Kuntien toimitilojen hallinta ja omistamisen vaihtoehdot. Riku Tolvanen

Transkriptio

1 Liite kaupunginhallituksen suunnittelukokouksen esityslistaan asiaan 1847/2016. Kuntien toimitilojen hallinta ja omistamisen vaihtoehdot Riku Tolvanen

2 Agenda 1. Toimitilahankkeen investointianalyysi 2. Kysynnän luonne ja omistamisen vaihtoehdot 3. Toimitilahankkeen eri rahoitusvaihtoehtoja 4. Esimerkkejä toimitilahankkeiden vaihtoehtoisista rahoitusvaihtoehdoista: Case 1: Senaatti hallinnon tietotekniikkakeskus Rovaniemi Case 2: Hollolan elinkaarihanke Case 3: Kaupungin aluekehityshanke

3 Lainarahoitusvaihtoehdot Itse omistetun ko:y rahoitus Kiinteistöleasing Sijoittajapääoma Muu rahoitus 1. Toimitilahankkeen investointianalyysi Tulojen ja kysynnän ennakoimattomuus Rahoitus Tulonlähteet Investoinnin takaisinmaksu Kiinteistömenot Investointikustannukset Toimintakulut Toiminnan aikaiset ennakoimattomat kustannukset Kustannukset kasvavat Aikataulu venyy

4 2. Kysynnän luonne ja omistamisen vaihtoehdot Kysynnän luonne: Kiinteä kysyntä : Toimitiloille on olemassa luotettavasti ennustettavaa kysyntää pitkäaikaisesti Omistamisen vaihtoehtoja: Kiinteä tila : Tila, johon ollaan sitouduttu pitkäaikaisesti: Itse omistettu ja rahoitettu tila Kiinteistöleasing Kiinteistösijoittaja: pitkät vuokrasopimukset PPP / elinkaarimallit Muuttuva kysyntä : Toimitilojen kysyntä on vaikeasti ennustettavaa lyhyttä aikaväliä pidemmällä tarkastelujaksolla Joustava tila : Toimitilojen kysyntä on vaikeasti ennustettavaa lyhyttä aikaväliä pidemmällä tarkastelujaksolla: Liikuteltavat tilaelementtiyksiköt Kiinteistösijoittaja: lyhyt aikaiset vuokrasopimukset Tehokas toimitilajohtaminen luo mahdollisuuden merkittäviin kustannussäästöihin

5 3. Toimitilahankkeen eri rahoitusvaihtoehtoja (esimerkkejä) Hinnoittelu Lunastusehto Soveltuvuus Taselaina Hinnoittelultaan edullisin vaihtoehto, jossa kaupungin luottokelpoisuutta voidaan hyödyntää täysimääräisesti Rahoitetut kohteet ovat kaupungin taseessa Yksittäiset kohteet, joille kaupungilla on omaa ennustettavaa pitkäaikaista kysyntää Kiinteistöleasing Kiinteistöleasing hinnoitellaan lähes taselainaa vastaavasti Kaupungilla lunastusoptio tai velvollisuus osoittaa 3. osapuolen ostaja Yksittäiset kohteet, joille kaupungilla on omaa ennustettavaa pitkäaikaista kysyntää Kiinteistösijoittaja (vuokra) Sijoittajien tuottovaatimus noin 6-8 % Kiinteistösijoittaja vastaa rahoitetusta kohteesta. Kaupungilla voi olla lunastusoptio. Yksittäiset kohteet tai pienet kokonaisuudet, joiden pitkän ajan kysyntä on epävarmaa Hankeyhtiömallit Hankekehitysyhtiön oman pääoman tuottovaade noin % Kaupungilla voi olla osaan hankkeen kohteista lunastusoptio tai velvollisuus Suuremmat kokonaisuudet, joissa on yhdistelty kaupallisia ja kaupungin omia tiloja.

6 CASE 1 SENAATTI KIINTEISTÖT

7 Case 1 Senaatti kiinteistöt Uusi hallinnon tietotekniikkakeskus Rovaniemelle Investointikustannukset n. 30 m Kiinteistöleasingrahoitussopimus Sopimusaika 15 vuotta käyttöönotosta Käyttäjällä kunnossapitovastuu Senaatti kiinteistöllä tai käyttäjällä ei ole velvollisuutta lunastaa kiinteistöä

8 Case 1 Senaatti kiinteistöt Sopimusmalli TOTEUTUS SIJOITTAJA 1) Maanvuokrasopimus, maanvuokra 2) Rakennuttamissopimus, rakennuttamispalkkiot SENAATTI -KIINTEISTÖT HALTIK 5) Vuokrasopimus, pääomavuokra 3) Rakentamissopimus, rakentamisen maksuerät 6) Ylläpitosopimus, ylläpitomaksu 4) Vuokrasopimus, pääoma- ja ylläpitovuokra RAKENTAMISPALVELUT YLLÄPITOPALVELUT

9 CASE 2 HOLLOLAN ELINKAARIHANKE

10 Case 2 Hollolan elinkaarihanke Inspira toimi Hollolan kunnan neuvonantajana elinkaarihankkeen ja sen rahoituksen TOTEUTUS kilpailutusprosessissa Palveluntuottaja: Lemminkäinen Talo Oy ja Lemminkäinen PPP Oy Kohteet: Heinsuon ja Kalliolan koulut Laajuus: brm² (Heinsuo), brm² (Kalliola) Palvelut: Isännöinti, kiinteistönhoito, ulkoalueiden ylläpito, siivouspalvelut, energiapalvelut ja PTS-toimenpiteet. Hollolan kunta toteuttaa Heinsuon ja Kalliolan koulujen uudisrakentamisen elinkaarimallilla. Elinkaarimallin palveluntuottajana toimii Lemminkäinen Talo Oy ja Lemminkäinen PPP Oy. Rakentaminen toteutetaan vuosien aikana. Opetustoiminta uusissa koulutiloissa aloitetaan elokuussa Heinsuon koulu käsittää tilat noin 700 oppilaalle ja Kalliolan koulu noin 500 oppilaalle. Uudisrakennusinvestointien kokonaisarvo on noin 31,5 M (alv 0 %). Hollolan kunnan tavoitteena hankkeessa on yhteistyö, jonka tuloksena on Heinsuon ja Kalliolan koulujen pitkäjänteinen, ympäristönäkökohdat huomioonottava sekä elinkaarikustannustehokas rakentaminen ja ylläpito. Elinkaarimallin sopimuskokonaisuuteen sisältyy Heinsuon ja Kalliolan vanhojen koulujen purkaminen, uusien koulujen rakentaminen ja molempien koulujen ylläpito 20 vuoden ajan. Koulukohteiden investoinnit rahoitetaan 20 vuoden kiinteistöleasingsopimuksella, joka on solmittu Kuntarahoitus Oyj:n kanssa

11 Case 2 Hollolan elinkaarihanke Sopimusrakenne TOTEUTUS LEASINGYHTIÖ (KUNTARAHOITUS) PALVELUNTUOTTAJA (LEMMINKÄINEN) Maanvuokrasopimus Leasingsopimus Kolmikantasopimus Palvelusopimus liitteineen Osto-oikeussopimus HOLLOLA

12 CASE 3 KAUPUNGIN ALUEKEHITYSHANKE

13 Case 3 Kaupungin aluekehityshanke Hankeyhtiömalli toteuttaa useita tavoiteltuja hyötyjä verrattuna perinteiseen malliin Kaupunki on kehittämässä keskustan tuntumassa olevaa aluetta. Kaupunki on käynyt keskusteluja kiinnostuneiden sijoittajien kanssa alueen kehittämisestä. Sijoittajien tavoitteena olisi rakentaa alueelle kaupallisia tiloja, liikuntatoimen tiloja sekä asuntokortteleita. Inspira on suunnitellut yhteistyömallin alueen kehittämiseksi (Hankeyhtiömalli) koskien aluekehittämistä kokonaisuutena. Kaupungin tavoitteet yhteistyömallille: 1. Tavoitteet eri osapuolille ovat mahdollisimman yhdenmukaiset 2. Kaupunki hyötyy aluekehittämisen tuomasta asuntojen arvonnoususta 3. Aluekehittämisen riskit, tulot ja roolit jaetaan mahdollisimman järkevästi ja toiminta on läpinäkyvää 4. Liikuntatoimen tilojen ylläpitovastuu ja niihin liittyvä kustannusriski siirretään pois kaupungilta 5. Liikuntatoimen tilojen rahoitusvastuu siirretään pois kaupungilta

14 Case 3 Kaupungin aluekehityshanke Hankeyhtiömallin sopimus- ja rahoitusrakenne Kaupunki Yksityiset toimijat Rahoittaja Maa-alueet/ Tontit Voitonjako Oman pääoman sijoitus Vieras pääoma (lainarahoitus) Hankeyhtiö Rakennusurakat Rakennuskustannus Rakennusliikkeet Tontit / asunnot Tonttien / asuntojen myyntitulo Varainsiirtovero 4% Käyttäjät/sijoittajat Valtio Varainsiirtovero 2-4%

15 Lisätietoja Lisätietoja antavat: Jaakonkatu 3 A, 5. krs HELSINKI puh. (09) Riku Tolvanen, johtaja gsm riku.tolvanen@inspira.fi