Kiinteistöarviointi 3/07
|
|
- Eeva-Kaarina Siitonen
- 8 vuotta sitten
- Katselukertoja:
Transkriptio
1 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen syksyn esitelmätilaisuus torstaina sekä Baltic Valuation Conference Lisätietoa sivuilla 6-9. Pictures courtesy of
2 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj Teknillinen korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: puh JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, Helsinki p fax LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Meripaino Oy Lehti jaetaan myös AKA ry:n jäsenille 2
3 Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Baltic Valuation Conference ja FIG:n seminaari Otaniemessä Kutsu elokuun esitelmätilaisuuteen Yhdistyksen IVS koulutustilaisuus marraskuussa ja muuta yhdistyksen syksyn toimintaa Opinnäytetyöpalkinnot jaettu Jäseneksi yhdistykseemme? Asiantuntija-artikkeli Pentti Kurki Asiantuntijajärjestelmän kehittäminen metsäomaisuuden arvioinnin tueksi Yhteisöjäsenet... takasivu 3
4 Puheenjohtajalta Tämän Kiinteistöarviointilehden ilmestyessä on Suomessa syyskuun alussa järjestettävään FIG 9. komission Compulsary Purchase and Compensation seminaariin sekä siihen liittyvään Itämeren maiden arviointiyhdistysten Baltic Valuation Conferenceen aikaa enää muutama viikko. Tässä vaiheessa ovat olemassa kaikki edellytykset mielenkiintoiselle ja onnistuneelle tapahtumalle. Ainakin tilaisuuden esitelmäaiheet, joista enemmän toisaalla lehdessä, luovat odotuksia. Vaikka kyseessä on pakkolunastamiseen keskittyvä seminaari, kyse on kuitenkin perimmiltään kiinteistöarvioinnista, jossa kohteelle pyritään löytämään todennäköinen markkina-arvo riippumatta arvioinnin tarkoituksesta. Toivoisinkin, että seminaariin Suomesta osallistuisivat myös muut arvioinnin ammattilaiset kuin lunastusarvioinnin parissa työskentelevät. Ja lunastajat, teillehän tämä seminaari onkin must! Yhdistyksen kansainvälisyysteema jatkuu myöhemmin marraskuussa uusinta kansainvälisen arviointistandardin (IVS 2007) versiota, juuri painosta tullutta arviointistandardien arviointiohjeosan (Guidance Notes) suomennosta sekä kiinteistösijoittamiseen liittyvää INREV-standardia käsittelevän koulutustilaisuuden muodossa. Syksyyn mahtuu myös muuta mielenkiintoista kotimaista: yhdistyksen palkitsemiin opinnäytetöihin ja toimitila-arviointiin liittyvät esitelmätilaisuudet. 4
5 Vielä kuitenkin hieman takaisin kansainvälisiin asioihin. Kansainvälinen kiinteistöarvioinnin standardointikomitea (IVSC) on viime kevään aikana harjoittanut itsetutkiskelua tavoitteenaan kirkastaa toimintansa päämääriä ja vahvistaa asemaansa kansainvälisen kiinteistöarviointitoiminnan edistäjänä. Mm. joitakin organisaatio- ja toimintatapatarkistuksia on luvassa ensi vuoden alkuun mennessä. Oma yhdistyksemme pyrkii seuraamaan tilannetta ja mahdollisesti hyödyntämään näitä muutoksia. Itsetutkiskelua on luvassa myös omassa yhdistyksessämme. Yhdistyksen jäsenmäärän kehityksestä on syytä olla jonkin verran huolissaan. Ehdotan loppuvuoden aikana toteutettavaksi mm. jäsenkyselyä, jonka avulla hallitus saisi lisää eväitä yhdistyksen säilyttämiseksi jäsenistöä ja uutta kiinteistöarvioijapolvea kiinnostavana. Hyvää syyskesää kaikille! Järvenpäässä 1. elokuuta 2007 Tuomo Heinonen sähköposti: 5
6 BALTIC VALUATION CONFERENCE & SEMINAR ON COMPULSARY PURCHASE AND COMPENSATIONS Otaniemi, Espoo Itämeren maiden arviointiyhdistysten tapaaminen Baltic Valuation Conference järjestetään syksyllä Suomessa FIG:n kansainvälisen pakkolunastusta käsittelevän seminaarin yhteydessä. Skay:n jäsenillä on hieno mahdollisuus osallistua FIG:n järjestämään kansainväliseen seminaariin, joka tuo Suomeen lukuisia kansainvälisiä asiantuntijoita ja mielenkiintoisia esitelmiä. Ilmoittautuminen Tilaisuuden kotisivut Osallistumismaksut Osallistumismaksu 200. Opiskelijat 50, avec 50, illallinen 50. Ohjelma Alla kolmipäiväisen seminaarin ohjelmarunko, lopullinen ohjelma aikatauluineen valmistuu viikolla 32. Baltic Valuation Conferencen oma ohjelma alkaa perjantaina 7.9 klo alkaen. Itämeren maiden tapaamiseen osallistuvien on tarkoitus syödä yhdessä illallista. Seminaarin alustava ohjelmarunko Thursday 6 th September Friday 7 th September Saturday 8 th September 09:00-09:30 Opening Keynote/FAO Lectures 09:30-10:30 Lectures Lectures/FAO Lectures/panel 10:30-11:00 Coffee Coffee Coffee 11:00-12:30 Lectures Lectures Closing 12:30-13:30 Lunch Lunch 13:30-15:00 Lectures/team work Country Reviews of the Baltic Valuation Associations Sightseeing 15:00-15:30 Coffee Coffee 15:30-17:00 Lectures/round table discussions Lectures/round table discussions 19:00-21:00/22:00 Coctails at National Land Survey Dinner, ravintola Ostrobotnia 6
7 Seminaarin esitelmäaiheita What are the Legitimate Purposes of Expropriation? Compulsory Acquisition South East Queensland / Australia Compulsary Purchase of Property for Public Needs and Compensation Development of Procedures and the Role of Valuation in Lithuania A Model of Stigmatisation of Place Relating to Linear Infrastructure Provision: compulsory purchase, risk amplification and worsement Betterment Deduction as a Form of Compensation From Canals to a Sunburnt Country (An Evolution of Compulsory Acquisition in Australia) Compulsory Purchase in the Transitional Countries of Central and Eastern Europe Quality Management of Compulsory Purchase Prosesses in Finland Possibilities of Land Acquisition for Development - Analytical Framework the Problems of Estonia Issues in the Assessment of Compensation for Oil and Gas Related Acquisitions in the Niger Delta Region of Nigeria Critical valuation issues (UK) Overview of the Draft of FAO/WB Initiative on Compulsory Purchase and Compensation and Main Issues (West Coast US) Does Land Expropriation Support Innovative Procurement in Road Projects? Actors and Their Roles in Highway and Railway Projects in Finland - From the Viewpoint of Real Poperty Owners in Particular Uncertainty of Valuation in Expropriation processes - The Case of Poland Compulsory Land Purchase: A Grassroot and Human Rights Perspective Eminent Domain, Inc. World Bank Perspective The Protection of Property Rights Through Just Compensation - The Case of Taiwan The Epistemology of Value in the Assessment of Just Terms Compensation Compulsory purchase through cadastral procedures - The Swedish Case Background and Context for the FAO/WB Initiative on Compulsory Purchase and Compensation 7
8 Expropriation in a Simple Cadastre Is the Market Value a Fair and Objective Measure for Determining Compensation for Compulsory Acquisition of Land? Coercive Purchase of a Missing Part of a Plot Can I Bore A Tunnel Under Your House? The Story of the Carmel Tunnels Compulsory Purchase and Compensation: An Overview of the System in England and Wales Compulsory Purchase and Compensation in Melbourne The Development of Compulsory Purchase a Legislative View Point and Market Expectations Land Acquisition and Expropriation Performed Decentralized - Experiences from Norwegian municipalities An Investigation into the Property Value Impacts of Compulsory Acquisition of Subterranean Property Interest for Transport Infrastructure Projects in Australia Valuation for Expropriation in Estonia - Interpretation of the key issues Pro Poor Approaches to Compensation and Expropriation in Developing Countries The Institutional Changes, Social Capital and Old Expropriation s Consequences in Poland An Assessment and Proposed Changes to the Principles and Procedures of Real Estate Expropriation after 1945 Is the Amount of Compensation for Real Estate Expropriation Just? Current State and Proposals for Changes Seminaarin lopullinen ohjelma aikatauluineen vahvistuu viikolla 32, jolloin se on nähtävissä mm. tilaisuuden kotisivuilta: 8
9 Kutsu elokuun esitelmätilaisuuteen KUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n esitelmätilaisuuteen Torstaina klo Tieteiden talolle Esitelmätilaisuudessa vuoden 2006 opinnäytetyöpalkinnon saajat esittelevät palkitut lopputyönsä. Tilaisuuden alussa luovutetaan stipendit. Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja Aleksi Tuuri, Helsingin yliopisto Risk Analysis of Property Portfolio in respect of non-monetary variables. Katariina Tainela, Teknillinen korkeakoulu Tervetuloa! Tieteiden talo, sali 401 Kirkkokatu Helsinki Tilaisuudessa on kahvitarjoilu. 9
10 STANDARDIT SUOMEKSI 60 + toimituskulut Kansainväliset arviointistandardit nyt kokonaisuudessaan suomenkielisinä! Osassa II käsitellään mm. vuokraoikeuksien, aineettoman omaisuuden, yritysten, maatalouskiinteistöjen ja kaivannaisteollisuuden omaisuuden arviointia sekä kassavirta-analyysia ja kustannusarvomenetelmää taloudellisen raportoinnin yhteydessä. Ohjeista on apua paitsi kiinteistöjen arvioijille myös muidenkin omaisuuslajien arvioinnin parissa työskenteleville esim. tilintarkastuksessa, investointilaskelmissa, kiinteistökaupassa ja kiinteistönvälityksessä. Kansainväliset arviointistandardit ovat vaatimuksena kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeessa. Julkaisua voi suositella kaikille kiinteistöjen ja muiden omaisuuslajien arvioinnin kanssa tekemisissä oleville alan ammattilaisille ja opiskelijoille. Osa II - Kansainväliset arviointiohjeet toim. Kauko Viitanen nid. 156 sivua isbn tuotenumero 239 A4 ilmestynyt 2006 hinta 60 euroa Osa I - Perusteet, standardit ja sovellukset toim. Kauko Viitanen nid. 196 s. isbn tuotenumero 195 A4 ilmestynyt 2004 hinta 50 euroa Annankatu Helsinki puh. (09) fax (09) foorumi@kiinkust.fi 10
11 Yhdistyksen syksyn toimintaa SYYSKUU Baltic Valuation Conference Itämeren maiden arviointiyhdistysten tapaaminen Espoon Otaniemessä Lisätietoa sivulla 6. LOKA-MARRASKUU Esitelmätilaisuus Toimitila-arviointi rahoittajan näkökulmasta Tarkemmat tiedot seuraavassa lehdessä ja internetsivuilla. MARRASKUU IVS Koulutustilaisuus Alustava ajankohta klo Koulutustilaisuudessa käydään läpi IVS 2005 suomennosta, joka sisältää 13 Guidance note a. Kulutustilaisuuden pitävät suomennustyöryhmän jäsenet. Tarkempi aikataulu ja koulutuksen sisältö on seuraavassa lehdessä 4/2007. Koulutustilaisuuden osallistumismaksut ovat seuraavat: yhdistyksen jäsenet 50,00 nuoret jäsenet 0,00 muut kuin jäsenet 75,00 opiskelijat 25,00 Koulutus järjestetään pääkaupunkiseudulla. Ilmoittautumiset yhdistyksen sihteerille Piritta Haapalalle, piritta.haapala@keva.fi tai
12 Opinnäytetyöpalkinnot myönnetty Aleksi Tuurille ja Katariina Tainelalle Skay:n hallitus on kokouksessaan päättänyt palkita Aleksi Tuurin ja Katariina Tainelan vuonna 2006 valmistuneet opinnäytetyöt 250 euron stipendeillä. Stipendit jaettiin hallitukselle tehtyjen esitysten perusteella. Stipendit luovutetaan esitelmätilaisuudessa , jossa palkitut esittelevät töitään. Kutsu esitelmätilaisuuteen sivulla 9. Aleksi Tuurin opinnäytetyön aiheena oli Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja Työn ohjaajina toimi Helsingin yliopistolta professori Lauri Valsta, Metsäntutkimuslaitokselta vanhempi tutkija Simo Hannelius sekä Metsähallitukselta metsänhoitaja Jyrki Sassi. Katariina Tainelan työn aihe oli Risk Analysis of Property Portfolio in respect of non-monetary variables. Palkitun diplomityön valvojana toimi professori Kauko Viitanen ja ohjaajana DI Harri Saravuo Newsec Oy:stä. Yhdistys onnittelee palkittuja! KIINTEISTÖALAN JULKAISUJA Suomi-englanti-suomi kiinteistösanasto Viitanen ja Huuhtanen (toim.), Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja B119, Espoo Tilaukset tai puh. (09) Julkaisun hinta on 20 +alv (8 %) / kpl 12
13 Jäseneksi yhdistykseemme? Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksessä on tällä hetkellä noin 170 jäsentä. Yhdistykseemme voi liittyä jäseniksi henkilöjäsenet jäsenmaksu 30 euroa eläkeläisjäsenet jäsenmaksu 15 euroa nuoret jäsenet jäsenmaksu 15 euroa yhteisöjäsenet jäsenmaksu 300 euroa Jäsenyyden edellytykset Yhdistyksen henkilöjäseneksi voi anomalla liittyä jokainen luonnollinen henkilö, joka on perehtynyt kiinteistöarvioinnin teoriaan ja menetelmiin tai osoittautunut päteväksi käytännön kiinteistöarvioinnin tehtävissä ja sitoutuu noudattamaan yhdistyksen hyväksymiä sääntöjä ja hyvää kiinteistönarviointitapaa koskevia määräyksiä. Jäsenyyttä haetaan hakemuksella, joka käsitellään noin 6 kertaa vuodessa kokoontuvassa hallituksessa. Hakemukseen tarvitaan kahden yhdistyksen jäsenen suositus. Nuoret jäsenet Yhdistykseemme on voinut vuodesta 2005 liittyä myös nuoret jäsenet. Nuoreksi jäseneksi voivat hakea opiskelijat, jotka opiskelevat alan korkeakoulussa kiinteistöarviointia pää- tai sivuaineenaan tai vastaavana aineyhdistelmänä. Yhteisöjäsenet Yhteisöjäseniä on tällä hetkellä 10 kpl, nimet löydät lehden takasivulta. Jäsenyyden edut Yhdistyksen jäsenet saavat alennuksia yhdistyksen omista sekä Keskuskauppakamarin järjestämistä koulutustilaisuuksista. Esimerkiksi marraskuun koulutustilaisuus on henkilöjäsenille 25 euroa edullisempi ja nuoret jäsenet voivat osallistua koulutukseen ilmaiseksi. Yhdistyksen henkilöjäsenellä on oikeus kiinteistöarviointitoimintansa yhteydessä käyttää mainintaa "Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsen". Lisätietoa jäsenyydestä ja jäsenhakulomakkeet löytyvät yhdistyksemme internetsivuilta 13
14 Asiantuntija-artikkeli Pentti Kurki Asiantuntijajärjestelmän kehittäminen metsäomaisuuden arvioinnin tueksi Oletukset ja näppituntuma vai markkinainformaation analysointi? Tutkimuksen taustaa Kiinnostukseni aiheeseen syntyi muutama vuosi sitten metsän omistamisen ja hoidon harrastuksen kautta. Kun metsän hoitoon liittyvät neuvot poikkesivat usein toisistaan, päätin itse lähteä sivistymään EVO:lle metsäinsinöörin oppiin. Neljän vuoden ajan lukemattomien viikonloppujen aikana opin itsekin, ettei metsänhoidossa ole yhtä totuutta. Opinnäytetyön aiheen valitsin siksi, että metsän arvon osalta totuudet näyttivät poikkeavan toisistaan vielä enemmän kuin hoitoon liittyvät ohjeet. Suomessa tehdään noin metsän arvonmääritystä ja aitoa metsätilakauppaa vuodessa. Metsätalouden kaksi erityispiirrettä taloudellisessa mielessä ovat pääoman realisoinnin pitkä aikaperspektiivi ja pääomavaltaisuus. Yleisimmin metsän arvo määritetään summa-arvomenetelmällä, jossa olennaisimmat arvonmäärityksen epävarmuustekijät ovat; taimikon arvonmääritys (vanhat taulukot, omat hinnat ) ja odotusarvojen käyttö, nuoren metsän osalta odotusarvokertoimien soveltaminen ja kokonaisarvon korjauksen tekijöiden epämääräisyys ja perusteiden puute Summa-arvomenetelmän kautta saatua arvoa on vaikea hahmottaa sekä ottaa kattavasti huomioon korkokannan vaikutusta. Taloudellisin perustein metsää hoitava omistaja on myös kiinnostunut metsäomaisuuteensa sitoutuneen pääoman tuotosta. Hän haluaa verrata sitä myös muiden sijoituskohteiden tuottoon. Tämä on mahdollista vain, 14
15 jos tunnetaan metsän nettotuotto suhteessa metsäomaisuuden arvoon. Pääoman suhteellinen tuotto ei ole kiinnostava vain silloin, kun metsänomistamista verrataan muihin sijoituskohteisiin, vaan myös silloin, kun pohditaan, vastaako metsien käsittely omistajan taloudellisia tavoitteita tai verrataan eri toimenpiteiden tuottoa keskenään. Tutkimuksen sisältö Työssä on kehitetty ja testattu metsän arvon laskentaan tuottoarvomenetelmään pohjautuva prototyyppi-ohjelmisto. Metsän kasvatuksessa hakkuun ja hoitotoimenpiteiden ajoituksessa ja hakkuiden kertymien määrälaskennassa käytettiin MOTTI-ohjelmistoa. Siinä lasketut tarvittavat tiedot siirrettiin itse kehitettyyn Excel-pohjaiseen tuottoarvon laskentaohjelmaan. Ohjelma sisälsi tuottoarvolaskennan toiminnot sekä esimerkkitulosteiden generointirutiinit. Ohjelman avulla voidaan syöttää käyttöliittymän kautta laskennan lähtötietoparametrit (yksikkökustannukset ja hyödykkeiden hinnat). Antamalla laskentakoron (%) ohjelmisto laskee sitä vastaavan metsälön tuottoon pohjautuvan nykyarvon sekä muita hyödyllisiä talouden tunnuslukuja ja päivittää kaavioesitykset. 15
16 Tulokset Opinnäytetyössä kehitetyn prototyypin ja MOTTI-ohjelmiston käytön kokemusten valossa on kehitettävissä käyttötarkoitusta vastaava tuottoarvolaskentaan pohjautuva metsän arvonmäärityksen asiantuntijajärjestelmä, jolla saadaan laskettua selkeä, yksiselitteinen ja läpinäkyvä arvo metsälölle. Samoin arvonmäärityksessä käytetyt laskentaperusteet ovat kaikkien osapuolten käytettävissä. Laskettu arvo pohjautuu aina selkeästi ja kattavasti tiettyyn laskentakorkoon, jolloin se myös kuvaa yksiselitteisesti vastaavaa tuotto-odotusta. Järjestelmän avulla kaikki arvonmäärityksen osapuolet voivat tehdä omien näkemystensä, olettamustensa ja tavoitteidensa mukaisia laskelmia käyttäen erilaisia laskentakorkoja, hyödykkeiden hintoja, kustannustekijöitä sekä muita olettamia. Lisäksi verojen vaikutusten mukaan ottaminen ja erilaiset rahavirta sekä sidotun pääoman laskennat antavat aivan eritasoista tietoa osapuolille verrattuna summa-arvomenetelmään. Metsälön NN nettonykyarvon tulostaulukko Kuvio nro Pinta-ala Kasvupaikka Kehitysluokka Pääpuulaji Tukki m2/ha Kuitu m3/ha Nykyarvo % 1 0,7 MT 3 Kuusi ,7 2 2,8 VT 4 Mänty ,2 3 2,2 OMT T1 Mänty ,8 N 3,3 VT 3 Mänty ,7 Yhteensä 88, ,4 Tuottoarvoon pohjautuvan arvonmäärityksen etuja ovat: Arvo määräytyy markkinaehtoisesti muodostuneiden kauppahintojen pohjalta Arvioijan subjektiiviset näkökohdat eivät vaikuta tulokseen Samanaikaisesti saadaan tieto todennäköisestä kauppahinnasta ja arvio tuotosta, kannattavuudesta ja rahavirroista (eri käyttäjäryhmien tarpeet) Saadaan arvo metsätalouden maalle highest and best use - periaatteella Soveltuu kokonaisille metsätiloille sekä yhtenäisille metsiköille Arvolaskennan määräytymisperusteet tarkistettavissa jatkuvasti markkinoilta kerätyn tiedon perusteella ja koko arvolaskenta on automatisoitavissa 16
17 Työn parissa vietettyjen kuukausien jälkeen olen itse vakuuttunut, että tuottoarvomenetelmään pohjautuva arviointitapa antaa parhaat eväät läpinäkyvän ja tarpeiden mukaisen metsän arviointi-järjestelmän kehittämiseen. Näin voidaan parantaa oleellisesti myös tehokkaiden metsätilamarkkinoiden kehittämisedellytyksiä Suomessa. Työni innoittamana onkin työn tilaajaorganisaatioissa lähdetty viemään asiaa eteenpäin. Analyysi Prototyyppiohjelmani toiminnallisuudella saadaan laskettua yksiköllisen metsälön arvo tietyllä laskentakorolla. Käytetyt laskentatavat ja kaavat ovat sellaisenaan suoraan käytettävissä. Tuotantokäytössä on lisäksi tarvetta käyttää liukuvaa korkokantaa, hinta- ja kustannusmallia ja huomioida epävarmuustekijöiden vaikutus. Jotta asiantuntijajärjestelmää voitaisiin käyttää tuotepohjaisesti markkinoiden käsityksen mukaisen arvon laskennassa, tulisi kehittää järjestelmä, jossa toteutuneiden kauppojen tietojen pohjalta (riittävä otanta) tilastollisesti lasketaan alueittaiset ja kehitysluokittaiset laskentakorot, joita sitten käytettäisiin yksittäisten kohteiden laskennan perustietoina. Näin laskentakorkojen tieto päivittyisi jatkuvasti ja automaattisesti. Kauppa Kohde tiedot Diskonttauskertoimien taulukko (Alueellinen, toteutuneiden kauppojen kautta laskettu) Kasvuluokka Alue 1 Kerroin Alue 2 Kerroin Alue 3 Kerroin Alue 4 Kerroin Alue 5 Kerroin Alue 6 Kerroin Alue Kerroin Alue N Kerroin Otanta ja Tilastollinen laskenta AO 2,5 2,6 2,2 2,6 2,2 2,6 1,7 0,5 T1 3,0 3,2 2,8 3,2 2,8 3,2 2,2 1,1 T2 3,0 3,3 2,7 3,3 2,4 3,2 2,3 1,9 02 3,5 3,2 3,1 3,5 3,1 3,2 3,1 2,2 Kasvumalli 03 4,0 4,2 3,9 4,0 3,6 4,1 3,3 2,9 Kauppa Arvo Arvo laskenta Kohde tiedot 04 5,0 5,4 4,7 5,0 4,4 5,1 4,2 3,3 17
18 Samoin tulee kasvu- ja toimenpidesimuloinnin ohjelmistomodulia kehittää niin, että laskentakorko vaikuttaa simulaatiossa ja hakkuiden ja toimenpiteiden optimoinnissa. Metsäomaisuuden pitkä realisointiaika edellyttää tuotantohyödykkeiden hintojen aikaan sidottua mallinnusta (ns liukuva hintamalli). Laskentakoron tilastollinen laskenta tuottaa oletettavasti liukuvan koron mallin. Yleisesti oletetaan, että metsässä pitkällä tulevaisuudessa realisoituvilla omaisuuserille määräytyy markkinoilla pienempi laskentakorko kuin nopeasti realisoituvalla omaisuudella. Tämä käsitys on mielenkiintoinen ja osittain ristiriitainenkin. Metsäomaisuuteen sijoitettaessa tämä tarkoittaisi sitä, että taimikoissa saadaan ja tyydytään pienempään oletustuottoon kuin kehitysluokan 3 ja 4 metsissä. Usein myös niiden tuoton realisoivat vasta jälkeläiset. Tällöin käytännössä perillisille tehdään huonompia sijoituspäätöksiä kuin itselle, tai toisin asian ilmaistuna annetaan osa perinnöstä ulkopuoliselle metsän myyjälle (vrt ylisukupolvinen tasavertaisuus). Ristiriitaista on myös se, että pitkään sijoitusaikaan kohdistuu myös enemmän riskejä, jonka pitäisi nostaa taimikon tuottovaatimusta eli nostaa laskentakorkoa. Itse uskon, että taimikoiden ylihinnoittelu johtuu pääasiassa siitä, ettei ihminen pysty käsittelemään luotettavasti eksponentiaalisesti ja logaritmisesti käyttäytyviä ilmiöitä. Varsinkaan kaukana tulevaisuudessa realisoituvan tuoton nykyarvolaskenta ilman oikeaa laskentakaavaa ja konetta on ihmisaivoin mahdotonta. Ja tätähän taimikon tai nuoren metsän arvon määritys juuri on! Ainoa teoreettisesti perusteltu syy liukuvan korkokannan mukaiseen käyttäytymiseen olisi vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen oletustuoton laskeva trendi tai niiden riskin kasvaminen (pohjimmiltaan talouskasvun hidastuminen). Hienostuneessa ja kehittyneessä asiantuntijajärjestelmässä tulisi myös pystyä käsittelemään epävarmuustekijöitä. Riskin vaikutus voidaan hinnoitella vakuutuksen maksujen kautta tai määrittämällä kuvioittain eri riskien todennäköisyyksistä laskettu arvokerroin. Myös voidaan käyttää mallia, jossa metsää kohtaavan katastrofi-tyyppisen riskin vaikutus taloudellisesti edullisimpaan kiertoaikaan voidaan laskea yksinkertaisesti lisäämällä tuhon vuotuinen todennäköisyys korkokantaan. Teoreettisesti markkinat hinnoittelevat riskit ja siten niiden vaikutus on jo suoraan huomioitu toteutuneiden kauppojen kautta. 18
19 Filosofiaa Työ sisältää myös teoreettisemman pohdinnan sijoittamisen päätösprosessista. Tämä osa johdatti tekijänsä useaan otteeseen kauaskin alkuperäisestä aiheesta; olin useaan otteeseen metsässä ajatuksineni. Tämä osa oli henkilökohtaisesti kuitenkin antoisinta osaa työssäni. Välillä pengoin useampaakin aiheeseen liittyvää väitöskirjaa, toisinaan taas yritin seurata Yalen yliopiston professoreiden ajatuksenjuoksua, piipahdinpa itse Aristoteleen ajatusten äärellä; mutta palasin aina takaisin suomalaiseen metsään. Ihminen tekee monenlaisia taloudellisia päätöksiä elinkaarensa aikana pyrkiessään turvaamaan perheensä elintason, rikastumaan, turvaamaan kestävälle pohjalla rakennetun hyvän elämän tai onneen. Jotkut uskovat päätöksiä tehdessään onneen, sattumaan, johdatukseen, Jumalaan, naapuriinsa, aina tarjolla olevia besser wissereitä, omaan järkeensä, intuitioonsa taikka täydellisiin matemaattisiin malleihin ja laskelmiin. Työssäni havaitsin, että viisaat taloustieteilijät ovat mallintaneet ja kehittäneet kaavat kaikkiin elämänkaaren päätöksentekotilanteisiin, niin myös metsäsijoittamiseen. Oli hienoa päästä kurkistamaan näihin tuloksiin; hienointa on kun pystyy seuraamaan jonkun toisen ajatuksenjuoksua ja kokeilla niiden toimivuutta testimielessä; vaikka jatkossakin itse teen elämänpolulla päätökseni usein edelleen intuitioon ja näppituntumaani luottaen. Opinnäytetyössä pyrin noudattamaan suuren filosofin Aristoteleen neuvoja; ainakin sain käyttää mielikuvitustani, harjoitin ajattelua ja teknisiä taitojani. Erityisen kiitollinen olen sille Metlan, Metsähallituksen, Maanmittauslaitoksen ja HAMK:n henkilöistä muodostuneelle yhteisölle, joka kannustavasti ja asiantuntevasti vei yhteistä työtämme eteenpäin. 19
20 Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj SKV-Yhtiöt Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Haapala Ritalantie Nummela
Kiinteistöarviointi 2/07
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen kesäkuun esitelmätilaisuus torstaina 7.6.2007 Tieteiden talolla. Lisätietoa sivulla 7! Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys
LisätiedotKiinteistöarviointi 2/06
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestämä esitelmätilaisuus maanantaina 5.6.2006 Tieteiden talolla. Lisätietoa sivulla 8. Kuva: Ian Britton LEHTI
LisätiedotKiinteistöarviointi 4/07
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Syksyn esitelmätilaisuus torstaina 18.10.2007 vierailijana Aivar Tomson Virosta. IVS-koulutustilaisuus 29.11.2007. Lisätietoa sivuilla 6 ja 7. Suomen
LisätiedotKiinteistöarviointi 2/05
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestämä esitelmätilaisuus tiistaina 24.5.2005 Tieteiden talolla. kts. sivu 8 HUOM! LEHTI SISÄLTÄÄ SKAY:N JÄSENILLE
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/06
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n lehti VUOSIKOKOUSKUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen Aika: tiistai 28.3.2006 klo 17.20 Paikka: Teknillisen korkeakoulun maanmittausosaston
LisätiedotHALLITUKSEN KOKOUS 1/2013
HALLITUKSEN KOKOUS 1/2013 Aika: Torstai 27.2.2013 n. klo 17.00 Paikka: Gentti, Vaisalantie 8, Espoo Asialistan 5, kohta i käsiteltiin sähköpostikokouksessa 1.3-4.3.2013. Läsnä: Kauko Viitanen Puheenjohtaja
LisätiedotMEKA/ttu. Markku Airaksinen. MEKA/ttu
MEKA/ttu Markku Airaksinen MEKA/ttu Projektin asettaminen Asetan metsän kauppahintatutkimus-projektin (MEKA/ttu). Projektin tavoitteena on laatia uusi julkaisu metsäomaisuuden hinnanmuodos-tuksesta ajantasaistamalla
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/07
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti VUOSIKOKOUSKUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen tiistaina 27.3.2007 klo 17.00 Teknillisen korkeakoulun maanmittausosaston luentosali
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/08
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti VUOSIKOKOUSKUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen maanantaina 31.3.2008 klo 17.00 Tieteiden talo, sali 309 Kirkkokatu 6, 00170
LisätiedotKiinteistöarviointi 4/06
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Tervetuloa glögeille! Esitelmätilaisuus torstaina 14.12.2006 klo 17.00 Tieteiden talolla. Aiheena Suomalainen epäsuora kiinteistösijoittaminen. Katso
LisätiedotKiinteistöarviointi 3/05
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestämä ARVIOINTISEMINAARI 25.8.2005 kts. sivu 6 BALTIC VALUATION CONFERENCE 22-24.9.2005 Tallinn, Estonia, kts
LisätiedotMetsänomistajan talouskoulu Metsätilan arvonmääritys. Piia Perälä, Mhy Päijät-Häme
Metsänomistajan talouskoulu Metsätilan arvonmääritys Piia Perälä, Mhy Päijät-Häme 044 033 7529 Metsän arvot Metsän arvot (FAO:n luokitus) Suorat käyttöarvot Puutavara Marjat, sienet, ravinto- ja koristekasvit
LisätiedotKiinteistöarviointi 3/06 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestää esitelmätilaisuuden tiistaina 17.10.2006 Tieteiden talolla. Lisätietoa sivulla 6! Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys
LisätiedotPääkirjoitus: Yhdistyksemme rooli nyt ja tulevaisuudessa, 4. Neurotaloustiede ja evoluutioteoria metsän arvioinnissa, 5
Kiinteistöarviointi 1/10 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Pääkirjoitus: Yhdistyksemme rooli nyt ja tulevaisuudessa, 4 Neurotaloustiede ja evoluutioteoria metsän arvioinnissa, 5 Kiinteistöalan
LisätiedotSKAY:n 30 -vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa, s. 5 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja - arvioinnissa, s. 7 Yhdistyksen vuosikokous
Kiinteistöarviointi 1/09 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti SKAY:n 30 -vuotista taivalta juhlistettiin Pietarissa, s. 5 Tuottovaatimus kiinteistösijoittamisessa ja - arvioinnissa, s. 7
LisätiedotKannattavuus tasaikäis- ja eriikäismetsätaloudessa
Kannattavuus tasaikäis- ja eriikäismetsätaloudessa Paula Horne ja Jyri Hietala Pellervon taloustutkimus PTT Metsäpäivät 2015 5.11.2015 Metsänomistajien tyytyväisyys hakkuu- ja hoitotapoihin Uudessa metsälaissa
LisätiedotSastamalan kaupungin metsäomaisuus. Katariina Pylsy 30.9.2015
Sastamalan kaupungin metsäomaisuus Katariina Pylsy 30.9.2015 Metsäomaisuuden laajuus 2013 Vammala Mouhijärvi Suodenniemi Kiikoinen Äetsä Ritajärvi Yhteensä Metsämaa 823 568 289 108 203 192 Kitumaa 81 54
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/05
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n lehti Vuosikokouskutsu Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen Aika: maanantai 14.3.2005 klo 17.15 Paikka: Teknillisen korkeakoulun maanmittausosaston
LisätiedotLausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2010
Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2010 Kaj Söderman Seppo Koponen Jukka Uusitalo 18.1.2011 Toimeksiannon määritys Toimeksianto Technopolis Oyj (Technopolis) ja Realia
LisätiedotARVOMETSÄ METSÄN ARVO 15.3.2016
SISÄLTÖ MAA JA PUUSTO NETTONYKYARVO NETTOTULOT JA HAKKUUKERTYMÄT ARVOMETSÄ METSÄN ARVO 15.3.2016 KUNTA TILA REK.NRO 1234567892 LAATIJA: Antti Ahokas, Metsäasiantuntija 2 KASVUPAIKKOJEN PINTAALA JA PUUSTO
LisätiedotSolvenssi II:n markkinaehtoinen vastuuvelka
Solvenssi II:n markkinaehtoinen vastuuvelka Mikä on riskitön korko ja pääoman tuottovaatimus Suomen Aktuaariyhdistys 13.10.2008 Pasi Laaksonen Yleistä Mikäli vastuuvelka on ei-suojattavissa (non-hedgeable)
LisätiedotTOIMINTASUUNNITELMA VUODELLE 2014
TOIMINTASUUNNITELMA VUODELLE 2014 1. Yleistä seurasta Hallinnon Tutkimuksen Seura ry. on tieteellinen yhdistys, jonka tarkoitus on edistää hallinnon tutkimusta Suomessa ja osallistua alan kansainväliseen
LisätiedotKIINTEISTÖARVIOINTI 1/13
KIINTEISTÖARVIOINTI 1/13 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Kiinteistöarviointi 1/13 1 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property
LisätiedotMaankäytön suunnittelun taustatiedot Luonnonvarakeskuksen metsävaratiedoista
Maankäytön suunnittelun taustatiedot Luonnonvarakeskuksen metsävaratiedoista Leena Kärkkäinen, Helena Haakana, Hannu Hirvelä, Reetta Lempinen, Tuula Packalen Metsävaikutusten arvioinnin kehittäminen kaavoituksessa
LisätiedotHALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos
Kiinteistöarviointi 3/08 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj. Teknillinen
LisätiedotTila-arvio kertoo metsän arvon. Pasi Kiiskinen 29.3.2014
Tila-arvio kertoo metsän arvon Pasi Kiiskinen 29.3.2014 OTSO METSÄPALVELUIDEN HISTORIA Suomen metsäkeskus jakaantuu kahtia 2012. Jaossa metsäkeskukselle jäi kestävän metsätalouden kehittäminen ja viranomaisasiat.
LisätiedotARVIOKIRJAMALLI. Metsäarvio. Pyy, Mäntyharju / 8
1 / 8 Metsäarvio Pyy, Mäntyharju 507-412-1-73 Tämä metsäarvio kertoo kiinteistön metsätaloudellisen arvon, jota voidaan käyttää omistajanvaihdostilanteissa, kuten perunkirjoitus, perintö- ja lahjaveroarvon
LisätiedotTechnopolis Oyj. Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä Jukka Uusitalo Antti Huotari 24.4.
An International Associate of Technopolis Oyj Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.3.2015 Jukka Uusitalo Antti Huotari 24.4.2015 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla!
LisätiedotSELL Student Games kansainvälinen opiskelijaurheilutapahtuma
SELL Student Games kansainvälinen opiskelijaurheilutapahtuma Painonnosto 13.5.2016 (kansallinen, CUP) Below in English Paikka: Nääshalli Näsijärvenkatu 8 33210 Tampere Alustava aikataulu: Punnitus 12:00-13:00
LisätiedotTechnopolis Oyj. Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2014 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen 22.1.
An International Associate of Technopolis Oyj Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2014 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen 22.1.2015 Muodosta pdf arko-työkalut
LisätiedotRakennettu ympäristö. Kiinteistötalous TkT Juhana Hiironen
Rakennettu ympäristö Kiinteistötalous TkT Juhana Hiironen Kiinteistö on oikeuksien, rajoitusten ja velvollisuuksien muodostama alueellisesti rajattu kokonaisuus Reaalitalouden yksikkö Maankäytön yksikkö
LisätiedotPaljonko metsäsijoitus tuottaa?
Paljonko metsäsijoitus tuottaa? Metsä on yksi mahdollinen sijoituskohde. Metsäsijoituksen tuotto riippuu mm. siitä, kuinka halvalla tai kalliilla metsän ostaa, ja siitä, kuinka metsää käsittelee. Kuvan
LisätiedotMetsän arvostuskysymykset yhteismetsän laajentuessa liittymisten kautta. Arvokäsitteitä
Metsän arvostuskysymykset yhteismetsän laajentuessa liittymisten kautta MML 3.5.2010 Eero Autere (MH) Raito Paananen Metsävaratietoasiantuntija (MMM, LKV) 5.5.2010 1 5.5.2010 2 Arvokäsitteitä Käyttöarvo
LisätiedotMOTTI metsäsuunnittelussa ja siihen liittyvässä tutkimuksessa
MOTTI metsäsuunnittelussa ja siihen liittyvässä tutkimuksessa Jari Hynynen Metla, Vantaan toimintayksikkö SIMO-seminaari 2.11.2007 / Metsäntutkimuslaitos Skogsforskningsinstitutet Finnish Forest Research
LisätiedotLausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2012
Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2012 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen 17.1.2013 An International Associate of Toimeksiannon määritys Toimeksianto Technopolis
LisätiedotMETSÄ SUUNNITELMÄ 2013 2027
METSÄ SUUNNITELMÄ 2013 2027 Omistaja: Itä-Suomen yliopisto Osoite: Yliopistokatu 2, 80101 Joensuu Tila: Suotalo 30:14 Kunta: Ilomantsi 2 SISÄLTÖ 1 JOHDANTO... 3 2 METSÄN NYKYTILA... 4 2.1 Kasvupaikkojen
LisätiedotOsakkeen arvonmääritys. Onnistunut sijoituspäätös
Osakkeen arvonmääritys Onnistunut sijoituspäätös Teos pohjautuu osittain aiemmin useana painoksena nimillä Yrityksen arvonmääritys ja Uusi yrityksen arvonmääritys ilmestyneeseen teokseen. Copyright 2012
LisätiedotFENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ
? FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ 29.1.2019 MITEN TONTTISIJOITUSTEN ARVOT MÄÄRITETÄÄN? Seppo Koponen / GEM www.gemproperty.fi 2 TONTIN ARVONMÄÄRITYS MARKKINA-ARVO KAUPPA-ARVO & TUOTTOARVO CASE 1: KAUPPA-ARVO
LisätiedotRiittääkö puu VMI-tulokset
Riittääkö puu VMI-tulokset Lapin 61. Metsätalouspäivät 14.2.2019 Rovaniemi Kari T. Korhonen Metsävarat: Kari T. Korhonen, Antti Ihalainen, Mikael Strandström Hakkuumahdollisuudet: Olli Salminen, Hannu
LisätiedotARVONMUODOSTUS KIINTEISTÖVEROTUSTA VARTEN
ARVONMUODOSTUS KIINTEISTÖVEROTUSTA VARTEN Kansainvälinen katsaus ja kehitysnäkymiä Suomessa Arthur Kreivi 4.4.2019 ESITYKSEN SISÄLTÖ Erilaiset kiinteistöverojärjestelmät Verotuksen kohteena oleva kiinteistö
Lisätiedotw metsänhoitoyhdistys
w metsänhoitoyhdistys Lausunto metsän arvosta Toimeksiantaja Arvion tarkoitus Kohde ja omistus Pinta-ala ja tietolähde Arviokäynti Kuvaus arviomenetelmästä Kehitysluokkien rakenne Puustotiedot Muut arviossa
LisätiedotARVIOKIRJAMALLI. Metsäarvio+ Saarnivaara, Saarijärvi / 8
1 / 8 Metsäarvio+ Saarnivaara, Saarijärvi 729-407--496 OP Metsäarvio+ kertoo kiinteistön metsätaloudellisen arvon, jota voidaan käyttää vakuusarvon määrityksessä ja omistajanvaihdostilanteissa, kuten perunkirjoitus,
LisätiedotRiski ja velkaantuminen
Riski ja velkaantuminen TU-C1030 Laskelmat liiketoiminnan päätösten tukena Luento 28.1.2016 I vaiheen luentokokonaisuus INVESTOINNIN KANNATTAVUUS YRITYKSEN KANNATTAVUUS 1. Vapaa rahavirta (FCF) 2. Rahavirtojen
LisätiedotBuilding Bridges for Transnational Cooperation Druskininkai, Liettua 21 23.6.2011
Building Bridges for Transnational Cooperation 21 23.6.2011 Matkan tarkoitus ja tavoite Osallistuin Building Bridges for Transnational Cooperation seminaariin Druskininkainimisessä kaupungissa Etelä Liettuassa.
LisätiedotMäntytukkipuu 58,5 48,1 11,8. Mäntykuitupuu 18,5 15,5 11,8. Kuusitukkipuu 60,2 48,7 11,1. Kuusikuitupuu 19,1 15,5 11,1. Koivutukkipuu 45,8 37,7 11,6
TILA-ARVIO Sivu 1 / 5 TILA-ARVIO TILA-ARVION KÄYTTÖTARKOITUS Kiinteistökauppa ASIAKKAAN TIEDOT Tilat/määräalat Kiinteistötunnus SAUNAVAARA 422-415-34-3 Omistaja Puhelin Osoite LASKENNAN TIEDOT Laskennassa
LisätiedotMäntytukkipuu 58,5 48,1 11,8. Mäntykuitupuu 18,5 15,5 11,8. Kuusitukkipuu 60,2 48,7 11,1. Kuusikuitupuu 19,1 15,5 11,1. Koivutukkipuu 45,8 37,7 11,6
TILA-ARVIO Sivu 1 / 4 TILA-ARVIO TILA-ARVION KÄYTTÖTARKOITUS Kiinteistökauppa ASIAKKAAN TIEDOT Tilat/määräalat Kiinteistötunnus Louhikko 422-414-14-14 Omistaja Puhelin Osoite LASKENNAN TIEDOT Laskennassa
LisätiedotTechnopolis Oyj. Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2013 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen 28.1.
An International Associate of Technopolis Oyj Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2013 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen 28.1.2014 Muodosta pdf arko-työkalut
LisätiedotTIILÄÄN SEUDUN KYLÄYHDISTYS ry SÄÄNNÖT
TIILÄÄN SEUDUN KYLÄYHDISTYS ry SÄÄNNÖT Sisällysluettelo 1 YHDISTYKSEN NIMI JA KOTIPAIKKA...3 2 YHDISTYKSEN TARKOITUS...3 3 TOIMINNAN LAATU...3 4 JÄSENYYTTÄ KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET...4 5 YHDISTYKSESTÄ EROAMINEN
LisätiedotYhteismetsän ja osuuksien arvon muodostus
Yhteismetsän ja osuuksien arvon muodostus Metsätilakoon ja rakenteen parantaminen-tietopaketti metsätilojen sukupolvenvaihdoksiin Säätytalo 12.10.2011 Esa Ärölä Maanmittauslaitos / Kehittämiskeskus 1 YMA
LisätiedotKorko Mela-laskelmissa
juha.lappi.sjk@gmail.com Taksaattoriklubin kevätseminaari 9.4.09 Korko tule mukaan Mela-laskelmiin neljässä eri merkityksessä: Tavoitefunktion korkoprosentti Uudistamisen ja harvennusten läpimitta- ja
LisätiedotTechnopolis Oyj. Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä Jukka Uusitalo Henri Timperi Ilkka Nissinen 26.1.
An International Associate of Technopolis Oyj Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2017 Jukka Uusitalo Henri Timperi Ilkka Nissinen 26.1.2018 Muodosta pdf arko-työkalut
Lisätiedot10 Liiketaloudellisia algoritmeja
218 Liiketaloudellisia algoritmeja 10 Liiketaloudellisia algoritmeja Tämä luku sisältää liiketaloudellisia laskelmia. Aiheita voi hyödyntää vaikkapa liiketalouden opetuksessa. 10.1 Investointien kannattavuuden
LisätiedotMetsäomaisuuden kiinteistöarvioinnissa on kaksi
Simo Hannelius Metsäomaisuuden arviointi kaipaa standardointia Omaisuuden arvostus on ratkaistavissa tutkimuksen keinoin Metsäomaisuuden kiinteistöarvioinnissa on kaksi hankalasti selvitettävää kysymystä.
LisätiedotUudet ominaisuudet: Invest for Excel 3.6
Uudet ominaisuudet: Invest for Excel 3.6 Microsoft Excel versiot... 2 Käyttöoppaat... 2 Sähköinen allekirjoitus... 2 Mallikansiot... 2 Liikearvon poisto ja tuloverotus... 4 Sisäinen korkokanta ennen veroja...
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/15. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 1/15
Kiinteistöarviointi 1/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 Kiinteistöarviointi 1/15 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property
LisätiedotMäntytukkipuu 55,9 46,3 11,3. Mäntykuitupuu 17,8 15,0 11,3. Kuusitukkipuu 57,2 46,6 10,6. Kuusikuitupuu 18,1 14,8 10,6. Koivutukkipuu 44,2 36,7 10,9
TILA-ARVIO Sivu 1 / 5 TILA-ARVIO TILA-ARVION KÄYTTÖTARKOITUS Kiinteistökauppa ASIAKKAAN TIEDOT Tilat/määräalat Kiinteistötunnus EEROLA 167-431-2-4 Omistaja Puhelin Osoite LASKENNAN TIEDOT Laskennassa käytettävät
LisätiedotKiinteistöarviointi 4/15. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Kiinteistöarviointi 4/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/2015 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella
LisätiedotSYKSYN LVI-MESSUMATKA 21.-25.9.2011
Jäsentiedote 4/2011 Internet osoitteemme www.talvi.info SYKSYN LVI-MESSUMATKA 21.-25.9.2011 TaLVI järjestää jäsenilleen matkan Brysselin LVI-messuille. Samalla reissulla on mahdollisuus päästä tutustumaan
LisätiedotYhteismetsäosuuksien laskentaperusteet ja yhteismetsäosuuden arvon määrittämisessä huomioonotettavat asiat
Yhteismetsäosuuksien laskentaperusteet ja yhteismetsäosuuden arvon määrittämisessä huomioonotettavat asiat Oulun kaupungin Haukiputaan Ulkometsän alueen tilusjärjestelytoimituksen toimituskokous 31. toukokuuta
LisätiedotMaanmittauslaitoksen uusi metsän arvonmääritysmenetelmä
Maanmittauslaitoksen uusi metsän arvonmääritysmenetelmä TkT Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kehittämiskeskus METSÄPÄIVÄT 10 26.11.10 Helsinki Messukeskus Kehitysprojektin käynnistämisen syyt Edellisten
LisätiedotTarjoamme mittavan sähkön pörssikaupan koulutuspaketin
Sertifioitu sähkökauppias -koulutukset 2012 Tarjoamme mittavan sähkön pörssikaupan koulutuspaketin Sähkökaupan ammattilaisten sertifiointikoulutus Sertifioitu sähkökauppias -koulutusohjelma on tarkoitettu
LisätiedotNUORTEN METSIEN RAKENNE JA KEHITYS
NUORTEN METSIEN RAKENNE JA KEHITYS Saija Huuskonen Metsäntutkimuslaitos, Vantaa Tutkimuksen tavoitteet 1. Selvittää 198-luvulla onnistuneesti perustettujen havupuuvaltaisten taimikoiden metsänhoidollinen
LisätiedotARVONMÄÄRITYSPOLITIIKKA
4.10.2019 0 / 5 Luottamuksellinen Kohderyhmä tähän ARVONMÄÄRITYSPOLITIIKKA Taaleri Pääomarahastot Oy Taaleri Kapitaali Oy Y-tunnus 2772994-2 Rekisteröity kotipaikka Helsinki Puhelin 046 714 7100 www.taalerikapitaali.com
LisätiedotYmpäristöklusterin tutkimusohjelman hiilikonsortio
Ympäristöklusterin tutkimusohjelman hiilikonsortio Suomen metsät ja puutuotteet ilmastonmuutoksen torjunnassa nielut ja substituutiot sekä niiden taloudellinen ja oikeudellinen ohjaus 2004-2005 1 Hiilikonsortion
LisätiedotOptimal Harvesting of Forest Stands
Optimal Harvesting of Forest Stands (Presentation of the topic) 24 January 2010 Instructor: Janne Kettunen Supervisor: Ahti Salo Tausta Ass. Prof. Janne Kettunen käsitteli osana väitöskirjatyötään stokastisen
LisätiedotKiinteistöarviointi 3/13. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 3/13
Kiinteistöarviointi 3/13 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 Kiinteistöarviointi 3/13 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property
Lisätiedot- muodostamisprosessi- Esa Lappalainen. Puh. 0400 256 146 esa.lappalainen@metsakeskus.fi. Yhteistyössä mukana
Säämingin Yhteismetsä - muodostamisprosessi- Esa Lappalainen Perhemetsä 3G- hanke Puh. 0400 256 146 esa.lappalainen@metsakeskus.fi Yhteistyössä mukana Säämingin yhteismetsän perusidea: Kootaan tulevat
LisätiedotTechnopolis Oyj. Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2015 Jukka Uusitalo Antti Huotari Leena Aaltonen 20.1.
An International Associate of Technopolis Oyj Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2015 Jukka Uusitalo Antti Huotari Leena Aaltonen 20.1.2016 Muodosta pdf arko-työkalut
LisätiedotKiinteistöarviointi 3/15. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Kiinteistöarviointi 3/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien
LisätiedotMetsätalouden kannattavuuden parantaminen
Metsätalouden kannattavuuden parantaminen Jari Hynynen & Saija Huuskonen Luonnonvarakeskus Natural Resources Institute Finland Johdanto Talousnäkökulma metsänkasvatukseen ottaen huomioon se, että Metsien
LisätiedotMetsien kestävä käyttö Suomessa laskennan vai äänestyksen tulos?
Metsien kestävä käyttö Suomessa laskennan vai äänestyksen tulos? Riittävätkö tiedot metsien kestävän käytön määrittämiseen? Metsätieteen päivä 2015, Taksaattoriklubi Tuula Packalen, Luonnonvarakeskus 1
LisätiedotLausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2011
Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2011 Jukka Uusitalo Antti Huotari Seppo Koponen Toimeksiannon määritys Toimeksianto Technopolis Oyj (Technopolis) ja Realia Management
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/14. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1. Kiinteistöarviointi 1/14
Kiinteistöarviointi 1/14 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien
LisätiedotMaankäyttötieteiden päivä 2014
30.10.2014 Tieteiden talo Sali 104 Maankäyttötieteiden päivä 2014 Maanmittaustieteiden Seura ry Suomen Maanmittausinsinöörien Liitto ry ILMOITTAUTUMINEN JA LISÄTIEDOT Maankäyttötieteiden päivän 2014 normaalihintainen
LisätiedotMETSÄSUUNNITTELU YKSITYISMETSISSÄ
1 METSÄSUUNNITTELU YKSITYISMETSISSÄ KEHITYS: 50-70 luvut: tilakohtaisia suunnitelmia 1975: alueellinen metsäsuunnittelu, keskitetty järjestelmä 1985: Taso-metsätaloussuunnitelma, kerättiin tarkempia puustotietoja
LisätiedotHankintailmoitus: Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä/kiinteistöyksikkö : Puijon sairaalan Pääaula-alueen uudistus, Sähköurakka
Finland Tender Hankintailmoitus: Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä/kiinteistöyksikkö : Puijon sairaalan Pääaula-alueen uudistus, Sähköurakka Tarjoukset 6.5.2011 klo 15.00 mennessä osoitteeseen:
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/17. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Kiinteistöarviointi 1/17 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti HALLITUS PUHEENJOHTAJA Saija Toivonen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Jukka Lahtinen Jukka
LisätiedotKiinteistöarviointi 1/12
Kiinteistöarviointi 1/12 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien
LisätiedotKIINTEISTÖARVIOINTI. Kohde: Yrittäjätalo Företagshuset, Näsby, Houtskari
KIINTEISTÖARVIOINTI Kohde: Yrittäjätalo Företagshuset, Näsby, Houtskari Laatinut Ralf Rehnberg 7.4.2014 1. Yleistä Toimeksiantaja Paraisten kaupunki / kaupungingeodeetti Susanna Lönnberg Arvioitsija Kiinteistöarviointitoimisto
LisätiedotMetsäarvio. ~ metsänhoitoyhdistys. Toimeksiantaja Arvion tarkoitus Kohde ja omistus
~ metsänhoitoyhdistys Metsäarvio 1(2) Toimeksiantaja Arvion tarkoitus Kohde ja omistus Pinta-ala ja tietolähde Maaperätiedot Kasvupaikat Arviokäynti Kuvaus arviomenetelmästä Kehitysluokkien rakenne Puustotiedot
LisätiedotElinkaarimallien taloudelliset arviointiperusteet ja analyysit
Elinkaarimallit ja -palvelut tulosseminaari Elinkaarimallien taloudelliset arviointiperusteet ja analyysit Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy 26.9.2006 ELINKAARIMALLIT kehityshanke: KTI:n osaprojekti:
LisätiedotKoron käyttö ja merkitys metsän
Koron käyttö ja merkitys metsän käyvän arvon laskennassa Taksaattoriklubin kevätseminaari 9.4.2019 Henrik Nieminen Talous- ja rahoitusjohtaja Liikevaihto 113 milj. Tase 1,6 mrd 2 METSÄN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITTÄMINEN
LisätiedotPääkirjoitus: Kiinteistömarkkinat ja informaatio, s. 4. Kuntapuolen mielipiteitä kiinteistöarviointipalveluista, s. 8
Kiinteistöarviointi 4/09 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Pääkirjoitus: Kiinteistömarkkinat ja informaatio, s. 4 Kuntapuolen mielipiteitä kiinteistöarviointipalveluista, s. 8 Toimistokäyttäjien
LisätiedotYleiskaavojen vaikutukset metsätalouteen
Yleiskaavojen vaikutukset metsätalouteen Hannu Hirvelä, Tuula Packalen, Helena Mäkelä Kaavoituksen vaikutukset Etelä-Suomen metsätalouteen seminaari 29.8.2013 Yleiskaavat Metsänomistajien liitto Etelä-Suomen
LisätiedotLieksan seurakunta metsänomistajana
Lieksan seurakunta metsänomistajana Pinta-alat Metsätalousmaata kaikkiaan 5123 hehtaaria Kasvullinen metsämaa 4564 hehtaaria Kitu- ja joutomaita 466 hehtaaria Teitä ja sähkölinjoja 93 hehtaaria Suojelualueita
LisätiedotKVS2008. Pertti Kuronen
Pertti Kuronen 15.3.2007 1 Pertti Kuronen 15.3.2007 Tariffirakenne ja alustava hintataso KVS2005 toteutuminen KVS2008 lähtökohdat tariffirakenne alustava hintataso alustavat yksikköhinnat 2 Pertti Kuronen
LisätiedotIlmansuojeluyhdistys ry. Luftvårdsföreningen rf. Finnish Air Pollution Prevention Society
1 ILMANSUOJELUYHDISTYKSEN VUOSIKOKOUS 2/2015 Aika: 26.11.2015 klo 15.00 Paikka: THL, Mannerheimintie 168 B ESITYSLISTA: 1. Kokouksen avaus 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin sekä kahden pöytäkirjantarkastajan
LisätiedotJÄSENTIEDOTE 3/2010. Seuran vaalikokous 2010 ja pikkujoulu. Jäsentiedote Hyvä Rakenteiden Mekaniikan Seura ry:n jäsen
PL 2100, 02015 TKK Rakentajanaukio 4 A, 02150 Espoo http://rmseura.tkk.fi Y-tunnus: 1108237-1 Jäsentiedote 11.11.2010 JÄSENTIEDOTE 3/2010 Hyvä Rakenteiden Mekaniikan Seura ry:n jäsen Seuran vaalikokous
LisätiedotMetsäkiinteistön taloudellisen arvon määrittäminen
Metsätieteen aikakauskirja t i e t e e n t o r i Markus Holopainen ja Kauko Viitanen Käsitteistä ja epävarmuudesta metsäkiinteistöjen taloudellisen arvon määrittämisessä Johdanto Metsäkiinteistön taloudellisen
LisätiedotElinvoimaa täydennysrakentamisella. Täydennysrakentamiskäytäntöjen kehittäminen -klinikan aloitusseminaari 14.11.2014
Elinvoimaa täydennysrakentamisella Täydennysrakentamiskäytäntöjen kehittäminen -klinikan aloitusseminaari 14.11.2014 Lähtökohtia Täydennysrakentaminen on tärkeää ja tästä ollaan samaa mieltä Kasvukeskukset
LisätiedotNUORTEN METSIEN RAKENNE JA KEHITYS
NUORTEN METSIEN RAKENNE JA KEHITYS Saija Mattila Metsäntutkimuslaitos, Vantaa Saija.Mattila@metla.fi puh.010-211 2449 Tutkimuksen taustaa Puuston alkukehitys on heikosti tunnettu ja vaikeimmin ennustettavissa
LisätiedotTUTKIMUSTULOKSIA JA MIELIPITEITÄ METSÄNHOIDON VAIHTOEHDOISTA. Timo Pukkala
TUTKIMUSTULOKSIA JA MIELIPITEITÄ METSÄNHOIDON VAIHTOEHDOISTA Timo Pukkala Sisältö Jaksollinen jatkuva Tasaikäisen metsän jatkuva kasvatus Alikasvos Metsän uudistaminen Metsänhoidon tukeminen Säännöllisen
LisätiedotTOIMINTASUUNNITELMA 2016 Materia ry
TOIMINTASUUNNITELMA 2016 Materia ry SISÄLLYSLUETTELO 1. Johdanto 2. Hallitus ja hallituksen kokoukset 3. Jäsenet 4. Yhdistyksen toiminta 5. Näyttelyt, seminaarit ja muut tapahtumat 6. Muut toiminta 5.1
LisätiedotRN:o 23:36. n.58,8 ha
?? RN:o 23:36 n.58,8 ha 0 metri Mittakaava: 1:10 000 400,0? Maanmittauslaitos 2014 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus 2014? Tammasuo 687-414-23-36 0 3 000 metri Mittakaava: 1:75 000 Maanmittauslaitos
Lisätiedot4 Yhdistyksen jäsenen on suoritettava vuosittain yhdistyksen syyskokouksen määräämä jäsenmaksu.
Ehdotus sääntömuutoksiksi Suomen Internet-yhdistyksen kevätkokoukselle 2006. Alla on ehdotus uusiksi säännöiksi, jotka toimitetaan yhdistysrekisteriin hyväksyttäviksi, mikäli yhdistyksen kevätkokous päättää
LisätiedotMaanmittauslaitos 2015 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus 2015
RN:o 15:1/1 n. 2,5 ha RN:o 2:131 18,5 ha RN:o 2:87/0 37,1 ha Maanmittauslaitos 2015 Lupanumero 3069/MML/14 Karttakeskus 2015 n. 2,5 ha RN:o 15:1/1 RN:o 2:87/0 37,1 ha RN:o 2:131 18,5 ha Raimola 595-427-2-87/0
LisätiedotHelsingin kaupunki Esityslista 7/2015 1 (6) Kiinteistölautakunta Vp/4 31.03.2015
Helsingin kaupunki Esityslista 7/2015 1 (6) 4 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle kiinteistönkaupan esisopimuksen tekemiseksi ja tonttien myymiseksi (Kaartinkaupunki, Kasarmitori, tontit
LisätiedotSpv ja tilakauppainfo turkistiloille TurkisTaito yrittäjyyttä ja yhteistyötä kehittämässä
Spv ja tilakauppainfo turkistiloille 30.10.2017 TurkisTaito yrittäjyyttä ja yhteistyötä kehittämässä Johanna Lindvall, johtava talousasiantuntija Johanna.Lindvall@finanssila.fi 040 753 0204 Ville Kujanen,
LisätiedotKauppakeskukset kestävässä yhdyskuntarakenteessa
Kauppakeskukset kestävässä yhdyskuntarakenteessa Helsinki 9.10.2007 Tervetuloa! Välkommen! Welcome! yhteistyössä / in co-operation with Missio: on kauppa- ja ostoskeskusten järjestö, jonka toiminnassa
LisätiedotMaaseudun uusi aika -yhdistyksen jäsenkirje 1/2016
Maaseudun uusi aika -yhdistyksen jäsenkirje 1/2016 23.3.2016 Keväinen tervehdys kaikille MUAn jäsenille! Kevät keikkuen tulevi ja niin myös Mua-yhdistyksen keväinen jäsenkirje. Tässä kirjeessä on tietoa
Lisätiedot