Sisällysluettelo. Yhteenveto. 1. Johdanto. 2. Rahoitusmalleja koskevien laskentaoletusten kuvaus. 3. Rahoitusmalleja koskevat laskelmat

Transkriptio

1 Järvenpään kaupunki ja Mestaritoiminta Oy Rahoitusmallivertailu Alakartanon, Kyrölän ja Kansakoulunkadun moduulitilojen rahoitus Päivitetty 1Copyright inspira

2 Sisällysluettelo Yhteenveto 1. Johdanto 2. Rahoitusmalleja koskevien laskentaoletusten kuvaus 3. Rahoitusmalleja koskevat laskelmat LIITTEET: 1. Tärkeää ottaa huomioon 2. Rahoitusmallien kuvaukset 2Copyright Inspira

3 Yhteenveto Alakartanon, Kyrölän ja Kansakoulunkadun moduulitilojen rahoitus Kaikkien kohteiden pääomakustannukset yhteensä oletetulla 15 vuoden sopimusjaksolla (kassavirrat, TEUR) Laina Leasing Vuokra Vuokrat yhteensä Lainanhoitokulut (korot + lyhennykset) Rahoituksen jäännösarvo (50 % jakson päättyessä) Yhteensä Inspira on tehnyt Järvenpään kaupungin ja Mestaritoiminnan toimeksiannosta: Toimitilainvestointeja koskevan rahoitusmallien selvityksen (syksy 2017) Leasingrahoituksen kilpailutuksen (joulukuu 2017) Moduulikouluinvestointeja koskevat rahoituslaskelmat (Alakartanon, Kyrölän ja Kansakoulunkadun osalta, tammihelmikuu 2018) Järvenpään kaupungille aiheutuvien pääomakustannusten osalta rahoitusmalleista edullisin on lainarahoitus. Ero seuraavaksi edullisimpaan leasing-rahoitukseen on sopimusjakson kassavirrat ja jäännösarvo yhteenlaskettuna 15 vuoden aikana 242 TEUR. 15 vuodelle jaettuna ero lainan ja leasingin välisissä kassavirroissa on 16 TEUR vuodessa. Leasingrahoituksen hinnoittelun ero lainarahoitukseen on tehtyjen selvitysten perusteella pieni (15 korkopistettä). Lisäkustannuksia pääomaan aiheuttaa Kansakoulunkadun osalta todennäköisesti varainsiirtovero. Vuokramalli on käytetyllä tarkasteluasetelmalla rahoitusmalleista selvästi kallein. Rahoitusmallin toteutuskelpoisuutta ei ole varmistettu, vertailussa käytetyt kustannukset perustuvat arvioihin. Syksyn 2017 aikana tehdyssä rahoitusmalleja koskevassa selvityksessä on todettu moduulikouluinvestointien olevan soveltuvia leasingrahoitettavia kohteita. Laskelmien perusteella vuosittainen kustannusero lainarahoitukseen on noin 16 TEUR. Leasing-rahoituksen etuina on, että kaupungin lainamäärä kasva sopimusjaksolla ja siten investoinnilla ei ole vaikutusta kriisikuntakriteereihin. Lisäksi leasing-rahoituksen osalta tulos- ja kassavirtavaikutus on sopimusjakson ensimmäisinä vuosina hieman lainarahoitusta pienempi, johtuen eriävistä lyhennys- ja poistomenetelmistä. Kohteista Alakartanon ja Kyrölän moduulitilat soveltuvat taloudellisessa mielessä hyvin leasing-rahoitettaviksi kohteiksi. Kansakoulukadun siirtokelpoisen rakennuksen osalta kaupunki joutunee vastaamaan varainsiirtoverosta, sillä kohteen rakennustyöt ovat jo valmiit. Varainsiirtoveron aiheuttaman ylimääräisen taloudellisen vaikutuksen takia Kansakoulunkadun osalta rahoitusmalliksi soveltuu paremmin lainarahoitus. 3Copyright Inspira

4 Kassavirrat (TEUR) Yhteenveto Alakartanon, Kyrölän ja Kansakoulunkadun moduulitilojen rahoitus Kohteiden pääomakustannukset yhteensä oletetulla 15 vuoden sopimusjaksolla (kassavirrat, TEUR) Alakartano (5,3 MEUR pääoma) Kyrölä (4,7 MEUR pääoma) Kansakoulunkatu (0,7 MEUR pääoma) Laina Leasing Vuokra Laina Leasing Vuokra Laina Leasing* Vuokra Vuokrat yhteensä Lainanhoitokulut (korot + lyhennykset) Rahoituksen jäännösarvo (50 % jakson päättyessä) Yhteensä * * huomioitu varainsiirtoveron vaikutus 27 TEUR Alakartanon, Kyrölän ja Kansakoulunkadun pääomakustannukset vuosittain tarkastelujaksolla (sis. jäännösarvon vuonna 2033) sis. jäännösarvon Laina Leasing Vuokra 4Copyright Inspira

5 1. Johdanto Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy on toteuttanut Järvenpään kaupungille toimeksiannon, jossa on selvitetty rakennusinvestointien mahdollisia rahoitusmalleja. Osana tätä syksyn 2017 toimeksiantoa Järvenpään kaupungille on toimitettu excel-laskentatyökalu, jonka avulla kaupungilla on mahdollisuus selvittää rakennusinvestointien rahoituksen vaikutusta kaupungin talouteen. Marras-joulukuussa 2017 Inspira on kilpailuttanut Järvenpään kaupungille leasing-rahoituksen seuraavien moduulikouluinvestointien rahoittamista varten. Lisäksi Inspira on tiedustellut yhdeltä rahoittajalta laina-rahoituksen hinnoittelua samojen moduulikouluinvestointien rahoittamista varten. Kohde Kustannusarvio Rakentamisen aloitus Valmistuminen (meur) Ala-Kartanon moduulikoulu 5,30 Vuoden 2018 alusta 2018 elokuu Kyrölän moduulikoulu 4,70 Vuoden 2018 alusta 2018 elokuu Kansakoulunkadun väistötilamoduuli 0,68 Mahdollisimman pian 2018 kevättalvi Aineiston sisältö Järvenpään kaupunki on pyytänyt Inspiraa laatimaan moduulikoulujen rahoitusta vertailevat laskelmat. Rahoitusmalleja koskevat vertailulaskelmat on toteutettu syksyllä 2017 toimitetulla excel-laskentatyökalulla. Tämä aineisto on laadittu Järvenpään kaupungin rahoitusmalleja koskevaa päätöksentekoa varten. Laskentaoletukset on tehty perustuen toteutettuihin rahoituksen kilpailutuksiin (tai tiedusteluihin), laskentamallin ominaisuuksiin sekä Inspiran markkinanäkemykseen. 5Copyright Inspira

6 2. Rahoitusmalleja koskevien laskentaoletusten kuvaus 1. Lainarahoitus Toimintatapa: Järvenpään kaupunki rahoittaa moduulikouluinvestoinnit velkakirjalainalla. Nostettavalla lainalla maksetaan urakan maksuerät. Rahoitusta koskevat oletukset Lainojen nostot yhteensä 10,68 MEUR Alakartanon moduulitilat 5,30 MEUR Kyrölän koulun moduulitilat 4,70 MEUR Kansakoulukadun moduulitilat 0,68 MEUR Laina-aika 15 vuotta, jäännösarvo 50 %, tasalyhennykset kerran vuodessa Lainan kokonaisvuosikorko 1,66 % Arvio kiinteästä korosta 15 vuodelle 1,26 % p.a.(eurswap12y, noteeraus ) 5 vuoden kiinteä marginaali 0,25 % p.a. (hinnoittelu perustuen saatuun hintaindikaatioon) Poistot mitoitettu lyhennysten mukaan, laskennassa käytetty menojäännöspoistoa 3,33 % vuodessa 2. Leasing-rahoitus Toimintatapa: Järvenpään kaupunki tekee leasingsopimuksen rahoituslaitoksen kanssa. Alakartanon ja Kyrölän moduulitilat rakennetaan rahoituslaitoksen taseeseen (rahoituslaitos vastaa urakan maksuerien maksamisesta. Kansakoulunkadun osalta (urakka lähes valmis) Järvenpään kaupunki siirtää rakennuksen rahoituslaitoksen taseeseen, kaupunki vastaa varainsiirtoveron maksamisesta (27 TEUR) Rahoitusta koskevat oletukset Rahoituksen nostot yhteensä 10,71 MEUR Alakartanon moduulitilat 5,30 MEUR Kyrölän koulun moduulitilat 4,70 MEUR Kansakoulukadun moduulitilat 0,71 MEUR (sis. 27 TEUR varainsiirtovero) Vuokra-aika 15 vuotta, jäännösarvo 50 %, annuiteettilyhennykset Leasingin kokonaisvuosikorko 1,81 % Arvio kiinteästä korosta 15 vuodelle 1,26 % p.a. (EURSWAP12Y, noteeraus ) 5 vuoden kiinteä marginaali 0,40 % p.a. (hinnoittelu perustuen tarjousvertailuun 12/2017) 3. Vuokramalli Toimintatapa: Mestaritoiminta rakennuttaa kohteet ja kohteet siirtyvät ulkopuolisen sijoittajan omistukseen (Alakartanon ja Kyrölän osalta ennen urakkavaihetta, Kansakoulukadun osalta urakkavaiheen jälkeen, jolloin sijoittaja vastaa 27 TEUR varainsiirtoverosta. Sijoittaja vastaa jäännösarvosta. Rahoitusta koskevat oletukset Pääomakustannukset sijoittajalle yhteensä 10,71 MEUR (samat kuin leasing-rahoitusvaihtoehdossa) Ensimmäisen vuoden pääomavuokra sijoittajan oletettuun tuottovaatimukseen ( tv ) perustuen: Alakartanon moduulitila (8 % tv: 435 TEUR) Kyrölän koulun moduulitilat (8 % tv: 385 TEUR) Kansakoulukadun moduulitilat (8% tv: 58 TEUR) Pääomavuokra sidottu indeksiin, oletus vuosittaisesta korotuksesta 2,50 % Vuokra-aika 15 vuotta, sijoittaja vastaa kohteen jäännösarvosta HUOM! Vuokramalliin liittyvät oletukset ovat arvioita perustuen Inspiran markkinanäkemykseen vastaavista hankkeista Suomessa. Sijoittajilta tai muilta mahdollisilta rahoittajilta ei ole pyydetty hintaindikaatioita tätä vertailua varten. 6Copyright Inspira

7 3. Rahoitusmalleja koskevat laskelmat Kassavirtalaskelmat vuositasolla + jäännösarvo Kassavirtalaskelmat + jäännösarvo sopimuksen päättyessä (tuhatta euroa) Alakartanon moduulitilat 5,3 MEUR Jäännösarvo Laina Leasing Vuokra Kyrölän koulun moduulitilat 4,7 MEUR Jäännösarvo Laina Leasing Vuokra Kansakoulunkatu 0,7 MEUR Jäännösarvo Laina Leasing Vuokra Kassavirtavaikutuksia ovat vuosittaiset pääomakustannukset Laina: Lainanhoitokustannukset (tasalyhennys + korko) Leasing: Annuiteettiperusteinen (tasaerä) leasing-pääomavuokra Vuokra: Indeksoitu pääomavuokra HUOM! Sopimusjaksoksi oletettu 7/2018 6/2033, lainanhoitokustannukset/vuokrat maksetaan puolivuosittain etukäteen 7Copyright Inspira

8 3. Rahoitusmalleja koskevat laskelmat Tuloslaskelmavaikutukset vuositasolla Vaikutus tuloslaskelmaan (tuhatta euroa) Alakartanon moduulitilat 5,3 MEUR Laina Leasing Vuokra Kyrölän koulun moduulitilat 4,7 MEUR Laina Leasing Vuokra Kansakoulunkatu 0,7 MEUR Laina Leasing Vuokra Tulokseen aktivoituvat erät: Laina: Lainan korkokustannukset + poistot rakennuksista (oletus s. 5 = 3,33 % vuosittainen menojäännöspoisto) Leasing: Leasingvuokra, sama kuin kassavirtavaikutus Vuokra: Pääomavuokra, sama kuin kassavirtavaikutus HUOM! Sopimusjaksoksi oletettu 7/2018 6/2033, lainanhoitokustannukset/vuokrat maksetaan puolivuosittain etukäteen 8Copyright Inspira

9 3. Rahoitusmalleja koskevat laskelmat Tasevaikutukset vuositasolla Tasevaikutus vuoden lopussa (lainamäärä, tuhatta euroa) Alakartanon moduulitilat 5,3 MEUR Laina Leasing Vuokra Kyrölän koulun moduulitilat 4,7 MEUR Laina Leasing Vuokra Kansakoulunkatu 0,7 MEUR Laina Leasing Vuokra Sopimusjakson jälkeen (v. 2033) Laina: Kaupunki vastaa lainan jäännösarvosta (50 % alkuperäisestä lainapääomasta) Leasing: Kaupunki vastaa leasingin jäännösarvosta (50 % alkuperäisestä lainapääomasta) Vuokra: Sijoittaja vastaa jäännösarvosta HUOM! Sopimusjaksoksi oletettu 7/2018 6/2033, lainanhoitokustannukset/vuokrat maksetaan puolivuosittain etukäteen 9Copyright Inspira

10 LIITTEET 1. Tärkeää ottaa huomioon 2. Rahoitusmallien kuvaukset Lainarahoitus Leasing Vuokramalli 10 Copyright Inspira

11 LIITE 1 Tärkeää ottaa huomioon 11 Copyright Inspira

12 Liite 1: Tärkeää ottaa huomioon Kuten normaalistikin toimeksiantoja tehdessään, Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy (jäljempänä Inspira) on luottanut käyttämäänsä Toimeksiantajalta tai julkisista lähteistä saamansa tiedon oikeellisuuteen ja täydellisyyteen, eikä ole vastuussa minkään julkisesti tiedossa olevien tai sille annettujen tietojen itsenäisestä tarkastamisesta, eikä ole tietoja itsenäisesti tarkastanut. Inspira on toimeksiantoa tehdessään olettanut ja luottanut siihen, että kaikki kyseessä olevat tiedot ovat paikkansa pitäviä ja riittäviä. Toimeksiannon sisältö perustuu raportin päivämääränä vallitsevaan markkinatilanteeseen, taloudellisiin, rahoituksellisiin ja muihin olosuhteisiin sekä Toimeksiantajan Inspiralle raportin päivämäärään mennessä toimittamiin tietoihin. Muutokset edellä mainituissa olosuhteissa tai materiaalissa edellyttävät selvityksen päivittämistä. Raporttia ei tule käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin mitä toimeksiantosopimuksessa osapuolten välillä on sovittu. Copyright Inspira 12

13 LIITE 2 Rahoitusmallien kuvaukset 13 Copyright Inspira

14 Rahoitusmallin kuvaus: Lainarahoitus Kuvaus Kaupungin tase Kaupunki Rahoitus Käyttökulut Sisäinen vuokra Käyttäjä Vaikutus tuloslaskelmaan - Hoito- ja ylläpitokulut emokaupungin käyttökuluja - Korkomenot rahoituskuluissa - Suunnitelman mukaiset poistot Vaikutus taseeseen - Poistamaton hankintameno taseessa Vaikutus rahoituslaskelmaan - Kiinteistön hankintahinta (investointi) ja rahoitus - Kiinteistön hoito- ja ylläpitokulut käyttökuluja - Lainan lyhennykset ja korot Kiinteistöt Käyttö- ja hallintaoikeus Tavoitteet ja erityispiirteet Roolit Vastuut ja vaikutukset Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa kaupunki haluaa pitää suunnittelu-, toteutus- ja rahoitusvastuun itsellään Mahdollista yhdistää esim. elinkaari- allianssimalliin jolloin suunnittelun ja rakentamisen riskiä siirretään palveluntuottajalle Soveltuu erityisen hyvin kohteisiin, joissa pitkä käyttötarve tai rajallisesti vaihtoehtoisia käyttömahdollisuuksia (kuten julkisen sektorin ydinpalveluiden tuotanto esim. opetus) - Päätöksenteko toteutetaan osana kaupungin hallintoa - Rahoitus ja kiinteistön käyttökulut kaupungin rahoituksesta ja budjetista - Kustannuksia voi olla haastava kohdistaa tietylle hankkeelle tai käyttäjälle, koska luvut ovat osa laajemman kaupunkikonsernin lukuja - Kaupunki vastaa omistukseen liittyvistä riskeistä kuten kiinteistöjen kysynnästä ja teknisestä kunnosta - Kaupunki vastaa rahoituksen riskeistä - Kaupunki vastaa kunnossapidosta ja teknisestä jäännösarvosta - Kaupunki vastaa taloudellisesta jäännösarvosta ja pitkän aikavälin kysynnästä

15 Rahoitusmallin kuvaus: Lainarahoitus Kassavirrat emokaupungin kannalta Lainarahoitus (+) Investointikustannukset (-) Tulovirrat, kassavaikutus Menovirrat, kassavaikutus Tulovirrat, tasevaikutus Menovirrat, tasevaikutus Kaupungin budjettirahoitus (+) Hoito- ja ylläpitokustannukset (-) Lainan lyhennykset ja korot (-) Kaupunki lyhentää kohteen velkaa omassa taseessa ja pienentää kohteeseen liittyvää taloudellista vastuuta, joten kaupungin voidaan nähdä hyötyvän poistoista Jos kohde liittyy keskeisesti kaupungin ydintehtäviin, voi jäännösarvo käyttäjälle olla positiivinen 20 vuoden kuluttua Kohteen käyttöaika voi olla jopa 40 vuotta, jolloin poiston osuus kokonaisvuokrasta on pieni lyhentämisen jälkeen Vaikutus konsernin tunnuslukuihin Vuosikate sekä yli- /alijäämä Lainan korkokulut ja poistot Lainakanta ja suhteellinen velkaantuneisuus Lainamäärä aktivoituu emokaupungin taseeseen Mahdollisesti kaupungin kannalta negatiivinen lopputulema jos kohteen alkuperäinen käyttötarve päättyy nopeasti Harkittava, onko kohteelle vaihtoehtoista käyttöä/ markkinakäyttöä? 15 Copyright Kuntarahoitus

16 Rahoitusmallin kuvaus: Leasing Kuvaus Vaikutus kaupungin tuloslaskelmaan Vaikutus kaupungin taseeseen Vaikutus kaupungin rahoituslaskelmaan Kiinteistöt Kaupunki Vuokra Urakkasopimus - Kaupunki maksaa leasingvuokraa kohteen pääomasta - Kiinteistön hoito- ja ylläpitokulut ovat käyttökuluja - Kiinteistö kaupungin taseen ulkopuolella - Vuokrakulu Rahoittaja Maksupostit Tavoitteet ja erityispiirteet Urakoitsija Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa investointivaiheen rahoitusvastuu ja vuokrajakson omistus halutaan siirtää ulkopuoliselle toimijalle Mallia on selkeämpi käyttää uusissa kohteissa, mahdollista soveltaa myös olemassa oleviin kohteisiin. Mahdollista yhdistää esim. elinkaari- tai allianssimalliin jolloin suunnittelun ja rakentamisen riskiä siirtyy palveluntuottajalle Soveltuu erityisen hyvin kohteisiin, joissa pitkä käyttötarve, kuten julkisen sektorin ydinpalveluiden toimitilat Roolit - Kaupunki hankkii toteutettavan kohteen urakkamallilla tai palvelusopimuksella - Rahoittaja maksaa urakan maksupostit urakoitsijalle ja omistaa kohteen sopimusjakson ajan - Rahoittajan omistus päättyy leasingvuokrasopimuksen päättyessä Vastuut ja vaikutukset - Kaupunki vastaa kiinteistöjen rakentamisesta ja ylläpidosta sekä investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä - Rahoittaja rahoittaa kohteen sovitulla tavalla - Kaupunki vastaa kunnossapidosta ja teknisestä jäännösarvosta - Kaupunki vastaa kysyntään liittyvistä riskeistä ja taloudellisesta jäännösarvosta

17 Rahoitusmallin kuvaus: Leasing Kassavirrat emokaupungin kannalta Rahoituslaitos rahoittaa Tulovirrat, kassavaikutus Menovirrat, kassavaikutus Riskinäkökulmasta kuten kaupungin oma rahoitus, mutta mahdollistaa taseen ulkopuolisen rahoituksen Investointikustannukset (-) Kaupungin budjettirahoitus (+) Ylläpitokulut (-) Leasingvuokra rahoittajalle (-) Jäännösarvo (+) Lunastus (-) Investointirajoitteet voivat estää kannattavien hankkeiden toteutumisen, jolloin vuokramalli voi mahdollistaa hankkeen toteutumisen Voi myös aikaistaa säästöjen ja tehokkuushyötyjen syntymistä Lyhennysohjelma on lukittu alkuvaiheessa, jolloin sitoutunut pääoma seuraa kohteen teknistä kulumista Vaikutus konsernin tunnuslukuihin Vuosikate sekä yli- /alijäämä Leasingvuokra vaikuttaa kokonaisuudessaan vuosikatteeseen (toimintakulut) Lainakanta ja suhteellinen velkaantuneisuus Ei tasevaikutusta Kohde on kaupungin omistuksessa ja käytettävissä sopimusjakson päättyessä Jos kohde liittyy keskeisesti kaupungin ydintehtäviin, voi jäännösarvo käyttäjälle olla positiivinen 20 vuoden kuluttua 17 Copyright Kuntarahoitus

18 Rahoitusmallin kuvaus: Vuokramalli Kuvaus Kiinteistösijoitusyhtiö Vastike Vuokra Kaupunki Vuokralainen Vaikutus kaupungin tuloslaskelmaan - Kaupunki tai muu vuokralainen maksaa todellisia rahoitus- ja käyttökuluja vastaavaa vuokraa (ml. sijoittajan tuottovaatimus) Vaikutus kaupungin taseeseen - Kiinteistö kaupungin taseen ulkopuolella Vaikutus kaupungin rahoituslaskelmaan - Vuokrakulu Kkoy:n tase Kkoy Kiinteistöt Tavoitteet ja erityispiirteet Käyttö- ja hallintaoikeus Soveltuu hankkeisiin, joissa rahoitusvastuu ja omistus halutaan siirtää ulkopuoliselle toimijalle. Soveltuu hankkeisiin, joissa on tiedossa että kohteelle ei ole omaa käyttöä suunnitellun käyttöjakson jälkeen (erityisesti jos kohteelle löytyy vaihtoehtoinen käyttö) Mallia on selkeä käyttää uusissa kohteissa, mutta malli soveltuu peruskorjattavissa kohteissa myös ns. sale & leaseback transaktioihin Roolit - Kiinteistösijoitusyhtiö tarjoaa tilat sekä tuottaa ja hankkii niihin isännöinti- ja muita kiinteistöhoidon palveluita - Kaupungin tilojen käyttö- ja hallintaoikeus perustuu vuokrasopimukseen Vastuut ja vaikutukset - Sijoittaja vastaa kiinteistöjen omistukseen liittyvistä riskeistä kuten kiinteistöjen vuokraamisesta ja kiinteistöjen ylläpidosta - Sijoittaja vastaa rahoituksen riskeistä - Sijoittaja vastaa kunnossapidosta ja teknisestä jäännösarvosta - Sijoittaja vastaa kysyntään liittyvistä riskeistä ja taloudellisesta jäännösarvosta - Ei voida hyödyntää kaupungin luottokelpoisuutta täysimääräisesti

19 Rahoitusmallin kuvaus: Vuokramalli Kassavirrat emokaupungin kannalta Kiinteistösijoittaja rahoittaa Tulovirrat, kassavaikutus Menovirrat, kassavaikutus Jos vuokranantaja arvioi kohteella olevan pitkäaikaisen käyttötarpeen, jota voidaan muuntaa ja jatkossakin tarjota kohdetta kaupungille, voidaan se huomioida kohteen jäännösarvossa, mikä alentaa kokonaisvuokraa Investointikustannukset (-) Kaupungin budjettirahoitus (+) Hoito- ja ylläpitokulut (-) Maksettava pääomavuokra (-) Jos kohteelle on muitakin käyttäjiä kaupungin lisäksi, voi vuokranantaja luoda lisätuloja lisäämällä kohteen käyttöastetta ja näin pienentää hankespesifiä riskiä Mahdollinen Break-even vertailu: kuinka paljon maksaa kohteen velkarahoitus lainan lyhentäminen kokonaisuudessaan ja tarvittaessa purku? Vaikutus konsernin tunnuslukuihin Vuosikate sekä yli- /alijäämä Pääomavuokra vaikuttaa kokonaisuudessaan vuosikatteeseen (toimintakulut) Lainakanta ja suhteellinen velkaantuneisuus Ei tasevaikutusta 19 Copyright Kuntarahoitus