Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. Eeva Alho Pellervon taloustutkimus PTT

Transkriptio

1 Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet Eeva Alho Pellervon taloustutkimus PTT

2 Hanke Osa valtioneuvoston vuoden 2017 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa. Hanke alkoi 2/2017 ja valmistui 3/2018. Taustaa Sekä asuntojen hinnat että vuokrat ovat nousseet tuloja enemmän, asumistukimenojen kasvu Vuokra-asuntojen kysyntä on suurta: muuttoliike, työvoiman liikkuvuus ja asumispreferenssien muutokset Vuokra-asuntojen tarjonta: tuettujen asuntojen kanta on vähentynyt, markkinaehtoinen tuotanto kasvanut Selvityksen näkökulmana oli sääntelemättömän vuokraasuntomarkkinan toimivuus. Ohjausryhmä: VM, YM, VNK ja TEM. 2

3 Hankkeen osiot 1. Kysyntä ja tarjonta vuokra-asuntomarkkinoilla Tilastotarkastelu 2. Kannattavuus Laaja tilinpäätösaineisto koko toimialan yritysten tunnusluvuista 3. Syrjäyttämisvaikutukset Empiirinen ja teoreettinen analyysi 4. Kehittämiskohteiden tunnistaminen Alan toimijoiden haastattelut Asiantuntijatyöpaja 3

4 Selvityksen tuloksia

5 Keskeiset tulokset Kilpailutilanne markkinoilla kiristynyt matalan korkotason aikana. Keskittyy suurimpiin kasvukeskuksiin. Asuntosijoitusyhtiöiden tuotot vakaita, mutta eivät poikkeuksellisen korkeita. Asumisen hintaa nostaa erityisesti kasvukeskuksissa suuri ja kasvava kysyntä. Tarjonta ei ole riittävää kysyntään ja tulotasoon nähden. Tarjonnan esteet Pula tonteista, hitaat kaavoitusprosessit vähentävät tarjontaa. Viranomaismääräykset, kireä kilpailutilanne ja verot nostavat kustannuksia. Korkotuettua tuotantoa kohtaan ei koeta kiinnostusta. 5

6 Sijoitetun pääoman tuotto Taseella painotettu keskiarvo yritysryhmittäin ROCE (%) = (Tulos ennen veroja + Maksetut korot) / (Oma pääoma + Pitkäaikaiset korolliset velat) Lähde: Amadeus-tietokanta. 6

7 Kehittämisehdotukset vuokraasuntotarjonnan lisäämiseksi

8 Kehittämisehdotus 1 Sallitaan nykyistä paremmin pääomien tehokas käyttö markkinaehtoisesti vuokra-asuntotarjonnan lisäämiseksi. Perustelut: Asumiskustannusten nousua voidaan hillitä tarjontaa kasvattamalla. Yksityisen pääoman kasvava mukanaolo vuokramarkkinoilla ja toimijoiden monimuotoisuuden lisääntyminen ovat kasvattaneet tarjontaa ja lisänneet kilpailua. Markkinaehtoiset toimintamallit yhdeksi asuntopolitiikan välineeksi. 8

9 Kehittämisehdotus 2 Joustojen salliminen kaavassa ja kokeilujen edistäminen vauhdittavat innovatiivisten ratkaisujen syntymistä ja tuottavuuden kasvua. Perustelut: Rakennusten ominaisuuksien määrittely kaavassa yksityiskohtaisesti johtaa korkeampiin rakennuskustannuksiin, siten vähäisempään vuokra-asuntojen tarjontaan ja korkeampaan vuokratasoon. Kuntien välillä on eroja rakentamismääräyksissä, aiheuttaa tehottomuutta. Esimerkkeinä tontinluovutuskäytäntöjen keventäminen, muuntojoustavat rakennukset. 9

10 Kehittämisehdotus 3 Tuettua vuokra-asuntokantaa tulee kohdentaa tukea eniten tarvitseville. Perustelut: Syrjäyttämisvaikutusten pienentämiseksi tuettua ARA-vuokraasuntokantaa kannattaa kohdentaa ennen kaikkea pienituloisille ja muille sellaisille ryhmille, joiden on vaikea vuokrata asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta. Tuen kohdentuminen eniten tarvitseville parantaa asuntopolitiikan vaikuttavuutta. 10

11 Kehittämisehdotus 4 Asuntomarkkinoita koskevaa politiikkakokonaisuutta tulee kehittää pitkäjänteisesti yhteisesti sovittujen tavoitteiden avulla. Perustelut: Asuntopolitiikkaan tarvittaisiin pitkäjänteisempää yhteistä kehittämistä kuntien, maakuntien, valtion ja muiden sidosryhmien kesken. Keinona parlamentaarinen sopiminen suurista linjoista. Toimijat tarvitsevat ennakoitavaa toimintaympäristöä, koska investoinnit ovat kokoluokaltaan merkittäviä ja pitkäikäisiä. Asuntomarkkinoiden toimivuuteen vaikuttavat monet tekijät varsinaisen asuntopolitiikan ulkopuolella. 11

12 Kehittämisehdotus 5 Sääntelyä tulee kehittää kokonaisuutena. Perustelut: Vuokra-asuntomarkkinoiden toimivuuteen vaikuttavat suoraan asumisen tukijärjestelmät ja laajemmin myös koko sosiaaliturvajärjestelmä, maankäyttöpolitiikka, asumiseen kohdistuvat verot, asuntosijoittamisen verotus sekä rahastolainsäädäntö. Asuntopolitiikkaan tarvitaan nykyistä laajempi poikkihallinnollinen näkökulma. 12

13 Tulokset ovat luettavissa Raportti: Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet, Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 9/2018. Policy brief: Kokonaisnäkemys ja yhteistyö - avaimet asuntosijoitusalan kehittämiseen. 13

14 Kiitos!