HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry

Transkriptio

1 HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry

2 YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS ISÄNNÖITSIJÄ

3 HALLITUKSEN TEHTÄVÄT laissa tai yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat yhtiön hallinto ja toiminnan asianmukainen järjestäminen kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukainen järjestäminen

4 HALLITUKSEN TEHTÄVÄT osakeluettelosta huolehtiminen isännöitsijän valinta ja erottaminen yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen talousarvion laatiminen huoneistokohtaisten muutostöiden valvominen huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistäminen

5 HALLITUKSEN TEHTÄVÄT epätavalliset tai laajakantoiset toimet sekä olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavat asiat - yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen - vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti kiireelliset toimenpiteet

6 HALLITUKSEN VALITSEMINEN yhtiökokous valitsee yhtiöjärjestyksessä määrätyn määrän ja määrää palkkion yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että vähemmän kuin alle puolet valitaan muussa järjestyksessä vähintään kolme jäsentä ellei yhtiössä vähemmän kuin 5 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa väh. yksi varajäsen

7 HALLITUKSEN JÄSENYYS toimikausi määrätty yhtiöjärjestyksessä valituksi tuleminen edellyttää suostumusta voi erota (ilmoitus hallitukselle) yhtiökokous voi erottaa yhtiökokous valitsee hallituksen varajäsenet jos varsinainen jäsen estynyt varajäsen kutsutaan kokoukseen varajäsenet voivat olla muutoinkin mukana kokouksissa, mutta eivät voi osallistua äänestykseen

8 HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA pj. oltava, jos hallituksessa useampi jäsen hallitus valitsee vaalissa tasatilanteessa arpa ratkaisee isännöitsijä ei voi olla puheenjohtaja johtaa ja valvoo hallituksen toimintaa vastaa koolle kutsumisesta johtaa kokousta keskeinen asema

9 KOOLLE KUTSUMINEN puheenjohtaja kutsuu koolle puheenjohtajan estyessä, kieltäytyessä tai jos puheenjohtajaa ei ole valittu isännöitsijä yksittäinen hallituksen jäsen kutsu vapaamuotoinen yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä suositus: kirjallinen, hyvissä ajoin kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuus osallistua 9

10 KOKOUS järjestäytymiskokous puheenjohtajan valinta päätösvaltainen kun saapuvilla enemmän kuin puolet valituista jäsenistä yhtiöjärjestysmääräykset varajäsenet

11 HALLITUKSEN JÄSENEN ESTEELLISYYS hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa osaa asian käsittelyyn (AOYL 58 ) sopimus tai muu oikeustoimi hänen ja yhtiön välillä sopimus tai muu oikeustoimi yhtiön ja kolmannen välillä, jos olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa koskee myös toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä tai muuta puhevallan käyttämistä näissä tilanteissa moraalinen esteellisyys?

12 PÖYTÄKIRJA päätöspöytäkirja päätökset äänestykset eriävät mielipiteet säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan ei julkinen, ei salainen

13 HALLITUKSEN JÄSENEN ERO saa erota kesken kauden vain yhtiökokous voi erottaa jos varajäsen, kutsutaan eronneen tilalle jos hallitus eron jälkeen päätösvaltainen, ei pakko täydentää hallitusta jos hallitus ei enää päätösvaltainen, eroavalla velvollisuus toimia siihen saakka kunnes yhtiökokous kutsuttu koolle

14 HALLITUKSEN VASTUU hallituksen jäsen on velvollinen korvaaman vahingon, jonka hän aiheuttaa (OYL 15. luku): toimessaan tahallisesti tai tuottamuksellisesti yhtiölle AOYL:a tai yhtiöjärjestystä rikkomalla osakkaalle tai muulle henkilölle huolellisuusvelvoite vastaavassa asemassa oleva huolellinen henkilö

15 VASTUUN MITOITUS yksimielinen päätös tuo vastuun kaikille eriävän mielipiteen merkitseminen lähtökohtaisesti vapauttaa vastuusta jos ollut asiassa esteellinen, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn, ei periaatteessa vastuuta eroaminen hallituksesta ei vaikuta taannehtivasti vastuun syntymiseen ei merkitystä ammattitaidolla tai palkkiolla voi olla vaikutusta vahingonkorvausta soviteltaessa

16 VASTUUVAPAUS JA KANNE yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta enemmistö korvauskanteen nostamisesta tehtävä eri päätös yhtiökokouksessa enemmistöpäätös kanne nostettava 3 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, kun päätös/toimenpide tehtiin (OYL15:7) poikk. rangaistavaan tekoon perustuva

17 HALLITUKSEN VASTUU pääsääntöisesti edellytetään vastuuvapauden epäämistä poikk. jos yhtiökokoukselle ei tilinpäätöksessä tai tilintarkastuskertomuksessa taikka muutoin ole annettu olennaisesti oikeita tai täydellisiä tietoja

18 HALLITUKSEN VASTUU KKO 1938 II 501 hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä

19 HGIN HO NRO 1512 valittiin isännöitsijän esittelystä urakoitsija, joka oli markkaa halvinta tarjous kalliimpi yhtiölle vahinkoa mk isännöitsijä hallituksen jäsenet valinnan perusteeksi ei riittänyt, että urakoitsija tehnyt yhtiölle aiemmin töitä

20 PÄÄTÖKSENTEKO YHTIÖKOKOUS pääsääntö: enemmistöpäätös (AOYL 38 ) enemmän kuin puolet annetuista äänistä kannattaa ja äänten mennessä tasan puheenjohtajan kanta korjaukset, perusparannukset, uudistukset tilinpäätöksen ja talousarvion vahvistaminen yhtiövastikkeenmäärästä päättäminen vastuuvapauden myöntäminen mahdollisesta vahingonkorvauskanteesta päättäminen panttaussuostumuksen antaminen yhtiöjärjestysmääräys enemmistövaatimusta voidaan tiukentaa

21 PÄÄTÖKSEN TEKO vaalit vaaleissa valituiksi eniten ääniä saaneet, tasatilanne ratkaistaan arvalla yhtiökokous voi ennen vaalia päättää, että saatava yli puolet annetuista äänistä yhtiöjärjestysmääräys voidaan tiukentaa tai lieventää

22 PÄÄTÖKSENTEKO tasajako tasajako eli ns. hyötyperiaate (AOYL 39 ) kaikkien näiden edellytysten täytyttävä: korjaus tai uudistus kohdistuu osakashallinnassa olevaan huoneistoon hyöty ja kustannus yhtä suuret 2/3 enemmistöllä (annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista) muussa tapauksessa vastikeperusteesta poikkeaminen vain kaikkien osakkaiden suostumuksella

23 Vesivahingot, kuka maksaa? Pesuhuonekorjaukset, kuka maksaa vesieristeen? Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry

24 AOYL 78 kunnossapitovastuu osakashallinnassa olevista tiloista osakkaalla poikkeus: rakenteesta johtuvat viat samantasoisina asennetut putkistot, johdot, kanavat, vesihanat ulkopuolinen kunnossapitovastuu yhtiöllä yhtiöjärjestyksen määräykset vrt. sopimus, yhtiökokouksen päätös

25 YHTIÖJÄRJESTYS yksilöity kunnossapitovastuumääräys taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, jossa vastuuta on siirretty yhtiöltä osakkaalle kunnossapitovastuuta voidaan muuttaa, jos 2/3 edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä kannattaa ellei yhtiöjärjestyksessä tiukemmin tarkka harkinta! yhdenvertaisuus

26 OSAKKEIDEN TUOTTAMA HALLINTAOIKEUS osakashallinnassa olevat tilat selviävät yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä esim.3h+k tai 2h+kk+sauna piha-alue, autotalli, varasto oikeus käyttää vain yj:ssä määriteltyyn tarkoitukseen käyttötarkoitus - kunnossapitovastuu

27 OSAKKAAN VASTUU huoneiston sisäpuoli pinnoitteet kalusteet laitteet eritasoiset johdot, putkistot, vesihanat

28 YHTIÖN VASTUU huoneiston sisäpuolella rakenteesta johtuvat viat rakenteet eristeet esim. vesieristeet vika vain jos rakenne ei toimi hormistot

29 KKO 1983:87 katosta vuotanut vesi vahingoittanut osakashallinnassa olevan huoneiston parkettia yhtiön oli korvattava vahinko rakenteesta johtuva sisäpuolinen vika

30 KKO 1991:160 kylpyhuoneen muovimatto ainoana vesieristeenä yhtiön vastuulla osakas vastaa laatoista aiemman osakkaan laatoittama rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys

31 KKO 1990:15 hormistoihin ja sisäkattoon halkeamia betonilaatan taipumisen johdosta rakenteesta johtuva vika yhtiön vastuu, vaikka useissa huoneistoissa samoja vikoja

32 YHTIÖN VASTUU huoneiston sisäpuoli johdot, putkistot, kanavat, vesihanat samantasoiset rakennuksen huoneistoissa ei merkitystä kuka asentanut käyttötarkoitus; normaalivaruste huoneiston ulkopuoli ulkoikkunat, ulko-ovet ym. piha-alue

33 KKO 1972:81 liikehuoneiston ulkoikkuna rikottu ulkopuolisen toimesta rikkojaa ei tavoitettu yhtiön korvattava

34 Hgin HO , nro 1618 takkahormien kunnostus yhtiön vastuulla ei kiireellinen yhtiö sai valita ajankohdan korjaukselle osakkaalla oikeus korvaukseen tekemästään korjauksesta yhtiön säästön määrä

35 vian korjaus VIAN KORJAAMINEN korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valinta paikkakorjauskin mahdollinen yhtiökokous voi päättää osakkaille kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella yhdenvertaisuus yhtiön vastuu - alkuperäinen taso osakkaan jälkikäteen asentamat rakenteet, sisustukselliset lisäykset tilan alkuperäinen käyttötarkoitus (yj)

36 Hgin HO nro 558 vesi- ja viemärijohtojen uusimistyö jouduttiin purkamaan ja saattamaan ennalleen osakkaan teettämät tiiliseinä ja muovikatto erikoisrakenteista aiheutuvat kustannukset osakkaalle

37 KKO 2003:80 Yhtiö korjasi osakkaan huoneistossa esiintynyttä kosteusvauriota Jouduttiin uusimaan osakkaan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä Aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut Korjaus osakkaan kustannuksella osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden perusteella

38 AIHEUTTAMISPERIAATE vastuu aiheutetusta vahingosta tuottamus näyttövelvollisuus osakas remontti ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti yhtiö välilliset vahingot mm. sijaismajoitus, irtaimistovahingot

39 OSAKKAAN MUUTOSTYÖOIKEUS oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa huoneiston sisäpuoli muut osakashallinnassa olevat tilat yhtiön tai osakkaan lupa, jos vahinkoa rakennukselle haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle tuomioistuimen lupa intressivertailu

40 KKO nro 1448 A oli upottanut vesi- ja viemäriputket huoneistonsa ja naapurihuoneiston väliseen seinään. Äänet olivat alkaneet kuulua A:n huoneistosta naapurihuoneistoihin selvemmin As Oy:n kanteesta A velvoitettiin siirtämään putket entisiin paikkoihin

41 OIKEUSKÄYTÄNTÖÄ HGIN HO nro 1260 Osakas oli siirtänyt huoneistonsa ulko-ovea n. 39 cm rappukäytävään päin. Yhtiön kanteesta osakas velvoitettiin siirtämään ovi alkuperäiselle paikalleen TURUN HO nro 1218 Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa asentaa terassi- ja kattomarkiiseja

42 KKO 1982 II 60 Osakas oli ilman yhtiön suostumusta uusinut huoneiston ulkoikkunoita eikä ollut näyttänyt, että korjaustyö olisi ollut välttämätön. Uudet ikkunat lähes rakennuksen muita ikkunoita vastaavia. Ikkunoita ei voitu saattaa entiselleen yhtiön kärsimän haitan vähäisyyteen nähden, kohtuullisin kustannuksin yhtiön vaatimus hylättiin.

43 OSAKKAAN MUUTOSTYÖOIKEUS ilmoitusvelvollisuus kantavat rakenteet, eritykset, johdot, ilmanvaihtojärjestelmä muutostyön suunnitelmat ja piirustukset työ suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti ja rakennusta vahingoittamatta

44 yhtiöllä oikeus valvoa kustannukset VALVONTA ei automaattisesti poista osakkaan vastuuta muutostyöstä oikeus päästä huoneistoon AOYL 79

45 KKO 1997:3 asunto-osakeyhtiön hallitus sai huoneiston sisäpuolisen saunan rakentamisen yhteydessä vaatia osakkaalta lisäselvitystä siitä, että sauna voitiin rakentaa rakennusta vahingoittamatta.

46 VIRANOMAISLUVAT haetaan yhtiön nimissä osakkaan kustannuksella yhtiö hakee tai antaa valtakirjan yhtiö ei voi kieltäytyä hakemasta, ellei haittaa tai vahinkoa KKO 1985 II 14

47 VASTUU MUUTOSTÖISTÄ tuottamusvastuuta huolimattomuus vastuu omasta työstä ja käytetyistä työntekijöistä/urakoitsijasta ei siirry uudelle osakkeenomistajalle näyttövelvollisuus huolimattomuudesta yhtiöllä

48 Rovaniemen HO nro S 92/50 osakas teettänyt kylpyhuoneremontin ilman yhtiön lupaa ja valvontaa hyvän rakennustavan vastaisesti tehty kosteusvaurio osakkeenomistaja työn teettäjänä ja remontin tehnyt hlö tuomittiin korvausvastuuseen yhtiölle yhteisvastuullisesti