Kiinteistöarviointi 4/05

Transkriptio

1 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen järjestämä ESITELMÄTILAISUUS klo Tieteiden talolla, kts. sivu 9

2 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos Jyrki Halomo SKV-Yhtiöt Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kalevi Vanhanen Helsingin kaupunki Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: puh JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, Helsinki p fax LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Datacom Oy (painettu elektronisesti) 2

3 Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Ohjeet jäseneksi liittymiseen... 6 Syksyn esitelmätilaisuus Asiantuntija-artikkeli: Seppo Sadeharju Maanmittauslaitoksen korvausarviointimenettelyn toimintaohje (Korva) Asiantuntija-artikkeli: Arhi Kiviharju Toimitilojen käyvistä vuokrista ja niihin vaikuttavista tekijöistä toimitilojen dynamiikkaan Yhteisöjäsenet...takasivu Fastighetsvärderingsföreningen i Finland rf 3

4 Puheenjohtajalta Jos kesä lukuun ottamatta yleisurheilun maailmanmestaruuskisojen aikaa oli varsin kaunista, on syksy ollut erittäin miellyttävä. Vuonna 2002 alkanut kiinteistömarkkinoidemme todellinen kansainvälistyminen jatkui vuoden alkupuoliskon ajan eikä tuo maailmalle välittynyt kisasääkään näyttäisi pysäyttävän kansainvälisiä sijoittajia. Ja miksi päiväkautinen sade pysäyttäisikään, kun muualla puhaltavat talot ja infrat tuhoavat hurrikaanit. Taitavat meidän kisasateet jo olla unohdettuja maailmalla. Loppukesän ja syksyn arviointikoulutuspiikki alkaa olla lopuillaan. Osallistujia on ollut ilahduttavan runsaasti. SKAYn arviointiseminaarissa oli reilut 20 osallistujaa ja mielenkiintoisten alustusten jälkeisen ryhmätöiden purun yhteydessä keskustelu äityi jopa suomalaisittain hyvin vilkkaaksi. Ryhmätyöt käsittelivät toimeksiantosopimuksen, arviointiraportin ja taloudellisen raportoinnin yhteydessä tehtävien arviointien sisältöä ja kehittämistä. Ainakin omasta mielestäni seminaari oli onnistunut ja osoitti, että vastaavanlaisia tilaisuuksia on syytä pitää myös jatkossa. Monet arviointiin liittyvät kysymykset kaipaavat valaistusta ja yhdessä vastauksia on helpompi ja nopeampi löytää kuin yksin pohtien. Kiitokset vielä alustajille Juho Koskiselle, Hannu Ridellille ja Seppo Sadeharjulle sekä kaikille osallistujille. Kiinteistöalan koulutuskeskuksen (KIINKO) kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaarissa oli kuutisenkymmentä osallistujaa ja, siltä osin kuin alussa pääsin seuraamaan tilaisuutta, innostunut ja kantaa ottava tunnelma. Itämeren maiden arviointiyhdistysten 13. arviointikonferenssissa Tallinnassa olivat lähes kaikki alueen arviointiyhdistykset edustettuina ja pari kaukaisempaakin vierasta eli Romania ja Kiina. Valtaosa n. 200 osallistujasta oli kuitenkin virolaisia arvioijia. Päivien aiheena oli alun perin taloudellista raportointia varten tehtävät arvioinnit ja siitä saadut kokemukset, mutta selvästikään siihen ei vielä ole päästy riittävästi sisään, sillä päivien otsikkokin oli muutettu käsittämään myös maakatsaukset. Mielestäni ainoa selkeästi alkuperäisessä ohjelmassa pysynyt alustus oli meidän Tapani Väljän toimesta pidetty informatiivinen esitys. Muiden maiden esityksissä tuli taloudellisen raportoinnin osalta lähinnä esille, että arviointi on normaalia markkina-arvon määrittämistä, ja huolta kannettiin lähinnä vain siitä, pääsevätkö arvioijat tekemään arviointeja vai jäävätkö ne kiinteistöjä omistavien yritysten sisäisiksi ja tilintarkastajien suorittamiksi 4

5 arvioinneiksi. Joissakin maissa näytettäisiin saavan tai saadun lainsäädäntöön vaatimus ulkopuolisten arvioijien käyttämisestä, kun taas joissakin arvioinnit näyttäisivät jäävän lähes kokonaan yritysten sisälle ja/tai tilintarkastajille. Suomalaisia osallistujia Tallinnassa oli neljä. Jäsenet, jotka haluavat tutustua päivien esitelmäkansioon voivat tiedustella sitä minulta. Keskuskauppakamarin arviointikoulutuspäivässä oli reilut 80 osallistujaa kuten viime vuonnakin. Osallistuminen oli siis varsin aktiivista. Tänä vuonna päivien pääteemana oli samoin kuin monessa muussakin tilaisuudessa arviointi taloudellista raportointia (IFRS/IAS) varten ja kansainvälisen arviointistandardin (IVS) vaatimukset tältä osin. Yhdistelmä on hyvin ymmärrettävä, sillä IVS pyrkii voimakkaasti ohjeistamaan taloudellista raportointia varten tehtävää arviointia ja toimii läheisessä yhteistyössä tilinpäätösstandardien julkaisijayhteisön IASB kanssa. Kansainvälisistä standardeista saatiin nyt suoraa tietoa, kun IVSC:n hallituksen jäsen Chris Thorn oli saapunut kertomaan standardien tarkoituksesta ja sisällöstä sekä kehittämisnäkymistä. Mielestäni tällainen suoran tiedon saaminen oli erittäin valaisevaa ja käsitykseni mukaan sitä arvostettiin myös osallistujien keskuudessa, joten uskallan esittää toivomuksen, että Keskuskauppakamari toisi jatkossakin ulkomaalaisia alustamaan koulutustilaisuuteensa. Se avartaa ja parantaa meidän omia näkemyksiämme. Tämän lisäksi olen syksyllä osallistunut pariin muuhunkin arviointikoulutustilaisuuteen, joista erityisesti haluan mainita latvialaisten arviointiiltapäivän, johon osallistui pitkälti toistasataa arvioijaa. Vaikuttava osallistujamäärä. Teilläkin on nyt mahdollisuus tavoitella samaa syksyn seminaaritilaisuudessamme, josta enemmän lehden sisäsivuilla. Toivon vastaavaa osanottoa, vaikka pahoin pelkäänkin, että pullat taitaisivat loppua pahasti kesken. Silti yllättäkää minut! Etsin jostain mielelläni lisää purtavaa. Lopuksi kiitos yhdistykselle muistamisesta synttäreilläni! Oli kiva nähdä paljon tuttuja TKK:lla. Otaniemessä lokakuussa 2005 Kauko Viitanen 5

6 YHDISTYKSEN JÄSENEKSI LIITTYMINEN Yhdistyksen internetsivujen ollessa vielä työn alla päätimme julkaista lehdessä jäsenhakukaavakkeet ja ohjeet jäseneksi liittymiseen. Pyydä työkaverisi mukaan toimintaan! JÄSENEKSI LIITTYMINEN Yhdistyksen henkilöjäseneksi voi anomalla liittyä jokainen luonnollinen henkilö, joka on perehtynyt kiinteistöarvioinnin teoriaan ja menetelmiin tai osoittautunut päteväksi käytännön kiinteistöarvioinnin tehtävissä ja sitoutuu noudattamaan yhdistyksen hyväksymiä sääntöjä ja hyvää kiinteistönarviointitapaa koskevia määräyksiä. Lomakkeita saa yhdistyksen sihteeriltä. Henkilöjäsenten lisäksi yhdistykseen on vuodesta 1995 alkaen voinut hakemuksesta liittyä yhteisöjäseneksi oikeustoimikelpoinen yhteisö tai säätiö, joka on kiinnostunut edistämään yhdistyksen tarkoitusperiä. Myös kannattajajäsenyys ja vuodesta 2005 alkaen nuoren jäsenen jäsenyys on mahdollista. Yhdistyksen henkilöjäsenellä on oikeus kiinteistöarviointitoimintansa yhteydessä käyttää mainintaa "Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsen". Yhdistyksen jäsenmaksu on 30 euroa vuodessa. Eläkeläisjäsenille ja nuorille jäsenille jäsenmaksu on 15 euroa vuodessa. Yhdistyksen jäsenet saavat alennuksia yhdistyksen omista sekä Keskuskauppakamarin järjestämistä koulutustilaisuuksista. Yhdistys järjestää kiinteistöalan ajankohtaisista asioista esitelmätilaisuuksia, joihin osallistuminen on ilmaista ja tilaisuudet ovat kaikille avoimia. Lisäksi jäsenille postitetaan 3-4 kertaa vuodessa jäsenlehti, jossa tiedotetaan tulevista tilaisuuksista ja tapahtumista. TERVETULOA JÄSENEKSI! Kopio ja suurenna viereisellä sivulla oleva jäsenhakemus ja yhteystietolomake ja lähetä se yhdistyksen sihteerille. Jäsenhakemukset käsitellään hallituksen kokouksissa. 6

7 JÄSENHAKEMUS Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry sihteeri Piritta Haapala Isonnevantie 10 B 7, Helsinki Hakijan nimi: Peruskoulutus: Jatko- ja täydennyskoulutus: Käytännön arviointikokemus (määrä ja laatu): Tutkimus- ja julkaisutoiminta: Opetustoiminta: Päivämäärä: Hakijan allekirjoitus Suosittelemme yllämainittua henkilöä Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäseneksi Nimen selvennys Nimen selvennys Suosittelijoiden tulee olla Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäseniä. 7

8 YHTEYSTIETOLOMAKE (Liitteeksi jäsenhakemukseen) Pyydämme hakijaa täyttämään alla olevan yhteystietolomakkeen jäsenrekisterin ylläpitoa varten. Rekisterin tietoja käytetään pääasiassa jäsenkirjeiden postitukseen sekä jäsenmaksujen perintään. Rekisteristä voidaan luovuttaa tietoja yhdistyksen jäsenille ja yhdistyksen hallituksen hyväksymiin, jäsenten etua loukkaamattomiin tarkoituksiin. Yhteystietolomakkeen liitteenä pyydämme hakijaa lähettämään lyhyen CV:n. Yhteystietolomake palautetaan jäsenhakemuksen liitteenä yhdistyksen sihteerille (yhteystiedot jäsenhakemuksessa). Hakijan nimi: Arvo/ammatti: Postiosoite jäsenpostia varten: Sähköpostiosoite: Puhelinnumero: Työpaikka: Yhteystietojen muutokset pyydämme saattamaan tiedoksi yhdistyksen rahastonhoitajalle jäsentietojen päivitystä varten. Raija Valonen/ MIL Kellosilta 10, Helsinki. puh , fax Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Fastighetsvärderingsföreningen i Finland rf 8

9 Syksyn esitelmätilaisuus KUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen Esitelmätilaisuus keskiviikkona klo Tieteiden talo, Sali 404 Kirkkokatu 6, Helsinki Suomen toimitila-arvioinnin markkinat ja niiden kehitysnäkymät Elina Estama, (vuoden 2004 opinnäytetyöpalkinto) Kiinteistö- ja kuntoarvion yhdistäminen tuotteeksi Henri Timperi, (vuoden 2003 opinnäytetyöpalkinto) Yhdistys on vuosittain palkinnut ansioituneita opinnäytetöitä stipendeillä. Tänä vuonna yhdistys palkitsi Elina Estaman diplomityön vuoden 2004 parhaana opinnäytetyönä ja Henri Timperin diplomityön vuoden 2003 parhaana opinnäytetyönä. Tervetuloa! Tilaisuudessa on kahvitarjoilu! 9

10 ASIANTUNTIJA-ARTIKKELI MAANMITTAUSLAITOKSEN KORVAUSARVIOINTIMENETTELYN TOIMINTAOHJE (KORVA) OHJEISTUKSEN TARVE Maanmittauslaitoksen vastuulla on useiden eri lakien säätämien korvausten määrääminen. Mm. lunastuslain, yleistielain sekä maankäyttö- ja rakennuslain nojalla lunastettavasta omaisuudesta sekä lunastuksesta aiheutuvista vahingoista ja haitoista määrätään korvaus kiinteistötoimituksessa, jossa korvauksista päättää maanmittaustoimiston palveluksessa oleva toimitusinsinööri kahden uskotun miehen kanssa. Korvauksia joudutaan määräämään myös monissa yksityisten maanomistajien välisissä oikeustoimissa, kuten halkomisissa, erilaisten oikeuksien (kuten yksityistieoikeus) perustamisen yhteydessä sekä kiinteistönmuodostamislain mukaisissa lunastuksissa. Näissä tapauksissa toimitusinsinööri määrää korvauksen usein yksin. Vuosittain korvauksia käsitellään tuhansissa kiinteistötoimituksissa. Yleistietoimituksia tehtiin v koko maassa kaikkiaan n. 550 ja lunastustoimituksia n Muita pienempiä toimituksia, joissa korvausten määrääminen on olennainen osa toimitusta, tehtiin n kpl. Määrättyjen korvausten kokonaismäärä on vuositasolla kymmeniä miljoonia euroja. Lunastustilanteissa on pääsääntöisesti kyse omaisuuden ottamisesta yhteiskunnan (joskus myös toisen yksityisen) haltuun pakolla. Tällaisessa tilanteessa perusteiltaan ja suuruudeltaan oikean, lain säätämän korvauksen määrääminen on ensiarvoisen tärkeää paitsi itse menetyksen materiaalisen korvaamisen vuoksi, myös periaatteelliselta kannalta. Omistusoikeus ja omaisuuden hallinta kuuluu erottamattomana osana suomalaiseen yhteiskuntajärjestykseen. Mikäli tähän puututaan, on menettäjän viranomaisen taholta saaman kohtelun oltava oikeaa, tasapuolista ja laadukasta. 10

11 KORVAUSARVIOINNIN OHJEISTUS Maanmittauslaitoksen vastuulla oleva korvausarviointi tapahtuu aina kiinteistötoimituksessa, jossa korvausten lisäksi käsitellään mm. kiinteistöjaotuksen muutoksiin, rajankäynteihin sekä erilaisiin oikeuksiin ja rasitteisiin liittyvät asiat, jotka ovat tarpeen ko. asiassa. Korvausarviointi on pääsääntöisesti viran puolesta tehtävää; korvaukset on määrättävä, vaikka niitä ei olisi vaadittukaan. Kiinteistötoimitusta, johon arviointi kuuluu oleellisena osana, kutsutaan arviointi-toimitukseksi. Arviointitoimitukset on kuvattu yhtenäisesti koko maassa käytössä olevia prosesseina. Korvausarviointiprosessi on kaikille Maanmittauslaitoksen arviointitoimitusprosessiin sisältyville kiinteistötoimituksille yhteinen toimintoketju, jossa toimituksessa käsiteltävälle omaisuudelle, menetyksille, haitoille ja vahingoille määritetään arvo ja sen jälkeen korvaus. Prosessin hallintaa helpottamaan on Maanmittauslaitoksessa laadittu korvausarviointimenettelyn toimintaohje (KORVA). Ohjeen mukainen korvausarvioinnin eteneminen on esitetty seuraavassa vaihekaaviossa: ENNAKKOTOIMENPITEET 1. ennakkohaltuunotto 2. ennakkokorvaukset KOHTEIDEN INVENTOINTI 1. omaisuusosat (maapohja, rakennukset, rakennelmat, kasvillisuus jne.) 2. tulosten esittäminen (kartta, jyvitys) 11

12 KORVAUSASIAN KÄSITTELY 1. korvausvaatimukset 2. korvauskatselmus ja havaintojen kirjaaminen 1. kohteen kuvaus 2. markkinatilanteen selvitys 3. arviointimenetelmä 6. lähtöaineistot 7. arvon määritys 8. korvauspäätös ja sen perustelut 9. muita huomioitavia asioita ARKISTOINTI Korvausarvioinnin eteneminen vaihekaaviona 12

13 ARKISTOINTI Korvausarvioinnin menettelyohjeessa esitetään kunkin korvausarviointiprosessin vaiheen osalta: - toimintamalli - dokumentointi - laadunvalvonta ja - viitteet Toimintamalli pyrkii kuvaamaan oikean menettelytavan kussakin korvausarvioinnin vaiheessa. Se kertoo, mikä kunkin vaiheen tarkoitus on, mitä asioita kuhunkin vaiheeseen sisältyy, miten ja missä järjestyksessä asiat on syytä käsitellä. Tämä varmistaa sen, että kaikki tarpeelliset asiat tulevat käsitellyksi ja ratkaistuksi. Dokumentointi antaa ohjeet siitä, mitkä asiat kussakin korvausarviointivaiheessa on syytä kirjata ylös ja missä laajuudessa ne tulisi esittää asianosaisille. Hyvä dokumentointi antaa asianosaisille mahdollisuuden tarkastella arvioinnin laatua ja tasapuolisuutta. Se tuo koko korvausten määräämisprosessiin läpinäkyvyyttä ja uskottavuutta. Laadunvalvonta linkittää korvausarvioinnin menettelyohjeen erilaisiin korvaussuosituksiin, arviointiohjeisiin sekä lakeihin ja muihin säädöksiin. Tämän kautta arvioinnin tekijällä on mahdollisuus tarkistaa suorittamiensa toimenpiteiden säädösvastaavuus sekä mm. arvostella sitä, ovatko hänen käyttämiensä menettelyjen teoreettiset perusteet yleisesti hyväksyttyjä ja käytössä olevia. OHJEISTUKSEN TARKOITUS JA KEHITTÄMINEN Menettelyohjeen taustalta löytyvät paitsi lakisääteisten määräysten huomioiminen, myös erilaiset yleisesti hyväksytyt ja käytössä olevat suositukset, standardit ja määräykset sekä arviointimenetelmät. Korvausarviointimenettelyn toimintaohjeen tarkoituksena on varmistaa: - korvausarvioinnin korkea laatu - yhtenäinen ja tasapuolinen menettely kaikkialla Suomessa - viranomaisen toiminnan läpinäkyvyys Lisäksi toimintaohje luo mahdollisuuden arvioida Maanmittauslaitoksen korvausarviointitoimintaa sisältä käsin ja antaa eväitä toiminnan kehittämiseen. 13

14 Ohjetta kehitetään ja ylläpidetään tarpeen mukaan vastaamaan muuttuvan maailman vaatimuksia. Pääsääntöisesti korvauksen saajan menetykset on arvioitava käyvän hinnan mukaisina ja mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, on käytettävä perusteena omaisuuden tuottoa tai siihen pantuja kustannuksia. Korvauksen on siis perustuttava reaalimaailman faktoihin, ilmiöihin ja trendeihin; samoihin asioihin kuin kiinteistöjen arvot yleensäkin perustuvat. Tämän vuoksi korvausarviointimenettelyn toimintaohjekaan ei voi olla perusteiltaan irrallaan muusta arviointitoiminnasta. Maanmittauslaitoksessa tapahtuvan arviointitoiminnan laadukkaana pitäminen ja edelleen kehittäminen vaativat aktiivista tietojen ja taitojen kehittämistä sekä yhteistyökykyä ja halua muiden kiinteistöarviointialalla toimivien kanssa. Nopeasti muuttuvassa maailmassa tämä on yhä tärkeämpää. OHJEISTUKSEN KÄYTTÖ JA SEURANTA Maanmittauslaitoksen kiinteistötoimitustuotanto on organisoitu kahteen prosessiin: perus-toimitusprosessiin, joka vastaa mm. lohkomisista, ja arviointitoimitusprosessiin, joka vastaa korvaus- ja jakotoimituksista. Maanmittauslaitoksen arviointitoimitusprosessin seurannasta, kehittämisestä ja ohjaamisesta vastaa keskushallinnossa työskentelevä prosessinomistaja, jolla on apunaan eri maanmittaustoimistoista ja kehittämiskeskuksesta koottu, säännöllisesti kokoontuva asiantuntijatiimi. Kussakin 13 maanmittaustoimistossa on toimiston arviointitoimitusprosessivastaava, joka vastaa prosessin ohjaamisesta, kehittämisestä ja laitosyhtenäisyydestä omassa toimistossaan. Asianosaisten tasapuolisen kohtelun takia on tärkeää, että menettely kiinteistötoimituksissa on samanlainen eri puolilla maata. Siksi myös korvausarvioinnin menettelyohje on otettu kiinteäksi osaksi arviointitoimitusprosessia koko maassa. Prosessinomistaja seuraa ohjeen käyttöä laitostasoisesti ja edellyttää maanmittaustoimistojen prosessivastaavien toimivan siten, että ohjeistuksen mukaiset käytännöt ovat käytössä kaikissa toimistoissa. Toiminnan laatua ja yhtenäisten menettelytapojen käyttöä seurataan aika ajoin tehtävillä sisäisillä auditoinneilla. Auditoinnista saatavat havainnot analysoidaan ja niiden perusteella pyritään toisaalta korjaamaan havaittuja puutteita ja toisaalta ottamaan koko laitoksessa käyttöön havaittuja hyviä menettelytapoja. 14

15 LOPUKSI Arviointi, myös korvausarviointi, on luovaa toimintaa. Arvio on parhaimmillaankin vain hyvin perusteltu, tietyllä todennäköisyydellä toteutuva ennustus kohteen myyntihinnasta tai käyttömahdollisuuksista. Hyvän arvion tekemiseen vaaditaan näkemystä, visiointia, innovatiivista otetta. Siksi arviointitoimintaa ei voida koskaan ohjeistaa loppuun saakka. Lopputuloksen laatu jää aina riippumaan tekijänsä taidoista, olivatpa ohjeet miten täydelliset tahansa. Kuitenkin: luovintakin toimintaa ohjaavat tietyt perusperiaatteet ja säännöt, joita kaikki mestarit noudattavat. Nuo periaatteet ja säännöt ovat luuranko, jota ilman kokonaisuus ei pysy kasassa. Tekijän vastuulla on luoda tuon luurangon ympärille mahdollisimman sopusuhtainen luomus omista persoonallisista lähtökohdistaan ponnistaen. Kirjoittajaesittely: Seppo Sadeharju, maanmittausinsinööri (DI). Työskentelee Varsinais-Suomen maanmittaustoimistossa, jossa vastaa arviointitoimitusprosessivastaavana toimiston arviointitoiminnan laadusta ja laitosyhtenäisyydestä sekä toimii toimitusinsinöörinä arviointitoimituksissa. 15

16 ASIANTUNTIJA-ARTIKKELI Toimitilojen käyvistä vuokrista ja niihin vaikuttavista tekijöistä toimitilojen dynamiikkaan Tiivistelmä Tutkimus käsittelee toimitilojen vuokrien määräytymistä Suomen suurissa kasvukeskuksissa. Kaupungeista työhön on mukaan valittu Helsinki, Espoo, Vantaa, pääkaupunkiseutu kokonaisuutena, Turku, Tampere ja Oulu. Kiinteistötalouden instituutti ry:n vuokratietoaineistoa avuksi käyttäen on tutkittu kyseisten kaupunkien toimisto-, liiketilaja teollisuustilamarkkinoita. Aineiston analysoinnissa on käytetty regressioanalyysiä, jonka avulla pyrittiin luomaan hintamalleja, jotka kuvaisivat mahdollisimman hyvin kaupunkien eri tilatyyppien markkinoita. Yhtälöiden avulla on mahdollista luoda suuntaa-antava kuva siitä, minkälaista vuokraa tietyltä kohteelta voi odottaa. Yhtälöiden tilastollinen luotettavuus vaihtelee kaupunkien välillä niin, että Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla yhtälöt ovat selitysasteeltaan parhaita, saaden yli 50 arvoja selitysasteille ja kertaalleen yli 60:n arvon. Käytetyistä muuttujista pinta-ala ja keskustaetäisyys olivat keskeisimpiä rakennusten ominaisuuksien kuvaajia ja niistä suurin osa saikin negatiivisen kertoimen. Välillä jompikumpi kerroin jäi pois mallista, mutta toimistoilla useasti pinta-alan kerroin oli positiivinen. Tämä tarkoittaa sitä, että toimistoilla usein kaikista pienimmät tilat eivät ole neliöhinnalta kaikista kalleimpia, vaan korkeimmat neliöhinnat löytyvät kaikista pienimpiä kohteita hieman suuremmista kohteista. Toinen havainto koskee eri toimitilatyyppien markkinoiden jakautumista osamarkkinoihin, joka näkyy hyvin aineistoista piirretyistä kuvista. Kaupungin keskustan merkitys on monissa kaupungeissa suuri ja neliövuokrat useimmiten ovatkin keskustassa korkeimmat, mutta keskustasta poispäin kuljettaessa, tulee vastaan useita alueita, joissa vuokrat nousevat ympäröivää aluetta huomattavasti korkeammiksi. Tutkimus antaa tuloksia siitä kuinka eri muuttujat (pinta-ala, keskustaetäisyys, sijainti ja ajankohta) vaikuttavat kohteen vuokraan ja miten tilastollisten mallien avulla voidaan luoda hyvin arviointia tukevia yhtälöitä, jot- 16

17 ka antavat suuntaa-antavia vuokria kohteille. Lisäksi tutkimuksen yhteydessä vuokratietoaineistosta piirretyistä kuvista on helposti havaittavissa markkinoilla käynnissä oleva osamarkkinoihin jakautuminen. Johdanto Tutkimus on tehty osana suurta Kiinteistöarvioinnin tulevaisuus hanketta, joka toteutettiin yhteistyössä Kiinteistötalouden Instituutti ry:n, TKK:n ja Tekesin kesken. Hankkeessa olivat mukana 15 merkittävää kiinteistöjen omistajatahoa sekä iso osa merkittävimmistä kiinteistöarvioinnin yrityksistä. Projektissa tehtiin yhteensä seitsemän diplomityötä ja kaksi muuta julkaisua. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää tilastollisen analyysin avulla toimitilojen vuokria ja niihin vaikuttavia tekijöitä suurimmissa kotimaisissa kaupungeissa. Työhön saatiin aineistoksi Kiinteistötalouden Instituutti ry:n uusien toteutuneiden vuokrien aineisto, joka kattoi koko maan, pitäen sisällään noin vuokrasopimusta vuosilta Toimitilojen vuokria ja niihin vaikuttavia tekijöitä on tutkittu tilastollisen analyysin avulla ulkomailla varsin paljon, mutta Suomessa tilastollista tutkimusta ei toimistopuolella ole tehty, kun sen sijaan asuntopuolella vastaavaa on tehty paljonkin, kuten Halomo (1995) ja Hiltunen (2003). Tutkimusta varten käytiin läpi merkittävä määrä kansainvälisiä merkittäviä julkaisuja, jotka käsittelivät toimitilojen vuokria ja niihin vaikuttavia tekijöitä. Ulkomailta löytyi useampia tutkimuksia, jotka olivat varsin samankaltaisia tämä tutkimuksen kanssa. Esimerkiksi Mills (1995) tutki Chicagon alueen toimistojen vuokria, kun puolestaan Benjamin, Boyle ja Sirmans (1990) tutkivat perus- ja lisävuokran merkitystä liiketilojen kohdalla. Kauppakeskuksien vuokrien määräytymistä tutki sen sijaan Tay, Lau ja Leung (1999), kuten myös Wheaton (2000). Näiden kahden viimeisen tutkimuksen välillä oli ristiriitaisia tuloksia ostoskeskusten ankkurivuokralaisilta perittävistä vuokrista. Bollinger, Ihlanfeldt ja Bowes (1998) tutkivat toimistojen vuokrien määräytymistä Atlantan alueella ja tulivat johtopäätöksen, jonka mukaan toimistojen keskustasijainti ei olisi enää kehittyneen teknologian aikana yhtä merkittävä asia kuin ennen. Tämä on jyrkästi yleisen teoriakäsityksen vastaista. Tutkimuksen rakenteessa ensimmäiseksi käsitellään käytössä ollutta aineistoa, jonka jälkeen lyhyesti käydään läpi perusteet tutkimusmenetelmästä. Tämän jälkeen avataan tärkeimpiä tutkimuksesta saatuja tuloksia, jonka jälkeen johtopäätöksissä tiivistetään tutkimusten tulos- 17

18 ten merkitys ja pohditaan tulevaisuuden uusia tutkimusaiheita, jotka heräsivät kyseisen tutkimuksen aikana. Lopuksi käsitellään lyhyesti uutta hanketta, jossa tutkitaan toimitilamarkkinoiden toimintaa ja uusien toimijoiden, kuten kansainvälisten sijoittajien, markkinoille tulon vaikutusta pitkän aikavälin markkinatasapainoon. Lisäksi tarkoituksena on tutkia kotimaisten toimitilamarkkinoiden toista uutta piirrettä eli markkinoiden jakautumista erilaisiin osamarkkinoihin. Aineisto Aineistona työssä oli käytössä KTI:n vuokratietokannan uudet sopimukset keväältä 1999 kevääseen Tutkimusta varten aineistosta rajattiin pois pienemmät kaupungit. Mukana pidettiin ainoastaan suurimmat kasvukeskukset eli Helsinki, Espoo, Vantaa, kolme edellä mainittua yhdistettynä pääkaupunkiseuduksi, Tampere, Turku ja Oulu. Helsinki muodosti selvästi merkittävimmän osan aineistosta, kun sen alueelta oli yli sopimusta ja pääkaupunkiseudulta kokonaisuutena yli sopimusta kaikkiaan sopimuksesta. Aineistosta muuttujiksi käyttöön otettiin pinta-ala, keskustaetäisyys, ajankohta, postinumero ja joissakin aineistoissa aluetta kuvaava luokkamuuttuja. Keskustaetäisyys laskettiin Halomon (1995) työssä olleiden keskustojen koordinaattien mukaan niin, että jokaisesta kohteesta saatiin suora linnuntie-etäisyys kaupungin keskustaan. Postinumeroiden avulla puolestaan pyrittiin tuomaan kohteen sijaintia postinumeroluokitteluun nähden eri tavalla esille. Postinumeroalueiden neliövuokrien keskiarvot laskettiin ja ne jaettiin jokaisessa kaupungissa kvartiileihin, jolloin saatiin jokaisesta aineistosta neljä eri ryhmää sijainnille. Tuloksia Tutkimuksesta saadut tulokset ovat varsin vaihtelevia, koska eri aineistoista tuli hyvin erilaisia tuloksia. Helsingin ja pääkaupunkiseudun aineistoissa mallin hyvyyttä kuvaava selitysaste nousi hyvin korkeaksi, kun vastaavasti Oulussa, Tampereella ja Turussa selitysasteet jäivät vaatimattomiksi. Selvästi parhaat selitysasteet tulivat toimistojen aineistoista ja Helsingin toimistojen aineiston 63,4 olikin koko työn paras ja sitä voidaan pitää jo varsin hyvänä selitysasteena. Muutenkin aineistoista miltei jokaisessa kaupungissa toimistojen aineistot tuottivat parempia tuloksia kuin liiketilojen tai teollisuustilojen aineistot. Liiketiloillakin Helsingin liiketilat tuottivat parhaan selitysasteen, 59,9. Muita yli 50:n selitysasteita saatiin Espoon toimistoilta sekä pääkaupunkiseudun toimistoilta ja liiketiloilta, muiden aineistojen kohdalla selitysasteet jäivät alle 50:n. 18

19 Selitysasteen ohella muita merkittäviä tuloksia olivat eri ominaisuuksien kertoimet, joita tilastollisen analyysin avulla saatiin. Keskustaetäisyys sai hyvin johdonmukaisia kertoimia, kun melkein jokaisessa aineistossa etäisyyden kerroin oli negatiivinen, tarkoittaen sitä, että keskustaetäisyyden kasvaessa laskee neliövuokra. Joissakin aineistoissa, kuten Espoon toimistot, etäisyyden kerroin jäi kokonaan pois mallista ja yhdessä tapauksessa etäisyyden kerroin sai positiivisen etumerkin. Tämä tapahtui Vantaan toimistojen aineistossa, jossa niin etäisyys Helsingin keskustaan kuin Vantaan keskustana toimivaan Tikkurilaan sai positiivisen etumerkin. Tämä, kuten myös kertoimen puuttuminen esimerkiksi Espoossa, selittynevät sillä, että Helsingin keskustan vaikutus Espoossa ja Vantaalla on hyvin merkittävä ja siksi kertoimet saattavat jäädä pois mallista. Lisäksi Vantaalla esimerkiksi Myyrmäessä toimistotilojen neliövuokrat ovat selvästi Tikkurilaa korkeammat. Pinta-alan kertoimet poikkeavat yleisestä teoriakäsityksestä toimistotilojen kohdalla siinä, että useimmiten toimistojen aineistoissa pinta-ala on joko jäänyt kokonaan pois mallista tai saanut positiivisen kertoimen. Se kertonee siitä, että toimistojen kohdalla kaikista pienimmät tilat eivät kerää kaikista korkeimpia neliövuokria, vaan hieman suuremmat, mutta kuitenkin pienet, tilat keräävät kaikista korkeimmat neliövuokrat. Tutkimuksen tuloksena saatiin joukko yhtälöitä, joiden avulla on mahdollista antaa suuntaa-antava käsitys siitä, minkälainen jonkin tietyn kohteen neliövuokra voisi olla. Yhtälön ajatuksena on, että kohteen tiedot syötetään yhtälöön ja tämän jälkeen saadaan ulos arvioitu neliövuokra yhtälöstä. Helsingin toimistojen aineiston yhtälö näyttää seuraavalta: Neliövuokra = e 3,120 * Hki -0,138 * Posti4 * Posti3 * Posti2 * Kevät2000 * Kevät2002 * Syksy2001 * Syksy2002 * Kevät2001 * Kevät2004 * Kevät2003 * Syksy2003 * Syksy2000 * Pinta-ala 0,007 Yhtälössä Hki kuvaa kohteen keskustaetäisyyttä, Posti-muuttujat puolestaan kertovat kohteen sijaintia postinumeroiden mukaan tehdyn luokkamuuttujan avulla. Lisäksi yhtälö huomioi ajankohdan jolloin sopimus on tehty sekä kohteen pinta-alan. Yhtälöstä saadaan siis ulos arvioitu neliövuokra kohteelle. Arvioidun neliövuokran ja toteutuneen neliövuokran välistä erotusta kutsutaan residuaaliksi. Residuaalien arvot vaihtelevat myös hyvin suuresti tutkimuksen eri aineistojen välillä. 19

20 Johtopäätökset Tutkimuksesta saadut tulokset ovat hyvin pitkälti linjassa yleisen teoriakäsityksen kanssa, lukuun ottamatta joidenkin aineistojen positiivisia pinta-alan kertoimia tai keskustaetäisyyden puuttumisia. Merkittävin tulos kuitenkin on se, että tutkimuksen avulla näytettiin, että on mahdollista tehdä Suomessakin tilastolliseen analyysiin perustuvaa tutkimusta toimitilamarkkinoilta. Tuloksena saadut yhtälöt toimivat pääsääntöisesti, joskin joissakin yhtälöissä residuaalit kasvavat suuriksi. Tämä näkyy etenkin liiketilojen kohdalla, joissa malli pystyy selittämään neliövuokraa pelkästään tiettyyn pisteeseen asti, jonka jälkeen residuaali kasvaa niin kauan kuin neliövuokrakin kasvaa. Residuaalien kasvu liiketiloilla selittynee osittain liiketilojen vuokrien huomattavasti toimistoja suuremmasta vaihtelusta. Erityisesti pääkaupunkiseudulla liiketilojen neliövuokrat voivat saada hyvinkin paljon suurempia arvoja kuin parhaat toimistojen neliövuokrat. Yhtälöiden ohella tutkimuksesta saatiin mielenkiintoista tietoa toimitilamarkkinoiden jakautumisesta alueellisiin osamarkkinoihin. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla niin toimisto- kuin liiketiloillakin Helsingin keskustan merkitys on hyvin suuri, mutta keskustasta poispäin kuljettaessa nousee esiin useita alueita, joilla neliövuokrat nousevat hyvin korkeiksi. Oheista asiaa kuvaa kuva 1. Ala-Kvartiili Ylä-Kvartiili Keskiarvo Mediaani Neliövuokra ( /m2/kk) Etäisyys Helsingin keskustaan (m) Kuva 1. Pääkaupunkiseudun liiketilojen neliövuokran suhde etäisyyteen Helsingin keskustasta 20