Maa Korvausarviointi

Transkriptio

1 Uusjaon hyötylaskelmien Raakamaan Halkominen arviointi uudistaminen Maa Korvausarviointi 1

2 The effect Uusjaon of financial hyötylaskelmien Raakamaan Halkominen crisis arviointi to uudistaminen Luennon sisältö Raakamaa, mitä se on? Millaiset ovat raakamaamarkkinat Suomessa? Milloin raakamaa tulee arvioitavaksi? Mitkä ovat tyypillisimmät arviointitilanteet ja mitkä ovat tällöin käytetyt arviointimenetelmät? Mitkä tekijät vaikuttavat raakamaan hintaan ja millä tavoin? Arviointiesimerkkejä 2

3 <raakamaa> <markkinat> Mitä on raakamaa? Raakamaa tarkoittaa lähitulevaisuudessa mahdollisesti asemakaavoitettavaa ja rakentamisen piiriin tulevaa aluetta Raakamaalla on sijaintiin liittyviä etuja Se voi sijaita rakennetun taajaman vieressä, lähellä hyviä kulkuyhteyksiä (esim. rautatien varressa tai moottoritien liittymässä) Raakamaa ei ole tonttimaata, eikä myöskään maa- ja metsätalousmaata Erona tonttimaahan, raakamaa ei ole urbaania aluetta; kunnallistekniikka, kuten tieverkko sekä vesi- ja viemärijärjestelmät puuttuvat; ja ennen kaikkea, raakamaalla ei ole vahvistettua rakennusoikeutta Erona maa- ja metsätalousalueeseen, raakamaalla on potentiaalia tulla urbaanin rakentamisen piiriin lähitulevaisuudessa 3

4 <raakamaa> <markkinat> Millaiset ovat raakamaamarkkinat Suomessa? Markkinat ovat ohuet noin 500 transaktiota vuodessa, vain muutama merkittävä toimija Markkinat ovat kuitenkin merkitykselliset; ne määrittävät (pitkälti) Kuinka vahva on tulevaisuuden tonttitarjonta Minne tämä tonttitarjonta on sijoittunut Kuinka alueen kehittäminen (perusrakenne + rakentaminen) rahoitetaan Kunnilla on merkittävä rooli raakamaamarkkinoilla Vastuu perusrakenteen luomisesta ja ylläpitämisesti ja oikeus hyötyä kaavoituksen tuomasta arvonnoususta (raakamaa tonttimaa, hintasuhde jopa 1:100) 4

5 <Arviointitilanteet> <Arviointimenetelmät> Mitkä tyypillisimmät raakamaan arviointitilanteet? Normaalit vapaaehtoiset kaupat vain muutamia kauppoja vuodessa Raakamaan lunastaminen kunnilla oikeus lunastaa raakamaata kaupungin kehittämisen tarpeisiin (oikeutta käytetään kuitenkin vain harvoin) Muut lunastukset teiden, rautateiden, voimalinjojen yms. rakentaminen tarvitsee maata, joka on melko usein raakamaata ylivoimaisesti yleisin raakamaan arviointitilanne 5

6 <Arviointitilanteet> <Arviointimenetelmät> Mitkä ovat tyypillisimmät arviointimenetelmät ja miksi? Tuottoarvomenetelmä ongelmana se, kuinka sisällyttää kaikki riskitekijät arviointiin (saako raakamaa rakennusoikeutta, kuinka paljon, milloin) Kustannusarvomenetelmä ongelmana määrittää tontin tuottamisen kustannukset; mihin vetää raja kunnallistekniikan ja perusrakenteen kustannuksissa Kauppa-arvomenetelmä ongelmana se, kuinka löytää vertailukauppoja pidetään kuitenkin luotettavimpana arviointimenetelmänä (mikäli verrokkeja löytyy) monessa tilanteessa menetelmän soveltaminen asetettu ensisijaiseksi (lunastuslain määräyksistä johtuen) 6

7 Raakamaan hinta seuraa asuntojen ja tonttien hintoja Johdetun kysynnän periaate asuntoja varten tarvitaan tontteja tontteja varten tarvitaan raakamaata Syy-seuraussuhteen vuoksi voidaan arvioinnissa käyttää asuntojen viivästettyä indeksiä raakamaan hinnalle ei ole olemassa omaa säännöllisesti päivitettävää indeksiä Hintajoustot erisuuruisia kalliilla ja halvoilla alueilla sekä kasvavilla ja ei-kasvavilla alueilla, mikä tulee huomioida arvioinnissa joustoon vaikuttaa ilmeisesti raakamaan kysyntä tarjonta suhde (maan niukkuus) ja kunnan maapolitiikka 7

8 Raw Land price index Serviced lots price index Housing price index 8

9 Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset vaikuttavat raakamaan hintaan Raakamaa-alueen käyttöönotto vaatii teknisen perusrakenteen luomista mitä kauemmaksi perusrakenne joudutaan rakentamaan jo olemassa olevasta perusrakenteesta, sitä kalliimmat ovat kustannukset (ja raakamaa siten sitä halvempaa) Taajamaetäisyys indikoi perusrakenteen kustannusten ohella sitä, kuinka nopeasti ja suurella todennäköisyydellä raakamaa tulee rakennettavaksi kaupungeilla on tapana laajentua sen reunoilta, ei kokonaan uusilta alueilta (poislukien Espoossa) 9

10 10

11 Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso vaikuttaa raakamaan hintaan Raakamaan ja tonttien hintoihin vaikuttavat samat sijaintitekijät, mistä johtuen raakamaan arvioinnissa voidaan hyödyntää suoraan tonttien paikallista hintatasoa, mikä on siis korvikemuuttuja sijaintitekijöille 11

12 Pinta-alan kasvu laskee raakamaan yksikköhintaa Vaikutus ei ole yksiselitteinen, sillä voidaan ajatella, että isoilla raakamaakohteilla saadaan aikaan skaalaetuja rakennustuotannossa, mikä nostaisi isoista kohteista maksettavaa yksikköhintaa. Erityisesti, jos kohteen toteuttamisen vaatimat kytkentäkustannukset ovat suuria, pinta-alan kasvu merkitsisi yksikkökustannusten laskua. Myös riskin vähentyminen voi olla pinta-ala muuttujan yksi ulottuvuus, sillä pintaalan kasvaessa raakamaahan liittyvä tonttimaaksi muuttumisen epävarmuus vähenee. Syynä vaikutuksen suuntaan lienee tukkualennus ja se, että isot alueet ovat laadultaan vaihtelevia, kun taas pienet alueet tasalaatuisempia. Iso kohde on saatettu ostaa siksi, että jokin osa siitä erityisesti kiinnostaa ostajaa. Pieni kohde puolestaan kiinnostaa ostajaa kokonaisuudessaan. 12

13 13

14 Mitä vähemmän epävarmuutta raakamaan tonttimaaksi muuttumiselle on, sitä arvokkaampaa raakamaa on Yleiskaava on yksi rakentamisen todennäköisyyden indikaattori. Näköpiirissä oleva rakentaminen nostaa raakamaan hintaa. Yleiskaavan perusteella rakentamisen voidaan katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee A, P, K ja T alueilla Yleiskaavan perusteella rakentamisen ei voida katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee V, M tms. alueilla Rakentamisen todennäköisyyttä voidaan indikoida myös muiden suunnitelmien yms. tietojen perusteella. 14