisuus -Rakennustapa ( vaihtoehdot) -Kustannusarvio -Hankesuunnittelun esittely osakkaille -Prosessin kuvaus
Hankesuunnittelun tärkeys -Osakkaat voivat kysellä remontin kulusta ennen remontin alkua asiantuntijalta -Valmistautuminen remonttiin -Vaihtoehtojen läpikäynti -Lisätöiden minimointi -Tehdään se mitä on tarpeellista -Voidaan nostaa asunnon arvoa
Hankesuunnittelun tärkeys -Osakkaiden pitää olla mukana päätöksenteossa -Osakkaiden pitää päästä vaikuttamaan pintamateriaaleihin ja ulkonäköön (mallilaatat näkyvillä, hanaesitteet) -Lopputulos on sellainen kuin odotettiin
Suunnittelu -Suunnittelijan valinta -Suunnittelun ja suunnittelun laadun ohjaus -Tarjousasiakirjat -Suunnitelmien esittely osakkaille -Kustannusarvio
Suunnittelijan ja valvojan yhteistyö -Asiakirjojen tekeminen yhdessä ( ei ristiriitoja) -Suunnittelija ja valvoja eri henkilö ja eri yrityksistä (vastuu ja tehtäväjako) -taloyhtiö voi kilpailuttaa molemmat erikseen
Rakennuttaminen -Urakoitsijoiden valinta -Remontin ajankohta voi vaikuttaa hintaan -Kilpailun varmistaminen -Tarjousten vertailu, tarjouspyynnön mukainen -Urakkaneuvottelut -Yhtiökokouksen päätös -Urakkasopimus YSE 1998 mukainen
Rakentaminen -Asukasilta -Aloituskokous -Työmaakokoukset -Laadun ohjaus -Tarkastukset, turvallisuus -Käyttöönottotarkastus, vastaanottotarkastus -Taloudellinen loppuselvitys -Takuutarkastus
Tiedottaminen ja viestintä -Projektin kaikissa vaiheissa -Oikeaan aikaan, ajoissa -Selkeää tiedottamista -Vastaamista kysymyksiin -Viestintäkanavia voi olla useita, paperi, Info-TV, sähköposti, taloyhtiön kotisivut jne.
Malli tiedotteesta AS OY HUONEISTOKOHTAINEN ASUKASTIEDOTE 19.1.2005 Asukkaita pyydetään tyhjentämään TI 31.1. mennessä piirustuksessa vihreällä merkitty työalue. Vaatehuone tulee tyhjentää tavaroista kokonaan. Merkityltä alueelta on syytä poistaa matot, huonekalut, verhot, taulut yms. tarvikkeet. Aloitamme reikien merkkaukset huoneistojen puolella 25.1.2005 ja poraukset viikolla 5/2005. Kylpyhuoneesta kannattaa poistaa kaikki näkyvillä olevat pientarvikkeet, taulut, matot yms. (kylpyhuoneen kaappeja ei tarvitse tyhjentää). Keittiössä yläkaappeja ei tarvitse tyhjentää. Jos putkireiteistä ja työalueiden tyhjentämisestä on kysyttävää, soita alla olevaan numeroon. Ystävällisin terveisin, 040- xxxxxxx
Hankkeen vetäjän ja valvojan rooli -Osakkaat yleensä maallikkoja, vaatii kokemusta -Hankkeen kokonaisvaltainen johtaminen -Turvallisuudesta huolehtiminen ja ongelmiin puuttuminen (esim. kaatumis- tai liukastumisvaara) -Yhteistyö eri osapuolten kanssa: viranomaiset, isännöitsijä, suunnittelijat, osakkaat -Huolehtia että toteutusaika ei ole liian tiukka
Hankkeen vetäjän ja valvojan rooli -Tarvittaessa on oltava myös sovittelijana -Tarkkailtava sitä, että taloyhtiö ja sen osakkaat, saavat sitä, mitä suunnitelmissa on haluttu ja työ on laadukasta
Erityispiirteitä -Työtä tehdään usein asutuissa huoneistoissa -Tilaajat eivät ole aina rakennusalan asiantuntijoita -Asiakas on läsnä lähes koko ajan -Tilaajia on useita -Huoneistoja voi olla muutettu alkuperäisestä, esim. 2 huoneistoa yhdistetty -Osakeyhtiölaki: vastuunjakotaulukko
Hankkeen kustannukset
Syitä putkistoremonttiin -kylmävesiputki alkaa olla tukossa(sinkitty teräsputki), suihku ei pysy päällä -Vesijohtokalusteet vanhoja eikä niihin saa varaosia -Vesivahinko jossakin huoneistossa -Useita viemäritukoksia -Pohjaviemäri notkahtanut -Tekninen käyttöikä on lopussa
Syitä putkistoremonttiin -Sähkönousujen kapasiteetti riittämätön -Kylpyhuoneiden sähköasennukset suojaamattomat -Patteriventtiiilit ja termostaatit alkuperäiset -Vaatimukset kasvavat
Materiaaliviat ja kuluminen -Putkistot ja kalusteet eivät ole ikuisia -Ei huomata välttämättä kuinka jokin paikka ei ole enää niin kuin uusi -kommentti: ei tässä kiinteistössä ole mitään korjattavaa tai kyllä tämä minun iän kestää
Vesijohtojen vaurioiden syitä -Korroosio: sinkitty putki kuroutuu umpeen -Materiaaliviat: 80- luvulla kupariputkessa ongelmia -Kuluminen -Asennusviat: esim. kupariputki suojaputkessa -Jäätyminen: ulkoseinien vieressä
Viemäreiden vaurioiden syitä -Käyttövirheet: vääriä aineita johdettu viemäriin, happamat tai emäksiset -Ulkopuolinen syöpyminen -Mekaaninen kuluminen -Asennusvirheet: painumat, väärä kallistus, GRviemäriputken päät ei ole katkaistu suoraan -> tukkeutumia -Materiaaliongelmat: lasittunut muoviviemäri,
Lämmitysputkistojen vaurioita -Yleensä ulkopuolinen korroosio -Veden lisääminen verkostoon lisää happea-> korroosiovaara -Joustavat putkiliitokset ( happea verkostoon ja tukkeumia)
Erilaisia toteutustapoja -Putkistovuodon johdosta tehtynä ennalta arvaamaton hätätyö -PTS- suunnitelman mukainen tekninen saneeraus -Osa laajempaa saneeraustyötä (mm. ilmanvaihdon uusimen, märkätilat)
Energian kulutus -Onko taloyhtiön energiankulutus suuri(lämmityksen ominaisteho kwh/r-m³ a, veden kulutus l/hlö/vrk, sähkön kulutus kwh/r-m³ a) -Onko tarkistettu tilausvesivirran suuruutta (kaukolämpökiinteistöt) -Onko tehty energiansäästötoimenpiteitä (patteriverkoston perussäätö, huonelämpötilat, ilmanvaihdon säätö)
Asukkaiden huomioiminen - Saneerauksen laajuuden ja perustason laatumääritykset -Tiedottaminen hankkeen etenemisestä -Vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkökatkokset -Suojaukset ja tavaroiden siirrot -Voiko huoneistossa asua remontin aikana -Väliaikaiset sosiaalitilat
Asiantuntijan käyttö Milloin syytä käyttää asiantuntijan palveluksia? -kun taloyhtiössä ei ole riittävää osaamista -kun rakennukset alkavat olla iäkkäitä -korjauksia ei ole tehty suunnitelmallisesti
Lisäarvo remontista -Käyttöikä jatkuu -Akuutit korjaukset vähenevät -Yhtiön ja asuntojen arvo nousee -Viihtyvyys, terveellisyys ja turvallisuus
Onnistumisia putkiremontissa -Hyvä ja riittävän pitkä hankesuunnitteluaika -Osakkaiden kanssa käyty läpi eri vaihtoehtoremontit -Huoneistokierrokset ennen suunnittelua (kaikki huoneistot) -Urakkaneuvottelut ennen urakan aloittamista (lisätöiden minimoiminen)
Onnistumisia putkistoremontissa -Asukaskasinfo ennen remontin alkua -Yhteistyö eri osapuolten välillä -Tiedotus toimii
Epäonnistumisia -Lähdetty tekemään remonttia ilman hankesuunnittelua, ei ole käyty läpi eri vaihtoehtoja -> riita taloyhtiössä -Huono tiedonkulku tai liian lyhyt aika reagoida -Liian tiukka aikataulu -Suunnitelmien puutteellisuus -Ei ole varauduttu mahdollisiin lisätöihin -Työmaa sekaisin, tavaraa käytävällä ja kulkuteillä
Kiinteistön arvo
Suunnitelmallinen ja ennakoiva kiinteistönpito vaatii: -sitoutumista suunnitelmaan -korjausohjelman noudattamista -suunnitelman ajan tasalla pitämistä -paneutumista -pitkäjänteisyyttä
Myytävänä kaksi huoneistoa vierekkäisissä yhtiöissä, 3 h + k, 74 m 2, Rv 1961 Huoneisto A Huoneisto B - Hinta 152.000, (2.054 /m 2 ) - Hinta 146.000, (1.973 / m 2 ) -Tehdyt remontit: - Ei tehty isoja remontteja taloyhtiössä -*putkiremontti (550 /m 2 ) - Julkisivut rapautuneet -*julkisivuremontti (200 /m 2 ) - Parvekkeet huonokuntoiset -*parvekeremontti (150 /m 2 ) - Useita putkivuotoja -*ikkunaremontti (100 /m 2 ) - Myytävä huoneisto täysin remontoitu - Huoneisto alkuperäisessä kunnossa Välitysliikkeen myynti-ilmoituksessa yhtiö A:sta remonttitaitoiselle Yhtiö B:stä upea täysin remontoitu kokonaisuus
Kymmenien putkiremonttien kokemuksella! Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu 53, 90100 Oulu www.talokeskus.net toimisto@talokeskus.net p. 0207 871 870