6/2011 Taksa- ja hintamuutoksia vuodelle 2012 Onnistunut hallitustyöskentely Puheenjohtajavaliokunnan kuulumisia Isännöitsijän monta roolia Kun muutat, muista sähkösopimus Kuluttajariitalautakunta otti kantaa pysäköinnin valvontamaksuihin
TeliaSonera. Paikallisesti kansainvälinen, palveluksessasi. Saumauksen HUIPPUOSAAJA ELEMENTTI saumaukset Laajakaista ja kaapeli-tv edullisemmin Kiinteistösopimuksella PALOKATKO eristykset BETONI rakenteiden injektoinnit- ja korjaukset SUOMEN RAKENNUS SAUMAUS YHDISTYS JÄSENLIIKE LUOTETTAVAA URAKOINTIA JA LAATUTUOTTEITA Puh. (08) 470 502 fax (08) 470 688 email: saumaset@saumaset.fi www.saumaset.fi SAUMASET OY Ratamestarintie 1, 86300 Oulainen Yhteinen hankinta tuo yksilölliset palvelut taloyhtiöösi! Asukkaat saavat huippunopean laajakaistan ja monipuolisen kaapeli-tv:n edullisemmin yhteishankintana. Jokainen voi räätälöidä omat palvelunsa. Toimintavarmojen valokuituyhteyksien lisäksi tarjolla on palveluja, joita ei muualta saa: Vain Soneran asiakkaana ulottuvillasi on kanavavalikoima, josta näet joka ikisen SM-liigaottelun omasta televisiostasi. Tutustu Sonera Kiinteistösopimukseen ja pyydä tarjous: www.sonera.fi/kiinteistosopimus 0200 11611 (mpm/pvm) ma-pe 8-20, la 9-16.30 Kiinteistön siivous vastuut ja velvoitteet huomioiden Meranti hallitsee puhtaanapidon oikeat työmenetelmät ja materiaalit. Näin kiinteistön kunto ja arvo säilyvät uuden osakeyhtiölain vastuiden ja velvoitteiden mukaisesti mahdollisimman hyvänä, ja kauan. Kysy lisätietoja antti.pietila@meranti.fi tai kartoita siivoustarpeesi netissä täyttämällä ja lähettämällä siivouksen kartoituslomake. Haaransuonkuja 10, 90240 OULU, puhelin 020 833 3150 www.meranti.fi
Sisällys Taksa- ja hintamuutoksia vuodelle 2012... 2 Kaksi työryhmää valmistelee tilaajavastuulain uudistusta... 3 Maailmantalouden kehitys ja palkkaratkaisun puute suurimpia epävarmuustekijöitä... 4 Imatralaistaloyhtiö maksaa veroja ja maksuja yli kolmanneksen oululaisyhtiötä enemmän... 6 Onnistunut hallitustyöskentely... 8 Uudistettu isännöintitehtäväluettelo ilmestynyt... 8 Puheenjohtajavaliokunnan kuulumisia... 9 Isännöitsijän monta roolia... 11 Kokoustiloja vokrattavana... 12 Eduskunta selvittää rakennusten kosteus- ja homeongelmien syitä ja vaikutuksia... 13 Miten sopia kiinteistön talvikunnossapidosta?... 14 Kun muutat, muista sähkösopimus... 15 Miten kauan katto kestää entä putket... 16 Vaihtoehtoisella menetelmällä saneeratun viemäriputken ikä vahinkotilanteessa... 18 Asuntojen kuntotarkastuksiin sääntelyä ja korvausvastuu... 19 Veronumero käyttöön jo alkuvuodesta?... 20 Turvallisuus- ja kierrätysohjeita jouluun... 20 Kutsu syyskokoukseen... 22 Kuluttajariitalautakunta otti kantaa pysäköinnin valvontamaksuihin... 24 Palveluhakemisto... 25 KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 6/2011 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kemin Kiinteistöyhdistys ry Kalajokilaakson Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 53 90100 OULU Puh. (08) 371 712 oulu@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoyhdistysoulu.fi Kustantaja Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu 53 90100 Oulu Päätoimittaja Pekka Luoto Puh. (08) 371 712, 040 844 1371 pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Maarit Laikola Puh. 0207 871 870 maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi Taitto, ilmoitusaineistot Kalevaprint Oy Taitto: Paula Mäntyniemi Puh. 044 799 5958 Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Leena Kolehmainen Puh. 041 501 9902 Painopaikka Kalevaprint Oy Kansikuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Ylivieskan kaupunki Kemin kaupunki Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) 371 712 oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutoskaavakkeella I ISSN 1796-234X Yhteystietokortti... 27 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 1
Taksa- ja hintamuutoksia vuodelle 2012 Tiedot alustavia ja arvioita, päätökset tehdään vasta ihan vuoden lopussa. Kaukolämpöenergia Oulun energia: ei hintamuutoksia Haukipudas: ei hintamuutoksia Oulun Seudun Lämpö: arviolta 5 10 % korotus Raahe: hinta nousee 1.11.2011 alkaen. Uusi hinta 42 /MWh. Seuraava hinnantarkistus aikaisintaan heinäkuussa 2012. Kajaani: korotuksia on tulossa, mutta ei vielä tietoa suuruudesta. Sähköenergia Kemi: Siirtohinta nousee 5 %, vaikutus sähkön kokonaishintaan on vajaa 3 %. Oulu: Sähkön kokonaishinta laskee arviolta 2,5 % ensi vuoden aikana. Oulun läänin kiinteistöyhdistys ja Kemin Kiinteistöyhdistys ovat neuvotelleet Oulun Sähkönmyynti Oy:n kassa jäsentaloille 10 % alennuksen myyntihinnaston mukaisista yleis-, aika- ja kausisähköstä vuodelle 2012. Alennuksen saa ilmoittamalla Oulun Sähkönmyynti Oy:lle sähkölaskusta löytyvät käyttöpaikkanumerot ja yhteystiedot, sekä kiinteistöyhdistyksen jäsennumeron, joka löytyy jäsentiedotteen osoitetarrasta tai sen voi kysyä yhdistyksestä. Vesi- ja jätevesi Oulu: Talousarvion mukaan veden ja jäteveden käyttömaksuihin vuodelle 2012 ei tule korotusta, vaan ne pysyvät nykyisellään. Sen sijaan mittarikoon mukaiseen perusmaksuun tulee korotus ja jäteveden perusmaksu otetaan käyttöön. Niiden yhteisvaikutus asiakkaan vesimaksuihin on noin 3 %. Veroton Verollinen sis. alv 23 % /m 3 /m 3 Veden käyttö- 1,09 1,34 maksu Jäteveden käyttö- 1,49 1,83 maksu Yhteensä 2,58 3,17 Haukipudas: Vesimaksuja nostetaan, mutta päätöksiä suuruusluokasta ei vielä ole. Taksarakenne muuttuu liittyen uuden Oulun vesihuollon maksujen harmonisointiin. Raahe: Ei vielä tietoa hinnoista Oulunsalo: Ei ole tulossa ainakaan merkittäviä muutoksia Kajaani: Korotus 1.1.2012 alkaen 4,5 %, jonka jälkeen veden ja jäteveden yhteishinta 3 euroa/kuutio. Perus- ja liittymismaksuihin ei ole tulossa muutoksia. Tontin vuokrat Vuokrat on sidottu yleensä elinkustannusindeksiin. Vuoden aikana indeksin pisteluku on noussut. Jos vuokrasopimus on sidottu ko. indeksiin, korotuksia on tulossa. Tontinvuokrasopimuksesta kannattaakin tarkistaa korotusehdot. Jätehuolto Kuljetuskustannusten vaikutus nostaa kokonaishintoja arviolta 2 3 %. Oulun Jätehuolto Oy: ei hintamuutoksia. Oulun Jätehuolto Oy on päättänyt lopettaa muovinkeräyksen ekopisteillään 31.8.2012. Kiinteistövakuutukset Kiinteistövakuutukset on sidottu rakennuskustannusindeksiin. Kun otetaan huomioon vahinkokehitys, korotuspaine on 7 10 % 2 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Kaksi työryhmää valmistelee tilaajavastuulain uudistusta Työ- ja elinkeinoministeriö on asettanut kaksi työryhmää valmistelemaan harmaan talouden torjuntaa. Toinen työryhmä valmistelee tilaajavastuulain osittaisuudistusta erityisesti rakennusalalla ja toinen lisätoimenpiteitä harmaan talouden torjumiseksi majoitus- ja ravitsemisalalla. Molempien työryhmien toimikausi päättyy vuoden 2011 lopussa. Tilaajavastuulain uudistukseen keskittyvä työryhmä valmistelee lain selvitysvelvollisuuden sisällön muuttamista, korotettua laiminlyöntimaksua ja julkisista hankinnoista poissulkemista sekä toiminnan ja sopimussuhteen vakiintuminen -kohtien tarkistamista rakennusalalla. Lisäksi se tarkastelee tilaajavastuulain soveltamisalan laajentamista majoitus- ja ravitsemisalalla. Harmaan talouden torjunta kuuluu hallituksen kärkihankkeisiin. Työtä vetää valtiovarainministeriö, ja laaja toimenpideohjelma tulee eduskunnan käsittelyyn vuodenvaihteessa. Nyt asetetut työryhmät liittyvät tähän työhön. Molempien perustettujen työryhmien taustalla on maaliskuussa 2011 julkaistu TEM:n työryhmän mietintö Talousrikollisuuden ja harmaan talouden torjuminen rakennus- sekä majoitus- ja ravitsemisalalla. Hallitusohjelmaan on kirjattu, että hallitus toteuttaa kyseisen työryhmän ehdotukset. Molemmat työryhmät ovat työja elinkeinoministeriön vetämiä. Tilaajavastuulain osittaisuudistusta valmistelevassa työryhmässä ovat mukana sosiaali- ja terveysministeriö, Kuntaliitto, Elinkeinoelämän keskusliitto EK, Suomen Yrittäjät ry, Kunnallinen työmarkkinalaitos KT, Valtion työmarkkinalaitos, Rakennusteollisuus RT ry, Matkailu- ja ravintolapalvelut MaRa ry, Suomen ammattiliittojen keskusjärjestö SAK ry, Toimihenkilökeskusjärjestö STTK ry, Akava ry, Rakennusliitto ry ja Palvelualojen ammattiliitto PAM ry. Pohjois-Suomen Talokeskus Oy tarjoaa tämän vuoden loppuun mennessä peruskuntoarvion tilaajalle laajennetun energiataloudellisen selvityksen veloituksetta (arvo 430,50 ). Laajennetussa energiataloudellisessa selvityksessä asiantuntija esittää lämmitysenergian, sähkön ja veden kulutuksissa havaitut energiataloudelliset ongelmat ja suositeltavat energiataloudelliset korjaustoimenpiteet sekä toimenpiteiden kustannusarviot, takaisinmaksuajat ja säästövaikutukset. Lisätietoja: Tero Pyykkönen, tero.pyykkonen@talokeskus.net, 0207 871 872 Pekka Seppänen, pekka.seppanen@talokeskus.net, 0207 871 873 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 Taloyhtiöiden kunnossapito- ja korjaustarpeet lisäävät yhtiön kustannuksia lähitulevaisuudessa ja ne ovatkin suurin yksittäinen menoerä taloyhtiössä. Korjauskustannukset olivat kolmenkymmenen prosentin luokkaa v. 2010 ja sama suunta jatkuu tulevinakin vuosina. Seuraavaksi suurin menoerä tästä kakusta on energialla; sähkön, veden ja lämmityksen osuus taloyhtiön hoitokuluista on n. 35 % ja siitä suurimman osan haukkaa lämmitys n. 60 %. Rakennuksen käytön ja kulutustottumusten tarkkailulla ja lämmitysjärjestelmän säätötoimenpiteillä voidaan saavuttaa merkittävää energian säästöä ilman investointeja. Toimenpiteillä parannetaan asumismukavuutta ja niillä voidaan vaikuttaa asumisterveellisyyteen. 3
Kiinteistöliiton talousarvio-ohje taloyhtiöille vuodelle 2012: Maailmantalouden kehitys ja palkkaratkaisun puute suurimpia epävarmuustekijöitä Talouden näkymät viilentyneet inflaatioja korko-odotukset maltillistuneet Kehittyneiden talouksien velkakriisit pysäyttivät maailmanlaajuisen suotuisan talouskehityksen keväällä 2011. Kreikan kriisin kärjistyminen koko euroaluetta koskevaksi käänsi suhdanneodotukset jyrkkään laskuun alkuvuonna. Yhdysvaltain talouden kasvu on jäänyt toivottua hitaammaksi ja poliittiset puolueet ovat ajautuneet pattitilanteeseen liittovaltion velkakaton korkeutta ja talouspolitiikan linjaa koskevissa kiistoissa. Aasian talouskasvu on jatkunut, mikä pitää maailmantaloutta edes jonkinmoisessa kasvussa lähikuukausina. Suomen viennin kasvu on hidastunut voimakkaasti keväästä alkaen. Kokonaistuotannon kasvu nousee silti vuonna 2011 melkoisen korkeaksi, jopa kolmeen prosenttiin. Tämä kasvu kertyi suurelta osaltaan jo vuoden alkupuoliskolla. Kysynnän heikentyminen Suomen kannalta tärkeillä vientimarkkinoilla Euroopassa on leikannut viennin kasvua selvästi vuoden puolivälistä alkaen. Asuntoluottokannan kasvu oli tammi heinäkuussa keskimäärin runsaat kuusi prosenttia edellisvuodesta. Nostettujen uusien luottojen keskikorko kohosi vuoden 2010 lopun noin kahdesta prosentista runsaaseen 2,5 prosenttiin vuoden 2011 puolivälin tienoilla. Korkojen ei kuitenkaan enää uskota merkittävästi nousevan, sillä Euroopan keskuspankin odotetaan pitävän ohjauskorkonsa nykyisellään tai jopa laskevan sitä seuraavaksi. Finanssimarkkinoiden mahdollinen kriisiytyminen voi kuitenkin aiheuttaa luotonsaannin vaikeutumista, luottoehtojen heikentymistä tai korkomarginaalien leventymistä. Kuluttajien luottamus heikentyi jyrkästi loppukesällä. Luottamuksen rapautuminen koski erityisesti kuluttajien käsityksiä kansantaloudesta, mutta velkakriisin pitkittyminen näyttää aiheuttavan yhä enemmän epävarmuutta myös kuluttajien käsityksille oman talouden kestävyydestä. Rakentamisen kasvu hidastumassa Rakentamisen volyymi kasvoi kuluvan vuoden keväällä noin 15 prosentin vuosivauhtia. Vuoden jälkipuoliskolla kasvu kuitenkin huomattavasti tasaantuu, ja kasvuvauhti asettunee koko vuotta 2011 koskien alle viiteen prosenttiin. Uusia asuntoja ennakoidaan valmistuvan vuonna 2011 runsaat 30 000, jossa on muutaman prosentin nousu edellisvuoteen verrattuna. Vapaarahoitteisten asuntojen osuus uudistuotannosta on vuonna 2011 kasvanut, sillä ARAhankkeiden määrä on supistunut alle puoleen vuoteen 2010 verrattuna. Vuodelle 2012 kasvuodotukset ovat varovaisia. Rakennusyhtiöiden suhdanneluottamus kääntyi heinäkuusta alkaen jyrkähköön laskuun muiden toimialojen tapaan. Pääministeri Kataisen hallituksen ohjelmassa on mukana asuntotuotannon korkotukilainoituksen myöntämisvaltuuden nostaminen vuoteen 2011 verrattuna. Energian hintojen nousu tasoittunee 2012 Energian hinnat jatkoivat nousuaan maailmanmarkkinoilla vuoden kolmannelle neljännekselle asti. Keväällä Pohjois-Afrikan levottomuudet ja häiriöt erityisesti Libyan öljyn saamisesta markkinoille nostivat raakaöljyn maailmanmarkkinahintaa. Kesällä alkaneet kehittyvien maiden talousongelmat pysäyttivät hintojen nousun, mutta raakaöljyn hinta vakiintui syyskuussa runsaaseen 110 dollariin barrelilta. Etla ennustaa vuoden 2011 keskihinnaksi 109 dollaria, josta vuonna 2012 laskeuduttaisiin 100 dollarin tietämille vuosikeskiarvona. Tästä alkaisi uusi nousu vuodelle 2013. Kevyt polttoöljy on ollut vuonna 2011 noin kolmanneksen edellis- 4 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
vuotta kalliimpaa. Hinta on pysytellyt koko vuoden runsaassa eurossa litralta, millä tasolla hinta ei ole koskaan aiemmin ollut. Myös vuodelle 2012 kevyen polttoöljyn hinnan voi olettaa pysyvän vähintään euron litrahinnassa. Kivihiilen ja maakaasun voi ennakoida seuraavan raakaöljyn markkinahintaa. Näin ollen kauko- ja sähkölämmön hinta tullee pysyttelemään miltei nykyisillä korkeilla tasoilla myös vuonna 2012. Lämmitysbudjettiin on syytä varata vähintään yhtä paljon kuin vuonna 2011 on kulunut ja loppuvuonna arvioidaan normaalivuoden lämmitystarpeen mukaan kuluvan. Sähkön markkinahinta on jatkanut nousuaan, joskin vuoden 2011 puoliväliin tultaessa nousuvauhti hidastui. Kerrostalosähkön hinta oli syyskuussa noin 13 prosenttia edellisvuotta korkeampi. Sähkön pohjoismaiset markkinahinnat ovat vuonna 2011 olleet paikoitellen jopa vuoden takaista alemmalla tasolla runsaiden sateiden aiheuttamien vesivarantojen paisumisen ansiosta. Suomessa sähkön markkinahinnat eivät vielä ole laskeneet. Talousarvioita tehtäessä perusteltua on varata kiinteistösähköön vuoden 2011 suuruinen kulubudjetti. Palkkakustannusten muutokset Talonmiesten ja siivoojien sopimus päättyy nykyisellään 30.4.2012. Kiinteistöpalvelualan toimihenkilösopimus on voimassa 31.3.2012 asti. Vuodelle 2012 voidaan kiinteistöalalle odottaa ainakin kolmen prosentin palkkakustannusten nousua. Neuvottelut työehtosopimuksista ovat kesken, joten taloyhtiöiden on syytä omien päätösaikataulujensa ja kustannusrakenteensa mukaisesti tarkistaa muutokset työvoimakuluihinsa. Sosiaalivakuutusmaksuista vuodelle 2012 ei ole vielä päätöksiä. Perusteltua lienee varata yhtiöissä niihin vuonna 2011 voimassa olleiden maksujen verran. Kiinteistöveroihin nousua tasausjärjestelmän muutoksen seurauksena Kiinteistöveroprosentit vuodeksi 2012 vahvistetaan marraskuun puoliväliin mennessä. Useat kunnat nostanevat prosenttejaan, koska muuten ne ovat menettämässä tulojaan kiinteistöveron poistuessa verotulojen tasausjärjestelmästä. Kiinteistöjen verotusarvoperusteet vahvistetaan joulukuussa. Jos tontin verotusarvo on edelleen ns. tavoitearvoa alhaisempi, on odotettavissa oleva nousu otettava huomioon. Näiden osalta tontin verotus kiristyy edelleen. Muut kunnalliset maksut, esimerkiksi veden ja jäteveden hinta, vaihtelevat kunnittain huomattavasti. Maksuja ei ole joka kunnassa korotettu vuosittain, joten korotukset ovat usein prosenttimääräisesti suuria ja niitä tehdään myös kesken vuotta. Yleisen kustannustason ylittäviä korotuspaineita ei kuitenkaan joka laitoksella ole, mutta vaarana on, että kuntien taloutta paikataan myös piiloveronluonteisilla maksuilla. Jätehuollon osalta kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekehityksestä sekä jäteveron korotuksesta ja jätteenkäsittelymaksuun kohdistuvasta korotuspaineesta etenkin niillä alueilla, joilla on panostettu kaatopaikkakäsittelyyn. Yleinen jätehuollon kustannuspaine tästä ensi vuoteen lienee viitisen prosenttia. Kaatopaikalle vietävästä jätteestä perittävä jätevero on nousemassa vuodessa 2013 alkaen 10 eurolla tonnilta. Avustuksia energiatehokkuuskorjauksiin Korjausrakentamisen arvioidaan jatkuvan vilkkaana. Suuntaus on hyvä, sillä ns. korjausvelkaa ei saisi päästää syntymään. Puitteet korjaamiselle ovat lainarahan hinnan ja avustusten suhteen heikentymässä. Silti taloyhtiöt saanevat korjauslainaa yhä alle 3,5 prosentin korolla. Avustukset painottuvat energiatehokkuutta parantaviin energia-avustuksiin, jotka tullevat aiempaa vähemmässä määrin koskemaan taloyhtiöitä. Hissiavustukset poistunevat kokonaan. Vuodeksi 2012 rakentamisen panoshintojen nousun ennustetaan olevan runsaat kolme prosenttia. Kiinteistöjen vakuutusmaksujen nousu on arviolta 3 4 prosenttia, jos maksut on sidottu rakennuskustannusindeksin tapahtuneeseen nousuun eikä vakuutusehtoihin ole tullut tai tulossa muita muutoksia. Mikäli tontin vuokra on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, vuokraan on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 3 4 prosentin lisä. Tulot menojen mukaisiksi Taloyhtiön tuloista huomattavin osa eli hoitovastikkeet kehittyvät yleensä hoitokulujen mukaisesti. Eli kustannusten nousut on katettava pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla, jottei näiden erien liian alhaista tasoa tarvitse kattaa hoitovastikkeilla. Vuokrat on varsin usein elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksisidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 3 4 prosenttiin. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi, vuokrien lisäys olisi 7,5 10 prosenttia. Kustannukset kattava lämminvesimaksu on vuonna 2012 keskimäärin 16 18 euroa ja kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu 25 27 euroa asukasta kohti kuukaudessa, mikäli myös veden kulutus on keskimääräistä (noin 155 l/asukas/vrk). Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike, niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 5
Indeksitalovertailu 2011: Energiaverot nostaneet eniten kiinteistökustannuksia viime syksystä Imatralaistaloyhtiö maksaa veroja ja maksuja yli kolmanneksen oululaisyhtiötä enemmän Asuinkerrostalojen hoitovastikkeista menee jo 60 prosenttia kiinteistöveroon ja kaukolämpö-, vesi- ja jätevesi- sekä sähkö- ja jätehuoltomaksuihin. Kuntien päättämät vero- ja maksuperusteet vaihtelevat kuitenkin varsin paljon. Niinpä asuminen tulee tänä vuonna imatralaiskaksiossa 400 euroa kalliimmaksi kuin vastaavassa kaksiossa Oulussa. Suomen Kiinteistöliiton selvityksessä verrattiin samanlaisen ns. indeksitalon kustannuksia 39 maamme kaupungissa käyttäen syyskuussa voimassa olleita maksuperusteita. Indeksitalo on normaali 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Kaikkiaan kiinteistöverot ja ns. kunnalliset maksut vievät vertailukaupungeissa keskimäärin 2,22 euroa neliöltä kuukaudessa eli miltei 50 prosenttia hoitokuluista ja 60 prosenttia hoitovastikkeesta. Kiinteistöveroihin ja maksuihin meni vertailukaupungeissa keskimäärin yhdeksän prosenttia viimevuotista enemmän. Viime syksystä eniten ovat suhteellisesti nousseet kiinteistösähkö (16,7 %), tontin kiinteistövero (12,2 %) ja kaukolämpö (11,2 %). Energiakustannusten nousu johtuu pääosin vuoden alusta voimaantulleesta energiaverouudistuksesta. Imatra ja Turku kärjessä Kalleinta asuminen on vertailukaupungeista Imatralla, missä kiinteistöveroihin ja maksuihin menee indeksitalossa yli 72 000 euroa vuodessa. Seuraavina tulevat Turku, Hamina, Savonlinna ja Lohja, joissa maksut ovat yli 70 000 euroa. Edullisinta keskusta-asuminen on Oulussa, Kokkolassa ja Raumalla, missä indeksitalon kiinteistöverot ja kunnalliset maksut ovat 18 000 19 000 euroa Imatraa pienemmät. Ero Imatran ja Oulun välillä on esimerkiksi 50 neliön kaksiossa 400 euroa vuodessa eli 33 euroa kuukaudessa. Imatralaiskaksiossa asuva maksaa vastikkeessaan kunnallisia veroja ja maksuja 1 500 euroa vuodessa, kun Oulussa selviää 1 100 eurolla. Kiinteistöveroissa ja jätehuollossa suhteellisesti suurimmat erot Kunnallisista maksuista suhteellisesti suurimmat erot ovat jätehuollossa. Kun Tampereella jätehuoltoon menee 10 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa, on jätehuoltokustannus Kokkolassa, Rovaniemellä, Savonlinnassa, Imatralla, Kuopiossa, Vaasassa, Haminassa, Uudessakaupungissa ja Salossa yli kaksinkertainen. Varsin suurta vaihtelua aiheuttaa myös tontista perittävä kiinteistövero. Kun Helsingin Töölön indeksitalossa menee vastikkeesta lähes 50 senttiä neliöltä kuukaudessa tontin kiinteistöveroon, on määrä mones- 6 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
3 Indeksitalon*) kiinteistöverot ja kunnalliset maksut vuonna 2011 ( /m 2 /kk), 10 suurinta kaupunkia 2,5 2 1,5 1 0,5 *) samanlainen asuinkerrostalo joka kaupungissa 0 Turku Jyväskylä Helsinki Lahti Kuopio Vantaa Tampere Espoo Kouvola Oulu jätehuolto 0,19 0,131 0,123 0,136 0,217 0,123 0,097 0,123 0,161 0,124 Sähkö 0,172 0,186 0,189 0,176 0,173 0,172 0,182 0,179 0,195 0,16 Vesi ja jätevesi 0,51 0,623 0,413 0,503 0,518 0,464 0,424 0,462 0,477 0,471 Kaukolämpö 1,271 1,031 0,958 0,98 0,898 1,091 1,041 1,079 0,875 0,78 Rakenn. kiinteistövero 0,14 0,219 0,14 0,219 0,188 0,14 0,175 0,14 0,219 0,14 Tontin kiint.vero 0,214 0,158 0,429 0,21 0,193 0,191 0,228 0,083 0,077 0,161 sa pikkukaupungissa alle kymmenesosa tästä. Erot johtuvat enemmän tontin verotusarvojen eroista kuin itse tontin veroprosenteista. Sen sijaan rakennuksen kiinteistövero vaihtelee vähemmän, sillä erot aiheutuvat vain asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenteista. Ankaria asuinrakennusten verottajia ovat mm. Kotka, Heinola, Jyväskylä, Kemi, Kouvola, Lahti ja Ylöjärvi. Kotkassa, joka soveltaa 0,53 prosenttia, vastikevaikutus (23 senttiä neliöltä kuukaudessa) on 65 prosenttia suurempi kuin kaupungeissa, jotka soveltavat asuinrakennuksiin minimiveroprosenttia 0,32. Kaukolämpöön jo toista euroa neliöltä kuukaudessa Kaukolämmön perus- ja energiamaksuihin menee indeksitalossa keskimäärin 1,04 euroa neliöltä kuukaudessa. Kalleinta lämmittäminen on vertailukaupungeista Lohjalla ja Imatralla (1,35 euroa), Haminassa, Turussa, Nokialla, Järvenpäässä ja Heinolassa kaikissa yli 1,20 euroa neliöltä kuukaudessa. Edullisinta kaukolämpö on Kokkolassa (0,75 euroa) ja Oulussa (0,78 euroa).. Kun veteen ja jäteveteen menee keskimäärin runsas puoli euroa neliöltä kuukaudessa, on määrä Rovaniemellä 66 senttiä. Edullisinta vesi ja jätevesi on Helsingissä (41 senttiä/m 2 /kk), Tampereella ja Porvoossa. Indeksitalon sähkölaskuun menee 15 25 senttiä neliöltä. Asumiskustannukset paljolti kuntapäättäjien käsissä Edellä kuvattu vertailu on koskenut kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista aiheutuvia asumiskustannuseroja. Indeksitaloa on käytetty siksi, että saataisiin todellisuutta vastaava kuva kiinteistöverojen ja kunnallisten maksujen vaikutuksesta eri kaupungeissa. Pelkkien energia-, vesi- ja jätevesimaksujen yksikköhintojen vertailu johtaa harhaan, sillä kaukolämmön, sähkön ja vedenkin perusmaksut määräytyvät kuluttajakiinteistön koon mukaan ja vaihtelevat perusteiltaan kunnittain. Vertailussa mukana olleet ja asumiskustannuksiin vaikuttavat tekijät ovat kunnallisten päättäjien ja osin myös valtiovallan käsissä. Kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista käydään kuitenkin vähemmän keskustelua kuin kunnallisveroprosentista tai päivähoito- tai joukkoliikennemaksuista, vaikka ensin mainitut vaikuttavat kaikkien kuntalaisen asumiskustannuksiin. Kannetaanhan kiinteistöveroja ja kunnallisia maksuja kaikilta omakotitalon omistajilta suoraan, osakkeenomistajilta vastikkeissa ja vuokralaisilta vuokrissa, oli tuloja tai ei. Kiinteistöverojen osalta kuntapäättäjien tulisi pohtia verotuksen kohtaantoa mm. sitä millä perusteella asumisen lisäverottaminen olisi oikeudenmukaisempaa kuin kunnallisen tuloverotuksen kiristäminen. Kunnallisten maksujen suhteen olisi lisäksi kysyttävä, määräytyvätkö ne omakustannusperusteisesti vai käytetäänkö niitä piiloveroina. Kysymys on perusteltu, kun vuodesta 2001 alkaen tehty indeksitalovertailu osoittaa, että kiinteistöverot ja maksut ovat nousseet yli 60 prosenttia, mutta inflaatio samana aikana alle 20 prosenttia. Suurista kaupungeista Oulu on ollut maltillisin (nousua 35 %). Neljä kertaa inflaatiota nopeammin on verojaan ja maksujaan korottanut Lahti, jossa nousu on ollut peräti 79 prosenttia. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 7
onnistunut hallitustyöskentely Tutkija-kouluttaja Eija Keränen, Operosus Oy:n toimitusjohtaja kertoi lentävään ja mukaansa tempaavaan tyyliinsä kokemuksia oman taloyhtiönsä hallituksen puheenjohtajana toimimisesta. Hallituksen toiminnan kannalta tärkeä alkutekijä on selvittää taloyhtiön kiinteistön strategia; miksi meidän taloyhtiö on olemassa, mihin suuntaan sitä viedään, millä aikajänteellä ja millä keinoilla? Kun tätä asiaa pohdittaisiin yhtiössä, hallituksenkin olisi helpompi tehdä suunnitelmia tulevaisuutta varten. Eija Keräsen luotsaamassa taloyhtiössä toimintaa on selkiytetty taloyhtiön vuosikellolla, johon merkataan tulevan vuoden toiminnot esim. hallituksen kokoukset, yhtiökokoukset, taloyhtiön talkoot sekä mahdollisten korjaushankkeiden ajankohdat. Keränen luetteloi useita hyvän hallituksen puheenjohtajan ominaisuuksia. Mutta yksistään puheenjohtajakaan ei ole mitään, vaan yhteisten asioiden hoitamiseen tarvitaan kaikkien panosta, sillä hyvä yhteistyö syntyy ihmisistä. Hallituksessa olevilla täytyisi olla todellinen halu hoitaa yhteisiä asioita ja toisaalta halu tulla johdetuksi. Tässä muutama esimerkki hyvän puheenjohtajan ominaisuuksista: kokonaisuuden näkemys kuunteleva, keskusteleva, pohtiva ja perusteleva avoimuus, rehellisyys, luottamus, yhteistyötaidot jämäkkä, mutta inhimillisen pehmeä ulospäin suuntautunut sopivalla tavalla utelias ja aktiivinen innostunut halu mennä eteenpäin arvostelua kestävä laajasti verkostoitunut prosessionaalinen ja dynaaminen työote Eija Keränen. Uudistettu isännöintitehtäväluettelo ilmestynyt Uuden asunto-osakeyhtiölain mukainen päivitetty Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo tarjoaa valmiin mallin isännöintitehtävistä sopimiseen taloyhtiön ja isännöintiyrityksen kesken. Isännöintitehtäväluettelo on laadittu ensisijaisesti asunto-osakeyhtiöille avuksi isännöintiä koskevien tarjouspyyntöjen laatimiseen ja isännöintisopimusten solmimiseen. Isännöintitehtäväluettelosta julkaistiin nyt jo 9. painos. Isännöintitehtäväluettelo koostuu Tehtäväluettelosta, jossa isännöintitehtävät on lueteltu aihealueittain, sekä Selitysosasta, joka sisältää tarkemmat tehtäväkuvaukset. Mallia voi käyttää sellaisenaan, mutta luettelo mahdollistaa myös omat räätälöinnit: kunkin tehtävän kohdalle on jätetty tila omia valintoja ja lisäselvityksiä varten. Luettelossa annetaan valmis malli siitä, mitkä tehtävät sisältyvät isännöitsijän kiinteään kokonaispalkkioon ja mistä tehtävistä sovitaan erillisveloitus. Luettelon lopussa on lisäksi Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 sekä Hyvä isännöintitapa Isännöinnin eettiset ohjeet. Isännöintitehtäväluettelo on laadittu ensisijaisesti asunto-osakeyhtiöille avuksi isännöintiä koskevien tarjouspyyntöjen laatimiseen ja isännöintisopimusten solmimiseen. Siitä on suuri hyöty myös isännöitsijälle tarjousten ja palvelupakettien muodostamisessa. Kun tarjouspyynnöt ja sopimukset tehdään tehtäväluettelon pohjalta, syntyy sekä taloyhtiölle että isännöitsijälle yhtenäinen käsitys sovittujen isännöintitehtävien kokonaisuudesta ja tehtävistä suoritettavista korvauksista. 8 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Puheenjohtajavaliokunnan kuulumisia Oulun läänin kiinteistöyhdistys perusti puheenjohtajavaliokunnan käsittelemään taloyhtiöiden erityiskysymyksiä. Valiokunnan jäsenet, Paula Tamminen, Seppo Ikonen, Pauli Korpela, Raimo Järvenpää, Eero Tulkki, Sauli Puolitaival ja Hannu Hamari (pj), ovat taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajia. Hallituksen valvontatehtävät Valiokunnan toiminta on ollut aktiivista ja käsiteltävänä on ollut useita taloyhtiöitä askarruttavia aiheita. Valiokunta on mm. pohtinut hallituksen mahdollisuutta valvoa taloyhtiön toimia ja listannut niistä tärkeimpiä: a) isännöintisopimuksen sisällön tarkastaminen; tekeekö isännöitsijä sopimukseen kuuluvat työt sopimushinnalla. Sopimukseen lisättävä vaatimus isännöitsijän käynneistä talossa b) tositteiden tarkastus; hallitus valitsee yhtiön sisältä tarkastajan, joka tarkastaa kuitit säännöllisin väliajoin c) hallitus tekee toimenpidepäätökset: Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 isännöitsijän vakiopalkkion ulkopuoliset veloitukset hyväksytetään hallituksessa ennen maksatusta hallitus hyväksyy kaikkien sopimusten hintamuutokset ennen voimaantuloa d) rakennus- ja korjausprojektien valvonta valvojan ohella ja ennakkosuunnitteluun osallistuminen e) ns. pitkän tilinpäätösajon tarkastaminen f) tilintarkastajan muistion käsittely tilintarkastuskertomuksen lisäksi g) tilitapahtumien tarkastelu joko tilin katseluoikeudella tai paperitiliotteista h) taloyhtiön sopimuskanta hallitukselle i) ns. vuokrankantokirjan tarkastaminen; isännöitsijä esittää vuosittain hallitukselle selvityksen perityistä vastikkeista, vesi-, autopaikka-, pesutupa- ym. maksuista j) isännöitsijän raportointivelvollisuus k) isännöitsijän saatava alihankkijoiden käyttöön hallituksen lupa l) taloyhtiön rahaliikenne ei saa kulkea isännöitsijätoimiston rahaliikenteen kautta, vaan suoraan taloyhtiön ja palveluntuottajan välisenä. m) taloyhtiön hallituksen tulisi kerran vuodessa tutustua taloyhtiön koko sopimuskantaan. Hallitus on vastuussa sopimuksen sisällöstä, isännöitsijä sopimuksen noudattamisesta. Hallintopalvelusopimus Valiokunta on käsitellyt myös pienten taloyhtiöiden ongelmaa saada isännöintipalvelua. Isännöitsijätoimistot eivät ole halukkaita tarjoamaan palveluitaan pieniin taloyhtiöihin, koska palveluista saatava korvaus on pieni, mutta työt ovat kuitenkin samat kuin isossa taloyhtiössä. Laki ei velvoita valitsemaan isännöitsijää, mutta yhtiöjärjestysmääräys voi sen tehdä. Vaihtoehtona isännöitsijälle, pieni taloyhtiö voisi ostaa kirjanpitopalvelut tilitoimistolta tai jos taloyhtiössä on kirjanpitotaitoisia osakkaita, teetättää kirjanpito heillä. Kirjanpidon lisäksi taloyhtiössä on muita pakollisia töitä, joista olisi syytä tehdä palvelupaketti, jolloin palvelujen ostaminen pienelle taloyhtiölle olisi mahdollista. Ongelman 9
www.kiinteistoyhdistysoulu.fi ratkaisemiseksi valiokunta on tehnyt Hallintopalvelusopimuksen, jota räätälöimällä pieni taloyhtiö voi hankkia tarvitsemansa palvelut. Sopimus löytyy yhdistyksen nettisivuilta Puheenjohtajavaliokunnan ohjeistukset Kulutuksen seuranta ja energiatodistuksen päivittäminen pitäisi kuulua isännöinnin perussopimukseen. Suositellaan yhtiön kaukolämmön tilausvesivirran tarkistamista. Tilinpäätöksen allekirjoittajana tulee olla vastuullinen isännöitsijä. Taloyhtiöiden edustajien, joiden taloyhtiöille on hankittu Tampuuri-ohjelma, tulisi saada käyttäjätunnukset ohjelmaan. Tällä hetkellä taloyhtiöt eivät saa Tampuuri-ohjelman hyötyjä. Tunnukset saa isännöitsijätoimistolta. Isännöintisopimuksiin tulisi laittaa siirtoehto eli kun palveluntuottaja vaihtuu, aineisto siirtyy uudelle palveluntuottajalle. Lisäksi sopimukseen tulisi sisällyttää ehto isännöitsijän vaihtotilanteessa toimiston pysyessä samana. Taloyhtiöllä pitäisi olla mahdollisuus vaikuttaa uuden isännöitsijän valintaan. Puheenjohtajavaliokunta voisi ottaa kantaa kaupungin vuokratonttiasioihin. Olisiko taloyhtiöiden syytä yhdessä olla yhteydessä kaupungin edustajiin? Remonteissa suositellaan tuntikorvausta isännöitsijälle %-perusteisen sijaan, mikäli sellaista peritään. Ajankohtaista Energian säästö on päivän teema. Markkinoilla on uusia teknisiä laitteita, joiden avulla on saavutettavissa säästöjä. Puheenjohtajavaliokunnan tietoon on tullut, että jotkut isännöitsijöistä haluavat ansaita taloyhtiöissä saavutetuilla säästöillä ja tekevät provisiosopimuksia. Samat tekniset laitteet taloyhtiö voi hankkia suoraan itse ja saada täyden hyödyn itselleen. Isännöitsijän perustehtäviin kuuluu energiataloudesta huolehtiminen. Provisiosopimuksia ei suositella millään tavalla. Pesulla ja suojauksella lisää ikää jopa 20 vuotta Tarjoamme työläälle kattoremontille helpomman ja edullisemman vaihtoehdon! Huollamme ja suojakäsittelemme katot uudenveroisiksi. Meidän testatut TINO - tuotteet antavat katolle 15-20 vuoden jatko-ajan. Lähes 1.000.000 m² kokemus, huippuaineet sekä tehokkaat työvälineet takaavat upean ja kestävän lopputuloksen, jota voi ihailla vuosia eteenpäin. 10 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Vuoden Isännöitsijä 2011, Mauri Niemelä, Oulun isännöitsijätoimisto Oy Isännöitsijän monta roolia Yhdistyksen järjestämässä syyskuun koulutuksessa Pakkalan Salissa, jossa aiheena oli taloyhtiön putkiremontit, painavan sanansa sanoi Vuoden Isännöitsijä, toimitusjohtaja Mauri Niemelä Oulun Isännöitsijätoimistosta. Mauri Niemelä. 1. Isännöitsijä on asiantuntija Isännöitsijä tuntee parhaiten talon, sen asukkaat, historian ja tekniikan. Isännöitsijän tehtävänä on huolehtia rakennuksen ja kiinteistön hoidosta, selvittää hallituksen ja asukkaiden tarpeita, rakennuksen tarpeita unohtamatta. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 Isännöitsijä kilpailuttaa projektin vetäjät, suunnittelijat, valvojat, valmentaa hallituksen tuleviin korjaushankkeisiin. Isännöitsijä osaa käyttää käsikirjoja ja tsekkauslistoja, mutta ymmärtää käyttää tarvittaessa asiantuntijoita. 2. Isännöitsijä on hallituksen työrukkanen Isännöitsijä alustaa korjaustarpeet ja korjausvaihtoehdot, opastaa aikataulussa sekä hankkeen käynnistämisessä, käynnistää hankeselvitykset ja huolehtii asioiden etenemisestä. 3. Isännöitsijä on hallituksen sparraaja Hallitus koostuu oman alansa asiantuntijoista, yleensä isännöitsijä on ainoa kiinteistöalan asiantuntija. Isännöitsijä tuo asioita esille ja motivoi hallituksen. Käsikirja ja tsekkauslistat auttavat asiassa. 4. Isännöitsijä on suunnittelun ohjaaja Isännöitsijä toimii projektin vetäjänä ja ohjaa suunnittelua. Hän huolehtii, että suunnittelukokouksia pidetään riittävän usein, ja että kaikki tietävät miten edetään. Isännöitsijä vastaa aikataulusta ja hän ymmärtää, että suunnittelun aikana päätetään tasosta ja kustannuksista. 5. Isännöitsijä on kielen kääntäjä Ammattilaiset puhuvat ammattikieltä, isännöitsijä kääntää sen ymmärrettävään muotoon. Vaikka isännöitsijä itse tietäisikin asian, hän tekee tarkentavia kysymyksiä, jotta hallitus pysyisi kärryillä. Isännöitsijä kaivaa ammattilaisilta esille tiedot vaihtoehdoista ja perusteluista, jotta päätös voidaan tehdä. 6. Isännöitsijä on tiedottaja Isännöitsijä tietää, että tiedotuksella on merkittävä rooli taloyhtiöiden asioissa. Huono tiedotus voi pilata onnistumisen, mutta hyvä tiedotus voi pelastaa epäonnistumisen. Varsinkin urakan aikana tiedotuksen merkitys on äärimmäisen tärkeä. Onnistunut suunnittelu edellyttää ahkeraa informointia. Prosessin aikana ajatus vähitellen kypsyy ja päättäjät oppivat ymmärtämään mistä on kysymys. Hallitus ei voi tehdä päätöksiä sellaisista asioista, joita se ei ymmärrä. Päätöksenteko perustuu suunnitelmiin ja kustannuksiin sekä muihin tosiasioihin. 7. Isännöitsijä on perustelija Päätettäväksi tulevat asiat, olivat ne talous- tai teknisiä asioita, on perusteltava. Myös hylätyt vaihtoehdot pitää perustella. Asiat tulee esitellä niin yksinkertaisesti, että jokainen ne ymmär- 11
tää. Hankalat asiat tulee esitellä ennen päätöstä useampaan kertaan. Suunnitelmat ja muu materiaali kannattaa vastaavasti jakaa useampaan kertaan. Isännöitsijä haluaa, että osakkaat voivat aidosti päästä vaikuttamaan asioihin. 8. Isännöitsijä on talousvastaava Isännöitsijä huolehtii rahoituksesta. Hän huolehtii, että korjaukset ja niiden rahoitus tehdään suunnitelmallisesti siten, että maksurasitus pysyy kohtuullisena. Isännöitsijä huolehtii sekä yhtiön että osakkaiden intresseistä. Isännöitsijä ottaa huomioon, että osakkaana voi olla asuva osakkeenomistaja tai sijoittaja. Hän ohjaa sellaisiin rahoituspäätöksiin, jotka ottava huomioon molempien edut. Hän ei rahastoi korjaushankkeita sijoittajan tappioksi jos poistovaraa on riittävästi. Toisaalta hän osaa suunnitella ennakkorahastoinnit, lainat, kertasuoritukset, poistovarat ja verot optimaalisesti. Korjaushankkeissa hän osaa varautua lisälaskuihin. Osakkaille annettavat hyvitykset perusteluineen hän suunnittelee etukäteen. 9. Isännöitsijä ei tee samaa virhettä kahdesti Isännöitsijä oppii virheistään. Hän ei tee samaa virhettä kahteen kertaan. Kokoustiloja vuokrattavana Oulun läänin kiinteistöyhdistys vuokraa kokous- ja koulutustiloja osoitteessa Kirkkokatu 53. Vuokrattavana on kymmenen henkilön kokoustila + minikeittiö (19 m²). Kokoustilassa on 42 tuuman näyttö. Vuokra 50 euroa. sekä 30 henkilön koulutustila + minikeittiö (60 m²), jossa videotykki. Vuokra 80 euroa. Tilojen vuokraus: toimisto@talokeskus.net tai Maarit Laikola, puh. 0207 871 870. 12 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Eduskunta selvittää rakennusten kosteus- ja homeongelmien syitä ja vaikutuksia Sisäilman huono laatu on arvioitu yhdeksi maamme suurimmista ympäristöterveysongelmista. Yhtenä merkittävimmistä aiheuttajista on rakennusten kosteus- ja homevauriot. Eduskunnan tarkastusvaliokunta tilaa aiheeseen liittyvän tutkimuksen, jonka tehtävänä on tuottaa ajankohtaista tietoa ongelmien syistä, laajuudesta sekä vaikutuksista. Huonosta sisäilmasta yli 3 miljardin kustannukset vuosittain Viime vuosina esitettyjen karkeiden arvioiden mukaan huonon sisäilman taloudelliset kokonaiskustannukset ovat yli 3 miljardia euroa vuodessa. Arviolta jopa 600 000 800 000 suomalaista voi altistua päivittäin kosteus- ja homevaurioille kodeissa, työpaikoilla tai muissa julkisissa rakennuksissa. Kosteus- ja homeongelmien on arvioitu aiheuttavan vuosittain terveydenhuoltojärjestelmällemme yli 200 miljoonan euron kustannukset. Laajuudesta huolimatta tiedot kosteus- ja homevaurioista ovat Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 puutteellisia, vanhentuneita ja osin ristiriitaisia. Tarkastusvaliokunnan tutkimuksessa tuotetaan uutta ajankohtaista tietoa aiheesta ja tarkastelun kohteena on koko Suomen rakennuskanta. Erilaisten arvioiden mukaan kosteus- ja homevauriot ovat yleisiä kaikissa rakennustyypeissä käyttötarkoituksesta ja omistuspohjasta riippumatta. Esimerkiksi erilaisissa julkisissa rakennuksissa, kuten sairaaloissa, terveyskeskuksissa, kouluissa ja päiväkodeissa, kosteus- ja homevauriot näyttävät olevan yleisiä. Tutkimuksella selvitetään kosteus- ja homeongelmien laajuutta sekä kartoitetaan ongelmasta aiheutuvia kansantaloudellisia ja julkistaloudellisia vaikutuksia. Tutkimuksessa pyritään löytämään kosteus- ja homevaurioiden syyt. Tämän lisäksi arvioidaan jo tehtyjen toimenpiteiden vaikutuksia. Tutkimuksen tavoitteena on tuottaa päätöksentekijöille sellaista tietoa, johon pohjautuen on mahdollista vähentää rakennusten kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamia taloudellisia menetyksiä ja terveyshaittoja. Tutkimus valmistuu elokuun 2012 loppuun mennessä Tutkimuksen toteuttaja valitaan avoimella tarjouskilpailulla. Lisätiedot tutkimuksen kohteesta ja tutkimusta koskeva tarjouspyyntö löytyvät osoitteessa www.hankintailmoitukset.fi Kosteus- ja homeongelmia koskeva tutkimus on neljäs tutkimusaihe, josta tarkastusvaliokunta tilaa ulkopuolisen ja riippumattoman asiantuntijatahon tutkimuksen. Vuonna 2008 valiokunta tilasi selvityksen valtion verotuloennusteiden osuvuudesta vuosina 1998 2007, vuonna 2009 harmaan talouden nykytilasta Suomessa sekä vuonna 2010 valtion omistajaohjauksen valvonnasta. Hyvin Huollettu puuikkuna kestää lähes ikuisesti 13
Miten sopia kiinteistön talvikunnossapidosta? Kiinteistönomistajan tulee huolehtia liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistosta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä ja tontin kohdalla olevalla jalkakäytävällä, ellei kunta ole ottanut jalkakäytävän talvikunnossapitoa vastuulleen. Lisäksi järjestyslaki edellyttää, että kiinteistönomistaja vastaa mm. siitä, että katolta putoava lumi tai jää ei aiheuta vaaratilanteita. Tämä kiinteistönomistajalle kuuluva turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella esimerkiksi kiinteistöpalveluyritykselle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Kiinteistönomistajalla on kuitenkin ensisijainen vastuu kiinteistöllä liikkuvien turvallisuudesta ja kiinteistöllä tapahtuvista vahingoista. Kiinteistöpalvelusopimukset tulee laatia riittävän kattaviksi ja niissä on otettava huomioon kiinteistönomistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen, jos ne halutaan siirtää kiinteistöpalveluyritykselle. Sopimuksessa on määriteltävä kiinteistön ja sen edustalla olevan jalkakäytävän liukkauden ehkäisemisen laatutaso ja mihin aikaan esim. arkija viikonloppuaamuisin liukkauden ehkäiseminen on oltava tehtynä. Jos halutaan varmistua myös siitä, että liukkautta estetään myös iltaisin tai vastaavina ongelma-aikoina sääolosuhteiden vaihdellessa, kuten esim. keväällä, tulee tästäkin olla maininta. Sopimukset tehtävä ohjaamaan toimintaa Kattojen lumi- ja jäätilanteen valvonnasta on perinteisesti sovittu hyvin vaihtelevasti. Joissakin sopimuksissa on selkeästi todettu, että kiinteistöpalveluyrityksen tulee valvoa kattojen lumi- ja jäätilannetta ja tarvittaessa ryhtyä olosuhteiden edellyttämiin toimenpiteisiin vaaratilanteiden ehkäisemiseksi asettamalla puomit, lippusiimat ja varoituskyltit. On myös mahdollista sopia, että kiinteistöpalveluyritys ryhtyy automaattisesti toimenpiteisiin lumen tai jään pudottamiseksi. Sopimukset ja niihin liittyvät velvoitteet tulee määritellä niin tarkasti, että kumpikin osapuoli tietää, miten tehtävät ja vastuu sopijapuolten kesken jakautuu. Esimerkiksi talvikunnossapitotehtävien osalta tulee sopimuksessa määritellä riittävän yksityiskohtaisesti, kenen vastuulla on kattojen lumi- ja jäätilanteen tarkkailu sekä lumen ja jään pudotus. Lisäksi tulee sopia, mitä lumija jäätilanteen tarkkailu käytännön toimenpiteiden tasolla tarkoittaa eli kuinka usein esim. viikossa kiinteistöllä käydään tarkistamassa kattolumien ja jään tilanne tai mitä valvonta 24/7 konkreettisesti pitää sisällään. Sama koskee hiekoitusta sekä lumenaurausta. Kiinteähintaisiin sopimuksiin tulisi määritellä talvikauden, 1. lokakuuta 30. huhtikuuta, osalta hiekoituskertojen sekä lumilähtöjen lukumäärät. Sopimuksen mukaisten lukumäärien ylittävät hiekoituskerrat ja lumilähdöt talvikauden ajalta tulee kiinteistönomistajan aina tilata ja korvata erikseen. Palveluntoimittajan tulisi kirjata suorittamansa hoito- ja ylläpitotehtävät (esim. hiekoituspäiväkirja, aurauspäiväkirja), josta tehdyt työt voidaan helposti todentaa myös jälkikäteen. Kattolumien pudotuksessa tulee erityisesti kiinnittää huomiota työturvallisuusmääräysten riittävään hallintaan. Palveluntoimittaja ei saa päästää kokemattomia henkilöitä lumenpudotustehtäviin. Palvelujen laajuus, sopimukseen kirjattavat ehdot ja niistä maksettava korvaus on aina sovittava yhteisesti osapuolten kesken, eikä toinen osapuoli voi yksipuolisesti lisätä tai vähentää velvoitteita. Älä aiheuta vaaratilannetta Vaikka erillisiä sopimusehtoja talvikunnossapitoon liittyen ei olisikaan, mutta sopimuksessa on sovittunoudatettavaksi Kiinteistöpalvelualan yleisiä sopimusehtoja (KP YSE 2007), palveluntoimittaja on näiden ehtojen mukaan velvollinen viipymättä ilmoittamaan tilaajalle kiinteistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaran kiinteistölle tai henkilölle. Palveluntoimittajalla on myös oikeus havaittuaan välitöntä korjausta vaativan vian tai puutteen tehdä tai teettää korjaus tilaajan lukuun heti, mikäli se suuremman va- 14 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
hingon välttämiseksi on tarpeellista eikä tilaajan vastuuhenkilö ole välittömästi tavoitettavissa. Jos havaittu vika tai puute voi aiheuttaa hengenvaaran, palveluntoimittajalla on oikeus ja velvollisuus eristää vaarallinen alue, tai jos se ei ole mahdollista, järjestää opastus, jonka perusteella vaarallinen paikka voidaan turvallisesti kiertää. Oulun Energia, viestintäsuunnittelija Mari Laulumaa Kun muutat, muista sähkösopimus Jos vahinko sattuu Mahdollisessa vahinkotapauksessa sopimuksista huolimatta ensisijainen korvausvastuu vahingonkärsineeseen nähden on kiinteistönomistajalla. Jos siis osakas tai muu kiinteistön vastuualueella liikkuva liukastuu ja loukkaa itsensä, joutuu kiinteistöosakeyhtiö/kiinteistönomistaja korvaamaan syntyneen vahingon, yleensä lääkäri- tai sairaanhoitokustannukset ja mahdollisesti vaatteet. Kiinteistönomistaja voi vaatia puolestaan sopijakumppaniltaan korvausta. Korvauksen saaminen edellyttää luonnollisesti, että kiinteistöpalveluyritys ei ole noudattanut sopimusta, vaan on laiminlyönyt siihen liittyviä velvoitteitaan. Tämän vuoksi on tärkeää, että sopimukset laaditaan riittävän kattaviksi ja niissä otetaan huomioon kiinteistön omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen. Muista vakuutukset Taloudellisen riskin minimoimiseksi tilaajan/omistajan kannattaa hankkia ja pitää voimassa kiinteistön vakuutus ja toimeksisaajan puolestaan vastuuvakuutus. Myös kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot (KP YSE 2007) edellyttävät osapuolilta asianmukaisten vakuutusten ottamista. Vahinkoja voi tapahtua kaikesta varautumisesta ja hyvästä hoidosta huolimatta, mutta tuolloin ei voi tulla henkilökohtaista vastuuta vahingosta rikosoikeudellisesta vastuusta puhumattakaan. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 Puitesopimus turvaa vuokra-asunnon sähkönjakelun Muuttotilanteessa voi kohdata ikävän yllätyksen: asunnossa ei ole sähköjä tai ne katkeavat yllättäen. Soitolla sähköyhtiön asiakaspalveluun tai vikanumeroon selviää, että sähköt on katkaistu, koska voimassaoleva verkkopalvelu- ja sähkönmyyntisopimus puuttuvat. Lisäksi sähköjen saaminen pikakytkentänä maksaa. Muun muassa Oulun Energia Siirto ja Jakelu Oy kytkee sähköt maksutta kahden työpäivän päästä, vaikka sopimukset tekisikin saman tien. Vuokra-asunnon omistaja voi tehdä maksuttoman puitesopimuksen verkkoyhtiön kanssa, jolloin sähkönjakelu ei katkea vuokralaisen irtisanoessa sopimuksensa. Omistajalle puitesopimuksen tekemiseksi riittää yhteydenotto Oulun Sähkönmyynnin asiakaspalveluun, jonne kerrotaan käyttöpaikan osoite ja siirtymäaikoina voimassa oleva laskutusosoite. Sähköt katkaistaan sopimuksettomista kohteista Verkkoyhtiön on vaikea tavoittaa sopimuksettomien kohteiden asukkaita, koska muuttuneita tietoja ei ole ilmoitettu. Sopimuksettomiin kohteisiin Oulussa ja Kiimingissä ei lähetetä postikortteja, vaan sähköt katkaistaan jatkossa mahdollisimman pian muuttotilanteessa, jos sopimuksia ei ole tehty. Välttyäkseen yllätyksiltä ja lisäkuluilta vanhat sopimukset kannattaa irtisanoa ja tehdä uudet sähkönmyynti- ja verkkopalvelusopimukset viimeistään kaksi viikkoa ennen muuttoa. Samalla sovitaan minä päivänä sähköt tulee olla kytkettynä uuteen kotiin. Edellinen asukas on vastuussa sähkölaskuista siihen päivään asti, kunnes irtisanominen sopimusten osalta on tehty. Jos sähköt on katkaistu verkonhaltijan toimesta, huoltoliikkeellä, isännöitsijällä tai kellään muullakaan ei ole oikeutta kytkeä sähköjä takaisin ilman verkonhaltijan lupaa. Muuttoilmoitus kätevästi verkossa Oulun Sähkönmyynnin asiakkaana muuttoilmoitus on näppärintä tehdä Energiatilillä. Uusilla asiakkailla ilmoituksen teko hoituu helpoiten www.pohjoistavoimaa.fi -sivuston Tee sähkösopimus -lomakkeella. Ilmoituksen voi tehdä myös puhelimitse soittamalla asiakaspalvelunumeroon 0800 30 5000. Asiakaspalvelu hoitaa myös puitesopimukset kuntoon. 15
Tutkimusjohtaja Mauri Marttila, Kiinteistöliitto: Miten kauan katto kestää entä putket Maamme asuinrakennuskanta on kansainvälisesti katsoen varsin nuorta, kerrostalojen keski-ikä on vain runsaat 30 vuotta. Se on kuitenkin paljon, kun valtaosa kerrostalokannasta on jo läpikäynyt vuosikorjauksia mittavampia peruskorjauksia ja -parannuksia. Entistä useampaan 1970- ja 1980-luvun taloon on tehtävä putkistoremontti, kun käyttövesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä loppuu. Kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät vaihtelevat suurestikin. Näihin vaikuttavat mm. kiinteistön käytön rasittavuus sekä kiinteistön hoito ja huolto. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, järjestelmä tai laite yleensä korvataan uudella. Kunkin rakennusosan tai järjestelmän tekniseen käyttöikään sisältyy useita tarkastus-, huolto- sekä kunnossapitotoimenpiteitä. Nämä tiedot on koottu KH-kortiston ohjekorttiin KH 90-00403. Tietoja voidaan hyödyntää mm. kuntoarvioissa, kuntotarkastuksissa, energiakatselmuksissa, huoltokirjan laadinnassa ja hankesuunnittelussa. Seuraavassa kerrotaan muutaman rakennusosan teknisestä käyttöiästä, tarkastus-, huolto- ja kunnossapitojaksoista sekä tarvittavista toimenpiteistä. Tontti 1900-luvun loppupuolella rakennetun salaojajärjestelmän kesto on 30 50 vuotta ja 2000-luvulla rakennetun kymmenisen vuotta pidempi. Tarkastuskaivojen kautta tapahtuva tarkastus on syytä tehdä kahden vuoden välein ja painehuuhtelu sekä kaivojen lietepesien tyhjennys viiden vuoden välein. Päällysteet ym. Paikoitus- ym. alueiden asfalttipäällysteen tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta. Paikkauskorjausten kunnossapitojako on 5 12 vuotta. Puuaitojen kesto normaalirasituksella on 30 vuotta kun huoltomaalausjakso on 5 15 vuotta. Ikkunat Puuikkunoiden käyttöikä on 50 +/- 20 vuotta rasituksesta riippuen. Sisäpuolinen tarkastus on syytä tehdä viiden ja ulkopuolinen tarkastus kahden vuoden välein. Ulkomaalaus tulisi tehdä 5 15 vuoden, sisäpuolinen 8 15 vuoden ja tiivistäminen 3 12 vuoden välein. Puu-alumiiniikkuna kestänee kymmenisen vuotta kauemmin eikä vaadi ulkomaalausta. Julkisivu Ulkoseinän lautaverhouksen kestoikä on normaalirasituksella 50, tarkastusväli viisi ja huoltokäsittelyväli 5 20 vuotta. Tiiliverhouksen tulisi kestää rakennuksen iän ja vaikeassakin rasituksessa 50 vuotta, vaatien kuitenkin saumauskorjauksia 25 vuoden välein. Rappausjulkisivun kestoikä on 50 +/- 20 ja sen huoltomaalausväli 10 20 vuotta. Pinnoittamaton betoniseinä kestää 40 +/- 10 vuotta, elementtisaumojen uusiminen joka 16 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
15. vuosi. Pinnoitettu betoni kestää kymmenisen vuotta pitempään ja huoltomaalaus tehdään 10 20 vuoden välein. ovet Puisten ulko-ovien kesto on 40 +/- 10 vuotta, vaativat ulkomaalausta ja käyntisovitusta 5 15 vuoden välein. Katto Vesikattojen kumibitumikermikatteen käyttöikä on 2-kerroskatteena tasakatolla 20 35 ja harjakatolla 25 40 vuotta. Sinkitty ja maalattu peltikate kestää 60 +/- 20 vuotta, kun huoltomaalausväli on 10 15 vuotta. Betonitiilikatteen käyttöikä 45 +/- 5 vuotta. märkätilat Märkätiloissa muovimatto kestää yleensä 20 +/- 5 vuotta, laatta ja vedeneriste 30 +/- 10 vuotta. putket Kupariputkien tekninen käyttöikä 40 50 ja muovi- ja komposiittiputkien noin 50 vuotta. Valurautaviemärien kestää keskimäärin 50 ja muoviviemäri 40 vuotta. Normaalikäytössä kaksiotehanojen käyttöikä on 20 25, termostaattihanojen 10 15 ja kiertovesipattereiden 30 vuotta. parvekkeet Betonirakenteisten parvekkeiden keskimääräinen käyttöikä vaihtelee sen mukaan, miten sateelta suojattuja parvekkeet ovat. Sateelta kokonaan suojaamattomien, ilman vedeneristystä olevien kesto on 30 40 vuotta, samoin jos eristys on pintalaatan alla. Jos eristys on laatan pinnassa, käyttöikä on parikymmentä vuotta pitempi. Sateelta osittain tai kokonaan suojattujen parvekkeiden käyttöikä on 50 +/- 10 vuotta. Parvekkeiden huoltomaalausväli 10 20 vuotta, elementtisaumaukset tulisi uusia 15 vuoden välein. lämmitys Lämmönsiirtimen keskimääräinen tekninen käyttöikä on 20 vuotta. Sisätiloissa olevat öljysäiliöt kestävät 40 50 vuotta, kunhan ne puhdistetaan pari kolme kertaa. Kevytöljypolttimen käyttöikä on noin 15 ja öljylämmityskattiloiden 30 40 vuotta. Maalämpöpumppujen käyttöikä vastaavasti 25 30 ja ilmalämpöpumpun 10 15 vuotta. Lämmitysputkistojen keksimääräinen käyttöikä on 50, pumppujen ja venttiilien 20 25 vuotta. Ilmastointi Ilmastointikoneiden osien tekninen käyttöikä on normaalikäytöllä 20-25 vuotta. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 6 2011 17
Vaihtoehtoisella menetelmällä saneeratun viemäriputken ikä vahinkotilanteessa Viime vuosina kiinteistöissä yleistyneet vaihtoehtoiset putkisaneerausmenetelmät huomioidaan vaihtelevasti eri kiinteistövakuutusyhtiöissä. Vaihtoehtoisilla menetelmillä tarkoitetaan perinteisen putkiston uusimisen sijaan toteutettavaa putkien pinnoittamista tai sujutusta. Kiinteistövakuutuksen vakuutusehtojen mukaan korvattavassa putkivuotovahingossa tehdään putken ikään perustuva ikäpoisto. Mikäli vakuutusyhtiö ei huomioi vaihtoehtoista menetelmää korvaustilanteessa lainkaan, voi ikäpoisto olla todella suuri vuotovahingon korvauskustannuksista. Useat vakuutusyhtiöt huomioivat kuitenkin vaihtoehtoisella menetelmällä toteutetun putkisaneerauksen korvaustilanteessa. Aktia katsoo, että vaihtoehtoisella menetelmällä saneerattu putki on alkuperäinen ja siitä tehdään tämän mukaan vakuutusehdoissa määritelty ikäpoisto. Fennia vähentää viemäriputken iästä 25 vuotta. Fennian vaatimuksena on, että viemäriputki on kunnostettu VTT:n sertifioimalla tuotteella, edellyttäen, että kunnostuksen seurauksena vanhan viemäriputken sisälle on syntynyt erillinen, itsekantava putki. Lisäksi Fennia edellyttää, että kunnostushetkellä kunnostuksessa käytetyllä tuotteella on ollut voimassa VTT:n myöntämä sertifikaatti, jossa materiaalin kestoksi arvioidaan vähintään 40 vuotta. Tammikuun 2011 alussa VTT:n sertifioimat tuotteet ovat mm. Aarsleff Oy:n sujutusputki, Are Oy:n sukitusputki ja NRG Nordic Renovation Group Oy:n Omega-Liner muotoputki. IFin kevennetty ikävähennyskäytäntö, jolloin viemäriputken iästä vähennetään 25 vuotta, on voimassa vain erikseen hyväksyttyjen yritysten tekemien viemärisaneerausten osalta. Tämä koskee vain Ifin kiinteistövakuutuksia. Esimerkiksi liikerakennus voi olla vakuutettuna yritysvakuutuksella, jolloin kevennettyä ikävähennyskäytäntöä ei sovelleta. Lisätietoja on saatavissa Ifin kotisivuilta. Lähivakuutus katsoo viemärin uutta vastaavaksi, mikäli se on PutkiReformi Oy:n saneeraama. Pohjola vähentää puolet putken alkuperäisestä iästä, mukaan lukien käyttövesiputket, kun putket on saneerattu vaihtoehtoisella menetelmällä. Pohjantähden edellytykset sille, että ikävähennys katsotaan vaihtoehtoisen menetelmän iästä, ovat seuraavat: Suoritettava putkiston kuntotutkimus, jossa selvitetään kannattaako pinnoitus tai sujutus vai toteutetaanko saneeraus perinteisellä menetelmällä tai mahdollisesti yhdistelmällä Putkistosaneerausurakoitsijalla oltava suomalainen sertifikaatti Saneeraus kohdistuu ainoastaan jätevesiviemäreihin Runkojäykkä pinnoitus- tai sujutusmateriaali Työllä ja tarvikkeilla on vähintään kahden vuoden takuu Tapiola ja Turva huomioivat ikäpoistoja laskettaessa viemäreiden korjaamiset uusilla menetelmillä, kun käytetyllä menetelmällä tehdään vanhan viemäriputken sisään uusi rengasjäykkyyden omaava putki. Muotoputkisujutus: uusi tehdasvalmisteinen putki asennetaan vanhan viemärin sisään Sukitus: vanhan putken sisään asennetaan tehdasvalmisteinen sukka, joka paikan päällä kovetetaan Ruiskuvalu: vanhan putken sisään ruiskuvalamalla hartsista muodostuva putki, jonka paksuus on vähintään 3 mm. Tapiola ja Turva laskevat putken iäksi asennushetkellä 15 vuotta, kun käytetään menetelmiä, joilla on voimassa oleva VTT:n sertifikaatti ja sen jälkeen vanheneminen jatkuu ikätaulukon mukaan. Käytettäessä menetelmiä, joilla ei ole voimassa olevaa 18 6 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys