Kiinteistöarviointi 1/14. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 1/14

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 1/14 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 1/2014 Toimitilamarkkinat voimakkaassa murroksessa 4 SKAY & AKA: vuosikokous Tuloslaskelma 7 SKAY: vuosikertomus 8 SKAY: toimintasuunnitelma ja talousarvioesitys 10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 12 IVSC-uutisia 17 Tulevia tapahtumia 18 Kannen valokuva Anna Ryymin 8/2008 Tutustu uusiin kotisivuihimme osoitteessa: 3

4 Toimitilamarkkinat voimakkaassa murroksessa Toimitilan arvo perustuu käyttäjien kysyntään. Jos toimistoon ei saada käyttäjää eli käytännössä vuokran maksajaa, niin tilan arvo lähenee useimmiten nollaa. Käyttötarkoituksen muutos saattaa kannattaa korkeiden asuntojen hintojen alueilla. Liiketiloissa korostuu sijainnin vaikutus, mikä useimmiten sanelee liiketilan käytön ja sitä kautta vuokranmaksukyvyn. Tuotanto- ja varastotilojen arvo kytkeytyy usein suoraan käyttäjäyrityksen liiketoimintaan. Erityisesti toimisto- ja liiketilojen käyttö ja arvonmuodostus ovat tällä hetkellä murroksessa, joka etenee riippumatta yleisestä taloudellisesta kehityksestä. Meneekö kukaan enää toimistoon töihin? Toimistojen osalta tavoitellaan laajalla rintamalla mahdollisimman tehokasta tilojen käyttöä. Tavoiteluvut työpistettä kohden ovat laskentatavasta riippuen alle 20 m2:n ja monilla työpaikoilla vähintään harkitaan siirtymistä pois nimetyistä työpisteistä. Valtion Senaattikiinteistöt tavoittelee neliöissä miljoonaluokan tilojen käytön vähentämistä ja myös kunnat näkevät tilat säästökohteena. Newsecissä tehdyn selvityksen mukaan Helsingin alueella ei karkealla tasolla tarvita enää uusia toimistoja, jos tarkastellaan vain kysyntälähtöistä tarvetta. Toimistotyön tuottavuuden kannalta tilojen käytön tehostamisella on vähintään kyseenalainen vaikutus. Työ siirtyy kotiin tai kolmansiin paikkoihin, jolloin työpaikalla tarvitaan jälleen entistä vähemmän tilaa. Tietotekniset valmiudet kehittyvät jatkuvasti ja pitkään keskustelun alla ollut etätyö yleistyy todennäköisesti kiihtyvällä tahdilla. Käyttöasteiden lasku on nopeinta vanhanaikaisissa ja saavutettavuudeltaan heikoissa kohteissa, mutta joissain pääkaupunkiseudun melko uusissakin toimistokeskittymissä käytössä on vain puolet tiloista. Meneekö kukaan enää kauppaan? Perinteinen etämyynnin ammattilainen Anttila vähentää kolmanneksen käytössään olevista liiketiloista ja Helsingin keskustan paraatipaikalla Aleksanterinkadulla on tyhjää liiketilaa. Markkinat näyttävät muuttuvan siten, että vanhastaan hyvänä pidetty sijainti ei välttämättä enää takaa liiketilalle asiakkaita ja tiloille vuokralaisia. Kun nettiaikaa nuoresta lähtien eläneet ikäluokat tulevat ostovoimansa huipulle, kauppa siirtyy entistä enemmän verkon yli käytäväksi. 4

5 Aiemmin työlääksi koettu päivittäistavaroiden nettikauppa kasvanee, kun S-ryhmän kehittämän Kauppakassi-tuotteen kaltaiset palvelut yleistyvät. Kaupunkien keskustojen liiketilojen ja kauppakeskusten vetovoima riippuu muiden palveluiden kiinnostavuudesta. Ravintolan ruoka voidaan sekin tuottaa kotiin, mutta muutoin tämän tyyppisistä palveluista pääsee nauttimaan vain paikan päällä. Varastoja tarvitaan Nettikauppa lisännee erilaisten logistiikkaketjujen ja varastotilojen tarvetta. Verkosta tilattu tavara pitää saada käyttöön kohtuullisessa ajassa. Päivittäistavaroiden käsittelyssä kehitellään parhaillaan aivan uudenlaisia tapoja tuotteiden saamiseksi kuluttajille ilman, että ne käyvät ollenkaan kaupan hyllyllä. Raskaan teollisuuden päättyminen on mullistanut useiden paikkakuntien talouden ja samalla tehnyt toiminnan kuorista arvottomia tai jopa arvoltaan negatiivisia. Säännön vahvistavia poikkeuksia on toki olemassa. Tulevaisuuden arviointi Osaammeko ottaa kaiken tämän huomioon arvioinnissa? Toimitilan arvioinnissa näkemys ulottuu pääsääntöisesti pitkälle tulevaisuuteen. Ensin mallinnetaan 10 vuotta tarkemmin arvioitavaa kassavirtaa ja jäännösarvo tämän päälle. Rakenteelliset muutokset tilojen käytöissä saattavat vaikuttaa arvoihin nopeasti ja pysyvämmin kuin aiemmin koetut talouden nousu- ja laskukaudet. Samaan aikaan alavireinen taloudellinen tilanne hidastaa uusien työpaikkojen syntymistä eli tätäkään kautta ei tule tarvetta lisätilalle. Kuin epävarmojen aikojen täydentämiseksi työeläkevakuuttajat suurimpina sijoittajina ilmoittavat suuntaavansa kiinteistösijoituksia entistä enemmän ulkomaisiin kohteisiin. Tulevatko ulkomaiset sijoittajat uudelleen Suomen markkinoille? Tai mitä ovat ne uudet innovaatiot, joilla kiinteistötoimialan näkymät kääntyvät positiiviseen suuntaan? Jyrki Halomo Newsec Oy 5

6 SKAY & AKA: vuosikokous 2014 Paikka: Tieteiden talo, Sali 309 (Kirkkokatu 6, Helsinki). Ajankohta: ma , klo 16:00-18:00 16:30 Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat 17:00 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry 17:30 Esitelmätilaisuus Kiinteistömarkkinakatsaus: vuosi 2013 kiinteistökauppojen valossa joko markkinat alkavat piristyä? Juhani Väänänen, Maanmittauslaitos 6

7 TULOSLASKELMA TUOTOT Jäsenmaksut , ,00 Koulutus 5.176, ,41 Sekalaiset 201,00 76,97 Sijoitukset 566,82 736,22 KULUT Henkilöstökulut , ,22 Jäsenkulut , ,41 Matkakulut ,00-821,76 Kokouskulut -271,50-554,60 Muut kulut , ,82 TULOS 5.790, ,03 TASE VASTAAVAA Lyhytaikaiset saamiset 0, ,19 Rahat ja pankkisaamiset , ,47 Yhteensä , ,66 VASTATTAVAA Edellisten tilikausien ylijäämä , ,08 Tilikauden ylijäämä 5.790, ,03 Lyhytaikaiset velat 6.395, ,61 Yhteensä , ,66 7

8 SKAY: Vuosikertomus Toiminta Yhdistys on vuonna 2013 toiminnallaan edistänyt kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt neljä esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty kiinteistömarkkinoiden nykytilaa (20.3 ja 18.9: Juhani Väänänen), sähköistä kiinteistönvaihdantaa (29.4: Tuomas Lukkarinen & Jussi Immonen), rakennusten toiminnan varmistusjärjestelmiä (18.9: Ari Laitala) ja lomakiinteistöjen hintatekijöitä (5.11: Matti Äijälä) sekä kiinteistöarvioinnin tarkkuutta (5.11: Juhana Hiironen). Lisäksi yhdistys järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa sekä Seinäjoen Kotijoukkue Oy:n suurella avustuksella kaksipäiväisen koulutustilaisuuden (5.-6.9, Seinäjoki) mm. kiinteistökehittämiseen liittyen. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi ilmestyi vuoden aikana neljä kertaa. Hallituksen varajäsen Ari Laitala edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Islannissa (Reykjavik) pidetyssä Baltic Valuation Konferenssissa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintona kaksi 250 euron suuruista stipendiä. Palkitut olivat: Matti Äijälä työllään Saaressa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä ja Kauri Melakari työllään Helsingin, Espoon ja Vantaan uusien asuntovuokrasopimusten hintojen mallintaminen ja ennustaminen. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin Tieteiden talolla. Kokoukseen osallistui 18 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Hannu Ridellin ja Arja Lehtosen jatkamaan yhdistyksen hallituksessa sekä Kauko Viitasen jatkamaan yhdistyksen puheenjohtajana. Uutena jäsenenä hallitukseen vallittiin Jani Hokkanen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen toiminnantarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan. Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana viisi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: Kokouksessa keskusteltiin vuosikokousasioista (käsiteltiin tilit, toimintakertomus ja -sunnitelma; päätettiin kokouksen paikka ja ajan- 8

9 kohta; sovittiin esitelmästä). Lisäksi kokouksessa erotettiin 20 jäsentä yhdistyksen sääntöjen 5 :n perusteella (maksamaton jäsenmaksu) ja hyväksyttiin viisi uutta henkilöjäsentä sekä yksi yhteisöjäsen. Kokouksessa todettiin, että yhdistys on antanut kommentit IVSC:lle metsän arviointistandardiluonnokseen Kokouksessa todettiin muutokset hallituksessa Kokouksessa käsiteltiin IVSC-asioita (arviointistandardin kääntämistä). Lisäksi kokouksessa hyväksyttiin kaksi henkilöjäsentä ja yksi yhteisöjäsen yhdistyksen jäseniksi. Kokouksessa päätettiin yhdityksen edustuksesta BVC2013 konferenssiin Sähköpostikokouksessa päätettiin opinnäytetyöpalkinnon saaja. Lisäksi kokouksessa päätettiin, että SKAY järjesteää vuoden 2014 Baltic Valuation Konferenssin Kokouksessa keskusteltiin BVC 2014 konferenssista ja päätettiin, että Juhana Hiironen ja Ari Laitala vastaavat tilaisuuden järjestämisestä. Jäsenasiat Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty seitsemän varsinaista jäsentä ja kaksi yhteisöjäsentä. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 184. Lisäksi yhdistyksellä on yhteisöjäseniä 17. Yhdistys toimi International Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 35 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut

10 SKAY: Toimintasuunnitelma ja talousarvioesitys Yhdistyksellä on kaksi päätavoitetta vuodelle Merkittävä ponnistus esitelmätilaisuuksien järjestämisessä tulee olemaan 4-6. syyskuuta Espoossa järjestettävä Baltic Valuation Conference, jota yhdistys isännöi. Toinen merkittävä työrupeama keskittyy arviointistandardin suomentamiseen. Yhdistys kääntää vuoden aikana uusimmat arviointistandardit ja ohjeet sekä julkaisee ne yhdistyksen kotisivuilla pdfformaatissa. Lisäksi yhdistys tulee järjestämään esitelmä- ja koulutustilaisuuksia aikaisempien vuosien tapaan sekä jakamaan opinnäytetyöpalkinnon. Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa muun muassa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan arviointialalta valmistuneiden opinnäytetöiden tiivistelmiä ja muita alaa käsitteleviä artikkeleita. Lisäksi lehdessä tiedotetaan IVSC:n asioista ja arviointialan tulevista tapahtumista. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. 10

11 Talousarvio (arvio) (toteutunut) TUOTOT Jäsenmaksut -Yhteisöjäsenet 5.950, ,00 -Henkilöjäsenet 5.750, ,00 Koulutus -BVC ,00 0,00 -Arviointikoulutus 2.500, ,21 Sekalaiset 5.000,00 201,00 Sijoitukset 500,00 566,82 KULUT Henkilöstökulut , ,18 Jäsenkulut ,22 -Jäsenlehti , ,01 -Jäsenmaksut , ,12 Matkakulut 0, ,00 Kokouskulut -300,00-271,50 Muut kulut -Huomionosoitukset -500,00-500,00 -Postikulut -200,00-149,15 -Pankkikulut -200,00-182,77 -Kotisivut -300,00-72,54 -Taloushallinto -600,00-736,00 -Muut kulut ,00-6,00 TUOTTO JA KULUJÄÄMÄ 0, ,67 11

12 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Antti Seppälä Työn nimi: Velkavipu ja riskienhallinta kiinteistösijoituksissa Tämän diplomityön tarkoitus on kerätä tietoa suomalaisten kiinteistösijoitustoimialan päättäjien ajatuksista suhteessa velkavivun käyttöön ja korkoriskin hallintaan. Lisäksi tutkitaan velkavivun käytön ja korkoriskin hallinnan vaikutuksia tuottoihin ja riskeihin. Kokonaistavoitteena on parempi ymmärrys velkavivun käytön vaikutuksesta kiinteistösijoittamisessa. Tutkimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi on suoritettu kaksi tutkimusta. Nämä tutkimukset sisältävät kvalitatiivisia ja kvantitatiivisia tutkimusmenetelmiä. Päättäjien velkavivun käyttöön ja korkoriskin hallintaan liittyvät ajatukset kerätään kvalitatiivisessa haastattelututkimuksessa. Haastateltujen kohderyhmä koostuu kiinteistöomaisuudenhoitoalan yritysten pääomarakenteen ja riskienhallinnan päätöksentekoon osallistuvista henkilöissä. Velkavivun käytön ja korkoriskin hallinnan vaikutuksia tutkitaan kvantitatiivisella simulaatiotutkimuksella. Oman tutkimuksen lisäksi tässä diplomityössä tarkastellaan myös aiempaa kirjallisuutta. Tämä tarkastelu kattaa verrattain laajan joukon aiheista kiinteistöt sijoitusinstrumenttina, velkavivun käyttö kiinteistösijoituksissa ja riskienhallinta. Kaikkiaan kirjallisuuskatsaus esittää tutkimuksen kannalta tärkeää taustatietoa. 12

13 Kaikilla haastatelluilla päättäjillä on verrattain samankaltaiset käsitykset velkavivun käytöstä. He keskittyvät velkavivun käytön positiivisiin vaikutuksiin, lähinnä tuoton parantumiseen, joka on myös tärkein syy velkavivun käyttämiselle. Käytetyn velkavivun määrä haasteltujen edustamilla tahoilla vaihteli LTV 50 ja 75 % välillä. Jokainen taho oli päätynyt sopivaan tasoon analysoimalla tuottotavoitteensa ja riskinsietokykynsä tasapainoa. Sijoitettavana olevan varallisuuden omistajilla on merkittävä vaikutus haluttuun tasapainoon. Haastatellut tuntevat hyvin velkavivun käyttöön liittyvät riskit, kaikkien painottaessa korkoriskiä. Kaikissa edustetuissa tahoissa korkoriskin hallinta nähtiin erittäin passiivisena, muttei kuitenkaan automatisoituna. Asteikolla aktiivinen (0 %) vs. passiivinen (100 %), lukemat olivat 60 ja 85 %:n haarukassa. Kaikki tahot mittaavat riskiä käyttäen LTV ja suojausaste mittareita. Suojauksessa käytetään lähinnä yksinkertaisia suojaustuotteita. Simulaatiotutkimuksen tulokset osoittavat, että velan määrän lisääntyessä, myös tuotto ja riski lisääntyvät. Mielenkiintoisempi on havainto, että korkoriskiä hallitsemalla voidaan sijoituksen riskisyyttä alentaa heikentämättä kuitenkaan tuotto-odotusta vastaavasti. Tutkimusten yhteistuloksena voidaan todeta, että haastateltavat keskittyvät oikeisiin asioihin. Haastattelututkimuksen tulokset on arvioitu hyviksi validiteetin ja realiabiliteetin osalta. Lisäksi ne ovat jossain määrin yleistettävissä Suomeen, mutta eivät suoraan muissa maissa. Simulaatiotutkimuksen tulokset on arvioitu validiteetiltaan kohtalaisiksi ja reliabiliteelitaan erittäin hyviksi. Yleistettävyydeltään ne ovat hyvät Suomessa, mutta eivät suoraan muissa maissa. Tekijä: Tuomas Lesonen Työn nimi: Kokemukset pääomaehtoisista rahoitusmuodoista Suomen kiinteistömarkkinoilla 2000-luvun finanssikriisin jälkeen Maailmanlaajuisesti taloutta horjuttanut 2000-luvun finanssikriisi on jättänyt jälkensä eri maiden kiinteistömarkkinoihin mukaan lukien Suomeen. Suurimmaksi ongelmaksi on muodostunut rahoituksen saanti sekä sen ehdot. Finanssikriisin vaikutuksia on näkynyt myös Suomen yhä kansainvälisemmällä kiinteistömarkkina-alueella. EU-tason tulevat uudet säädökset kiristävät rahoituslaitosten lainanmyöntämisehtoja ja arvoja, jolloin kiinteistösijoittajat tuskailevat rahoituksen vähyyden kanssa. Rahoitus on etenkin Suomessa rajoittanut kiinteistösijoittamista ja likviditeetin vähyyden takia moni ulkomainen sijoittaja ja rahoittaja on hävinnyt Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilta, eikä kiinteistö- 13

14 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... kauppa jaksa pyöriä kotimaisten toimijoiden varassa varovaisen ilmapiirin vallitessa. Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, mikä tai mitkä vieraanpääomaehtoiset rahoitusmuodot toimisivat vaihtoehtona pankkilainalle Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Ongelmaa käsiteltiin kolmesta eri näkökulmasta. Ensinnäkin tutkittiin, mitä eri vieraan pääomaehtoisia rahoitusmuotoja on sovellettu Suomessa 2000-luvun finanssikriisin jälkeen. Tyypillisimmät rahoitusmuodot esiteltiin ominaisuuksiltaan ja soveltuvuuksiltaan sekä suoran että epäsuoran kiinteistösijoittamisen suhteen. Toisekseen haastattelujen avulla tutkittiin, mitkä kyseisistä rahoitusmuodoista ovat olleet käytetyimmät. Kolmanneksi tutkittiin, millä rahoitusmuodoilla nähdään olevan menestymisen valmiudet tulevaisuudessa Suomen kiinteistömarkkinoilla. Tutkimuksen tutkimusmenetelminä olivat kirjallisuustutkimus sekä teemahaastattelut. Teemahaastatteluihin valittiin kiinteistöalan suurimpien yritysten ja vastaavien tahojen edustajia sijoittajista, konsulteista ja rahoittajista. Haastateltavien yleinen näkemys oli se, että kiinteistömarkkinoilla pankeilla on liian suuri osuus sijoitusten rahoituksista ja asia kaipaisi selvää muutosta kiristyvien säädösten takia. Merkittävin ongelma koskee sitä, miten arvoiltaan massiivisiin kiinteistösijoituksiin saadaan riittävästi rahoitusta, jotta sijoitustoiminta pysyy riittävän tehokkaana talouden näkökulmasta. Tutkimuksen perusteella laadittiin johtopäätös, jossa todettiin Suomen pienelle kiinteistömarkkina-alueelle soveltuvan parhaiten joukkovelkakirjalainoista ja pankkilainoista koostuvat rahoitusmarkkinat. Pankkilainaa tarvitaan entisestään rahoittamaan sijoituksia, mutta etenkin silloin, kun joukkovelkakirjalainojen markkinat eivät ole auki. Joukkovelkakirjat puolestaan lisäävät pakollisilla raportointi- ja tietojen julkistamisprosesseilla markkinoiden läpinäkyvyyttä, mikä puolestaan parantaa likvidiyttä. Tekijä: Joonas Ryynänen Työn nimi: Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vaikutus asuinkerrostalojen uudistuotantoon Vuoden 2021 alusta voimaantuleva uudisrakennusten lähes nollaenergia -vaatimus muuttaa asuinkerrostalojen uudistuotantoa 14

15 oleellisesti. Vaatimus on seurausta Euroopan Unionin rakennusten energiatehokkuusdirektiivistä, jonka mukaan lähes nollaenergiarakennuksen on vuositasolla oltava vain hieman ostoenergiaa tarvitseva ja energiankulutukseltaan vähäinen rakennus, joka voi itse tuottaa osan tarvitsemastaan energiasta. Jäsenvaltiot määrittävät itse eri rakennustyypeille sopivat lähes nollaenergiatasot. Suomen osalta kyseisiä tasoja ei ole vielä määritetty, mutta oletuksena on, että asuinkerrostalojen taso on nykyistä energiatehokkuusluokkaa A vastaava (E-luku 75), tai todennäköisemmin sitä matalampi. Työssä tutkittiin, miten lähes nollaenergia-asuinkerrostalojen paikallista energian omatuotantoa kannattaisi toteuttaa, jotta se olisi rakennusyhtiölle liiketaloudellisesti järkevää. Pääosa tutkimuksesta, kuten rakennusten energiatehokkuusdirektiivin käsittely, paikallinen energiantuotanto, energiatehokkuutta parantavat toimet sekä asunto-osakeyhtiötä käsittelevät luvut, suoritettiin kirjallisuustutkimuksen keinoin. Vuoteen 2021 soveltuvia paikallisia energiantuotantotapoja tutkittiin myös suunnatun kyselytutkimuksella. Rakennusyhtiön näkökulma asuinkerrostalojen energian omatuotannon suhteen ratkaistiin tämän tutkimuksen yhteydessä laaditulla, luvussa 5 kuvatulla E-KH-mallilla. Asunto-osakeyhtiön näkökulmasta energian paikallinen omatuotanto tulisi järjestää siten, että asunto-osakeyhtiön itse omistaa tuotantolaitteiston. Kun tuotannosta on määrätty yhtiöjärjestyksessä ja se on suunniteltu sekä toteutettu vähäriskiseksi, pitäisi asunto-osakeyhtiön oman tuotannon olla mahdollista myös asunto-osakeyhtiötä koskevan riskittömyysvaatimuksen osalta. Pienen E-luvun saavuttamiseksi, olisi pyrittävä ensisijaisesti arkkitehtisuunnittelulla alhaiseen muotokertoimeen. Suurin potentiaali rakennuksen energiatehokkuuden parantamisessa kohdentuu rakennuksen lämmittämiseen ja lämpimään käyttöveteen. Energian paikallisesta ja asuinkerrostalon tarpeisiin soveltuvasta lämmöntuotannosta voitiin kyselyn pohjalta arvioida sopivimmaksi kaukolämpö, sitten lämpöpumput ja aurinkolämpö. Sähkön osalta sopivin oli aurinkosähkö. E-luvun kannalta paras edellisistä oli auringosta saatava primäärinen energia, sillä se vähentää suoraan ostoenergian tarvetta. Yhteenvetona E-KH-mallista voidaan todeta, että sen avulla pystytään rakennuskohtaisesti tarkastelemaan, minkälaisia energiatehokkuutta parantavia toimia kannattaisi toteuttaa sekä millä tavalla ja kapasiteetilla tuottaa paikallista energiaa. 15

16 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tekijä: Hanna Santasalo Työn nimi: Liikkeenharjoittaja vuokralaisena asunto-osakeyhtiössä sijaitsevassa liiketilassa - osapuolten välinen vastuunjako Diplomityössä tutkittiin sitä, millainen on lainsäädännön mukainen vastuunjako osapuolten välillä silloin, kun liiketoiminnanharjoittaja on vuokralaisena asunto-osakeyhtiössä sijaitsevassa liiketilassa. Lisäksi selvitettiin tyypillisimpiä ongelma- ja riitatilanteita eri osapuolten välillä. Teoreettisen tutkimuksen lisäksi tavoitteena oli luoda Suomen Lähikauppa Oy:lle asunto-osakeyhtiön erityispiirteet huomioiva vuokrasopimusmalli sekä asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan liiketilan vuokraukseen soveltuva vuokrasopimusneuvottelun prosessikuvaus. Lähtökohtaisesti osapuolten välinen vastuunjako määritellään asunto-osakeyhtiölaissa sekä laissa liikehuoneiston vuokrauksesta, mutta vastuita voidaan tarkentaa tai niistä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä sekä vuokrasopimuksen vastuunjakoa koskevien ehtojen perusteella. Tutkimuksen havaittiin, että useimmiten ongelma- ja häiriötilanteet asunto-osakeyhtiöissä liittyvät meluhaittoihin, ylläpitovastuita koskeviin epäselvyyksiin sekä niin sanottuun rakenneosien ja materiaalien perustason määrittelyyn. Osapuolten puutteellinen lainsäädännön tuntemus asettaa omat haasteensa osapuolten välisten erimielisyyksien ratkaisemiselle. Tutkimuksen perusteella voidaan esittää kehitysehdotuksia asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien liiketilojen vuokrasopimusneuvotteluprosessiin sekä itse vuokrasopimukseen. Vuokrasopimusneuvotteluprosessin yhteydessä vuokralaisen olisi syytä tutustua isännöitsijätodistukseen, yhtiöjärjestykseen sekä yhtiön järjestyssääntöihin. Vuokrasopimuksessa tulisi huomioida asunto-osakeyhtiön erityispiirteet ja sopia vastuunjaosta osapuolten välillä mahdollisimman tarkasti, jotta vuokrasopimuksen voimassaoloaikana esiintyvät ongelmatilanteet saataisiin minimoitua. Myös vuokrauksen kohde ja käyttötarkoitus tulisi määritellä mahdollisimman tarkasti, sillä nämä seikat vaikuttavat myös ylläpitovastuiden määrittelyyn mahdollisissa riitatilanteissa. 16

17 IVSC-uutisia Uusia julkaisuja The IVSC on julkaissut kaksi uutta arviointiohjetta: A new technical information paper Valuation Uncertainty, A Guide to the Audit Process for Professional Valuers. SKAY:lle myönnetty lupa arviointistandardien suomentamiseksi SKAY sai helmikuussa 2014 luvan IVSC:ltä kääntää arviointistandardit suomeksi. Käännöstyö on aloitettu välittömästä luvan saamisen jälkeen. Ensimmäinen kokous käännösurakan vastuuttamiseksi pidettiin SKAY kääntää vuoden loppuun mennessä seuraavat standardit ja arviointiohjeet sekä julkaisee ne yhdistyksen internet-sivuilla: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Establishing and Developing a Valuation Professional Organisation A Guide to the Audit Process for Professional Valuers 17

18 Tulevia tapahtumia SKAY:n esitelmätilaisuus SKAY:n ja AKA:n jäsenille tarkoitetussa maksuttomassa esitelmätilaisuudessa käsitellään vuoden 2013 kiinteistömarkkinoita juuri tilaisuuden alla julkaistun vuoden 2013 kauppahintatilaston valossa. Tilaisuus alkaa klo 17:30. Ennen tilaisuutta pidetään arviointiyhdistysten vuosikokoukset klo 16:30 alkaen. Tilaisuuteen ei tarvitse erikseen ilmoittautua Kiinteistöarvioinnin erityistilanteita (Tampere) Koulutuksessa käydään läpi kiinteistöarvioinnin perusmenetelmiä sekä haja-asutusalueen kiinteistöjen arviointia. Koulutuksessa keskitytään arviointiprosessin vaiheisiin, keskeisiin käsitteisiin ja arvon määritykseen. Arviointimenetelmiä harjoitellaan esimerkkiharjoitusten avulla. Lisätiedot ja ilmoittautuminen: Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari, Helsinki Seminaari toimii vuosittaisena arviointitoiminnan kehittämisja keskustelufoorumina, tuoden yhteen arvioinnin asiantuntijat ja heidän asiakkaansa. Tavoitteena on selvittää arvon muodostuksen perusteita nykyisessä suhdannetilanteessa ja pohtia arvonmuutosten hallintaan liittyviä näkökulmia arvioinnin, yritystoiminnan ja sijoitustoiminnan kannalta. Kohderyhmä: Kiinteistöarvioinnin ammattilaiset, AKA-arvioijat, arviointilausuntojen tilaajat ja käyttäjät, sijoittajat, kiinteistönvälittäjät ja neuvonantajat. Lisätiedot ja ilmoittautuminen: fi/

19 FIG CONGRESS 2014, Kuala Lumpur, Malesia Maanmittausalan maailmanlaajuinen päätapahtuma, neljän vuoden välein järjestettävä, FIG International Congress järjestetään ensi vuonna Kuala Lumpurissa, Malesiassa. Tapahtuma kokoaa yhteen tuhansittain alan ammattilaisia lukuisilta eri sektoreilta. Kiinteistöarviointi on yksi FIG:n kymmenestä eri pääsektorista, mistä johtuen kongressi tulee sisältämään lukuisia mielenkiintoisia esityksiä kiinteistöarvioinnin saralta Baltic Valuation Conference 2014, Helsinki Itämerenmaiden arviointiyhdistysten vuosikonferenssi järjestetään vuonna 2014 Suomessa, Espoossa. Tilaisuuden pääjärjestäjänä toimii Suomen Kiinteistöarvointiyhdistys ry. Mikäli yrityksesi on kiinnostunut näkyvyydestä tilaisuudessa, tai muutoin vain tukemaan tilaisuutta, pyydämme lähestymään järjestelytoimikuntaa. Koska tilaisuus järjestetään vapaaehtoispohjalta, on kaikki apua tervetullutta. 19

20 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen 20 Porvoonkatu B 16, Helsinki