IITTI PIILAHDEN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS KAAVASELOSTUS Helsinki 4.5.2015 Vireille tulo: Kaavoitustoimikunnan päätös 8.12.2014 Luonnos nähtävänä (MRA 30 ) 16.3. - 14.4.2015 Ehdotus nähtävänä (MRA 27 ) Hyväksytty kunnanhallituksessa Pertti Hartikainen Pakkamestarinkatu 3, 00520 Helsinki 09-1481943, 0400-425390
SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.11 Kaavan laatija... 2 1.12 Kaava-alueen sijainti... 2 2. TIIVISTELMÄ... 2 3 LÄHTÖKOHDAT... 3 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 3 3.11 Luonnonolot ja rakennettu ympäristö... 3 3.12 Rakennettu kulttuuriympäristö... 5 3.13 Tekninen huolto ja pohjavesi... 7 3.14 Maanomistus... 7 3.2 Suunnittelutilanne... 7 3.21 Maakuntakaava... 7 3.22 Yleiskaava... 7 3.23 Ranta-asemakaava... 8 4 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 9 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 9 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö... 9 4.21 Osalliset... 9 4.22 Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt... 9 4.3 Ranta-asemakaavan tavoitteet... 10 4.31 Ranta-asemakaavan muutoksen tarve... 10 4.32 Lähtökohta-aineiston asettamat tavoitteet... 10 4.321 Yleiskaavan asettamat tavoitteet... 10 4.322 Maakuntakaavan asettamat tavoitteet... 10 4.33 Maanomistajan asettamat tavoitteet... 10 4.34 Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet... 11 5. RANTA-ASEMKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS... 11 5.1 Aluevaraukset... 11 5.2 Vesi- ja jätehuolto... 12 6 KAAVAN VAIKUTUKSET... 12 6.1 Suhde maakuntakaavaan... 12 6.2 Peruste muuttaa yleiskaavaan ja ranta-asemakaavan käyttötarkoitusta... 12 6.3 Maanomistajien tasapuolinen kohtelu... 12 6.3 Vaikutus luonto- ja maisema-arvoihin... 13 6.4 Merkitys yhtenäisen vapaan rannan ja yleisen virkistyksen kannalta... 13 6.5 Sosiaaliset vaikutukset... 13 1
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.11 Kaavan laatija KARTTAAKO OY / DI Pertti Hartikainen Pakkamestarinkatu 3, 00520 Helsinki puh. 09-1481943, 0400-425390, sähköp. phartikainen@kolumbus.fi www.karttaako.fi 1.12 Kaava-alueen sijainti Kylä: Vuolenkoski Tila: Piilahti 1:110. Muutosalueen pinta-ala on n. 1 ha. 2. TIIVISTELMÄ Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT) ja osin maatalousalueeksi (M). Kaavan käyttötarkoitus (maatilan talouskeskus) ei vastaa tämän päivän tilannetta sillä tila ei enää vuosiin ole toiminut maatilana. Alueen käyttötarkoitus muutetaan siten, että se palvelee loma-asumista. Korttelialueen pinta-ala ja rakennusoikeus supistuvat voimassa olevaan kaavaan nähden. Maanomistajan tarkoituksena on toteuttaa alue Vierumäen golfalueeseen (etäisyys 15 km) tukeutuvana golfharrastajien loma-alueena siten, että se muodostaa väljemmän ja luonnonläheisemmän vaihtoehdon Vierumäen loma-alueille. 2
Korttelialue varataan loma-asuntojen korttelialueeksi (RA-1). Kaavan mukaan alueelle saa sijoittaa olevan ympärivuotisen asunnon lisäksi kolme loma-asuntoa. Lisäksi alueelle saa sijoittaa asuntojen yhteiseen käyttöön tarkoitettuja kokous-, harraste- tai muita vastaavia alueen käyttöä palvelevia tiloja sekä talousrakennuksia. Alue toteutetaan yhtiömuotoisesti yhtenä rakennuspaikkana. Tässä tarkoituksessa kaava määrää, että koko korttelialue muodostaa yhden rakennuspaikan. Sitä ei siten voi maanmittaustoimituksella jakaa useaksi rakennuspaikaksi. Rakennuspaikan pinta-ala on n. 9100 m 2, kun se voimassa olevassa kaavassa on n. 9550 m 2. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 1400 kerros-m 2, kun se voimassa olevassa kaavassa on noin 1900 kerros-m 2. Rakennuspaikan rakennusoikeudesta varataan 50 % pelkästään asuntojen yhteiskäyttöisiä tiloja sekä talousrakennuksia varten. Olemassa olevaa omakotitaloa sekä kolmea uutta lomaasuntoa varten on siten varattu rakennusoikeutta yhteensä 700 kerros- m 2. Olemassa oleva omakotitalon koko on noin 250 kerros-m 2, joten uusien kolmen loma-asunnon yhteenlaskettu rakennusoikeus on n. 450 kerros-m 2. Korttelialueen ja rannan välinen alue säilyy voimassa olevan kaavan mukaisesti maatalousalueena (M). Osa rannan puoleisesta korttelialueesta (entisen puimalan aluetta) on muutettu M-alueeksi. Korttelin etäisyys rannasta on n. 40 m. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.11 Luonnonolot ja rakennettu ympäristö Kymijoen Konniveden vesistöalueen rantayleiskaava nojautuu luonnonolojen osalta seuraavaan selvitykseen: Iitin Kymijoen Konniveden vesistöalueen rantayleiskaavan luontoselvitys, Ympäristösuunnittelu Enviro, 2003. Kyseinen selvitys ei sisällä käsillä olevaa alutta koskeva mainintoja. Alue on pääosin rakennettua pihapiiriä ja sitä reunustavaa metsän reunaa. C: Maanmittauslaitos. Ilmakuva 2010 3
Voimassa olevan kaavan mukainen käyttötarkoitus (maatilan talouskeskus) ei vastaa tämän päivän tilannetta. Tilan päärakennusta on käytetty maatilamatkailuun ennen tilan siirtymistä v.2003 nykyiselle omistajalle. Viime vuodet tila on ollut loma-asuntokäytössä. Asuinrakennuksessa on 6h, k, 2kph/wc, halli, pa. 175m 2. Kellarikerroksessa on sauna, pesuhuone, pesutupa, takkahuone, varasto ja autotalli. Yhteispinta-ala 285 m 2. Rakennettu alun perin v. 1938 mutta rakenteita on täydennetty ja peruskorjattu useaan otteeseen 2000 luvulla. Rapattu asuinrakennus on rakennettu v. 1938. Entinen navetta 1940-luvulta on nykyisin varasto- ja verstaskäytössä. Huvimaja on rakennettu puretun puimalan paikalle. 4
Aitan vanhin osa on lienee 1700/1800-lukujen vaihteen ajalta. Rakennuksen säilyttäminen edellyttää perustusten uusimista. Rakennuksen länsipäässä on lautaverhoiltu huonokuntoinen laajennus. Rakennuspaikan itäosassa on vankka mäntyvaltainen sekapuusto. Maasto on moreeniharjannetta. Rannassa kaavamuutosalueen ulkopuolella on vankka sekapuusto 3.12 Rakennettu kulttuuriympäristö Alueeseen ei liity erityisiä kulttuuriympäristön arvoja. Pihapiirissä oleva aitta on vaalimisen arvoinen. Sen säilyttäminen edellyttää perustusten uusimista. 5
Valokuvassa, joka on ilmeisesti 1950- luvulta, näkyy vielä vanha asuinrakennus ja talousrakennus pihapiirin länsireunalla sekä puimala rannan puolella. Hirsityön perusteella on päätelty, että aitan vanhin osa olisi 1700/1800- lukujen vaihteen tienoolta. Kaavaluonnoksesta antamassaan lausunnossa Museovirasto totesi mm. seuraavaa: Ranta-asemakaava-alueelta ei tunneta Museoviraston ylläpitämän valtakunnallisen muinaisjäännösrekisterin tietojen perusteella muinaismuistolain rauhoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä tai muuta arkeologista kulttuuriperintöä, eikä Museovirasto edellytä lisäselvityksiä arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Museovirasto suoritti alueella maastotarkastuksen 20.4.2015. Tarkastuksessa todettiin, että kaavaalueella on kaksi mahdollista kellarin pohjaa (Iitti Piilahti 2). Nämä kuopanteet ovat kulttuuriperintökohteita, jotka tulee merkitä kaavaan. Ote muinaisjäännösrekisteristä: http://kulttuuriymparisto.nba.fi/netsovellus/rekisteriportaali/ 6
3.13 Tekninen huolto ja pohjavesi Alue ei ole vedenhankinnalle tärkeää pohjavesialuetta. Asuinrakennuksessa on vesikäymälä, josta jätevedet johdetaan umpisäilön. 3.14 Maanomistus Tila Piilahti 1:110 Omistaja: Antti Perttu, Svanströmintie 23 b, 00840 Helsinki Sähköp: akperttu@msn.com p. 050 574 6640 3.2 Suunnittelutilanne 3.21 Maakuntakaava Ympäristöministeriö on päätöksillään 14.12.2010 vahvistanut maakuntakaavan: Kymenlaakson maakuntakaava, maaseutu ja luonto. Maakuntakaavassa alueeseen ei kohdistu merkintöjä. Maakuntakaava ei ole voimassa käsillä olevalla alueella, jossa on voimassa oikeusvaikutteinen yleiskaava. 3.22 Yleiskaava Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Kymijoen-Konniveden vesistöalueen osayleiskaava, joka on hyväksytty valtuustossa 25.5.2004. Yleiskaavassa alue on osoitettu ranta-asemakaavan mukaisesti maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM) sekä osin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Yleiskaava ei ole voimassa ranta-asemakaavan alueella, mutta yleiskaava on ohjeena rantaasemakaavan muutettaessa. Yleiskaavan AM varaus on vanhentunut samoilla perusteilla kuin voimassa olevan ranta-asemakaavan vastaava varaus. Yleiskaavamääräyksen mukaan AM-alueelle saa rakentaa seuraavasti: Alueelle voidaan rakentaa maa-, metsä- ja kalataloutta sekä niihin soveltuvia sivuelinkeinoja palvelevia asunto-, tuotanto- ja talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta. Jos asuinrakennuksen etäisyys rannasta on alle 150 m, rakennuspaikan asuntojen enimmäislukumäärä on kaksi. Rakennuspaikan rakennusoikeutta koskevien määräysten estämättä saadaan olemassa olevaa rakennusta peruskorjata tai rakennus korvata uudella vastaavalla rakennuksella, mikäli rakennus soveltuu paikalle. 7
3.23 Ranta-asemakaava Alueella on voimassa Piilahden ranta-asemakaava, joka on vahvistettu 25.4.1980. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT) ja osin maatalousalueeksi (M). AT-aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan alueelle saa rakentaa talouskeskukseen liittyviä rakennuksia tehokkuudella e=0,2. AT-alueen pinta-ala on n. 9550 m 2, joten kaavan mukainen rakennusoikeus on n. 1900 kerrosala-m 2. Kaava ei rajoita rakennusten sijaintia korttelialueella. Ote voimassa olevasta Piilahden ranta-asemakaavasta 8
4 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavan muuttaminen on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. Iitin kaavoitustoimikunta teki 8.12.2014 ranta-asemakaavan muutoksen vireille tuloa koskevan päätöksen ja merkitsi tiedoksi 6.11.2014 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.21 Osalliset Osallisia ovat alueen omistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin laadittava kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä (MRL 62 ). Osalliset on todettu erillisessä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 4.22 Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätetyt lausunnot/mielipiteet pelkistetysti: 1. Museovirasto. Ranta-asemakaava-alueelta ei tunneta kiinteitä muinaisjäännöksiä tai muuta arkeologista kulttuuriperintöä. Museovirasto ei edellytä lisäselvityksiä arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Alueen vierestä tunnetaan Piilahden kivikautinen asuinpaikka (142010015), mutta sen täsmällistä laajuutta ei tunneta. Museovirasto pyrkii tekemään tulevan kenttäkauden aikana maastotarkastuksen kaava-alueella. Maastotarkastuksen tuloksista ilmoitetaan kaavoittajalle. 2. Piilahden ranta-asemakaavaan sisältyvän naapuritilan 1:117 omistaja Arto Onikki. Voimassa olevan kaavan rakennusoikeus perustuu maatilan talouskeskukseen. Voiko rakennusoikeus säilyä, jos käyttötarkoitus muuttuu oleellisesti? Uudisrakennusten lukumäärä ja niissä olevien asuntojen määrä on määriteltävä tarkasti. Miten muutos suhtautuu paljon uudempaan rantayleiskaavan mitoituksiin ja etäisyyksiin? Rantakaavassa olevaa aluetta ei käsitelty lainkaan osayleiskaavan käsittelyn yhteydessä. Miten muiden ko. rantakaava -alueen maanomistajien tasapuolinen kohtelu voidaan varmistaa nyt tai myöhemmin? Kaavoitustoimikunta on kokouksessaan 2.3.2015 hyväksynyt 6.11.2014 päivätyn, 15.12.2014-13.1.2015 nähtävillä olleen osallistumis- ja arviointisuunnitelman kaavoitustyön pohjaksi. Valmisteluvaiheen viranomaisneuvottelu (MRL 66.2 ja MRA 18 ) pidettiin Iitin kunnantoimistolla 19.3.2015. Neuvottelussa oli muka Antti Pyysaari (ELY-keskus), Veikko Haimila (Iitin kunta) ja Pertti Hartikainen (Karttaako Oy). Neuvottelussa ei esitetty seikkoja, jotka pitäisi erityisesti ottaa huomioon kaavoituksessa. Kaavaluonnos pidettiin nähtävänä (MRA 30 ) 16.3. - 14.4.2015. Lausunnoissa ei esitetty huomautettavaa. Museoviraston lausunnon perusteella rakennusalaa supisettiin ja kaavaan lisättiin vanhoja kellarirakenteita koskeva säilyttämismääräys (s-1). Kaksi mielipidettä jätettiin. Niiden perus- 9
teella matkailupalvelujen merkintä RM-1 muutettiin merkinnäksi loma-asuntojen korttelialue (RA- 1). Kaava laatija on antanut 4.5.2015 päivätyn lausuntoja ja mielipiteitä koskeva yhteenvedon ja vastineen. Kaavaehdotus pidetään nähtävänä (MRA 27 ). 4.3 Ranta-asemakaavan tavoitteet 4.31 Ranta-asemakaavan muutoksen tarve Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT) ja osin maatalousalueeksi (M). Voimassa olevan kaavan mukainen käyttötarkoitus (maatilan talouskeskus) ei vastaa tämän päivän tilannetta. 4.32 Lähtökohta-aineiston asettamat tavoitteet 4.321 Yleiskaavan asettamat tavoitteet Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Kymijoen-Konniveden vesistöalueen osayleiskaava, joka on hyväksytty valtuustossa 25.5.2004. Yleiskaavassa (kohta 3.22) alue on osoitettu yleiskaavan laatimisajankohdan ranta-asemakaavan mukaisesti maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM) sekä osin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Maatilojen talouskeskusta koskeva varaus ei vastaa enää tämän päivän tilannetta, sillä maatila on pirstottu ja se on lakannut toimimasta maatilana. 4.322 Maakuntakaavan asettamat tavoitteet Maakuntakaavassa ei ole aluetta koskevia varauksia (kohta 3.21). 4.33 Maanomistajan asettamat tavoitteet Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT) ja osin maatalousalueeksi (M). Voimassa olevan kaavan mukainen käyttötarkoitus (maatilan talouskeskus) ei vastaa tämän päivän tilannetta. Alueen käyttötarkoitus muutetaan siten, että se palvelee loma-asumista. Maanomistajan tarkoituksena on toteuttaa alue Vierumäen golfalueeseen tukeutuvana golfharrastajien loma-alueena siten, että se muodostaa väljemmän ja luonnonläheisemmän vaihtoehdon Vierumäen loma-alueille. Alustavia tavoitteita, joita täsmennetään tarpeen mukaan suunnittelun kuluessa: Alue suunnitellaan sillä periaatteella, että se toteutetaan yhtiömuotoisesti ja koko alue muodostaa yhden rakennuspaikan. Kaavalla pyritään turvaamaan yhteensä neljän erillisen asuinrakennuksen rakennusoikeus, joista uudet asunnot on tarkoitettu vapaa-ajankäyttöön. Alueella varaudutaan koko aluetta palveleviin yhteisiin tiloihin, joita voidaan luontevasti toteuttaa esim. entiseen navettaan. 10
Kaava pyritään laatimaan siten, että se turvaa joustavasti rakennusoikeuden sijainnin ja rakennusten käyttötarkoituksen kaavan salliman kokonaisrakennusoikeuden ja asuntojen enimmäislukumäärän sallimissa puitteissa. 4.34 Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (Valtioneuvoston päätös 30.11.2000) ovat saaneet lainvoiman 26.11.2001. Lisäksi niitä on tarkistettu 2008 ja tarkistus on tullut voimaan 1.3.2009. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain sekä - asetuksen mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää, johon kuuluvat lisäksi maakuntakaava, yleiskaava ja asemakaava. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet täsmentävät maankäyttö- ja rakennuslain yleisiä tavoitteita ja niistä johdettuja kaavojen sisältövaatimuksia valtakunnallisesta näkökulmasta. Ranta-asemakaavassa on huolehdittava valtakunnallisten alueiden käyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista (MRL 24 ). Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on jaettu yleistavoitteisiin ja erityistavoitteisiin. Käsillä olevassa ranta-asemakaavassa oleellisia näistä ovat: Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat o Viranomaisten laatimat valtakunnalliset inventoinnit otetaan huomioon alueidenkäytön suunnittelun lähtökohtina. Valtakunnallisesti arvokkailla kohteilla ja alueilla on alueidenkäytön sovelluttava niiden historialliseen kehitykseen. o Luonnon monimuotoisuuden säilyminen. o Alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on mitoitettava siten, että turvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisen viihtyisyys. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu o Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa-ajan toimintoja suunnattava mahdollisuuksien mukaan tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuurin hyväksikäyttöä. 5. RANTA-ASEMKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Aluevaraukset Korttelialue varataan loma-asuntojen korttelialueeksi (RA-1). Kaavan mukaan alueelle saa sijoittaa olevan ympärivuotisen asunnon lisäksi kolme loma-asuntoa. Lisäksi alueelle saa sijoittaa asuntojen yhteiseen käyttöön tarkoitettuja kokous-, harraste- tai muita vastaavia alueen käyttöä palvelevia tiloja sekä talousrakennuksia. Alue toteutetaan yhtiömuotoisesti yhtenä rakennuspaikkana. Tässä tarkoituksessa kaava määrää, että koko korttelialue muodostaa yhden rakennuspaikan. Sitä ei siten voi maanmittaustoimituksella jakaa useaksi rakennuspaikaksi. Rakennuspaikan pinta-ala on n. 9100 m 2, kun se voimassa olevassa kaavassa on n. 9550 m 2. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 1400 kerros-m 2, kun se voimassa olevassa kaavassa on noin 1900 kerros-m 2. Rakennuspaikan rakennusoikeudesta varataan 50 % pelkästään asuntojen yhteiskäyttöisiä tiloja sekä talousrakennuksia varten. Olemassa olevaa omakotitaloa sekä kolmea uutta loma- 11
asuntoa varten on siten varattu rakennusoikeutta yhteensä 700 kerros- m 2. Olemassa oleva omakotitalon koko on noin 250 kerros-m 2, joten uusien kolmen loma-asunnon yhteenlaskettu rakennusoikeus on n. 450 kerros-m 2. Korttelialueen ja rannan välinen alue säilyy voimassa olevan kaavan mukaisesti maatalousalueena (M). Osa rannan puoleisesta korttelialueesta (entisen puimalan aluetta) on muutettu M-alueeksi. Korttelin etäisyys rannasta on n. 40 m. 5.2 Vesi- ja jätehuolto Kaava määrää seuraavaa: Mitään jätevesiä ei saa päästää puhdistamatta vesistöön. WC-vedet on johdettava umpisäiliöön ympäristöviranomaisen edellyttämällä tavalla. Talous- ja pesuvesien vesien maaperäkäsittelyä varten on järjestettävä saostuskaivo ja imeytyskenttä tai maasuodin vähintään 30 m:n etäisyydelle keskiveden mukaisesta rantaviivasta alueelle, missä maaperä on tarkoitukseen sopivaa ja minne tulvavesi ei nouse. 6 KAAVAN VAIKUTUKSET 6.1 Suhde maakuntakaavaan Maakuntakaavassa alueeseen ei kohdistu merkintöjä. Maakuntakaava ei ole voimassa käsillä olevalla alueella, jossa on voimassa oikeusvaikutteinen yleiskaava. 6.2 Peruste muuttaa yleiskaavaan ja ranta-asemakaavan käyttötarkoitusta Yleiskaavassa alue on osoitettu yleiskaavan laatimisajankohtana voimassa olleen rantaasemakaavan mukaisesti maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM) sekä osin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa (kohta 3.23) alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT) ja osin maatalousalueeksi (M). Voimassa olevan ranta-asemakaavan ja yleiskaavan mukainen käyttötarkoitus (maatilan talouskeskus) ei enää vastaa tämän päivän tilannetta. Ranta-asemakaavan laatimisajankohdan mukainen maatila on pirstottu useaksi tilaksi ja tilan merkitys kaavan mukaisena maatila on lakannut. Viime vuodet tila on ollut loma-asuntokäytössä. Tätä ennen tilan päärakennusta on käytetty maatilamatkailuun ennen tilan siirtymistä v. 2003 nykyiselle omistajalle. Voimassa oleva ranta-asemakaava ja sen mukaisesti laadittu yleiskaava eivät enää ohjaa alueen käyttöä olemassa olevan käytön ja nähtävissä olevan tulevan tarpeen edellyttämällä tavalla. Alueen käyttötarkoituksen muuttamiseen on siten vankka peruste. 6.3 Maanomistajien tasapuolinen kohtelu Alueen rakentamista säätelee ranta-asemakaava sillä yleiskaava ei ole voimassa ranta-asemakaavan alueella. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alue on osoitettu pääosin maatilan talouskeskuksen korttelialueeksi (AT). Alueen rakennusoikeus on merkittävän korkea (noin 1900 kerros-m 2, rakentamistehokkuus on e=0,20) sillä se on suunniteltu maatilan talouskeskuksen rakentamistarpeiden perusteella. Kaava sallii kaikenlaisia talouskeskukseen liittyviä rakennuksia. Kaava ei rajoita 12
asuntojen lukumäärää (esim. usean sukupolven asunnot) eikä myöskään maatilamatkailutyyppistä rakentamista. Käsillä olevalla kaavamuutoksella alueen käyttötarkoitus muutetaan loma-asuntojen korttelialueeksi. Tässä tilanteessa on tarpeen määrittää alueen rakennusoikeus siten, että se edistää tarkoituksenmukaista maankäyttöä eikä vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua. Ranta-asemakaavan muutoksella voimassa olevan kaavan rakennusoikeus 1900 kerros-m 2 supistetaan 1400 kerros-m 2 :n suuruiseksi ja kaavalla määrätään, että rakennuspaikan rakennusoikeudesta varataan 50 % pelkästään asuntojen yhteiskäyttöisiä tiloja sekä talousrakennuksia varten. Voimassa olevan kaavan rakennusoikeutta rajataan siten merkittävästi. Kaavan mukaan alueelle saa sijoittaa olevan ympärivuotisen asunnon lisäksi kolme loma-asuntoa, mutta kaava määrää, että koko korttelialue muodostaa yhden rakennuspaikan. Sitä ei siten voi maanmittaustoimituksella jakaa useaksi rakennuspaikaksi. Kuvatulla ratkaisulla voidaan edistää maanomistajan tavoitetta toteuttaa alue Vierumäen golfalueeseen tukeutuvana golfharrastajien loma-alueena siten, että se muodostaa väljemmän ja luonnonläheisemmän vaihtoehdon Vierumäen loma-alueille. Yleiskaavassa alue on osoitettu yleiskaavan laatimisajankohtana voimassa olleen rantaasemakaavan mukaisesti maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM) sekä osin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Yleiskaavamääräyksen (kohta 3.22) mukaan maatilan tilakeskuksen alueelle voidaan rakentaa maa-, metsä- ja kalataloutta sekä niihin soveltuvia sivuelinkeinoja palvelevia asunto-, tuotanto- ja talousrakennuksia. Rakennuspaikan asuntojen enimmäislukumäärä on kaksi. Kahden asunnon lisäksi yleiskaava sallii myös maa- ja metsätalouselinkeinoa palvelevia rakennuksia. Maatilamatkailun lienee katsottu sisältyvän näihin sivuelinkeinoihin. Yleiskaavan tarkoittamalla AM-alueen rakennusoikeudella lienee merkitystä, kun arvioidaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä sallittavaa rakennuspaikan rakennussoikeutta. Rakentaminen ohjataan voimassa olevan kaavan mukaisesti olemassa olevaan pihapiiriin. Rakennuspaikan pinta-ala supistuu ja ranta-alue säilyy rakentamattoman voimassa olevan kaavan mukaisesti eikä kaavalla kavenneta vapaa rantaa. Edellä olevan perusteella voidaan arvioida, että ranta-asemakaavan muutoksella ei lisätä alueen rakentamiseen liittyviä oikeuksia eikä kaavamuutos siten voine vaarantaa yleiskaava-alueen tai Piilahden ranta-asemakaava-alueen maanomistajien tasavertaista kohtelua. 6.3 Vaikutus luonto- ja maisema-arvoihin Alueen luonnonolot on selvitetty kohdassa 3.11. Rakentaminen sijoittuu olemassa olevaan pihapiiriin tai siihen rajautuvaan metsän reunaan. Ranta säilyy nykytilanteen mukaisena. Rakentamisella ei ole erityistä merkitystä luonnonarvojen tai maiseman kannalta. 6.4 Merkitys yhtenäisen vapaan rannan ja yleisen virkistyksen kannalta Nykyinen pihapiiri ja rakennuskanta sijaitsee lähimmillään noin 40 m:n etäisyydellä rannasta, joten ranta-alueella ei ole ollut merkitystä yleisen virkistyksen tai jokamiehenoikeuden kannalta. Vapaan rakentamattoman rannan määrään kaava ei vaikuta. 6.5 Sosiaaliset vaikutukset 13
Suunniteltu kaavaratkaisu edistää vapaata rantaa säästävää yhteisöllistä loma-asumista. Tällaista suunnittelua on yleisellä tasolla pidetty hyvänä ja tavoiteltavana vaihtoehtona perinteiselle omarantaiselle loma-asumiselle. Helsingissä 4.5.2015 KARTTAAKO OY Pertti Hartikainen dipl. ins. Liitteet 1. Seurantalomake Erilliset asiakirjat - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Kaava laatijan vastine 4.5.2015 luonnosta koskeviin lausuntoihin ja mielipiteisiin 14
Liite 1 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 142 Iitti Täyttämispvm 4.5.2015 Kaavan nimi Piilahden ranta-asemakaavan muutos Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 08.12.2014 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 1,0962 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 1,0962 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset 1 Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset 1 Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 1,0962 100,0 1400 0,13 0,0000-510 A yhteensä -0,9550-1910 R yhteensä 0,9069 82,7 1400 0,15 0,9069 1400 M yhteensä 0,1893 17,3 0,0481 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 1,0962 100,0 1400 0,13 0,0000-510 A yhteensä -0,9550-1910 AM -0,9550-1910 R yhteensä 0,9069 82,7 1400 0,15 0,9069 1400 RA 0,9069 100,0 1400 0,15 0,9069 1400 M yhteensä 0,1893 17,3 0,0481 M 0,1893 100,0 0,0481