Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut

Transkriptio

1 Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut Taloyhtiö tapahtuma Katriina Sarekoski Lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

2 OSAKKAAN MUUTOSTYÖT - OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN (AOYL 5:1) Oikeus muutos- ja kunnossapitotöihin kustannuksellaan osakashallinnassaan olevissa tiloissa Osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuolisiin muutoksiin ei oikeutta (automaattista) ainoastaan yhtiön luvalla Edellytyksenä Hyvän rakennustavan noudattaminen Muutostöiden oltava huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia Yhtiö tai toinen osakas voi asettaa työlle ehtoja, jos se on tarpeen haitan tai vahingon välttämiseksi Muutostyö voidaan kieltää, jos haitta tai vahinko kohtuuton (vrt. osakkaan hyöty)

3 OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN - KÄYTÄNNÖSSÄ Helsingin HO nro 1594 Osakas ei saanut rakentaa yhteiselle pihaalueelle laatoituksia tai tehdä istutuksia = Osakashallintaan kuulumaton tila Muutostyö edellyttää aina yhtiön lupaa

4 OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN - KÄYTÄNNÖSSÄ Helsingin HO nro 61 Osakashallinnassa olevalle piha-alueelle oli oikeus rakentaa kivillä päällystetty oleskelutila ja istuttaa kymmenen tuijapensasta Yhtiöjärjestyksessä määräys pihojen hallintaoikeudesta Osakashallinnassa oleva tila Oikeus muutostyöhön

5 OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN - KÄYTÄNNÖSSÄ KKO 1985 II 14 Huoneiston kylpyhuoneesta tehtiin sauna = Huoneiston sisäpuolinen muutostyö Osakkaalla lähtökohtainen oikeus työhön Muutostyö ei saattanut vahingoittaa rakennusta eikä tuottaa haittaa muille osakkeenomistajille Yhtiön oli sallittava työ ja haettava rakennusviranomaisilta lupa muutokselle

6 ILMOITUSVELVOLLISUUS (AOYL 4:7, 5:2) Velvollisuus ilmoittaa työstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen Koskee myös osakkaan kunnossapitotöitä Osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista

7 ILMOITUSVELVOLLISUUS Perusjärjestelmään kajoaminen Hanojen (vesi-, pesukone-) vaihto, irrotus Wc-istuimen vaihto, irrotus Uusi vesipiste Uudet sähkö- ym. asennukset Tiskipöydän vaihto, jos vesihana joudutaan irrottamaan Laitteen liittäminen yhtiön perusjärjestelmään (lämpö-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- tmv.), jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan Lattialämmitys, liesikupu

8 ILMOITUSVELVOLLISUUS Rakenteisiin tai eristeisiin kajoaminen Lattiapinnoitteen vaihto pehmeämmästä kovempaan esim. muovimatto parketiksi Märkätilaremontit, jossa vedeneristeet ja pinnoitteet (esim. laatat) uusitaan Laajemmat muutokset Uuden märkätilan rakentaminen Uuden saunan rakentaminen Keittiön ja märkätilan sijainnin muutos

9 EI ILMOITUSVELVOLLISUUTTA Maalaus Tapetointi Muovimaton uusiminen kuivatilassa Astianpesu- ja pyykinpesukoneen asentaminen, kun liitännät valmiina Keittiöremontti, kun ei jouduta irrottamaan vesihanaa tai puuttumaan perusjärjestelmiin, esim. keittiön kaapistojen vaihto

10 YHTIÖN VALVONTA (AOYL 4:9, 5:7) Yhtiöllä oikeus (ja velvollisuus) valvoa, että osakkaan työ suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti Yhtiöllä oikeus valvonnan toteuttamiseksi päästä osakkaan huoneistoon Osakkaalla velvollisuus ilmoittaa yhtiölle työvaiheiden aikataulut yhtiön valvonnan toteuttamiseksi Osakas vastaa valvonnan tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (ulkopuolinen asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut)

11 Case 1: Osakkaan kylpyhuoneremontti Osakas haluaa sisustuksellisista syistä uusia kylpyhuoneen = osakkaan kunnossapito-/muutostyö Osakas tekee kirjallisen remontti-ilmoituksen ennen työn aloittamista (piirustukset, työselitykset, suunnitelmat) Mitä aiotaan tehdä ja minkälaisilla materiaaleilla Minkä nimiset henkilöt tai yritykset suunnittelevat ja urakoivat työn Remontin aikataulu Kuinka hoidetaan rakennusjätteen poiskuljetus sekä mahdollinen porrassiivous Miten remontista ilmoitetaan naapureille Hallitus / isännöitsijä käsittelee ja hyväksyy ilmoituksen (ehtojen asettaminen) Taloyhtiön valvonnan toteuttaminen Tarvitaanko ulkopuolista valvojaa? Katselmuskäynnit

12 Case 1: jatkuu Osakas huolehtii käytännön toimista Tiedottaminen naapureille esim. ilmoitustaululla, käyttöveden katkokset, siivous ja purkujätteet, järjestyssääntöjen noudattaminen Osakas vastaa kaikista kustannuksista Yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä ei vikaa Toimiva vedeneriste, rakenteissa ei kosteutta Yhtiö ei vastaa esim. vedeneristeen kustannuksesta, koska vanhassa vedeneristeessä ei ole mitään vikaa, sitä ei tarvitsisi uusia ilman osakkaan remonttia Osakas vastaa myös kohtuullisista ja tarpeellisista remontti-ilmoituksen käsittelystä sekä valvonnasta aiheutuvista kustannuksista

13 VASTUUKYSYMYKSET KUNNOSSAPITOVASTUU (AOYL 4 LUKU) Osakkaan muutostyöt eivät siirry yhtiön kunnossapitovastuulle ilmoituksen ja valvonnan seurauksena Yhtiön ennalleensaattamisvelvollisuuden rajana ns. yhtiön perustaso Osakas vastaa merkittävistä lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemistä ns. sisustuksellisista lisäyksistä, erikoisrakenteista tms. HUOM! Yhtiö vastaa kuitenkin osakkaan asennuksesta, jos muutos rinnastuu yhtiön toteuttamaan tasoon ja työtä on voitu valvoa Esim. vesihana, wc-istuin

14 Case 2: Osakas muuttanut vaatehuoneen saunaksi Osakas rakentanut saunan alkuperäiseen vaatehuoneeseen Remontti-ilmoitus, rakennuslupa, yhtiön valvonta OK Sauna vaurioituu yläkerran putkirikon seurauksena Yhtiö korjaa alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaiset rakenteet ja perusjärjestelmät Yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu perustasoon Alkuperäinen käyttötarkoitus vaatehuone = yhtiön kunnossapitovastuun rajana ns. kuivatilataso Osakas vastaa jälkikäteisistä muutoksista eli siitä, mitä tilan saattaminen jälleen saunaksi edellyttää sekä muutostöiden purun merkittävistä lisäkustannuksista

15 VASTUUKYSYMYKSET VAHINGONKORVAUSVASTUU (AOYL 24:2) Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta Virheellinen muutostyö, hyvän rakennustavan laiminlyönti Vahingonkorvausvastuussa työtä suorittanut osakas Tuottamusolettama: Vastuusta vapautuakseen osakkaan osoitettava menetelleensä huolellisesti (työn suunnittelu, toteutus, mahdollinen työn suorittajan valinta, työn suorittajan pätevyys, valvonta)

16 VASTUUKYSYMYKSET VAHINGONKORVAUSVASTUU (AOYL 24:2) Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle omistajalle Vrt. kunnossapitovastuunjako myös uuden osakkaan ja yhtiön välillä AOYL 4 luvun (ja mahdollisen yhtiöjärjestysmääräyksen) mukaan Vahingonkorvausvastuun vanhentuminen Viimeistään 10 vuoden kuluttua muutostyön tekoajankohdasta Kanne nostettava kolmen vuoden sisällä siitä kun vahingonkärsijä on saanut tietää (tai olisi pitänyt tietää) vahingosta ja siitä vastuussa olevasta

17 Case 3: Puutteellinen vedeneriste Osakas tehnyt kylpyhuoneremontin pääosin itse (mm. vedeneristeet) Remontti-ilmoitus ja yhtiön valvonta OK Osakas vaihtuu Kolmen vuoden kuluttua remontista kylpyhuoneessa ilmenee kosteusvaurio, joka johtuu puutteellisesta vedeneristeestä Vedeneriste yhtiön kunnossapitovastuulla Yhtiö korjaa vaurion edellyttämässä laajuudessa myös sisäosat perustasoon, koska sisäosat vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian / sen korjaamisen vuoksi Hyvän rakennustavan vastaisesti muutostyön toteuttanut = vahingon aiheuttanut entinen osakas vastaa yhtiölle aiheutuvista kustannuksista Tämä voisi vapautua vahingonkorvausvastuusta vain osoittamalla toimineensa huolellisesti Vahingonkorvausvastuu henkilökohtaista, ei siirry uudelle osakkaalle

18 Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) Kiitos!