Kiinteistöarviointi 2/14. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 2/14

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 2/14 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 Kiinteistöarviointi 2/14

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 2/14

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 2/2014 Hyvää maapolitiikkaa vai jotakin aivan muuta? 4 Epävarmuuden huomioiminen kiinteistöarvioinnissa 7 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 9 IVSC-uutisia 14 Tulevia tapahtumia 15 Kannen valokuva Juhana Hiironen 6/2014 Kansainvälisen maanmittarijärjestön neljännesvuosittain järjestettävässä kongressissa Kuala Lumpurissa Malesiassa äänestettiin vuoden 2017 FIG konferenssin järjestäjästä. Paikalla oli toistakymmentä suomalaista edustajaa liputtamassa Suomen puolesta (Suomi - tai pikemminkin MIL ja Makli - olivat hakeneet vuoden 2017 konferenssia järjestettäväkseen). Lauantaina 21.6 pidetyssä äänestyksessä Suomi sai ylivoimaisen enemmistön äänistä ja sitä kautta järjestysvastuun FIG:n vuoden 2017 Working Week:ing pitämiseksi. Näin ollen, kolmen vuoden kuluttua Suomeen saapuu tuhansia maanmittausalan ammattilaisia maailman eri kolkista noin viikon mittaiseen konferenssiin. Onnitelut MIL:lle ja Maklille menestyksekkäästä hakuprosessista ja tsemppiä Suomen mittakaavassa erittäin suuren konferenssin järjestämiseen. Tutustu uusiin kotisivuihimme osoitteessa: Kiinteistöarviointi 2/14 3

4 Hyvää maapolitiikkaa vai jotakin aivan muuta? Aalto yliopistossa valmistui vast ikään diplomityö, joka käsitteli yhdyskuntarakentamiseen tarvittavan maan hankkimista Kiinassa. Maat yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin hankitaan Kiinassa käytännössä aina lunastusmenettelyä käyttäen. Sen jälkeen kun maat on lunastettu ja niiden virallinen käyttötarkoitus muutettu, maat tai pikemminkin niiden käyttöoikeus - myydään huutokaupan tapaisella menettelyllä rakennuttajille yms. Maan lunastushinta ei vastaa sen markkina-arvoa, vaan lunastushinta johdetaan maatalousmaan hinnasta kertoimien (suuruusluokka 2-6) avulla. Voiton maan käyttötarkoituksen muutoksesta keräävät pääasiassa paikallishallinnot (vrt. kunnat), joiden tuloista nykyisin jo noin kolme neljännestä tulee suoraan lunastuksissa syntyvistä voitoista. Kiinan menettelyä on kritisoitu ympäri maailmaa. Koska korvaukset eivät perustu kohteen markkina-arvoon, vaan lunastajan määrittämään hintatasoon, loukkaa Kiinan lunastusjärjestelmä ihmisoikeuksia omaisuuden suojan osalta. Euroopassa tällainen menettely ei tulisi kuulonkaan. Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on kerta toisensa jälkeen (esim. Pincová and Pinc v. the Czech Republic, no ) kumonnut tällaiset ratkaisut vedoten Euroopan ihmisoikeussopimuksen (EIS) 1. lisäpöytäkirjan 1. artiklan omaisuuden suojaa koskevaan pykälään. Mitä pidemmälle pääsin puheena olevassa diplomityössä, sitä enemmän aloin nähdä yhtäläisyyksiä suomalaisen ja kiinalaisen lunastusjärjestelmän välillä. Ajatellaanpa vaikka raakamaan lunastamista. Raakamaa määritellään asemakaavoittamattomaksi maaksi, jota hankitaan kunnan tarpeisiin yhdyskuntarakenteen kehittämistä varten. Kunnalla on lakimääräinen vastuu asemakaavan toteuttamisesta. Koska kunnalle on annettu mahdollisuus hankkia maata tarvittaessa lunastamalla tai etuosto-oikeutta käyttämällä, kunta voi vaikuttaa raakamaan hintatasoon. Maanmittauslaitoksen julkaisussa nro 109 todetaan (2009, s. 6), että raakamaan hinta on tässä mielessä aina jossain määrin poliittinen hinta, joka asettuu jonnekin alkutuotantomaan ja tontin hinnan välimaastoon. Eräässä tuoreessa tapauksessa kunta oli ensiksi määritellyt hintatason (n. 3-4 euroa/neliömetri), jolla se pyrki hankkimaan omistukseensa raakamaata. Samalla kunta päätti, että mikäli tällä hin- 4 Kiinteistöarviointi 2/14

5 Kuva on otettu Östersundomin alueelta Helsingin ja Sipoon rajamailta. Kyseiselle paikalle on suunniteltu rakennettavaksi mm. metroasema. Ostaja (kunta) näkee alueen mielellään hieman odotusarvoa omaavana metsämaana ja myyjä kaavaluonnoksen mukaisina tontteina, mistä johtuen vapaaehtoisen kaupan tekeminen on haastavaa. nalla ei maata saada hankituksi, käytetään lunastusmenettelyä. Koska lunastusmenettelyssä sovelletaan ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmää (LunL 30 ), missä tarkastellaan raakamaakauppoja (siten ollen tosiasiallisesti kunnan n. 3-4 euroa/neliömetri hinnalla ostamia kohteita), asettuu raakamaan lunastushinta ikään kuin automaattisesti samalle tasolle, kuin kunnan määrittelemä hintataso. Täten voidaan väittää, että samalla tavoin kuin Kiinassa, on raakamaan lunastushinta myös Suomessa pitkälti poliittinen hinta, joka kuvastaa lunastajan näkemystä kohteen käyvästä arvosta. Näin siitäkin huolimatta, että lunastushinnan pitäisi poikkeuksetta kuvastaa EIS:n 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan mukaisesti kohteen markkina-arvoa. Erityisesti maanmittarit ovat rankalla kädellä arvostelleet politikkoja, jotka eivät ole suostuneet käyttämään lunastusmenettelyä yhdyskuntarakentamiseen tarvittavan maan hankkimisessa. Tiukkaa maapolitiikkaa, jossa systemaattisesti käytetään lunastusmenettelyä asemakaavoittamattoman maan hinnannousun eliminoi- Kiinteistöarviointi 2/14 5

6 Hyvää maapolitiikkaa vai jotakin aivan muuta? jatkuu... miseksi, on pidetty Suomessa suurena hyveenä. Oulua ja Kuopiota on kiitelty ja Espoota moitittu kunnan maapolitiikan hoidosta. Kuntapäättäjiä on kritisoitu uskalluksen puutteesta, mikäli he eivät ole kannattaneet lunastuksia ja siten hyvää maapolitiikkaa. Varsinkin me maanmittarit olemme usein tyytyneet naivisti ajattelemaan, ettei lunastusmenettelyssä ole mitään vikaa - poliitikot eivät vain halua käyttää pakkokeinoja. Ihmetystä herättää kuitenkin se, miksi samat lunastuksia vastustavat päättäjät eivät vastusta sitä, että esimerkiksi tiesuunnitelman perusteella maata siirretään toisen omistukseen pakkokeinoja käyttäen. Kannattaisikin kenties kysyä, miksi pakkokeinojen käyttäminen tuntuu epäoikeudenmukaiselta nimenomaan raakamaan hankkimisessa. Väitän, että syy on siinä, ettei lunastushintaa koeta oikeudenmukaiseksi. Ja miksi lunastushintaa ei koeta oikeudenmukaiseksi, johtunee siitä, ettei lunastushinta vastaa markkina-arvoa (mikäli sellainen on raakamaalle ylipäätään määritettävissä). TkT Juhana Hiironen Aalto-yliopisto 3PJgg&feature=share 6 Kiinteistöarviointi 2/14

7 Epävarmuuden huomioiminen kiinteistöarvioinnissa Epävarmuus kiinteistöarvioinnissa on herättänyt viimeisten vuosikymmenien aikana keskustelua alan kirjallisuudessa. Yhtenäistä linjausta ei ole siitä, miten epävarmuus pitäisi huomioida arvioinneissa eikä siitä miten epävarmuus pitäisi sisällyttää tai ilmaista arvioraporteissa. Sen huomioiminen jätetäänkin usein arvioijan omalle vastuulle. Epävarmuuden ilmoittamista pidetään kuitenkin tärkeänä, jotta vältyttäisiin väärän mielikuvan antamisesta arviointitarkkuudesta arvion loppukäyttäjälle. Markkinakäytäntönä on, ettei erityistä tarkempaa selvitystä anneta epävarmuudesta tai arviointitarkkuudesta, vaikka arvioinnin tarkoituksena on antaa riippumaton ja luotettava arvio kohteen arvosta. Työssä tutkittiin yleisesti epävarmuuden huomioimista kiinteistöarvioinnin kontekstissa. Erityisesti työssä tarkasteltiin epävarmuuden käsitettä eri näkökulmista ja pyrittiin löytämään eri menetelmiä epävarmuuden mallintamiseen kiinteistöarvioinneissa. Lisäksi työssä jäsenneltiin eri menettelytapoja epävarmuuden raportointiin. Työ toteutettiin kirjallisuuskatsauksena, jossa epävarmuutta tutkittiin alan kirjallisuuden sekä standardien perusteella. Yleisesti alan kirjallisuudesta löydettiin, että kiinteistöarviointiin liittyy aina jossain määrin arvioijan subjektiivisesta ajatteluprosessista johtuvaa epävarmuutta. Arvioijan tulisikin kiinnittää huomiota erityisesti olennaisen ja vähäpätöisen epävarmuuden tunnistamiseen sekä epävarmuutta aiheuttavien tekijöiden ymmärtämiseen. Näin arvioijalla olisi riittävä tietotaito epävarmuuden huomioimiseen arvioinneissa, minkä nähdään johtavan läpinäkyvämpään informaatioon. Epävarmuuden aiheuttavat tekijät jaettiin kahteen eri tekijään, sisäisiin ja ulkoisiin tekijöihin. Sisäisiä tekijöitä olivat lähtöparametreihin liittyvä epävarmuus sekä malliepävarmuus. Lähtöparametrien epävarmuus nähtiin johtuvan pitkälti siitä, ettei markkinoilla ole riittävästi evidenssiä kyseisen parametrin olemisesta ainut oikea, vaan markkinoilla nähdään olevan myös muita varteenotettavia lähtöparametreja. Malliepävarmuuden nähtiin syntyvän puolestaan siitä, että arviointiin soveltuu useampi menetelmä tai malli, jotka tuottavat eri lopputulokset. Ulkoisten tekijöiden katsottiin olevan käytännössä vain makroekonomisista, oikeudellisista, poliittisista ja luonnonvoimista johtuvia yllättäviä tekijöitä, joiden johdosta lähitulevaisuutta on vaikea ennustaa. Myös ns. Mustat joutsenet luokiteltiin ulkoisen epävarmuuden aiheuttaviin tekijöihin. Kiinteistöarviointi 2/14 7

8 Epävarmuuden huomioiminen kiinteistöarvioinnissa jatkuu... Epävarmuuden raportoinnissa löydettiin neljä eri menettelytapaa: 1. se voidaan jättää huomioimatta tai sitten epävarmuus voidaan raportoida joko 2. verbaalisesti, 3. numeerisesti tai 4. luokitellen. Nämä menettelytavat nähtiin kulminoituvan epävarmuuden mallintamisen eri menetelmiin. Huomionarvoista oli, että verbaalisen raportoinnin nähtiin olevan tärkein menettelytavoista, joka pitäisi liittää aina raportointiin myös muiden raportointimuotojen tueksi. Epävarmuuden mallintamiseen löydettiin viisi eri mallintamistapaa: herkkyysanalyysi, subjektiivinen mallinnus, Monte Carlo simulaatio, erilaiset riskiluokitusmenetelmät ja sumea-analyysi. Herkkyysanalyysin nähtiin olevan epävarmuuden mallintamisen markkinakäytäntö, vaikka alan kirjallisuudesta löytyikin myös useita muita menetelmiä. Erityisesti Monte Carlo -simulaatio nousi esiin useammassa tutkimuksessa. Kyseisessä menetelmässä lopputulokseksi saadaan kaikkien mahdollisten lopputuloksien jakauma, joka sisältää huomattavan määrän informaatiota. Toisaalta myös erilaiset riskiluokitusmenetelmät nousivat alan kirjallisuudessa esille, joissa asiakkaalla raportoidaan yksittäinen tai useampi riskiluku. Näistä luvuista pystytään näkemään, millainen kohteen riski on muihin kohteisiin verrattuna sekä mitkä ovat kohteen tietyn osa-alueen riskiluvut. Monte Carlo -simulaation ja riskiluokitusmenetelmien rinnalla esiteltiin subjektiivinen mallinnus, jonka nähtiin edustavan lähinnä alan pragmaattista näkökulmaa epävarmuuden mallintamisessa. Mielenkiintoisen näkökulman epävarmuuden mallintamiseen tarjosi puolestaan sumeaanalyysi, jossa epävarmuuden käsitettä mallinnetaan aivan eri näkökulmasta kuin tavallisessa todennäköisyysteoriassa. Yleisesti alan kirjallisuudessa epävarmuuden mallintamiseen nähtiin liittyvän niin haittoja kuin hyötyjä. Haitat kulminoituivat usean luvun esittämiseen, mikä ei edusta standardien periaatteellista näkemystä yhden luvun raportoinnista. Toisaalta epävarmuuden raportoinnin nähtiin hämmentävän asiakasta ja heikentävän arvioinnin yleistä uskottavuutta. Hyötyjen nähtiin olevan puolestaan uuden informaation kautta syntyvässä lisäarvossa. Kun asiakkaalle raportoitaisiin selkeästi epävarmuus, nähtiin myös asiakkaan päätöksentekoprosessin parantuvan. Tekniikan kandidaatti Ilpo Münster Maankäyttötieteiden laitos, Aalto yliopisto 8 Kiinteistöarviointi 2/14

9 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Jenni Markkanen Työn nimi: Kiinteistötalouden opetuksen kehitysnäkymät Aalto yliopiston tutkintouudistuksessa Aalto-yliopistossa on meneillään tutkintouudistus, jolla pyritään muun muassa parantamaan opiskelijoiden liikkuvuutta ja muodostamaan aidosti kaksivaiheinen tutkintorakenne jakamalla kandidaation- ja maisterivaiheen tutkinnot erillisiksi, peräkkäin suoritettaviksi vaiheikseen. Syksyllä 2013 käynnistyivät uudet kolmivuotiset kandidaattiohjelmat ja kolme vuotta myöhemmin syksyllä 2016 uudet kaksivuotiset maisteriohjelmat. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, millaiset ovat kiinteistötalouden opetuksen kehitysnäkymät ja arvioida niiden pohjalta, kuinka tutkintouudistus tulee vaikuttamaan opikselijioden osaamisen ja valmiuksien kehittymiseen. Kiinteostötalouden lalan opetusta annetaan syksystä 2013 alkaen osana Rakennettu ympäristö hakukohteen opintokokonaisuutta, missä yhdistyvät myös maankäytönsuunnittelun ja liikennetekniikan alat. Tutkimuksen tutkimusstrategiana käytettiin tapaustutkimusta, jossa tapaus määriteltiin käytännönläheisesti. Tämä tarkoittaa, että tutkimuksessa ei lähdetty teoreettisista huomioista, vaan vasta tapaukseen tutustumisen, aineiston keräämisen ja konteks- Kiinteistöarviointi 2/14 9

10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... tin hahmottamisen jälkeen valittiin mitä teoriaa ja käsitteitä tapaukseen sovelletaan. Tutkimus perustui monimenetelmälliseen tutkimusotteeseen ja tapausta sekä siihen liittyvää aineistoa kerättiin dokumenttien, osallistuvan havainnoinnin ja haastatteluiden kautta. Tutkimuksessa sovellettiin kehittävän työntutkimuksen lähestymistapaa, sen käsitteitä ja malleja. Tutkimustulokset perustuivat tutkintouudistuksen etenemisen kuvaamiseen ja sitä kautta uudistuksen vaikutusten ja kiinteistötalouden kehitysnäkymien hahmottamiseen. Tutkimuksessa selvitettiin haastatteluilla ja kiinteistötalouden alalla opettavien professorien käsityksiä ja näkemyksiä tutkintouudistuksen vaikutuksista kiinteistötalouden opetukseen ja opiskelijoiden saavuttamien valmiuksien kehittymiseen. Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että kiinteistötalouden koulutusohjelmassa opetettavien asiakokonaisuuksien varsinaisen ammatillisen sisällön painopiste tulee siirtymään yhä enemmän maisterivaiheeseen. On myös mahdollista, että tutkintouudistuksen seurauksena osaamisen syvyys joiltakin osa-alueilta tulee hieman heikentymään, mutta haastateltavat eivät kuitenkaan koe tätä kovin ongelmallisena. Merkittävin alakohtainen uudistus puolestaan liittyy maankäytön suunnittelun koulutukse kehittymiseen, mihin näyttäisi muodostuvan kansainväliseen planner koulutukseen verrattav opintokokonaisuus. Tutkintouudistus mahdollistaa ylipäätään opetuksen laadullisen kehittymisen, mikäli uudistustyölle varataan riittävät resurssit. Tekijä: Antti Andelin Työn nimi: Yliopistosairaalakiinteistöjen ylläpitotoiminnan dynaaminen vertailuprosessi Kiinteistöjohtamisen alalla on viime vuosina alettu kiinnittämään entistä enemmän kustannustehokkuuteen. Yleisen kiinteistösektorin trendit ovat heijastuneet myös terveydenhoito- ja sairaalasektorille, jotka osaltaan ovat taistelleet kustannustehokkuusvaatimuksien aiheuttamien hoitotoimintojen muutosten kanssa. Ydintoiminnan muutospaineet ovat aiheuttaneet entistä tarkempia vaatimuksia myös tukipalveluille, joista kiinteistöpalvelut muodostavat toiminnan pyörittämisen kannalta hyvin merkittävä osan. Tämä on aiheuttanut nousevan tarpeen erilaisten vertailuille, ja tätä kautta mahdollisten säästökohteiden löytämiselle. 10 Kiinteistöarviointi 2/14

11 Tämän diplomityön tarkoituksena on luoda sairaalakiinteistöjohtamisen tueksi ylläpitotoiminnan vertailuprosessi. Vertailuprosessin menetelmänä käytettiin benchmarking-vertailua, joka rakennettiin yleisiä kiinteistöjohtamisen mittaristoja ja kansainvälisesti käytettyjä periaatteita mukaillen. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää miten sairaalakiinteistöt oli huomioitu niin kiinteistö-, kuin sairaala-alankin benchmarking-vertailussa, ja luoda tämän pohjalta Suomen viidelle yliopistosairaalalle sopiva kiinteistöjen ylläpitotoimintaan keskittyvä vertailuprosessi. Työssä käytetty vertailuprosessi koostuu kiinteistönhoidon ja huollon ja energian osa-alueiden vertaamisesta. Kyseisiä osa-alueita tarkastellaan neljästä alakategoriasta; Kustannusten, toimintamallien, asiakastyytyväisyyden ja toiminnan mittareiden kautta. Vertailu koostuu niin numeerista kuin haastatteluihin perustuvista tiedoista. Luodulla vertailuprosessimallilla suoritettu tarkastelu yliopistosairaalakiinteistöjen ylläpitotoiminnasta osoitti, että käytännöissä esiintyy sairaalakohtaisia eroja. Parhaita käytäntöjä kaikilta osaalueilta ei ole löydettävissä yhdeltä tietyltä organisaatiolta, vaan kaikilla on oppimista toisiltaan. Tutkimus osoitti myös, että kaikilla sairaaloilla on vielä matkaa optimaaliseen ylläpitotoiminnan tasoon. Tekijä: Jari Säkkinen Työn nimi: Rakennusrekisterinpidon kehittämisen suuntaviivat vertailevasta prosessinäkökulmasta Työssä tarkasteltiin kaupunkien rakennusrekisterien ylläpitoprosessien sekä viranomaisten välisen työnjaon vaikutusta rakennusrekisterien sekä rakennus- ja huoneistorekisterin sisältämien paikkatietojen laatuun. Työ tehtiin Aalto yliopiston maankäyttötieteiden laitokselle Kajaanin kaupungin tilauksesta Kajaanissa sekä Espoossa kesän ja syksyn 2013 aikana. Viranomaisten vastuunjakoa tarkasteltiin erityisesti lainsäädännön kautta. Suomen rakennustietoja sisältävien viranomaisrekisterien tietosisältöä ja ylläpitoprosesseja verrattiin Ruotsin, Saksan ja Italian rakennus- ja huoneistorekisterien tai kiinteistörekisterien tietosisältöön, vastuuviranomaisiin ja ylläpitoprosesseihin yleisellä tasolla. Lainsäädännön tarkastelun, kiinteistö-insinöö- Kiinteistöarviointi 2/14 11

12 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... reille suunnatun kyselyn, kansainvälisen vertailun sekä Kajaanin kaupungin rakennusvalvontamittausten kuvauksen avulla voitiin muodostaa perusteltu kanta tutkimuskysymyksiin ja antaa suosituksia prosessien kehittämiseksi. Työssä havaittiin, että rakennuksia koskevien paikkatietojen ylläpitoprosessit ja vastuuviranomaiset eroavat vertailumaissa huomattavasti toisistaan. Ottamalla Suomessakin rakennukset osaksi kiinteistörekisteriä Saksan ja Italian tapaan voitaisiin rakennusten sijaintitietojen laatua parantaa. Rakennuksista tulisi tällöin tallentaa ainakin 2D-ulottuvuustieto. Valtaosa kaupunkien kiinteistöinsinööreistä kuitenkin vastusti rakennusten ottamista osaksi kiinteistörekisteriä. Rakennuksia koskevien paikkatietojen laatuun vaikuttavat myös kuntien mittausresurssien puute ja rakennustarkastajien asenteet. Prosessien sekä viranomaisten välisen tietojenvaihdon kehittämisellä voidaan kuitenkin saavuttaa tehokkaampi resurssien käyttö sekä parempi paikkatietojen laatu. Rakennusvalvontamittauksien suorittamisen tehostamiseksi sijaintikatselmusten suorittaminen voitaneen haja-asutusalueella delegoida rakennustarkastajille, tällöin on kuitenkin pidettävä huoli riittävästä ohjeistuksesta ja paikkatiedon laadusta. Tekijä: Pekka Neva Työn nimi: Elinkaarimallilla toteutettujen tilahankkeiden kokonaistaloudellisuuden arviointi Työ käsittelee elinkaarimallilla toteutettuja tilahankkeita Suomessa. Tutkimuksen pääasiallisena tavoitteena oli tutkia yksittäisen elinkaarimallilla toteutetun kokonaistaloudellisuutta tilaajan kannalta. Tämän lisäksi tutkimuksessa selvitettiin, mitä tarkoitetaan elinkaarimalli-käsitteellä, sekä millä tavalla elinkaarimallilla toteutettujen tilahankkeiden kokonaistaloudellisuutta on arvioitu. Työn tutkimusstrategiana oli tapaustutkimus, jossa selvitettiin yksittäisen elinkaarimallilla toteutetun tilahankkeen, Espoon kaupungissa toteutetun Elinkaari I hankkeen, kokonaistaloudellisuutta tilaajan, eli Espoon kaupungin Tilakeskus-liikelaitoksen kannalta. Tapaustutkimuksessa sovellettiin elinkaarimallin ja julkisen sektorin perinteistä tuotantoa edustavan verrokin vertailuun perustuvaa arviointimallia. Arvioinnissa otettiin huomioon tut- 12 Kiinteistöarviointi 2/14

13 kittavan kohteen elinkaarikustannukset ja tuottokyvyt kummankin hankintamallin osalta, jonka lisäksi arvioitiin elinkaarimalliin liittyvän laajemman riskien jaon taloudellista merkitystä tilaajalle. Lisäksi hankintamallien tuottamaa laatua arvioitiin asiakastyytyväisyyskyselyin sekä kvalitatiivisella tarkastelulla. Tapaustutkimuksessa havaittiin, että elinkaarimallin ja parasta julkisen sektorin perinteistä tuotantoa edustavan verrokin kokonaistaloudellisuudessa ei ole suuria eroja. Riskeillä ja hankintamallien tuottoeroilla kompensoitujen elinkaarikustannusten eroksi havaittiin noin prosentti, elinkaarimallin edustaessa edullisempaa vaihtoehtoa. Hankkeiden kokonaistaloudellisuuden selvittämisessä kummankin toteutustavan kassavirtoja diskontattiin samalla korkokannalla. Laatutarkastelu implikoi elinkaarimallin tuottavan parempaa kohteen käyttövaiheen laatua sekä omistajan, että tilaajan kannalta verrattuna julkisen sektorin perinteiseen toteutukseen. Tutkimuksessa käytetty kokonaistaloudellisuuden arviointimalli, joka edustaa yleistä käytäntöä elinkaarihankkeiden arvioinnissa kansainvälisesti, havaittiin osin haasteelliseksi tavaksi arvioida elinkaarihankkeita sen tuottamien tulosten luotettavuuden ongelmien takia. Havainto ei eroa kirjallisuudessa aiemmin esiintyneistä johtopäätöksistä. Kiinteistöarviointi 2/14 13

14 IVSC-uutisia IVS-online Kaikki voimassa olevat kansainväliset arviontistandardit ja ohjeet ovat nyt saatavissa verkossa erillisesti tilattavana palveluna (IVS-online). Verkkopalvelua on helppo käyttää ja se sisältää sisäisiä linkityksiä ja hakutoiminnot, joiden avulla arvioijan on helppo eri standardien ja ohjeiden välillä sekä löytää etsimänsä asiat. IVSC tarjoaa yrityskäyttäjille mahdollisuuden ostaa yksityiskäyttäjiä edullisemmalla tarjottavat yrityslisenssit, minkä avulla tietokanta on saatavilla yrityksen kaikille työntekijöille samanaikaisesti. Lue lisää: SKAY:lle myönnetty lupa arviointistandardien suomentamiseksi SKAY sai helmikuussa 2014 luvan IVSC:ltä kääntää arviointistandardit suomeksi. Käännöstyö on aloitettu välittömästä luvan saamisen jälkeen. Ensimmäinen kokous käännösurakan vastuuttamiseksi pidettiin SKAY kääntää vuoden loppuun mennessä seuraavat standardit ja arviointiohjeet sekä julkaisee ne yhdistyksen internet-sivuilla: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Establishing and Developing a Valuation Professional Organisation A Guide to the Audit Process for Professional Valuers 14 Kiinteistöarviointi 2/14

15 Tulevia tapahtumia Baltic Valuation Conference 2014, Helsinki Itämerenmaiden arviointiyhdistysten vuosikonferenssi järjestetään vuonna 2014 Suomessa, Espoossa. Tilaisuuden pääjärjestäjänä toimii Suomen Kiinteistöarvointiyhdistys ry. Mikäli yrityksesi on kiinnostunut näkyvyydestä tilaisuudessa, tai muutoin vain tukemaan tilaisuutta, pyydämme lähestymään järjestelytoimikuntaa. Koska tilaisuus järjestetään vapaaehtoispohjalta, on kaikki apua tervetullutta Vapaa-ajan kiinteistöjen arviointi ja siihen liittyvät erityistilanteet (Kemiönsaari) AKA ry. ja SKAY ry. järjestävät yhdessä Ab Seaside Oy:n kanssa arviointikoulutuksen Kemiönsaaressa aiheena vapaa-ajan kiinteistöjen arviointi ja siihen liittyvät erityistilanteet. Kohderyhmä: Kiinteistöarvioinnin ammattilaiset, RICS, KHKja AKA-arvioijat, arviointilausuntojen tilaajat ja käyttäjät, sijoittajat, kiinteistönvälittäjät ja neuvonantajat. Hinta: 350 (sisältäen majoituksen hotellissa, ohjelmaan merkityt lounaat, kahvit ym. tarjoilut), AKA:n ja SKAY:n jäsenille myönnämme 10 % alennuksen ilmoittautumismaksusta Maankäyttötieteiden päivät (Helsinki) Maanmittaustieteiden päivät järjestetään lokakuun lopussa Tieteiden talolla Helsingissä (Kirkkokatu 6). Päivien aikana kuulemme ajankohtaisia esityksiä kiinteistöalan kuulumisista. Järjestelytoimikunta on koonnut mielenkiintoisen ohjelman, jonka uskon kiinnostavan alamme ammattilaisia ympäri Suomen. Kiinteistöarviointi 2/14 15

16 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen Kiinteistöarviointi 2/14 Porvoonkatu B 16, Helsinki 16

17 Kiinteistöarviointi 2/14 17

18 18 Kiinteistöarviointi 2/14

19 Kiinteistöarviointi 2/14 19

20 20 Kiinteistöarviointi 2/14