Kiinteistöarviointi 4/14. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 4/14

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 4/14 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 Kiinteistöarviointi 4/14

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 4/14

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/2014 Kiinteistöarvioinnin haasteet kasvussa 4 Asiantuntijapalvelut yrityksen strategisessa kiinteistöjohtamisessa kohtaavatko tarve ja tarjonta? Reaalioptiomenetelmän hyödyntäminen aluerakentamisprojektien investointien ohjauksessa 6 9 Maanmittauspäivät 2015, Espoo 11 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 13 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 18 Tulevia tapahtumia 19 Kannen valokuva: Talvinen Dipoli. Espoo Visit Tutustu yhdistyksen kotisivuihin osoitteessa: Kiinteistöarviointi 4/14 3

4 Kiinteistöarvioinnin haasteet kasvussa Murroskautta elävä kiinteistömarkkina lisää arvioitsijan haasteita. Talouden heikot näkymät, toimitilojen vajaakäytön kasvu sekä sijoituskysynnän keskittyminen ja yritysten haluttomuus investointeihin vaikeuttavat markkina-arvon määritystä. Toisaalta yksi alan keskeinen mittari eli suuret kiinteistökaupat nousevat kohti neljän miljardin tasoa, kasvua kertyy viime vuoteen yli 50 %. Arvioitsijan on aiempaa tarkemmin seurattava ja tunnistettava markkinaosapuolten näkemykset ja trendit. Helsingin ydinkeskustaan ja yleensäkin parhaille paikoille pääkaupunkiseudulla olisi sijoittajia tulossa kotimaasta ja ulkomailta enemmän kuin on tarjontaa. Ydinkeskustan 5 %:n tasolla ja allekin oleva tuotto houkuttelee ostajia vaihtoehtoisten sijoituskohteiden puuttuessa, mutta omistaja ei nykyisillä koroilla hyvästä kassavirtakohteesta halua luopua. Vastaavasti riskikohteiden sijoittajat ovat vähissä, puolityhjälle toimistotalolle ei tahdo löytyä ostajaa eikä rahoitusta. Asuntoihin ja hoivapalvelukiinteistöihin on sitä vastoin ollut viime vuosina vahvaa kysyntää uusien toimijoiden tullessa markkinoille. Toimistotilojen vuokrauksen riskit ovat kasvaneet. Toimistotilan määrällinen ylitarjonta etenkin pääkaupunkiseudulla jatkuu. Vuokramarkkinoilla vuokralainen on ajajan paikalla. Vuokralaisten vapaakuukaudet ja omistajan piikkiin tehtävät vuokralaisremontit ovat selvästi lisääntyneet tämän vuoden aikana. Sopimukset ovat entistä lyhyempiä, tiloja vaihtavat yritykset hakevat pienempiä ja tehokkaampia monitilaratkaisuja. Vuokrissa on laskusuunta. Liiketilamarkkinat ovat muuttuneet niinikään kuluvan vuoden aikana, nyt myös keskustoistakin löytyy tyhjiä kauppapaikkoja, vuokrien huippupiikit ovat poissa. Kaupan alan murros näkyy kauppapaikkojen markkinoilla, katukuvaan tulee uusia XXL-tyyppisiä toimijoita ja vastaavasti perinteiset toimijat joutuvat uusimaan konseptejaan rajullakin kädellä. Selvää on, että sähköinen kauppa lisääntyy. Sen vaikutus liikekiinteistöjen ja kivijalkatilojen markkinoille on vielä arvailua. Todennäköisintä on ainakin se, että kalliiden myymälätilojen tarve vähenee. Markkinat murroksessa, peruutuspeili ei auta Kiinteistömarkkinoiden murros lisää arvioitsijoiden haasteita. Markkinoiden historiatieto, olipa kyse vuokratiedosta, tuottovaatimuksesta tai harvoista kaupoista, jää nopeasti vanhaksi. Toisaalta tietojen ajantasaisuus ja luotettavuus ovat entistä tärkeämpiä. Esimerkiksi 4 Kiinteistöarviointi 4/14

5 vuokratilastoista eivät näy vapaakuukaudet tai vuokralaisremontit, mitkä saattavat heilauttaa nettokassavirtaa % alaspäin. Haasteena puolityhjän talon arvioinnissa on tilojen käytön ennustaminen ja yleensäkin kassavirran ja todennäköisten ostajien näkemysten tunnistaminen. Erojen kärjistyessä ongelmana on arvion tekijän kannalta, ettei muutoksia tunnisteta riittävästi. Taustalla oleva data usein vielä vanhentuntut - voi helposti johtaa siihen, etteivät muutokset juurikaan pääse arvion tuloksissa näkyviin. Toisaalta voiko näkemyksiin, joiden pohjana ei ole dataa, luottaa riittävästi? Arvioinnin tavoitteena on tyypillisesti markkina-arvo, eli se rahamäärä, mikä kiinteistöstä rahassa maksettaisiin arvopäivänä (tarkka määritelmähän IVS:n mukaan menee seuraavasti: markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa). Toimivilla markkinoilla, missä havaintoja on runsaasti, arvioitsijan tehtävä tunnistaa markkina-arvo on suhteellisen helppo. Jos havaintoja on vähän ja ostajien sekä myyjien näkemykset ovat kaukana toisistaan, tai jos ostajatahoja ei kunnolla edes ole, joutuu arvion tekijä väistämättä hakemaan realistista kompromissia näkemykselleen. Tällöin myös arviointiin liittyvä epätarkkuus kasvaa. Suurin riski on, että arvio tehdään liikaa historian peruustuspeilitiedoilla eikä tunnisteta markkinoiden murrosta. Sijoittajan näkökulmasta kassavirta ja sen varmuus on keskeisimpiä kriteereitä kiinteistön markkina-asemalle. Hyvä vuokralainen ja sopimus ovat entistä arvokkaampia. Mutta mitä tapahtuu kiinteistön käytölle ja arvolle sopimuksen jälkeen, jatkaako vuokralainen? Jatkuvaan kasvuun perustuva jäännösarvon määritys on syytä kyseenalaistaa. Ääritilanteessa monille kiinteistöille ei löydy nykymarkkinoilla lainkaan kysyntää. Tällöin arvokin saattaa olla käytännössä enemmän laskennallinen. Ja toisaalta ykköspaikosta sekä tiettyjen toimialojen kuten hoivapalvelukiinteistöistä käydään kovaa kisaa. Kiinteistömarkkinoiden murroksessa arvioitsijan on oltava jatkuvasti hereillä markkinoiden muutoksiin, perusteettomat ylilyönnit suuntaan tai toiseen eivät kuitenkaan kuulu arviointiin. Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Kiinteistöarviointi 4/14 5

6 Asiantuntijapalvelut yrityksen strategisessa kiinteistöjohtamisessa kohtaavatko tarve ja tarjonta? Yrityksen strateginen kiinteistöjohtaminen (Corporate Real Estate Management, CREM) on käynyt läpi valtavan muutoksen viimeisen vuosikymmenen aikana. CREM ei ole enää vain palveluiden tuottamista kiinteistölle vaan se on enemmänkin pääliiketoiminnan kumppani, joka kulkee käsi kädessä bisneksen kanssa. Liiketoiminta ympäristön muuttuessa myös CREM palveluiden käyttäminen osana yrityksen kiinteistöjohtamista on lisääntynyt tuoreen tutkimuksen mukaan merkittävästi. Tässä artikkelissa käsiteltävä tutkimus on tehty yhteistyössä CBRE:n Suomen ja Iso-Britannian toimistojen kanssa ja siihen osallistui yhteensä 11 käyttäjäorganisaatiota sekä kaksi kiinteistöalan asiantuntijaa molemmista maista. Haastattelututkimuksen osallistuneet organisaatiot olivat Elisa, ExxonMobil, Google, IBM, Itella, Microsoft, Pfizer, RBS, Sanoma, StoraEnso ja Tieto. Tutkimuksen tarkoituksena oli tutkia yrityksen strategisen kiinteistöjohtamisen evoluutiota sekä sen tämän hetkistä asemaa ja samalla ymmärtää minkälaisia erilaisia konsultti-asiakassuhteita on olemassa ja mitkä keskeiset tekijät vaikuttavat pitkäkestoisiin onnistuneisiin konsultti-asiakassuhteisiin. Yrityksen strategisen kiinteistöjohtamisen nykytilanne Yrityksen strateginen kiinteistöjohtaminen lähestyy kiinteistöjä strategisesta näkökulmasta, jonka tarkoituksena on yhdistää kiinteistöt ja toimialat yrityksen pääbisneksen kanssa liiketoimintoja tukien (Dewulf, Krumm & Jorge 2003). Joroff (2003) on kehittänyt yrityksen strategiselle kiinteistöjohtamiselle evoluutiomallin, joka luokittelee yrityksiä sen mukaan millä tasolla CREM on. Tutkimusten tuloksia analysoitaessa on käytetty hyväksi kyseistä mallia, jotta toimialojen CREM on voitu luokitella tietylle tasolle. Tutkimus osoittaa, että mitä kehittyneempi yritys on, sitä strategisempi yrityksen CREM on. Yrityksen strateginen kiinteistöjohtaminen ei ole enää vain palveluiden toimittamista vaan tulokset viittaavat siihen, että CREM on usein varsin strategisessa asemassa tietoteollisuuden aloilla, kuten IT, rahoitus- ja lääketeollisuudessa, kun taas perinteisen teollisuuden aloilla CREM on tyypillisesti keskittynyt enemmän operatiivisten kokonaisuuksien hallintaan. Havainnot paljastavat, että globaalilla tasolla käyttäjäyritykset käyttävät yhä enemmän kiinteistöalan neuvonantopalveluja. Tutkimuksen mukaan käytetyimmät CREM -palvelut molemmissa maissa olivat transaktioneuvonanto, arviointi- sekä projektijohtopalvelut. 6 Kiinteistöarviointi 4/14

7 Kuva 1: Yrityksen strategisen kiinteistöjohtamisen taso eri toimialoilla Miksi yritykset käyttävät yrityksen strategisen kiinteistöjohtamisen palveluntarjoajia? Tutkimus osoittaa, että yleisin syy miksi yritykset käyttävät CREM -palveluja on sisäisen tietotaidon puuttuminen. Konsulttiresurssit ovat joustavia ja niillä voidaan kattaa myös sellaisia osa- /maantieteellisiä alueita, jossa yrityksellä ei ole omia resursseja. Haastateltavien mukaan asiantuntijapalveluiden avulla organisaatio suoriutuu paremmin ja kustannustehokkaammin omista tehtävistään, minkä lisäksi organisaation omat resurssit saadaan optimoitua. Asiantuntijayritykset pystyvät myös tarjoamaan organisaatioiden käyttöön ns. best practice -ratkaisut esimerkiksi markkinatietojen ja ohjelmasovellusten muodossa. Palveluiden käytössä oli kuitenkin eroja kahden maan välillä. Iso-Britanniassa on yleisempää käyttää CREM -palveluja osana kiinteistöjohtamista, toisin kuin Suomessa. Myös konsultti-asiakassuhteen määrittelemisessä oli eroja; Iso-Britanniassa konsultti-asiakassuhteesta puhutaan enemmänkin kumppanuutena (eng. partnership) kun taas Suomessa konsultin ja asiakkaan välinen suhde on enemmän ostaja-toimittajasuhde. Onnistumisen tekijät pitkäkestoisissa konsultti-asiakassuhteissa Yrityksen liiketoimintaympäristön muutoksiin vaikuttavat koko ajan rakenteiden muutokset, globalisoituminen sekä teknologian kehittyminen. Liiketoiminnan jatkuvuuden ja kannattavuuden kannalta yritykset pyrkivät pitkäkestoiseen asiakassuhteeseen asiakkaan kanssa. Pyrkiessään pitkäkes- Kiinteistöarviointi 4/14 7

8 Asiantuntijapalvelut yrityksen strategisessa kiinteistöjohtamisessa... jatkuu... toiseen asiakassuhteeseen, konsultin tulee ymmärtää ja sisäistää asiakasyrityksen liiketoiminta sekä sen edellytykset täysin, jotta päästään haluttuun lopputulokseen. Konsultin tulee myös ymmärtää mitä asiakas oikeastaan haluaa. Palveluntuottajien tarjoamien palveluiden ja asiakasratkaisujen skaala on laaja ja erottautuakseen kilpailusta palveluntuottajalta vaaditaan määrätietoista työtä. Kyseessä ei ole yksinkertainen haaste, sillä tutkimuksen tulokset osoittavat, että onnistuneen ja pitkäkestoisen konsultti-asiakassuhteen takana on monta tekijää. Pitkäkestoista asiakassuhdetta ei kuitenkaan luoda päivässä, kuukaudessa tai edes vuodessa, vaan se on pitkän onnistuneen yhteistyön tulos, joka perustuu yhteiseen luottamukseen. Tärkeimpinä tekijöinä haastateltavat pitivätkin keskinäistä luottamusta sekä konsulttia itse. Ratkaisevaa on kuitenkin se, että vain yksi tekijä voi vaikuttaa keskinäisen luottamuksen menettämiseen. Kuva 2: Pitkäkestoinen asiakassuhde perustuu luottamukseen. Luottamus ei kuitenkaan koostu vain yhdestä tekijästä, vaan se on usean osatekijän summa. Näitä osatekijöitä ovat mm. konsultin ammattitaito, yritys konsultin takana, työn laatu ja käyttökelpoiset tulokset, henkilökemia, konsultin joustavuus eri tilanteissa sekä kustannustehokkuus. Pitkäkestoinen onnistunut konsulttiasiakassuhde vaatii siis määrätietoista työtä, mutta ennen kaikkea molemmin puolista luottamusta. Täyttäessään asiakkaan toiveet ja tarpeet hyvien yhteistyö vuosien aikana, voidaan rakentaa molemmin puolin kannattava onnistunut konsultti-asiakassuhde, jota voidaan myös Suomessa jonain päivänä kutsua kumppanuudeksi. Kirjoitus pohjautuu diplomityöhön Key factors in creating successful long term consultancy-client relationships in Corporate Real Estate Advisory services (Emma Kaksonen, Aalto yliopisto 2014) Emma Kaksonen Analyytikko CBRE Finland Oy 8 Kiinteistöarviointi 4/14

9 Reaalioptiomenetelmän hyödyntäminen aluerakentamisprojektien investointien ohjauksessa Helsingin tulisi yleiskaavan vision mukaan luoda edellytykset uudelle asukkaalle ja työpaikalle vuoteen 2050 mennessä. Merkittävä osa näistä uusista aluerakentamisprojekteista sijaitsee kuitenkin vaikeasti rakennettavilla alueilla, kuten liikenneväylien päällä ja varrella, pilaantuneilla mailla tai meren päällä. Nämä tekijät kasvattavat hankkeiden riskiä, ja näin ollen siis pienentävät niiden arvoa perinteisiä arviointimenetelmiä käyttäen. Toisaalta näihin hankkeisiin sisältyy merkittäviä valintamahdollisuuksia, joita hyödyntämällä projekteja johdettaessa on riskiä mahdollista pienentää ja odotettua tuottoa kasvattaa. Näitä valintamahdollisuuksia kutsutaan reaalioptioiksi. Merkittävimmät reaalioptiot kiinteistökehittäjän kannalta ovat oikeus, (mutta ei velvollisuutta) kiinteistökehitysprojektin laajentamiseen, supistamiseen, vaiheistamiseen, hylkäämiseen tai aloituksen lykkäykseen. Reaalioptiot voidaan jakaa ajoitusoptioihin ja skaalausoptioihin. Ajoitusoptiot siis antavat mahdollisuuden investointipäätöksen ajoituksen lykkäämiseen tai investoinnin vaiheistukseen. Skaalausoptiot taas antavat mahdollisuuden projektin mittakaavan muuttamiseen projektin elinkaaren aikana. Kuva 1: Reaalioptiot Kiinteistöarviointi 4/14 9

10 Reaalioptiomenetelmän hyödyntäminen aluerakentamisprojektien... jatkuu... Erityisen merkittävä tekijä tämänkaltaisten isojen, riskialttiiden ja pitkäkestoisten hankkeiden kannalta on mahdollisuus vaiheistaa hanke. Koko hankkeista ei siis tarvitse päättää kerralla, vaan päätöksenteko voidaan vaiheistaa, jolloin kunkin vaiheen aloituksesta tai aloituksen siirtämisestä voidaan päättää vasta kyseisenä vuonna uusien tietojen valossa. Perinteiset investointianalyysimenetelmät: nettonykyarvo, sisäinen korko ja takaisinmaksuaika, eivät anna kunnollista työkalua näiden hankkeiden sisältämien valintamahdollisuuksien huomioimiseen eikä eri alueiden väliseen priorisointiin. Useissa aikaisemmissa tutkimuksissa onkin todettu nettonykyarvomenetelmän aliarvioivan merkittävästi epävarmuutta ja valintamahdollisuuksia sisältäviä investointeja. Hankkeiden sisältämien valintamahdollisuuksien huomioimiseksi ja reaalioptiomenetelmän potentiaalin selvittämiseksi projektien johdon työkaluna, tilattiin aiheesta diplomityö Helsingin kaupunginkanslian aluerakentamisyksikköön. Reaalioptiomenetelmää käytettiin kohteen arvon määrittämiseen täydentämään nettonykyarvolaskelmia, jotta valintamahdollisuuksien arvo saatiin selville ja voitiin ottaa huomioon. Toiseksi ja tärkeämpänä, reaalioptiolähestymistapaa tutkittiin ennakoivan strategian luomiseksi, jolla voidaan parantaa projektien tuottavuutta. Reaalioptioanalyysiin ei tarvitse nettonykyarvossa määriteltyjen tietojen lisäksi laskea muita tekijöitä kuin tuottojen volatiliteetti, eli tuoton keskihajonta tietyllä ajanjaksolla. Tämä mittaa sijoituksen tuoton epävarmuutta eli odotettavien tuottojen vaihteluväliä. Tutkimuksessa todettiin menetelmän parantavan hankkeen taloudellisen arvioinnin tarkkuutta ja olevan käyttökelpoisin erityisesti eri investointimahdollisuuksien priorisoinnissa sekä alueiden pitkän tähtäimen strategisen suunnittelun tukena. Tärkeimpiä valintamahdollisuuksia case -kohteena olleessa Helsingin Kruunuvuorenrannan aluerakentamishankkeessa olivat mahdollisuus vaiheistaa hanke erikseen päätettäviin vaiheisiin, sekä mahdollisuus tarvittaessa viivästyttää tai vaihtaa näiden vaiheiden toteutusjärjestystä. Näiden valintamahdollisuuksien huomioiminen kasvatti projektin arvoa 22 % verrattuna nettonykyarvoon. DI Otto Virenius otto.virenius@gmail.com 10 Kiinteistöarviointi 4/14

11 Maanmittauspäivät 2015, Espoo Yleistä Maanmittauspäivät 2015 pidetään päivänä huhtikuuta 2015 Espoon Dipolissa. Maanmittauspäivien konseptia on ensi vuodeksi uudistettu reippaalla kädellä. Koulutus ja ammatillinen kehittyminen on nostettu päivien keskiöön. Maanmittauspäivät 2015 tarjoavat maanmittausalaa laajasti syleilevän koulutuspaketin. Päivien ohjelma on rakennettu neljän rinnakkaissession varaan, mikä mahdollistaa noin 40 esityksen laajuisen koulutuspäivän. Tämän vuoksi kunkin osallistujan on helppo rakentaa ohjelmasta juuri omaa ammattiaan tukeva kokonaisuus. Maanmittauspäiviin olennaisena osana kuuluvat juhlallisuudet on ajoitettu torstai- ja perjantai-illaksi. Torstai-iltana järjestetään avajaiset, joiden yhteydessä tapahtuu stipendien jako, kunnianosoitukset ym. juhlallisuudet. Torstai-iltana järjestetään lisäksi maanmittausalan seurojen ja yhdistysten sääntömääräiset kokoukset. Perjantai-iltana järjestetään varsinainen iltajuhla. Päivien teemoja ovat mm. (lopullinen ohjelma julkaistaan ): Kiinteistötoimitusten kehittäminen Maankäyttö- ja rakennuslain uudistaminen Älykäs kaupunkisuunnittelu, smart-city Kiinteistöarviointi Kiinteistörekisterin pito Sähköisten palveluiden kehittäminen Nuorten maanmittauspäivät Kiinteistöarviointi 4/14 11

12 Ilmoittautuminen: Ilmoittautuminen avautuu ja sulkeutuu Ilmoittautuminen tapahtuu sähköisesti: mmp2015 Yöpyminen: Maanmittauspäiviä varten on varattu Dipolin vieressä sijaitseva Radisson Blu hotelli ( Torstain ja perjantain välinen yöpyminen maksaa 120 (1hh) ja 145 (2hh). Perjantain ja lauantain välinen yöpyminen maksaa 80 (1 hh) ja 95 (2 hh). Hinnat sisältävät buffetaamiaisen sekä ALV:n. Alennettu hinta on voimassa varattaessa hotelliyöpyminen suoraan hotellin kautta käyttäen varauskoodia Maanmittauspäivät. Call for papers Jos haluat pitää esityksen päivillä, pyydämme sinua toimittamaan vapaamuotoisen tiivistelmän esityksestä osoitteeseen: mennessä. Varsinaista kirjallista artikkelia ei esityksestä ole välttämätöntä toimittaa lainkaan. Esiintyjät pääsevät osallistumaan ilmaiseksi päiville. Esityksen aiheena voi olla esimerkiksi: Uuden hyvän käytännön esittely Toteutetun kehittämisprojektin kuvaus Tehdyn tutkimuksen (tulosten) esittely Lisätietoja: Hotellivaraukset kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennakkoon, sillä emme voi taata, että hotellissa riittää tilaa kaikille halukkaille. Hinta Huom. Hinnat eivät sisällä arvonlisäveroa (ALV 0%) Normaalihintainen osallistumismaksu Jäsenjärjestöihin kuuluvan alennettu osallistumismaksu Alennettuun maksuun ovat oikeutettuja kaikki henkilöt, jotka kuuluvat johonkin maanmittausalan järjestöön. Eläkeläisen osallistumismaksu Opiskelijan osallistumismaksu Ei sisällä perjantain lounasta. Opiskelijaruokaloita löytyy Dipolista Illalliskortti Juhlava illallinen perjantaina (klo 19-02, Dipoli) 250 euroa 200 euroa 100 euroa 30 euroa 30 euroa 12 Kiinteistöarviointi 4/14

13 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen alla esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Eeva Härkönen Työn nimi: Kerros- ja rivitalotonttien arviointi asuinhuoneistojen hinnan perusteella. Länsimetron suunnittelu käynnistyi vuonna Espoon ja Helsingin kaupunginvaltuustot päättivät Länsimetron rakentamisesta vuonna Rakennustyöt aloitettiin vuonna 2009 ja metrolinja avataan suunnitelmien mukaan liikenteelle loppuvuodesta Länsimetro muodostuu Ruoholahti-Matinkylän välillä liikennöitävästä metrolinjasta. Asemia on yhteensä yhdeksän. On ollut paljon spekulaatioita siitä, kuinka Länsimetron rakentaminen vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin. Metron rakentamisen seurauksena, matka-aika keskustaan (palveluihin, työpaikkoihin jne) lyhenee. Matka-aikakustannusten pieneneminen lisää asuinkuntien hyvinvointia, minkä seurauksena asuntojen kysyntä metron lähettyvillä kasvaa. Kysynnän kasvusta johtuen asuntojen hinnat kohoavat aina siihen pisteeseen saakka, kunnes hyvinvointi on palautunut (so. laskenut) entiselle tasolleen asuinkustannusten kohoamisen seurauksena. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, vaikuttaako saavutettavuuden muutos asuinhuoneistojen arvoon ja jos, niin kuinka Kiinteistöarviointi 4/14 13

14 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... paljon. Lisäksi halutaan selvittää, kuinka suuri on metron vaikutus prosentuaalisesti asuinhuoneiston arvoon. Lisäksi tutkitaan, kuinka paljon metro vaikuttaa euromääräisesti asuinalueen arvoon. Tutkimustulokset saatiin suorittamalla kvantitatiivinen tutkimus. Tutkimus jakautuu teoria- ja empiiriseen osuuteen. Tutkimusmenetelminä käytetään kirjallisuustutkimusta ja lineaarisen regressioanalyysin perusteella muodostettavaa hintamallia. Päälähteitä ovat Internetistä löytyvät kerrostaloasuinhuoneistojen hintatiedot ja Seutu CD 2013 tietolevyltä saatavat rakennusten ominaisuustiedot. Asuinhuoneistojen arvonmuutos määritettiin Helsingin keskustaan tapahtuvan matka-ajan muutoksen perusteella ennen ja jälkeen metron rakentamisen. Tarkastelualueiksi valittiin Koivu-saaren, Tapiolan, Urheilupuiston ja Matinkylän metroasemat. Tutkimustulokset osoittavat, että saavutettavuus vaikuttaa asuinhuoneistojen arvoihin niitä nostavasti. Tulosten mukaan Länsimetron rakentaminen nostaa asuinhuoneistojen arvoa minimivaikutusalueella, 400 metriä, vaihteluvälillä % ja maksimivaikutusalueella, 800 metriä, vaihteluvälillä %. Tulokset osoittavat lisäksi, että metron rakentaminen vaikuttaa asuinalueiden arvoon minimivaikutusalueella ja maksimivaikutusalueella Tekijä: Teemu Hall Työn nimi: Asuinkerrostalojen kiinteistönarviointi ja kiinteistönarviointimenetelmät - asuntorahaston näkökulma. Suomen ensimmäinen asuntorahasto perustettiin vuonna 2006, jonka jälkeen Suomeen on perustettu yli 20 asuntorahastoa. Asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden arviointipolitiikat ja -menetelmät vaihtelevat rahastokohtaisesti, eikä markkinoilla ole johdonmukaista arviointitapaa asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden arvostamiseen. Tutkimus toteutettiin sisäkkäisellä yhden tapauksen tutkimuksella käyttämällä tutkimusmateriaalina kirjallisuuskatsauksen lisäksi arviokirjoja ja asiantuntijahaastatteluja. Tutkimuksessa selvitettiin asuntorahastojen käyttämät arviointimenetelmät ja -politiikat sekä selvitettiin markkinatoimijoiden näkemys parhaiten asuntorahastoil- 14 Kiinteistöarviointi 4/14

15 le soveltuvasta arviointimenetelmästä. Lisäksi tutkimuksessa selvitettiin arviointimenetelmän valinnan vaikutus asuntorahaston kiinteistövarallisuuden käypään arvoon. Rahastoissa käytettävän arviointimenetelmän päättävät viimekädessä rahastomanageri ja rahaston oman pääoman sijoittajat. Haastateltavien mukaan asuntorahastojen varallisuuden arviointi olisi pääsääntöisesti parempi toteuttaa asuinhuoneistokohtaisesti, jolloin kauppa-arvomenetelmä soveltuu tuottoarvomenetelmää paremmin asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden arviointiin. Tutkimuksessa havaittiin, että asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden markkina-arvo vaihtelee käytettävästä arviointimenetelmästä riippuen. Kauppa-arvomenetelmällä arvioidut arvot ovat pääsääntöisesti suurempia kuin tuottoarvomenetelmällä tuotetut arvoestimaatit. Asuinkerrostalon huoneistokohtaisen nettotuottovaatimuksen pienentyessä arvioitsijoiden tuotto- ja kauppa-arvomenetelmillä tuottamien arvoestimaattien ero kasvaa. Haastatteluissa havaittiin myös, että tukkualennustermillä on markkinoilla useita eri tarkoituksia. Tutkimuksessa havaittiin, että markkinatoimijoilla on halu välttää rahastojen asuntovarallisuuden yliarvostusta, joka saattaa johtaa asuntovarallisuuden konservatiiviseen arvostamiseen. Mahdollinen konservatiivinen arvostus yhdistettynä arviointimenetelmästä riippuvaan varallisuuden käyvän arvon vaihteluun saattavat muodostaa riskin sijoittajien etujen loukkaamiselle, jos sijoittajat ja muut sidosryhmät eivät ymmärrä tai ole tietoisia arvioinnin arvoperusteesta ja sen vaikutuksesta määritettävän omaisuuden käypään arvoon. Tekijä: Mikko Pekonen Työn nimi: Yhteismetsän minimikoko - metsätaloudellisen kannattavuuden näkökulma Tutkimuksessa selvitettiin yhteismetsän taloudellisesti kannattavaa minimikokoa. Laajan metsätalouskokonaisuuden leimikkokeskittymistä saatavaa bruttokantorahatulojen mittakaavaetua verrattiin yhteismetsän hallintokustannuksiin kustannushyötyanalyysinä. Kun laajoista leimikkokeskittymistä saatavat mittakaavaedut osoittautuivat yhteismetsän hallintokustannuksia suuremmiksi, pidettiin yhteismetsää kannattavampana kuin metsän yksityis- Kiinteistöarviointi 4/14 15

16 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... omistusta. Yhteismetsän hallintokustannusten määrät estimoitiin lineaarisella regressiomallilla, mikä laadittiin 18 yhteismetsältä saaduista tilinpäätöstiedoista. Keskimääräiset vuotuiset bruttokantorahatulot laskettiin Metsäntutkimuslaitoksen virallisten tilastojen ja hakkuukauden Etelä-Suomen hintasuositussopimuksen perusteella. Tilastoihin perustuvaa kantohintaa muutettiin leimikon koosta johtuvalla hintasuositussopimuksessa mainitulla hintakorjauksella. Yhteismetsän mittakaavaetu saatiin vertaamalla yhden suuren puukauppaerän hintaa samasta puumäärästä maksettavaan hintaan, kun puukaupat tehdään useina pieninä puuerinä. Tulosten perusteella taloudellisesti kannattavan yhteismetsän minimikoko vaihtelee Etelä-Suomen oloissa tutkimuksen rajausten mukaisissa tapauksissa yhteismetsän bruttotuloilla ilmaistuna välillä /v ( ha) ja Pohjois-Suomen oloissa välillä /v ( ha). Taloudellisesti kannattavaan yhteismetsän minimikokoon vaikuttaa yhteismetsän pinta-alan ja bruttotulojen lisäksi yhteismetsään liitettävän metsätilan koko. Pohjois-Suomi muodostuu tässä tapauksessa Suomen metsäkeskuksen julkisten palveluiden Kainuun, Lapin ja Pohjois-Pohjanmaan alueyksiköiden alueista. Muut alueet kuuluvat Etelä-Suomeen. Yhteismetsän perustamiskustannuksia ei sisällytetty laskelmiin. Yhteismetsällä voi vaikuttaa merkittävästi ohjesääntönsä ja toimintatapojensa kautta hallintokustannustensa suuruuteen. Tutkimuksessa huomattiin, että metsätaloudellista kannattavuutta ei voida riittävän luotettavasti perustella pelkästään metsätalousmaan pinta-alalla. Se lisäksi tarvitaan kasvuoloja ja puun myynnistä saatavia tuloja kuvaavia muuttujia. Kookkaita metsätiloja ei välttämättä kannata liittää yhteismetsään, koska mittakaavaetujen saaminen on silloin hyvin epävarmaa. Yhteismetsä on erittäin kilpailukykyinen vaihtoehto metsätilojen omistusrakenteen pirstoutumisen ehkäisemiseksi. Tekijä: Heini Papinsaari Työn nimi: Voimalinjan vaikutus haja-asutusalueilla olevien asuin- ja lomatonttien hintoihin. Sähkönsiirtotarve kasvaa yhteiskunnassamme jatkuvasti, minkä vuoksi sähkönsiirtoverkkoa vahvistetaan uudistamalla vanhoja ja rakentamalla kokonaan uusia voimajohtoja. Voimajohtojen raken- 16 Kiinteistöarviointi 4/14

17 taminen saattaa aiheuttaa taloudellisia menetyksiä niiden läheisyydessä sijaitsevien kiinteistöjen omistajille, jolloin kysymykseen tulee näiden menetysten korvaaminen. Tämän työn tarkoituksena oli selvittää, kuinka paljon suurjännitelinjan johtimien ja/tai pylväiden läheisyys vaikuttaa haja-asutusalueella sijaitsevan rakentamattoman rakennuspaikan markkina-arvoon sekä poikkeaako vaikutus loma- ja asuinkäyttöön tarkoitettujen rakennuspaikkojen välillä. Tutkimus suoritettiin kauppahintoihin pohjautuvalla regressioanalyysillä käyttäen aineistona Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin hintatietoja haja-asutusalueiden rakentamattomien tonttien kaupoista ajanjaksolta Aineiston kokonaislaajuus ennen karsintaa oli kauppaa. Tutkimuksessa muodostettiin yhteensä neljä erilaista hintamallia, joiden pohjalta saatiin selvitettyä vastaukset tutkimuskysymyksiin. Tutkimustulosten mukaan voimajohdolla voidaan nähdä olevan vaikutusta haja-asutusalueilla sekä asuin- että lomatontin hintaan. Vaikutus vaihtelee 2 18 % välillä riippuen muun muassa tontin etäisyydestä voimajohtoon. Voimajohdon vaikutus lomatontin hintaan todettiin tutkimuksessa olevan suurempi verrattuna vaikutukseen asuintontin hintaan. Tutkimuksen perusteella voimajohdon pylväällä ei enää erikseen näyttäisi olevan erityistä arvoa alentavaa vaikutusta tontin hintaan: arvonalennus johtuu pääosin koko suurjännitelinjarakennelman aiheuttamasta ympäristön muuttumisesta. Voimajohto vaikuttaa tontin hintaan alentavasti ja tämä arvon aleneminen tulee korvata kiinteistön omistajalle. Voimajohdon aiheuttamasta immissiohaitasta määrättävät korvaukset tulee kuitenkin aina harkita tapauskohtaisesti kunkin kiinteistön kohdalla erikseen. Tutkimuksessa muodostettuja hintamalleja voidaan käyttää apuvälineinä tämän korvaustason määrittämisessä. 17

18 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n s euraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. Arviointitoimintaa edistää eniten se, että standardit ovat helposti ja vailla maksua saatavilla. 18 Kiinteistöarviointi 4/14

19 Tulevia tapahtumia Maanmittauspäivät 2015 (Espoo) Järjestyksessään 51. Maanmittauspäivät pidetään vuonna 2015 Espoon Dipolissa. Päivät ovat tavallisesti olleet maanmittausalan suurin suomalainen tapahtuma. Ne ovat koonneet paikalle kerta toisensa jälkeen satoja osallistujia. Päivien rakennetta ja sisältöä tullaan uudistamaan työnantajaystävällisemmäksi ja sellaiseksi, että päivät tarjoavat runsaan kattauksen koulutusta eri ammattisektoreille. Kouluttautuminen ja ammatillinen kehittyminen on päivien keskeinen tavoite, verkostoitumista unohtamatta. Lisäinfoa tapahtumasta Maankäyttö lehdessä 4/2014 (ilmestyy ) FIG Working Week (Sofia, Bulgaria) Lisätietoa: Kiinteistöarviointi 4/14 19

20 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöarviointi 4/14 20