Kiinteistöarviointi 3/06 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti

Transkriptio

1 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestää esitelmätilaisuuden tiistaina Tieteiden talolla. Lisätietoa sivulla 6!

2 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kalevi Vanhanen Helsingin kaupunki Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: puh JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, Helsinki p fax LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Valopaino Oy (painettu elektronisesti) 2

3 Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Kutsu syksyn esitelmätilaisuuteen FIG:n seminaari Munchenissä Skay:n juhlajulkaisu tilattavissa... 9 Yhdistyksen uudet internetsivut otettu käyttöön Asiantuntija-artikkeli: Metsä sijoituksena Markku Penttinen, Metsäntutkimuslaitos Yhteisöjäsenet...takasivu 3

4 Puheenjohtajalta Lämmin kesä on ollut ainakin lomailijoille miellyttävää aikaa. Lämmintä on ollut kiinteistömarkkinoillakin, vaikka asuntomarkkinoilta on kaikunut viestejä vauhdin tasaantumisesta tai jopa pienoisesta hiljenemisestä. Sen sijaan toimitilamarkkinoilla riittää vauhtia. Kysyntää on paljon ja tästä erittäin huomattava osa on ulkomaalaista. Tietojen mukaan alkuvuoden kaupoista jopa 70 % oli ulkomaalaisten ostoksia. Markkinoiden ja hintojen kannalta oleellinen kysymys onkin, riittääkö myyjiä ja jos riittää, niin mihin hintaan. Kysyntävetoisuus on jo nostanut hintoja toimitilamarkkinoilla, kuten aiemmin tapahtui asuntomarkkinoilla. Arvioijien kannalta muutos on aina hankala, vaikka toisaalta muutos lisää tarvetta arvioijien käyttämiseen. Jos hinnat olisivat vakioita, arvioijien työ voisi jäädä vähäiseksi ja vähemmän kiinnostavaksi. Hintojen muuttuessa, vallankin nopeasti, arvioijat kohtaavat aina syytöksiä jälkeenjääneisyydestä. Isolta osalta tähän liittyy totuudensiementäkin, koska arviointi perustuu markkinoilta todettuihin faktoihin. Ilman näyttöä arvioija ei voi nostaa arvioitaan ainakaan markkina-arvosta. Ja kun ostajat ja myyjät toimitilamarkkinoilla ovat usein riippuvaisia arviointilausunnoista kauppaa tehdessään, tulee väärinä pidetyistä arvioinneista helposti arvostelua. Suomessakin kaupankäyntitavat ovat muuttuneet tarjouskilpailuluonteisiksi neuvottelukierroksiksi, joissa hinta voidaan saada huutokauppamaisesti kohoavaan spiraaliin. Ellei arviointilausunto anna riittävää tukea, putoaa ostajakandidaatti helposti jatkokierroksilta. Kysyntävetoisilla markkinoilla tämä voi johtaa siihen, että ostajakandidaattikin haluaa vaikuttaa arvioinnin tasoon. Paineet arvioijaa kohtaan eivät siis tule pelkästään myyjän puolelta vaan ostajankin. Käytännössä tämä voi johtaa tilanteisiin, joissa arvioijaan ja arvioinnin lopputulokseen yritetään vaikuttaa markkinaosapuolten toimesta. Tässä arvioijien täytyy kuitenkin pitää päänsä kylmänä. Eettisten sääntöjen mukaan tiettyyn lopputulokseen johtavasta arviointipyynnöstä on ehdottomasti kieltäydyttävä! Jos tästä livetään, tuloksena on koko arviointikunnan mustamaalautuminen. Yksittäiselle arvioijalle seuraukset voivat olla vieläkin vakavampia. 4

5 Mikä sitten avuksi? Arviointistandardeja selaamalla havaitsee, että siellä on paljon muitakin arvoja kuin markkina-arvo. Eimarkkinaperusteisten arvojen kohdalla ei edes haeta markkinaarvoa. Niiden kohdalla erilaisten hypoteettisten laskelmien tekeminen esimerkiksi sijoittajan omien lähtökohtien mukaisesti on mahdollista, mutta tällöin on erittäin tärkeää tuoda selkeästi ja yksiselitteisesti esiin, ettei kyse ole markkina-arvoperusteisista arvioinneista. En tiedä, johtuuko osa arvostelijoiden kritiikistä siitä, että he eivät osaa pyytää tai arvioijat eivät osaa tarjota muita kuin markkinaarvoperusteisia arviointeja, ja olisiko tästä jotain apua markkinaosapuolille. Ei-markkinaperusteiset arvioinnit siis mahdollistaisivat vapaamman liikkuvuuden. Mutta toisaalta pidän tämänkin mahdollisuuden laajempaa käyttöä hieman epäilyttävänä, jos tällaisilla arvioinneilla kuitenkin aletaan perustella markkinoiden hintatasoa. Kaiken kaikkiaan tärkeintä turvaa ja tukea arvioijat saavat omien sääntöjensä ja standardiensa noudattamisesta ja osaamistasonsa ylläpitämisestä. Kerratkaa siis sääntöjä ja osallistukaa alan koulutukseen ja jos Suomesta ei löydy teille riittävän tasokasta koulutusta, niin ulkomailta varmaan löytyy. Hyvää loppukesää! Helsingissä elokuussa 2006 Kauko Viitanen 5

6 Syksyn esitelmätilaisuus KUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n syksyn esitelmätilaisuuteen Tiistaina klo Tieteiden talolle Esitelmätilaisuuden aiheena on MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET JA KAAVOITUSMAKSUJEN MÄÄRÄYTYMINEN Menettelytavat, laskentaperiaatteet ja kokemukset Helsingissä Asiantuntija Kalevi Vanhanen Helsingin kaupungin kiinteistövirasto Kahvitarjoilu! Tieteiden talo, sali 404 Kirkkokatu Helsinki 6

7 KANSAINVÄLISIÄ KIINTEISTÖALAN TAPAHTUMIA FIG:N XXIII KONGRESSI MÜNCHENISSÄ LOKAKUUTA 2006 Kansainvälinen maanmittausinsinöörien liitto, International Federation of Surveyors järjestää lokakuussa joka neljäs vuosi pidettävän kansainvälisen kongressin Saksan Münchenissä. Kongressin aihepiirejä: Professional Standards and Practice Professional Education Spatial Information Management Hydrography Positioning and Measurement Engineering Surveys Cadastre and Land Management Spatial Planning and Development Valuation and the Management of Real Estate Construction Economics and Management Osallistumismaksut: Elokuun 1. päivän jälkeen ilmoittautuneet 560 Päivävierailu Opiskelijahinta. 150 Seuralainen. 100 Majoitus ja matkat eivät sisälly osallistumismaksuun. Ilmoittautumiskaavakkeet ja muu lisätieto löytyvät osoitteesta 7

8 MUISTUTUS JÄSENMAKSUISTA! Useilla Skay:n jäsenillä on kuluvan vuoden jäsenmaksu maksamatta. Jäsenmaksu postitettiin toukokuun Kiinteistöarviointi 2/06 lehden välissä. Jos et ole varma, oletko suorittanut jäsenmaksun, ota yhteyttä yhdistyksen sihteeri Piritta Haapalaan tai rahastonhoitaja Raija Valoseen. Heiltä saat jäsenmaksun maksamiseen tarvittavan viitenumeron. Yhteystiedot löytyvät lehden alkusivuilta. Jäsenmaksun suuruus on 30 euroa. Eläkeläisjäsenille ja opiskelijajäsenille jäsenmaksu on 15 euroa. Jäsenmaksulla tuet yhdistyksen toimintaa ja voit osallistua yhdistyksen järjestämiin esitelmä- ja koulutustilaisuuksiin. YHDISTYKSEN TULEVAA TOIMINTAA Skay järjestää joulukuussa, viikolla 50 esitelmätilaisuuden Tieteiden talolla Helsingissä, aiheena on kiinteistörahastot. Tarkempi tilaisuuden ajankohta ilmoitetaan seuraavassa lehdessä ja yhdistyksen internet-sivuilla. Ensi vuoden Baltic Valuation Conference järjestetää Suomessa. Skay on mukana järjestämässä tilaisuutta yhteistyössä FIG:n, TKK:n ja mahdollisesti FAO:n kanssa. Alustava konferenssin ajankohta on Tapaamisen yhteisenä aihealueena on korvausarviointi. Skay:n hakemus IVSC:n tarkkailijajäseneksi käsitellään IVSC:n Pekingissä pidettävässä kokouksessa. 8

9 JULKAISUJA Juhlajulkaisu Suomen kiinteistöarviointiyhdistys 25 vuotta Nyt tilattavissa Skay:n juhlajulkaisu! Lähes 200-sivuinen juhlajulkaisu sisältää emeritus professori Olavi Myhrberg laatiman historiakirjoituksen lisäksi professori Kauko Viitasen laatiman KA ry:n historia-artikkelin sekä seitsemän ajankohtaista asiantuntija-artikkelia kiinteistöarviointialalta. Sisällysluettelo: Esipuhe, Kauko Viitanen Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n 25-vuotishistoria, Olavi Myrhberg SKAY:n juhlaesitelmä , Olavi Myrhberg Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry , Kauko Viitanen Auktorisointitoiminnan siirtyminen Keskuskauppakamariin, Anne Horttanainen Suomen toimitila-arvioinnin markkinat ja sen kehitysnäkymät, Elina Estama Maanmittauslaitoksen korvausarviointimenettelyn laadun varmistaminen, Seppo Sadeharju Listaamattomien kiinteistörahastojen sijoitusanalyysi, Maria Kare Maa- ja metsätalousmaan käytön ja hallinnan muutosten aiheuttamat haasteet arvioinnille, Seppo Vehkamäki ja Matti Ylätalo Kansainvälinen kiinteistösijoittaminen ja Suomi, Antti Louko ja Marko Multas Puustoisen metsäalueen lunastuskorvauksen arviointi, Simo Hannelius Hinta: 35,00 (sis. postituskulut) ISBN: Sivumäärä:192 s. Julkaisija: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys Ilmestymisvuosi: 2006 Lisätiedot: Yhdistyksen sihteeri, yhteystiedot lehdessä (Julkaisu on toimitettu Skay:n jäsenille tammikuussa 2006) 9

10 Internetsivut on otettu käyttöön! Tervemenoa tutustumaan Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen ja Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n yhteisille kotisivuille osoitteeseen Sivut on toteuttanut kevään aikana Antti Kari. Sivuilta löytyvät mm. Skay:n yhteystiedot, hallituksen pöytäkirjoja, Kiinteistöarviointi-lehden numeroita sekä lähitulevaisuudessa tietoa kansainvälisistä tapahtumista ja yhdistyksen omista koulutus- ja esitelmätilaisuuksista. Sivuilta löytyy linkki Keskuskauppakamarin koko Suomen kattavaan auktorisoitujen arvioijien rekisteriin ja hakupalveluun. Aka ry:n osiosta löytyvät myös linkit AKA-kokeen sivuille. Sivuja tullaan täydentämään syksyn aikana ja toivomme sivuille paljon vierailijoita! 10

11 ASIANTUNTIJA-ARTIKKELI Markku Penttinen KTT, VTL, dos., erikoistutkija Metsäntutkimuslaitos METSÄ SIJOITUKSENA Eurooppalaisessa liiketaloudellisessa ajattelussa on meneillään muutos amerikkalaiseen ajatteluun myös omaisuusarvojen korostamisessa. Suomessahan yritystenkin taloushallintoa on näihin saakka innoittanut ns. menotuloteoria, joka korostaa tuloslaskelman merkitystä. Vuoden 2005 alusta pörssinoteerattujen yritysten on täytynyt noudattaa tilinpäätöksissään IFRS -järjestelmää (International Financial Reporting Standards, aikaisemmin International Accounting Standards, IAS). IFRS sensijaan korostaa omaisuuserien käyvän arvon 'fair value' määrittämistä. Metsien käyvän arvon määrittäminen perustuu IFRS:ään kuuluvaan IAS (International Accounting Standards) 41 Agriculture:en. Amerikkalaiseen tapaan seurataan omaisuusarvoja jopa niin, että voitto muodostuu omaisuusarvojen erotuksena. Metsätalouden piirissä on perinteisesti määritetty vain kannattavuutta euromääräisenä esim. /hehtaari. Viime vuosina Metlassa on kehitetty yksityismetsätalouden sijoitustuoton laskenta. Sijoitustuoton määrittelyssä käytetään kaikki saatavissa oleva taloudellinen tieto kuten kantohinnat, metsänhoitokustannukset, tuet jne. Laskenta perustuu valtakunnan metsien inventointien yksityismetsätalouden puutavaralajikohtaisiin määriin metsäkeskus- ja koko maan tasolla. 11

12 Yksityismetsänomistamisen sijoitustuotto Yksityismetsänomistamisen nimellistuotto on ollut noin kahdeksan ja reaalituotto vajaa kolme prosenttia. Nimellistuotto on vaihdellut huomattavasti 1970-luvun inflaatiokauden luvuista viime vuosien matalan inflaation kauden vaatimattomiin lukuihin (Kuva 1) Nimellistuotto % Metsä Metsäteollisuus Osakkeet Asunnot Kuva 1. Yksityismetsätalouden, metsäteollisuuden, osakkeiden ja asuntojen nimellistuotot Keskimääräinen inflaatio on ollut noin 5,5 %, mutta viime vuosina vain yhden prosentin luokkaa. Kantohintataso on laskenut viime vuosina noin 1-2 % vuodessa, mihin on saattanut vaikuttaa metsäverotuksen siirtymäkausi Sen aikana vanhaan metsäverojärjestelmän valinneet saivat puunmyyntitulonsa verottomina. Euroopassa vallitsee pikemminkin puun ylitarjontatilanne, mistä johtuen kantohinta- 12

13 taso ei todennäköisesti juurikaan nouse. Monissa puunjalostusteollisuuden tuotteissa ylitarjonta vaivaa markkinoita. Erityisesti sahateollisuus on jo pitkään valittanut heikkoa kannattavuutta. Metsä edullisimmassa sijoitussalkussa Perinteinen tapa sijoitusten vertailuun ja kilpailuttamiseen on tarkastella ns. tehokkaita salkkuja. Tällöin otetaan huomioon sijoituskohdeluokan tuotto, riski ja niiden keskinäiset kovarianssit. Sijoituskohdeluokkien kilpailuttamisessa käytetään usein ns. riskitöntä korkoa, joka voidaan tulkita omistajan henkilökohtaisena riskittömän korkona. Sen päälle hän vaatii sijoituksen ominaisuuksiin perustuvan lisän ns. riskipreemion. Riskitön korko voidaan tulkita toki myös sijoittajan korkovaatimuksena. Optimaalisessa sijoitussalkussa metsän osuus ei juurikaan nouse yli 10 %:n ja nimellisen korkokannan noustessa yli yhdeksän prosentin metsä ei enää ole sijoitussalkussa (Kuva 2). prosenttiosuus sijotissalkusta 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Optimaalinen sijoitussalkku Metsä Obligaatiot Osakkeet Asunnot Riskitön nimellinen korkokanta Kuva 2. Metsä optimaalisessa sijoitussalkussa 13

14 Metsä sijoituksena edustaa keskimääräistä tuottoa ja keskimääräistä riskiä samoin kuin asunnot perinteisessä tuottoriskivertailussa. Sijoituksia vertailtaessa käytetään yleisesti myös ns. pääomamarkkinoiden hinnoittelumallia (Capital Asset Pricing Model eli CAPM). Siinä määritellään lineaarisen regressioanalyysin avulla miten sijoituksen tuottosarjaa voidaan selittää koko markkinan tuottosarjan avulla. Regressiokerroin, beta, kertoo miten sijoitus seuraa markkinoiden aaltoja ja beta on metsän tapauksessa noin 60 %. USA:ssa metsänomistamisen betat ovat huomattavasti pienempiä jopa negatiivisiakin, mikä todistaa vain siitä, että heidän isossa kansantaloudessaan kotimarkkinakysynnän merkitys on suuri. Meillä metsä ja metsäteollisuus seuraavat vientivetoisuuden johdosta melko tarkoin markkinoiden liikkeitä. Metsän riskiin suhteutettu tuotto, alfa, on negatiivinen. Jos koko markkinoita kuvaamaan käytetään vain osakkeita, saadaan alfaksi noin -0,5, mutta mikäli käytetään laajaa markkinaportfoliota, päädytään tasolle -2,5. Metsänomistaja pystyy ylittämään keskimääräiset taloudelliset tulokset myymällä puuta pikemminkin suhdannehuipun aikana ja huolehtimalla siitä, että metsän "tuotantokoneisto" on käytössä eli huolehtimalla metsänhoitotöistä ajallaan. Yhteenveto Rahana realisoituneiden puunmyyntitulojen ja puuntuotantokustannusten sekä pystypuuston määrän yhteisvaikutus tuottoon vaihtelee vuodesta toiseen vähän ja on ollut keskimäärin 3,5 prosenttia. Kantohintojen muutoksen vaikutus tuottoon on sen sijaan vaihdellut paljon ( prosenttiyksikköä). Keskimäärin se on ollut -1 % -2 % puutavaralajista riippuen. Puunmyyntitulojen tuotto ja pystypuuston määrän arvon muutoksen tuotto yhteensä ovat pysyneet tasaisesti noin 4 prosentissa ja ovat olleet hienoisessa nousussa. Hakkuumäärien lisääntyminen ja keskittyminen tukkipuuvaltaisiin "veroleimikoihin" vuosina on vaikuttanut siihen, että viime vuosina puunmyyntitulojen osuus tuotosta on kasvanut. Puuntuo- 14

15 tannon kustannukset vievät tuotosta tasaisesti runsaat puoli prosenttiyksikköä. Edellä mainitut rahana tai pystypuustona realisoituneet tuoton osatekijät muuttuvat yhteisvaikutukseltaan vuodesta toiseen varsin vähän. Metsä tuskin on hyvä pikavoittojen ja rahastuksen kohde. Se on pikemminkin pitkäaikainen sijoitus ja hyvä inflaatiosuoja odottamatonta inflaatiota vastaan. Metsänomistamisen tyydyttävän taloudellisen tuloksen saavuttamiseksi tarvitaan myös omaa kiinnostusta seurata metsäasioita - vähintäänkin kantohintakehitystä. Metsänuudistaminen ja uuden kasvun turvaaminen vaativat työpanosta, jonka voi toki ostaa esim. metsänhoitoyhdistykseltä. Metsäteollisuusyritykset tarjoavat sopimuksia, joissa he voivat ottaa vastuun myös metsänuudistamisesta. Oman työn merkitys saattaa kuitenkin olla taloudellisen tuloksen kannalta merkittävä. Metsä tarjoaa puuntuotannon lisäksi monia muita merkittäviäkin hyötyjä ja arvoja, joiden mittaamista parhaillaan kehitetään. 15

16 PP Suomen Posti Oyj Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj SKV-Yhtiöt Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Haapala Ulvilantie 27 A a Helsinki