Ylivieskan rakennushankkeiden toteutus- ja rahoitusmallien esiselvitys Selvitysraportti

Transkriptio

1 Ylivieskan rakennushankkeiden toteutus- ja rahoitusmallien esiselvitys Selvitysraportti 1

2 Sisältö Sivut Yhteenveto ja johtopäätökset 3-18 Selvityksen liitteet: Liite 1 Toimeksiannon tausta Liite 2 Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaukset Liite 3 Hankkeen tavoitteet ja ominaisuudet Liite 4 Hankkeen taloudelliset laskelmat

3 Yhteenveto ja johtopäätökset 3

4 Toimeksiannon tausta Ylivieska on toteuttamassa merkittäviä toimitilainvestointeja lähivuosina: Yhtenäiskoulu Taanilaan, noin 400 oppilasta (+mahdollinen laajennus) Jokirannan yläkoulu, 500 oppilasta Keskuskeittiö, Taanilan koulun yhteyteen Hankkeiden yhteenlaskettu investointi kustannus on arviolta MEUR. Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy on tehnyt syksyllä 2016 Ylivieskan kaupungille toteutus- ja rahoitusmallien esiselvityksen, koskien kuutta silloin valmistelussa ollutta koulu- ja hoivakotihanketta. Kokonaisuus sisälsi myös yhtenäiskouluhankkeen (eri sijainti) sekä Jokirannan koulun peruskorjauksen. Tammikuussa 2018 on pyytänyt Inspiraa päivittämään toteutus- ja rahoitusmallienesiselvityksen nyt toteutettavaa kolmen hankkeen kokonaisuutta koskien. Osana toimeksiantoa Inspira on: Kartoittanut hankkeelle asetetut kaupungin tavoitteet ja hankkeen ominaisuudet Kartoittanut markkinatoimijoiden näkemyksiä hankkeen toteutettavuudesta Tehnyt määritettyjen toteutus- ja rahoitusmallien laadullisen vertailun sekä hankkeen taloudelliset laskelmat Tehnyt suosituksen hankkeessa sovellettavasta toteutus- ja rahoitusmallista sekä ehdotuksen hankkeen jatkotoimenpiteistä ja valmistelusta. Uusi yhtenäiskoulu Taanilaan + Keskuskeittiö Jokirannan koulu 4

5 Toimeksiannon vaiheistus Toimeksianto toteutettiin tammi-helmikuun 2018 aikana 1. Lähtökohtien kartoitus 2. Vaihtoehtoiset toteutus- ja rahoitusmallit 3. Mallien vertailu ja markkinakartoitus 4. Hankkeen taloudelliset laskelmat 5. Jatkotoimenpiteiden ja kilpailutusprosessin suunnittelu 6. Raportointi Hankkeen ominaisuuksien määrittely ja Ylivieskan tavoitteiden kartoitus hankkeelle ja sen toteutusja rahoitusmallille Toteutus- ja rahoitusmallien määrittely ja kuvaaminen. Toteutusmalleja ovat: 1. Perinteinen toteutus 2. Elinkaarimalli 3. Allianssimalli 4. Vuokramalli Rahoitusmalleja ovat: A. Oma tase B. Leasingrahoitus C. Vuokramalli Toteutus- ja rahoitusmallien yhteensopivuus hankkeen ominaisuuksiin ja Ylivieskan tavoitteisiin. Rakennusliikkeiden puhelinhaastattelut mallien kiinnostavuudesta sekä palaute toimijoilta hankkeen suunniteltuun toteutusaikatauluun ja työmaajärjestelyihin Taloudellinen mallinnus hankkeen vaikutuksesta Ylivieskan talouteen eri toteutus- ja rahoitusmalleilla Vaiheiden 3 ja 4 perusteella suositeltavan toteutus- ja rahoitusmallin mukaisen valmistelu- ja kilpailutusprosessin suunnittelu ja aikataulutus sekä tarvittavien tilaajan resurssien kuvaaminen (myös resurssien hankintatapa). Selvityksen yhteenveto ja raportointi (PPT-raportti) sekä raportin esittely. Raportti esitellään Ylivieskan päättäjille helmikuun 2018 lopussa. Raportti sisältää vaiheiden 1-5 aikana tehtyjen toimenpiteiden ja analysoitujen asioiden kuvaukset ja tulokset 5

6 TOTEUTUSMALLIT Vaihtoehtoisten toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus RAHOITUSMALLIT Perinteinen toteutus Suunnittelu tilaajan johdolla Rakentaminen jaetun urakan / kokonaisurakan mallilla VE1 Taserahoitus (Esim. velkakirjalaina) Perinteinen toteutusmalli + tilaajan taserahoitus Kiinteistöleasing-rahoitus VE2 Perinteinen toteutusmalli + leasingrahoitus Sijoittajarahoitus Elinkaarimalli Suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yhden kokonaispalveluntuottajan toimesta Tilojen käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu (sopimusjakso 20 v) VE3 Elinkaarimalli + tilaajan taserahoitus VE4 Elinkaarimalli + leasingrahoitus Allianssimalli Suunnittelu ja rakentaminen perustettavan projektiallianssin toimesta Investointivaihe yhteistoiminnallisella ja vastuullisella kaupallisella mallilla VE5 Allianssimalli + tilaajan taserahoitus VE6 Allianssimalli + leasingrahoitus Kiinteistösijoittajavetoinen toteutus Kiinteistösijoittaja toimii rakennuttajana ja vuokraa kohteen tilaajalle pitkällä vuokrasopimuksella Vaihtoehtoisten toteutus- ja rahoitusmallien kuvaukset löytyvät selvityksen liitteestä 2 VE7 Kiinteistösijoittajavetoinen toteutus 6

7 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Rakennushankkeiden hankintamalli, missä hankkeen eri osapuolet solmivat yhteisen sopimuksen ja muodostavat Allianssin. Suunnittelu- ja investointivaiheen kustannusriskit ja -hyödyt jaetaan allianssisopimuksen kaupallisen mallin mukaisesti. Toimitilahankkeiden hankintamalli, jossa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat omistajariskit on siirretty yksityisen sektorin palveluntuottajalle kustannustehokkaasti. Suunnittelu- ja investointi- ja käyttövaiheen riskit siirretään taholle, joka ne parhaiten pystyy kantamaan Tavoitteena kustannustehokkuus RAHOITTAJA PALVELUN- TUOTTAJA Tavoitteena suunnittelun ja rakentamisen ja ylläpidon laatu sekä tilojen olosuhteiden turvaaminen elinkaaren aikana ja kustannuspitävyys TILAAJA ALLIANSSISOPIMUS Kehitysvaiheen allianssi (KAS) Toteutusvaiheen allianssi (TAS) PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA RAHOITTAJA KIINTEISTÖ- PALVELUT PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA TILAAJA KVR-URAKKASOPIMUS ELINKAARIHANKKEEN PUITESOPIMUS PALVELUSOPIMUS PALVELUN- TUOTTAJA 7Copyright Inspira

8 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI VALMISTELU VALMISTELU 4 kk HANKINTA Tarjoajien vertailu: Projektinjohtopalkkio sekä laatutekijät 10 kk HANKINTA Sis. suunnitelmien kehittäminen ja sopimusneuvottelut Tarjoajien vertailu: Elinkaarikustannukset sekä laatutekijät Kiinteän urakkahinnan, palvelumaksujen ja PTSinvestointien lukitseminen 20 vuodelle 10 kk ALLIANSSIN KEHITYSVAIHE Kehitysvaiheen allianssisopimus (KAS) TOTEUTUSSUUNNITTELU 20 kk ALLIANSSIN TOTEUTUSVAIHE Urakan tavoitekustannuksen lukitseminen Toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS) 24 kk TOTEUTUS KVRurakkasopimus Elinkaarihankkeen puitesopimus KÄYTTÖ TAS mukainen takuuaika KÄYTTÖ Palvelusopimus (20 v) 8Copyright Inspira

9 Tavoitekustannus- + maksimibonukset Tavoitekustannus Toteutusmallien vertailua Investointivaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Mikäli tavoitekustannus on 100 (esim. suuruusluokat) Kannustinmekanismi 2 Kate Yleiskulut Palkkio 10 Riskivaraus Allianssikumppanin johto- ja hallintokulut Allianssíkumppanin suorat kustannukset: Oma työ Hankinnat Open book Minimikompensaatio 90 Kiinteähintainen urakka Palkkio joko kiinteä tai prosenttipohjainen (minikompensaatiosta) Kannustinmekanismi perustuu Allianssin johtoryhmän määrittämiin hankkeen tavoitteisiin, kuten esim: energiatehokkuuteen, laatuun, turvallisuuteen tai yhteistoimintaan liittyvät tavoitteet 9Copyright Inspira

10 Toteutusmallien vertailua Käyttövaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Takuuajan jälkeen allianssi lopettaa toimintansa Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa tilaaja Noudatetaan elinkaarihankkeen palvelusopimusta. Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa palveluntuottaja. Palveluntuottajalla on hankkeen tiloista käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu. 10 Copyright Inspira

11 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI Soveltuu seuravanlaisiin hankkeisiin: Hankkeen laajuus on vaikea määritellä etukäteen tai se voi se voi muuttua hankinnan edetessä Hanke on vaativa (tekninen vaativuus ja / tai haastavat olosuhteet) Hanke on kooltaan iso > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä, eikä suunnittelua ole tehty Käytön aikaiset riskit ovat vähäisiä Tavoitteena on saavuttaa kustannusetuja investoinnissa Soveltuu seuravanlasiin hankkeisiin: ELINKAARIMALLI Hankeen laajuus on määriteltävissä Hanke ei sisällä hallitsemattomia riskejä Hanke on > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä Hanke sisältää käytön aikaisia riskejä Tavoitteena elinkaarikustannuspitävyys ja olosuhteiden turvaaminen 11 Copyright Inspira

12 Rahoitusvaihtoehtojen vertailua TASELAINA KIINTEISTÖLEASING Rahoituslaitos Palveluntuottajat Rahoituslaitos Palveluntuottajat Velkakirja Tilaaja Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Maanvuokra -sopimus Kolmikantasopimus Ostooikeussopimus Tilaaja Leasingsopimus Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tasevaikutus Ei tasevaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. Kassavirtavaikutus Ei kassavirtavaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. 12 Copyright Inspira

13 Kaupungin tavoitteiden kartoitus Hankkeen ominaisuuksia ja kaupungin tavoitteita kartoitettiin alun perin tavoitekyselyllä kesällä Tavoitekyselyä tarkennettiin helmikuussa Ominaisuuksien puolesta hanke soveltuu hyvin kaikilla malleilla toteutettavaksi ja rahoitettavaksi Tavoitteiden puolesta kaupungin näkemyksen mukaan keskeisiä osa-alueita hankkeessa ovat: Aikataulupitävyys Kohteiden toiminnallisuuden toteutuminen (seinien sisällä tapahtuva toiminta) Matala rahoituskustannus ja tilaajan luottokelpoisuuden hyödyntäminen rahoituksessa Kiinteistöpalveluiden liittäminen hankintakokonaisuuteen Investoinnin ja kiinteistöpalveluiden kustannusten läpinäkyvyys Tilaajan lunastusoikeus tonttiin Tilojen käytettävyystakuu tarkastelujakson ajan (20 vuotta) Tehdyn tavoitekyselyn perusteella hankkeen rahoitusmuodoksi soveltuu parhaiten leasingrahoitus. Elinkaarimalli soveltuu tarkastelluista toteutusmuodoista hankkeeseen parhaiten. Tavoitteiden kartoitus ja tavoitepisteytys on esitetty yksityiskohtaisesti selvityksen liitteessä 3 Taulukko: Ominaisuus ja tavoitepisteytys tehdyn tavoitekyselyn perusteella Ominaisuuksien ja tavoitteiden pisteytys yhteensä 1. Perinteinen + laina 2. Perinteinen + leasing 3. Elinkaarimalli + laina 4. Elinkaarimalli + leasing 5. Allianssimalli + laina 6. Allianssimalli + leasing 7. Kiinteistösijoittaja Ominaisuudet 4,33 4,33 4,92 4,92 4,67 4,67 4,67 Tavoitteet 1,72 1,91 2,40 2,61 2,02 2,21 1,86 Keskiarvo 3,03 3,12 3,66 3,76 3,34 3,44 3,27 13

14 Elinkaarikustannusten taloudellisen vertailun tulos Taloudellisen vertailun lopputulos, 20 v tarkastelujakson kassavirrat Uusi yhtenäiskoulu, Jokirannan koulu sekä Keskuskeittiö (Investointikustannukset yhteensä 32,2 MEUR) Toteutus- ja rahoitusmallikohtaiset tulokset (MEUR) 1. Perinteinen + Taselaina 2. Perinteinen + Leasing 3. Elinkaarimalli + Taselaina 4. Elinkaarimalli + Leasing 5. Allianssi + Taselaina 6. Allianssi + Leasing 7. Kiinteistösijoittaja Investoinnin rahoituskustannukset (lyhennykset + korko tai vuokra) 40,0 32,4 40,0 32,4 40,0 32,4 59,3 Ylläpitokustannukset (sis. Energia), sis. inflaation 20,9 20,9 20,9 20,9 20,9 20,9 20,9 Riskien kustannukset, sis. inflaation 10,6 10,6 6,8 6,8 9,9 9,9 6,8 Jälleenrahoitettava rahoituksen osuus (laina/leasing) Kustannukset yhteensä, sis Inflaation 0,0 10,1 0,0 10,1 0,0 10,1 0,0 71,5 74,0 67,7 70,2 70,8 73,3 87,1 Kustannukset yhteensä, NPV 48,3 47,9 45,7 45,3 47,8 47,4 57,8 Elinkaarimallilla toteutettu ja taselainalla rahoitettu hanke on kokonaiskustannuksiltaan noin 3,1 MEUR edullisempi kuin seuraavaksi edullisin allianssimalli ja 3,8 MEUR edullisempi kuin perinteinen toteutus Nykyarvotarkastelussa toteutusmallien järjestys säilyy, mutta leasing nousee edullisimmaksi rahoitusratkaisuksi Toteutusmallien välinen ero johtuu elinkaarimallin alemmasta riskien kustannuksista. Elinkaarimallilla tilaaja voi siirtää merkittävän osan rakennuksen koko elinkaaren aikaisista riskeistä palveluntuottajan kannettavaksi Hankkeen taloudelliset laskelmat ovat esitettynä selvityksen liitteessä 4 14

15 Markkinakartoituksen yhteenveto Inspira haastatteli markkinoilla toimivia rakennusliikkeitä markkinatoimijoiden näkökulmien huomioimiseksi hankkeen valmistelussa sekä hyvän kilpailutilanteen varmistamiseksi. Markkinakartoituksen muistiinpanot ovat esitettynä selvityksen liitteessä 5. Hankekokonaisuus kiinnostaa kaikkia haastatelluista markkinatoimijoista. Kokonais- ja elinkaariedullisin vaihtoehto Ylivieskan kaupungille olisi toteuttaa myös Jokirannan kouluhanke uudishankkeena. Palaute oli haastateltujen kesken jonkin verran jakautunutta sen suhteen, kannattaako kaupungin kilpailuttaa hankkeet yhtenä vai erillisinä kokonaisuuksina. Tilaajan tavoitteena oleva kohteen käytettävyyden ja olosuhteiden varmistaminen voidaan saavuttaa parhaiten elinkaarimallia soveltamalla. Vain uudisrakennushankkeet soveltuvat toimijoiden mukaan elinkaarimallilla toteutettavaksi. Alustavasti esitetty aikataulu on haastateltujen toimijoiden mukaan mahdollinen, mikäli päätökset syntyvät esitetyssä aikataulussa YIT Hanke kiinnostaa mieluiten yhtenä kokonaisuutena toteutettuna. Elinkaarimalli kiinnostaa, Jokiranta toteutettaisiin mieluiten uudisrakennuksena. SRV Hanke kiinnostaa yhtenä kokonaisuutena toteutettuna. Elinkaarimalli kiinnostaa, mutta vain, mikäli Jokiranta toteutetaan uudisrakennuksena. Myös KVR- ja PJU-mallit ovat kiinnostavia. Hoivatilat Hanke kiinnostaa leasingrahoitteisena kokonaispalvelumallina tai vuokramallina, jossa pitkä vuokrasopimus. Kohteet kannattaa hankkia erikseen. Jokiranta kannattaa toteuttaa uudishankkeena Lujatalo Hanke kiinnostaa sekä uudishankkeena, että Jokiranta korjaushankkeena, soveltuvin toteutusmuoto on KVR, jossa urakoitsija valitaan neuvottelumenettelyllä. Hankkeet mieluiten erikseen Skanska Hanke kiinnostaa yhteistoiminnallisella PJU-mallilla (kevennetty allianssi) ja yhtenä hankkeena toteutettuna Lehto Täydennetään 15

16 Esiselvityksen johtopäätökset 1. Suosittelemme Ylivieskan toteutusmalliksi elinkaarimallia sekä rahoitusmalliksi leasingrahoitusta tai oman taseen rahoitusta Elinkaarimalli on perinteistä mallia, allianssimallia ja kiinteistösijoittajavaihtoehtoa edullisempi hankintamuoto kun huomioidaan hankkeen odotusarvoiset riskit. Leasing on kassavirtavaikutukseltaan matalin tarkastelujakson aikana, sisältäen investointijakson ja 20 vuoden käyttöjakson. Oma tase rahoitus on edullisin vaihtoehto rahoituksen hinnan näkökulmasta Elinkaarimalli vastaa toteutusmalleista parhaiten Ylivieskan kaupungin asettamia tavoitteita ja hankkeen ominaisuuksia antoi suuren painoarvon erityisesti kohteen käytettävyystakuulle sekä kiinteistöpalveluiden liittämiselle osaksi hankittavaa kokonaisuutta. Näiden tavoitteiden osalta elinkaarimalli soveltuu parhaiten toteutusmalliksi. Samoin suurimman painon saivat toiminnalliset tavoitteet (elinkaari ja allianssi täyttävät parhaiten) ja toteuttajan kannustimet laadun tuottamiseksi (elinkaari täyttää parhaiten) Hanke on ominaisuuksiltaan selkeä kokonaisuus, joka mahdollistaa kaikkien hankemuotojen soveltamisen, suunnittelu-, rakentamis- ja ylläpitovastuun siirtämisen yhtenä kokonaisuutena palveluntuottajalle sekä toisaalta tehokkaan hintakilpailun luomisen palveluntuottajan valinnassa. Vertailun perusteella elinkaarimalli soveltuu parhaiten hankkeen ominaisuuksiin ja täyttää parhaiten Ylivieskan tavoitteet. Ominaisuudet ja tavoitteet yhdistettynä painotuksella 50 % ja 50 % paras malli laadullisesti on elinkaarimalli leasingrahoituksella. EK-mallin riskien siirto tekee siitä laskennallisesti omaa toteutusta ja allianssimallia edullisemman taloudellisessa vertailussa Kun hankkeen riskien kustannukset huomioidaan hankintamallien vertailussa, on elinkaarimalli kokonaiskustannuksiltaan niin perinteistä kuin allianssimallihankintaa edullisempi. Kiinteistösijoittajamallissa riskit ovat samat kuin elinkaarimallissa, mutta hankinnan pääomakustannukset nousevat korkeammiksi. Elinkaarimallissa erityisesti käyttöjaksolla olevia riskejä siirtyy palveluntuottajan kannettavaksi. 4. Markkinakartoituksen perusteella hanke on mahdollista toteuttaa elinkaarimallilla, mikäli Jokirannan koulu toteutetaan uudisrakennuksena Inspiran järjestämään markkinakartoitukseen osallistui viisi rakennusliikettä sekä yksi kiinteistösijoittaja. Kaikki haastatellut toimijat olivat kiinnostuneita hankkeesta. Elinkaarimallikilpailutuksessa saadaan aikaiseksi hyvä kilpailutilanne. 16

17 Hankkeen jatkotoimenpiteet Hankkeen urakka- ja rahoituskilpailutuksen käynnistäminen Toteutusmallin valinta (suosituksena elinkaarimalli) ja kilpailullisen neuvottelumenettelyn valmistelun käynnistäminen Tärkeimpänä asiana hankkeen toiminnallisten ja teknisten tavoitteiden määrittely. Toiminnallisten tavoitteiden ja ohjeistavien tilaohjelmien on oltava valmiina touko-kesäkuussa, kun tarjoajat on valittu Kiinnittää hankkeeseen omasta organisaatiostaan: Projektinjohtaja (täysipäiväinen tai oman toimen ohessa) Käyttäjän edustaja (kuuluu projektiryhmään) kokoamaan käyttäjätavoitteet ja miten käyttäjäpalaute huomioidaan suunnittelun ohjauksessa urakkakilpailutuksen aikana ja investointivaiheessa (käyttäjäpalautetta antavan henkilöstöryhmän organisointi) Projektiryhmä (ryhmä seuraa hankkeen valmistelua ja on valmiudessa tekemään päätöksiä hankkeen eri vaiheissa esiin nouseviin kysymyksiin), joka koostuu johtavista virkamiehistä ja käyttäjän edustajista sekä poliittisen päätöksenteon edustajista Kaupungin kannattaa hankkia hankkeeseen kilpailutuskonsulttiryhmä, johon kuuluvat seuraavat asiantuntijat: Taloudellinen konsultti (vastaa kilpailuprosessin johtamisesta, kaupallisista asioista, rahoituksen huomioinnista kilpailutuksessa tai mahdollinen erillinen kilpailutus, vertailuperusteiden suunnittelu hinta- ja laatupisteytyksen osalta yhteistyössä teknisen konsultin kanssa, rahoitusratkaisun yhteensovitus elinkaarihankkeeseen sopimusten viimeistelyvaiheessa) Tekninen konsultti, joka vastaa urakkakilpailutuksen teknisen aineiston laatimisesta, suunnittelun lähtötietojen (toiminnan kuvaus ja toiminnalliset vaatimukset) valmistelusta, suunnittelun ohjauksen koordinoinnista kilpailutusvaiheessa sekä valvontatehtäväistä työmaavaiheessa) Juridinen konsultti (hankintajuridiikka sekä sopimusjuridiikka kilpailutuksen aikana sekä rahoitusjuridiikka rahoitusratkaisun yhteensovituksessa urakkaan sopimusten viimeistelyvaiheessa) 17

18 Ehdotus kilpailutusprosessiksi (kohteet valmiita 12/2020) Elinkaarihankkeen kilpailutusprosessi 2/2018 3/2018 4/2018 5/2018 6/2018 7/2018 8/2018 9/ / / /2018 1/2019 2/2019 Kilpailutettavan hankkeen sisällön ja asiakirja-kokonaisuuden valmistelu Hankintailmoituksen julkaiseminen Osallistumishakemusten vastaanottaminen ja ehdokkaiden valinta (max 3 kpl) Neuvottelukutsu / alustava tarjouspyyntö Kahdenväliset neuvottelut tarjouspyynnöstä ja sopimusasioista Kahdenväliset neuvottelut suunnittelun ohjauksesta Lopullinen tarjouspyyntö Tarjoukset sisään ja laatupisteytys Vaihtoehtoiskustannuslaskenta Hintavertailu Hankintapäätös kaupunginvaltuustossa Sopimusten allekirjoitus Mahdollinen leasing-rahoituksen kilpailutus, puitesopimus, sekä lopullinen leasing-sopimus Kilpailutus Puitesopimus Urakka- ja leasing-sopimukset 18

19 Selvityksen liitteet Liite 1 Toimeksiannon tausta Liite 2 Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaukset Liite 3 Hankkeen tavoitteet ja ominaisuudet Liite 4 Hankkeen taloudelliset laskelmat Liite 5 Markkinakartoitus 19

20 Liite 1 Toimeksiannon tausta 20

21 Liite 1 Toimeksiannon tausta Ylivieska on toteuttamassa merkittäviä toimitilainvestointeja lähivuosina: Yhtenäiskoulu Taanilaan, noin 400 oppilasta Jokirannan yläkoulu, 500 oppilasta Keskuskeittiö, Taanilan koulun yhteyteen Hankkeiden yhteenlaskettu investointi kustannus on arviolta MEUR. Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy on tehnyt syksyllä 2016 Ylivieskan kaupungille toteutus- ja rahoitusmallien esiselvityksen, koskien 6:tta silloin valmistelussa ollutta hanketta. Kokonaisuus sisälsi myös yhtenäiskouluhankkeen (eri sijainti) sekä Jokirannan koulun peruskorjauksen. Tammikuussa 2018 on pyytänyt Inspiraa päivittämään toteutus- ja rahoitusmallienesiselvityksen nyt toteutettavaa kolmen hankkeen kokonaisuutta koskien. Osana toimeksiantoa Inspira on: Kartoittanut hankkeelle asetetut kaupungin tavoitteet ja hankkeen ominaisuudet Kartoittanut markkinatoimijoiden näkemyksiä hankkeen toteutettavuudesta Tehnyt määritettyjen toteutus- ja rahoitusmallien laadullisen vertailun sekä hankkeen taloudelliset laskelmat Tehnyt suosituksen hankkeessa sovellettavasta toteutus- ja rahoitusmallista sekä ehdotuksen hankkeen jatkotoimenpiteistä ja valmistelusta. Uusi yhtenäiskoulu Taanilaan + Keskuskeittiö Jokirannan koulu 21

22 Liite 1 Yhtenäiskoulu Taanilaan - Hankekuvaus Ylivieskan yhtenäiskoulu on tarkoitettu Taanilan lähialueen koululaisille. Yhtenäiskouluksi on suunniteltu yksisarjaista alakoulua (oppilasmäärä noin 150) ja neljäsarjainen yläkoulua (oppilasmäärä noin 250). Suunnitelmissa varaudutaan alakoulun muuttamiseen kaksisarjaiseksi, jolloin oppilasmäärä on yhteensä 550 oppilasta. Yhtenäiskoulun yhteyteen suunnitellaan uutta keskuskeittiötä (kts sivu 5). Tontin kaavoitustyö on käynnissä. Kaava valmistuu ja on vahva suunnitteluvaiheen aikana. Kaavoituksen yhteydessä suunnitellaan myös alueen liikenneyhteydet sisältäen kevyen liikenteen väylät. Hankkeen hankinta- ja rahoitusmalli sekä lopullinen investointipäätös päätetään ennen kilpailutuksen aloittamista. Hankkeen perustiedot: Sijainti: Ouluntien varressa, kiinteistö Aikataulu: Aikataulu täsmentyy kevään 2018 aikana, mutta aikataulussa varataan seuraavat kestot eri vaiheille: Suunnittelun valmistelu (3 kk) Suunnitteluvaihe (12 kk) Rakentaminen (18 kk) Laajuus: Uudisrakennus brm² Kustannusarvio: 12,5 milj. euroa 15,4 milj. euroa 22

23 Liite 1 Jokirannan yläkoulu - Hankekuvaus Ylivieskan Jokirannan koulun suunnittelun lähtökohtana on peruskouluikäisten oppilasmäärän kasvu sekä keväällä 2017 sisäilmaongelmista johtunut koulutilojen käyttökielto. Uutta jokirannan koulua on alustavasti suunniteltu noin 500 oppilaan yläkouluksi. Suunnitelmissa on osan nykytiloista purkaminen, purettavien tilojen korvaaminen uudisosalla ja osan tiloista peruskorjaus. Peruskorjataan: Liikuntasali ja keittiö. Puretaan ja korvataan uudisrakennuksella: A-rakennuksen vanha osa ja matala osa sekä C-rakennus Hankkeen hankinta- ja rahoitusmalli sekä lopullinen investointipäätös päätetään ennen kilpailutuksen aloittamista. Hankkeen perustiedot: Sijainti: Mäntytien ja Visalantien risteys, kiinteistö Aikataulu: Aikataulu täsmentyy kevään 2018 aikana. Laajuus: Peruskorjauksen laajuus brm², uudisrakentamisen laajuus brm² Kustannusarvio: 14,2 milj. euroa; purun osuus noin 0.6 milj. euroa 23

24 Liite 1 Keskuskeittiöinvestointi - Hankekuvaus Ylivieskan kaupungin keskuskeittiö on sijainnut Jokirannan koulun yhteydessä. Tavoitteena on uuden koulun rakentamisen yhteydessä helpottaa uuden keskuskeittiön liikennöintiä sijoittamalla se Taanilan Yhtenäiskoulun yhteyteen sekä remontoida entinen Jokirannan koululla sijaitseva keskuskeittiö jakelukeittiöksi, joka tarvittaessa toimii varakeskuskeittiönä. Keskuskeittiöstä toimitetaan aterioita kouluihin, päiväkoteihin, työpaikkaruokailuun mm. kaupungintalolle ja kaupungin kokous- ja edustustilaisuuksiin. Jo ennen kouluhankkeita on ollut tarve keskuskeittiön rakentamiselle tai remontoimiselle ja mitoituksen tarkistamiselle. Nykyisen keittiön kapasiteetti on ollut alun perin n annosta / päivä. Tällä hetkellä Jokirannalla tehdään n annosta / päivä. Tavoitteena on nostaa tuotantokapasiteettia nykyisestä noin noin annokseen. Uuden keskuskeittiön tuotanto olisi koulutoimen ja varhaiskasvatuksen lämpimien aterioiden valmistaminen. Säilytys-, varasto- ja kylmätilat tehtäisiin kuitenkin niin, että laitteistoja päivittämällä kapasiteettia voidaan nostaa noin annokseen. Keskuskeittiö rakennettaisiin niin, että siellä on mahdollista tehdä aterioita kahdessa vuorossa joko kylmänä tai kuumana. Keittiö toimisi silloin myös viikonloppuna, näin voidaan varautua myös mahdollisiin Sote-aterioihin tai laajemman alueen tarpeisiin. Jos kolmea keittiötä ei yhdistetä henkilöstömäärä pysyy ennallaan. Keskuskeittiön alustava hyötytilantarve on noin 800 htm2. Keskuskeittiön perustiedot: Nykyinen keskuskeittiö: Jokirannan koulun yhteydessä Tavoite: Yhtenäiskoulu Taanilan yhteyteen, Jokirannan keskuskeittiö jakelukeittiöksi ja varakeskuskeittiöksi Laajuus: 800 htm2 Kustannusarvio: noin 4 milj. euroa 24

25 Liite 2 Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaukset 25

26 TOTEUTUSMALLIT Liite 2 Vaihtoehtoisten toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus Perinteinen toteutus Suunnittelu tilaajan johdolla Rakentaminen jaetun urakan / kokonaisurakan mallilla VE1 Taserahoitus (Esim. velkakirjalaina) Perinteinen toteutusmalli + tilaajan taserahoitus RAHOITUSMALLIT Kiinteistöleasing-rahoitus VE2 Perinteinen toteutusmalli + leasingrahoitus Sijoittajarahoitus Elinkaarimalli Suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yhden kokonaispalveluntuottajan toimesta Tilojen käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu (sopimusjakso 20 v) VE3 Elinkaarimalli + tilaajan taserahoitus VE4 Elinkaarimalli + leasingrahoitus Allianssimalli Suunnittelu ja rakentaminen perustettavan projektiallianssin toimesta Investointivaihe yhteistoiminnallisella ja vastuullisella kaupallisella mallilla VE5 Allianssimalli + tilaajan taserahoitus VE6 Allianssimalli + leasingrahoitus Kiinteistösijoittajavetoinen toteutus Kiinteistösijoittaja toimii rakennuttajana ja vuokraa kohteen tilaajalle pitkällä vuokrasopimuksella VE7 Kiinteistösijoittajavetoinen toteutus 26

27 Liite 2 Vastuunjako eri vaihtoehdoissa VASTUU Rahoitusmalli Hankintamalli Hankesuunnitteluvastuu Rakennussuunnitteluvastuu Rakennuttamisvastuu Investoinnin maksaminen ja kohteen omistaminen Investoinnin rahoituksen lähde Hoito-, ylläpito- ja tilojen käytettävyysvastuu VE1 Perinteinen hankinta Lainarahoitus VE2 Elinkaarimalli VE3 Allianssimalli VE4 Perinteinen hankinta Leasingrahoitus VE5 Elinkaarimalli VE6 Allianssimalli Kiinteistösijoittaja VE7 Tilaaja Kokonaispalveluntuottaja Allianssi Pankki / rahoituslaitos Sijoittaja 27

28 Liite 2: Rahoitusvaihtoehtojen vertailua TASELAINA KIINTEISTÖLEASING Rahoituslaitos Palveluntuottajat Rahoituslaitos Palveluntuottajat Velkakirja Tilaaja Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Maanvuokra -sopimus Kolmikantasopimus Ostooikeussopimus Tilaaja Leasingsopimus Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tasevaikutus Ei tasevaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. Kassavirtavaikutus Ei kassavirtavaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. 28 Copyright Inspira

29 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Rakennushankkeiden hankintamalli, missä hankkeen eri osapuolet solmivat yhteisen sopimuksen ja muodostavat Allianssin. Suunnittelu- ja investointivaiheen kustannusriskit ja -hyödyt jaetaan allianssisopimuksen kaupallisen mallin mukaisesti. Toimitilahankkeiden hankintamalli, jossa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat omistajariskit on siirretty yksityisen sektorin palveluntuottajalle kustannustehokkaasti. Suunnittelu- ja investointi- ja käyttövaiheen riskit siirretään taholle, joka ne parhaiten pystyy kantamaan Tavoitteena kustannustehokkuus RAHOITTAJA PALVELUN- TUOTTAJA Tavoitteena suunnittelun ja rakentamisen ja ylläpidon laatu sekä tilojen olosuhteiden turvaaminen elinkaaren aikana ja kustannuspitävyys TILAAJA ALLIANSSISOPIMUS Kehitysvaiheen allianssi (KAS) Toteutusvaiheen allianssi (TAS) PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA RAHOITTAJA KIINTEISTÖ- PALVELUT PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA TILAAJA KVR-URAKKASOPIMUS ELINKAARIHANKKEEN PUITESOPIMUS PALVELUSOPIMUS PALVELUN- TUOTTAJA 29 Copyright Inspira

30 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI VALMISTELU VALMISTELU 4 kk HANKINTA Tarjoajien vertailu: Projektinjohtopalkkio sekä laatutekijät 10 kk HANKINTA Sis. suunnitelmien kehittäminen ja sopimusneuvottelut Tarjoajien vertailu: Elinkaarikustannukset sekä laatutekijät Kiinteän urakkahinnan, palvelumaksujen ja PTSinvestointien lukitseminen 20 vuodelle 10 kk ALLIANSSIN KEHITYSVAIHE Kehitysvaiheen allianssisopimus (KAS) TOTEUTUSSUUNNITTELU 20 kk ALLIANSSIN TOTEUTUSVAIHE Urakan tavoitekustannuksen lukitseminen Toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS) 24 kk TOTEUTUS KVRurakkasopimus Elinkaarihankkeen puitesopimus KÄYTTÖ TAS mukainen takuuaika KÄYTTÖ Palvelusopimus (20 v) 30 Copyright Inspira

31 Tavoitekustannus- + maksimibonukset Tavoitekustannus Toteutusmallien vertailua Investointivaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Mikäli tavoitekustannus on 100 (esim. suuruusluokat) Kannustinmekanismi 2 Kate Yleiskulut Palkkio 10 Riskivaraus Allianssikumppanin johto- ja hallintokulut Allianssíkumppanin suorat kustannukset: Oma työ Hankinnat Open book Minimikompensaatio 90 Kiinteähintainen urakka Palkkio joko kiinteä tai prosenttipohjainen (minikompensaatiosta) Kannustinmekanismi perustuu Allianssin johtoryhmän määrittämiin hankkeen tavoitteisiin, kuten esim: energiatehokkuuteen, laatuun, turvallisuuteen tai yhteistoimintaan liittyvät tavoitteet 31 Copyright Inspira

32 Toteutusmallien vertailua Käyttövaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Takuuajan jälkeen allianssi lopettaa toimintansa Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa tilaaja Noudatetaan elinkaarihankkeen palvelusopimusta. Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa palveluntuottaja. Palveluntuottajalla on hankkeen tiloista käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu. 32 Copyright Inspira

33 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI Soveltuu seuravanlaisiin hankkeisiin: Hankkeen laajuus on vaikea määritellä etukäteen tai se voi se voi muuttua hankinnan edetessä Hanke on vaativa (tekninen vaativuus ja / tai haastavat olosuhteet) Hanke on kooltaan iso > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä, eikä suunnittelua ole tehty Käytön aikaiset riskit ovat vähäisiä Tavoitteena on saavuttaa kustannusetuja investoinnissa Soveltuu seuravanlasiin hankkeisiin: ELINKAARIMALLI Hankeen laajuus on määriteltävissä Hanke ei sisällä hallitsemattomia riskejä Hanke on > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä Hanke sisältää käytön aikaisia riskejä Tavoitteena elinkaarikustannuspitävyys ja olosuhteiden turvaaminen 33 Copyright Inspira

34 Liite 2 VE1: Toteutus perinteisellä tavalla ja kaupungin omaan taseeseen INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki hankkii ja kustantaa investoinnit normaaleilla urakkasopimuksilla itse teettämiinsä suunnitelmiin perustuen. 2. Kaupunki rahoittaa investoinnit osittain tai kokonaan pankista / luottolaitoksesta nostettavalla lainalla. RAHOITTAJA Sidosryhmät 2 4 TILAAJA KÄYTTÖVAIHE: 3. Kaupunki hankkii ylläpito- ja muut tarvittavat kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 1 TOTEUTTAJA (Suunnittelu) Rakentaminen 3 KIINTEISTÖPALVELUT 4. Kaupunki maksaa lainan korot ja lyhennykset rahoittajalle. 5. Kaupunki rahoittaa lainanhoito- sekä hoito- ja ylläpitokustannukset budjetistaan. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Ei tulosvaikutusta. Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. Kustannusten rahoitus Kustannukset Kaupungin hankkima rahoitus 2 1 Investointikustannukset Rahavirrat Aikataulu- ja kustannusriskit Hoito- ja ylläpitokustannukset Kaupunki rahoittaa lainanhoito- sekä hoitoja ylläpitokustannukset budjetistaan Elinkaaririskit aika Rahoituksen korot ja lyhennykset 34

35 Liite 2 VE1: Toteutus perinteisellä tavalla ja kaupungin omaan taseeseen Vahvuudet ja heikkoudet: + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi suhteellisen nopeassa aikataulussa + Hanke voidaan toteuttaa joustavasti (mm. vapaa urakkamuodon valinta) + Hankemuoto on tuttu ja turvallinen eikä siitä aiheudu ylimääräisiä riskejä + Edulliset investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas ja joustava kilpailutus elinkaaren aikana - Investointi rasittaa kaupungin budjettia ja tasetta - Kaupunki vastaa investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä - Kaupunki vastaa kiinteistön elinkaaririskeistä, tilojen käytettävyydestä ja tuotettavien palveluiden palvelutasosta - Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta - Kiinteistön taloudellinen ja tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla - Kiinteistön omistamisen järjestelyt eivät joustavia jatkossa (varainsiirtovero 4,0 %) - Hankkeen käytöstä, ylläpidosta ja rahoituksesta syntyviä kustannuksia voi olla vaikea kohdistaa hankkeelle (osana kaupungin kuluja, ei läpinäkyvä) Soveltuu hyvin pienempiin, selkeisiin sekä nopealla aikataululla toteutettaviin hankkeisiin. Soveltuu myös suuriin (ja haastaviin) hankkeisiin, joissa kaupunki haluaa tietoisesti pitää suunnittelu-, toteutus- ja rahoitusvastuun itsellään. 35

36 Liite 2 VE2: Toteutus perinteisellä tavalla ja leasingrahoituksella INVESTOINTIVAIHE: 1. Tilaaja kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). 2. Leasingrahoittaja hankkii tilat kaupungin kilpailuttamina normaaleilla urakkasopimuksilla. 3. Leasingrahoittaja, kaupunki ja rakennusliike solmivat kolmikantasopimuksen osapuolien keskinäisistä velvoitteista ja oikeuksista. 4. Leasingrahoittaja rahoittaa investoinnit. KÄYTTÖVAIHE: 5. Kaupunki maksaa tiloista pääomavuokraa leasingrahoittajalle. 6. Kaupunki hankkii kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 7. Kaupunki rahoittaa menot budjetistaan. 8. Kaupungilla on kiinteistöön lunastusoikeus (ja velvollisuus osoittaa kolmas osapuoli lunastamaan kiinteistö, mikäli oikeutta ei käytetä) sopimuskauden päättyessä. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. Urakkasopimus RAHOITTAJA RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen Kustannusten rahoitus Kustannukset 2 4 Sidosryhmät Vuokrasopimus Rahavirrat Leasingrahoitus 1 4 Kolmikantasopimus Investointikustannukset Aikataulu- ja kustannusriskit TILAAJA Hoito- ja ylläpitokustannukset 6 Kiinteistöpalvelut Kaupunki rahoittaa budjetistaan leasingvuokran ja kiinteistöpalvelut Elinkaaririskit 8 Leasingvuokra Kaupungin lunastusmahdollisuus aika 36

37 Liite 2 VE2: Toteutus perinteisellä tavalla ja leasingrahoituksella Vahvuudet ja heikkoudet: + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi nopeassa aikataulussa + Edulliset, hieman lainarahoitusta kalliimmat investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas kilpailutus elinkaaren aikana + Investoinnin kustannukset kohtuullisen läpinäkyviä leasingvuokran eli pääomakulujen osalta + Investointi kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) - Kaupunki vastaa investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä - Kaupunki vastaa kiinteistön käytettävyydestä, kunnossapidon palvelutasosta ja niihin liittyvistä kustannuksista - Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta - Elinkaaririskit ovat kaupungilla - Suunnittelija ja rakentaja eivät vastaa työstä pitkällä aikavälillä - Kiinteistön tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla - Käyttöjakson aikana tapahtuvat muutokset omistuksessa eivät mahdollisia, ellei niistä ole erikseen sovittu Soveltuu hyvin pienempiin, selkeisiin sekä nopealla aikataululla toteutettaviin hankkeisiin. Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa investointivaiheen rahoitusvastuu ja vuokrajakson omistus halutaan siirtää ulkopuoliselle toimijalle. 37

38 Hankkeen rahoitus Liite 2 VE3: Toteutus elinkaarimallilla kaupungin omaan taseeseen INVESTOINTIVAIHE: 1. Tilaaja solmii kohteiden rakentamista koskevat urakkasopimukset elinkaarihankkeen palveluntuottajan tai elinkaarihankkeen kilpailutuksen voittaneen palveluntuottajakonsortioon kuuluvan rakennusliikkeen kanssa. 2. Tilaaja rahoittaa rakentamisen investoinnit pankista / luottolaitoksesta nostettavalla lainalla. RAHOITTAJA 5 Sidosryhmät 2 PANKKI- TAKAUS LIIKEPANKKI 3. Tilaaja ja palveluntuottaja solmivat elinkaarihankkeen palvelusopimuksen. TILAAJA 6 KÄYTTÖVAIHE 4. Tilaaja maksaa palveluntuottajalle palvelumaksua*, joka on sidottu kohteen käytettävyyteen 5. Tilaaja maksaa lainan korot ja lyhennykset rahoittajalle PALVELUNTUOTTAJA (RAKENNUSLIIKE) OMAVELKAINEN TAKAUS PALVELUN- TUOTTAJAN EMOYHTIÖ 6. Palveluntuottajan emoyhtiö toimittaa tilaajalle palvelusopimuksessa määritellyt vakuudet 7. Palvelumaksu ja pääomakulut rahoitetaan tilaajan budjetista. Rahavirrat Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Lainarahoitus Tilaajan maksamat palvelumaksut ja pääomakulut Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Ei tulosvaikutusta. Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tulosvaikutus palvelumaksujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Kassavirtavaikutus palvelumaksujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. * Palvelumaksujen määrä on sidottu investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä tilojen käytettävyyteen. Aikataulu-, kustannus-, käytettävyysriskit (ja tekninen jäännösarvoriski) siirretty palveluntuottajalle. 2 1 Investointikustannukset Palvelumaksu (kiinteistöpalvelut) Pääomakulut (korot ja lyhennykset) aika 38

39 Liite 2 VE3: Toteutus elinkaarimallilla kaupungin omaan taseeseen Vahvuudet ja heikkoudet: + Tilaajan maksuvelvollisuus voidaan tietyiltä osin sitoa tilojen käytettävyyteen. (Maksetaan käytettävyydestä tilojen sijaan) + Toteuttajalle on siirretty investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä kiinteistön käytettävyyteen liittyviä riskejä + Sopimuksen aikaiset kustannukset ovat hyvin ennustettavissa (kiinteä investointikustannus helpottaa pääomakustannusten ennustamista, kiinteät palveluiden kustannukset tiedossa) + Suunnittelussa voidaan jättää toteuttajalle vapausasteita innovointiin + Ylläpitojakson tehtävät saadaan kilpailutettua yhdellä kerralla huomioiden elinkaaren kokonaistaloudellisuus + Toteuttaja kantaa kiinteistön teknistä riskiä + Kustannukset ovat läpinäkyviä ja niistä saadaan vertailutietoa + Mahdollisuus hyödyntää tilaajan luottokelpoisuutta - Hankkeen valmistelu vie tavallista enemmän aikaa ja kustannuksia (mm. käytettävyys- ja luovutuskuntovaatimukset) - Toteuttajan kantamat ja erityisesti vaikeasti hallittavissa olevat riskit nostavat elinkaaritoteuttajan tarjoamaa hintaa (riskipreemio) - Sopimuskauden aikana tapahtuvat muutokset palvelusisällössä vaativat erillistä sopimista ja neuvotteluja. - Palveluiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista - Toiminnalliset muutokset ovat pitkällä palvelusopimuskaudella vaikeampia toteuttaa (verrattuna perinteiseen ja allianssitoteutusmalliin) - Muutostöiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista johtuen elinkaarihankkeen palveluntuottajan kokonaisvastuusta, joka johtaa palveluntuottajan vastuuseen myös tehdyistä muutoksista. Käytännössä muutostyöt on tästä johtuen teetettävä palveluntuottajalla. - Riittävän kilpailun aikaansaaminen on haastavampaa kuin perinteisissä hankintamalleissa Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa suunnittelu-, toteutus- ja elinkaarivastuu halutaan siirtää kokonaispalveluntuottajalle 39

40 Hankkeen rahoitus Liite 2 VE4: Toteutus elinkaarimallilla ja leasingrahoituksella INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). Sidosryhmät 2. Kaupunki, rahoittaja ja palveluntuottaja solmivat kolmikantasopimuksen koskien rakennuttamista sekä järjestelyyn liittyvien sopimuksen purkutilanteita ja kohteiden lunastusta. 3. Tilaaja solmii rakentamista koskevat urakkasopimukset ja elinkaarihankkeen palvelusopimuksen palveluntuottajan kanssa. 4. Leasingrahoittaja hankkii tilan ja rahoittaa rakentamisen. KÄYTTÖVAIHE 5. Tilaaja maksaa palveluntuottajalle palvelumaksua*, joka on sidottu kohteen käytettävyyteen. 6. Tilaaja maksaa leasingvuokraa rahoittajalle. 7. Palveluntuottajan emoyhtiö toimittaa tilaajalle palvelusopimuksessa määritellyt vakuudet. 8. Palvelumaksu ja pääomakulut rahoitetaan kaupungin budjetista. Leasingrahoitus Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. * Palvelumaksujen määrä on sidottu investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä tilojen käytettävyyteen. Aikataulu-, kustannus-, käytettävyysriskit (ja tekninen jäännösarvoriski) siirretty palveluntuottajalle. 1 6 RAHOITTAJA TILAAJA 2 Kolmikantasopimus Investointikustannukset 3 PALVELUNTUOTTAJA (RAKENNUSLIIKE) Rahavirrat 5 OMAVELKAINEN TAKAUS PANKKI- TAKAUS 7 Leasingvuokra LIIKEPANKKI Palvelumaksu (kiinteistöpalvelut) PALVELUN- TUOTTAJAN EMOYHTIÖ Kaupunki rahoittaa budjetistaan leasingvuokran ja kiinteistöpalvelut aika 40

41 Liite 2 VE4: Toteutus elinkaarimallilla ja leasingrahoituksella Vahvuudet ja heikkoudet: + Tilaajan maksuvelvollisuus voidaan tietyiltä osin sitoa tilojen käytettävyyteen. + Toteuttajalle on siirretty investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä kiinteistön käytettävyyteen liittyviä riskejä + Sopimuksen aikaiset kustannukset ovat varsin hyvin ennustettavissa (kiinteä investointikustannus helpottaa pääomakustannusten ennustamista, kiinteät palveluiden kustannukset tiedossa) + Suunnittelussa voidaan jättää toteuttajalle vapausasteita innovointiin + Investointi kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) + Ylläpitojakson tehtävät saadaan kilpailutettua yhdellä kerralla huomioiden elinkaaren kokonaistaloudellisuus + Toteuttaja kantaa kiinteistön teknistä riskiä + Kustannukset ovat läpinäkyviä ja niistä saadaan vertailutietoa + Edulliset, hieman lainarahoitusta kalliimmat investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) - Hankkeen valmistelu vie tavallista enemmän aikaa ja kustannuksia (mm. käytettävyys- ja luovutuskuntovaatimukset) - Toteuttajan kantamat ja erityisesti vaikeasti hallittavissa olevat riskit nostavat elinkaaritoteuttajan tarjoamaa hintaa (riskipreemio) - Sopimuskauden aikana tapahtuvat muutokset palvelusisällössä vaativat erillistä sopimista ja neuvotteluja. - Palveluiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista - Toiminnalliset muutokset ovat pitkällä palvelusopimuskaudella vaikeampia toteuttaa (verrattuna perinteiseen ja allianssitoteutusmalliin) - Muutostöiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista johtuen elinkaarihankkeen palveluntuottajan kokonaisvastuusta, joka johtaa palveluntuottajan vastuuseen myös tehdyistä muutoksista. Käytännössä muutostyöt on tästä johtuen teetettävä palveluntuottajalla. - Käyttöjakson aikana tapahtuvat muutokset omistuksessa eivät mahdollisia, ellei niistä ole erikseen sovittu - Riittävän kilpailun aikaansaaminen on haastavampaa kuin perinteisissä hankintamalleissa Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa suunnittelu-, toteutus- ja elinkaarivastuu halutaan siirtää kokonaispalveluntuottajalle ja rahoitus kaupungin budjetin ulkopuolelle 41

42 Liite 2 VE5: Toteutus allianssimallilla ja kaupungin omaan taseeseen INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki hankkii ja kustantaa investoinnit allianssisopimuksen perusteella allianssin laatimiin suunnitelmiin perustuen. Kaupunki on yksi toimija allianssissa 2. Kaupunki rahoittaa investoinnin osittain tai kokonaan rahoituslaitoksesta nostettavalla lainalla. RAHOITTAJA 2 4 Sidosryhmät 1 TILAAJA 3 KÄYTTÖVAIHE: 3. Kaupunki hankkii ylläpito- ja muut tarvittavat kiinteistöpalvelut osana kokonaistoimitusta tai omana hankintana, mahdollisesti osana allianssia tai erikseen PROJEKTIALLIANSSI Suunnittelu Rakentaminen KIINTEISTÖPALVELUT 4. Kaupunki maksaa lainan korot ja lyhennykset rahoittajalle 5. Kaupunki rahoittaa lainanhoidon sekä hoito- ja ylläpitokustannukset budjetistaan. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Ei tulosvaikutusta. Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. Kustannusten rahoitus Kustannukset Kaupungin hankkima rahoitus 2 1 Investointikustannukset Rahavirrat Aikataulu- ja kustannusriskit Hoito- ja ylläpitokustannukset Kaupunki rahoittaa lainanhoito- sekä hoitoja ylläpitokustannukset budjetistaan Rahoituksen korot ja lyhennykset Elinkaaririskit aika 42

43 Liite 2 VE5: Toteutus allianssimallilla ja kaupungin omaan taseeseen Vahvuudet ja heikkoudet: + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi nopeassa aikataulussa + Hanke voidaan toteuttaa joustavasti + Hankkeessa vahva yhteystyö toimijoiden välillä (Kaupunki, rakennusliike, suunnittelu) + Edulliset investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas ja joustava kilpailutus elinkaaren aikana + Tilaajalla on asiantuntijakumppani, joka avustaa kaupunkia mahdollisten ongelmakohtien ratkaisussa Investointi rasittaa kaupungin budjettia ja tasetta Kaupunki vastaa (jaettu vastuu) investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä Kaupunki vastaa kiinteistön elinkaaririskeistä, tilojen käytettävyydestä ja tuotettavien palveluiden palvelutasosta Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta Tilaajan tulee resursoida allianssityöskentely riittävästi jotta voi hyväksyä tehdyt ratkaisut Suunnittelija ja rakentaja eivät vastaa työstä pitkällä aikavälillä Kiinteistön taloudellinen ja tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla Kiinteistön omistamisen järjestelyt eivät joustavia jatkossa (varainsiirtovero 4,0 %) Hankkeen käytöstä, ylläpidosta ja rahoituksesta syntyviä kustannuksia vaikea kohdistaa hankkeelle (osana kaupunkikonsernin kuluja, ei läpinäkyvä) Soveltuu suuriin (ja haastaviin) hankkeisiin, joissa paljon epävarmuutta tai scopea on vaikea määrittää Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa Tilaajan osallistumisella saavutetaan lisäarvoa. 43

44 Liite 2 VE6: Toteutus allianssimallilla ja leasingrahoituksella INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). 2. Leasingrahoittaja hankkii tilat kaupungin kilpailuttamalla allianssisopimuksella. 3. Leasingrahoittaja, kaupunki ja allianssi solmivat kolmikantasopimuksen osapuolien keskinäisistä velvoitteista ja oikeuksista. 4. Leasingrahoittaja rahoittaa investoinnit. KÄYTTÖVAIHE: 5. Kaupunki maksaa tiloista pääomavuokraa leasingrahoittajalle. 6. Kaupunki hankkii kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 7. Kaupunki rahoittaa menot budjetistaan. 8. Kaupungilla on kiinteistöön lunastusoikeus (ja velvollisuus osoittaa kolmas osapuoli lunastamaan kiinteistö, mikäli oikeutta ei käytetä) sopimuskauden päättyessä. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. Urakkasopimus Kustannusten rahoitus Kustannukset RAHOITTAJA PROJEKTIALLIANSSI (Suunnittelu) Rakentaminen Sidosryhmät Vuokrasopimus Rahavirrat TILAAJA Kiinteistöpalvelut Kaupunki rahoittaa budjetistaan Leasingrahoitus leasingvuokran ja Aikataulu- ja kiinteistöpalvelut kustannusriskit Kolmikantasopimus Investointikustannukset Hoito- ja ylläpitokustannukset 6 Leasingvuokra 8 Elinkaaririskit Kaupungin lunastusmahdollisuus aika 44

45 Liite 2 VE6: Toteutus allianssimallilla ja leasingrahoituksella Vahvuudet ja heikkoudet: + Tilaajalla on asiantuntijakumppani, joka avustaa kaupunkia mahdollisten ongelmakohtien ratkaisussa + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi nopeassa aikataulussa + Hanke voidaan toteuttaa joustavasti + Hankkeessa vahva yhteystyö toimijoiden välillä (Kaupunki, rakennusliike, suunnittelu) + Edulliset investoinnin hieman omatasevaihtoehtoa kalliimmat rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas kilpailutus elinkaaren aikana + Investoinnin kustannukset täysin läpinäkyviä allianssin tavoitekustannusten, katteen ja leasingvuokran, eli pääomakulujen osalta + Investointi kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) Hankkeen valmistelu vie tavallista enemmän aikaa ja kustannuksia (mm. projektiallianssi kilpailuttaminen ja perustaminen) Kaupunki vastaa (jaettu vastuu) investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä Kaupunki vastaa kiinteistön elinkaaririskeistä, tilojen käytettävyydestä ja tuotettavien palveluiden palvelutasosta Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta Kiinteistön taloudellinen ja tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla Kaupunki vastaa kiinteistön käytettävyydestä, kunnossapidon palvelutasosta ja niihin liittyvistä kustannuksista Käyttöjakson aikana tapahtuvat muutokset omistuksessa eivät mahdollisia, ellei niistä ole erikseen sovittu Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa investointivaiheen rahoitusvastuu ja vuokrajakson omistus halutaan siirtää ulkopuoliselle toimijalle. Soveltuu suuriin (ja haastaviin) hankkeisiin, joissa paljon epävarmuutta tai scopea on vaikea määrittää. Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa Tilaajan osallistumisella saavutetaan lisäarvoa. 45

46 Hankkeen rahoitus Liite 2 VE7: Kiinteistösijoittaja hankkeen hankinta- ja rahoitusmallina INVESTOINTIVAIHE: 1. Kiinteistösijoittaja hankkii ja rahoittaa tilat. 2. Tilaaja vuokraa tilat pitkäaikaisella vuokrasopimuksella ja maksaa sijoittajalle vuokraa alkaen tilojen käyttöönottohetkestä. KÄYTTÖVAIHE: 3. Kiinteistösijoittaja veloittaa Tilaajalta tilojen käytöstä pääomavuokraa. 4. Kiinteistösijoittaja hankkii / tuottaa ylläpito- ja muut tarvittavat kiinteistöpalvelut ja veloittaa kustannukset Tilaajalta osana kokonaisvuokraa (vaihtoehtoisesti vuokrasopimus on pääomavuokrasopimus, jolloin tilaaja vastaa kiinteistön hoidosta, ylläpidosta ja peruskorjaamisesta). 5. Vuokranmaksu (ja mahdollisten tilaajan hankkimien ylläpito- ja kiinteistöpalveluiden kustannukset) rahoitetaan tilaajan budjetista. PALVELUNTUOTTAJA Kiinteistöpalvelut 4 KIINTEISTÖSIJOITTAJA Sidosryhmät Rahavirrat 3 TILAAJA RAKENNUSLIIKE Suunnittelu Rakentaminen Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Kiinteistösijoittaja rahoittaa investoinnin Vuokrat (ja mahdolliset ylläpito- ja kiinteistöpalvelut) rahoitetaan tilaajan budjetista Tasevaikutus Ei tasevaikutusta Ei tasevaikutusta Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tilaaja maksaa vuokraa kiinteistön omistajalle. Tilaaja maksaa vuokraa kiinteistön omistajalle. 1 1 Investointikustannukset 6 4 Hoitovuokra tai ylläpito- ja kiinteistöpalvelut 3 Pääomavuokra Aikataulu-, kustannus-, käytettävyys-riskit (ja tekninen jäännösarvoriski) ovat sijoittajalla 46

47 Liite 2 VE7: Kiinteistösijoittaja hankkeen hankinta- ja rahoitusmallina Vahvuudet ja heikkoudet: + Sopimuksen aikaiset kustannukset ovat indeksointia lukuun ottamatta erittäin hyvin ennustettavissa. + Kiinteistösijoittaja kantaa kiinteistön teknisen ja taloudellisen jäännösarvoriskin. + Kustannukset ovat läpinäkyviä ja niistä saadaan vertailutietoa. + Sijoittajalle on siirretty investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä kiinteistön käytettävyyteen liittyviä riskejä + Investointi on kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) - Sijoittaja pyrkii pääomavuokralla kattamaan kaikki tekniset- ja taloudelliset jäännösarvoriskit - Ei voida hyödyntää kaupungin luottokelpoisuutta täysimääräisesti (yksityinen rahoitus on kalliimpaa kuin kaupungin saama rahoitus) - Sopimuskauden aikana tapahtuvat muutokset palvelusisällössä vaativat erillistä sopimista ja neuvotteluja. - Tilojen muuntojoustavuus heikkoa kesken sopimuskauden - Ei tavallisesti tilojen lunastusoikeutta - Pääomavuokra on yleensä sidottu indeksiin ja siinä on asetettu lisäksi minimikorotus Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa tilojen tarvetta on vaikea ennustaa pitkälle tulevaisuuteen. Kohteen omistus halutaan ulkoistaa johtuen tilatarpeen huonosta ennustettavuudesta. 47

48 Liite 3 Hankkeen tavoitteet ja ominaisuudet 48

49 Liite 3 Hankkeen ominaisuuksien ja kaupungin tavoitteiden kartoittaminen ja täyttyminen eri vaihtoehdoissa Yhteensä 13 hankkeen ominaisuutta kuvaavaa väittämää ja 37 kaupungin vaihtoehtoista tavoitetta on asetettu Inspiran toimesta siten, että niillä pystytään kuvaamaan vertailtavien toteutusmallien välisiä eroja. Tavoitteet on jaoteltu seuraavasti: 1) Aikataulu 2) Hankkeen laajuus 3) Kustannukset ja 4) Toimitus tavoitteisiin. Hankkeen ominaisuuksien osalta Ylivieska on valinnut hanketta ja tilaajan lähtökohtia parhaiten kuvaavat ominaisuudet. Ylivieska on määritellyt tavoitteiden keskinäiset painoarvot toteutusmallien laadullisessa vertailussa antamalla kullekin tavoitteelle painoarvon 0-5. Inspira on pisteyttänyt hankkeen ominaisuudet ja kaupungin tavoitteet toteutusmalleittain niiden laadullisten ominaisuuksien mukaan asteikolla 1-5 Painotettu arvo kullekin tavoitteelle Kun kaikki painotetut arvot lasketaan yhteen, muodostuu toteutusmallien laadullinen suotuisuusjärjestys, joka ottaa huomioon Ylivieskan tavoitteet sekä hankkeen ominaisuudet ja kaupungin lähtökohdat hankkeen valmisteluun. 49