Senaatti-kiinteistöt

Transkriptio

1 Senaatti-kiinteistöt Vuorikatu Helsinki Luottamuksellinen Ramboll Finland Oy PL 25, Säterinkatu 6, Espoo, SUOMI Puh , Fax

2 Sisällysluettelo LAADUNVARMISTUS 3 ESIPUHE 4 KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS 5 PERUSTIEDOT 6 1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS Yleistä Rakenteet LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Siirtolaitteet PTS-korjauskustannusehdotus 15 Ramboll Finland Oy 2 / 21

3 LAADUNVARMISTUS Versio Lopullinen Tarkastuspvm Tekijät Tarkastaja Ramboll Finland Oy Pasi Ruuska- Rakennustekniikka Matti Tapanainen LVIA-tekniikka Marko Salmela - Sähkötekniikka Markku Ahonen Kuvaus Ramboll Finland Oy 3 / 21

4 ESIPUHE Tässä raportissa on esitetty osoitteessa Vuorikatu 24, Helsinki sijaitsevan toimistorakennuksen rakenne-, LVIA- ja sähköteknisten järjestelmien kunto ja korjaustarvearvio raportin päiväyksen ajankohtana. Selvitykseen liittyvä kenttätyö on toteutettu kiinteistön yhteis- ja teknisissä tiloissa sekä pistokokeina sisätiloissa Tilaajan puolesta yhteyshenkilönä on ollut Esa Pentikäinen Senaatti-kiinteistöistä. Kiinteistön puolesta yhteyshenkilöinä ovat toimineet Risse Koponen Senaattikiinteistöistä sekä Miikka Suvanto ISS Palvelut Oy:stä. Selvityksessä on pyritty antamaan mahdollisimman oikeita ja täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon kuntokatselmuksen tavanomaiset lähtökohdat sekä sen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Selvitys toimitetaan kuitenkin sitoumuksetta eikä Ramboll Finland Oy anna erikseen takuuta selvityksen virheettömyydestä tai soveltuvuudesta tiettyyn tarkoitukseen. Ramboll Finland Oy ei vastaa vahingoista tai menetyksistä, jotka aiheutuvat tämän selvityksen sisältämän materiaalin tai informaation käytöstä. Selvitys ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistönomistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattaa tarvita investointien arvioimiseksi. Vallitsevissa olosuhteissa tapahtuvat muutokset, varsinkin selvityksen päiväyksen jälkeen, saattavat vaikuttaa selvityksessä esitettyihin havaintoihin tai tehtyihin johtopäätöksiin. Projektitoimintamme perustana ovat aina konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE Ramboll Finland Oy Kiinteistöjen tekninen ja energiakonsultointi Riku Pukkila Yksikön päällikkö Matti Tapanainen Projektipäällikkö Yhteystiedot: Puhelin Telefax Osoite PL 25, ESPOO, Finland Ramboll Finland Oy 4 / 21

5 KOHTEEN SIJAINTI JA ASEMAPIIRROS Kohde sijaitsee osoitteessa Vuorikatu 24, Helsinki ( Asemapiirros (rakennus rajattu punaisilla viivoilla) Ramboll Finland Oy 5 / 21

6 Kohteen perustietoja Käyttötarkoitus Pinta-ala m 2 Kerrosala Rakennustilavuus rm 3 Rakennusvuosi Laajennusvuosi Saneerausvuosi Maanpäällisiä kerroksia Maanalaisia kerroksia Rakennustekniikka Perustustyyppi Rakennuksen runko Ulkoseinärakenne Julkisivupintamateriaali Ikkunatyyppi Kattomuoto Vesikatemateriaali Liikenne- ja pysäköintialueet Ulkorakenteet Toimistokiinteistö , teknisiä tiloja ullakolla 2 Maanvarainen Teräsbetoniset pilarit ja palkit Betonielementit Tiililaatta 1-lasinen kaksipuitteinen avattava puuikkuna Tasakatto Kumibitumikermikate Vähän, asfalttipinta Pihakansirakenne LVIA-tekniikka Lämmitystapa Lämmönjakojärjestelmä Vedenhankinta ja viemäröinti Vesijohtojärjestelmä Viemäriputkisto Pumppaamot Ilmanvaihtojärjestelmä Kylmäntuotanto Jäähdytys Sprinklerjärjestelmä Rakennusautomaatio Kaukolämpö Vesipatterijärjestelmä Kunnallinen vesijohto ja viemäröinti Kupariputkisto Valurautaputkea ja muoviputkea Jätevesi- ja perusvesipumppaamot Koneellinen tulo/poistoilma lämmöntalteenotolla (lämmöntalteenotto pääosin neulaputkilämmönsiirtimien avulla) Kaukojäähdytys Tilakohtainen säätö, puhallinkonvektorit (erillinen jäähdytysverkosto), tuloilmaa ei jäähdytetä Järjestelmä kattaa osan rakennuksesta (kellarikerrokset sekä 1. kerroksen) Keskitetty automaatiojärjestelmä Sähkö- ja tietojärjestelmät sekä siirtolaitteet Sähköliittymä Pienjänniteliittymä Sähkönjakelujärjestelmä 5-johdinjärjestelmä (TN-S) Varmennettu sähkösyöttö Ei ole kiinteistöllä, käyttäjällä oma UPS Keittiölaitteet Kiinteistöllä pienkeittiölaitteita Paloilmoitusjärjestelmä Osoitteellinen paloilmoitusjärjestelmä Antennijärjestelmä Liitetty kaapeli-tv-verkkoon Rikosilmoitusjärjestelmä Kiinteistöllä oma rikosilmoitusjärjestelmä Videovalvontajärjestelmä Kiinteistöllä oma videovalvontajärjestelmä Kulunvalvontajärjestelmä Käyttäjällä omat kulunvalvontajärjestelmät Hissit 4 kpl Esitetyt perustiedot kuvaavat kohteen pääasiallista käyttötarkoitusta, rakennetyyppiä, laitejärjestelmää tms., ellei muuta ole yllä mainittu. Copyright Ramboll Finland Oy

7 1 YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS Ramboll Finland Oy 7 / 21

8 1. YHTEENVETO JA PTS-KORJAUSKUSTANNUSEHDOTUS 1.1 Yleistä Kuntokatselmuksen kohteena oli toimistorakennus (Vuorikatu 24, Helsinki). Tilaajalta saadun lähtötietoaineiston perusteella rakennus on valmistunut vuonna Rakennuksessa on kaksi kellarikerrosta ja kuusi maanpäällistä kerrosta. Kellarikerroksissa on arkistotiloja, teknisiä tiloja, varastotiloja, autopaikoitustiloja, väestönsuojat sekä sosiaalitiloja. Ensimmäisessä kerroksessa on koulutustiloja, toimistoja ja neuvottelutiloja sekä kirjasto. Kerroksissa 2-6 on toimistotiloja aputiloineen. Ullakolla on teknisiä tiloja. Viimeisimmät peruskorjaukset toteutettiin 1996 ja Tehtyjä korjauksia on käsitelty tarkemmin tekniikanalakohtaisesti luvuissa Tilaajalta, lähtötietoasiakirjoista ja kohteesta saatujen tietojen mukaan on rakennuksen kerrosala noin m 2 ja tilavuus m 3. Pinta-ala- ja tilavuustietoja ei ole tarkastettu tämän selvityksen yhteydessä. Kuntokatselmuksessa on tarkastettu kohteen kunto raportin päiväyksen ajankohtana ja laadittu PTS-korjauskustannusehdotus tekniseltä kannalta 10 vuoden tarkastelujaksolle Raporttiin on arvioitu kiinteistöön nykyisellään kuuluvien elinkaarensa lopussa olevien tai muuten lähinnä teknisesti korjaustarpeessa olevien rakennuksen osien ja tekniikoiden korjauskustannukset. Mahdollisesti tehtävät laatutason parannustoimenpiteet tulee suunnitella erikseen ja arvioida suunnitelmien perusteella aiheutuvat lisäkustannukset. Kiinteistön huolto- ja tavanomaiset vuosikorjaukset sekä tilojen pintaremontit, jotka eivät ole teknisesti välttämättömiä, mutta toteutetaan mahdollisesti toiminnallisista syistä tai asuin-/työympäristön parantamiseksi, eivät sisälly PTS-ehdotukseen. Kuntokatselmus perustuu kiinteistön silmämääräiseen, ainetta rikkomattomaan tarkastukseen. Mahdollisten kuntotutkimusten tulosten ja erillisen suunnittelun perusteella sekä peruskorjaushankkeen ja sen ajoituksen tarkentuessa kustannusennustetta tulee tarkentaa. 1.2 Rakenteet Kiinteistön rakenteet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Odotettavissa olevat korjaustoimenpiteet ovat seurausta pääasiassa rakennejärjestelmien ikääntymisestä. Merkittävimpien korjaustarpeiden arvioidaan kohdistuvan tarkastelujaksolla rakennuksen julkisivuihin. Pihakansirakenne rakennuksen etelä- ja itäsivuilla on päällystetty betonisin laatoin. Lähtötietoina saatujen asiakirjojen mukaan pihakansirakenteen vedeneristys on uusittu vuonna Kellarissa olevaan parkkihalliin vievän betonisen rampin edusta on asfaltoitu. Pihojen pintarakenteet ovat hyväkuntoisia. Pihakansirakenteen maalipinnassa pysäköintihallin ajorampin Ramboll Finland Oy 8 / 21

9 yläpuolella havaittiin vaurioita. Vaurio on todennäköisesti aiheutunut pihakannen vesivuodosta. Maalipinta ja mahdollinen vesivaurio tulee korjata. Myös ajorampin alapuolella olevan huoneen katossa havaittiin viitteitä kohonneista kosteusarvoista. Mahdollinen vuotokohta tulee tutkia erillisellä kuntotutkimuksella. Samalla kartoitetaan mahdollisen vaurion laajuus sekä korjaustarve ja korjauskustannukset. Rakennuksessa on sisäpuoliset salaojat, jotka sijaitsevat alapohjalaatan alapuolella. Saatujen lähtötietoasiakirjojen mukaan salaojia on kunnostettu vuonna Salaojia on tutkittu videokuvaamalla ja salaojaputkissa on havaittu olevan kiviä sekä alkuperäisissä ruukkuputkissa olevan vaurioita. Salaojajärjestelmä tulee painehuuhdella sekä ilmaantuneet vauriot korjata. Kuntokatselmuksen yhteydessä saatujen lähtötietojen perusteella rakennus on perustettu maanvaraisesti teräsbetonianturoin. Myös alapohjat ovat maanvaraisia teräsbetonirakenteita. Rakennuksen runko muodostuu kellarissa kantavista teräsbetoniseinistä ja maanpäällisissä kerroksissa teräsbetonisista pilareista ja palkeista. Perustuksissa ei silmämääräisesti tarkasteltuna havaittu merkkejä siirtymistä tai painumista eikä rungossa havaittu merkkejä kantavuuden alentumisesta. Rakennuksen julkisivut koostuvat teräsbetonielementeistä. Julkisivun pintana ovat tiililaatat. Silmämääräisesti tarkasteluna julkisivu on tyydyttävässä kunnossa, mutta erillistä julkisivun kuntotutkimusta ja julkisivun lämpökamerakuvausta suositellaan. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on selvittää mahdolliset julkisivun vauriot ja lämpökamerakuvauksella kartoitetaan lämmöneristeiden kunto ja liittymien tiiveys. Myös julkisivun elastiset saumaukset uusitaan. Rakennuksen ikkunat ovat yksilasisia ja kaksilehtisiä avattavia puuikkunoita. Erillinen kehyksetön ikkuna on asennettu ikkunoiden ulkopuolella vuonna Ikkunoiden puuosat ja tiivisteet on korjattu vuonna Ikkunat ovat pääasiassa hyvässä kunnossa ja niille on odotettavissa vain paikallisia kunnostus- ja tiivistystöitä tarkastelujakson aikana. Rakennuksen muut ikkunat ovat kolmilasisia kiinteitä metalli-ikkunoita. Näille ikkunoille ei odoteta kohdistuvan korjaustarpeita tarkastelujakson aikana. Rakennuksen ulko-ovet ovat ensimmäisessä kerroksessa metallirunkoisia ovia ja ne ovat hyvässä kunnossa. Rakennuksen muut ulko-ovet mukaan lukien pysäköintihallin automaattiset taittoovet sekä ullakon teknisten tilojen ovet ovat alkuperäisen oloisia. Näiden ovien uusiminen tai kunnostus on ajankohtaista tarkastelujakson aikana. Rakennuksen vesikate on kumibitumikermipintainen. Vesikatteen muotona on tasakatto. Yläpohjan kantavat rakenteet muodostuvat teräsbetonilaatasta ja puisista kattoristikoista. Silmämääräisesti tarkasteluna vesikate on hyvässä kunnossa ja sen odotetaan kestävän tarkastelujakson yli paikallisin paikkaus- ja tiivistyskorjauksin. Vesikaton alapuolella on tuulettuva yläpohjatila. Ramboll Finland Oy 9 / 21

10 Yläpohjan rakenteet olivat vesikatolla olevasta tarkastusluukusta tarkasteltuna hyvässä kunnossa. Yläpohjatilassa olevat roskat ja muut sinne kuulumattomat tavarat tulee poistaa. Rakennuksen katolla on myös IV-konehuone. IV-konehuoneen vesikatto on bitumikermipintainen ja se on peitetty singelikerroksella. Vesikate on todennäköisesti vanhempi kuin rakennuksen muu vesikate ja on odotettavissa, että vesikate täytyy uusia tarkastelujakson aikana. Rakennuksen sisäpinnat ovat pääosin hyvässä kunnossa. Toimistotilojen ja märkätilojen pintarakenteet uusittiin vuonna 2008 peruskorjauksen yhteydessä ja niille ei ole odotettavissa korjaustarpeita tarkastelujakson aikana. Kellarikerroksien teknisten tilojen lattiapinnoitteissa havaittiin vaurioita ja halkeamia, jotka tulee korjata. Myös pinnoittamattomia mineraalivilloja havaittiin. Avonaiset villat tulee pinnoittaa tai uusia, jotta estetään villakuitujen pääseminen sisäilmaan. Alakellarissa on rakennuksen sivun mittainen allas. Allas on tehty teräsbetonista ja se on ollut tutkimuskäytössä, mutta saatujen tietojen mukaan allas ei ole ollut käytössä useaan vuoteen. Altaan rakenteissa ei havaittu merkkejä kohonneista kosteusarvoista. Rakennuksessa on tehty asbesti- ja haitta-ainekartoitus (Sisäilmakeskus ), jonka mukaan rakennuksessa on käytetty asbestia ja muita haitallisia aineita sisältäviä rakennusosia. Erityisvaatimukset purettaessa näitä haitallisia rakennusosia tulee ottaa huomioon. Rakennuksessa on myös ollut sisäilmaongelmia, joita on tutkittu ja korjattu useaan otteeseen. Mikäli ongelmia sisäilman suhteen vielä ilmenee, tulee sisäilman laatu tutkia tarkemmin ja tehdä tarvittavat korjaustoimenpiteet. 1.3 LVIA-tekniikka Rakennuksen LVIA-tekniikka on pääosin viimeisten peruskorjausten aikaisia asennuksia vuosilta 1996 ja Tämä tekniikka on osin hyvässä ja osin tyydyttävässä kunnossa. Lämmitysverkosto ja pääosa vesipattereista ovat alkuperäisasennuksia. Lämmitysverkosto ja lämmönluovuttimet ovat tyydyttävässä kunnossa. Seuraavan 10 vuoden merkittävimpien LVI-teknisten korjausten arvioidaan kohdistuvan rakennusautomaatiojärjestelmän peruskorjaukseen, jäähdytyslaitteiden uusimisiin ja korjauksiin, termostaattisten patteriventtiilien uusimiseen ja lämmitysverkostojen tasapainottamiseen sekä ilmanvaihtokoneiden korjauksiin. Rakennus on liitetty Helen Oy:n kaukolämpöverkostoon sekä kaukojäähdytysverkostoon. Lämmönjakokeskus on 1990-luvun alkupuolelta ja teknisen elinkaarensa lopulla. Keskuksen uusiminen on tarpeellista lähitulevaisuudessa. Lämmitysverkostot ja pääosa vesipattereista ovat alkuperäisasennuksia. Lämmitysverkostojen sulku- ja linjasäätöventtiilejä uusittiin peruskorjauksen yhteydessä vuonna Lämmitysverkostoille tehtiin erillinen kuntotutkimus vuonna Sen mukaan verkostot ovat toimintakuntoisia vielä ainakin seuraavat 10 vuotta. Termostaattiset patteriventtiilit ovat pääosin 1990-luvun asennuksia. Niiden liitoskohdissa on esiintynyt tihkuvuotoja viime vuosien aikana. Termostaattiventtiilien Ramboll Finland Oy 10 / 21

11 tavanomainen tekninen käyttöikä on vuotta. Näistä syistä johtuen termostaattisten patteriventtiilien uusimiseen venttiilirunkoineen tarkastelujakson alkupuoliskolla varaudutaan. Lämmitysverkostojen tasapainottaminen on suositeltavaa toteuttaa samanaikaisesti energiankäytön tehostamiseksi ja sisäolosuhteiden säädön parantamiseksi. Kellarin sosiaalitiloissa on sähköinen lattialämmitys ja kellarin yksittäisessä teknisessä tilassa sähköpatteri. Vuonna 2015 valmistuneen haitta-ainekartoituksen mukaan kellarin vanhojen lämpöputkieristeiden mutkakohdat sisältävät asbestia. Tämä tulee huomioida, mikäli putkistoja tai niiden eristyksiä uusitaan. Rakennus on liitetty HSY Veden käyttövesi- ja viemäriverkostoihin. Käyttövesi- ja viemäriverkostot uusittiin peruskorjauksen yhteydessä vuonna Käyttövesiputkistot ovat kuparia ja viemäriputkistot pääosin valurautaa pantaliitoksella sekä muoviputkea. Verkostojen toiminnassa ei saadun tiedon mukaan ole ollut ongelmia. Verkostojen pienimuotoisiin korjauksiin tarkastelujakson jälkipuoliskolla kuitenkin varaudutaan. Alakellarin jätevesille sekä perusvesille on pumppaamot. Pumppaamot uusittiin vuonna Niiden automatiikkojen uusimiseen tarkastelujakson jälkipuoliskolla suositellaan varautumaan. Autohallin jätevedet johdetaan HSY:n verkostoon öljynerottimen kautta. Vesikalusteet ovat peruskorjauksen 2008 aikaisia asennuksia. Niiden uusimisia tehdään seuraavan 10 vuoden aikana tarvittaessa yksittäin huoltotyönä. Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla varustettuna. Tuloilmaa ei jäähdytetä. Järjestelmä on pääosin 1990-luvun puolen välin peruskorjauksen ajalta ja osin vuodelta Toimistotilojen ilmanvaihtokoneet ovat kerroskohtaisia, ne on asennettu 1990-luvun puolivälissä ja niihin lisättiin neulaputkilämmönsiirtimillä toteutettu lämmöntalteenotto vuonna Ensimmäisen kerroksen koneessa on pyörivä lämmöntalteenotto. Ilmanvaihtokoneiden arvioidaan vaativan korjauksia seuraavan 10 vuoden aikana. Toimistotilojen koneiden tuloilmapuhaltimien varustaminen taajuusmuuttajilla on suositeltavaa ilmanvaihdon säädön tehostamiseksi. Poistoilmapuhaltimien taajuusmuuttajien arvioidaan vaativan uusimista tarkastelujakson jälkipuoliskolla. Myös muutama poistoilmapuhallin varaudutaan uusimaan. Ilmanvaihtokanavistot on puhdistettu edellisen kerran vuonna Tämän jälkeen kanavistojen puhtautta on tarkastettu sisäilmaongelmista johtuen, mutta laajamittaista puhdistustarvetta ei ole havaittu. Kanavistopuhdistus ja ilmamäärien säätötyö on suositeltavaa toteuttaa 10 vuoden välein toimistorakennuksissa. Ilmanvaihdon ilmamääriä sekä tilojen painesuhteita on säädetty viime vuosien aikana sisäilmaongelmien poistamiseksi. Kohdekatselmuksen aikaan tulo- ja poistoilmakoneet olivat jatkuvalla käytöllä todennäköisesti esiintyneistä sisäilmaongelmista johtuen. Mikäli ongelmia ilmenee myös jatkossa, on ilmanvaihtoa suositeltavaa pitää jatkuvalla käytöllä tarpeen mukaan. Kohde liitettiin kaukojäähdytyksen piiriin vuonna Ramboll Finland Oy 11 / 21

12 Kaukojäähdytyksen alajakokeskus on hyvässä kunnossa. Jäähdytysverkostot (puhallinkonvektoriverkosto sekä vakioilmastointikoneverkosto) ovat teräsputkea. Niiden toimintakunnossa ei havaittu puutteita vuoden 2014 kuntotutkimuksen yhteydessä. Arkistotilojen vakioilmastointikoneiden arvioidaan olevan uusimisen tarpeessa seuraavan 10 vuoden aikana. Koska tuloilmaa ei jäähdytetä, saattaa tiloissa olla ajoittain päällekkäistä lämmitystä ja jäähdytystä. Jäähdytyksen päätelaitteet ovat puhallinkonvektoreja, joita on kiinteistöhenkilökunnan mukaan jouduttu huoltokorjaamaan säännöllisesti ennen jäähdytyskausien alkua. Laitteiden huoltokorjauksiin seuraavan 10 vuoden aikana varaudutaan. Alkusammutukseen on varauduttu pikapalopostien ja käsisammuttimien avulla. Pikapalopostit ovat havaituilta osin toimintakuntoisia. Käsisammuttimien kahden vuoden välein tehtävät määräaikaistarkastukset on suoritettu asianmukaisesti. Ensimmäisessä kerroksessa sekä kellarikerroksissa on sprinklerijärjestelmä. Arkistotiloissa on ennakkolaukaisujärjestelmä, johon on liitetty näytteenottojärjestelmä. Sprinklerijärjestelmän pienimuotoisiin korjauksiin tarkastelujakson lopulla varaudutaan. Kiinteistössä on keskitetty rakennusautomaatiojärjestelmä. Vuonna 2008 uusittuun järjestelmään (Fidelix) on liitetty kiinteistön talotekniset laitteet. Automaatiohälytykset välittyvät ISS:n keskitettyyn valvomoon. Järjestelmän ohjelmistopäivitys ja valvomokoneen uusiminen on suositeltavaa toteuttaa 3-5 vuoden välein. Rakennusautomaatiojärjestelmien tavanomainen tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta, joten järjestelmän peruskorjaukseen tarkastelujakson loppupuoliskolla varaudutaan. Pieni osa huonesäätimistä varaudutaan uusimaan. 1.4 Sähkötekniikka Kiinteistön sähköjärjestelmiä on peruskorjattu kaksi kertaa vuosina 1996 ja Sähkötekniikka on suhteellisen hyvässä kunnossa. Suurimmat peruskorjaukset tarkastelujaksolla koskevat kahta henkilöhissiä. Kiinteistössä on Helen Sähköverkon 400 V pienjänniteliittymä. Pääkeskus ja 2/3 ryhmäkeskuksista (18 kpl) on vuodelta 1996 ja loput ryhmäkeskukset (10 kpl) ovat vuodelta Kiinteistön sähköjärjestelmä ja kaikki nousukaapelit on muutettu 5- johdinjärjestelmäksi (TN-S) Sähkökeskukset ja nousukaapelit ovat hyväkuntoisia. Kompensaatiolaitteisto (Frako) on vuodelta 2008 ja se on hyväkuntoinen. Valaisimet ovat pääosin vuodelta 2008 ja niissä on elektroniset liitäntälaitteet. Sisävalaisimet ovat hyväkuntoisia. Ulkovalaisimet ovat pääosin hyväkuntoisia. Ajoluiskan valaisimien rikkinäiset kuvut ja kiinteistön numerovalaisin ehdotetaan vaihdettavaksi tarkastelujakson alussa. Kiinteistössä on useita pienkeittiöitä toimistotiloissa. On odotettavissa, että keittiölaitteita joudutaan uusimaan Ramboll Finland Oy 12 / 21

13 tarkastelujakson aikana. Autohallin ajoluiskassa on lämmityskaapelit. On suositeltavaa, että lämmityskaapelit uusitaan, jos ajoluiskalle tehdään laajempaa korjausta. UPS laitteet ovat käyttäjien omia. Turvavalokeskus ja turva/poistumistie valaisimet ovat vuodelta Järjestelmä on hyväkuntoinen ja sen arvioidaan vaativan normaaleja huoltotoimia tarkastelujaksolla. Ovi/porttipuhelinjärjestelmää ei ole muutettu 2008 peruskorjauksen yhteydessä. On odotettavissa, että järjestelmä tulee uusia tarkastelujaksolla. Kiinteistössä on Elisan kaapeli-tv -liittymä. Koulutustilojen antenniverkko ja AV-johdotus on uusittu Toimistotilojen antenniverkko on edellisestä peruskorjauksesta Antenniverkko on pääosin hyvässä kunnossa. Kiinteistön puhelin/dataverkko on uusittu Verkko on rakennettu CAT 6 suojaamattomilla kaapeleilla tähtimäiseksi. Toimiston työpisteissä on 4 datapistorasiaa, joista yksi on varattu puhelimelle. Dataverkko on hyväkuntoinen eikä vaadi uusimista tarkastelujaksolla. Osoitteellinen paloilmoitinjärjestelmä on vuodelta 2008 ja hyvässä kunnossa. Normaalit huoltotoimenpiteet riittävät tarkastelujaksolla. Murtosuojaus ja videovalvonta järjestelmä on uusittu Järjestelmät ovat pääosin hyvässä kunnossa. On kuitenkin syytä varautua uusimaan järjestelmän tietokoneet tarkastelujaksolla. Kiinteistössä on Timecon ja Flexim kulunvalvonta/työajan seuranta järjestelmät. Järjestelmien hallinnointi ja omistus on jatkossa suunniteltu kuuluvaksi käyttäjille. Savunpoistojärjestelmä on uusittu 2008 ja se on hyväkuntoinen. Normaalit huoltotoimenpiteet riittävät tarkastelujaksolla. Kiinteistössä on lisäksi sprinklerijärjestelmä ala- ja yläkellarissa sekä 1. kerroksessa. 1.5 Siirtolaitteet Kiinteistössä on kaksi henkilöhissiä (2 x 480 kg) ja yksi tavarahissi (500 kg). Henkilöhissit ovat vuodelta 1966 ja ne on peruskorjattu Hisseissä on ollut viime kuukausien aikana useita korjausta vaativia vikoja. Molemmat henkilöhissit esitetään peruskorjattaviksi tarkastelujakson alkupuolella. Hissien laajaan peruskorjaukseen tulee varautua. Tavarahissi on vuodelta 1966 ja se on peruskorjattu Tavarahissi on hyväkuntoinen ja sen arvioidaan tarvitsevan vain normaaleja huoltotoimenpiteitä tarkastelujaksolla. Kellarikerroksen arkiston ja 1. kerroksen kirjaston välillä on pieni 50 kg kirjahissi vuodelta On oletettavaa, että kirjahissi vaatii Ramboll Finland Oy 13 / 21

14 normaalin huolto-ohjelman ulkopuolisia korjaustoimenpiteitä tarkastelujaksolla. Ramboll Finland Oy 14 / 21

15 Vuorikatu 24, Helsinki PTS-KORJAUSKUSTANNUSENNUSTE Kustannustaso 2015 Kuntokatselmuksen päätulokset on koottu alla olevaan taulukkoon ja kuviin. Arvioidut korjaustarpeet on esitetty kolmessa pääryhmässä: - Välittömät korjaustarpeet (2016) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet 1-5 vuoden aikajänteellä ( ) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä ( ) Tarkemmat tiedot koskien rakenne-, lvi-, automaatio- ja sähköteknisiä korjaustoimenpiteitä on esitetty seuraavilla sivuilla. PTS-korjauskustannusennuste Välittömät (2016) 1-5 vuoden aikajänteellä ( ) Yli 5 vuoden aikajänteellä ( ) 1000 (ALV 0%) 8 1 % % % Yhteensä ( ) % Keskimäärin ( ), ( /m2,kk) 1,12 Kerrosala (m²) Jakautuminen tekniikanaloittain: 1000 (ALV 0%) - Rakennustekniikka % - LVIA-tekniikka (ml. rak. automaatio) % - Sähkötekniikka % (ALV 0 %) Sähkötekniikka LVIA-tekniikka Rakennus-tekniikka 0 Välittömät, 2016 Korjaustapeet Korjaustarpeet Kustannusten jakautuminen tekniikanaloittain vuosina Sähkötekniikka Rakennustekniikka LVIA-tekniikka Copyright Ramboll Finland Oy

16 A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2016) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA F6 Tilojen pintarakenteet Rakennuksessa on käytetty asbestia sekä muita haitta-aineita sisältäviä rakennusosia. Purettaessa asbestia tai haitta-aineita sisältäviä rakennuosia tulee purkutyön erityisvaatimukset ottaa huomioon. Ei sisällytetty PTSehdotukseen F6 Tilojen pintarakenteet Pinnoittamattomat mineraalivillalevyt pinnoitetaan tai vaihdetaan uusiin pinnoitettuihin levyihin. F6 Tilojen pintarakenteet Rakennuksessa on ollut sisäilmaongelma. Sisäilmaongelmaa on myös korjattu useaan kertaan. Mikäli sisäilmaongelmia edelleen ilmenee, on sisäilman laatu tutkittava erikseen. Tutkimusta sisäilman laadusta ja mahdollisia korjauskustannuksia sisäilman laadun parantamiseksi ei ole sisällytetty PTS-ehdotukseen. 5 Ei sisällytetty PTSehdotukseen Yht: Rakennustekniikka yhteensä LVIA-TEKNIIKKA Yht: LVIA-tekniikka yhteensä SÄHKÖTEKNIIKKA H22 Distribution boards under 1000 V Jakokeskuksen purku tai korjaus katolla. Kosketussuojaus ja IPluokka ovat puutteellisia. 2 H51 External lighting fixtures Ajoluiskan valaisinten kupujen korjaus ja numerovalaisimen vaihto. 1 Yht: Sähkötekniikka yhteensä Copyright Ramboll Finland Oy

17 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D6 Viherrakenteet Rakennuksen länsi- ja pohjoisseinällä sokkelin vieressä oleva paikallisesti vaurioitunut betoniin valettu kiveys korjataan. Myös maanpinnan kallistus korjataan sokkelin vierellä niin, että sadeja sulamisvedet valuvat rakennuksesta poispäin. 3 D8 Aluevarusteet Teräskaiteet, lipputangot sekä teräskaiteiden alareunassa olevat pellitykset maalataan. D9 Ulkopuoliset rakenteet Paikallisesti vauritoituneet betoniset tukimuuri ja portaat korjataan. D9 Ulkopuoliset rakenteet Kellarissa olevaan pysäköintihalliin vievän ajorampin yläpuolella olevassa pihakansirakenteessa havaitiin viitteitä vesivuodosta ja vaurio maalipinnassa. Maalipinnan vaurio korjataan ja mahdollinen vesivuoto ja sen aiheuttamat vauriot kartoitetaan erillisellä tutkimuksella, jonka perusteella tarkennetaan mahdollista korjausalueen laajutta ja -kustannuksia D9 Ulkopuoliset rakenteet Parkkihallin ajorampin pinnassa olevat avonaiset saumat sekä halkeamat korjataan. 10 E43 Salaojat Rakennuksen sisäpuoliset salaojat korjataan ja huuhdellaan. 8 F21 Väestönsuoja Väestönsuojien tiiveyskokeet tulee suorittaa kymmenen vuoden välein. F31 Ulkoseinät Julkisivujen kunto suositelaan tutkittavaksi kuntotutkimuksella. Myös julkisivun lämpökamerakuvausta suositellaan. Tutkimuksien avulla selvitetään julkisivun sekä lämmöneristeiden mahdolliset vauriot sekä epätiiviit liittymät. Korjauskustannuksien kustannusarviota tulee tarkentaa tutkimuksista saatujen tulosten perusteella F31 Ulkoseinät Julkisivun elastiset saumamassat uusitaan. 50 F31 Ulkoseinät Seitsemännen kerroksen kattokonehuoneen luoteisseinällä havaitiin viitteitä kosteuden kulkeutumisesta seinärakenteen läpi. Mahdollinen vesivuoto ja sen aiheuttamat vauriot kartoitetaan erillisellä tutkimuksella, jonka perusteella tarkennetaan korjaustarve ja -kustannukset. 5 F33 Ulko-ovet Puiset ulko-ovet joko kunnostetaan tai uusitaan. 3 Copyright Ramboll Finland Oy

18 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) F41 Yläpohja Seitsemännen kerroksen kattokonehuoneen singelikerroksella peitetyn bitumihuovan kunto tulee tarkastaa erillisellä tutkimuksella. Oletettavasti katon bitumihuopa tulee uusia tarkastelujakson aikana. Kattokorjauksen yhteydessä tarkastetaan myös mahdollisuus lisätä katolle toinen kattokaivo. 15 F41 Yläpohja Vesikatolla olevat teräskaiteet ja muut teräsosat huoltomaalataan. F6 Tilojen pintarakenteet Teknisten tilojen lattioissa olevat paikalliset halkeamat ja pinnoitevaurioit korjataan... Rakennustekniikka yhteensä LVIA-TEKNIIKKA G11 Lämmöntuotanto Lämmönjakokeskus on 1990-luvun alkupuolen asennus ja teknisen käyttöikänsä lopulla. Keskuksen uusiminen on ajankohtaista lähitulevaisuudessa. G13 Lämmönluovutus Termostaattiset patteriventtiilit ovat pääosin 1990-luvun asennuksia ja venttiilien liitoskohdissa on esiintynyt vuotoja viime vuosien aikana. Patteritermostaattien tavanomainen tekninen käyttöikä on vuotta luvulla asennettujen patteritermostaattien (noin 500 kpl) uusiminen on ajankohtaista lähitulevaisuudessa. Venttiilirunkojen arvioidaan myös olevan uusimisen tarpeessa. Lämmitysverkostojen tasapainottaminen on suositeltavaa toteuttaa samaan aikaan energiankäytön tehostamiseksi ja sisäolosuhteiden säädön parantamiseksi G31 Ilmastointikoneet Ilmanvaihtokoneiden korjauksia tarkastelujakson alkupuoliskolla. Toimistotiloja palvelevien ilmanvaihtokoneiden tulopuhaltimet suositellaan varustettaviksi taajuusmuuttajilla ilmanvaihdon säädön tehostamiseksi. 15 G33 Kanavistot Ilmanvaihtokanavistojen puhdistus ja ilmamäärien säätötyö on suositeltavaa toteuttaa 10 vuoden välein toimistorakennuksissa. 35 G43 Jäähdytyksen luovuttimet Saadun tiedon mukaan jäähdytyksen puhallinkonvektoreja on korjattu säännöllisesti ennen jäähdytyskausien alkua. Puhallinkonvektorien arvioidaan vaativan huoltokorjauksia myös tulevaisuudessa. Erä J6 Rakennusautomaatiojärjest elmät Rakennusautomaatiojärjestelmän ohjelmistopäivitys, valvomokoneen uusiminen ja pienimuotoisia automaatiolaitteiden korjauksia. 5.. LVIA-tekniikka yhteensä Copyright Ramboll Finland Oy

19 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 3. SÄHKÖTEKNIIKKA J1 Telephone systems Ovipuhelin ja porttipuhelinjärjestelmät ovat käytössä. Laitteiden uusiminen tulee ajankohtaiseksi tarkastelujaksolla. 3 J53 Video surveillance systems Videovalvontajärjestelmän tietokoneet ehdotetaan uusittavaksi tarkastelujaksolla. 3 F81 Lifts Kaksi henkilöhissiä (6 henkilöä, 480 kg) vaativat laajan peruskorjauksen tarkastelujaksolla. Lukuisia vikoja korjattu syksyn aikana... Sähkötekniikka yhteensä Copyright Ramboll Finland Oy

20 C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 1. RAKENNUSTEKNIIKKA D6 Viherrakenteet Rakennuksen länsiseinän vierustalla kasvavat pensaat harvennetaan. Huoltotyö F32 Ikkunat Puiset ikkunat maalataan ja tiivistyskorjataan. 50 F33 Ulko-ovet Pysäköintihallin automaattinen taitto-ovi kunnostetaan tai uusitaan. F41 Yläpohja Vesikaton bitumihuovan paikallisiin kunnostus- ja tiivistyskorjauksiin varaudutaan. Tuulettuvassa yläpohjatilassa olevat roskat ja ylimääräiset tavarat poistetaan F44 Kattoikkunat Ylemmän kellarin katossa olevien kattoikkunoiden tiivisteet uusitaan. 5 F6 Tilojen pintarakenteet Märkätilojen silikonisaumat uusitaan. 5.. Rakennustekniikka yhteensä LVIA-TEKNIIKKA G23 Jätevesien käsittely Pumppaamojen automatiikkojen uusimiseen tarkastelujakson jälkipuoliskolla varaudutaan. G24 Viemäriverkostot Viemäri- ja käyttövesiverkostojen pienimuotoisiin korjauksiin tarkastelujakson jälkipuoliskolla varaudutaan G31 Ilmastointikoneet Ilmanvaihtokoneiden korjauksia tarkastelujakson jälkipuoliskolla. Poistoilmapuhaltimien taajuusmuuttajien arvioidaan vaativan uusimista. Muutama poistoilmapuhallin varaudutaan uusimaan. G41 Kylmäkoneistot Arkistotilojen vakioilmastointikoneiden uusiminen arvioidaan tarpeelliseksi seuraavan 10 vuoden aikana. G43 Jäähdytyksen luovuttimet Saadun tiedon mukaan jäähdytyksen puhallinkonvektoreja on korjattu säännöllisesti ennen jäähdytyskausien alkua. Puhallinkonvektorien arvioidaan vaativan huoltokorjauksia myös tulevaisuudessa. Erä G73 Sprinklerlaitteet Sprinklerijärjestelmän pienimuotoisia korjauksia. 3 J6 Rakennusautomaatiojärjest elmät Rakennusautomaatiojärjestelmien tavanomainen tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta. Rakennusautomaatiojärjestelmän arvioidaan tästä syystä olevan peruskorjauksen tarpeessa tarkastelujakson jälkipuoliskolla. Pieni osa huonesäätimistä varaudutaan myös uusimaan LVIA-tekniikka yhteensä Copyright Ramboll Finland Oy

21 C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) Kustannustaso 2015 T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (ALV 0%) 3. SÄHKÖTEKNIIKKA H62 Equipment related to electric installations Kiinteistössä on useita pienkeittiöitä toimistotiloissa. On odotettavaa, että keittiölaitteita joudutaan uusimaan tarkastelujaksolla. 3 F81 Lifts Pieni kirjahissi arkiston ja kirjaston välillä on käytössä. On odotettavissa, että hissi tarvitsee peruskorjaustoimenpiteitä tarkastelujaksolla... Sähkötekniikka yhteensä Copyright Ramboll Finland Oy