Kiinteistöarviointi 3/12

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 3/12 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Vantaan käräjäoikeus Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen puh TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 3/12 Tarvitaanko kotimaista arviointikirjallisuutta? 4 Onko raakamaan hinnan arviointi vain arvailua? 6 Epävarmuus markkinoilla jatkuu 8 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 9 IVSC-Uutisia 13 Tulevia tapahtumia 14 Kannen valokuva: Peltojen arviointia Kymenlaaksossa syksyllä 2012 Juhana Hiironen 3

4 Tarvitaanko kotimaista arviointikirjallisuutta? Kun aloittelin työsarkaani kiinteistöarvioinnin parissa kaksi vuosikymmentä sitten, käytössä oli nippu verraten tuoretta kotimaista kiinteistöarviointialan kirjallisuutta. Oli Virtasta, Kanervaa, Kantolaa, eikä Wiialakaan silloin vielä ihan muinaishistoriaa ollut. Oli Kiinteistöarviointiyhdistyksen julkaisema Kiinteistöarviointisanasto ja 1991 ilmestyi oikein kovakantisena niin ikään Kiinteistöarviointiyhdistyksen ja Rakennustiedon julkaisemana Kiinteistöjen arviointikäsikirja. Vielä 1993 julkaisi Kiinteistötalouden instituutti kirjan Johdatus toimitilatalouteen. Erityisesti korvausarvioinnin puolella oli mukavaa, kun saattoi korvausratkaisujen tueksi kirjata tuoreita itseään viisaampien tutkimustuloksia ja johtopäätöksiä. Mikä on tilanne nyt, kaksi vuosikymmentä myöhemmin? Kiinteistöarviointiala on kansainvälistynyt. On ilmestynyt, myös Kiinteistöarviointiyhdistyksen Suomeksi kääntäminä kansainväliset arviointistandardit. Lisäksi nykyään ahkerasti luetaan RICS:n Red bookia. Myös kiinteistöarviointialan korkeakouluopetuksessa iso osa kurssikirjoista on kansainvälistä kirjallisuutta. Suunta on tietysti oikea, sillä kiinteistömarkkinat ovat kansainvälistyneet ja iso osa toimeksiannosta tehdään muilla kielillä kuin suomeksi. Kuitenkaan kansainväliset standardit ja muu ulkomainen kirjallisuus jättää osan Suomalaisesta kiinteistöarviointialan kentästä käsittelemättä. Kansainvälisestä kirjallisuudesta ei löydy Suomalaisen kiinteistöjärjestelmän piirteitä ja niiden vaikutusta arviointiin. Myöskään niissä ei luonnollisestikaan koota yhteen ja referoida Suomalaisia arviointialan tutkimustuloksia. Olisiko aika uudelle kiinteistöarvioinnin käsikirjalle, joka tätä aukkoa paikkaisi? Heittämäni kysymys on monitahoinen. Jokainen perinteinen käsikirja on jo kirjapainosta ulos tulleessaan vanhentunut. Käsikirjoitustekstien ja painokoneen välissä on ilmestynyt uusia tutkimustuloksia, taloustilanteessa on kerennyt tapahtua ehkä suuriakin muutoksia ja vaikkapa lainsäädäntökin on voinut muuttua. Ja vaikka kässärin ja painokoneen välissä ei maailma kerkeäisi muuttua, niin vääjäämättä se muuttuu jatkossa. Kahden vuosikymmenen kuluttua uusi käsikirja olisi yhtä auttamattomasti vanhentunut kuin vuoden 1991 käsikirja nyt. Toisaalta jokunen aika sitten arviointiyhdistyksen varastoista hämähäkin seittien seasta löytyi läjä vuoden 1991 käsikirjoja. Ne myytiin loppuun alta aika yksikön. Mistä tämä kertoo? Ostettiinko viimeiset kirjat historiallisen tunnearvon vuoksi? Ehkä osittain, mutta ehkä niillä on myös jotain käyttöä edelleen. Täytyy tunnustaa, että omassa työssäni korvausarvioinnin parissa 4

5 siteeraan toisinaan vieläkin vuoden 1991 käsikirjaa, Virtasia, Kantoloita ja kumppaneita, jotka olivat tukena ja turvanani jo untuvikkona. Kertooko tämä siitä, että suomalainen kiinteistöarviointiala ansaitsisi kerran vuosikymmenessä tai kahdessa uuden kotimaisen käsikirjan? Kiinteistöarviointiyhdistyksen hallituksessa on useaankin otteeseen keskusteltu uuden kiinteistöarvioinnin käsikirjan kirjoitustyön aloittamisesta. Tällä hetkellä pääpaino on ollut kansainvälisten arviointistandardien kääntämisessä ja käsikirjatyön käynnistäminen on tuntunut liian suurelta ponnistukselta. Kovin pienen piirin voimin laadukasta käsikirjaa ei kohtuullisessa aikataulussa voisikaan saada kasaan. Mutta Kiinteistöarviointiyhdistyksessä on laaja joukko eri arvioinnin osa-alueiden huippuasiantuntijoita. Yhdistyksen jäsenistön ponnistuksilla käsikirja voitaisiin saada kasaan. Myös verkkojulkaisu, jota voitaisiin pitää ajan tasalla, on miettimisen arvoinen kysymys. Heitän haasteen löytyykö käsikirjatyöhön innostunutta väkeä? Itsensä tai kollegan saa antaa ilmi yhdistyksen hallitukselle. Samoin hankkeelle taloudellista tukea antavat olisivat tervetulleita. Katsotaan, nousisiko käsikirjatyö jalalle? Sakari Haulos Vantaan käräjäoikeus 5

6 Onko raakamaan hinnan arviointi vain arvailua? Raakamaa on varmaan vuosien saatossa ollut eniten puhuttanut arviointikohde Suomen kiinteistöarvioinnin historiassa. Aiheesta on kirjoitettu useita lehtikirjoituksia tunnekuohujenkin vallassa. Onpa aiheesta väitelty tohtoriksikin jo muutaman kerran. Miksi raakamaan arviointi on vaikeaa ja tunteita herättävää? Raakamaallahan tarkoitetaan yleensä rakentamattomia maa-alueita, joille sijaintinsa vuoksi on odotettavissa tulevaisuudessa taajarakentamista. Raakamaan, jota toisinaan on kutsuttu myös odotusarvomaaksi, arvo kasvaa sitä mukaan kun todennäköisyys alueen rakentamisesta kasvaa. Jos raakamaan hinta saisi muodostua vapaasti, raakamaan hintaan siis vaikuttaisi se, koska rakentaminen voidaan toteuttaa, minkälaista rakennusoikeutta (AO, T, K ) alueelle kaavoitetaan ja kuinka paljon. Näin ei kuitenkaan tapahdu, koska taajarakentaminen on mahdollista vain kaavoituksen kautta. Tämä kaavoitusvalta on lainsäädännössämme annettu kunnille. Siksi kunnilla on keskeinen rooli raakamaan hinnanmuodostuksessa. Aktiivisesti maapolitiikkaansa hoitavat kunnat pyrkivät ostamaan raakamaan omistukseensa jo hyvissä ajoin ennen kuin alueet tulevat taajarakentamisen piiriin. Useissa kunnissa alueet osoitetaan yleiskaavoissa taajarakentamiseen vasta kun alueet ovat kunnan omistuksessa. Kunnat ovat onnistuneet raakamaiden ostamisessa yleensä hyvin. Maanomistajalle on tarjottu raakamaasta (nykykäytössä metsää tai peltoa) hintaa, joka selvästi ylittää maatalousmaan hinnan ja kaupat ovat syntyneet. Toisinaan kauppaan on sisällytetty kaupantekohalukkuutta lisääviä elementtejä. On muun muassa luvattu kaavoittaa pari tonttia omakotitalojen rakentamiseen maanomistajalle vielä jäävälle alueelle. Mikäli maan ostamisessa ei ole onnistuttu, tarjoaa maankäyttö- ja rakennuslaki kunnille mahdollisuuden lunastamiseen. Raakamaata joudutaan arvioimaan em. raakamaiden lunastustoimituksien lisäksi ainakin maanteiden ja rautateiden hankkimisen sekä voimalinjojen käyttöoikeuksien hankkimisen yhteydessä. Lunastusarvioinnissa yleisin käytetty menetelmä on ollut kautta aikojen kauppa-arvomenetelmä, onhan se lunastuslain määräämä ensisijainen menetelmä täyden korvauksen määrittämiseen. Lunastustoimikunnat ovat pyrkineet analysoimaan raakamaista tehtyjä (yleensä kunnan ostamia) kiinteistökauppoja ja miettimään mitkä seikat ovat vaikuttaneet raakamaan hinnanmuodostukseen paikkakunnalla. Lunastustoimikun- 6

7 nan jäseniltä edellytettävän jäävittömyysvaatimuksen vuoksi, analysointi jää usein pinnalliseksi. Lopputulos on yleensä epätarkka mutta varmasti suuruusluokaltaan oikea. Toisinaan on väitetty, että kauppa-arvomenetelmällä määritetty korvaus, joka perustuu yleensä kauppoihin, joissa ostajana on kunta (monopoliostaja), loukkaisi kansalaisten omistusoikeuden suojaa ja olisi näin Suomen perustuslain ja EU ihmisoikeussopimuksen vastainen luvulla, kun lunastuslainsäädännön soveltamiskäytännöt hakivat vasta muotoaan, käytettiin raakamaiden hinnoittelussa toissijaisena menetelmänä tuottoarvomenetelmää. Siinä pyrittiin arvioimaan tulevat tonttien myynnistä saatavat tuotot ja diskonttaamaan ne arviointihetkeen. Näin menetellen haluttiin varmistusta täyden korvauksen määräämiselle. Tuottoarvomenetelmän käyttämistä vastustettiin laajasti sillä perusteella, että kaavoituksen myötä alueille tulevan (kunnan näkökulmasta ansiottoman) arvonnousun katsottiin kuuluvan kunnalle. Ainakin Etelä-Suomen lunastus- ja tietoimituksissa on eräiden maaoikeuden tuomioiden rohkaisemana otettu käyttöön ns. hintasuhdemalli, jossa raakamaan hinta määräytyisi prosentteina vastaavan alueen pientalotontin hinnasta. Tätä menetelmää on käytetty varsinkin silloin kun vertailukauppoja on vähän. Pientalotonttien hintataso on helposti määrättävissä, koska niitä on usein kaupan kohteena. Raakamaan ja pientalotontin hintasuhde määritetään esimerkiksi yhdyskuntarakenteen kehittymisen kannalta vastaavanlaisesta kunnasta, jossa raakamaan kauppoja on tehty enemmän. Hintasuhdemallin käyttämisen tarkoituksena on myös varmistaa lunastuslaissa säädetyn täyden korvauksen toteutuminen. teistöarvioinnissa mikään uusi keksintö. Varsinkin rakennusten arvioinnissa kunnostautunut Jorma Kantola jo esitti samanlaista menettelyä rantakaavan yleisten alueiden hinnoitteluun. Hänen tutkimustensa mukaan rantakaavan mukaisilla yleisillä alueilla oli metsätalousarvoa korkeampi arvo, ns. virkistysarvo, jonka suuruus olisi 10-30% alueen rakennuspaikkojen yksikköhinnoista. Raakamaan hinnan arviointitarkkuuden parantamiseen on olemassa yksinkertainen ratkaisu, joka edellyttäisi maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) muutosta. Säännöksen mukaan kunnan tulisi osoittaa yleiskaavassa kunnan yhdyskuntarakenteen laajentamiseen esimerkiksi 10 vuoden aikana tarvittavat alueet. Kunnalla olisi oikeus/velvollisuus ostaa näitä alueita hinnalla, joka olisi esimerkiksi lisämaapellon hinta kolminkertaisena. Jos raakamaan hinnan määräytyminen olisi määritetty näin lainsäädännössä, toteutuisivat seuraavat korvausarvioinnin periaatteet. Tulisi korvatuksi varmasti se mitä luovuttaja menettää kun luovutushinta määräytyisi maatalousmaan hinnasta eli alueen nykyisen käytön perusteella. Esimerkiksi kolminkertainen korvaus verrattuna nykykäyttöön varmistaisi täyden korvauksen toteutumisen ja olisi tasapuolinen eikä näin loukkaa perustuslain omistusoikeuden suojaa tai ihmisoikeuksia. Tällaiseen korvauskäytäntöön kunnilla, maantien- ja rautatienpitäjillä sekä johtolinjayhtiöillä on varmasti varaa, kun otetaan huomioon hankkeesta saatava taloudellinen tai yhteiskunnallinen hyöty. Ja lopuksi raakamaan arviointitarkkuus paranisi, koska lisämaapellon hinta on helppo määrittää. Raakamaan arviointi ei olisi enää arvailua. Ilkka Saari Todettakoon muuten, ettei tuo 2000 luvulla käyttöön otettu hintasuhdemalli ole kiin- 7

8 Epävarmuus markkinoilla jatkuu Nousuun lähtenyt kaupanteko on jälleen tasaantunut. Vuoden 2012 alkupuoliskolla tehtiin kiinteistökauppaa. Kauppojen määrä laski 5 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon, varsinkin neljä perättäistä tammikuuta ovat olleet hiljaisia. Kiinteistökauppaan käytetty rahamäärä oli 3,7 miljardia euroa, mikä on 8 prosenttia vähemmän kuin edellisenä vuonna. Venäläisten ostohalukkuus on piristynyt, he ostavat tänä vuonna n. 500 kiinteistöä. Omakotitonttien kauppa hiljennyt - talojen hinnat pysyneet korkeina Pientalotontteja myytiin vuoden 2012 alkupuoliskolla koko maassa kappaletta, mikä on 10 % vähemmän kuin vuoden 2011 vastaavana aikana, kaupankäynti on vähentynyt nyt kaksi vuotta. Yksityisten myymien pientalotonttien tonttien neliöhinnat ovat nousussa kasvukeskuksissa. Helsingissä yksityisten myymien kaavatonttien keskimmäinen eli mediaanihinta oli 1018 euroa kerrosneliömetriltä (nousua 0,6 %), Espoossa 854 /k-m2 (+7 %) ja Vantaalla 638 / k-m2 (+7 %). Muutokset ovat suuntaa antavia. Pientalokauppojen hinnat ovat nousseet tänä vuonna kaava-alueilla keskimäärin 2 prosenttia ja haja-asutusalueilla 6 prosenttia. Omakotitalon keskihinta (mediaanihinta) kaava-alueilla oli Espoossa euroa, nousua on 5 % viime vuoden alkuun verrattuna. Helsingissä omakotitalo maksoi (-4 %), Vantaalla (+2 %), Turussa (-1 %) ja Tampereella (+2 %). Kesämökkien hinnat yhä nousussa Loma-asumista palvelevia kiinteistökauppoja tehtiin alkuvuonna yhteensä 5 700, joka on 8 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Rantaan rajoittuvan lomamökin hinta nousi vuoden aikana kaava-alueella 5 prosenttia, mediaani-hinnan ollessa euroa. Kaava-alueen ulkopuolella hintataso oli euroa, nousua myös 5 %. Ilman omaa rantaa olevien kuivan maan mökkien keskimääräinen hintataso oli euroa, nousua 2 % viime vuoden tasoon. Rantatonteista kaava-alueella maksettiin koko maassa keskimäärin euroa, hintataso nousi 6 %. Haja-alueella olevan rantatontin sai eurolla, laskua 12 %. Pelto- ja metsämaakauppa tasaista Pellon hinta laski koko maassa 4 prosenttia verrattuna viime vuoden alkuun. Koko maan keskihinta alkuvuonna 2012 oli euroa hehtaarilta. Kalleinta pelto oli Varsinais-Suomen maakunnassa euroa hehtaarilta. Metsämaan keskihinta alkuvuonna 2012 koko maassa oli euroa hehtaarilta, nousua 2 prosenttia. Kalleinta metsämaa oli Uudenmaan maakunnassa, euroa hehtaarilta, ja halvinta Lapissa, jossa hehtaari maksoi 1000 euroa. Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Koko tilastojulkaisu löytyy Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta osoitteesta: 8

9 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Työn nimi: Tuottoindeksidatan lisäksi kuinka allokoida maatasolla kansainvälisissä kiinteistösijoitusportfolioissa Tekijä: Tuomas Hirvonen Työn valvoja: Professori Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t): TkT Heidi Falkenbach Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöoppi Päivämäärä: Kansainvälinen sijoittaminen on arkipäiväistynyt kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden integroitumisen johdosta. Tämä koskee myös kansainvälistä kiinteistösijoittamista. Lukuisat aikaisemmat tutkimukset puhuvat kansainvälisen kiinteistösijoittamisen hajautushyötyjen puolesta. Sijoittajat ovat tietoisia kansainvälisen kiinteistösijoittamisen tuomista hyödyistä portfolion (sijoitussalkun) riski- ja tuottotasolla. Portfolion hajautushyötyä kuvataan tyypillisesti Markowitzin portfolioteoriaan perustuvan keskiarvovarianssi -optimointimallin avulla. Optimointimallin tulisi perustua odotettuihin tuottoihin, mutta kuitenkin tyypillisesti historiallista dataa käytetään ikään kuin väärin mallin optimoinnissa. Suuri osa aikaisemmista tutkimuksista 9

10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... osoittaa kiinteistösijoittamisen kansainvälistä hajautushyötyä perustuen historialliseen dataan Markowitzin optimointimallia hyödyntäen. Kuitenkin menneeseen dataan perustuvat tulokset ovat aina kyseenalaisia. Sijoituspäätöksiä tehtäessä tulisi olla tietoa eri markkinoiden riski- ja tuottotasoista. Kiinteistösijoittamisessa hyödynnetään yleisesti kiinteistöjen tuottoindeksidataa eri markkinoiden vertailuun. Tuottoindeksidataan sisältyy kuitenkin useita ongelmia. Sen lisäksi, että data on tyypillisesti mennyttä, data perustuu yksinkertaistaviin arviointeihin ja kuvaa markkinoita viiveellä. Näin ollen kansainvälinen kiinteistösijoitushajautusstrategia ei tulisi koskaan pohjautua kokonaan ainoastaan tuottoindeksidataan. Tämä työ esittää vaihtoehtoista dataa tuottoindeksidatan sijaan määrittämään maatason allokaatioita kansainvälisissä kiinteistösijoitussalkuissa. Tämä vaihtoehtoinen data koostuu makrotalouden ja kiinteistömarkkinoiden indikaattoreista, jotka tukevat kiinteistöhajautusstrategiaa. Lisäksi jokainen data kompensoi osaltaan jollakin tavalla tuottoindeksidatan puutteita. Jokainen data arvioidaan erikseen ja niiden soveltuvuus portfolion optimointiin demonstroidaan. Optimoinnin tuloksena saadut optimaaliset portfolion painot esittävät eri allokaatioita maa- tai kaupunkitasolla. Työn nimi: Kunnallinen liikelaitos rakennetun kiinteistöomaisuuden kehittäjänä Tekijä: Heikki Häkli Työn valvoja: Professori Arvo Vitikainen Työn ohjaaja(t): DI Timo Laiho Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistötekniikka Päivämäärä: Kuntien on tarjottava asukkailleen kuntalaissa määritellyt palvelut. Näiden palvelujen tuottamiseksi kunnilla on oltava sopiva määrä hyväkuntoisia tiloja, joissa palvelut tuotetaan. Kuntien kiinteistöjohtaminen nousee tärkeämpään rooliin tulevina vuosina palvelujen tuottamiseen käytettävissä olevien resurssien pienentymisen takia. Kiinteistöjohtamisen keinoin on mahd0ollista tehostaa tilojen käyttöä ja kiinteistökehityksen toimenpiteillä pyrkiä luomaan tarpeettomista tiloista myyntikelpoisia kohteita. 10

11 Tämän diplomityön päätavoite oli selvittää erilaisia keinoja Turun kiinteistölaitoksen omistaman rakennetun kiinteistöomaisuuden arvon nostamiseksi. Tätä tavoitetta lähestyttiin kiinteistöjohtamisen teorioita tutkimalla ja soveltamalla niitä Turun kiinteistölaitoksen rakennettuun kiinteistöomaisuuteen. Rakennetusta kiinteistöomaisuudesta pyrittiin käyttämään kiinteistökehityksen esimerkkikohteina sellaisia kiinteistöjä, joiden kehitystoimia tutkimalla, tai mahdollisia kehitystoimenpiteitä ehdottamalla, pyrittiin tuomaan esiin kehityksen mahdolliset hyödyt ja ongelmakohdat. Tutkimuksen pohjalta oli löydettävissä kiinteistöjen kehitystoimenpiteitä, joita voitiin ehdottaa käytettäväksi esimerkkikohteiden arvon nostamiseksi. Näitä olivat maankäytön muutos alueella, joilla nykyinen voimassa oleva asemakaava ei enää vastaa Turun kaupungin tarpeita. Vastaavasti poikkeamispäätösmenettelyllä voidaan nopeuttaa edellä mainittua tilannetta. Arvoa voidaan nostaa maankäytön muutoksella joka aikaansaadaan asemakaavan laatimisella alueelle, jolla sitä ei vielä ollut. Arvoa nostavina toimenpiteinä pidettiin myös sellaisia toimenpiteitä, jotka eivät suoraan tuoneet tuloja Turun kiinteistölaitokselle. Tällaisia toimenpiteitä olivat puistossa sijaitsevien rakennuksen purkaminen ja puiston toteuttaminen. Arvon nousu tapahtuu näissä tapauksissa alueen asukastyytyväisyyden nousuna. Purettavat rakennukset yläänsä nostavat myös usean alueen esteettisyyttä ja luovat turvallisuuden tunnetta asukkaiden keskuudessa. Työn nimi: Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä Tekijä: Matti Äijälä Työn valvoja: Professori Arvo Vitikainen Työn ohjaaja(t): TkT Juhana Hiironen Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistötekniikka Päivämäärä: Suomessa on paljon ympäristöltään ja sijainniltaan vaihtelevia lomakiinteistöjä. Niiden hinnan arviointi on tärkeää paitsi kiinteistökaupoissa, myös mm. lunastus- ja ositustoimituksissa. Vaikka sisämaan lomakiinteistöjen hintatekijöitä on tutkittu Suomessa varsin paljon, niitä ei voida sellaisenaan soveltaa saariston lomakiinteistöihin. 11

12 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tässä tutkimuksessa tarkasteltiin saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintoihin vaikuttavia tekijöitä Turun saaristossa. Aineistona käytettiin lomakiinteistökauppoja (486 kpl) Turun saariston alueelta vuosilta Toteutuneiden kauppojen hinnat sekä vastaavien kiinteistöjen tiedot kerättiin kauppahintarekisteristä ja karttainventoinnilla. Kiinteistöjen ominaisuuksista valittiin kauppahintaa tilastollisesti merkitsevästi selittävät hintatekijät ja muodostettiin niistä neljä kauppa-arvoa ennustavaa usean muuttujan lineaarista regressiomallia. Mallien selitysasteet (R²) vaihtelivat välillä %. Selittäviä tekijöitä löydettiin mallista riippuen 8-9 kappaletta, ja niistä tärkeimpiä olivat pinta-ala, yhteys mantereelle sekä etäisyys Helsinkiin. Lisäksi pystyttiin ensimmäistä kertaa todentamaan tilastollisesti, että koko saaren käsittävien kiinteistöjen hinnat olivat huomattavasti korkeampia kuin jos saarella oli useita kiinteistöjä. Myös mallin yleistettävyyttä Ahvenanmaan, Vaasan ja Porvoon saaristoihin tutkittiin. Tuloksia voidaan käyttää hyväksi Turun saariston kiinteistöjen arvioinnissa sekä tietyin varauksin soveltaa Suomen muissakin saaristokiinteistöissä. 12

13 IVSC-uutisia Selvitystyö kaivos-, öljy- ja kaasualojen arviointiohjeistuksen tarkentamiseksi aloitettu IVSC on käynnistänyt projektin, jonka tarkoituksena on tuottaa lisäohjeistusta kaivos-, öljy- ja kaasuyhtiöiden ja -alueiden arvioimiseksi. IFRS:n soveltamisen yhteydessä on havaittu merkittäviä epäjohdonmukaisuuksia ja -yhteneväisyyksiä sen suhteen, kuinka mineraalivarantoja ja niitä hallitsevia yhtiöitä on arvioitu. Epäyhtenäiset käytännöt ovat olleet omiaan vähentämään sijoittajien luottamusta tehtyihin arviointeihin, mistä johtuen standardoinnin tarkentaminen ja lisäohjeistuksen antaminen on katsottu välttämättömäksi. Aiheeseen liittyvä discussion paper on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: Selvitystyö hotellikiinteistöjen arviointikäytännöistä aloitettu IVSC on käynnistänyt projektin, jonka tarkoituksena on arvioida arviointimenetelmiä ja -käytäntöjä, joilla hotellikiinteistöjä arvioidaan eri puolilla maailmaa. Projektin tavoitteena on havaita parhaita käytänteitä ja yhtenäistää käytäntöjä ja sitä kautta lisätä arviointien luotettavuutta. Aiheeseen liittyvä discussion paper on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: Paper%20TR-12%20%20approved.pdf Auktorisoitujen kiinteistöarvioijien määrä kasvoi 10 %:lla Suomalaisella kiinteistöalalla kaikkein vaativimpia arviointeja tekevien auktorisoitujen kiinteistöarvioijien määrä kasvoi 23 henkilöllä kesäkuussa. Yhteensä maassamme toimii nyt noin 220 AKA-arvioitsijaa. Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan toukokuisen AKA-kokeen läpäisi 23 henkilöä, jonka myötä maassamme toimii yhteensä noin 220 auktorisoitua kiinteistöarvioijaa (AKA). Osa heistä on myös Keskuskauppakamarin hyväksymiä kiinteistönarvioitsijoita (KHK). Kiinteistöarviointi 3/12 13

14 Lisää IVSC-uutisia Uudet AKA-kiinteistöarvioijat Asuntoauktorisointi: Markus Itkonen, Olli Kettunen, Merja-Leena Sundberg Maa- ja metsätalouskiinteistöauktorisointi: Juha Ohrankämmen, Jarkko Tammi, Petteri Urmas Yleisauktorisointi ja Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija: Hannele Holma, Antti Huotari, Olli-Pekka Hyyryläinen, Antti Hänninen, Harri Kivistö, Kimmo Kostiainen, Pertti Kujala, Anne Kääriä, Jari Leino, Kristian Lindroos, Petri Malmberg, Sami Matara, Mika Nyman, Harri Oravainen, Timo Pasanen, Katri Pohjanpalo, Sami Saraste Arviointiyhdistykset (AKA ja SKAY) saivat uudet nettisivut Tulevia tapahtumia Paikkatietomarkkinat Paikkatiedon mahdollisuuksista kiinnostuneet asiantuntijat kokoontuvat marraskuussa Paikkatietomarkkinoille. Markkinoiden teemana on paikkatiedon ekosysteemit ja tarjolla on runsaasti ajankohtaista ohjelmaa. Näyttelyssä ja tietoiskuissa ovat esillä paikkatietoalan keskeiset yritykset, tuotteet ja palvelut Vuosiseminaari 2012 (KIINKO) Ainutlaatuinen kiinteistöjen sijoitus-, rahoitus-, kehitys- ja palveluliiketoiminnan Vuosiseminaari kokoaa jälleen alan vaikuttajat Aulangolle Tule mukaan kaksipäiväiseen tapahtumaan toimialaa puhuttavien ja eteenpäin vievien aiheiden äärelle. Vuosiseminaari tarjoaa osallistujilleen mielenkiintoista kuultavaa, ajankohtaista tietoa, innovaatioita, arjen esimerkkejä, paneelikeskusteluja ja tulevaisuuden näkymiä verkostoitumisesta puhumattakaan. 14 Kiinteistöarviointi 3/12

15 Lisää tulevia tapahtumia Kiinteistönmuodostus rakentamisen ja kiinteistönkaupan perustana (KIINKO) Koulutuksessa selvitetään kiinteistöjärjestelmän erityiskysymyksiä kiinteistönkaupan kannalta. Esillä ovat myös rakentamiseen ja kiinteistönkauppaan liittyvät rasitejärjestelmät sekä asemakaavoitus maankäytön ohjauskeinona ja kiinteistönkaupan perustana. Lisäksi perehdytään kiinteistön muodostamiseen ranta-alueilla ja maankäyttö- ja rakennuslain kehittämiskorvaussäännöstöön Verotukseen tulevat muutokset ja erityiskysymykset asuntokaupassa (KIINKO) Kiinteistön- ja vuokravälittäjän on hallittava monet verotukseen liittyvät asiat asuntoja myydessään ja vuokratessaan sekä osattava tarpeen vaatiessa opastaa asiakasta ottamaan yhteyttä veroneuvontaan. Tilaisuudessa perehdytään monipuolisesti verotuksen koukeroihin ja mm. uudistuvaan varainsiirtoverotuskäytäntöön. Verotuksen erityiskysymykset asuntokaupassa ja ratkaisukäytännössä sekä välittäjän vastuu veroneuvonnasta ovat myös aamupäivän teemoja Kiinteistöarviointikoulutus Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry ja Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry järjestävät perjantaina 14. päivä joulukuuta 2012 kiinteistöarvioinnin koulutustilaisuuden. Ohjelmassa painottuu kiinteistönmuodostus (mm. rasitteet, osuudet yhteisiin) ja kaavoitus sekä näiden asioiden merkitys kiinteistöarvioinnissa. Lisäksi koulutuksessa paneudutaan käytännön arviointityöhön erilaisten arviointikeissien kautta. Koulutuksesta ilmoitetaan tarkemmin sähköpostilla sekä yhdistysten kotisivuilla ( Maanmittauspäivät (Kuopio) Maanmittauspäivät on suurin Suomessa järjestettävä maanmittausalan tapahtuma, keväällä 2013 ne järjestetään Kuopion Musiikkikeskuksessa Kiinteistöarviointi 3/12 15

16 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle GapCon Oy Kaakon Notariaatti Oy LKV (A) Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy 16