EHDOTUSVAIHEESTA SAATU LAUSUNTO JA MUISTUTUKSET VASTINEINEEN

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS / RÖNÖN MUUTOKSET EHDOTUSVAIHEESTA SAATU LAUSUNTO JA MUISTUTUKSET VASTINEINEEN Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi ko. aluetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen ja siihen sisältyvän rakentamistapaohjeen (selostuksen liite 3) sekä ehdotukseen liittyvän sitovan tonttijaon MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville asetettavaksi vähintään 30 päivän ajaksi. Aineisto oli julkisesti nähtävänä Aineisto toimitettiin tiedoksi mahdollista lausuntoa varten ympäristö- ja rakennuslautakunnalle sekä Pohjois-Savon pelastuslautakunnalle. Lisäksi aineisto lähetettiin tiedoksi Pohjois-Savon ELY-keskuksen Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueelle. Ehdotuksesta saatiin Kuopion Veden lausunto. Kaavaehdotuksesta jätettiin neljä muistutusta. Ehdotusaineistoon sisältynyt kaavakartta ja havaintokuva, joita muistutukset ja lausunto koskevat: KUOPION KAUPUNKI KAUPUNKIYMPÄRISTÖN SUUNNITTELUPALVELUT ASEMAKAAVOITUS

2 1 1. MUISTUTUS Haluaisin ilmaista oman mielipiteeni asiasta koskien kerrostalon rakentamista Rönöön. Haluaisin teidän huomioivan Rönön miljöön. Kannattaako tänne rakentaa kerrostaloa? Täällähän on vain pien- ja omakotitaloja. Mielestäni tällainen pilaisi koko Rönön alueen. Uskon, että en ole ainoa, joka vastustaa kyseistä hanketta. Eikö Kuopiosta muka löytyisi parempiakin rakennuspaikkoja kuin tämä Rönö. Uskoakseni kyllä pitäisi löytyä. Toivon, että harkitsette vielä tämän kerrostalon rakentamista. Asemakaavoituksen vastine : Kaavaehdotus ei mahdollista kerrostalon rakentamista. Asemakaavan muutosehdotuksen mukainen rakentaminen edustaa alueelle tyypillistä rivitalomaista rakentamista. Rakennuksen korkeutta koskeva määräys säilyy voimassa olevan asemakaavaan (suurin sallittu keskikorkeus 8 m) mukaisena. 2. MUISTUTUS Olemme perehtyneet Rönön asemakaavan muutosehdotukseen kaupunkirakennelautakunnan esityksen mukaisesti. Kaavassa on asetettu tontille osoitettu varsin paljon rakennusoikeutta. Tämä yhdistettynä h=8 merkintään johtaa helposti naapureiden kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen: kaupunkivillojen suunnittelu ohjautuu niin korkeaksi rakennusmassaksi, että kyseessä on lähes kerrostalo, jonka ylimmistä ikkunoista näkyy koko naapuritalojen yli, sekä suoraan yläviistosti sisään näiden koteihin. Tätä korostaa vielä se, että ehdotetussa rakennustapaohjeessa rakennusmassa määrätään polveilemaan olemassa olevan maaston mukaisesti. Nykyinen maasto on kalliopohjaista ja osalla tonttia jo nyt noin 4-5m katutasoa ja naapuritontteja korkeampana. Nämä ovat olleet mahdollisesti ELY-keskuksen lausunnon pohjalla ( Kaupunkirakennelautakunnan kokouspöytäkirjan mukaan), jossa rakennuksen kerroskorkeudeksi ehdotettiin määrää II 1/3. Pyydämme, että kaavaa muutettaisiin määräämään maksimikerrosmääräksi II edellä esitettyjen perusteiden johdosta. Asemakaavoituksen vastine : Rakennuksen korkeutta koskeva määräys säilyy voimassa olevan asemakaavaan (suurin sallittu keskikorkeus 8 m) mukaisena. Rakennuksen keskikorkeus on rakennuksen vaipan pinta-ala jaettuna rakennuksen kehällä. Keskikorkeuden ollessa h=8, se johtaa pääosin kaksikerroksiseen rakentamiseen, mutta mahdollistaa tarvittaessa pienten 3-kerroksisten rakennusosien rakentamisen elävöittämään joidenkin asuntojen sisätilaratkaisuja sekä rakennuksen massoittelua ja julkisivuja. Rakennustapaohjeen määräyksellä, jonka mukaan rakennusten korkomaailman täytyy noudattaa olevaa maanpintaa ja näin ollen massasta saadaan luontevasti maanpintaa myötäilevä, tarkoituksena on rakennuksen istuttaminen luontevasti olevan maanpinnan korkeuksiin, jolloin vältytään tarpeettomilta maansiirtotöiltä ja louhinnoilta sekä mahdollistetaan tontin itäosan puuston säilyttäminen.

3 2 3. MUISTUTUS Muistutuksen aihe: Tontille ilmoitettu rakennusoikeuden kasvattamisen peruste on lainvastainen ja koko asemakaavapäätös on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Uudessa asemakaavassa halutaan kasvattaa yhden kaupungin omistaman tontin rakennusoikeutta lähes kaksinkertaiseksi voimassa olevaan kaavaan verrattuna. On selvää, että toteutuessaan kaavapäätös olisi erittäin jyrkässä ristiriidassa muille Rönön tonteille voimassa olevan kaavan mahdollistaman rakennusoikeuden kanssa. Näin ollen se olisi maankäyttö- ja rakennuslain vastainen (MRL 1:1, 9 ja 12 ). Menettelyllä kaupunki rikkoisi myös maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta vastaan, ellei uusi asemakaava koske koko saarta. Lisäämällä rakennusoikeutta omistamalleen ja myytäväksi tarkoitetulle tontilleen kaupungin tavoitteena on maksimoida tontinluovutuksesta saatavat myyntitulot (n (). Tällä summalla ei kaupungin kassatilanne korjaannu! Kaavoitusmonopolin haltijana kaupunki ei voi tavoitella muita suurempaa rakennusoikeutta taloudellisilla perusteilla. Tällainen päätös on lainvastainen. Ja jos kaupunki laittomasti antaisi itselleen oikeuden rakentaa huomattavasti enemmän kuin muut maanomistajat, miten kaupunki voisi laillisesti kieltää muilta vastaavaa rakennusoikeutta? Tällainen yhden tontin poikkeuksellinen asemakaava tulisi väistämättä aiheuttamaan ongelmia ja Rönön asuinympäristölle aiheutuisi peruuttamaton vahinko. Ylisuuri rakennusoikeus Rönössä aiheuttaisi lisärakentamista jo nykyisin liian pienille tonteille, asumisviihtyvyyden oleellista heikkenemistä, liikenne- ja pysäköintiongelmia sekä naapurisuhteiden huonontumista. Myös Rönön asukasyhdistys on vaatinut Kuopion kaupungille toimittamassaan adressissa, että kaupunki noudattaisi omistamansa yhden pienikokoisen tontin (1.892 m2) kaavoituksessa yhdenvertaisuusperiaatetta muihin maanomistajiin nähden ja pitäytymistä nykyisessä rakennusoikeudessa. Tilanne ratkeaisi helposti siten, että uudisrakennuksen kerrosala noudattaisi nykyisin voimassa olevan kaavan rakennusoikeutta (e=0,40), ja kaupunki saisi tuloja sen mukaisesti. Silloin ei kenelläkään olisi aihetta valittaa. Jos taas kaupungin virkamiehet haluaisivat aidosti kuunnella meitä rönöläisiä, silloin tontti kaavoitettaisiin viheralueeksi. Siksi pyydämme kunnioittavasti, että asemakaava päätös kumotaan ja että hanke palautetaan uudelleen valmisteltavaksi. 4. MUISTUTUS Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenellekään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Lisäksi asemakaavaa laadittaessa maanomistajia tulee kohdella yhdenvertaisesti, eikä asemakaavasta päättävä elin saa käyttää väärin harkintavaltaansa. Kaavaehdotus ei täytä yhtään laissa asetettua asemakaavan laatimisen edellytystä. Ainut todellinen peruste kaavamuutokselle on kaupungin pyrkimys hankkia rahaa lisäämällä omistamansa ja myytäväksi tarkoittamansa tontin rakennusoikeutta. Tämä peruste on ilmoitettu useaan kertaan kaavamuutosta valmistelleiden virkamiesten toimesta ja se käy ilmi kaavamuutoksen valmisteluaineistosta. Kaavamuutoksella tavoitellun lisärakennusoikeuden arvoksi on arvioitu euroa. Rahan hankkiminen kaavamuutoksesta päättävälle kaupungille ei ole lain mukai-

4 3 nen, eikä hyväksyttävä asemakaan muutoksen peruste. Kaavamuutoksen perustaminen tällaiseen syyhyn on kaavamuutoksesta päättävällä toimielimellä olevan harkintavallan väärinkäyttämistä. Rönön kaupunginosassa tonttien tehokkuusluku on tyypillisesti e=o, 4. Kaavamuutoksella kaupungin omistaman tontin tehokkuuslukua ehdotetaan nostettavaksi e=o, 71:een, eli n. 78 %:lia. Kyse on erittäin huomattavasta rakennusoikeuden lisäyksestä. Maanomistajien tasapuoleisen kohtelun vaatimuksesta seuraa, että mikäli kaupunki hyväksyy itselleen näin suuren rakennusoikeuden, joutuu se hyväksymään yhtä suuren rakennusoikeuden muillekin Rönön maanomistajille. Mikäli taas kaikille, tai edes useille Rönön tonteille hyväksytään tehokkuusluvuksi e=0,71, seuraa tästä väistämättä Rönössä asuvien elinympäristön merkityksellinen heikkeneminen. Näillä perusteilla katson, että kaavamuutos on selkeästi lain vastainen, eikä sitä tule hyväksyä. Asemakaavoituksen vastine / 3. ja 4. muistutus Kaupunginhallitus on hyväksynyt Y-tonttiselvityksen käytettäväksi ohjeena yksityiskohtaisessa jatkosuunnittelussa. Selvityksen mukaan tontti luovutetaan asumiseen. Selvityksessä tontista todetaan seuraavaa: Rönön ALY-tontti sijaitsee alueen keskellä, pääkatujen Honkasaarentien ja Rönöntien risteyksessä. Rönö kuuluu ns. autokaupunkiin, vaikka sieltä etäisyys kaupungin keskustaan on verrattain lyhyt. Rönössä ei ole mitään kaupallisia tai julkisia palveluja ja alueen saavutettavuus julkisen bussiliikenteen avulla on heikohko. Tontin tehokkuutta voidaan nostaa risteysalueen asemakaavan yhteydessä (esitetään vuoden 2013 kaavoitusohjelmaan). Korttelialueelle ei ole merkitty numeerista tai tehokkuusluvulla esitettyä rakennusoikeutta. Tiukoilla rakennusaloilla, rakennusten korkeutta säätelevällä määräyksellä, autopaikkamääräyksillä ja muilla asemakaavamääräyksillä sekä laaditulla sitovalla rakentamistapaohjeella (rto-2) saavutetaan tavoitteena olevat kaupunkikuvalliset ja kaupunkirakenteelliset tavoitteet sekä mahdollistetaan tilojen mahdollisimman tehokas ja joustava rakentaminen. Muistutuksissa mainitun kaavoituksen tasapuolisuusperiaatteen osalta todettakoon, että mikäli jollekin tontille jatkossa halutaan lisää rakennusoikeutta, se on mahdollista, mikäli hanke sopii kaupunkikuvaan ja ympäristöön, autopaikat ja muut pihajärjestelyt voidaan toteuttaa, hankkeesta ei aiheudu kohtuutonta haittaa naapurustolle ja muutoksen hakija tekee kaupungin kanssa maankäyttösopimuksen, jolla sitoutuu suorittamaan MRL:n 59 :n tarkoittaman, asemakaavan laatimisesta perittävän korvauksen sekä asemakaavan muutoksesta kaupungille MRL 12 a luvun mukaiset yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset, mikä varmistaa kaavaprosessissa yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen. Kiristyvä taloustilanne pakottaa kaupungin etsimään täydennysrakentamiskohteita rakennetuilta alueilta. Kun täydennysrakentaminen edellyttää asemakaavan muutosta, on tarkoituksen mukaista tutkia mahdollisimman tehokas, ympäristöön sopiva ratkaisu. Täydennysrakentaminen on myös kestävän kehityksen periaatteiden mukaista. Rönössä nyt käsiteltävä kaavahanke on viimeinen saaren rakentamatonta korttelialuetta koskeva kaavatyö. Mikäli nykyinen rakennuskanta jonkin tontin osalta tulee elinkaarensa päähän, kaavamuutoksella on periaatteessa mahdollista tehostaa maankäyttöä, mikäli edellä kuvatut ehdot täyttyvät. Kaupunkiympäristö on jatkuvasti elävä, muuttuva ja kehittyvä kokonaisuus.

5 4 LAUSUNTO / KUOPION VESI Kaavamuutosalueen lähimmät vesijohto ja jätevesiviemäri sijaitsevat kaava-alueen pohjoispuolella Honkasaarentiellä. Vesijohto- ja jätevesiviemäriverkostojen kapasiteettien puolesta kaava-alue voidaan liittää olemassa oleviin verkostoihin. Mikäli kiinteistöjen hulevesiä on tarve johtaa kiinteistöjen alueelta pois, voidaan kiinteistöt liittää Rönöntiellä kaava-alueen länsipuolella sijaitsevaan hulevesiviemäriin. Mikäli kaava-alueen tontti lohkotaan ehdotuksen mukaisesti omakotitonteiksi, tulee vesijohto- ja jätevesiviemäriverkostoa rakentaa Rönöntielle siten, että vesihuollon liitospaikat pystytään osoittamaan vesihuoltolain edellyttämällä tavalla kiinteistöjen välittömään läheisyyteen. Verkostoja tulee rakentaa noin 50 m (liite). Kustannusarvio on noin (800 /m). Kuopion Veden investointiohjelmassa ei ole varattu ko. kohteeseen rahoitusta vuodelle Asemakaavoituksen vastine Kaavaehdotuksessa on esitetty ohjeellinen tonttijako, joka toteutunee kaupunkiomakotitalovaihtoehdossa. Rakentaminen voidaan toteuttaa myös yhdellä tontilla rivitalorakentamisena, sitovan rakennustapaohjetta noudattaen. Tällöin tontin vesihuoltoliittymät voidaan ottaa Honkasaarentieltä.