Kiinteistöarviointi 3/10

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 3/10 RICS ja LEED sertifioinnit osana kansainvälistymistä, s SKAY:n esitelmätilaisuus, s SKAY:n ja AKA:n koulutustilaisuus, s. 12

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Teknillinen Korkeakoulu HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec-Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen puh TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy Kiinteistöarviointi 3/10 2

3 SISÄLLYS KIINTEISTÖARVIOINTI 3/2010 RICS ja Leed -sertifioinnit osana alan kansainvälistymistä... 4 BVC: Where theory meets practice... 8 Ajoitus korostuu epäsuorissa kiinteistösijoituksissa Nettonykyarvomenetelmän heikkouksista kehitysprojekteissa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys esittäytyy Uutisia lyhyesti Tulevia tapahtumia Kannen valokuva: Rostockin portti. Ari Laitala Rostock, Saksa. 3 Kiinteistöarviointi 3/10

4 RICS ja Leed -sertifioinnit osana alan kansainvälistymistä RICS the Royal Institute of Chartered Surveyors - on maailmanlaajuisesti suurin kiinteistö-, maa-, rakennus ja ympäristöalan ammattilaisten organisaatio. RICS asettaa, ylläpitää ja sääntelee kiinteistöalan ammattimaisia standardeja. Käytännössä RICS-sertifioidut jäsenet toimivat useilla eri kiinteistöalan sektoreilla, kuten kiinteistöarvioinnin, rakentamisen taikka geomatiikan alalla. Ts. kukin RICS-sertifioitu jäsen toimii omalla alallaan, missä kiinteistöjen arviointi on vain yksi osa-alue. Muutama vuosi sitten RICS-organisaatio aktivoitui Ruotsissa ja vuosi sitten myös täällä Suomessa. Tällä hetkellä Suomesta löytyy seitsemän MRICSsertifioitua kiinteistöarvioijaa. Sertifiointi edellyttää alan kokemusta, harjoitustöiden tekemistä sekä Tukholmassa suoritettavaa suullista koetta, missä kokelasta tentataan arviointistandardeista eli ns. Punaisesta kirjasta sekä hänen omasta erikoisalastaan. Keskeisessä roolissa sertifioinnissa ovat eettiset säännöt - RICS:in eettisten sääntöjen mukaan jäsenen on aina toimittava asiakkaansa, työnantajansa ja yleisen edun mukaisesti, rehellisesti, oikeudenmukaisesti, reilusti, avoimesti, luottamuksellisesti ja mm. tuoden esille eturistiriidat. Käytännössä RICS sertifiointia edellyttävät mm. Brittein saarten rahoituslaitokset. Suomalaisille kiinteistösijoittajille RICS-sertifiointi on vielä melko tuntematon. Suomen tunnetuin sertifiointijärjestelmä on vuodesta 1996 voimassa ollut AKA-järjestelmä, mitä Keskuskauppakamari on ylläpitänyt vuodesta 2004 lähtien voimaan tulleen kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muutoksen myötä Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta on alkanut hyväksymään myös kiinteistönarvioitsijoita (KHK), jollaisiksi yleisauktorisoiduilla AKA-arvioitsijoilla on mahdollisuus siirtymäajan ( ) kuluessa rekisteröityä. RICS:n mukaan tehty arvio on periaatteessa laajempi kuin meillä tunnettu AKA-arvio. Esimerkiksi arvion sisältövaatimukset sekä toimeksiantovaatimukset ovat RICS:issä AKA:aa laajempia. RICS ja Suomessa yleisemmin tunnettu ja noudatettu IVS (International Valuation Standards) ovat kuitenkin kilpailijoita siitäkin huolimatta, että ne sekä noudattelevat että täydentävät ainakin periaatteessa toisiaan. Arvioita tehdessä on myös syytä pitää mielessä, että kansainvälisten standardien ja ohjeiden ohi menee aina paikallinen lainsäädäntö. Voidaan arvioida, että kiinteistöarvioinnin RICS-sertifioinnin hankkii Suomessa lähivuosina ehkä noin henkilöä, joista valtaosa löytynee tä- Kiinteistöarviointi 3/10 4

5 män hetken hieman yli sadasta yleisauktorisoidusta arvioijasta. Mitään merkittävää muutosta käytännön arviointiin RICS ei kuitenkaan aiheuta. Arvioinnissa huomioitava rakennusten ympäristöluokitussertifioinnit Rakennusten ympäristöluokitussertifioinnista on tulossa lähinnä uusien toimistotalojen kohdalla yksi tekijä kiinteistöjen erottelijana. USA:sta peräisin oleva LEED-sertifiointi (Leadership in Energy and Environmental Desingn) on noussut po. järjestelmässä selkeäksi tien näyttäjäksi. Suomessa on olemassa tällä hetkellä muutamia LEED-sertifioituja kohteita, minkä lisäksi useita hankkeita ja projekteja sertifioinnin saamiseksi on vireillä. LEED-sertifioinnissa arvioidaan mm. energiaa, veden käytön tehokkuutta, sisäolosuhteita, tonttia, ja rakennusmateriaaleja. LEED-sertifioinnin kanssa kilpailevat englantilainen Breeam-sertifiointi (BRE Environmental Assessment Method) ja suomalainen Promise-sertifiointi eivät ole saaneet ainakaan toistaiseksi mainittavaa jalansijaa taikka tunnettuutta. Sertifioinnit kiinteistöjen arvotekijöinä Kansainväliset sijoittajat sekä suuret kansainväliset käyttäjät ovat sertifioinneissa muutoksen vetureita. Kiinteistöjen arvoihin sertifiointi vaikuttaa mm. vuokratason sekä myös käyttäjäyritysten kiinnostuksen kautta. Rakennuksiin ohjautuu todennäköisesti varmempia vuokralaisia, kuin vastaaviin rakennuksiin ilman sertifiointia, mikä tarkoittaa talojen korkeampia käyttöasteita. Lisäksi sertifioitujen rakennusten ylläpitokustannukset ovat todennäköisesti alhaisemmat. Myöskään sertifioinnin imagovaikutusta ei tule unohtaa. Kaikki tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajien tuottovaatimus on todennäköisesti sertifioidussa talossa alhaisempi, kuin muutoin vastaavassa talossa ilman sertifiointia. Täten sertifioinnista aiheutuvat, suuruusluokaltaan 2-10 prosentin lisäinvestoinnit ovat usein kannattavia. Arvioinnin näkökulmasta sertifiointi on otettava huomioon yhtenä kiinteistön arvotekijänä. Toistaiseksi todellista markkina-arvioihin liittyvää dataa ja tietoa ei juurikaan ole. Sertifioinnit, niin RICS kuin myös Leed ja vastaavat järjestelmät, ovat osa kansainvälistymistä. Tarve läpinäkyville ja kestäville kansainvälisesti tunnustetuille standardeille on jatkuvasti korostumassa. Hannu Ridell 5 Kiinteistöarviointi 3/10

6 OHJELMA Torstai : Maanmittaustieteiden päivät Espoo, Otaniemi 8:45-9:15 Ilmoittautuminen ja kahvi 9:15-9:30 Tilaisuuden avaus, pj. Katri Koistinen, Maanmittaustieteiden seura Paikkatietoinfrastruktuuri kehittyy 9:30-10:00 Paikkatietoinfrastruktuurin tila Neuvotteleva virkamies Antti Vertanen, Maa- ja metsätalousministeriö 10:00-10:30 Geodeettinen laitos paikkatietoinfrastruktuurien kehittäjänä. Professori Risto Kuittinen, Geodeettinen laitos 10:30-11:00 Paikkatietoikkuna - Paikkatiedon aarreaitta. Asiantuntija Riikka Kivekäs, Maanmittauslaitos 11:00-11:15 Tauko Turvallisuus paranee 11:15-11:45 Jaetun tilannetietoisuuden kehittäminen search and rescue toiminnassa. Tutkija Hannes Seppänen, Aalto yliopisto 11:45-12:15 Ennakoiva turvallisuus merillä. Ylitarkastaja Tommi Arola, Liikennevirasto. 12:15-13:15 Ruokailu Paikkatieto jalkautuu 13:15-13:45 MenoMaps-monikanavapalvelu paikkatietoa tulevaisuuden retkeilijälle. Professori Tapani Sarjakoski, Geodeettinen laitos. 13:45-14:15 Menetelmiä kuva-avusteiseen jalankulkijan navigointiin. FM Laura Ruotsalainen, Geodeettinen laitos. 14:15-14:45 Kahvitauko Kartoitus tehostuu ja tarkentuu 14:45-15:15 Kokemuksia liikkuvan kartoituksen käytöstä ympäristötutkimuksessa. Vanhempi tutkija Harri Kaartinen, Geodeettinen laitos. 15:15-15:45 Uusi kartoitustekniikka nopeuttaa kartoitusprosessia etenkin kehitysmaissa. Kokemuksia uuden tekniikan käytöstä suurissa kansainvälisissä kartoitushankkeissa. Timo Sääski & Juha Liimatainen, FM-International Oy FINNMAP. 15:45- Maanmittausalan seurojen kokoukset alkavat Kiinteistöarviointi 3/10 6

7 Perjantai : 9:00-9:15 Päivän avaus, Jarmo Ratia (pääjohtaja, Maanmittauslaitos) Tilusjärjestelyjen tarpeet muuttuvassa yhteiskunnassa 9:15-9:45 Tilusjärjestelytarpeesta tulevaisuudessa. Erikoistutkija Sami Myyrä, Maa- ja elintarviketalouden tutkimuskeskus. 9:45-10:15 Tilusjärjestelyjen ajankohtaisista asioista ja tulevaisuuden näkymistä. Ylitarkastaja Jere Rajalin, Maa- ja metsätalousministeriö. 10:15-10:45 Kahvitauko 10:45-11:15 Win-Win tilanteet infra- ja muissa järjestelyhankkeissa. Yli-insinööri Kalle Konttinen, Maanmittauslaitos. 11:15-11:45 Asiakaslähtöisyys tilusjärjestelyissä. Johtava asiantuntija Seija Kotilainen, Maanmittauslaitos. 11:45-12:15 Tarvetta tilusten järjestelyyn? Tarkastelu tilusjärjestelytarpeesta keskiajalta nykypäivään. Tutkija Juhana Hiironen, Aalto-yliopisto. 12:15-13:15 Ruokailu 13:15-13:30 Maanmittausalan kirjoittajastipendin jako ja esitelmä Lunastuskorvausten oikeudenmukaisuudesta voimalinjalunastuksissa PANEELIKESKUSTELU, pj. prof. Arvo Vitikainen, Aalto-yliopisto Paneelissa: Jari Leppä (maa- ja metsätalousvaliokunnan pj., kansanedustaja), Sakari Haulos (yli-insinööri, Maanmittauslaitos), Ilkka Alm (maankäyttöpäällikkö, Fingrid), Antti Orama (arviointipäällikkö, Maanomistajien arviointikeskus), Sampo Hatunen (maaoikeusinsinööri, Etelä-Suomen maaoikeus) 13:30-13:45 prof. Vitikainen esittelee paneelin ja avaa keskustelun 13:45- Alustus, Jari Leppä; kommenttipuheenvuoro, Sakari Haulos; muut puheenvuorot ja paneelikeskustelu, yleisön kysymykset 15:00-15:30 Kahvitauko Metsän arvo ja arviointi vuonna :30-16:00 Ajankohtaista metsän arvioinnista. Vanhempi tutkija Simo Hannelius, Metsäntutkimuslaitos. 16:00-16:30 Metsän arviointi maanmittauslaitoksessa. Yli-insinööri Markku Airaksinen, Maanmittauslaitos. 16:30 Päivien päätös LISÄTIETOA: 7 Kiinteistöarviointi 3/10

8 BVC: Where theory meets practice Baltic Valuation Conference kokosi Itämeren alueen kiinteistöarvioijia tällä kertaa Rostockiin pidetyn konferenssin teemoja olivat demografiset muutokset ja niiden vaikutukset kiinteistöarviointiin sekä toisaalta kiinteistöarvioinnin korkean tason säilyttäminen ja edelleen kehittäminen. Esitysten perusteella demografisten muutosten vaikutukset arviointiin ovat mitä moninaisimmat. Vaikutukset heijastuvat niin toimeksiantojen määrään kuin tyyppeihinkin. Vaikutuksia on myös itse arviointiprosessiin, kuten soveltuviin arviointimenetelmiin. Perusteellisin esitys tästä aihepiiristä tuli Saksasta, jossa on hiljattain julkaistu ensimmäinen kiinteistöarvioijien kokoama markkinakatsaus. Raportissa kiinnitetään huomiota myös demografisiin muutoksiin. Saksassa samoin kuin Suomessakin, väestö ikääntyy nopeasti, asuinkuntien koot pienenevät ja kaupungistuminen jatkuu voimakkaana kaikkien suurimpien kaupunkialueiden osalta. Vakuuttavaa näyttöä väestömuutoksista ja sen vaikutuksista saatiin lauantaisella kiertoajelulla. Rostock oli yksi Itä-Saksan tärkeimpiä satamakaupunkeja, mutta on menettänyt merkitystään Saksojen yhdistymisen jälkeen. Kaupungin väkiluku oli korkeimmillaan 1989, jolloin siellä asui asukasta. Väkiluku on vain 20 vuodessa tippunut yli asukkaalla ollen nykyisin noin , huolimatta laajoista investoinneista alueen infrastruktuuriin. Kiinteistöarviointi on haastavaa tällaisissa olosuhteissa, joissa alueen talouden kehitykseen liittyy suurta epävarmuutta. Äärimmäinen esimerkki demografisista muutoksista tarjoiltiin Islannin suunnalta. Kuten tunnettua, on maan talous kokenut melkein totaaliromahduksen vuoden 2008 jälkeen. Finanssiviikinkien seikkailut johtivat ensin ennennäkemättömään nousuun ja lopulta romahdukseen, joka on näkynyt mm. maan väkiluvun pienentymisenä (maastomuutto) ja kiinteistöjen hintojen jyrkkänä, kymmenien prosenttien laskuna. How to secure high quality of experts? Kiinteistöarvioijien auktorisointiin liittyviä esityksiä kuultiin useita. Seminaarissa sai muutaman tunnin aikana varsin seikkaperäisen käsityksen siitä, millaisia ovat Itämeren alueen maiden auktorisointijärjestelmät. Allekirjoittanut ei niinkään keskittynyt omassa esityksessään suomalaisen auktorisointijärjestelmän esittelyyn tai sen viimeaikaisiin muutoksiin, vaikka niitäkin lyhyesti sivusin. Esitykseni pääpaino oli kiinteistöarvioinnin opetuksen Kiinteistöarviointi 3/10 8

9 nykytilanteessa ja niissä haasteissa, joita Aalto-yliopiston synty on jo nyt ehtinyt tuoda mukanaan. The Hanseatic Alliance of Real Estate Valuers BVC:n luonteeseen vahvana elementtinä kuuluu sosiaalinen ulottuvuus. Tämän toi erinomaisesti esille myös isäntien edustaja avauspuheenvuorossaan. BVC on vuosittain järjestettävä konferenssi, mutta vielä enemmän se on jatkuvatoiminen verkosto. Monet konferenssiin osallistuvat pitävät säännönmukaista yhteyttä ja uusia liikesuhteita ja tieteellisiä yhteyksiä solmitaan itse konferenssissa, mutta myös niiden välillä. Allekirjoittaneelle mm. valkeni, että eteläisessä naapurissamme Eestissä on käynnistymässä hyvin samantyyppistä tutkimusta, johon itse olen keskittymässä. On luonnollisesti merkittävää, että tämä asia selvisi nyt, eikä puolentoista vuoden päästä, kun samantyyppiset artikkelit näkevät päivän valon. Tieteellinen matka etelänaapuriin on siis lähiaikojen suunnitelmissa. Tällä kertaa mukana oli poikkeuksellisen paljon historian siipien havinaa. Meitä nuorempia osallistujia sivistettiin kertomalla BVC:n syntyhistoriasta. Konferenssin idean taustalta löytyvät herrat Erik Persson (SWE), Odd Hovde (NOR), Uwe Tychsen (GER) sekä Olavi Myhrberg. Viime vuonna mukana ko. herroista oli vielä kolme. Nyt paikalle oli saapunut vain isäntämaan Tychsen. Poissaolleille perustajajäsenille lähetettiin kuitenkin konferenssiväen tervehdys postikortein - seminaariväen allekirjoituksin höystettynä. Shown täytyy kuitenkin jatkua. Ennenkuin ensivuoden seminaaripaikasta päästiin edes keskustelemaan, ehättivät latvialaiset jo toivottamaan seminaariväen tervetulleeksi Riikaan. Viime vuodet on Itämerta kierretty vastapäivään Visby, 2010 Rostock ja 2011 Riika. Jos samalla logiikalla jatketaan, pääsemme me suomalaisetkin jälleen lähivuosina esittämään kutsun seminaariväelle. Ari Laitala 9 Kiinteistöarviointi 3/10

10 KUTSU ESITELMÄTILAISUUTEEN KLO 17 (HELSINKI) Arvoisa SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsen, Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys järjestää maanantaina 25. lokakuuta kello 17:00 alkaen Helsingissä esitelmätilaisuuden MRL 91 :n mukaisesta kehittämiskorvauksesta ja sen määrittämisestä. Tilaisuudessa on paikalla Maanmittauslaitoksen arviointipäällikkö Seppo Sadeharju (DI, AKA). Sadeharju kertoo puheenvuorossaan mm. mikä on kehittämiskorvaus ja mitä ongelmia sen määräämiseen liittyy erityisesti Maanmittauslaitoksen näkökulmasta. Tilaisuudessa on paikalla myös MRL 12a luvun valmisteluun osallistunut Ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta, joka kommenttipuheenvuorossaan kertoo mm. kehittämiskorvausta koskevien säännösten taustasta. Tilaisuus pidetään tuttuun tapaan Tieteiden talolla (Kirkkokatu 6, Hki) salissa 505. Tilaisuudessa jaetaan myös todistukset uusille auktorisoiduille kiinteistöarvioijille sekä stipendit vuoden 2009 parhaista opinnäytetöistä. Tervetuloa! --SKAY:n hallitus-- Kiinteistöarviointi 3/10 10

11 Ajoitus korostuu epäsuorissa kiinteistösijoituksissa Diplomityössä Epäsuora kiinteistösijoittaminen sijoittajan ja managerin riskit talouden eri suhdanteissa pyrittiin tunnistamaan olennaisimmat riskit, joita kiinteistösijoittamiseen liittyy sekä sijoittajan että managerin näkökulmasta ja selvittää, miten sijoittajan ja rahastoyhtiön näkökulmat riskeistä eroavat. Kiinteistösijoittaminen eroaa muusta sijoitustoiminnasta monella ominaispiirteisellä tavalla. Kiinteistöjen huono likviditeetti on yksi tärkeimmistä eroavaisuuksista ja mm. sen johdosta kiinteistöjen tuottomahdollisuudet määräytyvät paljolti jo kaupantekohetkellä. Tästä johtuen osoittautui epäsuoran kiinteistösijoittamisen tärkeimmäksi riskiksi niin sijoittajalle kuin managerillekin haastattelujen perusteella rahastotoiminnan ajoitus. Jos ajoitus on virheellinen, sijoituksen pelastaminen jälkeenpäin on miltei mahdotonta. Kassavirtariski oli sijoittajille toiseksi tärkein epäsuoran kiinteistösijoittamisen riski. Managerit painottivat toiminnassaan ajoituksen lisäksi arvontuottajien ympärille liittyviä riskejä, kuten strategiaa sekä kassavirtaa. Kokonaisuudessaan sijoittajat pitivät instrumentin operatiiviseen toimintaan liittyviä riskejä tärkeinä. Tulosten perusteella sijoittajan fokus epäsuorassa kiinteistösijoittamisessa kohdistui suurelta osaltaan ajoitukseen ja kassavirran ylläpitämiseen. Kiinteistösijoittamisen riskit näyttivät säilyvän pääosin muuttumattomina sykleistä riippumatta. Suurin osa suhdanteelle alttiista riskeistä kohdistuivat laskukauden ja matalasuhdanteen aikajaksoille. Etenkin vuokralaisiin kohdistuvat riskit katsottiin konkretisoituvan laskukauden aikana. Syklisestä toimintaympäristöstä huolimatta tämän haastattelun institutionaaliset sijoittajat pyrkivät maltillisiin, yli syklien tähtääviin vakaan kassavirran sijoituksiin. Rahastosijoituksissa managerin toiminnan tulisi myös olla läpinäkyvää, aktiivista ja ennakoivaa, ottaen huomioon kaikki sidosryhmät. Haastatteluissa nousi esille, että sijoittajat luottivat kiinteistöpääomarahaston managereihin kiinteistöasiantuntijoina, mutta kokivat niiden pankkiirintaidot huonoiksi. Sijoittajista osa oli selkeästi sitä mieltä, että rahoitus- ja korkoriskit olivat managereiden toimesta huonosti hallittuja ja ne voitaisiin jopa ulkoistaa kiinteistöpääomarahastosta ulkopuoliselle taholle. Osapuolet tavoittelevat samoja asioita epäsuorassa kiinteistösijoittamisessa, mutta toimintatavat näiden tavoitteiden pyrkimiseen saattavat erota. Käytännössä kumpikin osapuoli tavoittelee omaa etuaan, vaikka sitä ei ääneen sanota. Lopulta riskien intressierot ovat kiinni sopimuksellisista ratkaisuista, jotka eivät vielä ole haastattelujen perusteella tarpeeksi edistyneellä tasolla. JH, Markku Leppälän diplomityötä mukaillen 11 Kiinteistöarviointi 3/10

12 Loma- ja metsäkiinteistöjen arviointi, Lahti KOULUTUSOHJELMA Päivä alkaa ilmoittautumisella, aamukahveilla, sekä ohjelman ja aineiston jakamisella kello 9:00. Aamupäivällä metsän arviointia: Vuorossa on mm. metsätalouden perusteita, liiketoimintaa ja kassavirtojen muodostusta. Lisäksi tutustumme metsän arvon määritykseen käytännön arviointitilanteissa. Iltapäivällä lomakiinteistöjen arviointia: Vuorossa on mm. Suomen markkinajohtajan näkemyksiä lomakiinteistöjen hinnoittelusta ja arviointimenetelmistä. Lisäksi kuulemme erityyppisiä arviointitapauksia mm. lomakylän arvioinnista. Koulutuspäivän päätämme loppukeskusteluun päivän aikana esille tulleista kysymyksistä sekä muista arvioinnin ajankohtaisista aiheista. Koulutusohjelma tarkentuu lähempänä koulutusta ja se toimitetaan ilmoittautuneille sähköpostitse. Päivä päättyy noin kello 16:30. Kiinteistöarviointi 3/10 12

13 AIKA JA PAIKKA Perjantai Scandic Lahti -hotelli, Vesijärvenkatu 1, LAHTI (rautatieaseman vieressä). ILMOITTAUTUMINEN Viimeistään pe klo 16:00 mennessä puhelimitse / Juhana Hiironen tai sähköpostitse juhana.hiironen@maanmittauslaitos.fi. YLEISTÄ KOULUTUKSESTA Koulutuksen asiantuntijoina kuulemme vankan käytännön kokemuksen omaavia auktorisoituja kiinteistöarvioijia: Sakari Haulos, Markku Pálen, Erkki Luotonen ja Tuomo Salo. Koulutus on suunnattu metsä- ja lomakiinteistöjen arviointeja tekeville arviomiehille, kiinteistönvälittäjille, toimitusinsinööreille ja muille arviointeja tekeville ja käyttäville asiantuntijoille. Koulutus soveltuu oivallisesti esimerkiksi auktorisoidun kiinteistöarvioijan ammattitaitoa ylläpitäväksi koulutukseksi. OSALLISTUMISMAKSU SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsenille osallistumismaksu on 200 euroa, sisältäen opetuksen aineistoineen ja ohjelmaan merkityt lounas- ja kahvitarjoilut. Muille kuin yhdistyksen jäsenille osallistumismaksu on 250 euroa. Yhteisöjäsenten työntekijät pääsevät tilaisuuteen jäsenalennuksella. LISÄTIETOJA Juhana Hiironen (AKA & SKAY ry, siht.), puh , juhana.hiironen@maanmittauslaitos.fi 13 Kiinteistöarviointi 3/10

14 Kiinteistösijoitukselta toivotaan tasaista kassavirtaa Diplomityössä Listaamattomat kommandiittiyhtiömuotoiset kiinteistörahastot yksityisen sijoittajan näkökulmasta tarkasteltiin listaamattomia kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistörahastoja yksityisen sijoittajan näkökulmasta. Työn tavoitteena oli selvittää, miksi yksityinen sijoittaja valitsee sijoitusmuodoksi kiinteistöt ja miten yksityinen sijoittaja suhtautuu listaamattomaan epäsuoraan kiinteistösijoittamiseen. Lisäksi työssä pyrittiin selvittämään listaamattomiin kiinteistörahastoihin liittyviä etuja ja riskejä yksityisen sijoittajan näkökulmasta sekä yksityisen sijoittajan listaamattoman kiinteistörahaston valintakriteerejä. Saatujen tulosten avulla pyrittiin määrittelemään, millaiseen Suomessa toimivaan ja Suomen kiinteistömarkkinoille sijoittavaan 1istaamattomaan kommandiittiyhtiömuotoiseen kiinteistörahastoon yksityinen sijoittaja olisi valmis sijoittamaan. Tiedonkeruumenetelmänä käytettiin haastatteluja sekä niiden yhteydessä toteutettua kyselyä. Haastatellut sijoittajat olivat varakkaita yksityishenkilöitä, jotka olivat jo aikaisemmin tehneet kiinteistösijoituksia. Mukana oli sekä alan ammattilaisia että harrastuspohjalta toimivia kiinteistösijoittajia. Tutkimuksessa havaittiin, että sijoittajien erilaiset lähtökohdat vaikuttivat selvästi heidän suhtautumiseensa kiinteistösijoittamiseen ja erityisesti kiinteistörahastosijoittamiseen. Tehtyjen haastattelujen pohjalta yksityisten sijoittajien mielestä tärkeimmät listaamattoman epäsuoran kiinteistösijoittamisen edut olivat managerin ammattitaito ja kiinteistösijoitussalkun kautta saatava hajautushyöty. Merkittävimpinä riskeinä yksityiset sijoittajat pitivät puolestaan managerin osaamisen ja sitoutumisen puutetta sekä heikkoa likviditeettiä. Tärkeimmiksi listaamattoman kiinteistörahaston ominaisuuksiksi yksityiset sijoittajat nimesivät managerin ammattiosaamisen ja sitoutumisen, sijoitusstrategian, sijoitustyylin, maantieteellisen fokuksen, palkkio- ja kulurakenteen sekä rahaston läpinäkyvyyden. Yleistetysti saatujen tulosten perusteella yksityisen sijoittajan kannalta ominaisuuksiltaan optimaalinen Suomessa toimiva ja Suomeen sijoittava rahasto olisi tasaista kassavirtaa tuottava, kustannus- ja palkkiorakenteeltaan maltillinen, keskiriskinen ja vaihtuvapääomainen rahasto, joka sijoittaisi hajautetusti eri kiinteistötyyppeihin. JH, Mikko Ruudun diplomityötä mukaillen Kiinteistöarviointi 3/10 14

15 Nettonykyarvomenetelmän heikkouksista kehitysprojekteissa Diplomityön Valuing a real estate development project by applying real option theories tavoitteena oli arvioida kuvitteellinen kiinteistökehityshanke vuoden 2009 kaltaisessa epävarmassa markkinatilanteessa perinteisellä nettonykyarvomenetelmällä sekä reaalioptiomallilla hyödyntäen binomimallia. Monet kiinteistöoptioiden tutkijat esittävät, että nettonykyarvo menetelmä ei todellisuudessa mallinna investointiprojektien sisältämää joustavuutta. Lisäksi jotkut tutkijat väittävät, että nettonykyarvomenetelmä virheellisesti olettaa, että investointiprojekti on luonteeltaan joko peruutettavissa tai nyttai-ei-koskaan toteutettavissa oleva hanke. Kuitenkin maanomistajalla on yleensä hallussaan optio päättää kehityshankkeen ajoituksesta sekä laajuudesta. Reaalioptio on optio, jonka kohde-etuutena on reaalinen investointihyödyke, esimerkiksi kiinteistökehitysprojekti. Reaalioptioteoriat määrittelevät maan osto-optioksi kohde-etuutena olevaan kiinteistöön. Näin ollen kiinteistön rakennuttaminen voidaan määritellä option lunastamiseksi. Näiden olettamusten perusteella optiohinnoittelumalleja tulisi ainakin harkita hyödynnettäväksi kiinteistökehitysinvestointien arvioinnissa. Tutkimuksessa arvioitiin kuvitteellisen toimistokiinteistön kehitysprojektin odotusoptio binomimallilla. Yksi haastavimmista vaiheista optioteorioiden soveltamisessa oli kohde-etuutena olevan kiinteistön volatiliteetin arvioiminen, mihin hyödynnettiin aikasarjoja muuttujista, jotka merkittävimmin määrittelivät kehityshankkeen arvoa. Näistä aikasarjoista laskettujen arvojen perusteella suoritettiin Monte Carlo simulaatio projektin volatiliteetin estimoimiseksi, joksi saatiin n. 23 prosenttia, joka vastaa yleisesti tutkittua tasoa. Perinteisellä nettonykyarvomenetelmällä investointiprojektin arvoksi saatiin 0,5 milj. euroa. Binomimallilla kuitenkin odotusoption nettonykyarvoksi saatiin 1,314milj. euroa. Näin ollen, hankkeen laajennettu nettonykyarvo oli 0,814 milj. euroa, mikä sisältää perinteisen nettonykyarvon sekä odotusoption nettonykyarvon. Sisällyttämällä odotusoption arvonlaskelmiin investointi muuttui kannattamattomasta kannattavaksi. Suoritettu herkkyysanalyysi osoitti, että kohde-etuutena olevan kiinteistön alhainenkin volatiliteetti voi muuttaa koko hankkeen kannattavaksi. JH, Esa Torkon diplomityötä mukaillen 15 Kiinteistöarviointi 3/10

16 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys esittäytyy Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsenistä vaihtuu vuosittain noin 10 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että yhä harvempi yhdistyksemme jäsenistä tuntee yhdistyksen toimintahistoriaa kovinkaan kaukaiselta ajalta. Tämä oli tilanne myös minun kohdallani. Liityin yhdistykseen vuonna 2008, enkä tuolloin tiennyt yhdistyksestä juuri sen nimeä enempää. Reilun parin vuoden aikana yhdistyksessä aktiivisesti toimittuani, olen kuitenkin oppinut yhdistyksestä ja sen merkittävimmistä saavutuksista jo paljonkin. Alla on lyhyt katsaus Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen historiasta sekä nykyisestä toiminnasta, jotta seuraavan kerran, kun ystäväsi tai kollegasi kysyy yhdistyksestämme, osaat hänelle sen lyhyesti kertoa. SKAY auktorisointijärjestelmää luomassa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys (SKAY) perustettiin vuonna 1978 kiinteistöarvioinnin edistämisestä ja kehittämisestä huolta kantaneiden arvioinnin ammattilaisten toimesta luvulle tultaessa oli SKAY:n tärkeimpänä tavoitteena kiinteistöarvioinnin auktorisointijärjestelmän luominen, mikä onnistui vuonna 1994, kun SKAY perusti yhdessä Kiinteistöliitto ry:n ja Suomen Kiinteistövälittäjäliitto ry:n kanssa Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry:n. Ensimmäinen kiinteistöarvioijien auktorisointikoe oli vuoden 1995 puolella ja ensimmäiset auktorisoinnit tehtiin vuoden 1996 alussa. Auktorisoituja arvioijia on nykyään yli 150 ja toiminta on saavuttanut sille 1990-luvun alkupuolella tavoitellun tunnettuuden. Itse arvioijien auktorisointi siirtyi vuonna 2004 Keskuskauppakamarin alaisuuteen, jolloin myös Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry lakkautettiin. Yhdistyksen kansainvälinen toiminta SKAY on kautta historiansa katsonut tärkeäksi myös yhdistyksen kansainvälisen toiminnan. Vuosien välisenä aikana oli SKAY täysjäsenenä eurooppalaisessa arviointiyhdistysten yhdistyksessä (The European Group of Valuers Associations, TEGoVA). Pian tämän jälkeen SKAY siirtyi International Valuation Standard s Council in (IVSC) tarkkailijajäseneksi ja vuodesta 2010 alkaen sen täysjäseneksi, sillä kiinteistöarvioinnin alalla tapahtuneen globalisoitumisen myötä oli IVSC:n merkitys korostunut. SKAY:lle erityisenä etuna IVSC:n täysjäsenyydestä oli lisäksi myös arviointistandardien käyttö- ja käännösoikeuksien saaminen. Kiinteistöarviointi 3/10 16

17 Yhdistys on myös osallistunut perustajajäsenenä aktiivisesti Itämerenmaiden arviointiyhdistysten vuotuisiin tapaamisiin, joista kaksi on pidetty Suomessa (Turku 2000, Helsinki 2007). Kuluvana vuonna kokous pidettiin Rostockissa Saksassa. Yhdistyksen kotimainen toiminta Yhdistyksen toiminta Suomessa keskittyy pitkälti esitelmä- ja koulutustilaisuuksiin, joita SKAY on järjestänyt 2-5 kertaa vuodessa. Lisäksi yhdistys palkitsee vuosittain kiinteistöarvioinnin alalta valmistuneita opinnäytetöitä. Loppuvuonna yhdistys järjestää esimerkiksi esitelmätilaisuuden MRL:n 91 :n mukaisesta kehittämiskorvauksen määrittämisestä sekä koulutustilaisuuden metsä- ja lomakiinteistöjen arvioinnista. Julkaisutoimintaa sanastosta standardeihin Yli kolmikymmenvuotisen historiansa aikana on SKAY harjoittanut resursseihinsa nähden aktiivista julkaisutoimintaa. Pian perustamisensa jälkeen SKAY julkaisi Kiinteistöarvioinnin sanaston yhteisen terminologian edistämiseksi. Vuonna 1991 julkaisi SKAY Kiinteistöjen arviointikäsikirjan. Lisäksi SKAY on ollut mukana julkaisemassa kiinteistöjen hintatutkimusten tuloksia, rahoittanut alan opinnäytetöitä, laatinut suomi-englanti-suomi kiinteistösanakirjan sekä osallistunut muutoin alan tutkimustyöhön luvulla on SKAY kääntänyt suomenkielelle ja julkaissut Kansainväliset Arviointistandardit (Osa I vuonna 2004 ja Osa II vuonna 2007). Vuonna 2005 julkaistiin juhlajulkaisu, Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys - 25-vuotta. Tämän lisäksi on yhdistys julkaissut yhdistyksen tiedostuskanavanakin toimivaa neljä kertaa vuodessa ilmestyvää Kiinteistöarviointi lehteä. Tällä hetkellä SKAY:lla on käännöstyön alla kansainvälisten arviointistandardien 8. painos. Käännöstyö tehdään pääosin yhdistyksen jäsenten talkootyönä vuosien 2009 ja 2010 aikana. Käännetty versio julkaistaan aikaisemmista painoksista poiketen näillä näkymin vain Internet julkaisuna. Lisäksi yhdistys on kuluvana vuonna ollut mukana kommentoimassa IVSC:ssä työn alla olevaa merkittävästi aikaisemmista versioista poikkeavaa arviointistandardiluonnosta. Juhana Hiironen 17 Kiinteistöarviointi 3/10

18 Uutisia lyhyesti Sähköistä kiinteistönvaihdantaa koskevat säännökset eduskuntaan Lainmuutos sähköisestä kiinteistökaupasta on annettu eduskunnalle. Tasavallan presidentti antoi eduskunnalle hallituksen esityksen (HE 146/2010) lisäyksistä maakaareen. Hyväksyttäessä ne mahdollistaisivat sähköisen kiinteistön kaupan, panttauksen ja kirjaamismenettelyn. "Maanmittauslaitoksen tavoitteena on, että ensimmäinen sähköinen kiinteistökauppa voitaisiin tehdä verkossa vuonna 2015", Maanmittauslaitoksen ylijohtaja Arvo Kokkonen kertoo. Tällöin kiinteistön ostaja ja myyjä voisivat tehdä kauppakirjan sähköisesti ilman kaupanvahvistajaa Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä asiointijärjestelmässä. Paperiset panttikirjat voitaisiin korvata sähköisillä panttikirjoilla, jotka muodostuvat lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla. Myös kiinnityshakemukset ja sähköisen panttikirjan siirtoa koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti. Järjestelmä voisi valvoa muun muassa allekirjoittajien henkilöllisyyden todentamista, kauppakirjan sisällön riittävyyttä ja siihen merkittyjen tietojen oikeellisuutta. Järjestelmään saataisiin haettua tietoja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ja muista viranomaisrekistereistä. Kiinteistön luovutustiedot siirrettäisiin viranomaisten rekistereihin suoraan sähköisestä kauppakirjasta. Samalla lainhuuto eli kiinteistön uuden omistajan merkitseminen rekisteriin tulisi vireille ilman eri hakemusta. Lähteet: > tiedotteet Korjauskertoimet hinnan arvioinnin apuvälineeksi Uusi julkaisu "Korjauskertoimet asunto- ja loma-asuntotontin arvioinnissa" on ilmestynyt Tontin ostajat ja omistajat voivat uuden selvityksen avulla tarkentaa oman asunto- tai lomatonttinsa hinta-arviota. "Asuntotontin arviointi perustuu hintavertailuun. Saatavilla olevat vertailuhinnat ovat yleensä samasta kunnasta, mutta ne poikkeavat ominaisuuksiltaan aina jonkin verran arvioitavasta kohteesta. Tontin hinta-arvioita voidaan helpottaa nyt laskettujen korjauskertoimien avulla", selvitystä tehnyt Risto Peltola Maanmittauslaitoksesta kertoo. Lähteet: > Tiedotus > Uutiskirje Kiinteistöarviointi 3/10 18

19 Tulevia tapahtumia Esitelmätilaisuus kehittämiskorvauksista (Helsinki) Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s. 10, Kiinteistöjen sijoitus-, rahoitus- ja kehitysliiketoiminnan Vuosiseminaari Vuosiseminaari on vuosittain marraskuussa järjestettävä kiinteistö- ja rakennusalan johdon merkittävä kokoontuminen, jossa käsitellään ajankohtaisia, alaa puhuttavia ja toimialaa eteenpäin vieviä teemoja. Vuosiseminaari avaa osaltaan niitä kiinteistöliiketoiminnan alueita, jotka tuottavat lisäarvoa asiakkaille ja muodostavat keskeisiä kilpailuetuja sekä alan yrityksille että asiakastoimialoille. Vuosiseminaarin ohjelma on valmisteilla. Katso lisää: > koulutustarjotin Asuntojen ja asuinkiinteistöjen arviointikoulutusta Selvittää hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä alan keskeistä käsitteistöä. Perehdyttää osallistuja saatavilla olevaan markkinainformaatioon ja sen käyttöön. Syventää arviointimenetelmien käyttöä asuntojen ja asuinkiinteistöjen arvioinnissa. Antaa valmiudet arviointilausunnon tekemiseen. Tukee valmistautumista myös asuntoauktorisointikokeeseen. Katso lisää: > koulutustarjotin Metsä- ja lomakiinteistöjen arviointikoulutus (Lahti) Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s , Maanmittaustieteiden päivät (Espoo) Katso lisää: Kiinteistöarviointi 3/2010, s. 6-7, 19 Kiinteistöarviointi 3/10

20 YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec-Maakanta Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen Porvoonkatu B 16, Helsinki. Kiinteistöarviointi 3/10 20