SKAY:n 30 -vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa, s. 5 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja - arvioinnissa, s. 7 Yhdistyksen vuosikokous

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 1/09 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti SKAY:n 30 -vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa, s. 5 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja - arvioinnissa, s. 7 Yhdistyksen vuosikokous pidetään maanantaina 30.3 Otaniemessä, s. 11 Uusi lähestymistapa metsänarviointiin, s. 20

2 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Niras Finland Oy JÄSEN Kauko Viitanen, vpj. Teknillinen Korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Perttu Pyykkönen Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENREKISTERI Juhana Hiironen Sähköposti: Puhelin: TALOUDENHOITAJA Raija Valonen Puh LEHDEN ILMOITUSHINNAT Takakansi 165 Muu sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 Meripaino Oy Kiinteistöarviointi 1/09 2

3 Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 SKAY:n 30-vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa... 5 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja -arvioinnissa... 7 Vuosikokous Puheenvuoro: Uusi lähestymistapa metsänarviointiin Kannen valokuva: Pietari YIT:n pääkonttorista katsottuna (Juhana Hiironen). KUTSU VUOSIKOKOUKSEEN Arvoisa Suomen kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsen, Toivotamme kaikki yhdistyksen jäsenet tervetulleiksi vuosikokoukseen. Vuosikokous pidetään maanantaina 30.3 kello alkaen Otaniemessä Maanmittaustieteiden laitoksella (Otakaari 1, Espoo), salissa M1. Ennen SKAY:n vuosikokousta tarjoillaan kahvit, minkä jälkeen Arja Lehtonen esitelmöi aiheesta yleinen suhdannetilanne ja sen merkitys kiinteistöarvioinnissa. Ohjelma klo Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n vuosikokous (Sali M1 tai M2) klo klo klo Kahvitauko Esitelmä: yleinen suhdannetilanne ja sen merkitys kiinteistöarvioinnissa - johtaja Arja Lehtonen (Catella Property Oy - Arviointi & Konsultointi) Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokous 3 Kiinteistöarviointi 1/09

4 Puheenjohtajalta Siirryttyäni vuoden 2008 lopulla mm. kehitysmaiden kiinteistöjärjestelmiä kehittävän yrityksen palvelukseen ja käytännössä myös työskentelemään ulkomailla joudun jättämään yhdistyksemme puheenjohtajan tehtävän tulevassa vuosikokouksessa. Olen kuitenkin varma, että yhdistys tulee maaliskuussa valitsemaan hyvän puheenjohtajan, joka jatkaa itseltäni keskeneräiseksi jäänyttä urakkaa ja joka tulee edustamaan arvioijaammattikuntaamme entistä vakuuttavammin. Viime vuoden viimeisessä Kiinteistöarviointilehdessä (4/2008) epäilin hieman sinisilmäisesti suomalaisen talouselämän taantuman olevan estettävissä mm. panostamalla kotimaisten kuluttajien luottamuksen ja kulutuskysynnän säilymiseen. Markkinat, teollisuus ja rahoitusjärjestelmä ovat kuitenkin meilläkin reagoimassa talouskriisiin lähes yhtä negatiivisesti kuin kaikissa muissa maailman maissa. Olemme osa osa globaalia maailmantaloutta niin hyvinä kuin huonoinakin aikoina. Emme nähtävästi voi muuta kuin sopeutua ja toivoa parempia aikoja. Tulevathan ne taas, kuten ennenkin. Joskin maailman suurimpien talousjärjestelmien itsetutkiskelujen ja jonkinasteisen maailmantalouden uusjaon jälkeen. Tulevan vuosikokouksen yhteydessä kuulemme alalla pitkään vaikuttaneen asiantuntijan ja hallituksemme jäsenen Arja Lehtosen alustuksen nykyisesta kiinteistömarkkinasuhdanteesta ja sen vaikutuksesta arviointitoimintaan. Jäämme mielenkiinnolla odottamaan esitystä ja sen herättämää keskustelua! Toivotan lopuksi menestyksekästä vuoden jatkoa kaikille yhdistyksen jäsenille heidän toimissaan sekä yhdistyksen uudistuvalle hallitukselle ja uudelle puheenjohtajalle yhdistyksen toiminnan ohjaamisessa jäsentensä tarpeita entistä paremmin palvelevaan suuntaan! Sansibarilla 19. helmikuuta 2009 Tuomo Heinonen Kiinteistöarviointi 1/09 4

5 SKAY:n 30-vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa Venäjä on ollut minulle aina kovin vieras aihe, enkä ole oikein tiennyt, mitä siitä ajatella. En tiedä johtuuko se vieraasta kielestä, kovin erilaisesta kulttuurista, vai kenties siitä, etten tunne yhtään venäläistä. Oli syy mikä tahansa, oli nyt korkea saada minunkin edes jotain kosketusta venäläiseen kulttuuriin. Niinpä päätin osallistua yhdistyksen 30 -vuotista taivalta juhlistavalle Pietarin matkalle. Matkalla oli tarkoitus tutustua paitsi venäläiseen kulttuurin ja sikäläisiin kiinteistömarkkinoihin, luonnollisesti myös kotimaisiin kollegoihin ja yhdistyksen jäseniin, joista monet tunsin aikaisemmin vain sähköpostien perusteella. Kulttuuripuolesta matkalla vastasi kokenut venäjänmatkaaja Pekka Lehtonen ja kiinteistöasioista mm. Jussi Palmu - maanmittarikonkareita kumpainenkin. Matkan aikana tutustuttiin lukuisiin Pietarin nähtävyyksiin Lehtosen opastuksella, mikä ei jättänyt todennäköisesti juuri mitään arvailujen varaan - tarinaa nimittäin riitti (hyvässä mielessä sanottuna). Välillä tuntui siltä, että oppaamme tunti liki jokaisen kadunkulman ja siellä seisovan rakennuksen historian lattiasta kattoon. Epäilenkin, että vain ani harva Pietarin matkaaja saa tällaista opastusta paikalliseen ympäristöön ja vieläpä suomeksi! Matkan aikana järjestettiin myös juhlaillallinen yhdistyksemme merkkipäivän kunniaksi. Illallisella syötiin hyvin ja kohotettiinpa siellä muuta maljakin - mikäli oikein muistan, niin ainakin kunniajäsenemme Olavi Myhrbergin ja puheenjohtajamme Tuomo Heinosen toimesta. Kuvassa Sampo Hatunen sekä Merja ja Seppo Karp juhlaillallisella. 5 Kiinteistöarviointi 1/09

6 Artikkelin forumin huomioiden, haluan tuoda esille itseäni aikaisemmin askarruttaneen seikan, johon sain valaistusta matkan aikana YIT:n vierailun yhteydessä. Artikkelin loppuosa keskittyykin yhteen kysymykseen: Kuinka asunnot voivat maksaa Venäjällä niin paljon? Aloitetaan luvuista. Pietarissa asuvan venäläisen keskipalkka on alle 500 euroa kuukaudessa, mikä vastaa siis alle viidesosaa helsinkiläisen keskiansioista. Asuntojen hinnat sen sijaan ovat likimain samalla tasolla, noin 3500 euroa neliöltä kumpaisessakin pitäjässä. Ristiriita on ilmeinen. Voisiko esimerkiksi suomalainen opiskelija säästää kuukausittaisesta opintotuestaan siivun ja lyhentää sillä Helsingistä ostamansa asunnon velkapääomaa? Tuskin. Miten asia sitten hoituu Venäjällä, ei kai puolta kevyempi verotuskaan voi asiaa selittää? Ainakin osaksi, kysymyksen vastaus juontaa juurensa vuoteen 1991 ja maailman historian suurimpaan omaisuuden jakoon, kun Neuvostoliiton siihen asti omistama varallisuus jaettiin kansalle. Tämä piti sisällään myös valtion omistaman asuntovarallisuuden. Ja näin jopa kymmenistä miljoonista venäläisistä tuli yhdessä yössä velattomien asuntojen omistajia. Jälkikäteen voidaankin sanoa, että esimerkiksi Pietarin keskustassa asuneet saivat seitsemän oikein ja lähiöissä asuvat kuusi ja lisänumeron, mikä selittää venäläisten huiman ostovoiman suhteessa ansiotasoon. Tarinan kuultuaan samaa asiaa voi lähestyä myös lukujen perusteella. Suomalaisten keskimääräinen velkaantumisaste on hieman yli 100 %, mikä on yli kuusi kertaa korkeampi kuin venäläisten keskimääräinen velkataakka. Edellä mainitusta velkataakasta on asuntolainan osuus venäläisillä alle neljännes, kun suomalaisilla sama luku on yli kolme neljännestä. Toisin sanoen, venäläiset ovat suomalaisiin verrattuna velattomia ja se vähäkin velka, joka venäläiseltä löytyy, on luultavasti autolainaa. Juhana Hiironen PS. Lisää matkan annista löytyy tuoreimmasta Maankäyttölehdestä. Kiinteistöarviointi 1/09 6

7 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja -arvioinnissa Tämä kirjoitus on tiivistelmä Toimitilamarkkinoiden dynamiikka -projektille laaditusta Vesa Kiviluodon diplomityöstä Yield in Property Investment and Valuation. Tutkimus koostuu kirjallisuustutkimuksesta sekä Suomen kiinteistömarkkinoilla syksyllä 2006 toimineiden kotimaisten ja ulkomaisten markkinaosapuolten keskuudessa suoritetusta haastattelututkimuksesta. Työn keskeisenä tavoitteena oli perehtyä tuottovaatimuksen käsitteeseen ja siihen, kuinka kiinteistösijoittajat ja -arvioijat käyttävät sitä tuottoarvopohjaisissa laskelmissa. Tarkoituksena oli erityisesti perehtyä kuinka kiinteistösijoittajat ja -arvioijat muodostavat käsityksensä oikeasta tuottovaatimuksesta. Koska tuottokäsitteet eivät ole yhdenmukaiset Suomessa tai maailmalla, tutkimuksessa perehdyttiin myös tuottojen terminologiaan. Diplomityön keskeisiksi tutkimuskysymyksiksi muodostuivat täten: Millaisia käsitteellisiä ongelmia tuottovaatimukseen liittyy? Mitä menetelmiä kiinteistösijoittajat ja arvioijat suosivat? Onko kassavirtalaskelma korvannut täysin suoran pääomituksen? Kuinka kiinteistösijoittajat ja -arvioijat muodostavat käsityksensä tuottovaatimuksesta? Tuottojen terminologia Kirjallisuustutkimuksesta kävi ilmi, että tuottokäsitteitä on lukuisia ja niitä käytetään epäjohdonmukaisesti. On olemassa lukuisia käsitteitä alakäsitteineen, joilla voidaan viitata joko toteutuneisiin tai odotettavissa oleviin tuottoihin. Yleisellä tasolla puhuttaessa kiinteistöalalla yield viittaa odotettavissa olevaan tuottoon ja return puolestaan toteutuneeseen tuottoon. Käytännössä kumpaakin termiä käytetään kuitenkin molemmissa merkityksissä. Asioita hankaloittaa vielä se, että myös muita tuottokäsitteitä saatetaan käyttää ristiin keskenään. Lisäksi tietty käsite/termi määritellään hieman eri tavoin johtuen markkinakäytännöistä tai lainsäädännöllisestä ympäristöstä, vaikka käsitteellisesti tarkoitettaisiinkin samaa asiaa. Koska käsitekenttään liittyvät ongelmat osoittautuivat niin laajoiksi, perehdyttiin työssä vain muutamaan keskeiseen käsitteeseen määritelmineen. Alkutuotto/alkutuottovaatimus, initial yield: Ensimmäisen vuoden nettokassavirran ja hinnan/arvon välinen suhde. Nettotuottovaatimus, yield: Kohteesta saatavan markkinaehtoisen nettokassavirran ja arvon välinen suhde. Nettotuottovaatimus ja alkutuottovaatimus ovat yhtä suuret, mikäli kohteesta saatavat tuotot ovat markkinatasolla. 7 Kiinteistöarviointi 1/09

8 Kokonaistuottovaatimus, required (rate of) return: Kokonaistuottovaatimus on se tuottovaatimus, jonka sijoittaja vaatii ryhtyäkseen sijoitushankkeeseen. Kokonaistuottovaatimus huomioi sekä kassavirta- että arvonmuutostuoton. Joskus kokonaistuottovaatimusta ja diskonttauskorkoa saatetaan käyttää synonyymimaisesti, vaikka määritelmällisesti ne eivät ole sama asia. Markkinoiden toimivuuden kannalta olisi tärkeää yhtenäistää käsitekenttä. Käytännössä tämä voi kuitenkin olla vaikeaa johtuen markkinaosapuolten suuresta määrästä. Vaadittaisiin työkalua tai mediaa, joka olisi yhtenäinen kaikille markkinatoimijoille. Käytännössä tällaista ei ole. Erilaisten kirjanpito- (IFRS) ja arviointistandardien (IVS) käyttöönottoa voidaan kuitenkin pitää askeleena oikeaan suuntaan, sillä niiden sisältämät sanastot yhtenäistävät termistöä. Sijoittajien ja arvioitsijoiden suosimat laskentamenetelmät Kiinteistöarviointi- ja sijoituskirjallisuudessa mainitaan kaksi tuottoarvomenetelmän pääsovellusta, joita käytetään sijoituskiinteistön analysointiin ja arviointiin: kassavirtalaskenta ja suora pääomitus. Suomessa ei ole aikaisemmin tehty tutkimusta siitä kuinka laajasti ko. menetelmiä sovelletaan. Muutama vuosikymmen sitten tapahtunut tietokoneiden yleistyminen on mahdollistanut kassavirtalaskelmien suorittamisen helposti ja nopeasti. Tästä johtuen oli myös perusteltua tutkia, onko kassavirtalaskenta syrjäyttänyt suoran pääomituksen kiinteistöalalla. Haastattelututkimuksen perusteella kassavirtalaskentaa käytetään nykyisin useammin kuin suoraa pääomitusta. Varsinkin sijoittajat tuntuivat suosivan sitä arvioitsijoita enemmän. Olisi kuitenkin liioiteltua sanoa suoran pääomituksen poistuneen kokonaan käytöstä. Sitä käytetään usein silloin kun tarvitaan nopeaa työkalua kiinteistön arvon määrittelemiseen. Suoraa pääomitusta pidettiin myös hyvänä tarkistusmenetelmänä kassavirtalaskelmalle. Perustelut sille, miksi jompaakumpaa menetelmää suosittiin, olivat sinänsä kiinnostavia. Käytännössä laskentamenetelmän tiettyä ominaisuutta saatettiin pitää joko vahvuutena tai heikkoutena riippuen siitä, mitä menetelmää haastateltavan edustamassa organisaatiossa oli totuttu käyttämään. Kassavirtalaskelman vahvuuksina ja heikkouksina pidettiin seuraavia asioita: + tarkkuus + sallii herkkyysanalyysin + mahdollistaa skenaariotarkastelun - parametrien ennustaminen vaikeaa - saavutettu tulos joskus kyseenalainen - helppo väärinkäyttää Kiinteistöarviointi 1/09 8

9 Suoran pääomituksen vahvuuksina ja heikkouksina pidettiin seuraavia asioita: + yksinkertaisuus + kuvaa parhaiten vallitsevaa markkinatilannetta + hyvä tarkistusmenetelmä - yksinkertaisuus - karkeus - vaikeus heijastaa kaikki muuttujat nettotuottovaatimukseen Kummallakin menetelmällä on siis selkeästi omat vahvuutensa. Menetelmän valinnassa pitäisikin ottaa huomioon mm. analyysitilanne ja -tarkoitus, aikataulu sekä kohteen luonne. Myös sillä on oma merkityksensä, kumpaa menetelmää sijoittaja tai arvioija on tottunut käyttämään. Tämän vuoksi kumpaakaan menetelmää ei voi yksiselitteisesti pitää toista parempana. Tuottovaatimuksen määrittäminen Tuottoarvomenetelmän yhtenä haastavimpana vaiheena voidaan pitää tuottovaatimuksen määrittämistä. Puhuttiinpa sitten netto- tai kokonaistuottovaatimuksesta, oleellista on, että se heijastaa kohteeseen liittyvää riskiä. Lukuisat tekijät vaikuttavat siihen, kuinka pieni tai suuri tuottovaatimuksen tulisi olla. Kirjallisuudessa on nostettu mm. seuraavia tekijöitä esiin: havaitun riskin määrä inflaatio vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen tuotot lainarahan saatavuus verolainsäädäntö Menetelmät tuottovaatimuksen määrittämiseksi voidaan jakaa seuraaviin luokkiin: komponenteista rakentaminen historiallisen todistusaineiston hyödyntäminen sijoittajakyselyt markkinoilla havaitut nettotuottotasot Paras menetelmä tuottovaatimuksen määrittämiseksi on johtaa se tuoreista markkinahavainnoista, sillä ne kuvaavat parhaiten vallitsevaa markkinatilannetta. Suomen ohuet toimitilamarkkinat sekä kiinteistöomaisuuslajin ja - markkinoiden ominaispiirteet tekevät sen kuitenkin vaikeaksi. Tästä johtuen joudutaan usein tyytymään toissijaisiin menetelmiin tai niiden yhdistelmiin.

10 Suomalaiset markkinatoimijat määrittävät tuottovaatimuksen käytännössä kokemusperäisesti. Teoreettisia malleja kyllä hyödynnetään jonkin verran - omia tai kirjallisuudessa mainittuja - mutta tällöinkin kokemuksella ja näkemyksellä on vahva rooli tuottovaatimuksen määrittelyssä. Suurin osa vastaajista piti markkinahavaintoja tärkeimpänä tietolähteenä tuottovaatimuksen määrittämisessä. Hyvin moni kuitenkin korosti myös aktiivista kanssakäymistä eri markkinatoimijoiden kanssa. Voinee tulkita, että tällä pyritään osin kompensoimaan usein puutteellista markkinatietoa. Vaarana saattaa kuitenkin olla mielipiteiden ylikorostuminen markkinoilla, jos markkinahavaintoja on liian vähän. Yhteenveto ja johtopäätökset Yhtenäinen terminologia toimialan sisällä on tärkeä asia. Huolimatta siitä, että kiinteistöalalla on tehty laajaa sanastotyötä, josta esimerkkeinä voidaan mainita RAKLI:n kiinteistöliiketoiminnan sanasto sekä Kiinteistötalouden Laboratorion julkaisema Suomi-Englanti kiinteistösanasto, on alalla silti osa-alueita, joilla käsitteistö ei ole vakiintunut. Tämä koskee erityisesti tuottojen terminologiaa. Ongelma ei kuitenkaan ole olemassa ainoastaan Suomen tasolla, vaan se on nähtävä myös kansainvälisten kiinteistömarkkinoiden haasteena. Vaikka tuottokäsitteistön sekavuus voisi aiheuttaa suuriakin ongelmia, niin käytännön tasolla niitä esiintyy varsin vähän. Ensisijainen syy tähän on, että ongelma tiedostetaan ja sitä osataan siksi varoa. Pitkällä tähtäimellä käsitekentän yhtenäistäminen olisi tärkeää huolimatta tehtävän haastavuudesta. Kassavirtalaskelma sovelluksineen on sijoittajien ja arvioitsijoiden yleisimmin käyttämä menetelmä toimitilakiinteistön arvioinnissa. Se ei ole kuitenkaan täysin korvannut suoraa pääomitusta. Tämä on ymmärrettävää, sillä molemmilla menetelmillä on omat vahvuutensa. Tuottovaatimuksen määrittäminen perustuu ensisijaisesti kokemukseen ja näkemykseen, joskin myös teoreettisia malleja on käytössä. Tämä menettely selittyy suomalaisen toimitilamarkkinan ominaispiirteillä kauppoja on suhteellisen vähän eikä niitä aina julkisteta tai julkistetut tiedot ovat puutteellisia. Pidemmälle kehittyneillä markkinoilla, kuten Yhdysvalloissa ja Isossa-Britanniassa, on tehty tuottovaatimusta käsittelevää tutkimustyötä. Myös Suomessa olisi tilausta akateemiselle tutkimukselle, jossa perehdyttäisiin tarkemmin toimitilakiinteistön tuottokykyyn vaikuttaviin tekijöihin. Ongelmaksi muodostuu kuitenkin tarvittavan aineiston saatavuus; tutkimukseen tarvittavat kauppahinta- sekä vuokratiedot ovat usein luottamuksellisia. DI Vesa Kiviluoto Kiinteistöarviointi 1/09 10

11 Vuosikokous Kokouksen avaus. ASIALISTA 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Hallituksen ehdotus jäsenmaksuiksi on 30 euroa varsinaisilta jäseniltä, 15 euroa eläkeläisjäseniltä, 15 euroa opiskelijajäseniltä, 300 euroa yhteisöjäseniltä ja 1500 euroa kannattajajäseniltä. 9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. 10. Hallituksen puheenjohtajan valinta tehtävän jättävän Tuomo Heinosen tilalle. 11. Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle. Erovuorossa ovat (varahenkilö suluissa): Kauko Viitanen (Juhani Väänänen), Arja Lehtonen (Kaisa Vuorio) ja Hannu Ridell (Juhani Tuuttila). 12. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa. 13. Hallituksen ehdotus International Valuation Standards Council:in (IVSC) täysjäsenyyden hakemisesta. 14. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 15. Kokouksen päättäminen. 11 Kiinteistöarviointi 1/09

12 TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2008 Yleistä Yhdistys on vuonna 2008 toiminnallaan pyrkinyt edistämään kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt viisi esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty raakamaan, metsän ja pilaantuneiden maiden arviointia sekä venäläisten kiinteistökauppoja ja kiinteistöarviointipalveluiden kehittymistä. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt vuoden aikana neljä kertaa. Kansainvälisten arviointistandardien vuoden 2007 version (International Valuation Standards) käännöstyö aloitettiin loppuvuodesta. Käännöstyöhön saatiin avustusta euroa Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnalta. Yhdistys lähetti Valtionvarainministeriön pyynnöstä virallisen lausuntonsa kiinteistörahastolain uudistusesityksestä. Yhdistyksen 30-vuotista taivalta juhlistettiin yhdistyksen järjestelmällä Pietarin matkalla, jolle osallistui noin 50 henkilöä. Matkalla tutustuttiin Pietarin kiinteistömarkkinoihin ja venäläiseen kulttuuriin. Puheenjohtaja Tuomo Heinonen osallistui yhdistyksen edustajana keväällä pidettyyn KIINKO:n kiinteistöarviointia ja -suhdanteita käsitelleeseen asiantuntijaseminaariin sekä syksyllä KIINKO:n kiinteistö-, rahoitus- ja rakennusliiketoiminnan vuosiseminaariin. Syksyn maanmittaustieteiden päivillä puheenjohtaja vastaanotti numeroidun kappaleen TKK:n maanmittausosaston 100-vuotishistoriakirjan seuran osallistuttua sen rahoitukseen. Sihteeri Juhana Hiironen osallistui Liettuassa pidettyyn Baltic Valuation Conference 2008:aan. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintoina kaksi 250 euron suuruista stipendiä Vesa Kiviluodolle ja Kaisa Laatikaiselle. Stipendit luovutettiin syksyn esitelmätilaisuudessa. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin Tieteiden talon tiloissa. Kokoukseen osallistui 18 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi uudeksi hallituksen jäseneksi Matti Ylätalon tilalle Perttu Pyykkösen. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Antti Oraman ja Jyrki Halomon varahenkilöineen jatkamaan yhdistyksen hallituksessa. Vuosikokouksen puheenjohtajana toimi Kiinteistöarviointi 1/09 12

13 Jukka Lahtinen ja sihteerinä Juhana Hiironen. Vuosikokous valitsi tilintarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan sekä varatilintarkastajiksi Erik Lönnfeldtin ja Jussi Palmun. Hallituksen kokoukset Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana kuusi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: hallitus kokoontui Tieteiden talolle käsittelemään vuosikokousasioita. Päätettiin selvittää yhdistyksen 30-vuotisen taipaleen juhlistamista matkalla Pietariin. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle Hyväksyttiin varsinaisiksi jäseniksi Klaus Justander, Katja Määttälä ja Juhana Hiironen. Hallitus katsoi yhdistyksen sääntöjen 5 :n perusteella eronneeksi yhden jäsenen hallitus kokoontui järjestäytymiskokoukseen vuosikokouksen jälkeen Tieteiden talolla. Todettiin hallituksen kokoonpanon muutos (Perttu Pyykkönen uudeksi hallituksen jäseneksi Matti Ylätalon tilalle). Suunniteltiin tulevia esitelmätilaisuuksia ja Pietarin matkan ajankohtaa. Päätettiin lähettää virallinen hakemus IVSC:lle IVS2007 -standardin käännösluvan saamiseksi. Hyväksyttiin varsinaisiksi jäseniksi Ari Nevalainen ja Riitta Tyrkäs. Hyväksyttiin Jones Lang LaSalle yhteisöjäseneksi hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Päätettiin lähettää virallinen lausunto Valtionvarainministeriön pyynnöstä kiinteistörahastolain uudistusta koskien. Päätettiin avustaa Maanmittaustieteiden laitoksen historiikin julkaisua 500 eurolla. Hyväksyttiin Ovenia Oy yhteisöjäseneksi. Hyväksyttiin nuoriksi jäseniksi Miika Kotaniemi, Anni Tolvanen ja Olli Kantanen. Yhdistyksestä eronneiksi todettiin kaksi jäsentä hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Päätettiin myöntää opinnäytepalkinto Kaisa Laatikaiselle ja Vesa Kiviluodolle. Seurattiin Pietarin matkajärjestelyjen etenemistä. Päätettiin käynnistää ALV-koulutuksen suunnittelu. Todettiin hallitukselle Maanmittausinsinöörien liitossa tapahtuvista muutoksista koskien mm. yhdistyksen jäsenrekisterin pitoa ja laskutusta. Päätettiin, että yhdistyksen sihteeri Hiironen lähtee edustamaan yhdistystä Baltic Valuation -konferenssiin Liettuaan. Yhdistyksestä eronneeksi todettiin yksi jäsen hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Päätettiin, että yhdistyksen toimesta järjestettäväksi suunniteltu ALV-koulutus perutaan, koska myös KIINKO järjestää koulutuksen samasta aiheesta lokakuussa, mistä johtuen KIIN- KO:n tarjoamaa ALV -koulutusta mainostetaan yhdistyksen kotisivuilla sekä jäsenille lähetetyssä sähköpostissa. Hyväksyttiin varsinaiseksi jäseneksi Tero Lehtonen sekä nuoreksi jäseneksi Jari Tirkkonen. Todettiin ja hyväk- 13 Kiinteistöarviointi 1/09

14 syttiin, että yhdistyksen yhteisöjäsenet SKV Oy ja Huoneistokeskus Oy toimivat yritysjärjestelyn johdosta yhdistyksen yhteisöjäsenenä jatkossa nimellä Realia Management Oy hallitus kokoontui Maanmittaustieteiden laitoksella. Todettiin, että käännöstyölupa arviointistandardille (IVS 2007) on lähetetty IVSC:lle. Päätettiin, että puheenjohtaja Tuomo Heinonen osallistuu SKAY:n edustajana Aulangolla järjestettävään kiinteistö-, rahoitus- ja rakennusliiketoiminnan vuosiseminaariin. Hyväksyttiin varsinaiseksi jäseneksi Kaisu Pienimäki ja Mikko Kantosaari. Yhdistyksen sääntöjen 5 :n perusteella katsottiin eronneeksi kolme jäsentä. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä: Jäsen Varajäsen Tuomo Heinonen (5), pj. Kauko Viitanen (5) Juhani Väänänen (0) Antti Orama (1) Markku Airaksinen (4) Arja Lehtonen (5) Kaisa Vuorio (1) Hannu Ridell (4) Juhani Tuuttila (0) Jyrki Halomo (6) Henrik Ungern (0) Perttu Pyykkönen (1) Simo Hannelius (2) Yhdistyksen sihteerinä toimi Juhana Hiironen (6) ja rahastonhoitajana Raija Valonen (Suluissa läsnäolokerrat kokouksissa) Jäsenasiat Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt neljä kertaa vuoden aikana. Jäsenrekisteriä on pidetty Maanmittausinsinöörien liitossa, josta myös jäsenmaksut on postitettu. Vuoden lopussa jäsenrekisteri siirtyi yhdistyksen sihteerin hoidettavaksi. Vuoden aikana yhdistystä mainostettiin erityisesti yritysten suuntaan, mikä tuotti tulosta yhdistyksen saatua kaksi uutta yhteisöjäsentä - Ovenian ja Jones Lang LaSallen - mukaan toimintaan. Lisäksi toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty kahdeksan henkilöjäsentä ja neljä nuorta jäsentä. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 196. Opiskelijajäsenten lukumäärä on 12 ja eläkejäseniä on 21 sekä kunniajäseniä 4. Jäsenmaksun olivat vuoden loppuun mennessä maksaneet 186 jäsentä. Yhteisöjäseniä yhdistyksellä on 11. Kiinteistöarviointi 1/09 14

15 Vuoden kuluessa katsottiin eronneeksi 4 jäsentä yhdistyksen jäsenyydestä sääntöjen 5 perusteella (jäsenmaksu maksamatta peräkkäisinä vuosina 2008 ja 2007). Yhdistys toimii itse Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Esitelmä- ja koulutustilaisuudet 31.3 vuosikokouksen yhteydessä pidettiin esitelmätilaisuus. Maanmittauslaitoksen asiantuntija Juhani Väänänen luennoi venäläisten tekemistä kiinteistökaupoista Suomessa. 5.6 kansainvälisenä ympäristöpäivänä järjestettiin esitelmätilaisuus Tieteiden talolla, jossa Maanmittauslaitoksen johtava asiantuntija Juhana Hiironen tutustutti kuulijoita pilaantuneiden maiden lunastusarviointiin. Lisäksi Pöyryn ympäristöasiantuntija Noora Hyyryläinen esitelmöi ympäristöriskien huomioimisesta transaktioissa järjestettiin esitelmätilaisuus Tieteiden talolla. Esitelmä- ja keskusteluaiheina ovat alkuvuoden 2008 kauppahintatilastot (asiantuntija Juhani Väänänen, MML) ja markkinavoimien kehitys metsäalalla ja niiden vaikutus metsän hintaan viime vuosina (yli-insinööri Markku Airaksinen, MML ja vanhempi tutkija Simo Hannelius, Metla) pidettiin esitelmätilaisuus Tieteiden talolla. Luennoimassa oli Kaisa Laatikainen, aiheenaan kiinteistöarviointipalveluiden kehittyminen, sekä Vesa Kiviluoto, aiheenaan tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja - arvioinnissa. Tilaisuuden jälkeen jaettiin lisäksi todistukset uusille auktorisoiduille arvioijille järjestettiin Teknillisen korkeakoulun Maanmittaustieteiden laitoksella em. laitoksen kanssa yhteinen esitelmätilaisuus. Esitelmätilaisuuden aiheena olivat raakamaamarkkinat ja -arviointi, mistä kertomassa olivat professori Tzu-Chin Lin (National Taipei University) ja johtava asiantuntija Risto Peltola (MML). Yhdistyksen talous Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 30 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 300. Toimintavuonna yhdistyksen taloudellinen tilanne oli hyvä. Tilikausi jäi 8 679,14 euroa ylijäämäiseksi. Hallitus ehdottaa vuosikokoukselle, että tilikauden ylijäämä siirretään edellisten tilikausien tulostilille. 15 Kiinteistöarviointi 1/09

16 TULOSLASKELMA TUOTOT Vuosi 2008 Vuosi 2007 Toimintatuotot, koulutus 0, ,00 Jäsenlehti, tuotot 0,00 135,00 Julkaisut 1626,00 0,00 Yhteensä 1626, ,00 KULUT Henkilöstökulut Palkat -1940, ,00 Eläkekulut -259,76-289,05 Muut pakolliset henkilösivukulut -39,90-49,91 Yhteensä -2239, ,96 Muut kulut Toimintakulut -1784, ,72 Jäsenlehti, kulut -2605, ,96 Stipendit -500,00-500,00 Matkakulut -139,12-750,46 Kokouskulut -546, ,00 Jäsenmaksut -60,00-430,12 Toimistokulut -181,61-979,00 Yhteensä -5816, ,26 Varsinaisen toiminnan tuotto/kulujäämä -6430, ,22 VARAINHANKINTA Henkilöjäsenmaksut 5125, ,00 Yhteisöjäsenmaksut 3300, ,00 Yhteensä 8425, ,00 Tuotto ja kulujäämä 2494,35-409,22 SIJOITUS- JA RAHOITUSTOIMINTA Korkotuotot 1684, ,87 Korkomenot 0,00 0,00 Sijoitusten tuotot 0,00 0,00 Yhteensä 1684, ,87 Tuotto ja kulujäämä 4179,14 759,65 Satunnaiset tuotot 5000,00 227,80 TILIKAUDEN YLI/ALIJÄÄMÄ 8679,14 987,45 Kiinteistöarviointi 1/09 16

17 TASE VASTAAVAA Vuosi 2008 Vuosi 2007 Sijoitukset Perioditalletus 49000, ,00 Saamiset Lyhytaikaiset Siirtosaamiset 0, ,51 Jäsenmaksusaamiset 0,00 0,00 Yhteensä 0, ,51 Rahat ja pankkisaamiset 9749, ,07 VASTAAVAA YHTEENSÄ 58749, ,58 VASTATTAVAA Vuosi 2008 Vuosi 2007 OMA PÄÄOMA Edellisten tilikausien yli/alijäämä 49035, ,56 Tilikauden yli / alijäämä 8679,14 987,45 Oma pääoma yhteensä 58214, ,01 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ VIERAS PÄÄOMA Lyhytaikainen Muut velat 0,00 754,01 Siirtovelat 1035, ,56 Yhteensä 1035, ,57 Vieras pääoma yhteensä 1035, ,57 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 58749, ,58 17 Kiinteistöarviointi 1/09

18 TOIMINTASUUNNITELMA 2009 Yleistä Vuoden 2009 toiminnan rungon muodostavat arviointistandardin (IVS2007) käännöstyö sekä esitelmä- ja koulutustilaisuudet. Opinnäytetyöpalkinto pyritään jakamaan aikaisempien vuosien tapaan. Jäsenasiat Vuoden aikana yhdistys pyrkii kampanjoimaan uusien nuorten jäsenten mukaan saamiseksi. Kansainvälinen toiminta Vuoden 2008 lopussa aloitettua kansainvälisten arviointistandardien (IVS2007) käännöstyötä jatketaan ja se pyritään saamaan valmiiksi syksyyn 2009 mennessä. Yhdistys seuraa kansainvälisten kiinteistöarviointialan järjestöjen toimintaa sekä osallistuu Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoukseen sekä tarpeen mukaan muihin tilaisuuksiin (mm. IVSC:n kokoukset). Esitelmä- ja koulutustilaisuudet Yhdistys järjestää toimintavuoden aikana vähintään neljä esitelmätilaisuutta, joista yksi on vuosikokouksen yhteydessä. Lisäksi pyritään järjestämään koulutustilaisuus yhteistyössä AKA ry:n kanssa. Tilaisuuksien teemoiksi on ajateltu mm. vuoden 2009 markkinasuhdannetta ja metsän arviointia. Yhteistyö ja verkostoituminen Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Maanmittaustieteiden laitoksen kanssa. Yhdistyksen yhteistyötoimintaa pyritään kehittämään vuoden aikana ja laajentamaan eri yhteisöjen (esim. KHT, KTI) suuntaan. Julkaisutoiminta Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta sekä julkaistaan alaa käsitteleviä artikkeleita. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. Kehittämishankkeet Yhdistys seuraa aktiivisesti alan kehityshankkeita ja pyrkii kertomaan niistä jäsenlehdessään ja Internet -sivuillaan. Tarvittaessa yhdistys voi osallistua alan kehittämishankkeisiin osarahoittajana. Kiinteistöarviointi 1/09 18

19 TALOUSARVIO VUODELLE 2009 TULOT tot. Jäsenmaksut henkilöjäsenet 5 300, ,00 yhteisöjäsenet 3 600, ,00 Oma koulutustoiminta 1 500,00 0,00 Sijoitustuotot, sis. korkotuotot 1 500, ,79 Ilmoitustuotot 100,00 0,00 Julkaisut 100, ,00 Muut tuotot 3 500, ,00 YHTEENSÄ , ,79 KULUT Jäsenlehti 2 600, ,80 Kokouskulut 600,00 546,00 Koulutuskulut 500,00 0,00 Palkat ja eläkemaksut 1 940, ,66 Kansainväliset arviointistandardit ,00 0,00 Kansainvälinen toiminta, matkakulut 1 000,00 139,12 Jäsenmaksut TSV 60,00 60,00 Jäsenmaksut IVSC 3 900,00 0,00 Stipendit 500,00 500,00 Toimistokulut 200,00 181,61 Muut kulut 1300, ,46 YHTEENSÄ , ,65 Tuotto- ja kulujäämä 0, ,14 19 Kiinteistöarviointi 1/09

20 Puheenvuoro: Uusi lähestymistapa metsänarviointiin Summa-arvomenetelmän soveltamisella metsänarvioinnissa on Suomessa pitkät perinteet. Sen soveltuvuudesta kun pyritään markkinaarvoon - asiantuntijat ja käytännön arvioijat ovat kuitenkin erimielisiä. Uuden lähestymistavan tarjoaa markkina- ja tuottoarvopohjainen menetelmä (kokonaisarviointi), jossa metsäkiinteistömarkkinoilta analysoitua korkoa/korkoja ja arvioitavan kohteen kasvuennusteita käyttämällä päästään suoraan ilman eri korjauksia arvioitavan kohteen todennäköiseen markkina-arvoon. Summa-arvomenetelmä noudattaa metsänarvonlaskennan perinnettä Maamme ensimmäisen sukupolven tutkijakunta haki metsälliset oppinsa Saksasta, jossa jo 1800-luvun puolivälissä oli kehitetty metsänarvonlaskentaan matemaattisesti moitteettomat kaavat. Niistä kuuluisin Faustmannin (1849) kaava kuvaa tasaikäistä metsää kasvatettaessa saatavat hakkuutulot ja metsänhoidon ja hallinnon kulut eri ajankohtina yhdeltä kiertoajalta, jota toistetaan samanlaisena teoriassa ikuisuuteen. Eri ajankohtien maksut muunnetaan sekä prolongaus- että diskonttaustekniikalla saman ajankohdan arvoon. Kaavalla laskettiin arvot paitsi paljaalle maalle myös eri ikävaiheiden metsiköille. Vaikka monien tutkijoiden kirjoituksissa metsätilojen arvioinnin ensisijaiseksi lähtökohdaksi suositeltiin maksettujen aitojen kauppahintatietojen käyttöä, arvioinnin käytännöksi vakiintuivat jo 1930-luvulla edellä mainitut laskennalliset arvot. Niistä kehittyi alalle vähitellen summa-arvomenetelmä. Sen voidaan katsoa tulleen meillä käyttöön metsänarvonlaskennan sovelluksena vuoden 1937 Tapion taskukirjassa. Summa-arvomenetelmän käyttöä ovat pitäneet yllä sen pedagoginen selkeys, helppo käyttö ja tarkoitukseen laaditut helppokäyttöiset laskentaohjelmistot. Menetelmän käyttöönotto edellytti valmiita taulukkotietoja odotusarvoista. Niitä oli mahdollista laskea, kun oli tutkimustietoa pääpuulajien tuotosmalleista sekä kantohinta- ja kustannustietoja. Näistä perusteista lähtien Faustmannin kaavalla laskettiin summa-arvomenetelmän kolmelle eri omaisuusosalle valmiit taulukkoarvot. Summa-arvomenetelmää on käytetty myös riita-asioita ratkottaessa eri oikeusasteissa. Kun sen käyttö on ollut näin ikään kuin legalisoitu, ennakkoratkaisuihin vetoamiset ovat olleet omiaan hidastamaan uusien menetelmien kehittämistä ja kriittistä suhtautumista ristiriitaisiin tuloksiin. Tästä esimerkkeinä Korkeimman oikeuden (KKO) tuomiot nro:t 1869/1990 ja 0115/1991, jotka koskevat maanhankintaoikeuslain (391/78) nojalla suoritettuja lunastuksia. Kiinteistöarviointi 1/09 20