ASUNTOKAUPPALAKI. Tapio Nevala

Transkriptio

1 ASUNTOKAUPPALAKI Tapio Nevala TALENTUM PRO Helsinki 2016

2 3., uudistettu painos Copyright 2016 Talentum Media Oy ja Tapio Nevala Yhteistyössä Lakimiesliiton Kustannus Kansi: Outi Pallari Taitto: Marja-Leena Saari ISBN ISBN (verkkokirja) ISBN (sähkökirja) BALTO print Liettua 2016 Palaute kirjasta:

3 ESIPUHE V LYHENTEITÄ XXI 1 JOHDANTO Asuntokauppaan sovellettava lainsäädäntö Asuntokauppalaki Oikeustoimilaki Asuntomarkkinointiasetus Välityslaki Asunto-osakeyhtiölaki Asuntokauppalain yleinen soveltamisala Asunto-osake Asunto-osuuskunnan osuus Osaomistusasunto Muun kuin asunnon hallintaan oikeuttava yhteisöosuus Milloin asuntokauppalakia ei sovelleta Asuntokauppalain keskeisiä määritelmiä Asuntoyhteisö Osaomistusyhtiö ja osaomistusyhteisö Kuluttaja Elinkeinonharjoittaja Muu kaupan osapuoli Perustajaosakas VII

4 1.3.7 Rakentamisvaihe Ennakkomarkkinointi Asuntokauppatyypit Uuden asunnon kauppa Käytetyn asunnon kauppa Asuntokauppa tapahtumaketjuna ASUNTOKAUPAN KOHDE ELI MITÄ MYYDÄÄN Asunto-osake Osakekirja Yhtiöjärjestys Osakehuoneisto Lunastuslauseke Kunnossapitovastuun jakautuminen Tarpeisto Kohteen kunto Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat Yhtiövastike Yhtiön taloudellinen tilanne Yhtiölainaosuus Vuokrattu huoneisto Rakentamisvaiheen asunto kaupan kohteensa Valmis uusi asunto kaupan kohteena Kohteen selvittäminen asiapapereista Isännöitsijäntodistus Yhtiöjärjestys Kaavoitustiedot Huoneenvuokrasopimus Pienet asunto-osakeyhtiöt Uuden asunnon asiakirjat VIII

5 3 KAUPPANEUVOTTELUISSA OSTAJALLE ANNETTAVAT TIEDOT Myyjän tiedonantovelvollisuus Käytetyn asunnon myynti Uuden asunnon myynti Ennakkomarkkinointi Yleismarkkinointi Ilmoittelu Esittely Ostoneuvotteluvaihe Ostajan tarkastusvelvollisuus Ostajan tietoisuus Asunnon tarkastaminen Uuden asunnon tarkastaminen VARAUKSET JA OSTOTARJOUKSET Varaus Ostotarjouksesta yleisesti Sopimuksen syntyminen Tarjouksen ehdot Tarjoustyypit Käsirahallinen ostotarjous Käsirahasopimuksen muoto Käsirahan merkitys Käsirahan suuruus Käsirahan ja hyvityksen sovittelu Käsirahan kanssa päällekkäisten tarjousten kielto Säännösten pakottavuus Välitysliike ja käsiraha Tarjous vakiokorvausehdolla Vakiokorvausehtoisen tarjouksen muoto Vakiokorvausehtoisen tarjouksen merkitys IX

6 4.5 Muut tarjoukset Esisopimus RAKENTAMISVAIHEESSA OLEVAN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen Asunto-osakkeet ja muut asuntoyhteisön osuudet Uudisrakentaminen ja korjausrakentaminen Lisärakentaminen Ostettavaksi tarjoaminen Ryhmärakennuttaminen Rakentamisvaihe Rakentamisvaiheen alkaminen Rakentamisvaiheen päättyminen Rakentamisvaiheen suojajärjestelmän sisältö Turva-asiakirjat Turva-asiakirjat uudisrakentamisessa ja uudisrakentamiseen verrattavassa korjausrakentamisessa Turva-asiakirjat lisärakentamisessa Taloussuunnitelma Taloussuunnitelman sisältö Lisärakentamishankkeen taloussuunnitelma Taloussuunnitelman merkitys ja muuttaminen Taloussuunnitelman muuttaminen ilman osakkeenostajien suostumusta Vakuudet Rakentamisvaiheen vakuus Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Suorituskyvyttömyysvakuus Vakuudet osaomistusyhtiöissä X

7 5.6 Säilyttäjä Säilyttäjän velvollisuudet Turva-asiakirjojen säilyttäminen Turva-asiakirjojen tarkistaminen Turva-asiakirjojen ajan tasalla pitäminen Vakuuksien valvominen Tietojen antaminen turva-asiakirjoista Luettelo Panttikirjojen säilyttäminen Osakekirjojen painattaminen Palkkiot Säilyttäjän vastuu Rakentamisvaiheen kaupan tekeminen Kaupan muoto Kauppakirjan sisältö Kauppahinta Asunnon valmistumisajankohta tai asunnon hallinnan luovutus Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista Vaaranvastuu Kaupanteon jälkeen Kaupasta ilmoittaminen Osakkeenostajien kokous Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja Rakennustyön tarkkailija Kaupan peruuttaminen Asunnon hallinnan luovutus Osakekirjan luovutus Ostajan oikeus pidättyä maksusta myyjän viivästyksen vuoksi Turva-asiakirjojen ja panttikirjojen poisluovuttaminen XI

8 5.8.8 Yhtiön hallinnon luovuttaminen Vuositarkastus Kaupanteon jälkeiset toimet osaomistusyhtiössä Vakuuksien vapauttaminen Rakentamisvaiheen vakuus Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Tuomioistuimen tai kuluttajariitalautakunnan ratkaisu Vahingonkorvausvelvollisuus Vakuuksien vapautuminen ilman suostumuksia Rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden käyttäminen Suorituskyvyttömyysvakuuden käyttäminen Suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuunrajoitukset Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu suorituskyvyttömyysvakuudessa Suorituskyvyttömyysvakuus lisärakentamisessa Perustajaosakkaan velat ja konkurssi Ulosmittauskielto Perustajaosakkaan konkurssin vaikutukset Kaupan purku Hankkeen saattaminen päätökseen Rangaistussäännös VALMIIN UUDEN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 4 luvun soveltaminen Vakuudet Valmiin uuden asunnon kaupan täydentävä vakuus Suorituskyvyttömyysvakuus XII

9 6.3 Kuka myy sopijaosapuolet Myyjän omistusoikeus Osakekirja ja isännöitsijäntodistus Muu selvitys Oikeushenkilö myyjänä Valtuutus Kaupan tekeminen Kauppakirjan muoto ja sisältö Kaupan kohde Kauppahinta Kauppahinnan korottaminen Kauppahinnan maksuaikataulu Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä Vakuusjärjestelyt Omistusoikeus siirtyy heti Omistuksenpidätys Asunnon hallinnan luovutus Myyjän viivästys Myyjän ennakkoviivästys Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista Vaaranvastuu Kaupan muita ehtoja Annetut tiedot Vastuunrajoitusehdot (vastuuvapauslausekkeet) Kaupan teon jälkeen Kaupan peruuttaminen Varainsiirtoveron maksu Saannon rekisteröinti Vuositarkastus XIII

10 7 KÄYTETYN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 6 luvun soveltaminen Kuka myy sopijapuolet Myyjän omistusoikeus Valtuutus Yhteisomistus Vallintarajoitukset Avioliitto Rekisteröity parisuhde Avoliitto Kuolleen puolison omaisuuden vallinta Lesken omaisuuden vallinta Vallintarajoitukset ennen Vajaavaltaiset Kuolinpesä Oikeushenkilö myyjänä Kaupan tekeminen Kauppakirjan muoto ja sisältö Kaupan kohde Kauppahinta Kauppahinnan maksuaikataulu Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä Kauppahinnan vakuusjärjestelyt Omistusoikeus siirtyy heti Omistuksenpidätys Asunnon vapautuminen Asunnosta aiheutuvat kustannukset Kaupan muita ehtoja Selvitys annetuista tiedoista Tarpeisto Kohteen kunto Vastuunrajoitusehdot (vastuuvapauslausekkeet) Vaaranvastuu XIV

11 7.4 Kaupanteon jälkeen Kaupan peruuttaminen Varainsiirtoveron maksu Saannon rekisteröinti SOPIMUSRIKKOMUKSET Uuden asunnon viivästys Myyjän viivästys Asunnon hallinnan luovutus Osakekirjan luovuttaminen ostajalle Myyjän viivästyksen seuraamukset Ostajan viivästys Ostajan viivästyksen seuraamukset Kaupan peruuttaminen Käytetyn asunnon viivästys Myyjän viivästys Asunnon hallinnan luovutus Osakekirjan luovuttaminen ostajalle Myyjän viivästyksen seuraamukset Ostajan viivästys Kauppahinnan maksu Ostajan viivästyksen seuraamukset Kaupan peruuttaminen Uuden asunnon virheet Yleinen virhesäännös Poikkeama sopimuksesta Poikkeama määräyksistä Terveydellinen haitta Hyvän rakentamistavan vastaisuus Materiaalien huonot ominaisuudet Poikkeama asunnonostajan odotuksista Tiedonantovirhe Poikkeama annetuista tiedoista Asuntomarkkinointiasetuksen mukaisia tietoja ei ole annettu XV

12 Erityiset tiedot Tiedot materiaalien ja laitteiden käytöstä ja hoidosta Asunnon ympäristöä ja palveluja koskevat tiedot Kaupanteon jälkeen annetut tiedot Taloudellinen virhe Virheellinen tai harhaanjohtaja tieto Tietojen antamatta jättäminen Tiedon antamatta jättäminen muusta taloudellisesta seikasta Taloudellinen tilanne poikkeaa taloussuunnitelmasta Oikeudellinen virhe Sivullinen omistaa kaupan kohteen Sivullisella pantti- tai muu oikeus Takuun merkitys Ostajan tarkastusvelvollisuuden merkitys Rakentamisvaiheessa oleva asunto Valmis uusi asunto Annetut tiedot Myyjän huolimattomuus Virheellisyyden määräävä ajankohta Virheilmoitus eli reklamaatio Vuositarkastus Vuositarkastuksen jälkeen havaitut virheet Asuntoyhteisön oikeus vedota virheisiin Yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat viat Osakkaan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat viat Asuntoyhteisön oikeus vedota sopimukseen XVI

13 Oikeus korvaukseen yhteisöoikeudellisten säännösten perusteella Laitetoimittajan vastuu Virheen seuraamukset uuden asunnon kaupassa Ostajan oikeus pidättyä maksusta Ostajan oikeus vaatia virheen oikaisemista Hinnanalennus Kaupan purku Vahingonkorvaus Käytetyn asunnon virheet Yleinen virhesäännös Poikkeama sopimuksesta Poikkeama annetuista tiedoista Tietojen antamisen laiminlyönti Salainen virhe Tiedot ympäristöstä ja palveluista Asuntomarkkinointiasetuksen mukaiset tiedot Taloudellinen virhe Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Tietojen antamatta jättäminen Taloudelliset velvoitteet merkittävästi suuremmat (salainen taloudellinen virhe) Asuntomarkkinointiasetuksen mukaiset tiedot Oikeudellinen virhe Sivullinen omistaa Sivullisella muu oikeus Elinkeinonharjoittajan vastuu asunnossa tehdyistä korjaus- ja parannustöistä Ennakkotarkastuksen merkitys XVII

14 8.4.6 Virheellisyyden määräävä ajankohta Virheilmoitus eli reklamaatio Virheilmoitus- eli reklamaatioaika Kahden vuoden määräaika Virheen seuraamukset käytetyn asunnon kaupassa Maksusta pidättyminen Hinnanalennus Kaupan purku Vahingonkorvaus Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu Ensimmäisen myyjän vastuu Laitetoimittajan vastuu Myyjän takautumisoikeus Asuntoyhteisöltä saadut tiedot Takautumisoikeus rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella Muiden tahojen vastuusta Asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuu Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta Panttina olevan asunnon myynti Riitojen käsittely Kuluttajariitalautakunta Käräjäoikeus Välimiesmenettely RYHMÄRAKENNUTTAMINEN Ryhmärakennuttamisen määritelmä Ryhmärakennuttamislain soveltamisala Soveltamisalan rajoitukset Ryhmärakennuttajakonsultti Vastuuvakuutus Tiedonantovelvollisuus ennen konsulttisopimuksen tekemistä XVIII

15 9.4.3 Konsulttisopimuksen tekeminen Ammattitaito- ja huolellisuusvaatimus Ryhmärakennuttamishankkeen käynnistäminen Ryhmän käynnistämä hanke Ryhmärakennuttajakonsultti ryhmän toimeksiannosta Ryhmärakennuttajakonsultin itsenäisesti käynnistämä hanke Ryhmärakennuttamishankkeen markkinointi Markkinoinnissa annettavat tiedot Varaukset ja osallistumismaksut Osallistumismaksun suuruus Osallistumismaksun käyttäminen ja palauttaminen Ryhmärakennuttamishankkeen toteuttaminen Kiinteistömuotoinen hanke Ennakkotiedot Ryhmärakennuttamissopimuksen tekeminen Urakka- ja muiden hankintasopimusten valmistelu Urakka- ja hankintasopimuksista päättäminen Rakentamisvaiheen päättyminen Asuntoyhteisömuotoinen hanke Ennakkotiedot Ryhmärakennuttamisasiakirjojen luovuttaminen Ryhmärakennuttamissopimuksen tekeminen Asunto-osakeyhtiön perustaminen Urakka- ja muiden hankintasopimusten valmistelu Urakka- ja hankintasopimuksista päättäminen Vakuudet XIX

16 9.8 Eri tahojen vastuut ryhmärakennuttamishankkeisssa Ryhmärakennuttajakonsultin vastuu Ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttäjän vastuu Yhtiön vahingonkorvausvastuu Rakentamisvaiheen aikaisen hallituksen ja isännöitsijänvastuu Urakoitsijan vastuu Hankkeeseen ryhtyvän vastuu edelleen myynnissä LÄHTEET JA KIRJALLISUUS OIKEUSTAPAUKSET ASIAHAKEMISTO XX