Joensuu Riku Tolvanen

Transkriptio

1 Mistä rahoitusta kuntatekniikkaan Esimerkkejä kumppanuudesta alueiden kehittämisessä Joensuu Riku Tolvanen

2 Aluekehityshankkeen ominaisuuksia Kooltaan mittavia Luonteeltaan ainutlaatuisia Hankkeen kulku sisällöltään monimutkainen ja vaikeasti ohjattavissa Kustannukset ja aikataulu vaikeasti ennustettavissa ja hallittavissa Taloudelliset vaikutukset kaikille osapuolille huomattavat Vaikutukset eivät tyypillisesti ole läpinäkyviä

3 Aluekehityshankkeiden (julkinen ja yksityinen) talous + tulot Kaupallisten kehityskohteiden myyntihinta Kehittämisen tuoma kate Maan myyntitulot, maankäyttösopimukset Rahoitus? Maanhankinta Rahoitus? Suunnittelu Kaavoitus Rahoitus? Tuotantokustannusten kate Kaupallisten kehityskohteiden tuotantokustannukset (sis. maanhankintakustannukset) Kunnallistekniikkainvestoinnit Julkisten palveluinvestoinnit Kaupallisten kehityskohteiden tuotantokustannukset (sis. maanhankintakustannukset) Tuotot (esim. maa-alueiden tai kiinteistöjen vuokratuotot) Julkisten investointien ylläpitokustannukset Yksityisten investointien ylläpitokustannukset - menot Suunnittelu ja kaavoitusvaihe Kehitysvaihe Ylläpito- ja exitvaihe

4 Aluekehityshankkeiden nykytila kunnissa (JYMY hankkeen tuloksia) Lähtötilanneanalyysin puuttuminen Taloudellisesta potentiaalista ei selkeää näkemystä Kuntien omistama potentiaali myydään osittain liian halvalla Tyydytään kunnallistekniikkainvestointien kattamiseen Sopimustekniikka puutteellista Ajattelu keskittyy suunnittelu- ja investointivaiheeseen Pitkäaikainen elinkaariajattelu puuttuu

5 Aluekehityshankkeiden mahdollisuudet kunnissa Taloudellisten potentiaalin tunnistaminen suunnitteluvaiheessa ja sen hyödyntäminen kuntatalouden näkökulmasta Kaavoitusmonopolin hyödyntäminen Sopimustekniikoiden kehittäminen, mm. aluekehitysyhtiö Alueen investointi- ja palvelutuotantokustannusten kattaminen kaavoituksesta syntyvillä taloudellisilla hyödyillä Investointien ja hyötyjen aikaistuminen

6 Hankekohtaiset vaihtoehdot, saavutettavissa olevia hyötyjä kunnalle Oma tase kustannus- ja aikatauluylitys Tuottojen ja kustannusten vaihteluvälin suuri hajonta Aika Taseen ulkopuolinen Kustannus- ja aikataulupitävyys, aikaistuminen Tuottojen ja kustannusten vaihteluvälin ennustettavuus

7 Suunnitteluvaiheen kysymyksiä Mikä on hankkeen taloudellinen potentiaali? Kuinka paljon kunta voi hyötyä siitä? Kuinka paljon yksityiset toimijat hyötyvät? Miten vastuut ja hyödyt voidaan jakaa tehokkaasti? Voidaanko asettaa yhteisiä tavoitteita? Miten tavoitteet voidaan saavuttaa hallitusti?

8 Osapuolten tavoitteet ja vahvuudet Kunnan tavoitteena kehittää kunnan elinvoimaisuutta kannattavasti - Aluekehittämisen nopeampi ja laadukkaampi toteuttaminen Kunnan vahvuutena kaavoitus- ja lupamonopoli Yksityisten toimijoiden tavoitteena tehdä voittoja (maanomistaja, kiinteistökehittäjä, sijoittaja) Yksityisten toimijoiden vahvuutena osaaminen ja pääoma Voidaanko näitä tavoitteita ja vahvuuksia yhdistää?

9 Kunnan talous aluekehityshankkeissa, nykytila - tulot Maan myyntitulot, maankäyttösopimukset Suunnittelu Kunnallistekniikkainvestoinnit Ylläpito- ja palvelutuotantokustannukset Palveluinvestoinnit - menot

10 Kunnan talous aluekehityshankkeissa, mahdollisuus - tulot Tuotot (esim. maa-alueiden tai kiinteistöjen vuokratuotot) Ylläpito- ja palvelutuotantokustannukset - menot

11 Esimerkki kumppanuudesta aluekehityshankkeessa KUNTA SIJOITTAJA SIJOITTAJA SIJOITTAJA KEHITTÄJÄ Maa-alueet Tuotto x% Pääomia Tuotto y% Osaamista ja pääomaa Tuotto z % ALUEKEHITYSYHTIÖ KUNNALLISTEKNIIKKA ASUNTO OY ASUNTO OY ASUNTO OY TOIMITILA OY TOIMITILA OY TOIMITILA OY RAHOITTAJAT KOMMANDIITTI- KOMMANDIITTI- YHTIÖ YHTIÖ 11

12 Case 1 Kaupallisen kehityskohteen edellytysinvestointien n. 20 m rahoitus 15 Kumulatiivinen kassavirta KUNTA SIJOITTAJA 1 SIJOITTAJA 1 10 KAAVOITETTAVAT JA MYYTÄVÄT MAA-ALUEET SIJOITUS 5 KEHITYSYHTIÖ 0 VELKARAHOITUS KUNNALLISTEKNIIKKA Taselaina optimistinen Kehitysyhtiö optimistinen Taselaina pessimistinen Kehitysyhtiö pessimistinen 12

13 Case 2 Asuinalueen (n kem 2 ) rahoitus Osakassopimus ALUEKEHITYSYHTIÖ: - Myy ara-tontit KUNTA KEHITTÄJÄ / SIJOITTAJA - Rahoittaa ja rakennuttaa (osan tai kaikki alla olevista): 1) Kunnallistekniikan MAA- ALUEET osuus voitoista* KEHITTÄMIS- PÄÄOMA 2) Päiväkodin ja koulun 3) Asemainvestoinnin RAHOITUS JA TOTEUTUS ALUEKEHITYSYHTIÖ OMAPÄÄOMA -Kehittää (rakennuttaa) ja myy asunto- ja liiketilatontteja -Tulouttaa omistajille asunnoista saatavia myyntituloja, kun kunnallistekniikka, koulu ja päiväkoti ovat hyväksytysti vastaanotettu KUNNALLISTEKNIIKKA- INVESTOINNIT PÄIVÄKOTI JA KOULU * Aluekehitysyhtiö tulouttaa kunnalle osuuden voitosta, esim. sijoittajan etuoikeutetun tuottovaatimuksen täytyttyä ennalta sovitussa suhteessa ASEMA JA LIIKETILA OY RAHOITTAJAT KOMMANDIITTI- KOMMANDIITTI- YHTIÖ YHTIÖ ASUNTO OY TOIMITILA OY ASUNTO OY VIERASPÄÄOMA OSAKASSOPIMUS: - Kunnalisten investointien rahoitus - Rakentamisen kilpailuttaminen ja sopiminen - Laadulliset ehdot - Aikatauluun liittyvät velvoitteet mm: kaavoitus asemainvestoinnin toteutuminen - Päätöksenteko liittyen toteutukseen ja aikatauluun - Tuloutuksen jaosta sopiminen 13

14 Kumulatiivinen kassavirta Case 2 tulojen ja menojen ajoittuminen kunnan näkökulma VE 1. Kunta myy tonttimaat kiinteistökehittäjälle ja investoi kunnallistekniikkaan VE 7. Kunta sijoittaa tonttimaat aluekehitysyhtiöön ja aluekehitysyhtiö investoi kunnallistekniikkaan ja palveluinvestointeihin VE 1 kunnan kumulatiivinen kassavirta (optim.) VE 1 kunnan kumulatiivinen kassavirta (pessim.) VE 7 kunnan kumulatiivinen kassavirta (optim.) VE 7 kunnan kumulatiivinen kassavirta (pessim.) Optimistisessa skenaariossa aluekehitysyhtiön tuloutus tuottaa kunnalle vahvasti positiivisen lopputuloksen (pessimistisessä skenaariossa kunnalle ei synny tappioita) Optimistisessa skenaario: tonttien myynnistä saatavat tuotot Pessimistisessä skenaariossa kunnan kannalta etupainotteiset tonttien myyntitulot eivät riitä kattamaan kunnallisten palveluiden vaatimia toimitilainvestointeja

15 Inspira mukana aluekehityshankkeissa Aluekehityshanke Hankkeen kuvaus Kaavoituksen laajuus (k-m2) Hankkeen arvo Hämeenlinna Eteläranta Noin kilometrin päässä kaupungin keskustasta järven rannalla sijaitsevan hajanaisesti rakennetun työpaikka- ja liikepaikka-alueen (sis. pilaantuneita maa-alueita) kehittäminen noin 3000 asukkaan asuinalueeksi M Sipoo Nikkilän Kartano Sipoon keskustan läheisyydessä, junaradan varrella olevan alueen kehittäminen noin 4000 asukkaan asuinalueeksi M Suuri kaupunki Kaupungin keskustan lähellä sijaitsevan teollisuus- ja työpaikka-alueen (sis. merkittävä pilaantunut maa-alue) kehittäminen asuinalueeksi M Vantaa Selvitys Marja-Vantaa hankkeen Keimolanmäen taloudellisesta kannattavuudesta ja siihen vaikuttavista avainmuuttujista 350 M Helsinki Jätkäsaari Jätkäsaaren aluekehittämisen hankintaklinikka. ~ Kunta Kaupallisen kehityskohteen edellytysinvestointien rahoitus 20 M Jymy Julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyö maankäytössä -hanke (Kuntaliiton hanke Syksy 2008). - - Mapo Selvitys kunnan maapolitiikan vaikutuksista: maankäytön hankkeiden rahoitustarkastelu. - -

16 Lisätietoja löydät osoitteesta: Yhteystiedot: Kimmo Lehto, toimitusjohtaja Riku Tolvanen, johtaja puh. (09) puh. (09) gsm gsm Antinkatu 3 C, 5. krs HELSINKI puh. (09) Jon Forssell, apulaisjohtaja Ilkka Laurila, apulaisjohtaja puh. (09) puh. (09) gsm gsm Lauri Pekkilä, analyytikko Tuomas Määttä, analyytikko puh. (09) puh. (09) gsm gsm Ville Riihinen, analyytikko puh. (09) gsm Matias Vitie, analyytikkoharjoittelija Sähköpostiosoitteet: etunimi.sukunimi@inspira.fi 16