Asemakaavamääräysten vaikutus kustannuksiin ja tuloihin - karkea laskentamalli. TYT/Tonttiyksikkö JL

Transkriptio

1 Asemakaavamääräysten vaikutus kustannuksiin ja tuloihin - karkea laskentamalli TYT/Tonttiyksikkö JL

2 Esityksen sisältö Espoon kaupungin laskentamalli toteutettavuuden ja kannattavuuden varmistamiseksi Esimerkki kustannus-tulolaskennasta (RS-tuotanto) Tonttituotantoprosessin ohjaaminen tunnusluvuilla ja tiedolla Ongelmamääräysten luokittelu Vaikutukset rakennusoikeuden arvoon

3 Espoon kaupungin laskentamalli Laskennassa otetaan huomioon asiakkuudet, talous ja toteutuskelpoisuus Asiat pyritään laskemaan asiakkaan laskentamallia iteroimalla. Kustannuksista keskeisin on paikoitus (kustannus tulomalli) Laskenta edellyttää asiakkaan toimintamallien karkeaa tuntemusta Asiakkuudet: Rakennusyhtiöt, asuntosijoitusrahastot ja investorit

4 Kustannustekijöitä (Raklin selvitys 2015) Tulot: /k-m /k-m2? 0-20 /k-m2?

5 Autopaikat kustannus-tulo esimerkkinä Koska yhtiömuotoisen (AK) tontin ostaja on aina ammattimainen toimija, niin heidän hankelaskentansa noudattaa aina kokonaisuuksien lainalaisuuksia, joissa kustannus-tuloasetelma näyttelee merkittävää osaa. ARA-rakentaminen edellyttää aina hankkeen rahoituspäätöstä. Eli tuetussa tuotannossa vain kustannustekijät merkitsevät. RS-tuotanto:

6 Autopaikkalaskenta (rakennusyhtiölaskenta) Kustannus/autopaikka tulo/autopaikka (sis. Alv) Laskentaoletuksena on, että noin puolet autopaikkalaskennan tuloksesta vaikuttaa rakennusoikeuden arvoon Mikäli pysäköintilaitos jää kaupungin taseeseen, niin yhtälö helpottuu huomattavasti. Tosin taserasitus on melkoinen kaupungille. Investorit ja eläkevakuutusyhtiöt laskevat pysäköintikustannukset osana pitkäaikaista nettotuottoa pääoman sitoutuminen ei välttämättä ongelma, jos paikka on muuten riskitön

7 Kuinka kaupunki vastaa haasteeseen Jo OAS-vaiheessa tulee ohjata kaavoitus oikealle tielle kustannus-tulo näkökulmasta. Asemakaavayksikölle ja muille prosessin osapuolille on mahdollista antaa tunnuslukuja ja laskentataulukoita taloudellisuuden varmistamiseksi: Maanmyyntitulot asemakaavaluonnoksen perusteella ja mikä myyntitulo olisi mahdollista Uusien asuntojen keskineliöhinta alueittain kartalle kustannukset autopaikkatyypeittäin ja myyntitulot/autopaikkatyypeittäin/ap alueittain. Optimipysäköintiratkaisu kaupunginosittain. Eri tehokkuusluvut ja kynnyskustannustaulukointi: syötetään tontin pinta-ala: ensimmäisenä tuloksena saadaan maantasopaikoitus (e=0,8) jne

8 Määräykset joihin sisältyy kustannuksia ja riskejä (AK) Kustannustekijöitä sisältävät määräykset Useita päällekkäisiä työvaiheita, elementit, paikallaan muuraus ja rappaus. Tai osin elementtirakentamista ja osin paikallaan rakentamista (kattoseinät). Alueen hintatasoon nähden kalliit määräykset Halvalle alueelle ei voi kerätä kaikkia kustannustekijöitä. Paikoituksen kustannukset Paikoituksen kustannuksia ei saada pysäköintipaikkoja luovutettaessa takaisin (kustannus tuloyhtälö), pysäköintinormi, vuoropysäköinti ja merkkaamattomat paikat Kaavamääräysten sisältämät yksityiskohdat ja riskit Esim. tarkat lattiakorot ja muut yksityiskohdat ja epämääräiset maininnat, että maanpintoja ei saa muokata rakentamisen yhteydessä, tai louhimista ja puiden poistoa tulee välttää jne

9 Miksi määräykset vaikuttavat kysyntään tai hintaan? Rakennusyhtiö laskee jokaisen projektin projektikatelaskelmin tai vähintään kokonaiskatelaskelmin ((tulot/kulut)-1)*100. Investori (Eläkevakuutusyhtiö tai kiinteistöinvestori) laskee sijoituksen nettonykyarvon, joka lasketaan riskiprosentin sisältävällä tuottovaatimuksella vuosittaisesta arvioidusta nettotuotosta. Investori voi lähestyä hanketta myös alkutuotolla tai nettotuoton suoralla pääomituksella. Asetettu tuottovaatimus tulee kuitenkin saavuttaa, jotta hanke lähtee käyntiin. Rahastot laskevat tuoton kattamaan osin omia kulujaan, mutta raportoitava suure on pääosin arvonnousu. Laskelmilla tulee saavuttaa yhtiön johdon asettamat minimi-tuottovaatimukset