Asuntopäällikkö Jonas Nylén, Kiinteistötoimi, 12/2017 Asuntomarkkinakatsaus 2/2017
Asuntomarkkinakatsaus Asuntomarkkinakatsauksen tavoitteena on ajankohtaisen analyysitiedon tuottaminen Vaasan kaupungin ja seudun asunto- ja kiinteistömarkkinoiden nykytilanteesta ja kehitysnäkymistä sekä väestö- ja taloudellisesta kehityksestä, jotta pystyttäisiin entistä paremmin mitoittamaan tulevaa asuntotuotantoa kysyntää vastaavaksi. Olennaista on seurata kehitystä myös maan muissa kaupungeissa ja koko valtakunnan tasolla. Ajankohtaisen tiedon tuottaminen on tärkeää toimintaympäristön nopeiden muutosten vuoksi. Asuntomarkkinakatsaus tukee kaupungin maankäytön toteuttamisohjelman sekä asunto- ja maapoliittisten ohjelmien laadintaa. Asuntomarkkinakatsaus ilmestyy kaksi kertaa vuodessa. SISÄLLYSLUETTELO TALOUS-, VÄESTÖ- JA TYÖPAIKKAKEHITYS (s. 3 12) ASUNTORAKENTAMINEN JA KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN SUOMESSA (s. 13 25) ASUNTORAKENTAMINEN VAASAN SEUDULLA (s. 26 40) ERIKOISTEEMA: ASUMISMENOT (s. 41 53) LÄHTEET (s. 54) 2
Talous-, väestö- ja työpaikkakehitys Suomen talouskehitys Työllisyystilanne Vaasassa Työpaikkojen määrän kehitys Vaasan kaupungissa ja seudulla Väestökehitys Vaasan kaupungissa ja seudulla 3
Suomen talouskehitys Maailmantaloudessa on siirrytty nopeasti nousukauteen ja myönteiset merkit ovat vahvistuneet. Kasvu on nopeinta kehittyvissä talouksissa, lähempänä viiden prosentin vuosikasvua. Euroopan taloustilanne on vahvistunut tasaisesti ja kasvuennusteet liikkuvat 2,5 prosentin tuntumassa. Suomen kansantalous kasvaa tänä vuonna valtiovarainministeriön ennusteen mukaan noin kolme prosenttia. Tuotantopuolella rakentaminen on yksi suurimmista kasvajista, mutta myös metalli- ja kemianteollisuudessa on vahvaa kasvua. Palvelut kasvavat myös. Suomessa palvelujen osuus tuotannosta on lähellä muiden teollisuus- ja euromaiden noin 70 prosentin tasoa. USA:ssa se on lähes 80 prosenttia. Palvelujen painoarvon ollessa iso, niin sieltä tulee myös suurta arvonlisäystä. Tällä hetkellä ei näytä siltä, että palvelusektori kasvaisi merkittävästi. Jos kuitenkin väestö kasvaa ja työpaikkoja tulee lisää, niin pitemmällä aikavälillä tuotanto edelleen palveluvaltaistuu. Talouskasvu näkyy laaja-alaisesti ja kysyntäpuolen investoinneissa näkyy erityisesti rakennusinvestointien kasvu. Yksityinen kulutus kasvaa hyvin, vienti on lähtenyt liikkeelle ja tuontikin kasvaa. Talouskasvun vaikutus rakentamiseen on nyt kuitenkin melko pieni, koska rakentamisen kasvu käynnistyi jo vuoden 2015 lopulla. Viime vuonna rakentaminen kasvoi kahdeksan prosenttia ja oli keskeinen tekijä siihen, että talouden kasvukin nousi 1,9 prosentin lukemaan. Rakentamisen kasvuun ennen talouskasvun käynnistymistä olivat syynä rahan saatavuus ja hinta, eli lainaa sai ja korot olivat hyvin matalalla. Kiinteistö & energia 9/2017. 4
Suomen talouskehitys Rakentamaan houkuttivat myös asuntosijoituksia ja vuokraasunnoista saadut hyvät tuotot. Ne saivat sijoittajat kasvattamaan sijoituksiaan asuinrakennuksiin. Tämän takia kerrostalorakentaminen lähti rajuun kasvuun jo vuonna 2015 pääkaupunkivetoisena. Vuonna 2016 kerrostalorakentaminen laajeni koko maahan, erityisesti kasvaville kaupunkiseuduille, ja kuluttajatkin alkoivat ostaa uusia kerrostaloasuntoja. Vuonna 2017 kasvu on jatkunut. Vuonna 2017 myös mielenkiinto kiinteistösijoittamiseen kasvoi, ja suurten kauppakeskusten sekä toimistotalojen rakentaminen käynnistyi Toimisto- ja liiketilat ovat olleet keskeisiä rakennustyyppejä ammattimaisille kiinteistösijoittajille nyt myös kerrostalot. Viennin, tuonnin, kulutuksen ja investointien kehitys Suomessa Kiinteistö & energia 9/2017. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 5
Vaasan työllisyystilanne Lokakuun 2017 työttömyysaste Vaasassa oli 9,2 % (koko maa: 10,4 %). Viime vuoden lokakuuhun verrattuna Vaasan työttömyysaste on 1,6 prosenttiyksikköä alhaisempi. Koko maan työttömyysaste on 2,1 prosenttiyksikköä alhaisempi. Vaasan seudun työttömyysaste oli 7,9 % lokakuussa 2017. Vaasassa oli 3 050 ja Vaasan seudulla 4 355 työtöntä lokakuussa 2017. Muutos Vaasan työttömien määrässä 9/2017 10/2017 (10/2016 10/2017): - Työttömät yhteensä -72 (-539) - Työttömät miehet -52 (-341) - Työttömät naiset -20 (-198) - Pitkäaikaistyöttömät -34 (-114) - Ulkomaalaiset työttömät -6 (+11) - Alle 25v. työttömät -33 (-151) - 25 50-vuotiaat työttömät -62 (-289) - Yli 50v. työttömät +23 (-99) 6
Vaasan työllisyystilanne Vaasassa on neljänneksi alhaisin työttömyysaste maan 20 suurimman kaupungin joukossa. Pohjanmaalla on maakuntien alhaisin työttömyysaste. Vaasan seudulla on tällä hetkellä 2010-luvun aiempiin vuosiin verrattuna keskimääräistä enemmän avoimia työpaikkoja tarjolla. 7
Vaasan työpaikkojen määrän kehitys Vaasassa on 36 638 työpaikkaa (31.12.2015), mikä on noin 73 % Vaasan seudun työpaikoista. Kaupungin työpaikkojen määrä kasvoi 4 120:lla vuosina 2000 2015. Työpaikkojen määrä kasvoi voimakkaasti varsinkin vuosina 2006 ja 2007. Työpaikkojen määrä väheni 569:lla vuonna 2015. Työpaikkojen määrä väheni myös vuonna 2014 (-630) ja vuonna 2013 (-217). 8
Vaasan seudun työpaikkojen määrän kehitys Vaasan seudun/työssäkäyntialueen* työpaikkojen määrän kasvu oli viidenneksi suurin maan 37 työssäkäyntialueen joukossa vuosina 2005 2014. Saman kokoluokan työssäkäyntialueiden joukossa (80 000 180 000 as.) Vaasan työssäkäyntialueen työpaikkojen määrän kasvu oli suurin. Vaasan työssäkäyntialue on runsaalla 114 000 asukkaallaan maan kymmenenneksi suurin työssäkäyntialue. *) Vaasan seutuun kuuluvat samat kunnat kuin Vaasan työssäkäyntialueeseen. 9
Vaasan kaupungin väestökehitys Vaasassa asuu 67 620 asukasta (31.12.2016). Kaupungin väkiluku kasvoi 1 asukkaalla vuonna 2016. Väkiluku on kasvanut keskimäärin 536 asukkaalla (0,82 %) vuodessa kahdeksan viime vuoden aikana. 2000-luvulla kaupungin väkiluku on kasvanut yhteensä 6 156 asukkaalla. Vuonna 2016 Vaasan kaupunki on väkiluvultaan 15. suurin. Ennakkoväkiluvun mukaan kaupungin väestön määrä tulee vähenemään vuonna 2017. Syntyvyys on laskenut, kuntien välinen nettomuutto on selvästi miinuksella ja myös maahanmuutto on vähentynyt. 30-34- ja 40-44-vuotiaiden määrä kaupungissa on vähentynyt. Huomionarvoista on, että myös kansallisesti syntyvyys on selvästi laskenut. 10
Vaasan seudun väestökehitys Vaasan seudun väestö kasvoi 7 858 asukkaalla vuosina 2000 2016. Seudun väestönkasvu oli 6. nopein maan 37 työssäkäyntialueen joukossa vuosina 2005 2016. Seudulla asuu 114 223 asukasta, ja se on väkiluvultaan maan 10. suurin työssäkäyntialue. Seudun väkiluku on kasvanut keskimäärin 713 asukkaalla vuodessa kahdeksan viime vuoden aikana. Vaasan seudulla väkiluvun kasvu on keskittynyt Vaasan kaupunkiin, jonka osuus seudun väestönkasvusta oli 77,2 % vuosina 2008 2015. Vuonna 2016 seudun väkiluku väheni ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2002. Vaasan seudun väkiluku ilman Vaasan kaupunkia väheni toisen kerran sitten vuoden 2000. Vaasan kaupungin väkiluku kasvoi 6 156 asukkaalla vuosina 2000 2016. Vaasan lisäksi väestö kasvaa Mustasaaressa ja Laihialla. Mustasaaren kunnan väkiluku kasvoi 2 859 asukkaalla ja Laihian 690 asukkaalla vuosina 2000 2015. 11
Vaasa naapuriseutuineen kasvaa voimakkaasti Väestö- ja työpaikkakehitys sekä korkeakouluopiskelijat Vaasan, Uumajan, Seinäjoen, Pietarsaaren ja Kokkolan seuduilla YHTEENSÄ 458 024 asukasta seuduilla (2016) (n. 530 000 as. koko alueella) +30 549* asukasta (2005-2016) 204 715* työpaikkaa (2014) +14 323* työpaikkaa (2005-2014) 55 500 korkeakouluopiskelijaa *Seutujen kasvuluvut (ei koko alueen) UUMAJA 122 892 asukasta (2016) +12 134 (2005-2016) 62 861 työpaikkaa (2014) +7 665 (2005-2014) 32 500 korkeakouluopiskelijaa Uumaja Vaasa Kokkola Pietarsaari PIETARSAARI - KOKKOLA 110 614 asukasta (2016) +3 454 (2005-2016) 46 713 työpaikkaa (2014) +1 964 (2005-2014) 4 000 korkeakouluopiskelijaa VAASA 114 223 asukasta (2016) +7 858 (2005-2016) 50 669 työpaikkaa (2014) +2 996 (2005-2014) 13 000 korkeakouluopiskelijaa SEINÄJOKI 110 295 asukasta (2016) +7 103 (2005-2016) 44 472 työpaikkaa (2014) +1 698 (2005-2014) 6 000 korkeakouluopiskelijaa 12
Asuntorakentaminen ja kiinteistösijoittaminen Asuntorakentaminen huippulukemissa Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Asuntorakentaminen Vaasan seudulla 13
Asuntorakentaminen huippulukemissa Rakennusteollisuus RT:n arvion mukaan tänä vuonna aloitetaan 43 000 asunnon rakennustyöt. Tämä on korkein asuntoaloitusten määrä yli 20 vuoteen. Valtaosa uudisrakentamisesta, noin 32 000 asuntoa, on kerrostaloissa. Rakentaminen painottuu suurimpiin kaupunkeihin: viime vuonna noin kolmasosa kaikista asuntoaloituksista sijoittui pääkaupunkiseudulle. Lisäksi yli 25 prosenttia kuuteen seuraavaksi suurimpaan kaupunkiin. Rakentamisen kiivas tahti näkyy asuntotuotannon toimintaympäristössä. Elokuussa tehdyssä RAKLIn Vuokraasuntobarometrissa kustannukset olivat nousseet tonttien saatavuuden ohella uusien asuntojen rakentamisen edellytyksiä heikentäväksi tekijäksi. Rakentamisen volyymin kasvu nostaa niin tarvikkeiden, tonttien kuin työvoimankin kustannuksia. Enemmistö barometrin vastaajista uskoo kuitenkin vapaarahoitteisen vuokra-asuntotarjonnan kasvun jatkuvan myös lähitulevaisuudessa. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 14
Asuntorakentaminen huippulukemissa Kerrostaloasuntojen aloituksissa oli tammi-heinäkuussa 2017 nousua yli 40 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Raksun asiantuntija-arvioiden ja rakennusliikkeiden kertoman mukaan sijoittajakysyntä on hiukan vähäisempää, mutta kuluttajakysyntä olisi nostamassa osuuttaan. Kun talous on lähtenyt kasvuun, työllisyys parantunut ja työttömyys lähtenyt laskuun, sieltä tulee rohkeutta ja uskallusta tehdä investointeja. Kerrostalorakentamisen määrä saattaa kuitenkin tällä hetkellä olla kestämättömän korkealla monilla alueilla. Määrä on kasvukeskuksissa kaksin-kolminkertaistunut, ja joillakin paikkakunnilla jopa viisinkertaistunut muutamassa vuodessa. Uusia kerrostaloasuntoja valmistuu ensi ja seuraavana vuonna valtavasti. Määrä ylittää pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta kasvavilla kaupunkiseuduilla sekä väkiluvun että asuntokuntien määrän kasvun, eikä niin voi jatkua pitkään. Asuntoaloitukset kääntyivät kasvuun vuonna 2015. Asuntotuotanto on painottunut vahvasti pieniin kerrostaloasuntoihin suurissa kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulle. Kiinteistö & energia 9/2017. Rakennusteollisuus.fi 15
Asuntorakentaminen huippulukemissa Näyttää siltä, että kerrostalorakentamisen määrässä on tulossa heilahdus alaspäin. Uusien asuntojen tarve on Suomessa Foreconin analyysien perusteella koko maassa noin 30 000 asuntoa vuodessa, kun nyt rakennetaan 40 000 asuntoa. Aloitettujen asuntojen määrä per 1 000 asukasta on Suomessa Euroopan huippulukemissa, yli seitsemän asuntoa. Normaali lukema on tasolla 5,5. Tasolla 7 ovat myös Ruotsi ja Norja, mutta niissä muun muassa väkiluvun kasvu on pitkään ollut reippaasti Suomen yläpuolella, ja Ruotsissa asuntojen rakentaminen on ollut vuosikymmeniä liian matalalla tasolla eli sama kuin Suomessa, vaikka väkimäärä on kaksinkertainen. Valtiovarainministeriön Raksu-ryhmän mukaan viime vuoden noin kahdeksan prosentin kasvun jälkeen rakentamisen kasvu jatkuu, mutta kasvuvauhti hiljenee. Kasvu on kuluvana vuonna 3 6 prosentin välillä ja ensi vuonna 0 3 prosentin välillä. Ensi vuonna asuntoja rakennettaisiin muutama tuhat kuluvaa vuotta vähemmän. Julkisen sektorin rakennushankkeet ovat olleet viime vuosina merkittävässä roolissa. Nyt niiden odotetaan vähenevän. Asuntorakentaminen nostaa edelleen uudistalon rakentamisen määrää ja pitää sitä yllä ensi vuoden jälkipuoliskolle. Muu kuin asuinrakentaminen hidastuu vähitellen, kunnes teollisuusrakentaminen voimistuu uudelleen ja nostaa loppuvuonna 2018 aloituksia ja volyymia. Vuoden 2018 loppupuolella aloituksia voivat nostaa jo uudet metsäteollisuuden suurhankkeet. Kun kerrostalorakentaminen on painottunut voimakkaasti kasvaville kaupunkiseuduille, muussa maassa on heikko tilanne. Ripeä rakennustuotanto nostaa tuotantopanosten hintoja sekä näkyy rakennushankkeiden kokonaiskustannusten kohoamisena. Rakennusalalla työskentelevien määrän kasvun odotetaan hidastuvan loppuvuoden aikana. Kiinteistö & energia 9/2017. 16
Asuntorakentaminen huippulukemissa Asuntorakentaminen on ehdottomasti yksityisen sektorin toimintaa, koska julkinen sektori ei pysty millään huolehtimaan asuntotuotannosta. Sosiaalinen, valtiorahoitteinen ARA-tuotanto täydentää yksityistä rakentamista sekä yksityistä omistamista ja vuokraamista. Talousarviossa on tänä vuonna varauduttu noin 9 000 ARAvuokra-asuntoon ja noin 2 000 takauslainoitettuun asuntoon. Ensi vuoden esityksessä ARA-asuntojen määrä jatkaa kuluvan vuoden tasolla. Valtion tukema tuotanto on enemmänkin kaupunkien vastuulla nyt, kun yleishyödylliset yhteisöt ovat vähentäneet sosiaalista asuntotuotantoaan. Esimerkiksi Helsingin kaupungilla on lähes 50 000 vuokraasuntoa, eli kuudennes koko Helsingin asuntomarkkinoista. Helsinki säätelee aika tarkkaan asuntotuotantoaan ja tavoittelee 20 prosentin ARA-tuotantoa, 40 prosentin välimuotojen tuotantoa, kuten asumisoikeusasuntoja, hitas-asuntoja ja osaomistusasuntoja sekä 40 prosentin vapaarahoitteisten vuokra- ja omistusasuntojen tuotantoa. Valmistuvat vuokra-asunnot 2010-2017, arvio. Lähde RT, Tilastokeskus, Forecon, ARA Kiinteistö & energia 9/2017. 17
Asuntorakentaminen huippulukemissa Vuokra-asuntotarjonnan kasvu on vähentänyt vuokrien nousupaineita. Toisaalta kysyntä ylittää edelleen tarjonnan useimmissa kasvukeskuksissa. Myös syksyn kysyntähuippu ja asumistukimuutokset ovat vahvistaneet etenkin pienten vuokra-asuntojen tarvetta. KTI:n uusia asuntovuokria kuvaavat indeksit nousivat kaikissa kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudun vuosinousu oli keskimäärin 1,5 prosenttia ja muiden suurten kaupunkien 2,0 prosenttia. Vuokrien nousu on viimeisen vuoden aikana ollut Helsingissä aavistuksen voimakkaampaa kuin Espoossa ja Vantaalla. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella Oulun vuokrakehitys on nyt ollut vahvempaa kuin muissa kasvukeskuksissa. RAKLIn vuokra-asuntobarometrissa vuokrien nousuun uskoi nyt selkeästi suurempi osuus vastaajista kuin viime keväänä. Pienten asuntojen vuokrien nousuun uskottiin vahvasti kaikissa kasvukeskuksissa. Suurtenkin asuntojen vuokrien nousua odotettiin pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 18
Asuntorakentaminen huippulukemissa Asuntotuotannon riittävyys on kaikkien kasvukeskusten haaste. Asuntojen kysyntä tulee jatkossakin keskittymään kasvaville seuduille, ja Suomen asuntomarkkinoiden polarisaatio kiihtyy. Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet nopeasti johtuen väestömäärän ja keskimääräisen tulotason noususta. Ainoa keino hillitä hintojen ja vuokrien nousua on asuntotarjonnan lisääminen. Tällä hetkellä etenkään Helsingin asuntotuotanto ei ole pysynyt kysynnän kasvun tahdissa ja asuntojen hinnat sekä vuokrat ovatkin nousseet muuta maata selvästi nopeammin. Pääkaupunkiseudun asunto-ongelmat voivat jo heikentää koko Suomen taloudellista kasvua ja kilpailukykyä. Parhaiten asuntotarjontaa edistetään kaavoituksella ja sen aikaansaamalla tonttivarannolla. Liian pieni tonttimaavaranto on 2000-luvulla toiminut rakentamisen pahimpana pullonkaulana. Tontteja on ollut suurissa kaupungeissa kysyntään nähden liian vähän, mikä on johtanut liian pieneen asuntotuotantoon, minkä seurauksena asuntojen hinnat ovat nousseet. Seurauksena esimerkiksi osa työttömistä työnhakijoista eivät ole muuttaneet, mikä on vaikuttanut kansantalouteen kielteisesti. Kun kasvukeskusten hinnat ovat nousseet muuta maata nopeammin, osa väestöstä on vaarassa joutua kokonaan asuntomarkkinoiden ulkopuolelle. Tämä väestönosa elää yhteiskunnan tukien varassa. Asumistuki tulisi nähdä alueellisen työmarkkinaliikkuvuuden mahdollistajana, joka auttaa korjaamaan kaupunkiseutujen työvoiman saatavuusongelmia. Asumistuen katsotaan olevan edelleen tärkeä ja oleellinen tukimuoto, mutta siihen käytettävien varojen täytyy suhteutua asuntomarkkinoiden kokonaisuuteen. Kiinteistö & energia 9/2017. Asuntopolitiikan kehittämiskohteita 1/2017. 19
Asuntorakentaminen huippulukemissa Mikäli asuntojen tarjontaa ei saada nostettua, joudutaan asumisen tukia maksamaan yhä enemmän. Asumistukea tarvitaan enemmän, jos asunnot ovat kalliita. Jos asuntoja tuotetaan kysyntään nähden liian vähän, niin hinnat nousevat. Asuntotuotantoa voidaan vauhdittaa oikein kohdistetuilla tarjontatuilla*, ja näin asumistukien kasvua kyetään hillitsemään. Kun asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat paremmin tasapainossa ja markkinat toimivat, kohdistuu tukijärjestelmään vähemmän painetta joustavan tarjonnan reagoidessa nopeammin kysynnän muutoksiin. Tukijärjestelmän painotuksessa tulee siis huomioida riittävät tarjontatuet. Asumisen tarjontatuet eivät kuitenkaan ole ongelmattomia. Esimerkiksi niiden kohdistaminen on haastavaa. Myös asumistukea on kehitettävä, jotta siihen liittyviä kannustinongelmia voidaan ratkoa. Asuntotuotantoa voitaisiin lisätä myös rakentamisen normeja joustavoittamalla sekä rajoituksia poistamalla, kuten keventämällä kaavamenettelyä rakennusten käyttötarkoitusten muutoksissa. Myös parkkipaikkanormeja voisi höllentää. *) Tarjontatuista keskeisimpiä ovat olleet valtion maksamat, ARA:n hyväksymät, korkotuet vuokra-asuntojen rakentamiseen ja perusparantamiseen. Lisäksi valtio tukee vuokra asuntokohteiden rakentamista käynnistysavustuksin (ml. erityisryhmien investointiavustus). Näiden lisäksi ARA myöntää takauslainoja vuokra-asuntojen rakentamiseen. Myös asumisoikeusasuntojen rakentamiseen myönnetään korkotukilainoja. Lisäksi ARA myöntää erilaisia avustuksia asuntokannan korjaamiseen. Asuntotuotannon edellytyksiä voidaan tukea ARA:n myöntämillä infraavutuksilla, joita voidaan myöntää vuosina 2016 19 MAL-sopimuksen tehneille kunnille. Tarjontatukena on pidettävä myös ARA-tuotantoon myytävien tai vuokrattavien tonttien markkinahintoja alempia hintoja ja vuokria. Kohteen kelpuuttaminen ARA-tuotantoon edellyttää, että tonttihinta tai vuokra mahtuu vuosittain määriteltävien alueittaisten enimmäistonttihintarajojen sisään. Tarjontatuet ovat varsin tavanomainen asuntopolitiikan väline monissa Euroopan maissa. Kiinteistö & energia 9/2017. Asuntopolitiikan kehittämiskohteita 1/2017. 20
Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Vuoden 2016 huikeiden lukemien jälkeen on asuntosijoitusmarkkinoilla kuluvana vuonna palattu maltillisempiin kaupankäyntilukemiin. Vuokra-asuntosalkkukauppojen kolmen vuosineljänneksen kokonaisvolyymi oli 620 miljoonaa euroa. Vuoden suurimmissa asuntosalkkukaupoissa on vaihdettu joitakin satoja asuntoja, kun vuodelle 2016 osui useampia yli tuhannen asunnon transaktioita. Instituutiot ovat enimmäkseen kasvattaneet salkkujaan rakennuttamisen kautta. Asuntosijoitusmarkkinoille on tänä vuonna saatu kaksi uutta ulkomaista sijoittajaa. Nettotuottotasot ovat parhaissa ja etenkin uusissa vuokraasuntokohteissa painuneet niin mataliksi, että monien sijoittajien usko niiden kestävyyteen on koetuksella. A KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 21
Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Asuntosijoittaminen on saattanut nostattaa vuokratasoa, mutta se on vastannut tarpeeseen tilanteessa, jossa korot ovat matalalla eikä muista perinteisistä sijoituskohteista ole saanut kovin hyvää tuottoa. Jos asuntoja olisi tarpeeksi, niin hintataso olisi matalampi. Taustalla on siis suuri asuntokysyntä. Rakentaminen ei ole ylikuumentunut, koska valmiiden myymättömien asuntojen määrä on normaalia pienempi niitä ei ole huolestuttavasti. Asuntoja syntyy kasvukeskuksiin, ja niissä on odotettavissa, että kysynnän vaihtelu on pienempää kuin keskimäärin koko maassa. Realistisesti asuntojen hinnat ovat nousseet hyvin maltillisesti. Usein asuntokupla syntyy siitä, että on jokin kehityskulku, joka irtaantuu todellisuudesta tai fundamenteista. On hyvä, että tuotanto reagoi kysynnässä tapahtuviin muutoksiin, jottei ajauduta tilanteeseen, jossa tulee romahduksia. Rakentaminen on suhdanneherkkää ja tasoittamistoimenpiteet ovat suositeltavia. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. Kiinteistö & energia 9/2017. 22
Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Kuluvan vuoden transaktiovolyymi kohosi jo kolmannen neljänneksen loppuun mennessä lähelle viime vuoden ennätyslukemia, 7,2 miljardiin euroon. Lokakuun aikana ylitettiin jo viime vuoden 7,4 miljardin euron kokonaisvolyymi. Volyymiin tuli kertaheitolla suuri hyppäys, kun Polar Bidcon Sponda-kauppa vahvistui loppukesästä. Spondan Suomen-salkku oli kesäkuun välitilinpäätöksen mukaan noin 3,7 miljardia euroa, eli operaatio on Suomen kiinteistömarkkinoiden historian kaikkien aikojen suurin yksittäinen kauppa. Toistakin suurta yrityskauppaa, eli kiinalaisen CIC:n (China Investment Corporation) Logicor-hankintaa odotellaan vahvistuvaksi vielä tämän vuoden aikana. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 23
Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Ulkomaisten sijoittajien osuus vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kokonaisvolyymistä on ennätyksellisen korkea, 73 prosenttia. Sponda-kaupalla on tässä suuri rooli, mutta muutenkin ulkomaiset sijoittajat ovat olleet ahkerasti liikkeellä ja pärjänneet useimmissa tarjouskisoissa kotimaisia sijoittajia paremmin. Uusia ulkomaisia sijoittajia on ilmaantunut Suomeen tämänkin vuoden aikana kymmenkunta. Suomen kiinnostavuutta ylläpitää edelleen useimpia muita maita korkeampi odotettu nettotuottotaso. Myös piristyvä taloustilanne vahvistaa uskoa Suomen markkinoihin. Ulkomaisten sijoittajien strategioiden kirjo on kuluvana vuonna kasvanut edelleen: liikkeellä on sekä arvokkaisiin primekohteisiin sijoittavia että korkeatuottoisia mahdollisuuksia etsiviä opportunistisia toimijoita. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 24
Kiinteistösijoittaminen ennätyslukemissa Kiinteistösijoitusmarkkinoiden houkuttelevuus näkyy myös uusien rahastojen perustamisena. Kuluvana vuonna perustettuja erikoissijoitusrahastoja ovat esimerkiksi Fennian toimitilatontteihin sijoittava Fennica Tontit, Trevianin High Yield Property sekä CapManin Nordic Property Income. Vahvasti etenevä kaupungistumistrendi muokkaa kiinteistösijoitusmarkkinoita. Etenkin ulkomaiset sijoittajat keskittävät kiinnostuksensa lähinnä pääkaupunkiseudulle. Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kaupoista pääkaupunkiseudun osuus oli yli 70 prosenttia. Kun lisätään Tampereen ja Turun kaupat, noustaan jo yli 80 prosenttiin. Suuri pääomien määrä lisää kauppoja myös suurten kaupunkien ulkopuolella korkeamman tuottotason houkuttelemana. Etenkin kansainväliset sijoittajat suhtautuvat kuitenkin varauksella pienempien kaupunkien huonoon likviditeettiin, joka voi vaikeuttaa kohteiden realisointia suhdanteiden muuttuessa. KTI Markkinakatsaus Syksy 2017. 25
Asuntorakentaminen Vaasan seudulla Asuntorakentaminen Vaasan seudulla Asuntorakentaminen Vaasan seudun kunnissa Vaasan seudun kuntien väestökehitys 26
Asuntorakentaminen Vaasanseudulla Vaasan seudun asuntotuotannosta 1990-luvulta lähtien kertovat tilastot osoittavat asuntotuotannon olevan vuosittain tasaisen vaihtelevaa. Uutta asuntokantaa valmistuu seudulle jatkuvasti, mutta rakentamisen volyymi vaihtelee vuosittain. Viiden viime vuoden aikana Vaasan seudulle on valmistunut keskimäärin noin 700 asuntoa vuodessa. Vuonna 2016 Vaasan seudulla rakennettiin lähes 650 uutta asuntoa, mikä oli miltei sata asuntoa enemmän kuin vuonna 2015. Vilkkaan rakentamisen vuosi 2016 näkyy siis myös Vaasan seudun tilastoissa. Rakennustahti ei vuonna 2016 kuitenkaan saavuttanut vuosien 2012 2014 aikana seudulla tapahtuneen erittäin vilkkaan asuinrakentamisen tasoa. Vuonna 2014 valmistui peräti noin 850 asuntoa. 27
Asuntorakentaminen Vaasanseudulla Vaasan seudulle on valmistunut 2000-luvulla keskimäärin noin 290 uutta pientaloa vuosittain. Huippuvuosina pientaloja on rakennettu lähemmäs neljäsataa vuodessa. Vuonna 2015 pientaloja valmistui 245 kpl ja vuonna 2016 218 kpl, eli määrä on vähentynyt selvästi. 2000-luvun alkupuolella uusien asuinkerrostalojen rakentaminen oli varsin vähäistä, mutta 2010-luvulle tultaessa kerrostalorakentaminen on ollut vilkasta. 2010-luvulla kerrostaloasuntoja on valmistunut keskimäärin noin 280 vuodessa. Vuosina 2000 2009 kerrostaloasuntoja valmistui keskimäärin noin 180 vuodessa, eli huomattavasti vähemmän. Vilkas kerrostalorakentaminen viestii siitä, että seudulla on selvästi kysyntää myös muulle kuin omakotiasumiselle. 28
Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Vaasan kaupungin asuntotuotanto on luonteeltaan varsin samankaltaista kuin koko Vaasan seudunkin. Merkittävin ero on se, että Vaasa vastaa miltei koko seudun kerrostalotuotannosta Pientalorakentaminen on Vaasassakin vilkasta ja varsinkin hyvinä aikoina. Rakentamisen volyymit vaihtelevat vuosittain, mutta uutta asuntokantaa rakentuu kuitenkin tasaisesti joka vuosi. Viiden viime vuoden aikana kaupungin asuntotuotanto on ollut keskimäärin noin 450 asuntoa vuodessa. Kerrostaloasuntojen osuus tuotannosta on kasvanut selvästi ja pientalorakentaminen vähentynyt. 29
Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Vaasan asuntokanta on perinteisesti ollut kerrostalovaltaista. Kerrostaloasuntojen osuus valmistuneista asunnoista on ollut huomattava erityisesti viime vuosina. 2000-luvun alkupuolelta lähtien uusia kerrostaloja on valmistunut vuosittain yhä enemmän. Vuonna 2016 valmistuneista asunnoista 72 prosenttia olikin kerrostaloissa. 2000-luvulla sen sijaan hieman yli puolet valmistuneista asunnoista on ollut kerrostaloasuntoja. 30
Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Vilkkaasta asuntotuotannosta huolimatta Vaasan asuntotuotanto on suhteellisesti tarkastellen ollut pienempi kuin kolmessa saman kokoluokan kasvukaupungissa. Vaasassa valmistui 0,79 uutta asuntoa per yksi uusi asukas vuosina 2005 2015, mikä oli saman verran kuin Seinäjoella. Saman kokoluokan vertailukaupungeissa suhdeluku oli kuitenkin 0,99 ja väestöltään suuremmissa vertailukaupungeissa 0,81. Vaasan matalampaan lukuun vaikuttaa kaupungin kohtalaisen pieni asunto-tuotanto vuosina 2005 2010, jolloin kaupungin väestönkasvu kiihtyi merkittävästi. Johtopäätöksenä voidaan todeta, että Vaasan asuntotuotanto voisi olla nykyistä suurempi, mikäli kaupungin väestö lähtee taas kasvamaan voimakkaasti. Asuntokannan muutos vrt. väestömuutokseen 60 000 75 000 asukkaan ja 120 000 200 000 asukkaan kaupungeissa 2005 2015 Väkiluku 2005 Väkiluku 2015 Väestömuutos 2005-2015 Asuntokannan muutos 2005-2015 Asuntokannan muutos/väestömuutos 60 000-75 000 as. Seinäjoki 53 965 61 530 7 565 5 962 0,79 Vaasa 61 889 67 619 5 730 4 540 0,79 Rovaniemi 57 835 61 838 4 003 3 736 0,93 Hämeenlinna 64 271 68 011 3 740 4 779 1,28 Joensuu 72 292 75 514 3 222 5 027 1,56 Yhteensä 310 252 334 512 24 260 24 044 0,99 Väkiluku 2005 Väkiluku 2015 Väestömuutos 2005-2015 Asuntokannan muutos 2005-2015 Asuntokannan muutos/väestömuutos 120 000-200 000 as. Oulu 173 436 198 525 25 089 17 082 0,68 Turku 174 868 185 908 11 040 9 296 0,84 Jyväskylä 124 205 137 368 13 163 10 002 0,76 Kuopio 104 625 112 117 7 492 6 928 0,92 Lahti 113 203 118 743 5 540 7 346 1,33 Yhteensä 690 337 752 661 62 324 50 654 0,81 Lähde: Tilastokeskus 31
Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Valmistuneet pientaloasunnot ovat olleet viimeisen kuuden vuoden ajan kooltaan keskimäärin 148 neliötä, rivitaloasunnot keskimäärin 81 neliötä ja kerrostaloasunnot keskimäärin 47 neliötä. Vuonna 2016 valmistuneiden kerrostaloasuntojen keskimääräinen asuinhuoneistoala oli tosin huomattavasti aiempia vuosia pienempi, eli vain 38 neliötä. Perheiden määrän ennustetaan kasvavan Vaasassa voimakkaasti vuoteen 2030 mennessä, mikä tarkoittaa sitä, että myös suuremmille asunnoille on tulevaisuudessa kysyntää. Pelkästään pienten asuntojen tuotanto saattaa tulevaisuudessa heikentää perheiden asunnon saantia. Merkittävä osa uusista perheistä on vieraskielisiä. 32
Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Kuutta Vaasan keskusta-alueella sijaitsevaa viimeisen kymmenen vuoden aikana valmistunutta asuinkerrostalokohdetta vertaillessa huomataan, että huoneistoala ja asuntojen kokojakauma vaihtelevat kohteesta toiseen. Osassa kohteista asuinnoista noin puolet on yksiöitä, mutta keskimäärin vertailun kohteena olevista noin tuhannesta keskustaalueen kerrostaloasunnosta keskimäärin 28 prosenttia on yksiöitä. Pienten asuntojen tuotanto oli erityisen suurta vuonna 2016. Pienille asunnoille on kysyntää etenkin keskustassa. Kaupungin ennustetun väestökehityksen ja siitä johdetun asuntokuntien ennusteen mukaan pienten asuntojen kysyntä tulee pysymään suurena myös tulevaisuudessa. Perheasuntojen kysynnän arvioidaan kuitenkin kasvavan jatkossa, sillä perheiden määrä on kasvussa Vaasassa. Kaupungin ennusteiden mukaan kasvuvauhti kiihtyy lisäksi huomattavasti jatkossa. Merkittävä osa uusista perheistä on vieraskielisiä. Kuuden asuinkerrostalokohteen vertailu huoneistoalan ja asuntojen kokojakauman mukaan Kohteet Asuntoja Huoneistoalaa keskimäärin (m2)*** 1h 2h 3h 4h+ 2h+ 3h+ Pohjois-Klemettilä 127 38,3 60,6 % 30,7 % 7,9 % 0,8 % 39,4 % 8,7 % Teatterikortteli 158 46,9 48,1 % 30,4 % 15,8 % 5,7 % 51,9 % 21,5 % Kompassi 192 58,7 31,3 % 32,3 % 24,5 % 12,0 % 68,8 % 36,5 % Kirjastonkuja 74 73,3 17,6 % 24,3 % 45,9 % 12,2 % 82,4 % 58,1 % Mäkikaivontie, As.osake yht.* 168 59,3 11,3 % 40,5 % 43,5 % 4,8 % 88,7 % 48,2 % Mäkikaivontie, Pikipruukki** 244 62,5 10,2 % 43,4 % 25,0 % 21,3 % 89,7 % 46,3 % Keskimäärin 963 56,3 28,0 % 35,4 % 26,0 % 10,6 % 72,0 % 36,6 % * Asunto-osakeyhtiöiden asuntoja (osoitteissa Mäkikaivontie ja Poikkikuja). ** KOY Pikipruukin vuokra-asuntoja ja As. Oy Vaasan Asumisoikeuden asuntoja (osoitteissa Mäkikaivontie, Tiilitehtaankatu ja Poikkikuja). Asuinkerrostalojen valmistumisvuodet: Pohjois-Klemettilä 2016, Teatterikortteli 2015-2016, Kompassi 2010-2013, Kirjastonkuja 2008, Mäkikaivontie - Pikipruukki ja As. Oy Vaasan Asumisoikeus 1998-2001, Mäkikaivontie - Asunto-osake yhtiöt 2006-2008. Asuntokunnat Vaasassa 1985 2030 (ennuste 2015 2030) Vaasan kaupungin kaupunkikehitys. Asuntokuntien ennuste. 33
Asuntorakentaminen Mustasaaressa Keskimäärin 113 asuntoa vuodessa 2012 2016; 78 asuntoa erillisissä pientaloissa 30 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 5 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 99 asuntoa vuodessa 2000 2016; 59 asuntoa erillisissä pientaloissa 24 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 15 asuntoa kerrostaloissa 34
Asuntorakentaminen Laihialla Keskimäärin 84 asuntoa vuodessa 2012 2016; 53 asuntoa erillisissä pientaloissa 11 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 20 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 65 asuntoa vuodessa 2000 2016; 40 asuntoa erillisissä pientaloissa 15 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 8 asuntoa kerrostaloissa 2 asuntoa muissa talotyypeissä 35
Asuntorakentaminen Maalahdessa Keskimäärin 27 asuntoa vuodessa 2012 2016; 23 asuntoa erillisissä pientaloissa 4 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 25 asuntoa vuodessa 2000 2016; 19 asuntoa erillisissä pientaloissa 6 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 36
Asuntorakentaminen Vöyrillä Keskimäärin 16 asuntoa vuodessa 2012 2016; 14 asuntoa erillisissä pientaloissa 2 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 20 asuntoa vuodessa 2000 2016; 17 asuntoa erillisissä pientaloissa 2 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 1 asunto kerrostaloissa 37
Asuntorakentaminen Isossakyrössä Keskimäärin 6 asuntoa vuodessa 2012 2016; 6 asuntoa erillisissä pientaloissa 0 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 13 asuntoa vuodessa 2000 2016; 12 asuntoa erillisissä pientaloissa 1 asunto rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 38
Asuntorakentaminen Korsnäsissä Keskimäärin 4 asuntoa vuodessa 2012 2016; 4 asuntoa erillisissä pientaloissa 0 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 6 asuntoa vuodessa 2000 2016; 5 asuntoa erillisissä pientaloissa 1 asunto rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 39
Asuntorakentaminen VäestökehitysVaasanseudunkunnissa Vaasan seudun väestö kasvoi 7 858 asukkaalla vuosina 2005 2016, mikä oli kuudenneksi eniten Suomen 37 kaupunkiseudun joukossa. Vaasan seudulla väestönkasvu keskittyy Vaasaan, Mustasaareen ja Laihialle, joiden yhteenlaskettu väestönkasvu oli 8 317 asukasta vuosina 2005 2016. Maalahdessa, Korsnäsissä ja Vöyrillä väkiluku on vähentynyt. Isossakyrössä väkiluku on vähentynyt eniten. 40
Asumismenot Asumismenot kasvussa Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Tulotaso Vaasassa 41
Asumismenot kasvussa Pellervon taloustutkimuksen (PTT) mukaan asumismenojen kasvu jatkuu. Asumismenot tutkimuksen ennusteen lähtökohtina olivat muun muassa korkotason hidas nousu, haluttomuus omistusasuntoon taloudellisesti epävarmoina aikoina, vuokrien nousun jatkuminen, voimakas nousu kerrostalojen hinnoissa ja hoitokulujen kasvaminen vähintään viisi prosenttia vuodessa. Maan alueelliset erot asumismenoissa ovat suuret. Asumismenojen ennustetaan kasvavan keskimäärin 2,8 prosenttia vuodessa vuosina 2016 2018. Asumismenot nousevat kerrostalossa ja omistusasunnossa asuvilla kotitalouksilla keskimäärin 3,2 prosenttia, kerrostalon vuokra-asunnoissa 2,7 prosenttia ja omakotitaloissa 2,3 prosenttia. Asumismenojen osuus tuloista kasvaa edelleen. Vuonna 2018 asumismenojen osuuden tuloista ennustetaan nousevan 28 prosenttiin. Tulokehitys on ennustevuosina hidasta, joten asumismenot kasvavat tuloja nopeammin. Palkansaajien nettotulot kasvavat keskimäärin noin prosentin verran vuodessa ja eläkeläisten 0,8 prosenttia. Asuntojen hinnat ja vuokrat, asumismenot ja menojen osuus tuloista ovat eriytyneet alueellisesti. Asuminen on selvästi kalleinta ja asumismenojen kasvu nopeinta pääkaupunkiseudulla. Muissa suurissa kaupungeissa asuminen on edullisempaa suhteessa tuloihin ja siten asumiseen liittyvä taloudellinen riski on pienempi. Korjaukset, lämmitys, vesi ja kiinteistön käyttö- ja huoltokulut muodostavat merkittävän osan hoitokuluista. Asumismenoja nostavat erityisesti kasvavat korjauskulut, jotka muodostavat merkittävän osan hoitokuluista. Kiinteistö & energia 9/2017. Asumismenot 2017. PTT. 42
Asumismenot kasvussa Vuokrien nousu nostaa vuokralaisten asumismenoja. Korkojen ja öljyn hinnan noustessa myös asumismenot nousevat tulevina vuosina. Omakotitaloissa suurimmat kustannukset tulevat lämmityksestä ja kiinteistöverosta. Erityisesti sähkön verkkoyhtiöiden siirtomaksujen suuret korotukset nostavat omakotiasujien kustannuksia. PTT:n tekemien skenaariolaskelmien mukaan sähkön siirtomaksujen vuosittainen korotus 15 prosentilla nostaa asumiskustannuksia jopa 450 eurolla vuoteen 2019 mennessä. Lisäksi kilpailukykysopimus ja sote-uudistus voivat vaikuttaa ansiotasoon sekä kuntaveroihin ja muihin maksuihin. Taulukko:Asumismenoihin vaikuttivat varsinkin sähköenergian hinnan lasku 2015 ja 2016 sekä öljyn hinnan lasku vuosina 2013 2016. Korkotason lasku on pienentänyt lainanhoitokustannuksia. Tulokehitys on ollut hidasta. A Kiinteistö & energia 9/2017. Asumismenot 2017. PTT. 43
Asumismenot kasvussa Vuodesta 2010 lähtien kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi oli noussut vuoteen 2016 mennessä noin 23 prosenttia. Samaan aikaan vuokrat nousivat keskimäärin 18 prosenttia ja käytettävissä olevat tulot vain 10 prosenttia. Veroja ja maksuja maksavien taloudelliset mahdollisuudet selvitä kasvavasta asumismenojen rasituksesta hiipuvat entisestään. Korotuksilla on jo nyt monenlaisia sivuvaikutuksia. Näitä ovat esimerkiksi asumis- ja toimeentulotukien krooninen kasvu, ostovoiman kuihtuminen, talouskasvun hidastuminen ja työvoiman saatavuuden pullonkaulat. Sote-ratkaisujen myötä kiinteistöveron osuus kuntien tuloista kasvaa merkittävästi, kun jopa puolet kunnallisveron kertymästä ohjataan tulevina vuosina sosiaali- ja terveyspalveluiden rahoittamiseen. Nykyisellään kiinteistöveron rakennusta koskeva osuus on suuruudeltaan kääntäen verrannollinen rakennusten arvoon, kun vertailu tehdään kaupungista toiseen. Kiinteistöliiton Indeksitalo-aineiston perusteella esimerkiksi vakiomuotoinen 40 vuotta vanha kerrostalokiinteistö maksaa Savonlinnassa 29 senttiä huoneistoneliölta kuukaudessa rakennuksen kiinteistöveroa, kun taas Helsingissä määrä on 18 senttiä. Rakennuksia koskevat kiinteistöverotuksen arvot ovat koko maassa samat, ja kuntien veroprosenttipäätökset määrittävät verovelvollisen kiinteistöverorasituksen. Kiinteistöveron rahoitusosuutta kuntien tuloissa on pyritty kasvattamaan viime vuosina, ja sama näkemys on vallallaan myös tulevien vuosien suhteen. Kiinteistöveron keskeisiä haasteita on myös verovelvollisen maksukyvyn huomioiminen. Kiinteistö & energia 9/2017. Asumismenot 2017. PTT. 44
Asumismenot kasvussa Sähkön hintakehitys vuonna 2016 oli maltillista huolimatta siirtohintojen ja verojen noususta. Öljyn hinnan lasku vuosina 2013 2016 pienensi asumiskustannuksia öljylämmitteisissä taloissa. Energian hinnat alkoivat nousta vuoden 2016 lopulla ja nousu on jatkunut vuonna 2017. Sekä sähköenergian hinta että siirtohinnat nousevat. Kaukolämmön hintojen nousu nopeutuu eräissä kaupungeissa, ja öljylämmitteisten talojen kustannuksia nostaa öljyn hinnan nousu vuonna 2017. Kiinteistöveroon on tulossa uusia korotuksia aiemmin tehtyjen lisäksi. Asumismenot 2017. PTT. 45
Asumismenot kasvussa Suurin osa suomalaisten asuntolainoista on sidottu euriborkorkoon tai pankkien prime-korkoihin. Laskelmassa viitekorkona käytetään 12 kk euriboria. Korkotaso on Euroopassa poikkeuksellisen matala ja EKP:n tukiostot jatkuvat ainakin vuoden loppuun. Korkotason odotetaan kuitenkin nousevan yleisen taloustilanteen parantuessa. Korkotason muutoksilla voi lainan lyhennystavasta riippuen olla suuri vaikutus joko kuukausierien suuruuteen tai laina-aikaan. Pankit ovat tuoneet markkinoille uusia pitkiä asuntolainoja, sekä houkutelleet asiakkaita lyhennysvapailla. Laina-ajan pidentyessä takaisinmaksuerät pienenevät mutta kokonaiskustannus nousee. Asuntolainojen lisäksi taloyhtiöiden lainakanta on kasvanut merkittävästi. Laina-ajan pidentyminen pienentää kuukausittaisia eriä mutta nostaa korkojen osuutta. Tasalyhennyksessä lainapääomaa lyhennetään tasaisesti, joten lainan korkokustannus jää pienemmäksi kuin annuiteettilainassa. Annuiteettilainassa kuukausittainen maksu on aina sama, ja koron osuus pienenee laina-ajan kuluessa. Asumismenot 2017. PTT. 46
Asumismenot kasvussa Euroalueella kotitalouksien velkaantuminen suhteessa käytössä oleviin tuloihin on kääntynyt 2010-luvulla laskuun, kun taas Suomessa ja Ruotsissa velkaantuminen on kasvussa. Ruotsissa velkaantuminen on Suomea korkeammalla tasolla. Suomessa kotitalouksien velka nousee, mutta maltillisella vauhdilla. Ruotsissa kotitaloudet velkaantuvat nopeasti, erityisesti nopeasti nousevien asuntojen hintojen takia. Suomessa asuntolainoista vain pieni osuus on maksamatta jääviä lainoja ja liian suurten asuntolainojen ottamista on rajoitettu. Kotitalouksien velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin Suomessa, Ruotsissa ja euroalueella. Asumismenot 2017. PTT. 47
Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vaasassa asuntokauppa piristyi nopeasti finanssikriisin jälkeen ja asuntokauppojen lukumäärä oli samalla tasolla vuosina 2010 2012 kuin vuonna 2008. Vuodesta 2013 alkaen asuntokauppojen lukumäärä on kuitenkin ollut selväsi alhaisempi. Vuonna 2016 asuntokauppojen määrä oli alhaisin seurantajakson aikana. Pitkään jatkunut taantuma näkyy kotitalouksien lisääntyneenä epävarmuutena asunnon hankinnassa. Taantumasta huolimatta asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi vuodesta 2009. Vuosina 2015 ja 2016 rivi- ja pientalojen hinnat kuitenkin laskivat. Samanaikaisesti kerrostaloasuntojen hintojen nousu jatkui. Kerrostaloasuntojen keskihinta ylitti rivi- ja pientaloasuntojen keskihinnan vuonna 2016. 48
Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrakehitys on Vaasassa seurannut vertailukaupunkien, eli 60 000 100 000 asukkaan kaupunkien, tasoa. Vuonna 2016 vapaarahoitteiset vuokrat kuitenkin nousivat Vaasassa vertailukaupunkeja enemmän. Vaasaan rakennettiin merkittävästi pieniä kerrostaloasuntoja vuonna 2016. Samaan aikaan ARA-asuntojen vuokrat laskivat alle vertailukaupunkien keskiarvon. Vuosina 2011 2016 vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokra kasvoi Vaasassa 15,1 prosenttia ja ARA-asuntojen neliövuokra 8,7 prosenttia. 49
Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vaasassa vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat 12,3 % korkeammat kuin ARA-asuntojen vuokrat. Ero vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrissa on huomattava esimerkiksi verrattuna Seinäjokeen, jossa ero on 6,1 %. Suuremmissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, Turussa ja Tampereella vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen välinen hintaero on kuitenkin selvästi vielä Vaasaakin suurempi. Helsingissä ero on 53,3 %, ja kaikista maamme kaupungeista suurin. Suurista kasvukaupungeista Oulu erottuu alhaisilla vuokrilla niin ARA- kuin vapaarahoitteisten asuntojen osalta. Oulussa vuokrataso on lähellä selvästi pienempiä kaupunkeja. Muista suurista kasvukeskuksista poiketen Oulussa asuntojen hinnat ja vuokrat ovat edullisia ja vuokra-asuntoja on runsaasti tarjolla. Kaupungin aktiivisen maanhankinnan ansiosta tontteja on runsaasti tarjolla. Uudistuotannon kilpailutilanteen kannalta on olennaista, että Oulussa sitä rakentavat suurten valtakunnallisten toimijoiden lisäksi paikalliset rakennusliikkeet. 50
Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Taulukossa on tarkasteltu muun muassa ARA- ja vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvien asumistuen saajien määrää, asumistuen määrää ja keskimääräistä huoneistoalaa. Tarkastelu osoittaa, että Vaasassa ARA-vuokraasuntojen keskivuokra (10,00 /m2/kk) on lähellä saman kokoluokan vertailukaupunkien keskiarvoa (10,33 /m2/kk). ARA-asuntojen huoneistoala on Vaasassa vertailujoukon suurin (60,2 m2). Vapaarahoitteisten asuntojen osalta keskivuokra ja huoneistoala ovat Vaasassa lähellä vertailukaupunkien keskiarvoa. 54 000-85 000 asukkaan kaupungit Asumistuensaajat/ruokakuntia kpl ARA-vuokra-asunnot 2/2017 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot 2/2017 Vertailu Asumistuki keskimäärin e/kk Vuokra keskimäärin e/m2/kk Huoneistoala keskimäärin m2 Asumistuensaajat/ruokakuntia kpl Asumistuki keskimäärin e/kk Vuokra keskimäärin e/m2/kk Huoneistoala keskimäärin m2 ARAasunn. asuvien osuus % Vapaara h. ja ARAas. keskivuo k-ran ero Pori 853 313,98 9,74 55,9 3 408 313,58 10,17 53,4 20,0 % 4,4 % Joensuu 2 468 326,77 10,20 55,1 2 440 311,51 11,89 49,4 50,3 % 16,6 % Lappeenranta 1 779 337,02 10,63 55,8 1 675 311,95 11,64 49,7 51,5 % 9,5 % Hämeenlinna 1 144 347,39 11,07 58,4 1 905 326,12 11,94 52,0 37,5 % 7,9 % Rovaniemi 1 464 346,46 10,96 55,3 1 669 324,75 11,36 52,7 46,7 % 3,6 % Seinäjoki 987 323,54 10,42 55,9 1 573 325,55 10,70 56,7 38,6 % 2,7 % Kotka 1 203 314,36 10,31 55,8 1 904 299,49 10,80 49,6 38,7 % 4,8 % Mikkeli 1 274 340,31 10,69 57,4 1 006 293,09 11,17 51,7 55,9 % 4,5 % Salo 679 309,30 9,31 58,4 1 206 296,35 9,26 55,9 36,0 % -0,5 % Vaasa 1 339 356,77 10,00 60,2 2 016 316,63 11,07 51,2 39,9 % 10,7 % Keskiarvo 1 319 331,59 10,33 56,8 1 880 311,90 11,00 52,2 41,2 % 6,5 % 86 000-196 000 asukkaan kaupungit Oulu 5 617 336,28 10,39 56,2 6 120 318,54 11,56 49,7 47,9 % 11,3 % Turku 4 530 347,22 10,79 59,0 8 103 314,67 12,01 47,8 35,9 % 11,3 % Jyväskylä 4 733 331,68 11,36 54,1 4 218 317,99 12,33 49,0 52,9 % 8,5 % Kuopio 3 213 335,79 10,87 56,6 2 946 317,29 12,34 50,0 52,2 % 13,5 % Lahti 3 138 350,46 11,06 60,1 4 354 321,49 12,12 48,5 41,9 % 9,6 % Kouvola 1 364 318,78 9,37 57,3 2 219 308,57 9,81 53,4 38,1 % 4,7 % Keskiarvo 3 766 336,70 10,64 57,2 4 660 316,43 11,70 49,7 44,7 % 9,9 % 51
Tulotaso Vaasassa Vaasassa tulotaso on viidenneksi korkein maan 20 suurimman kaupungin joukossa. Vaasaa edellä on vain pääkaupunkiseutu ja Oulu. Seinäjoki on kuudennella sijalla. Vaasa on pitkään ollut tilaston kärjessä. Asumismenot 2017. PTT. 52
Tulotaso Vaasassa Asumisen kustannusten nousu on ongelmallista varsinkin pienituloisille, joiden määrä on kasvanut voimakkaasti myös Vaasassa. Pienituloisimmassa ja toiseksi pienituloisimmassa tulokymmenessä olevien henkilöiden määrä kasvoi 1 639:lla (13 %) vuosina 2010 2015, kun suurimmassa ja toiseksi suurimmassa tulokymmenessä olevien henkilöiden määrä kasvoi 1 003:lla (8,5 %). Muutokset olivat huomattavasti pienempiä muissa tulokymmenissä, eli tuloluokkien väliset erot ovat kasvaneet. Asiaan vaikuttaa tarkastelun aikavälin sijoittuminen taloudelliseen laskusuhdanteeseen. Vaasassa työttömien määrä kasvoi 847:lla (32,9 %) aikavälillä 1/2010 8/2017. Vuoden 2016 loppupuoliskolla työttömien määrä rupesi vihdoin vähenemään ja hyvä kehitys on vahvistunut vuonna 2017. Pienituloisten määrän kasvu johtunee myös matalapalkkatöiden määrän lisääntymisestä Asumismenot 2017. PTT. 53
Lähteet KTI Markkinakatsaus. Syksy 2017. Kiinteistö & energia 9/2017. Asuntopolitiikan kehittämiskohteita 1/2017. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu. Asumismenot 2017. Pellervon taloustutkimus PTT. Vaasan kaupungin kaupunkikehityksen tilastoja. 54