Nallikarintie Oulu

Transkriptio

1 KUNTOTARKASTUSRAPORTTI Ravintola Nallikari Nallikarintie Oulu

2 KUNTOTARKASTUS, Nallikarin ravintola 1(4) YHTEENVETO Perustiedot Tilaaja: Toimeksianto: Johan Alatalo/ Oulun kaupunki, tekninen keskus Kuntotarkastus Rakennusten perustiedot: Ravintola Nallikari Rak. käyttötark. Kerroksia Rak. p-a m2 Rak.vuosi/laajennus Kommentit Uimarantaravintola, 1 n. 750 m2 Rakennus vuosi ollut aino astaan kesäkäytössä Laajennus v Yleistä kuntotarkastuksesta Tässä kuntotarkastusraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta ja kuntoa. Rakennus, sen LVI- ja sähköjärjestelmät on käyty läpi yhteenvetotyyppisesti. Tarkastus on tehty aistinvaraisin ja rakenteita rikkomattomin menetelmin sekä haastattelemalla rakennuksen omistajan edustajaa. Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voida havaita rakenteen sisäisiä piileviä ja vanhoja vaurioita mikäli niistä ei ole rakenteiden pinnalla näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämä raportti ei ole korjaussuunnitelma. Erillinen korjaussuunnitelma on hyvä laatia aina, kun suunnitellaan pieniäkin korjaustoimenpiteitä. Korjaustöiden laajuus ja taloudellisuus tarkentuu korjaussuunnitelman ja korjaustöiden yhteydessä, josta vastaa työn tilaaja. Lähtökohtana raportissa esitetyille kustannuksille on kunnossapidolliset välttämättömät toimenpiteet. Kustannuksissa ei ole huomioitu mahdollisia perusparannuksesta aiheutuvia kustannuksia. ISS Proko Oy vastaa lausunnostaan konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen mukaisesti (KSE 1995), korkeintaan palkkionsa suuruisella summalla. Yhteenveto Tarkastelun kohteena oleva rakennus on tekniseltä peruskunnoltaan huonossa kunnossa. Vesikatto on vuotanut muutamasta kohtaa ja kastellut yläpohja että alapohjarakenteita. Muuten vesikaton vesieristeen kunto on tyydyttävä. Rakennuksen rakenteissa (osittain avattuja seiniä/ väliseiniä/ alapohjaa) on silmin havaittavaa homekasvustoa ja rakennuksen sisällä on paikoitellen outo pistävä haju. Rakennuksen julkisivun puuverhous sekä terassin puurakenteet ovat huonossa ja uusittavassa kunnossa. Rakennuksen ikkunoista suurin osa on huonossa kunnossa ja katoksen suojassa olevat ikkunat välttävässä kunnossa. Ulko-ovet ovat välttävässä/ huonossa kunnossa. Kantavissa rakenteissa ei silmin havaittu painumia tai taipumia. Alapohjan kantavat liimapuupalkit ovat näkyviltä osin vähintäänkin tyydyttävässä kunnossa, joskin uusinta pintakäsittely on ajankohtainen. Lähivuosien korjaus- ja muutostarpeet aiheutuvat lähinnä rakennuksen tulevasta käytöstä ja käytön aiheuttamista mahdollisista muutostarpeista. Rakennuksen perustuspilarit ovat hyvässä kunnossa ja painumista ei havaittu. Rakennus tarvitsee perusteellisen peruskorjauksen. Käytännössä rakennuksen julkisivun rakenteet terassi ja porrasrakenteineen suositellaan uusittavaksi. Lisäksi alapohjan ja yläpohjan vesivaurioituneet osat tulisi uusia kokonaan sekä alapohjan rakenteet ainakin kastuneilta osilta. Jatkossa rakenteiden lämmöneristystä tulisi parantaa ja rakennuksessa pidettävä talvisinkin yllä peruslämpöä.

3 Tarkastuksessa esiin tulleet mahdolliset riskitekijät ja jatkossa erityistä huomiota vaativat asiat ovat seuraavat: Ulkoseinien kunto; missä kunnossa on höyrynsulkumuovi? Mahdolliset rakenteiden sisällä (lattian alla) olevat vesiputket, suositellaan uusittavaksi ja asennettavaksi lattian yläpuolelle Asbestin esiintyminen (asbestia käyttövesivaraajan putkieristeissä) Pesuhuoneen rakenteiden vesieriste on puutteellinen (vaurioita mattosaumoissa, lattiakaivon liittymissä) Kylmiöiden seinä- ja lattiarakenteiden kunto 2(4) Rakennustekniikka Rakennus on rakennettu alun perin vuonna Ravintolasalia on laajennettu vuonna Rantaravintolatoiminnassa rakennus on ollut viimeksi kesällä Talvisin rakennusta on pidetty kylmillään. Ravintolasali ja kabinettitilaa rakennuksessa on n. 450 m2. Keittiö varastotiloineen on n. 140 m2 ja loput tiloista ovat wc-, pesu- ja pukutiloja. Rakennus on perustettu betonipilareiden varaan vajaan metrin korkeudelle maanpinnasta. Alapohjan kantavana rakenteena ovat puiset liimapuupalkit. Liimapuupalkkien päällä ovat poikittaiset lattianiskat, lastulevy ja muovimatto. Suunnitelmien mukaan lattiassa ei ole erillistä höyrynsulkua. Lämpöeristettä lattiassa on n. 200 mm. Lattiassa oleva muovimatto on huonossa kunnossa kauttaaltaan ja osittain irti alustasta. Lisäksi lattiamatossa on poimuja. Viimesyksynä lattialla oli lainehtinut vesi, joka on paikoitellen kastellut lattiarakenteita. Lattialle vesi on tullut ilmeisesti kattokaivon tai katon liittymien kautta. Lattia tulisi aukaista vähintäänkin kastuneilta osilta ja rakenteet uusia. Ennen laajempaa korjausta tulee kuitenkin alapohjan kunto selvittää myös kohdista, joissa ei tiedetä olevan kosteusvaurioita. Rakennuksen kantavana pystyrakenteena ovat liimapuupilarit ja puurankaseinät. Varsinaista ulkoseinää rakennuksessa on vähän, koska suurin osa seinäpinnasta on ikkunoita. Ulkoseinien rakenne on sisältä ulospäin seuraava; lujalevy, muovikelmu, pystysoirot, vaakasoirot, lujalevy tuulensuojana, ilmarako ja ulkoverhouspaneeli. Lämpöeristettä seinissä on 150 mm. Julkisivun puupinnat ovat uusittavassa kunnossa. Yläpohjan kantavana rakenteena ovat liimapuupalkit, joiden päällä ovat sekundäärikannattajat. Palkkien päissä rakennuksen ulkopuolella on halkeamia. Halkeamat ovat ns. haristumista (maalipinta huonossa kunnossa) ja niiden vaikutus kantavuuden heikkenemiseen on kuitenkin pieni. Julkisivun kunnostuksen yhteydessä palkkien päät tulee kuitenkin suojata. Yläpohjassa suunnitelmien mukaan on höyrynsulkumuovi ja lämpöeristettä n. 200 mm. Vesikatteena on 3-kertainen bitumihuopakate ja katteen tukirakenteena raakaponttilauta. Yläpohja tuulettuu räystäsrakenteiden kautta. Kallistukset vesikatolla ovat pienet mutta riittävät. Painumia vesikaton kantavissa rakenteissa ei havaittu. Vesikatolla on ollut vuotoja lähinnä lähellä kattokaivoja. Kaivojen reunojen huopa on paikoitellen irti. Yksi kattokaivoista oli tarkastelu hetkellä tukossa. Vesikatolla suoritettavia välttämättömiä korjauksia heti ovat kattokaivojen reunojen tiivistys ja vuotokohtien tarkempi paikallistaminen ja pinnan uusiminen vuotokohtien osalta. Kuitenkin lähivuosien aikana tulee varautua koko vesieristeen pinnan uusimiseen. Rakennuksen jatkoa ajatellen tulee harkita katon muuttamista esimerkiksi loivaksi pulpettikatoksi ja varustaa vesikatto kunnon räystäillä, jolloin saadaan suojaa myös ulkoseinälle. Rakennuksen ikkunat ovat lämpölasilla varustettuja kiinteitä puuikkunoita. Lämpölaseja on rikki ja ne osittain vuotavat (lasien välistä päässyt kaasut pois). Ikkunoiden karmirakenteissa on laho- ja kosteusvaurioita rakennuksen ulkopuolella. Suurin osa lasielementti-ikkunoista on uusittavassa kunnossa. Rakennuksen ulko-ovet ovat lasiaukollisia puurakenteisia ovia. Ovien ja karmirakenteen välissä on rakoja ja ovet ovat lämpöteknisesti heikot. Ovien puupinnat ovat huonossa kunnossa. Suosittelemme ulko-ovien uusimista.

4 Rakennuksen meren puoleisilla sivuilla on leveät terassit. Terassien puurakenteet kaiteet ja lattialaudat ovat kuluneet ja huonossa kunnossa. Suosittelemme terassin rakenteiden uusimista. Märkätiloissa lattiassa ja seinissä on muovimatot. Lattia- ja seinän pinnoissa on vaurioita. Pinnoiltaan pesutilat ovat välttävässä kunnossa. Väliseinärakenteita oli avattu ilmeisesti rakennuksen jäätyneiden putkien ja sisäkautta tulleiden vesivaurioiden jäljiltä. Avatuissa rakenteissa oli silmin havaittavaa homekasvustoa. Tilojen osalta suositellaan kylmiöiden rakenteiden purkamista sekä tilojen laajaa peruskorjausta ja pintojen uusimista. Kuitenkin ennen peruskorjausta tulee varmistua tarkemmin rakennuksessa olevien vaurioiden laajuudesta avaamalla rakenteita. Epäilys homeongelman laajuudesta rakennuksessa on suuri. Näin ollen lopputuloksena voi olla viisasta purkaa rakenteita enemmänkin ja vaihtaa uusiin sekä hyödyntää ne rakenteet, jotka ovat jatkossa hyödynnettävissä. Näitä rakenteita ovat lähinnä kantavat rakenteet. Rakennuksen tilakorkeus rajoittaa kuitenkin nykyisen talotekniikan käyttöä rakennuksessa, joka tulee huomioida suunniteltaessa rakennuksen tulevaa käyttöä. Rakennustekniset toimenpiteet, välttämättömät ja suositeltavat, ovat seuraaville 3 vuodelle yhteensä ~ (4) LVIS- tekniikka Lämmitysjärjestelmä Vesi- ja viemärijärjestelmä Rakennus on ollut viime vuodet kylmillään eikä sitä ole käytetty. LVI-järjestelmiä ei ole käytetty eikä niiden toimintaan voi enää luottaa. Rakennuksen putkistot ja viemärit ovat kärsineet pakkasesta ja mikäli rakennus otetaan uudelleen käyttöön voi ilmetä suurempia ongelmia kuten putki- ja viemärivuotoja. Osa LVI-laitteista on joka tapauksessa uusittava joten peruskorjaukseen on syytä varautua. Yleisesti ottaen kiinteistö on LVI-teknisesti huonossa kunnossa. LVI-tekniikka on jo teknisesti vanhentunutta ja suurin osa laitteista on ohittanut teknisen käyttöikänsä. Kokonaisuudessaan LVI-järjestelmien osalta suositellaan kattavaa peruskorjausta. Keittiön ilmanvaihtojärjestelmät on myös syytä uusia kokonaisuudessaan. Kylmäkompressorien osalta suositellaan myös uusimista. Uusimisien kustannusarviot seuraavat: ( vuosille) Lämminvesivaraajan uusiminen säätölaitteineen + oheislaitteineen; Vesiputkiston ja viemäreiden uusiminen; Sulku- ja säätöventtiilien uusiminen; Huippuimurien uusiminen ja kanaviston nuohous; Kylmäkompressorien uusiminen; Yhteensä seuraavalle 3 vuodelle; ~ (Karkea arvio) Rakennuksessa on sähkölämmitys. Lämmönluovutus tapahtuu sähköpattereilla. Sähköpatterit ovat pääosin vuodelta 1975 ja niiden kunto on huono. Rakennus on ollut kylmillään talvella joten sähköpattereiden toimintaan ei kannata luottaa. Rakennuksessa on sähkölämmitteinen lämminvesivaraaja jonka tarkkaa ikää ei saatu selvitettyä. Lämminvesivaraaja on kuitenkin noin 30 vuotta vanha ja se on huonossa kunnossa. Lämpimän käyttöveden lämpötilaa ohjataan alkuperäisellä Danfossin säätökeskuksella. Lämpimän käyttöveden kiertovesipumppua ei ole käytetty vuosiin joten sen toimintavarmuuteen ei kannata luottaa. Rakennuksen kylmävesi- ja lämminvesiputkisto on alkuperäinen noin 30 vuotta vanha ja sen kunto on välttävä. Putkistoa oli korjattu ja siinä havaittiin selkeitä pullistumia (jäätymisvauriot). Kokonaisuudessaan vesiputkisto on jo teknisen käyttöikänsä päässä ja mikäli se otetaan uu-

5 Ilmanvaihtojärjestelmä Kylmäjärjestelmät Sähkötekniikka 4(4) delleen käyttöön, kannattaa putkisto uusia kokonaan. Vesikalusteita ei ole käytetty vuosiin ja talven aikana ne ovat kärsineet omana osansa pakkasesta. Vesikalusteiden osalta suositellaan uusimista putkiston uusimisen yhteydessä, mikäli vesijohtoverkosto otetaan uudelleen käyttöön. Vesijohtoverkoston sulku- ja säätöventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä karaventtiileitä jotka ovat jo ohittaneet teknisen käyttöikänsä. Lämminvesiputkiston eristykset ovat pääosin alkuperäisiä ja niissä on käytetty eristeenä asbestia. Rakennus on ollut talven kylmillään joten viemärien toimivuuteen ja pitävyyteen (vuodot) ei kannata enää luottaa mikäli rakennus otetaan uudelleen käyttöön. Rakennuksessa on koneellinen poistoilmanvaihto. Vesikatolla sijaitsee viisi kappaletta Kojan valmistamia huippuimureita jotka ovat noin 30 vuotta vanhoja, välttävässä/heikossa kunnossa ja ne ovat ohittaneet teknisen käyttöikänsä. Ilmanvaihtokanavisto on pääosin alkuperäistä noin 30 vuotta vanhaa pyöreää kanavistoa. Kanaviston viimeisimmästä nuohouksesta ei ole tietoa. Rakennuksessa on kylmiötiloja joiden kylmä on tuotettu vesilauhdutteisten kompressorien avulla. Kompressoreita on kaksi kappaletta ja ne ovat noin 30 vuotta vanhoja, ohittaneet teknisen käyttöikänsä ja välttävässä kunnossa. Kompressorien kylmäaineesta ei ole tarkkaa tietoa eikä kompressoreita ole käytetty muutamaan vuoteen. Sähköjärjestelmät ovat pääosin alkuperäiset ja ovat tyydyttävässä tai huonossa kunnossa. Ravintolasalin valaistus on pääosin toteutettu hehkulamppuvalaisimilla. Muissa tiloissa on käytetty myös loistevalaisimia. Valaisimet ovat huonossa kunnossa, osa valaisimista on rikki tai niistä puuttuvat kuvut. Aluevalaistus tulee uusia käyttöä vastaavaksi. Ehdotamme valaistusjärjestelmien uusimista kokonaisuudessaan. Sähkökeskukset ovat tyydyttävässä kunnossa, mutta suositellaan uusittavaksi. Rakennuksen lämmitys on toteutettu sähköpattereilla. Pattereiden (n.100 kpl) kunto on huono ja ne suositellaan uusittavaksi. Uusittaessa pattereita tulee lämmitystehon tarve tarkastaa käyttöä vastaavaksi. Keittiölaitteet ovat puutteelliset ja huonossa kunnossa johtuen osaltaan tilojen kylmillään olosta (osittain ruosteessa). Sähköliittymän suuruus on tarkistettava tulevaa käyttöä vastaavaksi. Ryhmäjohdot ovat tyydyttävässä kunnossa, mutta suositellaan uusittavaksi käyttöä vastaavaksi, jos rakennukseen tehdään peruskorjaus. Turvavalojärjestelmä on kokonaisuudessa uusittavassa kunnossa. Myös muut turvajärjestelmät ovat puutteelliset ja tulee uusia käyttöä vastaavaksi. Sähköjärjestelmien uusimisen kustannusarvio on ~ ilman keittiölaitteita. Oulu Tämän kuntoarvioraportin laati

6 5(4) Esko Pyhtilä, DI Pätevöitynyt kuntoarvioitsija Rakennustekniikka Jani Tetri, LVI-ins. LVI-tekniikka Kullervo Rusila, sähköinsinööri Sähkötekniikka Liitteet: Kuvaliite

7 Ravintola Nallikari, Kuvaliite Kuva 1. Yleiskuva - Nallikarin ravintola Kuva 2. Julkisivussa on pahoja vaurioita.

8 Kuva 3. Julkisivut ovat kauttaaltaan huonossa kunnossa. Kuva 4. Terassirakenteet ovat huonossa kunnossa.

9 Kuva 5. Yleiskuva vesikatolta Kuva 6. Kattokaivojen reunat ovat auki

10 Kuva 7. Rakennuksen sisäpinnat ovat huonossa kunnossa. Kuva 8. Rakenteissa on näkyvää hometta.