KIINTEISTÖARVIOINTI 1/13

Transkriptio

1 KIINTEISTÖARVIOINTI 1/13 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Kiinteistöarviointi 1/13 1

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Vantaan käräjäoikeus Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen puh TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 1/13

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 1/13 Pääkirjoitus 4 Kutsu vuosikokoukseen 5 Vuosikokousmateriaali 6 Toimintakertomus 7 Talousarvio 2013 ja tulos Tase SKAY Toimintasuunnitelma Asemakaavojen ajanmukaisuus kiinteistöarvioinnissa 13 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 15 IVC-uutisia 18 Tulevia tapahtumia 19 Kannen valokuva: Maanmittauslaitos / Lea Kujanpää Tutustu uusiin kotisivuihimme osoitteessa: Kiinteistöarviointi 1/13 3

4 PÄÄKIRJOITUS Yhdistyksen viime vuosi meni aikalailla suunnitelmien mukaan. Silmiinpistävää on ehkä hallituksen kokousten pieni määrä. Osin tätä selittää se, että tapaamme muutoinkin kuin virallisissa kokouksissa ja pääsemme täten hoitamaan asioita eteenpäin. Toisaalta yhdistyksemme sihteerillä oli hieno vuosi, kun väitöskirja valmistui, eikä siinä paljon kokouksia ehdi ajatella. PALJON ONNEA vielä kerran JUHANALLE! Saavutus on hieno vielä nopeudessaankin! Vuosikokouksen yhteydessä on tärkeä esitelmäaihe kiinteistöarvioinnin näkökulmasta. Kiinteistökauppaa ollaan uudistamassa sähköiseksi, mikä on tietenkin hyvä asia. Uhkaavaa arvioinnin kannalta kuitenkin on, että kiinteistöjen kauppahintarekisterin tietojen keruu uhkaa supistua merkittävästi. Vielä tällä hetkellä meillä on varsin hyvää tietoa sisältävä rekisteri. Saamme tietoa kiinteistöjen sijainnista ja ominaisuuksista luovutushintojen lisäksi. Tiedot mahdollistavat tehokkaat poiminnat ja analyysit. Jatkossa voi olla, että tietoja ei enää saakaan ilman isoja erillisiä selvityksiä. Saas nähdä, miten korvausarviointi ja kiinteistöverotus sen jälkeen sujuvatkaan. Kun muut maat kilvan parantavat omia rekistereitään, meillä uhkaa vastavirta. Se sitten siitä informaatioyhteiskunnasta. Toki voihan siinä olla markkinarako jollekulle yritykselle jalostaa puutteellista tietoa muiden raaka-aineeksi. Tulkaa siis ihmeessä kuulemaan ja vaikuttamaan. Toinen esille nouseva kysymys koskee oman yhdistyksemme tulevaisuutta. Kansainvälissä standardeissa on jo vuosi sitten luovuttu keskittymisestä vain kiinteistöarviointiin. Tilalla on kaikkinaisen varallisuuden arviointi eli arviointi itsessään. Arvioinnin käyttöala on siis laajentunut kiinteistöistä (luotonanto) yritysten arvonmääritykseen (osakemarkkina) ja laskentatoimeen (IFRS). Kysymys kuuluu, tulisiko meidänkin siirtyä samaan suuntaan. Tulisiko yhdistyksemme muuttaa esim. Suomen Arviointiyhdistykseksi? Ottaisimme mukaan mm. yritysten arvonmääritystä käsittelevät tahot kuten KHT-yhdistyksen ja analyytikkoyhdistyksen. Asiakkaidemme kannalta tuo olisi varmaan ihan kannatettavaa toimintaa, sillä pääosin samat arvostussäännöt esimerkiksi tilinpäätöksissä ja luottojen vakuuksissa koskevat muitakin varallisuuseriä kuin kiinteistöjä. Myös arviointimenetelmät ja standarditkin ovat samoja. Arviointi siis yhdentyy, vaikka eri omaisuuslajit vaativat oman asiantuntemuksensa. Tulevaisuudessa myös lainsäädäntö arvioinnista on mahdollinen, jopa todennäköinen. Nyt jo meillä on Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) lakisääteisenä asiantuntijana. Olemmeko valmiit lähtemään mukaan muutokseen? Koulutuksessa olemme maankäyttötieteiden laitoksessa jo aloittaneet ensimmäiset tunnustelut opetusyhteistyöstä arvioinnissa Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulun kanssa. Tulkaa siis keskustelemaan aktiivisesti tästä ja muista asioista vuosikokoukseen! Helsingissä Kauko Viitanen 4 Kiinteistöarviointi 1/13

5 KUTSU VUOSIKOKOUKSEEN Arvoisa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja/tai Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n jäsen, Toivotamme kaikki SKAY ja AKA yhdistysten jäsenet tervetulleiksi yhdistysten vuosikokoukseen. Arviointiyhdistysten vuosikokoukset pidetään keskiviikkona 20. päivä maaliskuuta ja paikkana on tuttuun tapaan Tieteiden talo, sali 505 (Kirkkokatu 6, Helsinki). AKA ry:n vuosikokous pidetään kello alkaen ja SKAY ry:n vuosikokous kello alkaen. Vuosikokousten lomassa nautitaan kahvit. Vuosikokouksen jälkeen saamme kuulla ennakkotietoa vuoden 2012 kiinteistökaupoista. Faktoihin pohjautuvia näkemyksiään kiinteistömarkkinoiden tilasta on esittelemässä kiinteistöjen kauppahintatilaston tekemisestä vastaava Juhani Väänänen. Lisäksi paikalle pyritään saamaan asiantuntija kertomaan sähköisestä kiinteistönvaihdannasta, joka otetaan käyttöön syksyllä Sähköisessä kiinteistövaihdannan johdosta kaupanvahvistajia ei jatkossa ole välttämätöntä käyttää. Muutoksella on vaikutuksia kauppahintarekisterin tietosisältöön, sillä kaupoista ei jatkossa kerättäne kaikkia ominaisuustietoja. Tervetuloa! Kiinteistöarviointi 1/13 5

6 VUOSIKOKOUSMATERIAALI Asialista 1. Kokouksen avaus. 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Hallitus eh dottaa jäsenmaksujen säilyttämistä entisellä tasolla. 9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. 10. Hallituksen puheenjohtajan valinta. 11. Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle. 12. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa. 12. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 13. Kokouksen päättäminen. 6 Kiinteistöarviointi 1/13

7 TOIMINTAKERTOMUS 2012 Yleistä Yhdistys on vuonna 2012 toiminnallaan edistänyt kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt kaksi esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty asunto vuokrien ennustamista (Kauri Melakari), markkinatilannetta (Juhani Väänänen) ja verotusarviointia (Risto Peltola). Lisäksi yhdistys järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden kiinteistönmuodostus- ja kaavatietojen merkityksestä kiinteistöarvioinnissa. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi ilmestyi vuoden aikana neljä kertaa. Hallituksen varajäsen Ari Laitala edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Saksassa (Kiel) pidetyssä Baltic Valuation Konferenssissa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintona kaksi 250 euron suuruista stipendiä. Palkitut olivat: Jouni Virtanen työllään Asemakaavan vanhentumisen vaikutus kiinteistöjen korvausarviointiin ja Ville-Antti Hänninen työllään Kiinteistökehityshankkeiden kannattavuuslaskelmat. Yhdistys uudisti kotisivunsa ( vuoden aikana. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin Tieteiden talolla. Kokoukseen osallistui 10 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Antti Oraman, Jyrki halomon ja Seppo Koposen jatkamaan yhdistyksen hallituksessa ja Kauko Viitasen yhdistyksen puheenjohtajana. Vuosikokouksen puheenjohtajana toimi Ari Laitala ja sihteerinä Juhana Hiironen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen tilintarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan sekä varatilintarkastajiksi Erik Lönnfeldtin ja Jussi Palmun. Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana kaksi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Kokouksessa keskusteltiin vuosikokousasioista. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle Vuosikokousesitelmän aiheeksi päätettiin asuntovuokrien ennustaminen. Hyväksyttiin Jari Leino yhdistyksen jäseneksi hallitus kokoontui järjestäytymiskokoukseen vuosikokouksen Kiinteistöarviointi 1/13 7

8 Toimintakertomus 2012 jatkuu... jälkeen Tieteiden talolla. Todettiin hallituksen kokoonpano. Vuosikokouksen päätöksen mukaisesti erovuorossa olleet Seppo Koponen, Jyrki Halomo ja Antti Orama jatkavat yhdistyksen hallituksessa. Päätettiin hyväksyä Jouni Virtanen, Matti Äijälä, Helka-Marja Kohonen ja Mika Nyman yhdistyksen jäseneksi. Päätettiin hyväksyä GapCon Oy yhdistyksen yhteisöjäseneksi. Päätettiin jakaa opinnäytetyöpalkinto kahden opinnäytteen kesken. Myönnettiin palkinto (250 /hlö) Jouni Virtaselle ja Ville-Antti Hänniselle. Päätettiin, että Ari Laitala edustaa yhdistystä Baltic Valuation Konferenssissa Kielissä. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä: Jäsen Varajäsen Kauko Viitanen (2), pj. Antti Orama (1) Markku Airaksinen (0) Arja Lehtonen (1) Ari Laitala (0) Hannu Ridell (1) Ilkka Aaltonen (0) Jyrki Halomo (1) Perttu Pyykkönen (0) Seppo Koponen (1) Simo Hannelius (0) Sakari Haulos (2) Juhani Väänänen (0) Yhdistyksen sihteerinä toimi Juhana Hiironen (2) ja rahastonhoitajana Raija Valonen (0). (Suluissa läsnäolokerrat kokouksissa) Jäsenasiat Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt neljä kertaa vuoden aikana. Lehti löytyy myös yhdistyksen Internet sivuilta ( com). Yhdistyksen sihteeri Hiironen on pitänyt jäsenrekisteriä yllä ja postittanut jäsenmaksut. Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty viisi varsinaista jäsentä ja yksi yhteisöjäsen. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 201. Lisäksi yhdistyksellä on yhteisöjäseniä 15. Yhdistys toimi International Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Esitelmä- ja koulutustilaisuudet vuosikokouksen yhteydessä pidettiin esitelmätilaisuus. Kauri Melakarin esitys oli nimeltään Asuntovuokrien ennustaminen. 8 Kiinteistöarviointi 1/13

9 pidettiin esitelmätilaisuus. Juhani Väänäsen esitys oli nimeltään Markkinakatsaus kiinteistökauppojen 1/2012-8/2012 valossa. Risto Peltolan esitys oli nimeltään Verotusarviointi ja sen ongelma- ja kehittämiskohteet järjesti yhdistys yhdessä Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n kanssa koulutustilaisuuden kiinteistönmuodostus ja kaavatiedoista ja niiden huomioimisesta arvioinnissa. Koulutukseen osallistui 42 henkilöä. Yhdistyksen talous Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 35 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 350. Tilikausi jäi 8.142,03 euroa alijäämäiseksi. Suurta alijäämää selittää pidetyn koulutustilaisuuden osallistumismaksut, jotka tuloutuvat vuoden 2013 tammikuussa. Huolimatta vuoden 2012 tuloksesta, on yhdistyksen vakavaraisuus tukevalla pohjalla ja taloudellinen tilanne hyvä. Hallitus ehdottaa vuosikokoukselle, että tilikauden alijäämä siirretään edellisten tilikausien tulostilille. Kiinteistöarviointi 1/13 9

10 TALOUSARVIO 2013 JA TULOS 2012 TALOUSARVIO 2013 TULOS 2012 (toteutunut) TALOUSARVIO 2012(suunn.) TUOTOT Varsinainen toiminta Toimintatuotot, koulutus 4 500, , ,00 Julkaisut ym. muut 0,00 76,79 0,00 Varainhankinta Henkilöjäsenmaksut 5 400, , ,00 Yhteisöjäsenmaksut 5 600, , ,00 Sijoitus- ja rahoitustoiminta Korkotuotot 750,00 736, ,00 Satunnaiset tuotot Apurahat, avustukset 2 000,00 0,00 0,00 YHTEENSÄ , , ,00 KULUT Henkilöstökulut Palkat , , ,00 Eläkekulut -500,00-580,10-500,00 Muut pakolliset henkilösivukulut -100,00-63,12-100,00 Muut kulut Toimintakulut -400, ,82-300,00 Jäsenlehti, kulut , , ,00 Stipendit -500,00-500,00-500,00 Matkakulut 1 000,00-821,76-500,00 Kokouskulut -500,00-554,60-500,00 Jäsenmaksut (IVSC+TSV) 5 000, , ,00 Tilintarkastuskulut -750,00-0,00-500,00 Muut kulut (GreenICT) 0, , ,00 YHTEENSÄ , , ,00 TUOTTO- JA KULUJÄÄMÄ 3 300, , ,00 10 Kiinteistöarviointi 1/13

11 TASE TASE TASE VASTAAVAA Siirtosaamiset 7 212, ,75 Rahat ja pankkisaamiset Tili 1 771, ,17 Tili 2 330,66 647,60 Tili , ,00 YHTEENSÄ , ,52 VASTATTAVAA Oma pääoma , ,55 Tilikauden tulos , ,47 YHTEENSÄ , ,08 VIERAS PÄÄOMA Siirtovelat 9 203, ,44 Muut velat 0,00 115,00 YHTEENSÄ , ,52 Kiinteistöarviointi 1/13 11

12 SKAY TOIMINTASUUNNITELMA 2013 Yleistä Vuoden 2013 toiminnan rungon muodostavat yhdistyksen järjestämät esitelmä- ja koulutustilaisuudet. Lisäksi yhdistys pyrkii kääntämään ja julkaisemaan vuoden 2012 alussa voimaan tulleen arviointistandardin (IVS2011). Opinnäytetyöpalkinto tullaan jakamaan aikaisempien vuosien tapaan. Jäsenasiat Vuoden aikana yhdistys kampanjoi erityisesti yhteisöjäsenten mukaan saamiseksi. Kansainvälinen toiminta Yhdistys seuraa kansainvälisten kiinteistöarviointialan järjestöjen toimintaa sekä osallistuu Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoukseen (Baltic Valuation Conference 2013) sekä tarpeen mukaan muihin tilaisuuksiin (mm. IVSC:n kokoukset, FIG:n konferenssit). Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Yhdistys järjestää toimintavuoden aikana 2-3 esitelmätilaisuutta, joista yksi pidetään vuosikokouksen yhteydessä. Lisäksi yhdistys pyrkii järjestämään koulutustilaisuuden ajankohtaisesta arviointiaiheesta yhteistyössä AKA ry:n kanssa. Yhteistyö ja verkostoituminen Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Yhdistys kartoittaa yhteistyöverkostoaan muiden organisaatioiden ja yhdistymismahdollisuuksiaan muiden arviointiyhdistysten kanssa. Julkaisutoiminta Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa muun muassa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan arviointialalta valmistuneiden opinnäytetöiden tiivistelmiä ja muita alaa käsitteleviä artikkeleita. Lisäksi lehdessä tiedotetaan IVSC:n asioista ja arviointialan tulevista tapahtumista. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. Lisäksi yhdistys pyrkii julkaisemaan vuoden 2012 alussa voimaan tulleen arviointistandardin. Kehittämishankkeet Yhdistys seuraa aktiivisesti alan kehityshankkeita ja pyrkii kertomaan niistä jäsenlehdessään. 12 Kiinteistöarviointi 1/13

13 Asemakaavojen ajanmukaisuus kiinteistöarvioinnissa Maankäytön ja rakentamisen ohjaus yksityiskohtaisia kaavoja laatimalla on perinteisesti ollut kuntien yksinoikeus. Kaavoitusmonopoli on synnyttänyt myös velvollisuuksia: kuntien lakisääteisenä tehtävänä on ollut seurata kaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin niiden päivittämiseksi voimaantullut maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) korosti velvollisuutta säätämällä erityisestä asemakaavojen ajanmukaisuuden arviointimenettelystä, jonka nojalla yli 13 vuotta voimassa olleen asemakaavan alueella rakennuslupaa ei aina saa myöntää ilman kyseisen kaavan ajanmukaisuuden arviointia. Asia on sikäli ajankohtainen, että kuluvan vuoden alusta arviointivelvoite laajeni koskemaan kaikkia ennen MRL:ia voimaantulleita asema- ja rakennuskaavoja. Asemakaavojen ajanmukaisuuden arviointivelvoite voidaan MRL:n säännöksiin nojautuen jaotella kunnan yleiseen velvollisuuteen seurata asemakaavojensa ajanmukaisuutta (MRL 51 ja 60.1 ) sekä rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä suoritettavaan erityiseen arviointiin (MRL 60.2 ). Rakennuslupaa ei ilman ajanmukaisuuden arviointia saa myöntää, kun kaava on merkittävältä osaltaan edelleen toteuttamatta ja kun lupahakemuksen mukaisella rakentamisella on alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä. Esimerkkinä merkittävästä rakentamisesta on MRL:n säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 191/1998) mainittu tilanne, jossa yli puolet kaavan osoittamasta rakennusoikeudesta on edelleen toteuttamatta. Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä oleva arviointivelvoite on luonteeltaan periaatteessa ehdoton eikä siitä ole mahdollista poiketa. Käytännössä kunnan harkintavalta on edelleen hyvin laaja: asemakaava voidaan aina todeta ajanmukaiseksi (MRL 60.2 ) mutta toisaalta kunta voi myös koska tahansa ryhtyä toimiin asemakaavan muuttamiseksi. Oikeusvaikutuksiltaan päätös asemakaavan vanhentumisesta vastaakin päätöstä asemakaavan muutokseen ryhtymisestä ja siihen liittyvästä rakennuskiellosta. Valittamismahdollisuudet ovat käytännössä vähäiset (ks. esim. KHO:2003:16). Kaavamuutosprosessin käynnistäminen tai sen toteuttamista varmistava rakennuskielto eivät oikeusperusteen puuttuessa voi aiheuttaa mitään korvausvelvollisuuksia. Vaikka kaavassa osoitettu rakennusoikeus muodostaisi suurenkin varallisuuden, sen supis- Kiinteistöarviointi 1/13 13

14 Asemakaavojen ajanmukaisuus kiinteistöarvioinnissa jatkuu... tamista tai poistamista ei ole säädetty korvattavaksi missään laissa. Vasta uuden asemakaavan voimaantulo tai jokin kaavoituksen ulkopuolinen hanke voi synnyttää korvausvelvollisuuden. Näin esimerkiksi silloin, kun muutoskaavan määräys estää maanomistajaa käyttämästä aluettaan kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla (MRL 101 ). Vanhentuneeksi todetun asemakaavan osoittamalla maankäytöllä ei luonnollisesti voi enää olla arvoa synnyttävää vaikutusta, koska kaavan muuttaminen tai kumoaminen on varmaa. Kiinteistön arvonmuodostuksen lähtökohdat ovat tällöin samat kuin raakamaalla, jonka arvo muodostuu tulevaa asemakaavoitusta koskevien odotusten perusteella. Käytännössä vanhentumispäätöksen aiheuttama arvonalennus ei ainakaan kaikissa tapauksissa ole kovin dramaattinen. Jos asemakaava ei vuosikymmenienkään aikana ole merkittävästi toteutunut, saattaa paras ja tuottavin käyttö perustua odotukseen käyttömahdollisuuden muutoksesta. Asemakaavan osoittaman käyttötavan mukainen arvo on tällöin ainakin osin näennäistä. Vaikka asemakaavojen arviointimenettely ei suoranaisesti tuo juurikaan uutta meikäläiseen arviointikäytäntöön, on sen olemassaolo syytä tiedostaa. Arvioijan on tarvittaessa otettava kantaa siihen, voidaanko arvioitava asemakaava-alue toteuttaa ilman MRL 60.2 :n mukaista ajanmukaisuuden arviointia. Samalla on otettava kantaa myös voimassa olevan kaavan reaalisiin toteutumismahdollisuuksiin ja yleisemminkin tulevaisuudessa odotettavaan maankäyttöön. Paras ja tuottavin käyttö voi perustua tai olla perustumatta voimassa olevaan asemakaavaan. Jouni Virtanen, Varsinais-Suomen maanmittaustoimisto Kiinteistötoimituksissa on harvakseltaan törmätty tilanteisiin, joissa korvauksia on jouduttu määräämään vanhentuneeksi katsottavien asemakaavojen osoittaman maankäytön perusteella. Milloin korvausperusteena oleva asemakaava on todettu täysin toteuttamiskelvottomaksi (tavallisesti reilun ylimitoituksen johdosta), on korvaus ollut raakamaan hinnan mukainen. Milloin vanhentuminen ei ole ollut yhtä radikaalia, kaavan mukaiseen käyttöön perustuvaa korvausta on harkinnanvaraisesti alennettu. 14 Kiinteistöarviointi 1/13

15 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. VÄITÖSKIRJAT Työn nimi: Ilmastonmuutoksen hallinta suomalaisessa kaupunkiasumisessa Tekijä: Riikka Kyrö Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Tutkimusala: Kiinteistöjohtaminen Väitöskirjatutkimuksen tavoitteena on ollut selvittää mahdollisuuksia ilmastonmuutoksen torjuntaan kaupunkiympäristössä. Tutkimuksessa tarkasteltiin kolmea eri tasoa: yksittäistä asukasta, taloyhtiötä ja kaupunkia. Väitöstutkimuksessa nousi esille sosiaalisen ulottuvuuden tärkeys ilmastonmuutoksen torjunnan suunnittelussa. Etenkin taloyhtiöissä tulisi kiinnittää enemmän huomiota yksittäisten toimijoiden, kuten isännöitsijöiden, johtamiseen ja motivointiin. Kaupunkien tulisi varmistaa, että todelliset ilmastovaikutukset selvitetään ennen päätöksentekoa, vaikka lyhyen aikavälin tavoitteet pakottavatkin nopeaan toimintaan. Tutkimus osoittaa myös, etteivät kaupunkien nykyiset ilmastonmuutosstrategiat sovellu tavoitteiden saavuttamiseen lyhyessä ajassa. Kiinteistöarviointi 1/13 15

16 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tutkimuksen johtopäätös on, ettei yksittäinen toimija tai toiminta ole sellaisenaan riittävä ilmastonmuutoksen torjunnassa. Tehokkaan torjunnan esteet liittyvät enemmän toimijoiden ja toiminnan ohjaamiseen, kuin teknologisiin rajoituksiin. Kaupunkiympäristön eri toimijoiden tieto ja ilmasto-osaamisen taso vaihtelee. Niin yksityistä kulutusta, isännöintikäytäntöjä kuin kaupunkien päätöksentekoa tulisikin ohjata ilmastonmuutoksen kannalta kestävämpään suuntaan esimerkiksi tarjoamalla helposti ymmärrettävää ja luotettavaa tietoa eri toimien ilmastovaikutuksista. DIPLOMITYÖT Työn nimi: Kiinteistöomaisuudenhoito arvon luomista vai tuhoamista? Tekijä: Petur Eklund Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Professuuri: Kiinteistöoppi Tämän opinnäytetyön tavoitteena on saada parempi käsitys kiinteistöjen omaisuudenhoidosta. Yhtenä tarkempana tavoitteena on saada parempi käsitys eri osapuolten, kuten sijoittajien ja pankkien, näkemyksistä kiinteistövarallisuuden hallinnoinnista. Toisena tavoitteena on vastata kysymykseen voiko kiinteistöjen omaisuudenhoito luoda lisäarvoa ja mikä luo arvoa. Tässä opinnäytetyössä käytetyt tutkimusmenetelmät ovat kvalitatiivisia. Työ koostuu kirjallisuuskatsauksesta, joka kattaa melko laajan kirjon aiheita, jotka liittyvät kiinteistöihin omaisuusluokkana ja sijoituskohteena. Tämän tarkoituksena on tuoda esille kiinteistövarallisuuden hoitoon liittyvien tehtävien laajuuden. Kirjallisuuskatsausta seuraa haastattelut yksityisten ja institutionaalisten sijoittajien sekä pankkien kanssa. Tätä seuraa hyvin tiivistetty keskustelu megatrendeistä, joiden voidaan katsoa vaikuttavan kiinteistöihin. Lopuksi työssä tehdään johtopäätöksiä aiemman esitellyn perusteella. Haastatteluiden perusteella voidaan todeta, että kiinteistöomaisuuden varainhoito tarjoaa mahdollisuuksia arvon luomiseen, mutta myös arvon tuhoaminen on mahdollista huonon hallinnoinnin tuloksena. Tämä osittain korostaa ammattimaisen kiinteistövarainhoidon tarpeellisuutta. Lisäksi haastatteluiden perusteella voidaan todeta, että vaikea markkinatilanne on lisännyt tarvetta hallinnoinnille sekä antanut uusia mahdollisuuksia. Kirjallisuuskatsauksessa ilmenee, että tutkimus arvoa 16 Kiinteistöarviointi 1/13

17 luovista tekijöistä kiinteistövarallisuuden omaisuudenhoidossa on niukkaa. Tämän johdosta työ pyrki etsimään yhteyksiä kiinteistökehityksen ja sijoittamisen arvoa luovien tekijöiden koskevaan tutkimukseen. Pohjimmiltaan kiinteistövarallisuuden hallinnointia pidetään keinona ylläpitää sijoituksen kassavirtaa ja vähentää riskejä, jotka yhdessä mahdollistaa arvon luomisen. Lopuksi opinnäytetyön validiutta ja luotettavuutta arvioitiin harkitsemalla mahdollisia ennakkoasenteita ja heikentäviä seikkoja. Suurimmat kritiikin lähteet ovat haastateltavien suhteellisen pieni määrä ja hieman pitkittynyt kirjoittamisprosessi. Jatkotutkimusta ehdotetaan tehtävän laajentamalla haastateltavien kohderyhmää ja lukumäärää. Jatkotutkimusta ehdotetaan myös tehtävän kiinteistöomaisuuden hallinnoinnin arvoa luovista tekijöistä. Työn nimi: Brändäys osana kiinteistökehitysprosessia Tekijä: Kristiina Knape Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Professuuri: Kiinteistöoppi Brändi ei ole pelkkä mainos tai iskulause. Brändi on parhaimmillaan osa strategiaa ja keino erottautua joukosta. Brändi on osa sisäistä ja ulkoista viestintää. Brändit on totuttu liittämään osaksi kulutushyödykkeitä, mutta myös kiinteistöllä voi olla oma brändi. Brändäys ei ole kuitenkaan saavuttanut vielä merkittävää huomioita kiinteistöalalla ja kiinteistöbrändi on terminä monesti vieras. Tässä tutkimuksessa on haluttu tarkastella kiinteistön brändäystä yksityiskohtaisemmin ja nostaa esille sen erityispiirteitä. Havaintojen pohjalta on luotu palvelumalli kiinteistön brändäykselle osana kiinteistökehitysprosessia. Tutkimuksessa on keskitytty erityisesti kiinteistön brändin rakentamiseen osana kiinteistökehitysprosessia, mutta luotua palvelumallia voidaan soveltaen hyödyntää myös muunlaisissa hankkeissa kiinteistön brändin rakentamiseen liittyen. Työ on rajattu käsittelemään yksittäisten kiinteistöjen eikä esimerkiksi alueiden brändejä. Näkökulma on kiinteistökehittäjän. Toimija voi tapauksesta riippuen olla yritys, yhdistys, ammattilaisten muodostama ryhmä tai yksityishenkilö. Työn painotus on kiinteistökehitysprosessin alkuosassa, eikä esimerkiksi rakennusvaihetta tai sen jälkeisiä toimenpiteitä käsitellä. Kiinteistöarviointi 1/13 17

18 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tutkimusongelmaa voidaan luonnehtia seuraavin kysymyksin: mistä kiinteistön brändi koostuu; mitä asioita tulee huomioida kiinteistön brändiä rakennettaessa; ja kuinka kiinteistön brändi rakennetaan osana kiinteistökehityshanketta? Työn rakenne perustuu karkeasti ottaen näihin kysymyksiin. Tavoitteena on näihin kysymyksiin vastaamalla rakentaa palvelumalli tukemaan kiinteistökehityskohteen brändäysprosessia. Työ toteutetaan konstruktiivisena tutkimuksena. Teoriaosuus käsittelee kahtena pääteemanaan kiinteistökehitystä prosesseineen, sekä brändiä ja sen rakentumista. Näiden teemojen yhtymäkohdat muodostavat teoriaosuuden vuorovaikutuspisteet, joiden ympärille luodaan palvelumalli. Mallia testataan empiirisessä osiossa soveltamalla sitä vuonna 2011 toteutettuun kiinteistökehityshankkeeseen. Tutkimuksen tuloksena syntynyt palvelumalli luo pohjan kiinteistön brändäämiselle kiinteistökehitysprosessin integroituna osana. Mallin tarkoituksena on auttaa kiinteistökehittäjiä ja muita alalla toimivia ammattilaisia kiinteistöjen brändäämisessä osana kehitysprosessia sekä havainnollistaa yleisellä tasolla kiinteistöbrändin rakentumista ja brändin eri osa-alueita IVSC-uutisia SKAY lähetti IVSC:lle kommentit metsän arviointistandardista Kiinnostus metsän omistukseen ja metsään sijoittamiseen on lisääntynyt viime vuosina. Sijoituskohteen edullisuutta on viime aikoina puoltanut mm. verotukselliset syyt ja muihin sijoituskohteisiin liittyneet kasvaneet riskit. Lisääntynyt aktiivisuus metsämarkkinoilla on nostanut esille sen, että arviointikäytännöt ovat metsän arvioinnissa eriytyneet pahemman kerran. Tästä johtuen laati IVSC standardin metsän arviointiin. Aiheeseen liittyvä Exposure Draft on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: SKAY kommentoi laadittua standardia IVSC:n pyynnöstä. SKAY:n kommentit ovat luettavissa IVSC:n kotisivuilla osoitteessa: comments/valuation-commercial-forests-exposure-draft#overlay-context= 18 Kiinteistöarviointi 1/13

19 Tulevia tapahtumia Arviointiyhdistysten vuosikokoukset Maanmittauspäivät (Kuopio) Maanmittauspäivät on suurin Suomessa järjestettävä maanmittausalan tapahtuma, keväällä 2013 ne järjestetään Kuopion Musiikkikeskuksessa. Maanmittauspäivillä mm. viimeisimmät kuulumiset piakkoin käyttöönotettavasta kiinteistökaupan verkkopalvelusta. / Uuden asunnon kauppa käytännössä (Helsinki) Koulutuksen tavoitteena on luoda yhtenäistä linjaa asuntokauppalain mukaisiin menettelyihin ja edistää riskien hallintaa asuntojen markkinoinnissa ja myynnissä. Osallistumalla koulutukseen saa monipuolisen ja käytännönläheisen kuvan uuden asunnon kauppaan liittyvästä juridiikasta. / Valuation of financial instruments (Lontoo) IVSC on mukana järjestämässä rahoitusinstrumenttien arviointiseminaaria Lontoossa. Tapahtuma kokoaa paikalle noin 50 esiintyjää maailman huipulta. / Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari (Helsinki) Seminaari toimii vuosittaisena arviointitoiminnan kehittämisja keskustelufoorumina, tuoden yhteen arvioinnin asiantuntijat ja heidän asiakkaansa. Tavoitteena on selvittää arvon muodostuksen perusteita nykyisessä suhdannetilanteessa ja pohtia arvonmuutosten hallintaan liittyviä näkökulmia arvioinnin, yritystoiminnan ja sijoitustoiminnan kannalta. / Maanmittaustieteiden päivät (Helsinki) Maanmittaustieteiden päivät kokoavat yhteen eri tieteenalojen edustajia maanmittauksen saralta. Tyypillisesti kiinteistöarviointiin liittyvät asiat ovat olleet päivillä näkyvästi esillä. / Kiinteistöarviointi 1/13 19

20 YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy 20 Kiinteistöarviointi 1/13