24.6.2015 Senaatti-kiinteistöt Jääkärinkatu 14 50100 Mikkeli Luottamuksellinen Ramboll Finland Oy PL 25, Säterinkatu 6, 02601 Espoo, SUOMI Puh. +358 20 755 611, Fax. +358 20 755 6201
Sisällysluettelo LAADUNVARMISTUS 3 ESIPUHE 4 KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS 5 PERUSTIEDOT 6 1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS 8 1.1 Yleistä 8 1.2 Rakenteet 8 1.3 LVIA-tekniikka 12 1.4 Sähkötekniikka 14 1.5 Siirtolaitteet 15 1.6 PTS-korjauskustannusehdotus 16 Ramboll Finland Oy 2 / 21
LAADUNVARMISTUS Versio Final Tarkastuspvm. 6.7.2015 Tekijät Tarkastaja Hyväksyjä Ramboll Finland Oy Miska Räikkönen - Rakennustekniikka Matti Tapanainen LVIA-tekniikka Kenneth Grönberg - Sähkötekniikka Riku Pukkila Riku Pukkila Kuvaus Ramboll Finland Oy 3 / 21
ESIPUHE Tässä raportissa on esitetty osoitteessa Jääkärinkatu 14, 50100 Mikkeli sijaitsevan toimistorakennuksen rakenne-, LVIA- ja sähköteknisten järjestelmien kunto ja korjaustarvearvio raportin päiväyksen ajankohtana. Selvitykseen liittyvä kenttätyö on toteutettu kiinteistön yhteis- ja teknisissä tiloissa sekä pistokokeina sisätiloissa 24.6.2015. Tilaajan puolesta yhteyshenkilönä on ollut myyntipäällikkö Kari Kervinen Senaattikiinteistöistä. Kiinteistön puolesta yhteyshenkilöinä ovat toimineet kiinteistöpäällikkö Marianne Seppälä Senaatti-kiinteistöistä sekä kiinteistönhoitaja Iikka Korhonen ISS Palvelut Oy:stä. Selvityksessä on pyritty antamaan mahdollisimman oikeita ja täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon kuntokatselmuksen tavanomaiset lähtökohdat sekä sen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Selvitys toimitetaan kuitenkin sitoumuksetta eikä Ramboll Finland Oy anna erikseen takuuta selvityksen virheettömyydestä tai soveltuvuudesta tiettyyn tarkoitukseen. Ramboll Finland Oy ei vastaa vahingoista tai menetyksistä, jotka aiheutuvat tämän selvityksen sisältämän materiaalin tai informaation käytöstä. Selvitys ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistönomistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattaa tarvita investointien arvioimiseksi. Vallitsevissa olosuhteissa tapahtuvat muutokset, varsinkin selvityksen päiväyksen jälkeen, saattavat vaikuttaa selvityksessä esitettyihin havaintoihin tai tehtyihin johtopäätöksiin. Projektitoimintamme perustana ovat aina konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995. Ramboll Finland Oy Kiinteistöjen tekninen ja energiakonsultointi Riku Pukkila Yksikön päällikkö Matti Tapanainen Projektipäällikkö Yhteystiedot: Puhelin +358 20 755 611 Telefax +358 20 755 6201 Osoite PL 25, 02601 ESPOO, Finland E-mail etunimi.sukunimi@ramboll.fi Ramboll Finland Oy 4 / 21
KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS Kohde sijaitsee osoitteessa Jääkärinkatu 14, Mikkeli (kartta.mikkeli.fi) Asemapiirros (kohderakennus rajattu punaisella) Ramboll Finland Oy 5 / 21
Kohteen perustietoja Käyttötarkoitus Toimistokiinteistö Pinta-ala 6 347 m 2 Kerrosala Rakennustilavuus 26 300 rm 3 Rakennusvuosi Laajennusvuosi Saneerausvuosi Maanpäällisiä kerroksia Maanalaisia kerroksia Tehdyt korjaustyöt 1992 3 sekä ullakko 1 Katso kappaleet 1.1-1.4 Rakennustekniikka Perustustyyppi Rakennuksen runko Ulkoseinärakenne Julkisivupintamateriaali Ikkunatyyppi Kattomuoto Vesikatemateriaali Liikenne- ja pysäköintialueet Ulkorakenteet LVIA-tekniikka Lämmitystapa Lämmönjakojärjestelmä Vedenhankinta ja viemäröinti Vesijohtojärjestelmä Viemäriputkisto Pumppaamot Ilmanvaihtojärjestelmä Kylmäntuotanto Jäähdytys Sprinklerjärjestelmä Rakennusautomaatio Pohjatutkimuksen ja silmämääräisten havaintojen perusteella maanvaraiset perusmuuri- tai pilarianturat Betonielementit Betonirunko-lämmöneristekerros-tiiliverhoilu Tiili Avattava puuikkuna, jonka sisemmässä puitteessa on kaksinkertainen umpiolasielementti ja ulommassa puitteessa yksi lasi, sekä kaksin- tai kolminkertaisella umpiolasielementillä varustettu kiinteä metalli-ikkuna Loiva harja- tai pulpettikatto Pääosin singelillä päällystetty kumibitumikermi, osittain konesaumattu rivipeltikate Asfaltti Teräsrunkoiset sisäänkäynti- ja polkupyöräkatokset Kaukolämpö Vesipatterijärjestelmä Kunnallinen vesijohto ja erillisviemäröinti Kupariputkisto Valurautaputkea ja muoviputkea Perusvesipumppaamo Koneellinen tulo/poistoilma lämmöntalteenotolla Vedenjäähdytyskojeikko (useita kappaleita) Pääosin koneellinen jäähdytys tuloilmassa, osin lisäksi erillinen jäähdytysverkosto tilakohtaisella säädöllä varustettuna, osin ei jäähdytystä Ei ole Keskitetty säätö- ja valvontajärjestelmä Sähkö- ja tietojärjestelmät sekä siirtolaitteet Sähköliittymä Pienjänniteliittymä Sähkönjakelujärjestelmä Varmennettu sähkösyöttö Keittiölaitteet Paloilmoitusjärjestelmä Antennijärjestelmä Rikosilmoitusjärjestelmä Videovalvontajärjestelmä Kulunvalvontajärjestelmä Hissit 5-johdinjärjestelmä (TN-S) Kiinteistöllä dieselkäyttöinen varavoimakone, joka ei ole enää käytössä. Käyttäjän UPS-laitteet. Henkilöstöravintolan keittiölaitteet ja pienkeittiölaitteita Ei ole Oma keskusantennijärjestelmä On Ei ole On 1 kpl Esitetyt perustiedot kuvaavat kohteen pääasiallista käyttötarkoitusta, rakennetyyppiä, laitejärjestelmää tms., ellei muuta ole yllä mainittu. Copyright Ramboll Finland Oy
1 YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS Ramboll Finland Oy 7 / 21
1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS 1.1 Yleistä Kuntokatselmuksen kohteena oli toimistorakennus osoitteessa Jääkärinkatu 14, 50100 Mikkeli. Tilaajalta saadun lähtötietoaineiston perusteella rakennus on valmistunut vuonna 1992. Rakennuksen tekniikka on pääosin alkuperäistä. Rakennuksessa on kuitenkin tehty korjauksia 2000-luvulla eri ajankohtina. Pääaulaa remontoitiin ja 1. kerrokseen rakennettiin neuvottelutiloja muutamia vuosia sitten. Toimistotiloihin on lisätty jäähdytystä 2000-luvulla. Tehtyjä korjauksia on käsitelty tarkemmin tekniikanalakohtaisesti luvuissa 1.2-1.4. Rakennuksessa on kolme maanpäällistä kerrosta, osittainen ullakkokerros sekä kellarikerros. Kellarikerroksessa on teknisiä tiloja, arkistotiloja, varastotiloja, väestönsuojatiloja sekä kuntosali pukuhuoneineen. Maanpäällisissä kerroksissa on pääosin toimistotiloja aputiloineen. 1. kerroksessa on lisäksi lounasravintola ja autotalli. 2. kerroksen entinen talonmiehen asunto remontoitiin saunatilaksi muutama vuosi sitten. Ullakolla on saunatilat sekä ilmanvaihtokonehuoneet. Tilaajalta, lähtötietoasiakirjoista ja kohteen huoltokirjasta saatujen tietojen mukaan on rakennuksen bruttoala 7417 m 2, kerrosala 6347 m 2 ja lämmin tilavuus 26 300 m 3. Pinta-ala- ja tilavuustietoja tietoja ei ole tarkastettu tämän selvityksen yhteydessä. Kuntokatselmuksessa on tarkastettu kohteen kunto raportin päiväyksen ajankohtana ja laadittu PTS-korjauskustannusehdotus tekniseltä kannalta 10 vuoden tarkastelujaksolle 2015 2024. Raporttiin on arvioitu kiinteistöön nykyisellään kuuluvien elinkaarensa lopussa olevien tai muuten lähinnä teknisesti korjaustarpeessa olevien rakennuksen osien ja tekniikoiden korjauskustannukset. Mahdollisesti tehtävät laatutason parannustoimenpiteet tulee suunnitella erikseen ja arvioida suunnitelmien perusteella aiheutuvat lisäkustannukset. Kiinteistön huolto- ja tavanomaiset vuosikorjaukset sekä tilojen pintaremontit, jotka eivät ole teknisesti välttämättömiä, mutta toteutetaan mahdollisesti toiminnallisista syistä tai asuin-/työympäristön parantamiseksi, eivät sisälly PTS-ehdotukseen. Kuntokatselmus perustuu kiinteistön silmämääräiseen, ainetta rikkomattomaan tarkastukseen. Mahdollisten kuntotutkimusten tulosten ja erillisen suunnittelun perusteella sekä peruskorjaushankkeen ja sen ajoituksen tarkentuessa kustannusennustetta tulee tarkentaa. 1.2 Rakenteet Kiinteistö on rakenteiltaan pääosin tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimpien tarkastelujaksolle arvioitujen rakennusteknisten korjaustarpeiden arvioidaan kohdistuvan tarkastelujakson alkuosalla märkätiloihin sekä tarkastelujakson jälkimmäisellä osalla julkisivuihin ja vesikattoon. Raportin PTS-ehdotuksessa on ehdotettu erillisiä Ramboll Finland Oy 8 / 21
lisätutkimuksia, joiden avulla selvitetään rakenteiden korjaustarpeiden laajuutta ja ajoitusta sekä tarkennetaan niiden kustannusarviot. Pysäköinti- ja liikennealue on asfalttipintainen. Sitä on laajennettu jälkikäteen rakennuksen eteläpuolelle, jossa asfaltti on hyvässä kunnossa. Vanhemmilla osilla asfaltissa on yksittäisiä painumia ja halkeamia. Sen arvioidaan kuitenkin kestävän toimintakuntoisena seuraavan kymmenen vuoden ajan paikallisin kunnostustoimin. Sadevesikaivoja on piha-alueella silmämääräisesti arvioiden riittävästi pintavesien poistoon eikä niiden toiminnassa ole esiintynyt ongelmia. Rakennuksen ympärillä on nurmialueita, jotka on erotettu sokkelista kiviaineskaistalla. Kallistukset rakennukselta pois päin ovat loivat, mutta silmämääräisesti arvioituina riittävät. Rakennuksen pohjoissivulla lähellä julkisivua on myös runsaasti koivuja. Niistä irtoavat lehdet roskaavat sisäpihan siipiosien vesikattoja ja sadevesikouruja. Rakennuksen pohjoisjulkisivussa on myös alkavaa jäkäläkasvustoa, joka on todennäköisesti alkanut kasvaa koivujen takia. Sisäpihalla pensaat ovat kiinni ulkoseinissä ja lisäävät ulkoseiniin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Puiden ja pensaiden karsimisiin on varauduttu PTS-ehdotuksessa pian. Rakennuspohja on salaojitettu. Haastatellun kiinteistöhuollon edustajan mukaan salaojakaivot ovat pysyneet puhtaina ja salaojaputkien päät näkyvillä. Viitteitä salaojien toimimattomuuteen ei havaittu myöskään kohdekierroksen yhteydessä. Salaojien toiminnan varmistamiseksi suositellaan järjestelmä kuvattavaksi ja tarvittaessa huuhdeltavaksi tarkastelujakson jälkimmäisellä osalla. Rakennus on perustettu pohjatutkimuksen ja rakenneleikkauskuvien perusteella maanvaraisesti hiekka- ja hiekkamoreenikerroksen varaan. Alapohjat ovat pääosin maanvaraista teräsbetonilaattaa, jonka alla on lämmöneristeenä polystyreenilevyä. Rakennusrunko koostuu betonipilareista ja -palkeista. Väli- ja yläpohjat ovat umpinaisia teräsbetoni- tai ontelolaattoja. Perustusten tai rakennusrungon kantavuuden alenemiseen viittaavia tekijöitä ei havaittu. Kellarin seinät ovat rakenneleikkauskuvien mukaisesti kantavia teräsbetoniseiniä, joiden ulkopinnassa on polystyreenilevy ja kaksinkertainen bitumisivelyeristys. Bitumisively on teknisen elinkaarensa päässä, mutta viitteitä sen toimintaongelmista ei havaittu. Pintakosteudenilmaisimella ei havaittu kohonneita kosteusarvoja, eikä kellarikerroksiin ole saadun tiedon mukaan tullut vettä kovillakaan sateilla. Maanvastaisten seinien vedeneristeen kunto suositellaan selvitettäväksi viimeistään tarkastelujakson jälkimmäisellä jaksolla erillisen kuntotutkimuksen avulla. PTSehdotukseen ei ole sisällytetty kustannusennustetta korjaustoimenpiteille, vaan mahdollinen korjaustarve, korjauskustannusennuste, toteutustapa ja ajoitus tulee tarkentaa kuntotutkimuksen tulosten perusteella. Ramboll Finland Oy 9 / 21
Ulkoseinät ovat teräsbetonirunkoisia ja julkisivupinnoiltaan tiiliverhoiltuja. Rungon ja tiiliverhouksen välissä on mineraalivillaa lämmöneristeenä. Rakenneleikkauskuviin ei ole merkitty tuuletusrakoa lämmöneristeen ja tiiliverhouksen väliin. Tuuletusraon puuttuminen vaikuttaisi haitallisesti rakenteen rakennusfysikaaliseen toimintaan. Ulkoseinärakenteen tuulettamiseksi on kuitenkin jätetty joka kolmannen tiilen väliin alimmalle tiiliriville tuuletusraot. Tiilijulkisivussa havaittiin paikallisia vaurioita, kuten laastisaumojen rapautumista, tiilien halkeilua ja / tai runsasta kalkkihärmää mm.: sisäpihan kokoussalin itäseinustalla ikkunan yläpuolella sisäpihan saunaosastosiipeen johtavien portaiden vieressä kadun puolella sekä kokoushuoneen pohjoisseinustalla, jonka päälle on kiinteistöhuollon mukaan muodostunut talvisin jäätä, joka sulaessaan on vaurioittanut julkisivupintaa toimisto-osan keskimmäisen IV-konehuoneen eteläseinustalla saunaosaston itäpuolella rakennuksen eteläseinustalla alimmassa tiilirivissä Kalkkihärmä ja laastisaumojen rapautuminen voivat kertoa kosteuden haitallisesta liikkumisesta rakenteessa tai tuulettuvuuden puutteellisuudesta. Tiilijulkisivussa on myös rakennuksen pohjoisseinustalla jonkin verran jäkäläkasvustoa, mikä johtuu todennäköisesti lähellä rakennusta olevista koivuista. Liikuntasaumojen elastiset saumamassat ovat kovettuneita ja menettäneet täten tiiviyttään. Havaittujen vaurioiden perusteella on syytä teettää erillinen ulkoseinien kuntotutkimus korjaustarpeen, -kustannusarvion, -toteutustavan ja -ajoituksen määrittämiseksi. Vähintään tulee kunnostaa paikallisesti havaitut vauriokohdat, poistaa kasvusto julkisivupinnasta rakennuksen pohjoisseinustalla ja tiivistää liikuntasaumat elastisella saumamassalla. PTS-ehdotuksessa on alustavasti varauduttu mahdollisiin laajempiin korjauksiin kuntotutkimuksen tulosten perusteella. Kustannusennuste on hyvin alustava ja sitä tulee tarkentaa kuntotutkimuksen tulosten perusteella. Toimistokerrosten ja -huoneiden ikkunat ovat avattavia puuikkunoita, joiden sisemmässä puitteessa on kaksinkertainen umpiolasielementti ja ulommassa puitteessa yksinkertainen lasi. Ikkunat ovat ikäänsä nähden tyydyttävässä kunnossa, joskin esimerkiksi niiden energiatehokkuus on nykypäivän määräykset huomioiden melko heikko. Käyttäjien haastatteluiden perusteella ikkunoissa on esiintynyt yksittäisiä veto-ongelmia. Ikkunoiden vesipellit ovat maalattuja teräspeltejä. Niiden maalipinta on monessa kohdassa kulunut ja tummunut. Pellitysten liittymät ikkunasyvennykseen ovat epätiiviitä, mikä mahdollistaa sade- ja sulamisvesien pääsyn rakenteisiin. Käytävien ikkunat ovat kiinteitä metallirakenteisia kaksin- tai kolminkertaisella umpiolasielementillä varustettuja ikkunoita. Ne ovat tyydyttävässä kunnossa eikä viitteitä tiiveysongelmista havaittu. Tarkastelujakson jälkimmäisellä osalla on syytä kuitenkin varautua sekä puu- että metalli-ikkunoiden tiivistämiseen ja maalaamiseen tarvittavilta osin. Samalla maalataan Ramboll Finland Oy 10 / 21
vesipellitykset ja tiivistetään vesipeltien liittymät ikkunasyvennyksiin. Sokkelien päällä olevat vesipellit kunnostetaan vastaavasti. Sisäänkäyntien ovet ovat pääosin metallirakenteisia henkilöovia, joissa on kaksinkertaisilla umpiolasielementeillä varustetut valoaukot. Sisäpihan autotalleissa on neljä alumiinirakenteista nostoovea vuosimallia 2004. Varastojen, teknisten tilojen yms. ulko-ovet ovat maalattuja umpinaisia teräsovia. Kaikkiaan ulko-ovet ovat hyvässä kunnossa eikä niille arvioida kohdistuvan merkittäviä korjaustarpeita tarkastelujaksolla. Umpinaisten metalliovien maalaamiseen on kuitenkin syytä varautua katosten teräsosien kunnostusten yhteydessä. Toimisto-osan vesikatto on muodoltaan loiva pulpettikatto. Vesikatteena on kaksinkertainen bitumikermi, jonka päällä on singelikerros. Kermien alla on tuuletetussa ilmatilassa raakaponttilaudoitus sekä kattotuolirakenteet. Yläpohja on lämmöneristetty mineraalivillalla ja kannatettu ontelolaatalla. Tarkastusluukusta katselmoituna katteen alusrakenteet olivat kuivat ja ehjät ja tuuletustilan ilma raikasta. Katteen kallistukset vaikuttavat puutteellisilta ja kohdekäynnin aikaan vettä oli lammikoitunut muutamassa kohdassa kattokaivojen viereen. Bitumi on näkyviltä osiltaan paikoin lohkeillutta ja kuivunutta ja täten menettänyt tiiveyttään. Singelikerroksen päällä on jäkäläkasvustoa. Räystäspeltien maalipinta on kulunut, kallistukset puutteelliset ja liittymät sekä kiinnityskohdat epätiiviit. Toimisto-osan ja ilmanvaihtokonehuoneiden vesikattojen uusiminen on alustavasti arvioiden ajankohtaista viimeistään tarkastelujakson lopulla. Samalla tarkastetaan alapuolisten rakenteiden kunto rakenneavauksin ja varaudutaan korjaamaan mahdolliset vaurioituneet kohdat. Korjaustoimenpiteisiin ryhdyttäessä on otettava huomioon luvanvaraista korjausrakentamista koskevat energiatehokkuusmääräykset ja varauduttava yläpohjan lisäeristämiseen. Sisäpihan siipiosien ja katosten vesikatteet ovat konesaumattua peltiä. Peltikatteet ovat hyvässä kunnossa eikä vuoto-ongelmia ole esiintynyt. Sisäpihalla sijaitsevan kokoussalin katolle on muodostunut kiinteistöhuollon mukaan talvisin runsaasti jäätä, joka sulaessaan on vaurioittanut myös julkisivupintaa. Syy jään muodostumiseen tulee selvittää erillisen rakennesuunnittelun perusteella ja ongelman uusiutuminen estää esim. yläpohjan lisäeristämisellä tai ilmavuotojen tiivistämisellä. Korjaustapa, -tarve ja -kustannusennuste tulee tarkentaa erillisen suunnittelun perusteella. Peltikatteiden maalaamiseen ja laajempaan tiiviyden varmistamiseen varaudutaan tarkastelujakson jälkimmäisellä osalla. Kevyet väliseinät ovat pääosin levyrakenteisia ja pinnoiltaan maalattuja. Lattiapinnoitteena työtiloissa on pääasiassa muovimattoa tai linoleumia. Sisäpintarakenteet ovat pääosin melko ikääntyneitä, mutta siistissä kunnossa. Sisääntuloaulan ja pihasiiven saunatilojen pintarakenteet on uusittu hiljattain ja ne ovat hyvässä kunnossa. Kohdekierroksen yhteydessä ei todettu aistinvaraisesti eikä Ramboll Finland Oy 11 / 21
henkilökunnan haastatteluiden perusteella viitteitä sisäilman heikentyneestä laadusta. Kiinteistön märkätilat ovat rakenteiltaan pääosin alkuperäiset ja teknisen elinkaarensa päässä. Rakennepiirustusten mukaan vedeneristeenä on käytetty muovi- tai kumibitumimattoa 100 mm:n seinänostoin. Nykymääräyksiin verrattuna vedeneristyskyky on heikko. Märkätilojen (WC-tilat, pesuhuoneet, ullakon saunatilat, siivoushuoneet) pintarakenteiden ja vesieristeiden uusiminen on ajankohtaista lähivuosina. Siivoushuoneessa B004 kuivauskaapin kondenssiveden poistoletku tiputtaa vedet suoraan maanvastaista seinää vasten ja lattialle. Seinän maalipinta on hilseillyt ja märkä ja vesi lammikoituu lattialle matkalla lattiakaivolle. Kuivauskoneen kondenssivedenpoistoletkuun tulee asentaa jatke, jolla vedet ohjataan suoraan lattiakaivolle. Märkätilojen pintarakenteiden uusimisen yhteydessä tulee selvittää siivoushuoneen B004 maanvastaisen seinän kosteustekninen kunto rakenneavauksin tai kosteusmittauksella ja korjata mahdolliset vauriot tarvittavilta osin. Henkilöstöravintolan valmistuskeittiön pintarakenteet ovat tilan käyttötarkoitus ja hygieniavaatimukset huomioiden välttävällä tasolla. Pintarakenteiden ja vesieristeiden uusimiseen tulee varautua seuraavan kymmenen vuoden aikana. 1.3 LVIA-tekniikka Rakennuksen LVIA-tekniikka on pääosin rakennusajalta 1990-luvun alkupuolelta. Lämmönjakokeskus, termostaattiset patteriventtiilit sekä rakennusautomaatiojärjestelmä on uusittu viimeisen 5 vuoden aikana. Tiloihin on lisätty jäähdytystä pääosin vuosien 2010-2012 välisenä aikana. LVI-tekniset järjestelmät ovat pääosin hyväkuntoisia ja niiden korjausten arvioidaan seuraavan 10 vuoden aikana painottuvan tavanomaisiin teknisten laitteiden ikääntymisestä aiheutuviin korjauksiin. Tarkastelujakson merkittävimpien korjaustarpeiden arvioidaan kohdistuvan ilmanvaihtokoneiden korjauksiin, ilmanvaihtokanavistojen puhdistukseen ja ilmamäärien tasapainottamiseen sekä jäähdytyslaitteiden uusimiseen. Vuoden 2014 lämmön kulutus alittaa vuosien 2005-2011 aikana energiakatselmoitujen toimistorakennusten mediaanikulutuksen selvästi (25 %:lla). Käyttöveden kulutus alittaa vastaavan mediaanikulutuksen niukasti (7 %:lla). Rakennus on liitetty Etelä-Savon Energian kaukolämpöverkostoon. Lämmitysjärjestelmä on rakennusajalta ja sen toiminnassa ei saatujen tietojen mukaan ole ollut merkittäviä ongelmia. Lämmönjakokeskuksessa on alkuperäiset paisunta-astiat, joiden uusimisen arvoidaan ikäperusteisesti olevan tarpeellista seuraavan 10 vuoden aikana. Sisäänkäyntien luona sekä autotallissa on kiertoilmakojeita, jotka on suositeltavaa puhdistaa säännöllisesti niiden toiminnan varmistamiseksi. Lämpö jaetaan tiloihin vesikiertoisen patteriverkoston avulla. Termostaattiset patteriventtiilit uusittiin pääosin muutama vuosi sitten. Pieni osa Ramboll Finland Oy 12 / 21
termostaattiventtiileistä on vanhoja ja uusimisen tarpeessa tarkastelujakson alkupuoliskolla. Lämmitysverkostoja ei saatujen tietojen mukaan tasapainotettu patteritermostaattien uusimisen yhteydessä. Tasapainotus on suositeltavaa toteuttaa energiankäytön tehostamiseksi ja sisäolosuhteiden parantamiseksi. Rakennus on liitetty Mikkelin Vesilaitoksen käyttövesi- ja viemäriverkostoihin. Käyttövesi- ja viemäriverkostot ovat pääosin rakennusajalta. 2. kerroksen saunatilan verkostot rakennettiin muutama vuosi sitten. Käyttövesi- ja viemärijärjestelmät ovat tyydyttävässä kunnossa eikä merkittäviä ongelmia ole esiintynyt. Verkostojen arvioidaan vaativan pienimuotoisia korjauksia tarkastelujakson loppupuoliskolla. Keittiön rasvavedet johdetaan kunnalliseen verkoston rasvanerotuskaivon kautta ja autotallin viemärivedet öljynerotuskaivon kautta. Erottimien automatiikkojen uusimiseen seuraavan 10 vuoden aikana varaudutaan. Rakennuksessa on perusvesipumppaamo. Vesikalusteet ovat pääosin alkuperäisiä/vanhoja, mutta toimintakuntoisia. Vesikalusteiden uusimisiin märkätilojen pintaremonttien yhteydessä varaudutaan (sisältyy rakenneosioon, kts. F6). Lisäksi vesikalusteita uusitaan tarvittaessa erikseen huoltotyönä. Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla ja pääosin jäähdytyksellä varustettuna. Järjestelmä on suurelta osin alkuperäinen ja toimintakuntoinen. Toimistotilojen ilmanvaihtokoneissa on pyörivä lämmöntalteenotto, keittiö- ja ruokalatilojen koneessa nestekiertoinen lämmöntalteenotto ja 2. kerroksen saunatilan koneessa ristivirtalämmönsiirtimen avulla toteutettu lämmöntalteenotto. Joitain puhaltimia uusittiin ja puhaltimet varustettiin taajuusmuuttajaohjauksella muutamia vuosia sitten. Ilmanvaihtokoneiden korjauksiin seuraavan 10 vuoden aikana tulee varautua. Koneiden uusiminen on ajankohtaista vasta tarkastelujakson jälkeen. Erilliset poistoilmapuhaltimet ovat alkuperäisiä ja uusimisen tarpeessa tarkastelujakson alkupuoliskolla. Ilmanvaihtokanavistojen puhdistus ja tarvittaessa tilakohtaisten ilmamäärien säätö on suositeltavaa toteuttaa 10 vuoden välein toimistorakennuksissa. Jäähdytystä on lisätty tiloihin 2000-luvun aikana, pääosin vuosina 2010-2012. Rakennuksessa on yhteensä 5 vedenjäähdytyskoneikkoa, joista vanhimman koneikon uusimisen arvioidaan olevan ajankohtaista tarkastelujakson loppupuolella. Keittiön kylmälaitteet ovat hyväkuntoisia, mutta niiden arvioidaan kuitenkin vaativan uusimista seuraavan 10 vuoden aikana. Jäähdytys jaetaan tiloihin pääosin tuloilman avulla. 1. kerroksen neuvottelutiloissa ja osassa 3. kerroksen C-osaa on lisäksi erillinen jäähdytysverkosto tilakohtaisella säädöllä varustettuna. Keittiö- ja ruokalatiloissa ei ole jäähdytystä. Tiloissa on muutamia jäähdytyslaitteita, jotka sisältävät vuoden 2015 alusta myös huollossa kiellettyä kylmäainetta R22. Laitteilla ei arvioida olevan käyttötarvetta ja ne suositellaan poistamaan rakennuksesta. Alkusammutukseen on varauduttu pikapalopostien ja Ramboll Finland Oy 13 / 21
käsisammuttimien avulla. Pikapalopostit ovat havaituilta osin toimintakuntoisia. Käsisammuttimien kahden vuoden välein tehtävät määräaikaistarkastukset on suoritettu asianmukaisesti. Kiinteistössä on keskitetty säätö- ja valvontajärjestelmä. Vuonna 2010 uusittuun järjestelmään (Desigo Insight) on liitetty kiinteistön talotekniset laitteet. Automaatiohälytykset välittyvät päivystävän huoltohenkilön puhelimeen. Järjestelmän ohjelmistopäivitys on suositeltavaa toteuttaa 3-5 vuoden välein. Rakennusautomaatiojärjestelmän korjauksiin tarkastelujakson loppupuoliskolla varaudutaan. 1.4 Sähkötekniikka Sähköjärjestelmät ovat pääosin rakennuksen alkuperäiseltä valmistumisvuodelta 1992. Vähäinen osa järjestelmistä, lähinnä 1. kerroksessa on uusittu 2010-luvulla. Sähköjärjestelmien yleiskunto on tyydyttävä eikä laajempia ja/tai välittömiä uusimistarpeita ole kuntokatselmuksen perusteella lähivuosina tiedossa. Koska alkuperäiset järjestelmät kuitenkin ovat yli 20 vuotta vanhoja, niin osa järjestelmistä on saavuttamassa teknisen käyttöikänsä lopun lähivuosina. Kustannuksiltaan merkittävin toimenpide-ehdotus, joka on sisällytetty PTS-ehdotukseen, on toimistotilojen alkuperäisten valaisimien uusiminen. Kiinteistö on liitetty energialaitoksen 0,4 kv pienjänniteverkkoon vuonna 1992. Sähkön pääjakelujärjestelmä käsittää nimellisvirraltaan 400 A pääkeskuksen ja noin 30 ryhmäkeskusta. Saneeratuissa saunatiloissa on uusi ryhmäkeskus, mutta muuten keskukset ovat alkuperäisiä vuodelta 1992. Keskukset ovat tyydyttäväkuntoisia ja niiden arvellaan sinänsä palvelevan vielä tarkastelujakson ajan, mutta koska esim. valaisimia esitetään uusittavaksi, kannattaa samalla uusia myös valaisimia syöttävät keskukset. Sähköpääkeskustilassa on pieni loistehon kompensointilaitteisto, joka näytti uudehkolta ja hyväkuntoiselta. Kellarissa on dieselkäyttöinen varavoimakone vuodelta 1992, joka palveli aikanaan käyttäjänä olleen poliisitoimen järjestelmiä. Varavoimakone ei ole enää käytössä. Vähäinen osa valaisimista, lähinnä 1. kerroksessa on uusittu viime vuosina käyttäjien tarpeiden mukaan. Muuten valaisimet ovat valtaosin alkuperäisiä vuodelta 1992 ja valaistus on toteutettu enimmäkseen perinteisillä T8-loisteputkivalaisimilla sekä erilaisilla pienloistelamppuvalaisimilla. Alkuperäiset valaisimet ovat säilyneet ikäisekseen melko hyväkuntoisina. Toimistotilojen osalta valaisimet ovat kuitenkin teknisesti vanhoja ja ne alkavat siltä osin olla uusimisen ja modernisoinnin tarpeessa. Toimistotilojen alkuperäisten valaisimien uusiminen on sisällytetty PTS-ehdotukseen tarkastelujakson jälkipuoliskolle. PTS-ehdotukseen on sisällytetty myös alkuperäisten ulkovalaisimien uusiminen. Turvavalaistusjärjestelmään kuuluvat poistumisteiden ovimerkkivalaisimet on pääosin uusittu 2000-2010-luvuilla ja ne ovat hyväkuntoisia. Vähäinen osa ovimerkkivalaisimista on kuitenkin alkuperäisiä kuvaopasteettomia valaisimia, jotka eivät enää ole nykyvaatimusten mukaisia ja ne tulee uusia. Samalla olisi syytä Ramboll Finland Oy 14 / 21
uusia myös alkuperäinen turvavalaistuskeskus. Kohteessa on henkilöstöravintola keittiölaitteineen. Osa keittiölaitteista, kuten astianpesukone ja uunit, ovat uudehkoja ja osa on vanhempia. Lyhyehköstä käyttöiästä johtuen on odotettavissa, että ainakin osa keittiölaitteista joudutaan uusimaan tarkastelujakson aikana. Lisäksi toimistotilojen yhteydessä on pienkeittiöitä. Tehtyjen havaintojen mukaan pääosa eniten käytössä olevista laitteista, kuten jääkaapeista ja astianpesukoneista, on uusittu jossain vaiheessa. Pienkeittiölaitteet uusitaan tarpeen mukaan erikseen huoltotyönä eikä niiden mahdollisia uusimisia ole sisällytetty PTS-ehdotukseen. Rakennuksessa on kaksi saunaa, joissa kummassakin on sähkökiuas. Toisen saunan kiuas on uusi ja toinen on vanhahko. Kiukaat ovat saadun tiedon mukaan toimivia ja hyvin harvoin käytössä. Paikoitusalueella on runsaasti pistorasiakoteloita autolämmityksiä varten. Takapihan rasiakotelot ovat uudehkoja ja hyväkuntoisia, mutta vanhemman paikoitusalueen vastaavat ovat alkuperäisiä ja ne tulee uusia tarkastelujaksolla mikäli niille on käyttöä jatkossakin. Tilojen yleiskaapeloinnit tiedonsiirtoyhteyksiä varten ovat käyttäjäkohtaisia ja ne ovat osin 1990-2000-luvun vaihteesta ja niitä on osin uusittu/laajennettu viime vuosina. Kohteessa on maanpäälliseen vastaanottoon perustuva yhteisantennijärjestelmä harava-antenneineen, vahvistin- ja verkkolaitteineen sekä antennipistorasioineen ja järjestelmä on harvakseltaan käytössä. Tiloissa on rikosilmoitusjärjestelmä, jonka laitteet ja asennukset ovat eri ikäisiä ja lisäksi on kulunvalvontajärjestelmä, joka on asennettu vuonna 2012. Järjestelmät ovat toimivia, mutta lyhyehköstä käyttöiästä johtuen niiden päivitykseen ja vähintään osittaiseen uusimiseen tulee varautua tarkastelujaksolla. 1.5 Siirtolaitteet Rakennuksessa on henkilöhissi (8h, 630 kg), joka on valmistumisvuodelta 1992. Hissi on vaihtelevassa käytössä ja tyydyttäväkuntoinen. Sille ei vielä ole tehty laajempia korjauksia. Koska varaosien saanti hankaloituu vuosi vuodelta yli 20 vuotta vanhalle hissille, tulee hissin peruskorjaukseen/modernisointiin varautua tarkastelujakson loppupuolella. Hissien huoltoja ja määräysten mukaisia tarkastuksia ei ole sisällytetty tämän kuntokatselmusraportin PTS-ehdotukseen. Ramboll Finland Oy 15 / 21
Jääkärinkatu 14, 50100 Mikkeli 24.6.2015 PTS-KORJAUSKUSTANNUSENNUSTE Kustannustaso 2015 Kuntokatselmuksen päätulokset on koottu alla olevaan taulukkoon ja kuviin. Arvioidut korjaustarpeet on esitetty kolmessa pääryhmässä: - Välittömät korjaustarpeet (2015) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet 1-5 vuoden aikajänteellä (2016-2019) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä (2020-2024) Tarkemmat tiedot koskien rakenne-, lvi-, automaatio- ja sähköteknisiä korjaustoimenpiteitä on esitetty seuraavilla sivuilla. PTS-korjauskustannusennuste Välittömät (2015) 1-5 vuoden aikajänteellä (2016-2019) Yli 5 vuoden aikajänteellä (2020-2024) 1000 (ALV 0%) 7 1 % 214 20 % 844 79 % Yhteensä (2015-2024) 1 065 100 % Keskimäärin (2015-2024), ( /m2,kk) 1,40 Kerrosala (m²) 6 347 Jakautuminen tekniikanaloittain: 1000 (ALV 0%) - Rakennustekniikka 554 52 % - LVIA-tekniikka (ml. rak. automaatio) 138 13 % - Sähkötekniikka 373 35 % 900 1000 (ALV 0 %) 800 700 600 500 400 300 200 100 Sähkötekniikka LVIA-tekniikka 0 Välittömät, 2015 Korjaustapeet 2016-2019 Korjaustarpeet 2020-2024 Kustannusten jakautuminen tekniikanaloittain vuosina 2015-2024 Sähkötekniikka Rakennustekniikka Rakennustekniikka LVIA-tekniikka Copyright Ramboll Finland Oy
A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2015) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (VAT 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D6 Viherrakenteet Sisäpihalla ulkoseinässä ja koilliskulmalla betoniportaiden teräskaiteessa kiinni olevien pensaiden poistaminen ja lähimpänä rakennusta olevien koivujen kaataminen tai vähintään oksiminen / harventaminen. Julkisivupinnassa olevat köynnöskasvit sisäpihalla suositellaan myös poistettaviksi julkisivupintaan kohdistuvan kosteusrasituksen pienentämiseksi. F6 Tilojen pintarakenteet Siivoushuoneen B004 kuivauskoneen kondenssivedenpoistoletkuun tulee asentaa jatke, jolla vedet ohjataan suoraan lattiakaivolle. Yht: Rakennustekniikka yhteensä 2015 6 5 1 2. LVIA-TEKNIIKKA G12 Lämmönjakelu Kiertoilmakoneet tulee puhdistaa säännöllisesti niiden toiminnan varmistamiseksi. G41 Kylmäkoneistot Kellarissa ja vesikatolla on yhteensä kolme jäähdytyslaitetta, jotka sisältävät vuoden 2015 alusta myös huollossa kiellettyä kylmäainetta R22. Ainakin kellarin laite on poistettu käytöstä. Myöskään C-osan teknisiä tiloja palvelevilla kahdella laitteella ei vaikuta olevan käyttötarvetta. Laitteet on suositeltavaa poistaa tiloista. Huoltotyö 1 Yht: LVIA-Tekniikka yhteensä 2015 1 3. SÄHKÖTEKNIIKKA Yht: Sähkötekniikka yhteensä 2015 0 Total Total Välittömät korjaustarpeet (2015) yhteensä 7 Copyright Ramboll Finland Oy
B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2016-2019) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D7 Päällysrakenteet Asfaltoidun liikenne- ja pysäköintialueen paikalliset painumien ja kallistusten korjaukset sekä halkeamien tiivistykset. 10 D7 Päällysrakenteet Kulkualueiden betonikiveyksillä olevien sammalkasvustojen poistaminen huoltotyönä. D7 Päällysrakenteet Liikenne- ja pysäköintialueiden ja viheralueiden välisten betonisten reunakivien kunnostaminen ja rikkoutuneiden ja puuttuvien kivien uusiminen. F12 Perusmuurit Sokkeleiden maanpäällisten osien yksittäisten halkeamien tiivistäminen pintabetonoinnilla, maalaaminen sekä elementtien välisten liikuntasaumojen tiivistäminen elastisella saumamassalla. Samalla poistetaan alkava kasvusto sokkelin ja kiviaineskaistan rajapinnasta. Huoltotyö 5 15 F31 Ulkoseinät Ulkoseinien kuntotutkimus korjaustarpeen, -kustannusarvion, - toteutustavan ja -ajoituksen määrittämiseksi. 5 F41 Yläpohja Syy sisäpihalla olevan kokoussalin katolle muodostuvaan jäähän tulee selvittää erillisen rakennesuunnittelun perusteella ja ongelman uusiutuminen estää esim. lisäeristämisellä tai ilmavuotojen tiivistämisellä. Korjaustapa, -tarve ja - kustannusennuste tulee tarkentaa erillisen suunnittelun perusteella. 10 F6 Tilojen pintarakenteet Märkätilojen (WC-tilat, pesuhuoneet, ullakon saunatilat, siivoushuoneet) pintarakenteiden ja vesieristeiden uusiminen pois lukien itäisen pihasiiven toisessa kerroksessa olevat uudet saunatilat. Samalla tulee selvittää siivoushuoneen B004 maanvastaisen seinän kosteustekninen kunto rakenneavauksin tai kosteusmittauksella ja korjata mahdolliset vauriot tarvittavilta osin. 100 F6 Tilojen pintarakenteet Asbestikartoitus. Valmistumisvuosi huomioiden asbestin esiintyminen rakennuksessa on mahdollista, joskin epätodennäköistä. Ennen mahdollisia kohteessa suoritettavia purkutöitä tulee teettää asbestikartoitus ja mikäli asbestia esiintyy, huomioida purkutöiden yhteydessä asbestipurun aiheuttamat vaatimukset... Rakennustekniikka yhteensä 2016-2019 3 148 Copyright Ramboll Finland Oy
B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2016-2019) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 2. LVIA-TEKNIIKKA G13 Lämmönluovutus Tiloissa on vielä käytössä vähäinen määrä vanhoja termostaattiventtiilejä, joiden uusiminen on tarpeellista lähitulevaisuudessa. Saatujen tietojen mukaan lämmitysverkostoja ei tasapainotettu muutama vuosi sitten termostaattisten patteriventtiilien uusimisen yhteydessä. Verkostojen tasapainotus lähitulevaisuudessa on suositeltavaa energiankäytön tehostamiseksi ja sisäolosuhteiden parantamiseksi. G25 Vesi- ja viemärikalusteet Vesikalusteita uusitaan märkätilojen pintaremonttien yhteydessä sekä tarvittaessa erikseen huoltotyönä. G31 Ilmastointikoneet Ilmanvaihtokoneiden korjauksiin tarkastelujakson alkupuoliskolla tulee varautua. 10 Sis. F6 10 G31 Ilmastointikoneet Erilliset poistoilmapuhaltimet ovat teknisen elinkaarensa loppupuolella ja niiden uusimiseen lähitulevaisuudessa tulee varautua. G41 Kylmäkoneistot Vedenjäähdytyskoneikkoja on useita ja niiden arvioidaan vaativan korjauksia tarkastelujakson alkupuoliskolla. 10 10 J6 Rakennusautomaatiojärjest elmät Rakennusautomaatiojärjestelmän ohjelmistopäivitys ja pienimuotoisia automaatiokorjauksia. 3.. LVIA-tekniikka yhteensä 43 2016-2019 3. SÄHKÖTEKNIIKKA H11 Aluejärjestelmät Alkuperäisten pylväsvalaisimien uusiminen. 4 H51 Ulkovalaisimet Alkuperäisten ulkoseinä- ja katosvalaisimien uusiminen. 6 H74 Turvavalaistusjärjestelmät Vanhan turvavalaistuskeskuksen sekä jäljellä olevien alkuperäisten kuvaopasteettomien poistumisteiden ovimerkkivalaisimien uusiminen. J52 Rikosilmoitusjärjestelmät Rikosilmoitusjärjestelmän osittainen uusiminen/päivitys lähivuosina... Sähkötekniikka yhteensä 23 2016-2019 Total Korjaustarpeet lähitulevaisuudessa Total (2016-2019) yhteensä 214 8 5 Copyright Ramboll Finland Oy
C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ (2020-2024) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D7 Päällysrakenteet Varaudutaan betonilaatoitettujen jalankulkualueiden sekä sisäpihan betoniportaiden kunnostuksiin ja paikallisiin vauriokorjauksiin. D9 Ulkopuoliset rakenteet Pyöräkatosten ja sisäänkäyntikatosten kunnostaminen, kuten puu- ja teräsosien hionta ja maalaus sekä paikalliset vauriokorjaukset pois lukien rakennuksen kaakkoiskulmalla olevan uuden sisäänkäynnin rakenteet. 5 10 E43 Salaojat Salaojajärjestelmän kuvaus ja tarvittaessa huuhtelu järjestelmän toiminnan varmistamiseksi. F12 Perusmuurit Maanvastaisten seinien vedeneristeen kuntotutkimus. PTSehdotukseen ei ole sisällytetty kustannusennustetta korjaustoimenpiteille, vaan mahdollinen korjaustarve, - kustannusennuste, toteutustapa ja ajoitus tulee tarkentaa kuntotutkimuksen tulosten perusteella. F31 Ulkoseinät Varaudutaan mahdollisiin laajempiin korjauksiin kuntotutkimuksen tulosten perusteella. Vähintään kunnostetaan paikallisesti havaitut vauriokohdat ja poistetaan kasvusto julkisivupinnasta erityisesti rakennuksen pohjoisseinustalla ja tiivistetään liikuntasaumat elastisella saumamassalla. Kustannusennuste on hyvin alustava ja sitä tulee tarkentaa kuntotutkimuksen tulosten perusteella. F32 Ikkunat Sekä puu- että metalli-ikkunoiden tiivistäminen ja maalaaminen tarvittavilta osin. Samalla maalataan vesipellitykset ja tiivistetään vesipeltien liittymät ikkunasyvennyksiin. Sokkelien päällä olevat vesipellit kunnostetaan vastaavasti. 5 5 50 100 F33 Ulko-ovet Umpinaisten teräsulko-ovien hionta ja maalaus. 15 F41 Yläpohja Toimisto-osan ja IV-konehuoneiden yläpohjien vedeneristeiden, räystäspellitysten ja kattoikkunoiden uusiminen. Samalla tarkastetaan alapuolisten rakenteiden kunto rakenneavauksin ja varaudutaan korjaamaan mahdollisesti vaurioituneet kohdat. Korjaustoimenpiteisiin ryhdyttäessä on otettava huomioon luvanvaraista korjausrakentamista koskevat energiatehokkuusmääräykset ja varauduttava yläpohjan lisäeristämiseen. 150 F41 Yläpohja Varaudutaan peltikatteen maalaamiseen sekä kunnon erilliseen katselmointiin ja sen perusteella mahdollisesti tehtäviin kunnostustöihin, kuten paikallisiin katteen ja julkisivuliittymien tiivistyksiin sekä yläpohjavarusteiden kunnostuksiin / uusimisiin. F6 Tilojen pintarakenteet Henkilöstöravintolan keittiön pintarakenteiden ja vesieristeiden uusiminen. Samalla uusitaan toimistokerroksissa sijaitsevien pienkeittiöiden keittiökalusteet... Rakennustekniikka yhteensä 2020-2024 20 40 400 Copyright Ramboll Finland Oy