Kaavoituspäällikkö Anu Syrjäpalo, kaavoitusarkkitehti Jaana Pekkala. lan lausunto :

Transkriptio

1 KAUPUNGINHALLITUS Poikkeamislupa/1-kerroksinen omakotitalo KH 174 Lausunnonantaja Lausunnonsaaja Hakija Kaavoituspäällikkö Anu Syrjäpalon ja kaavoitusarkkitehti Jaana Pekka lan lausunto : Kaavoituspäällikkö Anu Syrjäpalo, kaavoitusarkkitehti Jaana Pekkala Raahen kaupunginhallitus Arja Maliniemi Poikkeaminen Mistä 58 Minkä nojalla 171 Poikkeamisluvan myöntävä viranomainen Raahen kaupunginhallitus Rakennuspaikka Kunta Raahe Kylä 413 Savolahti Tila Kotikuusikko RN:o 7:253 Pinta-ala 3512 m 2 Osoite * * * * * * * * * * * * * * * Kaavatilanne Asemakaava Rk 2, vahv Rakennuskielto Liitteet Ei. Kunnossa. Haettu rakentaminen 1-kerroksinen omakotitalo, 115 k-m 2. Rakennusoikeuslaskelma, liite 5. Hakija ilmoittamat perustelut ja erityiset syyt Puuverhoiltu (lamellihirsi), yksikerroksinen omakotitalo. Talo tulee sa maan pihapiiriin vanhan rakennuksen kanssa. Ns. suljettu piha. Pai kal la aikaisemmin sijainnut vanha sauna. Rakennuskaava osille Saloisten, Palon ja Savolahden kyliä, vah vistet tu Kortteli 17. Mettalanmäen osayleiskaava, KV /

2 Hakijan ilmoittamat lisätiedot Naapureiden kannanotot Asuinrakennus tulee sijaitsemaan vanhan saunan paikalla osana van haa pihapiiriä muodostaen ns. suljetun pihapiirin yhdessä vanhan ra ken nus kan nan kanssa. Poiketaan kaavamerkinnästä: Vahvistetussa rakennuskaavassa mer kin tä tontilla on KL II e=0,30, josta 50 % liiketiloja. Käytetty ja uusi pin ta-ala ovat kokonaisuudessaan asuinkäyttöä. Ei merkittäviä vaikutuksia, sopeutuu ympäröivään rakennuskantaan. - Liitytään viemäriverkostoon. Naapurit ovat antaneet suostumuksensa. Kaavoittajan lausunto * * * * * * * * hakee poikkeamislupaa saadakseen rakentaa 1-ker roksi sen 115 k-m 2 :n suuruisen omakotitalon vanhan rakennuksen pi hapii riin, tilalle Kotikuusikko RN:o 7:253, Junnilanmäen alueelle, osoittee seen * * * * * * * * * * * * * * *, hal lin nan ja ko so pi muk ses sa esitetylle hallinta-alueelle B. Hallinnanjakosopimuksen mukaan tois ta puolikasta hallinta-alueesta B hallitsee * * * * * * * * ja toista puo li kasta * * * * * * * * * * * *. Koko Kotikuusikko-nimisen kiin teis tön omistaa pääosin * * * * * * * * (75/100) sekä pieneltä osin * * * * * * * * (12,5/100) ja * * * * * * * * * * * (12,5/100). Voimassaolevat kaavat: Kiinteistöllä Kotikuusikko ja haetulla rakennuspaikalla on voimassa Met ta lan mä en osayleiskaava, jonka kaupunginvaltuusto on hy väk synyt (lainvoima , voimaantulo ). Osayleis kaa vas sa kiinteistö Kotikuusikko on osoitettu osittain pien ta lo valtai sek si alueeksi AP ja osittain katualueeksi ja hallinta-alue B pien talo val tai sek si alueeksi AP (liite 1). Osayleiskaavan kaavamerkintöjen mukaan pientalovaltainen asun toalue (AP) varataan pääasiassa pientaloille, kuten erillispientaloille, kyt ke tyil le pientaloille, rivitaloille sekä pienkerrostaloille. Alueelle saa li säk si sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaik ko ja. Osayleiskaava edellyttää lisärakentamisen ohjaamista asema kaa van laatimisen kautta. Kotikuusikon kiinteistöä eteläpuolelta rajaava Pohjanmaan rantatie vuo del ta 1785 on Mettalanmäen osayleiskaavassa osoitettu kaa vamer kin näl lä Pohjanmaan rantatie, jossa Rantatien pirteitä on jossain mää rin säilynyt. Pohjanmaan rantatie sisältyy Mettalanmäen osayleis kaa vaa varten laadittuun arkeologiseen inventointiin

3 (liite 9). Alueella on voimassa vahvistettu rakennuskaava osille Sa lois ten, Palon ja Savolahden kyliä, Rk 2 (liite 2). Tila Kotikuusikko ja haettu rakennuspaikka hallinta-alueelle B on raken nus kaa vas sa osittain osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (AL) ja osittain tiealueeksi. Tilan Kotikuusikko ja haetun ra ken nus paikan rajat poikkeavat rakennuskaavasta osoitetuista liikerakennusten (AL) korttelin rajasta. Vinoviivan oikealla puolella oleva luku 0,50 ilmoittaa kerrosalan vähim mäis mää rän, joka osana päärakennuksen kerrosalasta on käytet tä vä liiketarkoituksiin. Tehokkuusluku e=0,30 ja kerrosluku II. Raken nus pai kan raja sekä rakennusalan raja on rakennuskaavassa esitetty oh jeel li se na, korttelin raja on esitetty sitovalla kaavamerkinnällä. Lii ke ra ken nus ten korttelin itäreunaan on rakennuskaavassa osoitettu ra ken ta mat to ma na pidettävä rakennuspaikan osa. Rakennuskaava ei ole toteutunut ja sitä voidaan pitää rakennusten suojelua koskevilta ta voit teil taan vanhentuneena. Rakennettu kulttuuriympäristö: Haetulla rakennuspaikalla, kiinteistöllä Kotikuusikko, sijaitsee Hedber gin syntymäkoti, joka on Mettalanmäen osayleiskaavassa osoitettu suo je lu koh teek si (2.31 Fredrik Gabriel Hedbergin syntymäkoti, Jun ni lan mä ki (38)/38. Kotikuusikko, Savolahti) ja 2. vaihe maa kun ta kaa vas sa maakunnallisesti arvokkaaksi kohteeksi. Mettalanmäen osa yleis kaa vaa varten on vuonna 2016 laadittu rakennushistoriallinen in ven toin ti (liite 8). Pihapiirin muodostaa nykyisin vuonna 1910 rakennettu asuin ra kennus sekä pihaa rajaava pitkä vanha navett/liiterirakennus, joka ajoittuu mahdollisesti 1800-luvun lopulle. Hedbergin aikaisesta pää ra kennuk ses ta on säilynyt päärakennuksen alle sijoittunut holvikellari, joka si jait see nykyisen asuinrakennuksen vieressä. Lisäksi nykyisen asuin ra ken nuk sen seinissä on käytetty todennäköisesti vanhan Hedber gin syntymäkodin hirsiä. Vanhan maakellarin vieressä sijaitsee kaivo, joka on ollut kyläläisten yh teis kai vo, josta kyläläiset ovat aikoinaan hakeneet käyttövetensä. Kai vo ei enää ole käytössä. Hedbergin talon pihapiiristä on noin viisi vuotta sitten purettu kiin teistön pohjoislaidalla sijainnut vanha saunarakennus. Voimassa olevassa rakennuskaavassa vuodelta 1965 ei ole otettu huo mi oon alueen kulttuurihistoriallista arvoa eikä rakennusten suo jelu tar pei ta. Voimassa oleva rakennuskaava ei vastaa Mettalanmäen osa yleis kaa van tavoitteita eikä ohjaa riittävästi alueen rakentumista. Rakennusoikeus:

4 Rakennuskaavan kaavamerkinnän mukaan liikerakennusten kort te lialu eel le (AL) liikerakennusten vähimmäiskerrosalamäärä tulee olla 0,50 päärakennuksen kerrosalasta. Koko liikerakennusten korttelin ra ken nus oi keus on 1328 k-m 2, josta on rakennettu 631 k-m 2. Haettu ra ken nus oi keus on 115 k-m 2, jolloin käytetty uusi rakennusoikeus olisi yhteensä 746 k-m 2, eli asuinrakentamista tulisi olemaan yli puolet sal li tus ta liikerakennuskorttelin rakennusoikeudesta (liite 7). AL-kortte li ei ole toteutunut liikerakennusten korttelina. Koko Kotikuusikon kiinteistö rajautuu länsipuoleltaan tilasta jo ai kaisem min lohkaistuihin kahteen rakentuneeseen määräalaan, jotka on to teu tet tu rakennettuina asuintontteina. Kummatkin lohkaistut määrä alat poikkeavat vuoden 1965 rakennuskaavasta. Kiinteistöstä Kotikuusikko on lohkaistu vuonna 1982 rakennettu määrä ala (* * * * * * * *) sekä vuonna 2013 lohkaistu n. 865 m 2 :n mää räala, jolle on poikkeamisluvalla rakennettu asuinrakennus pi ha ra kennuk si neen (* * * * * * * * *). Haettu rakennuspaikka on siten jo kolmas rakennuspaikka kiin teistös tä Kotikuusikko, jota haetaan poikkeamisluvalla. Lohkaistujen määräalojen jälkeen jäljelle jääneen koko Kotikuusikon kiin teis tön pinta-ala lainhuutorekisterin mukaan on 3512 m 2. Osa kiin teis tös tä sijoittuu kuitenkin tiealueelle, joten rakennuskaavan mukai sek si kiinteistön Kotikuusikko pinta-alaksi jää 2432 m 2. Kiinteistön itä osa on osoitettu rakennuskaavassa rakentamattomana pidettäväksi alu een osaksi/istutettavaksi alueeksi, pinta-alaltaan n. 565 m 2. Joten ko ko Kotikuusikon kiinteistön rakennettavissa olevan osan pin ta-alak si jää yhteensä n m 2. Kotikuusikon kiinteistön kaavan mukainen pinta-ala on 2432 m 2 ja las ken nal li nen rakennusoikeus kiinteistöllä on 730 k-m 2 (e=0,30 x 2432 m 2 ). Kotikuusikon kiinteistön rakennusoikeudesta on käytetty 276 k-m 2 ja haettu lisärakentaminen on 115 k-m 2, jolloin koko Ko tikuu si kon kiinteistön käytetty rakennusoikeus tulisi olemaan yhteensä 391 k-m 2, eikä Kotikuusikon kiinteistön rakennusoikeus tulisi ylit tymään. Kotikuusikko on päivätyllä hallinnanjakosopimuksella jaettu kol meen pienempään osaan; hallinta-alueisiin A, B ja C (liite 5). Hallinta-alue A on 3/4 lainhuutotodistuksen mukaisesta kiinteistöstä Ko ti kuu sik ko, eli 2634 m 2, josta AL-korttelialueelle sijoittuu 1790 m 2, lo put katualueelle. Hallinta-alueesta A on rakennuskaavan mukaista is tu tet ta vaa alueen osaa n. 565 m 2, joten rakennettavaa ra ken nuspai kan pinta-alaa hallinta-alueelle A jää n m 2. Hallinta-alueelle A sijoittuu rakennuslailla suojeltu asuinrakennus, pi-

5 haa rajaava pitkä vanha navetta/liiterirakennus, joka ajoittuu mah dolli ses ti 1800-luvun lopulle, Hedbergin vuonna 1809 rakennetusta synty mä ko dis ta peräisin oleva holvikellari sekä aikoinaan kyläläisten yhteis käy tös sä ollut kaivo. Hallinta-alueeseen A sisältyy yhteiskäyttöön osoitettu hallinta-alue C (n. 210 m 2 ), josta rakennuskaavan mukainen AL-alue on n. 190 m 2 ja sii tä istutettava alueen osa n. 80 m 2. Hallinta-alueen A rakennettavissa olevan alueen pinta-alaksi jää tällöin n.1035 m 2. Rakennuspaikka (liite 3): Haettava rakennuspaikka sijoittuu hallinta-alueelle B ja sen pinta-ala on n. 878 m 2, josta AL-korttelialueelle sijoittuu 778 m 2. Hallinta-alueen B pinta-ala, jolle rakentamista voisi sijoittaa on siis vain 778 m 2. Hallinta-alueelle B haetaan tällä poikkeamisluvalla omakotitalon 115 k-m2 ja maalämpökaivojärjestelmän rakentamista. Ase ma piir rok sessa on maalämpöjärjestelmä esitetty sijoitettavaksi ko ko nai suu dessaan hallinta-alueelle B, mutta autopaikat ja liittymä haetulle ra kennus pai kal le on osoitettu haetun rakennuspaikan ulkopuolelle, yh teiskäyt töön osoitetulle hallinta-alueelle C. Laskennallinen rakennusoikeus hallinta-alueelle B on 233 k-m 2 (e=0,3 x 778 m 2 ). Haetun rakennuspaikan rakennusoikeus ei ylity hal lin ta-alu eel la B. Hallinta-alueelle C, joka on hallinnanjakosopimuksessa esitetty hallin ta-aluei den A ja B yhteiskäyttöön on asemapiirroksessa osoitettu ko ko kiinteistön Kotikuusikko autopaikat ja liittymä kiinteistölle Kuu sikon tiel tä. Hallinta-alueen C kokonaispinta-ala on n. 210 m 2, mutta osa hal linta-alu ees ta on tiealuetta (n. 20 m 2 ), joten rakennuskaavan mukainen hal lin ta-alu een C pinta-ala on n.190 m 2, josta pinta-alasta is tu tet tavaa aluetta on n. 80 m 2. Hallinta-alueen C rakennettavissa olevan alu een pinta-ala on siis n. 80 m 2. Hallinnanjakosopimuksessa on lisäksi maininta, että hal lin nan ja ko sopi mus siirtyy aina kiinteistön tai sen luovutuksen yhteydessä uudelle omis ta jal le. Hallinnanjakosopimuksessa osoitettu hallinta-alue B (778 m 2 ) on pieneh kö uudeksi rakennuspaikaksi, piha-alueet jäävät hallinta-alueella ah taak si, autopaikoitus tulee sijoittumaan hallinta-alueen B ul ko puolel le samoin kuin liittymä rakennuspaikalle eikä rakennuksen mah-

6 dol lis ta laajennustarvetta hallinta-alueella B ole huomioitu. Hallinnanjakosopimuksen mukainen haettu rakentaminen han ka loittaa kiinteistön/rakennuspaikkojen käyttöä, maankäyttöä sekä uudis-, laa jen nus- ja täydennysrakentamista tulevaisuudessa. Hal lin nan jako so pi mus ei välttämättä tue/turvaa pihapiirin arvokasta kokonaisuutta ja kulttuurihistoriallisia arvoja. Hankkeesta on tiedotettu naapurikiinteistöjen omistajia eikä heillä ole huo mau tet ta vaa hankkeesta. Pohjois-Pohjanmaan museo on antanut ra ken nus hankkees ta sekä rakennettua kulttuuriympäristöä että arkeologista kulttuu ri pe rin töä koskevan lausunnon (liite 10), jonka mukaan: ( ) ei kiinteistöä sivuavaa vanhan Pohjanmaan rantatien osuutta täl tä kohdin katsota muinaismuistolain (295/1963) tarkoittamaksi kiinteäk si muinaisjäännökseksi. Pääsääntöisesti muinaisjäännöksiksi kat so taan käytöstä poistetut tieosuudet. Muuta arkeologista kult tuu ripe rin töä kohteen välittömässä läheisyydessä ei ole. ( ) Kotikuusikko on arvotettu Pohjois-Pohjanmaan 2. vai he maa kunta kaa vas sa ja Mettalanmäen osayleiskaavassa maakunnallisesti arvok kaak si kohteeksi, jolla on historiallista ja rakennustaiteellista arvoa. ( ) Junnilanmäen alueella on voimassa vahvistettu ra ken nus kaa va, jossa Kotikuusikon kortteli on osoitettu lii ke ra kennus ten korttelialueeksi AL. Kyseisessä rakennuskaavassa ei ole huo mioi tu alueen kulttuurihistoriallista arvoa eikä rakennusten suo jelu tar pei ta. Näin ollen voimassa oleva rakennuskaava ei vastaa Metta lan mä en osayleiskaavan tavoitteita eikä ohjaa enää riittävästi alueen ra ken tu mis ta. ( ) Pohjois-Pohjanmaan museo ei puolla Kotikuusikko-nimisen kiinteis tön poikkeamislupahakemusta. Rakennushanke tulisi toteuttaa ase ma kaa va muu tok sel la, jolloin on mahdollista turvata pihapiirin ja ko ko alueen kulttuurihistorialliset arvot." Poikkeaminen: Poikkeamislupaa haetaan rakennuskaavassa osoitetusta pää käyt tötar koi tuk ses ta AL, liikerakennusten vähimmäiskerrosalamäärästä (0,50) sekä rakennuskaavassa esitetystä sijoittamisesta, uuden asuin ra ken nuk sen sijoittamisesta vähäisessä määrin ra ken nus kaavas sa osoitetun ohjeellisen rakennusalan rajan ulkopuolelle. Rakennuspaikalle haetaan nyt poikkeamisluvalla toisen omakotitalon ra ken ta mis ta Hedbergin vanhaan arvokkaaseen pihapiiriin. Haettu ra ken ta mi nen poikkeaa mm. mittakaavaltaan, mitoitukseltaan, tyy piltään, ja julkisivumateriaaliltaan olemassa olevan kult tuu ri his to rial li-

7 ses ti arvokkaan pihapiirin rakennuksista. Haetun rakentamisen tulee olla mm. sellaista, ettei se aiheuta haittaa tu le val le asemakaavoitukselle eikä vaikeuta kult tuu riympä ristö ar vo jen säi ly mis tä. Haettu rakennuspaikka on osayleiskaavassa osoitettu AP-alu eek si, jossa lisärakentaminen edellyttää asemakaavan laa ti mis ta. Edellä mainittujen seikkojen vuoksi, rakennushankkeen puoltamiselle ei löydy edellytyksiä. Asemakaavoituksella tulee ratkaista alueen maan käyt tö, palvelu- ja työpaikkojen tarve kokonaisuudessaan, suo je lu tar peet ja -arvot sekä tonttien rajat ja rakennusoikeudet, koskien myös haettua rakennuspaikkaa. Mikäli lisärakentaminen rakennuspaikalle sallitaan ilman osa yleiskaa vas sa edellytettyä asemakaavan laatimista: 1) Tulee ennen rakennusluvan myöntämistä varmistaa, että uu disra ken ta mi nen sopeutuu ulkomateriaaliltaan ja väreiltään, mit tasuh teil taan, muodoltaan ja tyyliltään olemassa olevaan kult tuuri ym pä ris töön, ympäröivään arvokkaaseen pihapiiriin, viereiseen sa mas sa pihapiirissä olevaan kulttuurihistoriallisesti ar vok kaa seen Hedbergin taloon/syntymäkotiin. Uudisrakentaminen ei saa vaarantaa kohteen suojelullisia arvoja. Osa yleis kaa va mää räys ten mukaan rakennusten purkaminen on kielletty ja ym pä ris tö on säilytettävä, kunnes rakennussuojelu on ratkaistu. 2) Haetulle rakennuspaikalle tulee laatia tarkat pihasuunnitelmat, jot ka takaavat arvokkaan pihapiirin ja suojelullisten arvojen säily mi sen. 3) Varmistaa se, että hankkeen toteutuessa arvokas pihapiiri ja kiin teis tö säilyy kokonaisuutena ja yhdellä omistajalla. Hal linnan ja ko so pi muk sel la ei tule jakaa tai pilkkoa rakennuspaikkaa pie niin, eri omistajien hallinnoimiin ja omistamiin osiin, jotka mah dol li ses ti vaikeuttavat jatkossa rakennuspaikan maankäyttöä se kä pihapiiriin soveltuvaa laajennus- ja täydennysrakentamista. Hal lin non ja ko so pi muk sel la ei saa vaarantaa kohteen kult tuu ri his to rial lis ta, maakunnallista arvoa eikä pirstaloittaa arvokasta pi ha pii riä. Ote Mettalanmäen osayleiskaavasta merkintöineen, liite 1/18. Ote asemakaavasta merkintöineen, liite 2/18. Rakennuspaikan sijainti, liite 3/18. Asemapiirros, liite 4/18. Hallinnanjakosopimus, liite 5/18. Julkisivut ja pohjapiirros, liite 6/18.

8 Rakennusoikeuslaskelma/Kaavoitus , liite 7/18. Ote Mettalanmäen osayleiskaavan rakennuskannan inventoinnista , liite 8/18. Ote Mettalanmäen osayleiskaavan arkeologisesta inventoinnista , liite 9/18. Pohjois-Pohjanmaan museon lausunto , liite 10/18. Valmistelijat: kaavoituspäällikkö Anu Syrjäpalo ja kaavoitusarkkitehti Jaa na Pekkala. Päätösesitys (kaupunginjohtaja Nurkkala): kaupunginhallitus myöntää erityisistä syistä johtuen * * * * * * * * * * poik kea mis lu van 1-kerroksisen 115 k-m 2 :n suuruisen omakotitalon ra ken ta mi seen vanhan rakennuksen pihapiiriin, tilalle Kotikuusikko RN:o 7:253 Junnilanmäen alueelle, osoitteeseen * * * * * * * * * * * * * * *, hallinnanjakosopimuksessa esitetylle hallinta-alueelle B, seuraavin ehdoin: 1) Hakijan tulee ennen rakennusluvan myöntämistä varmistaa, että uu dis ra ken ta mi nen sopeutuu ulkomateriaaliltaan ja väreiltään, mit ta suh teil taan, muodoltaan ja tyyliltään olemassa olevaan kult tuu ri ym pä ris töön, ympäröivään arvokkaaseen pihapiiriin, vie rei seen samassa pihapiirissä olevaan kulttuurihistoriallisesti ar vok kaa seen Hedbergin taloon/syntymäkotiin. Uu dis ra ken ta mi nen ei saa vaarantaa kohteen suojelullisia arvoja. Osa yleis kaa va mää räys ten mukaan rakennusten purkaminen on kielletty ja ym pä ris tö on säilytettävä, kunnes rakennussuojelu on ratkaistu. 2) Haetulle rakennuspaikalle tulee laatia tarkat pihasuunnitelmat, jot ka takaavat arvokkaan pihapiirin ja suojelullisten arvojen säily mi sen. 3) Hakijan tulee varmistaa se, että hankkeen toteutuessa arvokas pi ha pii ri ja kiinteistö säilyy kokonaisuutena ja yhdellä omistajalla. Hal lin nan ja ko so pi muk sel la ei tule jakaa tai pilkkoa ra ken nus paik kaa pieniin, eri omistajien hallinnoimiin ja omistamiin osiin, jot ka mahdollisesti vaikeuttavat jatkossa rakennuspaikan maan käyt töä sekä pihapiiriin soveltuvaa laajennus- ja täy den nys ra ken ta mis ta. Hallinnonjakosopimuksella ei saa vaarantaa koh teen kulttuurihistoriallista, maakunnallista arvoa eikä pirstaloittaa arvo kas ta pihapiiriä. Perusteluna alueen kokonaisvaltainen tarkastelu ja alueella samassa pi ha pii ris sä aikaisemmin myönnetyt rakennusluvat.

9 Kaupunginhallitus to teaa nyt myönnettävän poikkeamisluvan toteuttavan aikaisempien lu pa pää tös ten muodostamaa linjausta. Määrätään julkipanopäiväksi maanantai Tämä lupa on voimassa yhden vuoden ajan julkipanopäivästä lukien. En nen minkäänlaiseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on ha kijan saatava rakennuslupa. Valitusosoitus: Pohjois-Suomen hallinto-oikeus. Keskushallinnon tiedoksianto ja täytäntöönpano: Päätös: * * * * * * * *. Tiedoksi ilmoitustaulu, kaavoitus, rakennus- ja ympäristövalvonta, Poh jois-poh jan maan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus sekä niil le, jotka ovat tehneet muistutuksen asiassa sekä vielä niille, jotka ovat sitä erikseen pyytäneet. Kaupunginhallitus: Hyväksyi esityksen.