Millaiset ovat Suomen asuntolainamarkkinat ja miten kotitaloudet voivat hallita lainariskejään?

Transkriptio

1 Millaiset ovat Suomen asuntolainamarkkinat ja miten kotitaloudet voivat hallita lainariskejään? Studia Monetaria Jukka Vesala, apulaisjohtaja, Finanssivalvonta Peter Palmroos, tutkija, Finanssivalvonta Jukka Vesala & Peter Palmroos

2 Asuntomarkkinat ja velkaantuneisuus Suomessa Jukka Vesala & Peter Palmroos 1

3 Euroaikana asuntojen hintakehitys ollut kohtuullisen vakaata suhteessa palkkakehitykseen 400 Asuntojen hintaindeksi koko Suomi, 1983=100 Palkansaajien ansiotasoindeksi, 1983= Sääntelyn vapauttaminen Pankkikriisistä ja lamasta toipuminen Pankkikriisivuodet Euroaika alkaa Kansainvälinen finanssi- ja velkakriisi, Suomen paha taantuma Lähde: Tilastokeskus Jukka Vesala & Peter Palmroos 2

4 Asuntojen hintojen vaihtelu voi kuitenkin olla merkittävää % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Asuntojen hintojen vuosimuutos, % koko Suomi (vasen asteikko) 12 kk euribor (oikea asteikko) % 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0-2,0 % -4,0 % -6,0 % -8,0 % Nopea talouskasvu ,5 1,0 0,5 0,0 Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus Jukka Vesala & Peter Palmroos 3

5 Asuntojen hinnannousu tasaantunut Pohjoismaissa 450 Pohjoismaat: asuntojen hinnat koko maa, indeksi Q1/1995= Norja Tanska Ruotsi Islanti Suomi Q1/95 Q1/96 Q1/97 Q1/98 Q1/99 Q1/00 Q1/01 Q1/02 Q1/03 Q1/04 Q1/05 Q1/06 Q1/07 Q1/08 Q1/09 Q1/10 Q1/11 Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto Jukka Vesala & Peter Palmroos 4

6 Asuntolainojen kasvuvauhti laskenut finanssikriisiä edeltävistä vuosista % 18,0 Asuntoluottojen kasvu * 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, * 12 kuukauden kasvu vuoden lopussa, 2011 syyskuussa. Lähde: Suomen Pankki Jukka Vesala & Peter Palmroos 5

7 Asuntolainojen korkomarginaalit Suomessa alhaiset %-yks. 1,20 Pankkien uusien asuntoluottojen korkomarginaali 6,00 Uusien asuntoluottojen korko* 16 euroalueen maassa ja euroalueella (9/2011) % 1,00 5,00 0,80 0,60 0,40 0,20 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 0, Lähde: Finanssivalvonnan laskelmat. * Koron kiinnitysjakso enintään yksi vuosi. Lähde: Suomen Pankki /eurojärjestelmä Jukka Vesala & Peter Palmroos 6

8 Kotitaloudet ovat halunneet parempaa asumisen laatua 2,7 Asukkaita keskimäärin Uusien asuntojen keskimääräinen neliömäärä per asunto Asuntokanta: neliömäärä per asukas, , ,5 2,4 2,3 2,2 Tanska Suomi Ruotsi , , Tanska Suomi Ruotsi 0 Tanska Suomi Ruotsi Lähde: Housing Statistics in the European Union 2010 ja Jukka Vesala & Peter Palmroos 7

9 Finanssivalvonnan asuntoluottoselvityksen mukaan yli euron lainoja 37 % ja yli 20 vuoden lainoja 38 % Asuntolainat kokoluokittain Asuntolainat laina-ajoittain Luotto, tuhatta euroa Osuus Laina-aika vuosina Kaikki Alle % % % % % Yli % Summa 100 % Lkm Alle 5 17 % % % % % % % Yli 35 0 % Summa 100 % Lkm Lähde: Finanssivalvonnan asuntoluottoselvitys Jukka Vesala & Peter Palmroos 8

10 Uusien asuntoluottojen pituus vaihtelee huomattavasti Pohjoismaiden kesken Uuden asuntoluoton keskimääräinen pituus, vuosia Suomi 19,0 17,4 Islanti 36,9 26,0 Norja 21,3 23,0 Ruotsi 75,0 75,0 Lähde: Tietojenvaihto Pohjoismaiden valvojien kesken Jukka Vesala & Peter Palmroos 9

11 Kaksi luottoa kolmesta otettu ilman lisäsuojaa ja korkojen nousua ei ole huomioitu riittävästi maksuvaraa arvioitaessa Osuus lainoista, joihin sisältyy reaalivakuuden lisäksi jokin lisäsuoja Osuus asuntolainoista Korkokatto 7 % Lainaturva tai vakuutus 20 % Takaus 19 % Henkilötakaus 11 % Ilman em. suojia 64 % Osuus lainoista, joissa velallisen tuloista yli 40% menee lainanhoitokuluihin Ensiasunnon ostajat Asunnonvaihtajat 3% Korkotasolla 0,7 % 1,4 % 6% Korkotasolla 24,2 % 18,8 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 10

12 Ensiasunnon ostajilla omarahoitusta usein vähän tai ei lainkaan Ensiasunnon ostajien lainat luototusasteen mukaan (= laina %:a asunnon arvosta) Kappalemäärän perusteella: Alle tai tasan 90 % 48,4 % Yli 90 % 51,6 % Tasan tai yli 100 % 44,5 % Asunnonvaihtajien lainojen osuudet luototusasteen mukaan Kappalemäärän perusteella: Alle tai tasan 90 % 79,4 % Yli 90 % 22,7 % Tasan tai yli 100 % 17,6 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 11

13 Erityisesti nuorempien kotitalouksien velkaantuminen kasvanut % 350 Velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, jos asuntovelkaa yhteensä Lähde: Tilastokeskus Jukka Vesala & Peter Palmroos 12

14 Kotitalouksien velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin Kotitalouksien lainat, % vuosittaisista käytettävissä olevista tuloista 300 % Suomi Tanska Norja Ruotsi 250 % 200 % 150 % 100 % 50 % 0 % Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto perustuen kansallisiin tilastoviranomaisiin Jukka Vesala & Peter Palmroos 13

15 Suurin osa asuntoluotoista vaihtuvakorkoisia Uudet asuntolainasopimukset korkosidonnaisuuksittain 100 % % 6,0 90 % 80 % 5,0 Muut 70 % 60 % 4,0 Kiinteät korot 50 % 3,0 Prime-korot 40 % 30 % 2,0 Euribor-korot 20 % 1,0 12 kk Euribor (oikea asteikko) 10 % 0 % 0, Lähde: Suomen Pankki, viimeinen havainto 9/ Jukka Vesala & Peter Palmroos 14

16 Suomen asuntorahoituksen tärkeimmät erot verrattuna muihin Pohjoismaihin Suomessa asuntolainat ovat juoksuajaltaan selvästi lyhyempiä, ja keskimaturiteetti on kääntynyt laskuun Kokonaisuutena velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin Suomessa ei käytännössä juuri myönnetä hyvin pitkäaikaisia ja kertalyhenteisiä lainoja kuten muissa pohjoismaissa Suomalaiset edelleen lyhentävät asuntolainojaan Vaihtuvakorkoisten lainojen osuus Suomessa on korkein. Kiinteäkorkoisten luottojen osuus säilynyt hyvin pienenä Korkoriski kokonaan kotitalouksilla Jukka Vesala & Peter Palmroos 15

17 Asuntoluototuksesta Suomessa tullut pankeille hyvin vähän luottotappioita Luottotappiot asuntoluotoista % asuntoluottokannasta Suomi 0,02 % 0,02 % Tanska 0,26 % 0,10 % Islanti 34,00 % 5,10 % Norja 0,01 % 0,01 % Ruotsi -0,01 % 0,01 % % 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 Kotitalouksien järjestämättömät saamiset, % kotitalouksien luottokannasta 1,00 0,00 Lähde: tietojen vaihto Pohjoismaiden valvojien kesken Lähde: Finanssivalvonta, vuoden lopun tiedot Jukka Vesala & Peter Palmroos 16

18 Finanssivalvonnan toimenpiteitä Jukka Vesala & Peter Palmroos 17

19 Miksi Finanssivalvonta on panostanut viime vuosina enemmän asuntorahoituksen valvontaan? Asiakassuojan edistäminen: Ylivelkaantuneisuuden estäminen yksittäisissä kotitalouksissa Pankkien menettelytapojen asianmukaisuus: Hyvä riskienhallinta Hyvän pankkitavan noudattaminen Asuntomarkkinoiden vakaa kehitys: sub-prime kriisi osoitti viimeksi asuntorahoituksen ongelmaherkkyyden Suomessakin nopea kasvu asuntorahoituksessa ja yksittäisissä luotoissa Jukka Vesala & Peter Palmroos 18

20 Mitä Finanssivalvonta on tehnyt? Selvitykset ja tarkastukset: Otantatutkimus asuntoluototuksesta (julkaisu ) Asuntoluototuksen tarkastaminen pankeissa paikan päällä Finanssivalvonnan antamat suositukset pankeille: Luototusasteen tulisi olla pääsääntöisesti alle 90 % asunnon arvosta (eli omarahoituksen vähintään 10 %) Asiakkaan maksukyvyn stressitestaus lainaa myönnettäessä vähintään 6 %:n korkotasolla Korkokattotuotteiden informaatio asiakkaille tulee olla selkeä ja vertailukelpoinen Kiinteäkorkoisten lainojen takaisinmaksuun liittyvän kulun laskentamalli Prime-korkojen määräytymistä koskeva ohjeistus Jukka Vesala & Peter Palmroos 19

21 Finanssivalvonnan arvio nykytilasta Asuntomarkkinat Suomessa rauhoittuneet Pankkien toiminta yleisesti ottaen asianmukaista luotonannossa Ei mitään Yhdysvaltojen sub-prime luototukseen verrattavissa olevia ylilyöntejä Pankit ovat kehittäneet luotonmyöntöään Finanssivalvonnan ohjeistamalla tavalla Pankit ovat panostaneet henkilöstön koulutukseen sekä omiin seurantajärjestelmiin ja prosesseihin Suurin ongelma edelleen omarahoituksen vähyys ja yksittäisten kotitalouksien velkaantuminen Yleisesti ottaen kotitalouksien velkaantuneisuus ei ole huolestuttavan korkea Jukka Vesala & Peter Palmroos 20

22 Asuntolainojen riskit velallisille Jukka Vesala & Peter Palmroos 21

23 Mitä ovat asuntovelallisen riskit? Miten asuntovelallinen itse määrittelee riskin? Muuhun kulutukseen jäävä rahamäärä jää liian pieneksi Asuntosijoitukselle ei saa riittävää tuottoa Omistusasumisen kulut ylittävät vuokra-asumisen kustannukset Asunto joudutaan realisoimaan ja vaihtamaan halvempaan tai muuttamaan vuokralle Velkaloukku Riskejä aiheutuvat ja niihin vaikuttavat: Markkinoiden muutokset (korot, asuntojen hinnat) Talouden suhdanteiden tai rakenteen muutokset Velallisen demografiset tekijät Velallisen tekemät valinnat lainaa otettaessa Lainsäädäntö vaikuttaa riskien jakaantuminen pankin ja asiakkaan välillä USA:ssa suurimman osan riskistä kantaa pankki vrt. sub-prime kriisi 2007 Suomessa riskistä suurempi osa asiakkaan kannettavana Jukka Vesala & Peter Palmroos 22

24 Riskien nelikenttä Asiakkaan näkökulma Tulot Menot Maksukyky kunnossa Ongelmia jos maksukyky heikkenee Kaikki kunnossa Maksukyky puutteellinen Velkaloukku Edessä vakuuksien realisoiminen Vakuus < Laina Vakuus Laina Vakuus Laina Jukka Vesala & Peter Palmroos 23

25 Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan Muutokset maksukyvyssä Menojen kasvu Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät Tulojen lasku Työttömyys Pitkäaikainen sairaus Jukka Vesala & Peter Palmroos 24

26 Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys Tasalyhenteinen 0,972 % 3 % 4 % 5 % Lyhennys 416,67 416,67 416,67 416,67 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 564,33 733,33 816,67 900,00 Osuus tuloista 25 % 32 % 36 % 40 % Annuiteettilaina 40 % 52 % 58 % 64 % Lyhennys 347,49 278,83 248,96 221,61 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 495,16 595,49 648,96 704,94 Osuus tuloista 25 % 30 % 33 % 36 % 40 % 48 % 52 % 57 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 25

27 Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys - Tasaerälaina Tasaerälaina eli annuiteettilaina, jossa maksuerä pysyy muuttumattomana ja joko laina-aika joustaa tai alkuperäisen laina-ajan jälkeen jäljellä oleva pääoma maksetaan kerralla Tasaerälaina 0,972 % 3 % 4 % 5 % Maksuerä/kk 495,16 495,16 495,16 495,16 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Lyhennys 347,49 178,49 95,16 11,82 Laina-aika 20 v 26,9 v 34,4 v 64,6 v tai Tasauserä Jukka Vesala & Peter Palmroos 26

28 Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan Muutokset maksukyvyssä Menojen kasvu Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät Tulojen lasku Työttömyys Pitkäaikainen sairaus Muutokset vakuuden kattavuudessa Vakuuksien arvon aleneminen Asuntojen hintojen lasku Vakuuden arvon muu muutos Lainasumman kasvu Remonttilainat Jukka Vesala & Peter Palmroos 27

29 Lainan lyhenemisen vaikutus vakuuden kattavuuteen Pystyakseli kertoo, kuinka paljon vakuuksien arvo saa laskea nykyisestä arvostaan, jotta asuntovelalliselle syntyy tilanne, jossa velkaloukku on mahdollinen Vaaka-akseli kertoo lainanottohetken 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Nyt 9 kk 1 v 6 kk 2 v 3 kk 3 vuotta 3 v 9 kk 4 v 6 kk 5 v 3 kk 6 vuotta 6 v 9 kk 7 v 6 kk 8 v 3 kk 9 vuotta 9 v 9 kk 10 v 6 kk 11 v 3 kk 12 vuotta 12 v 9 kk 13 v 6 kk 14 v 3 kk 15 vuotta 15 v 9 kk Tasal. 20v Anuit. 20v 4% 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Nyt 3 kk 6 kk 9 kk 1 vuosi 1 v 3 kk 1 v 6 kk 1 v 9 kk 2 vuotta 2 v 3 kk 2 v 6 kk 2 v 9 kk 3 vuotta 3 v 3 kk 3 v 6 kk 3 v 9 kk 4 vuotta 4 v 3 kk 4 v 6 kk 4 v 9 kk 5 vuotta 5 v 3 kk 5 v 6 kk 5 v 9 kk 6 vuotta LtV 100% LtV 90% LtV 80% Jukka Vesala & Peter Palmroos 28

30 Case: Houkuttelevan uudiskohteen sudenkuopat Jukka Vesala & Peter Palmroos 29

31 Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Myyntihinta Velaton hinta Velkaosuus Hoitovastike Rahoitusvastike Yhtiövastike 125 /kk 199 /kk 324 /kk Rahoitusvastikkeen mukainen korko 2,19 % 12 kk Euribor 1,29 % Marginaali 0,90 % Velkaosuuteen liittyvät lyhennykset alkavat kahden vuoden kuluttua Laina-aika on vuotta Jukka Vesala & Peter Palmroos 30

32 Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Omarahoitusosuus: 10 % Asuntolainaa: Laina-aika: 20 vuotta Marginaali: 0,70 % Käteen jäävät tulot: /kk Lainanhoitokulut: 15 % Asuntolaina Yhtiölaina Yhteensä Lainanhoitokulut tuloista Ennen lyhenn. alkua 311,61 /kk 199,00 /kk 510,61 /kk 24,6 % Lyh. alettua, kun korko 1,291 % 311,61 /kk 611,11 /kk 922,72 /kk 44,4 % 3,0 % 363,91 /kk 703,10 /kk 1 067,01 /kk 51,4 % 4,0 % 396,72 /kk 760,43 /kk 1 157,15 /kk 55,7 % 5,0 % 431,08 /kk 820,28 /kk 1 251,35 /kk 60,2 % Asunnon todellinen velkaosuus: 96,1 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 31

33 Velallisen riskienhallinta eli riskeiltä suojautuminen Jukka Vesala & Peter Palmroos 32

34 Miten riskeiltä suojaudutaan? Vakuuden kattavuuden turvaaminen Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen Jukka Vesala & Peter Palmroos 33

35 Miten riskeiltä suojaudutaan? Vakuuden kattavuuden turvaaminen Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen Maksukyvyn turvaaminen Menojen vakauttaminen Korkokulujen vakioiminen Vakuutukset Tulojen vakauttaminen Lainanhoitovakuutus Vakuutus työttömyyden varalle Maksukyvyn turvaaminen säästöillä Sijoitukset Eläkevakuutus Puskurirahasto Jukka Vesala & Peter Palmroos 34

36 Laaja-alainen suojautuminen: Esimerkki puskurirahaston rakentamisesta Lainan koko euroa Laina-aika 20 vuotta Tasalyhenteinen laina Sidottu 3kk Euriboriin Lyhennykset 3 kk välein Talletus alussa 1 % pääomasta eli euroa Säännölliset talletukset laskettu 4 % koron mukaisesti Kyseessä keinotekoinen kiinteäkorkoinen laina Jukka Vesala & Peter Palmroos 35

37 Laaja-alainen suojautuminen puskurirahasto euroa alussa + 4 % koron mukaiset erät Saldon muutos 3kk välein Puskuritilin saldon kehitys (2 lainaa) Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldo nyt Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldojen minimit Jukka Vesala & Peter Palmroos 36

38 Yhteenveto Paras hetki miettiä suojautumista on ennen asuntolainasopimuksen tekoa se ei kuitenkaan ole viimeinen mahdollisuus Mieti mitkä ovat suurimmat riskisi, kuinka niiltä voi suojautua ja paljonko olet suojasta valmis maksamaan Onko edullisempaa suojautua valituilta yksittäisiltä riskeiltä vai haluatko suojautua samalla kertaa laaja-alaisemmin Jukka Vesala & Peter Palmroos 37

39 Kiitos! Jukka Vesala & Peter Palmroos 38

40 Case: Täydentävänä vakuutena jälkipantit Jukka Vesala & Peter Palmroos 39

41 Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Lainaa talon ostoon ja remontointiin euroa Talon arvo euroa Jälkipantti vanhemmilta euroa arvo euroa josta pantattu aiemmin euroa Pantattu sijoitusasunto euroa arvo euroa josta vanhaa lainaa euroa Vakuuksia yhteensä euroa Vakuusaste (lainaa suhteessa vakuuksien arvoon) 89 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 40

42 Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Tappion muutos Kokonaistappio % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Jukka Vesala & Peter Palmroos 41