Hangon länsisataman asemakaavan kaavatalousselvityss

Transkriptio

1 s

2 2 (12) SISÄLTÖ 1 ESIPUHE SELVITYKSEN TAUSTA SELVITYKSEN TARKOITUS VAIHTOEHTOJEN KUVAUS LASKELMAN LÄHTÖTIEDOT Investoinnit Sataman tuotot ennen investointeja Verotulot Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla VAIHTOEHTOJEN PÄÄOMA-ARVO PÄÄTELMÄT Pääoma-arvojen vertailu... 12

3 (12) 1 Esipuhe Kaavatalousselvitys liittyy Hangon länsisataman asemakaavan muutokseen. Työn päätarkoitus on selvittää, mitä kustannusvaikutuksia sataman laajennuksella on ja mitä taloudellisia vaikutuksia on Englanninmakasiinin säilyttämisellä aallonmurtajan pitämisellä nykyisellä paikallaan. Työn ovat tehnyt Sito Oy:stä DI Timo Huhtinen ja FM Jarkko Kukkola. Työtä on ohjannut Hangon sataman tekninen johtaja Björn Peltonen. 2 Selvityksen tausta Selvitys liittyy Hangon Länsisataman asemakaavan muutokseen, jonka tarkoituksena on mahdollistaa sataman laajentaminen. Alue sijaitsee Hangon keskustan länsipuolella, ja sen koko on 98 hehtaaria. Nykyisin satamassa vierailee vuosittain noin alusta. Satama-alueella on katettua varastotilaa noin m² ja avointa varastokenttää noin m² (12,8 ha). Hanko-Hyvinkää rata johtaa Länsisatamaan, ja tavararatapiha sijaitsee Länsisataman pohjoispuolella. Ratapihan kautta rata johtaa edelleen Hangon ulkosatamaan. Vuonna 1873 silloinen rautatieyhtiö rakensi 138 metrin pituisen aallonmurtaja ja siihen liittyvän laiturin. Satamaa on sen jälkeen laajennettu pääosin neljässä vaiheessa: 1880-, 1890-luvuilla, vuosisadan alussa ja 1920-luvulla. Laajennusvaiheissa aallonmurtajaa on pidennetty, satamaa ruopattu ja uusia laitureita rakennettu. Satamaalueen perushahmo pohjautuu näihin vaiheisiin, joissa jokaisessa sataman ilme on muuttunut. Sataman lounaisosassa sijaitsee asemakaavalla suojeltu, vuonna 1909 valmistunut graniittimuurauksella päällystetty Voimakasiini. Voimakasiini on äskettäin kunnostettu, ja siellä sijaitsee nykyisin sataman konttori. Voimakasiinin itäpuolella sijaitsee 1923 valmistunut asemakaavalla suojeltu Englanninmakasiini, joka on rapautuneiden betonirakenteiden ja painumien takia huonossa kunnossa. Nykyisen satama-alueen eteläosassa sijaitsee aallonmurtajaksi rakennettu asemakaavalla suojeltu graniittinen lohkokivimuuri. Sataman kaakkoisosassa sijaitsee sataman rakennuttama Kuningatarvuoden näköalatorni. 3 Selvityksen tarkoitus Työn tarkoituksena on selvittää asemakaavaluonnosvaiheessa esillä olleiden sataman laajentamisvaihtoehtojen 1 ja 2 investointikustannukset ja saatavat tuotot. 4 Vaihtoehtojen kuvaus Vaihtoehto 1 sisältää kaksi uutta rahtialuspaikkaa, lauttapaikan sekä satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Englanninmakasiinin kohdalla sijaitsevaa laivapaikkaa ei pystytä hyödyntämään täysin lastaustilan puutteen takia. Sataman laajennustarpeiden ja liikennejärjestelyjen takia Kuningatarvuoren näköalapaikka on siirretty sataman itäpuolelle lähivirkistysalueelle.

4 4 (12) Voimakasiini, Englanninmakasiini ja aallonmurtaja säilyvät paikoillaan. Rakennukset jäävät sataman aitojen sisäpuolelle. Englanninmakasiini kunnostetaan. Kuva 4.1. Satamavaihtoehto 1 lopputilanteessa Uudet laivapaikat on merkitty keltaisella, olemassa olevat oranssilla. Vaihtoehto 2 sisältää kaksi uutta rahtialuspaikkaa, lauttapaikan sekä satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Kuningatarvuoren näköalapaikka säilyy vaihtoehdossa ennallaan. Satama-alueen aita kulkee näköalapaikan ympäri ja kulku näköalapaikalle johdetaan sataman kärkeen kulkevan tien yli sillan kautta. Graniittimuuri siirretään eteläosaan uudeksi aallonmurtajaksi alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa. Muurin päälle rakennetaan jalankulkuyhteys, jota kautta sataman uloin kärki ja rantaviiva tulevat kaikkien käytettäviksi. Aallonmurtajan kärkeen voidaan rakentaa näköalapaikka. Voimakasiini säilytetään paikallaan, vaikka se jääkin satama-alueen aitojen sisäpuolelle. Englanninmakasiini puretaan.

5 (12) Kuva 4.2. Satamavaihtoehto 2 ensimmäisessä vaiheessa Uusi kunnostettu laivapaikka on merkitty violetilla, olemassa olevat keltaisella.

6 6 (12) Kuva 4.3. Satamavaihtoehto 2 toisessa vaiheessa Uudet laivapaikat on merkitty violetilla, olemassa olevat keltaisella. 5 Laskelman lähtötiedot 5.1 Investoinnit Kaikki laskelmassa esitettävät kustannukset on esitetty vuoden 2012 hintatasossa. Investointien aikataulu Investoinnit toteutetaan kahdessa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe toteutetaan vuoteen 2017 mennessä ja toinen vaihe vuoteen 2027 mennessä. Vaihe 0 (nykytilanne, 2012) Nykytilanteena pidetään vuoden 2012 tilannetta. Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 vuosina kunnostetaan Englanninmakasiini, ylikulkusilta ja sen kohdalla oleva laituriosuus. Kunnostuksen viemä aika on 2 vuotta, josta 1,5 vuotta menee makasiinin korjaamiseen ja puoli vuotta laiturin kunnostukseen. Inves-

7 (12) tointikustannus on 11,9 M. Lisäksi kunnostetaan aallonmurtaja perustuksineen nykyiselle paikalleen (niillä osuuksilla, joilla sitä ei ole perustettu kallion päälle) 450 metrin matkalta (eli puretaan aallonmurtaja, rakennetaan uudet perustukset ja rakennetaan aallonmurtaja uusien perustusten päälle). Kustannus on /m eli 2,0 M. Vaihtoehdossa 2 vuoden 2016 aikana makasiinirakennus puretaan ja sen kohdalla oleva laituriosuus korjataan. Investointikustannus (vuoden 2012 hintataso) on 4,3 M. Lisäksi satamaa laajennetaan etelään ja siirretään aallonmurtaja uudelle väliaikaiselle paikalle. Aallonmurtajan siirron kustannus on sama kuin aallonmurtajan korjaaminen nykyiselle paikalleen. Kustannus on /m eli 2,0 M. Vaihe 2 Toisessa vaiheessa rakennetaan kaksi uutta laituripaikkaa ja rakennetaan aallonmurtaja uuteen paikkaan. Rakentaminen vaiheistetaan niin, että ensi saadaan yksi laituripaikka käyttöön ja sen jälkeen rakennetaan toinen laituripaikka. Aallonmurtajanyhteyteen rakennetaan satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Vaihe 2 toteutetaan molemmissa vaihtoehdoissa samanlaisena, ja investoinnit ovat 40 miljoonaa euroa. 5.2 Sataman tuotot ennen investointeja Vaihe 0 (nykytilanne) Laskelmien lähtökohtana on nykytilanne, jossa sataman vuotuinen liikevaihto on noin 10 M nykyisillä 4,5 laituripaikalla. Englanninmakasiinin laivapaikan tuottama liikevaihto on noin puolet muiden laituripaikkojen tuotosta, koska laituripaikan mataluus, tilan puute laituripaikan vieressä rajoittavat sen käyttöä. Yhden laituripaikan tuottama vuotuinen liikevaihto on noin 2,2 M. Vuotuiset juoksevat kulut muodostuvat palkoista (2 M ) sekä muista ylläpitokuluista, kuten lämmityksestä ja rakennusten ylläpidosta (2 M ). Sataman vuotuinen tuotto ennen investointeja on täten noin 6 M (10 M -4 M ). Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 aallonmurtaja ja Englanninmakasiini sekä sen kohdalla oleva laituripaikka kunnostetaan. Tilan puutteen takia laituripaikka on edelleen nykyisen kaltaisessa käytössä, joten nykyisinä säilyvät myös sataman liikevaihto (10 M /v) ja tuotot ennen investointeja (6 M /v). Vaihtoehdossa 2 Englanninmakasiini puretaan ja aallonmurtaja siirretään uudelle rantaviivalle ja makasiinin kohdalla oleva laituripaikka kunnostetaan. Laituripaikan käyttö tehostuu samalle tasolle muiden laituripaikkojen kanssa, mikä nostaa sataman liikevaihtoa (11,1 M /v) ja tuottoa ennen investointeja (7,1 M /v). Vaihe 2 Molemmissa vaihtoehdoissa on kaksi uutta laituripaikkaa. Lisäksi tuottoja saadaan risteily- ja huvialuksista. Vaihtoehdossa 1 sataman liikevaihto on noin 14,8 M /v ja tuotot ennen investointeja noin 10,8 M /v. Vaihtoehdossa 2 sataman liikevaihto on noin 15,9, M /v ja tuotot ennen investointeja noin 11,9 M /v.

8 8 (12) Verotulot Vaihe 0 (nykytilanne) Satama työllistää lähialueella yhteensä noin 1000 henkeä. Laskennan oletukset ovat, että yksi laituri työllistää 200 henkilöä lähialueella, työntekijän tulot ovat /v, Hangon kunnallisveroprosentti on 20, työntekijöistä Hangossa on töissä 80 % ja laituripaikkoja on 4,5. Kertomalla luvut yhteen saadaan verotuloiksi 9,4M /v. Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 verotulot säilyvät nykyisellä tasolla eli ovat noin 9,4 M /v. Vaihtoehdossa 2 viides laituripaikka saadaan hyödynnettyä täysin, jolloin verotulot ovat noin 10,4 M /v. Vaihe 2 Molemmissa vaihtoehdoissa on kaksi uutta laituripaikkaa. Vaihtoehdossa 1 verotulot ovat noin 13,5 M /v. Vaihtoehdossa 2 verotulot ovat noin 14,6 M /v. Lisäksi molemmissa vaihtoehdoissa risteilymatkustajien oletetaan kuluttavan Hangossa keskimäärin 80 /matkustaja, jolloin 20 % verotusasteella he tuovat Hangolle verotuloja noin 0,18 M /vuosi. 5.4 Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla Seuraavissa kuvissa on esitetty sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla. Verotulot eivät ole mukana tässä tarkastelussa. Vaihtoehtojen pääoma-arvon laskennassa on käytetty näitä investointien ja tuottojen ajankohtia.

9 (12) Englanninmakasiini kunnostetaan VE 1 Vuotuiset uusi laituri rakennettu tuotot 12 10,4 M /v ennen uusi laituri rakennettu inves- 10 Laituri pois 8,2 M tointeja 9 käytöstä 2 vuotta (M ) 8 Nykytilanne 7 6 M /v 6 M /v 6 4,9 M /v Inves- 1 tointi- 2 kulut 3 (M ) ,9 M 8 Makasiinin ja laiturin peruskorjaus M 20 M uusi laituri 2. uusi laituri 23 Kuva 5.1. Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla ilman verotuloja, jos Englanninmakasiini kunnostetaan. Englanninmakasiini puretaan VE 2 Vuotuiset uusi laituri rakennettu tuotot 13 Laituri pois 11,5 M /v ennen 12 käytöstä 6 kk 1. uusi laituri rakennettu inves- 11 5,4 M /v 9,3 M /v tointeja 10 Laituripaikka kunnostettu (M ) 9 7,1 M /v 8 Nykytilanne 7 6 M /v Kulut M ,2 M 7 Englanninmakasiinin purku 8 laituripaikan kunnostaminen M 20 M uusi laituri 2. uusi laituri 23 Kuva 5.2. Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla ilman verotuloja, jos Englanninmakasiini puretaan.

10 10 (12) Vaihtoehtojen pääoma-arvo Seuraavassa on laskettu sataman pääoma-arvo vaihtoehdoissa 1 (Englaninmakasiini kunnostetaan) ja 2 (makasiini puretaan). Laskelma kuvaa sataman pääoma-arvo arvoa asetettujen lähtökohtien perusteella. Vaihtoehdossa 1 Englanninmakasiinin kohdalla oleva laituripaikka on laskettu puolikkaaksi paikaksi sen muita paikkoja huonomman käytettävyyden takia. Kaikki laskelmassa esitetyt eurot kuvaavat vuoden 2012 rahan arvoa. Laskelma on tehty 30 vuoden ajalta ( ). Laskelma ei sisällä jäännösarvoa vuoden 2041 jälkeiseltä ajalta. Taulukko 6.1. Kaavatalouslaskelman lähtötiedot. Sataman ominaisuudet ja tuotot Nykyinen laituripaikkojen lukumäärä 4,5 VE 1:n laituripaikkojen lukumäärä lopputilanteessa 6,5 VE 2:n laituripaikkojen lukumäärä lopputilanteessa 7 Sataman nykyinen liikevaihto (2012) /vuosi Yhden laituripaikan tuottama liikevaihto satamalle /vuosi Sataman suorat palkkakulut (noin 20 henkeä) /vuosi Sataman ylläpitokulut /vuosi Sataman työllistävyys Yksi laituri työllistää sataman alueella 200 henkilöä Yhden sataman alueella työskentelevän työntekijän /vuosi keskitulo Hangon tuloveroprosentti 20 % Sataman työntekijöistä asuu Hangossa 80 % Risteilylaivaliikenne ja huvialukset Risteilyaluksen tuotto satamalle / alus Risteilyaluksia satamaan 15 kpl/ vuodessa Risteilymatkustajia satamaan 750 kpl/ alus Risteilymatkustajan keskimääräinen rahankäyttö 80 / matkustaja Risteilymatkustuksen rahankäytön verotulot kaupungille 20 % Huvialusten laiturimaksut satamalle /vuosi Investointikustannukset Yhden uuden laiturin rakentamiskustannus Englanninmakasiinin, kävelysillan ja laiturin kunnostus Englanninmakasiinin purkaminen ja laiturin kunnostus Aallonmurtajan siirto tai kunnostus paikallaan Laskentakorko 5 % Laskenta-aika vuotta

11 (12) Pääoma-arvo on laskettu diskonttaamalla tuotot ja kustannukset vuoden 2012 tilanteeseen. Taulukko 6.2. Vaihtoehdon 1 (Englanninmakasiini kunnostetaan) pääoma-arvo ja verotuotot vuoden 2012 hintatasossa. Perussatamatoimintojen tuotot juoksevien kulujen jälkeen Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila Makasiinin kunnostusaika Kunnostuksen jälkeinen aika uusi laituri käytössä uusi laituri käytössä Diskontatut tuotot yhteensä Risteilylaiturin ja huvialusten tuotot Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Ristelyalusten maksut Huvialusten maksut Diskontatut tuotot yhteensä Investoinnit Investointi / vuosi Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Makasiinin, aallonmurtajan ja laiturin kunnostus uusi laituri uusi laituri Diskontatut investoinnit yhteensä Sataman investointiarvo Verotulot Hangon kaupungille Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila Makasiinin kunnostusaika Kunnostuksen jälkeinen aika uusi laituri käytössä uusi laituri käytössä Risteilymatkustajien verotuotot Diskontatut verotulot Hangon kaupungille

12 12 (12) Taulukko 6.3. Vaihtoehdon 2 (Englanninmakasiini puretaan) pääoma-arvo ja verotuotot vuoden 2012 hintatasossa. Perussatamatoimintojen tuotot juoksevien kulujen jälkeen Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila Makas. purku, aallonmurtajan siirto ja laiturin kunnostus Kunnostuksen jälkeinen aika uusi laituri käytössä uusi laituri käytössä Diskontatut tuotot yhteensä Risteilylaiturin ja huvialusten tuotot Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Ristelyalusten maksut Huvialusten maksut Diskontatut tuotot yhteensä Investoinnit Investointi / vuosi Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Makasiinin purku ja laiturin kunnostus uusi laituri uusi laituri Diskontatut investoinnit yhteensä Sataman investointiarvo Verotulot Hangon kaupungille Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila Makasiinin purku ja laiturin kunnostus Kunnostuksen jälkeinen aika uusi laituri käytössä uusi laituri käytössä Risteilymatkustajien verotuotot Diskontatut verotulot Hangon kaupungille Päätelmät Englanninmakasiinin purkaminen ja sen viereisen laituripaikan saaminen täysipainoiseen käyttöön lisää merkittävästi sataman tuottoja. Makasiinin aiheuttama suora tulojen menetys on 1,1 miljoonaa euroa vuodessa, minkä lisäksi tulevat Englanninmakasiinin kunnostamisen ja ylläpitämisen aiheuttamat kulut sekä vähäisemmät verotulot kaupungille. Pääoma-arvojen vertailu Sataman pääoma-arvo vaihtoehdossa 1 (Englanninmakasiini säilytetään) on 77,8 miljoonaa euroa ja vaihtoehdossa 2 (makasiini puretaan) 97,2 miljoonaa euroa. Ero on 19,4 miljoonaa euroa. Hangon kaupungin saamien verotulojen pääoma-arvo vaihtoehdossa 1 (Englanninmakasiini säilytetään) on 153 miljoonaa euroa ja vaihtoehdossa 2 (makasiini puretaan) 173 miljoonaa euroa. Ero on 20 miljoonaa euroa.