SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS KIRKKOLAHDEN ETELÄOSAN ASUINALUE, 3. KAUPUNGINOSA (KAAVOITUSOHJELMA, KOHDE 69) Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM. 23.9.2012 luonnos 10.1.2013 ehdotus 10.6.2013 ehdotus 27.8.2013 ehdotus 19.3.2014 ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM. 7.10.2013 ehdotus 27.8.2013 LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM VIREILLETULO PVM. Kh 25.3.2008 141 TEKNINEN LTK. PVM. 10.7.2012 189,luonnos 15.1.2013 12,ehdotus 18.6.2013 239, ehdotus 25.3.2014 103 ehdotus KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) 57130 SAVONLINNA KAAVAN VAHVISTUSNRO PUH. 044 4174655 paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB TELEFAX 015 5250237 NÄHTÄVÄNÄ OLO 26.9. 26.10.2012, luonnos 21.1. 20.2.2013, ehdotus 27.6 26.7.2013, ehdotus 27.3. 25.4.2014 ehdotus Sivu 1 / 28
1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet 1.4 Kaavan nimi Kaava-alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa nykyisen syväsataman ja sen viereisten liikekiinteistöjen alueella sekä näihin liittyvillä katu- ja puistoalueilla. Alue rajoittuu Automiehen- ja Kipparinkatuun. Kirkkolahden nykyisen asemakaavan mukainen syväsatama ja teollisuus- ja liikealue on tarkoitus kaavoittaa asuinrakentamiseen ja eheyttää kaupunkirakennetta. Lisäksi kaavoitetaan em. alueisiin liittyvät puisto-, katu-, pysäköinti- ja venevalkama-alueet sekä teknisen huollon tarvitsemat tilat. Kaavan työnimi on Kirkkolahden eteläosan asuinalue. Kohdenumerointi 69. on kaavoitusohjelmasta. 1.5 Kaavan vireille tulo ja vaiheet 1.6 Suunnittelutyö Kaupunginhallitus on tehnyt Kirkkolahdesta kaavoituspäätöksen 12.1.2009 10. Kaava on tullut ensimmäisen kerran vireille 10.4.2006 177 kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoitusohjelmassa. Vuonna 2006 käytiin läpi suunnittelutyön lähtökohtia ja tavoitteita teknisessä lautakunnassa sekä pidettiin osallisten kokous 4.8.2006 sekä laadittiin ensimmäinen kaavaluonnosvaihtoehto. Kohde on ollut vuosittain hyväksytyssä kaavoitusohjelmassa 2006 2013. Kaavatyö on rajattu koskemaan Kirkkolahden eteläosaa. Ns. Citymarketin, K-Raudan ja Kauppalinnan ympäristöjen asemakaava laaditaan myöhemmin, kun maankäyttötavoitteet näiden alueiden osalta ovat selvinneet alueiden maanomistajille. Kaavamuutos on suunniteltu siten, että asuinalueen kaavaa on mahdollisuus tulevaisuudessa jatkaa K-Raudan puolelle. Kaavatyön vaiheet on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 5. Asemakaavan muutos on laadittu kaupunkisuunnittelupalveluissa. Kaavatyön valmistelusta on vastannut asemakaava-arkkitehti Päivi Behm. Sivu 2 / 28
1.7 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet... 2 1.4 Kaavan nimi... 2 1.5 Kaavan vireille tulo ja vaiheet... 2 1.6 Suunnittelutyö... 2 1.7 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.8 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 5 2.1 Nykytilanne... 5 2.2 Muutoksen sisältö... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Kaavatilanne... 6 3.1.1 Maakuntakaava... 6 3.1.2 Yleiskaava... 6 3.1.3 Asemakaava... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 11 3.2.1 Muut hankkeet... 11 3.2.2 Päätökset... 11 3.2.3 Vaihtoehdot... 11 3.2.4 Rakennusjärjestys... 11 3.2.5 Tonttijako- ja rekisteri... 11 3.2.6 Pohjakartta... 12 3.2.7 Rakennuskiellot... 12 4 SELVITYS ALUEESTA... 12 4.1 Maanomistus... 12 4.2 Rakennettu ympäristö... 12 4.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva... 12 4.2.2 Liikenne... 14 4.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto... 14 4.2.4 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset... 15 4.3 Luonnonympäristö... 15 4.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu... 15 4.3.2 Maa- ja kallioperä... 15 4.3.3 Pinta- ja pohjavesi... 16 4.3.4 Ympäristön häiriötekijät... 17 Sivu 3 / 28
4.4 Elinympäristö... 17 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 18 5.1 Aluevaraukset... 18 5.1.1 Mitoitus... 18 5.1.2 Korttelialueet... 18 5.1.3 Muut alueet... 20 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan... 20 5.3 Vaikutukset liikenteeseen... 21 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon... 22 5.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön... 22 5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön... 23 5.7 Ympäristön häiriötekijät... 23 5.8 Rakennettavuus... 23 5.9 Vaikutukset elinympäristöön... 24 5.10 Taloudelliset vaikutukset... 25 5.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset... 26 5.12 Nimistö... 26 5.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 26 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 27 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 27 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 27 6.3 Toteutuksen seuranta... 28 1.8 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Huom. numerointi ei ole juokseva, koska liitenumerot on säilytetty samoina kaavaprosessin käsittelyn aikana ja osa liitteistä on poistettu Liite 1: Liite 5: Liite 6: Liite 8: asemakaavan tilastolomake osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) poistuva kaava rakennustapaohjeet Liite 10: lausunnot ja muistutukset kaavaehdotuksesta 10.6.2013 Liite 11: havainnekuva Liite 12: kaavaluonnosvaiheen lausunnot ja mielipiteet 23.9.2012 Liite 13: tonttijako Sivu 4 / 28
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Nykytilanne 2.2 Muutoksen sisältö Kirkkolahden eteläosan kaavamuutosalueella toimii nykyisin syväsatama ja kalasatama sekä ns. Norpanrannan kiinteistö, jossa ei nykyisin ole liiketoimintaa. Alueelle ajetaan Tulliportinkadun ja Huutokallionkadun kautta. Kaavamuutosalueeseen kuuluu osa nykyisestä Automiehenkadusta ja Kipparinkadusta. Syväsataman kautta on ajoyhteys Huutokallionkadulta Kipparinkadulle. Puistoaluetta on kaavamuutosalueen eteläosassa ns. Rotarypuisto ja Uuraanpuistikko rajautuen nykyisiin katuihin. Rannassa on veneiden säilytystä ja laitureita ja syväsatama, joiden vuoksi oleskelumahdollisuudet puuttuvat ja kulku ranta-alueella on rajoitettua. Syväsatama siirtyy vuoden 2014 aikana kaupungin itäpuolelle Vuohisaareen. Syväsataman ja kalasataman alue sekä liiketontit muuttuvat asuinkerrostalorakentamiseen (AK). Asuinkerrostalojen korttelialueiden väliin on osoitettu yhteiskäyttöisiä korttelialueita (AH) leikki- ja oleskelualueita varten. Pysäköinti on osoitettu maantasopysäköintinä pysäköintialueille (LPA-1 ja LPA-2). Katualueita ovat Huutokallionkatu ja Kipparinkatu. Osa nykyisestä Automiehenkadusta muuttuu pysäköintialueeksi (LPA-1), ja osa Automiehenkadusta muuttuu Huutokallionkaduksi. Nykyinen Uuraanpuistikko säilyy (VP). Kirkkolahden ranta-alueelle on osoitettu uusi alue ns. Rotarypuistolle (VP). Rantaan on osoitettu vesialuetta (W), jonne mahdollisuus rakentaa laiturirakenteita. Alueelle ei kaavoiteta uusia palveluita, vaan tukeudutaan ydinkeskustan nykyisiin julkisiin palveluihin. Kunnallistekniikka on vesien ja jätevesien johtamisen osalta järjestettävä rasitteena korttelialueiden läpi. Kirkkolahden eteläosaan siirretään nykyisellä syväsatama-alueella sijaitseva jäteveden pumppaamo (ET) ja toinen pumppaamo Kipparinkadun viereen. Uuraanpuistikon nykyinen sähköasema on osoitettu kaavassa myös merkinnällä (ET). Sivu 5 / 28
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaavatilanne 3.1.1 Maakuntakaava Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010. Kaavamuutoksen tavoitteet eivät ole ristiriidassa maakuntakaavan kanssa. Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A) ja Kirkkolahti venesatama-aluetta (lsv 248). Ote maakuntakaavasta, vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010 3.1.2 Yleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaavassa (oikeusvaikutteinen, 1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on merkitty seuraavasti: - Asuinkerrostalojen alue (AK), III-kerrokseen ja kokonaisrakennusoikeus 30 000 k-m2 - Liikerakennusten alue (KL), 1800 - Puisto (VP) Sivu 6 / 28
- Katuaukio / tori - Yleiselle jalankululle varattu katu tai alueen osa. - Ulkoilureitti tai muu kevyen liikenteen merkittäviä yhteyksiä palveleva reitti. - Vesialueen osa, jolle voidaan sijoittaa venelaitureita (vl). - Vesialueen osa, jolle saadaan sijoittaa vierasvenelaitureita (vierasvenesatama), merkintä vlv - Vesialue (W) Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta. Käyttötarkoitus kerrostaloalueena (AK) on yleiskaavan mukainen. Asemakaava on perusperiaatteiltaan yleiskaavan mukainen, mutta yleiskaavan aluerajaukset ja katulinjaukset eivät tarkasti vastaa asemakaavamuutoksen rajoja, sillä niissä Kirkkolahtea on merkittävästi täytetty järvelle päin. Yleiskaavassa on esitetty enemmän rakennusoikeutta. Yleiskaava-alueen pinta-ala on myös suurempi järveen esitettyjen täyttöjen vuoksi. Kerroskorkeus on osoitettu kolmeen kerrokseen. Kaavamuutosalueelle ei ole yleiskaavan mukaisesti tarpeellista osoittaa liikerakentamista (KL), koska ydinkeskustan palvelut ja Citymarket sijaitsevat kaavamuutosalueen vieressä. Keskustan kau- Sivu 7 / 28
3.1.3 Asemakaava pallisia palveluita on tulevaisuudessa tarkoitus kehittää Citymarketin ympäristössä, Olavinkadulla ja Savolan entisellä saha-alueella. Alueella on voimassa seuraavat asemakaavat: - AK 79, joka on vahvistettu 21.08.1951. Siinä osa Tulliportin-, Savon- ja Automiehenkadusta on merkitty katualueeksi. Ja nykyinen huoltoasema on asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta (AL). Uuraanpuistikko on puistoaluetta (P1). Kaavaan kuuluu osa Savonkatua, Tulliportinkatua, Automiehenkatua, Kipparinkatua ja Iloniemenkatua. - AK 193, joka on vahvistettu 17.03.1965. Siinä nykyisten liikerakennusten korttelit on merkitty varastorakennusten ja laitosten korttelialueeksi (TV). Uuraanpuistikko on istutettavaa puistoaluetta (P1). - AK 231, joka on vahvistettu 02.10.1967. Siinä nykyisen syväsataman alue on merkitty satama-alueeksi, jolle saa rakentaa sataman toimintoja palvelevia, I-kerroksisia varasto-. toimisto- ja sosiaalisia tiloja sisältäviä rakennuksia sekä yhden asunnon hoitohenkilökuntaa varten, Ls². Ranta-aluetta saisi nykyisen asemakaavan pohjalta jonkin verran laajentaa satamatoimintoja varten. - AK 392, joka on vahvistettu 06.11.1981. Siinä Kirkkolahden ranta-aluetta on merkitty vesialueeksi. - AK 633, joka on vahvistettu 25.07.1996. Siinä on merkitty osa Huutokallionkadusta ja osa rantapuistosta (VP). Sivu 8 / 28
Ote ajantasa-asemakaavasta. Sivu 9 / 28
Ote ajantasa-asemakaavasta, vahvistettujen kaavojen rajat Sivu 10 / 28
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Muut hankkeet Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. Uutta syväsatamaa rakennetaan parhaillaan kaupungin itäpuolelle UPM-Kymmenen tehtaiden viereen Vuohisaareen. Uusi syväsatama valmistuu vuonna 2014. 3.2.2 Päätökset Kirkkolahden asemakaavan muuttamisesta on tehty päätös kaupunginhallituksessa 12.1.2009 10. 3.2.3 Vaihtoehdot Kirkkolahdesta ja keskustasta on 1990-luvulla järjestetty arkkitehtikilpailu, jonka pohjalta ydinkeskustan osayleiskaava on laadittu. Kirkkolahden kaavamuutosalueesta on laadittu useita eri luonnosvaihtoehtoja vuosien 2006 2012 aikana, jotka on esitetty liitteen 5 (OAS) lopussa. Kaavaluonnosvaihtoehdot olivat nähtävillä keväällä 2012. Tekninen lautakunta teki 10.7.2012 189 päätöksen, että VEA vuodelta 2012 hyväksytään suunnittelun jatkamisen pohjaksi sillä ohjeistuksella, että puistoaluetta vaihtoehdossa lisätään. Kaavaehdotus on laadittu tämän vaihtoehdon pohjalta. 3.2.4 Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 1.2.2014. 3.2.5 Tonttijako- ja rekisteri Tontin 740-3-6-8 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 02.04.1982 Tontin 740-3-7-1 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 07.12.1964 Tontin 740-3-37-1 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 19.11.1962 Tontin 740-3-37-3 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 18.02.1966 Tontin 740-3-37-4 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 15.10.1973 Sivu 11 / 28
Tontin 740-3-44-2 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 30.03.2005 3.2.6 Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Kartoitus ja pohjakartta täyttävät kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. 3.2.7 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 4 SELVITYS ALUEESTA 4.1 Maanomistus 4.2 Rakennettu ympäristö Syväsataman alue sekä puistot, vesi- ja katualueet ovat kaupungin omistuksessa. Yksityisessä maanomistuksessa on ns. Norpanrannan alue. Kaavamuutoksesta on käyty neuvottelut maanomistajien kanssa ja heidän kanssaan laaditaan maankäyttösopimukset ennen kaavaehdotusvaiheen käsittelyä kaupunginhallituksessa. 4.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva Syväsataman ympäristö on kaupunkikeskustan ydinalueita, mutta yleisilmeeltään teollisuus- ja varastomiljöötä. Ranta-alueita käytetään veneiden säilytykseen; rannassa on pieniä varastorakennuksia ja jäteveden pumppaamo. Syväsataman alue on aidattu, mikä estää nykyisin vapaan kulun ja ranta-alueiden virkistyskäytön. Automiehenkadun puolella liikekiinteistöt pysäköintialueineen hallitsevat maisemaa. Syväsataman ja viereisen Citymarketin rantaa on täytetty 1970- luvulla, jonka jälkeen ympäristöön ei ole tehty suuria muutoksia. Rannassa kulkenut junarata entiseltä päärautatieasemalta Olavinkadun yli syväsatamaan on purettu. Tätä vanhaa ratapohjaa on edelleen jäljellä ranta-alueella. Ympäröivä Heikinpohjan asuinrakennuskanta on II V kerroksista, mistä osa perinteistä 1950-luvun rakentamista ja osa on rakennettu 2000-luvulla. Pintamateriaalit ja väritykset lähialueella ovat vaihtelevat. Sivu 12 / 28
Ilmakuva suunnittelualueesta pohjoisesta kuvattuna Ilmakuva suunnittelualueesta etelästä kuvattuna Sivu 13 / 28
Ilmakuva suunnittelualueesta idästä kuvattuna 4.2.2 Liikenne Suunnittelualuetta sivuavat pääkadut Savonkatu ja Tulliportinkatu olivat osa valtatien 14 linjausta Savonlinnan ydinkeskustan läpi. Näiden liikenneympäristö muuttui keskustakaduksi rinnakkaisväylän II-vaiheen valmistuttua vuonna 2013. Oluttehtaankatu ja Kipparinkatu päättyvät nykyisen asemakaavan mukaan Citymarketin pysäköintialueelle. Norpanrannan tontille ja naapurikerrostaloihin on ajoyhteys Automiehenkadulta. Citymarketin pysäköintialueelta on ajoyhteys syväsataman kautta Huutokallionkadulle. Kevyen liikenteen reitit päättyvät Heikinpohjan suunnasta syväsataman kohdalle sekä keskustan suunnasta Citymarketin pysäköintialueeseen. 4.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualueelle on rakennettu vesi-, viemäri- ja kaukolämpöverkosto. Vesi- ja viemärijohdot kulkevat katuverkon ja syväsataman kautta. Kaukolämpöjohto kulkee Automiehenkadun kautta. Sivu 14 / 28
4.2.4 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset 4.3 Luonnonympäristö Suunnittelualueella tai sen lähellä ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Kaavamuutosalue on suurelta osin täyttöaluetta. 4.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu Kirkkolahden asuinalueesta on tehty luontoselvitys, jossa alueelta ei löydetty erityisiä arvoja tai lajeja. Selvityksessä tutkittiin myös ns. rautatieliikenteen mukana mahdollisesti tulleet tulokaslajit. Selvitykseen voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa. Pihlajaveden Natura-alue (FI0500013) sijaitsee noin 500 metriä Kirkkolahdesta etelään ulottuen Uuraan ja Kaupinsaariin. Naturaalue on tärkeä erityisesti Saimaannorpan elinalueena, noin 25 % koko kannasta. 4.3.2 Maa- ja kallioperä Savonlinnan kallioperä on pääosin luoteesta kaakkoon voimakkaasti suuntautuneita liuskeita, kiillegneissiä ja migmatiittia. Varsinaista kallioperäselvitystä alueelta ei ole tehty. Alueelta on tehty alustavat rakennettavuusselvitykset ja selvitykset pilaantuneista maista. Selvityksiin voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa. Aluetta on täytetty erityisesti 1970- ja 1980-luvuilla. Täytön paksuus vaihtelee 1-9 metriin, suunnittelualueella 1 3 metriin. Syväsataman ja katujen rakennekerrokset ovat täytön pinnassa. Täyttö on tehty sekalaatuisella lohkareisella maa-aineksella ja louheella. Täyttö voi paikoitellen sisältää myös rakennusjätettä. Täytön alla on veteen pengertyvä liejukerros, joka on osittain sekoittunut täyttöön. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä hyvin löyhään vaihtelevaa silttiä enimmillään noin 8 metrin paksuisena kerroksena, joka ohenee rannasta poispäin mentäessä. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä tiiviiseen vaihtelevaa moreenia. Sivu 15 / 28
Oheisessa kuvassa on sijoitettu nykyinen virastokartta vuoden 1783 pohjakartan päälle, josta täyttöalueiden rajaukset näkyvät. 4.3.3 Pinta- ja pohjavesi Suunnittelualue on pääosin täyttömaalla, joten sillä ei esiinny talousvesiottoon käytettävää pohjavettä. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km suunnittelualueesta itään. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Syväsataman laiturirakenteet ovat noin + 77.1 m (N60) korkeudessa. Automiehenkadun länsireuna on korkeimmillaan noin + 82.5 m (N60) eli noin yhden kerroksen verran muuta ympäristöä korkeammalla. Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savon- Sivu 16 / 28
linnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Kirkkolahden eteläosa on siis hyvin rakennettavissa tulvakorkeuksia ajatellen. 4.3.4 Ympäristön häiriötekijät 4.4 Elinympäristö Suunnittelualueesta tehtiin vuonna 2010 kairaukset pohjaolosuhteiden ja täyttöjen selvittämiseksi. Samalla tutkittiin syväsataman alueella mahdollisesti sijaitsevat pilaantuneiden maiden esiintymät koenäytteillä. Alueella on harjoitettu ja harjoitetaan polttoaineiden jakelua (Dpiste). Alueella on varastoitu ja varastoidaan koneita ja koneen osia sekä voiteluöljyä. Alueen läpi kulkee entinen pistoraide. Alue on täytetty 1960-luvulla Saimaaseen. Citymarketin ja syväsataman välisellä alueella on historiatietojen perusteella mahdollisesti sijainnut kaatopaikka, joka on lopetettu 1930-luvulla. Alueelta on otettu ilmakuvat 1956 ja 1969, joista ei kuitenkaan selvinnyt kaatopaikan tarkka sijainti. Maaperänäytteitä on otettu paikalta elokuussa 2006, mutta näissä ei tällöin havaittu haitta-aineita tai mitään jätetäyttöön viittaavaa. Selvityksiä tarkennettiin lisätutkimuksilla vuonna 2012. Tutkimukset olivat laajuudeltaan alustavia, ja niillä pyrittiin selvittämään täyttöjen ympäristöteknistä laatua sekä alueella harjoitetusta toiminnasta mahdollisesti aiheutunutta maaperän laajempaa pilaantumista. Selvityksissä todettiin maaperässä täyttömaiden seassa paikoin rakennusjätettä. Jätetäyttöjä havaittiin pistemäisesti. Pilaantuneita maita löydettiin kolmessa eri havaintopisteessä, joissa oli pienialaisia öljyjakeiden esiintymiä pintakerroksissa. Pilaantuneista maista tehtiin tarkentavia lisätutkimuksia kesällä 2013. Kaupungin puoleiselta maa-alueelta löydettiin em. öljyjakeiden lisäksi pienialainen esiintymä lyijypitoista maata. Esiintymien tarkka laajuus selviää vasta kunnostustoimenpiteiden aikana, mutta niiden arvioidaan tutkimusten perusteella olevan pienialaisia. Selvityksiin voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa, kohteet on merkitty kaavakarttaan. Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä. Alle puolen kilometrin päässä alkavat Talvisalon ulkoilumaastot antavat mahdollisuuden liikkua luonnossa ja harrastaa liikuntaa ympärivuotisesti. Julkisista palveluista myös uimahalli ja jäähalli sekä uimarannat ovat alle kilometrin etäisyydellä sekä muut ydinkeskustan yksityiset liikuntapalveluja tarjoavat yritykset. Lisäksi kävelyetäisyydeltä löytyvät terveyskeskus ja sairaala, kirjasto, koulut ja päiväkodit sekä linja-autoasema. Sivu 17 / 28
5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1 Aluevaraukset 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 41985 m 2, josta asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 5972 m 2, yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH) 5083 m 2, vesialuetta (W) on 12941 m 2, katualuetta on 2684 m 2, torialuetta on 930 m 2, pysäköintialuetta (LPA) 7967 m 2, yhdyskuntateknisen huollon aluetta (ET) 254 m 2 sekä puistoa 6154m 2. Rakennusoikeutta (AK, AH, ET) kortteleissa on yhteensä 16990 k-m 2 sekä LPA-alueiden talousrakennukset ja autokatokset. 5.1.2 Korttelialueet Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK) Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 5972 m 2, kokonaiskerrosala on 16680 k-m 2. Kerrostalot ovat kooltaan noin 1500 2480 k-m 2 välillä, joka vastaa Savonlinnassa käytettyä asuinkerrostalojen kokoa. AK-korttelit sijoittuvat nykyisen syväsataman ja Norpanrannan kohdalle. Huutokallionkadun ja Kipparinkadun puoleiset rakennukset ovat 7-8 kerroksisia. Rannassa rakennukset ovat matalampia 4. kerroksisia. Alueen maaston nousee siten, että Automiehenkadun nykyiset kerrostalot ovat noin kerroksen verran korkeammalla kuin kaavamuutosalue. Asunnot voidaan suunnitella jatkossa siten, että ne avautuvat parhaisiin ilmansuuntiin ja järvelle. Huoneistoista on mahdollisuus saada kaikissa taloissa valoisat ja väljät sekä pohjaratkaisuiltaan selkeät. Rakennukset on sijoitettu pihojen ympärille siten, että näkymät eivät avaudu suoraan naapuritaloihin. Rakennusoikeus ja rakennusten maksimileveys on suunniteltu siten, että maantasokerrokseen voidaan sijoittaa varastoja ja yhteiskäyttötiloja siten, että niistä on suora yhteys jalankulkureitille tai kadulle tai oleskelupihalle. Ensimmäisen kerroksen maantasoasunnot puolestaan voidaan sijoittaa oleskelupihan ja järven puolelle. Ensimmäisen kerroksen pihat voidaan suunnitella haluttaessa rivitalomaisina tai terassein varustettuina. Asumista palvelevat yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH) Asumista palvelevia yhteiskäyttöisiä korttelialueita on 5083 m 2. AHkortteliin on mahdollista rakentaa yhteensä 160 k-m 2 talousrakennukset. Sivu 18 / 28
Viheralueet ja oleskelu- ja leikkialueet on sijoitettu kerrostaloalueiden keskelle AH-kortteleihin, jolloin niistä muodostuu suurempia kokonaisuuksia, kuin jos ne olisivat sijoitettu yksittäisten rakennusten yhteyteen. Talot on sijoitettu siten, että ne osittain suojaavat pihaa, ja suorat järvinäkymät avautuvat oleskelualueilta. Alueen sisäiset jalankulkuyhteydet on osoitettu merkinnällä (jk/h). Reitit on suunniteltu siten, että huolto- tai pelastusajo olisi mahdollisimman yksinkertaista ja yhteydet pysäköintialueelle (LPA-1, LPA- 2) lyhyet. Rannan 4. kerroksisiin taloihin on pisimmät yhteydet pysäköintipaikalta ja kadulta, muihin kulku on vaivattomampaa. Autopaikkojen korttelialue LPA Autopaikkojen korttelialuetta (LPA-1, LPA-2) on yhteensä 7967 m 2. Pysäköinti on järjestetty maantasopysäköintinä (p) tai autokatoksissa (ak). Talousrakennuksille on varattu 70 k-m 2 Automiehenkadun pysäköintikadulla sekä Kipparinkadulla pysäköintialueella. Maantasopysäköintiä esitetään alueelle vuonna 2006 teknisen lautakunnan hyväksymien kaavatavoitteiden pohjalta. AK-kortteleiden pysäköintipaikat on osoitettu autopaikkojen korttelialueelle (LPA). Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa 190 autopaikkaa. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin rakentamatta jäänyt alue toteutetaan istutettavana alueena. Autopaikkoja on varattava vähintään 2 autopaikkaa / 3 asuntoa kohden. Korttelin 36 tonttien 12, 14, 15 ja 16 pysäköintiä voidaan sijoittaa myös asuinrakennusten 1. kerrokseen. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin 60 esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. 70 k-m2, jolloin Asuinalueen sisäpihat on haluttu rauhoittaa ajoneuvoliikenteeltä. Tilaa pysäköintialueen ajoyhteydelle (ajo) ja Kipparinkadulle on varattu 8 metriä. Ajoyhteys on 7 8 metriä Kipparinkadun ja Automiehenkadun autokatosalueilla. Pysäköintiruudun leveys on mitoitukseltaan 2,7 metriä sekä päädyissä ja autokatoksissa enemmän. Pysäköintikatu (nykyinen Automiehenkatu, kaavassa LPA) toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Pysäköintikadulle voidaan sijoittaa puurivistöt, jolloin katutilasta tulee viihtyisämpi. Katumitoituksessa voidaan ottaa huomioon väliaikaiset lumitilat istutettava alueen osalle. Pyörä- ja jalankulkuyhteys on molemmin puolin katua kaavamerkinnöillä: - (pp/t) eli jalankululle ja pyöräilylle varattu alueen osa, jolla tontille /rakennuspaikalle ajo on sallittu - (pp/h) eli jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu Sivu 19 / 28
- (jk/h) eli alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu Automiehenkadun luonne muuttuu ja rauhoittuu, joten katua ei enää käytetä läpiajokatuna. Ajoneuvoliikenne naapuritonteille on pysäköintikadun kautta ja nykyiset liittymät on säilytetty. 5.1.3 Muut alueet Puistoalueita (VP) on yhteensä 6154 m 2, josta uutta Rotarypuistoa on 3899m 2 ja nykyistä Uuraanpuistikkoa 2061 m 2 sekä nykyistä Huutokallionkadun puistoaluetta 194 m 2. Puistojen läpi kulkee jalankulku- ja pyörätieyhteys (pp). Vesialuetta (W) on 12941 m 2. Vesialueelle on mahdollista sijoittaa laiturirakenteita. Katualuetta on 2684 m 2, josta osa nykyistä ja osin uutta katualuetta Huutokallionkatu ja Kipparinkatu) sekä uutta torialuetta 930 m 2 nykyisen syväsataman laiturin kohdalla. Katualueelle laiturin lähelle voidaan sijoittaa Kirkkolahden vierasautopaikat ja linja-autojen pysäköintiä sekä kääntöpaikka. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET) on 254 m 2, kerrosala 150 k-m 2, kerrosluku I. 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Kaavamuutos muuttaa teollisuus- ja varastoalueen asuinalueeksi, joka täydentää Heikinpohjan nykyistä kerrostaloaluetta. Asuinalueelle ja rantaan on osoitettu kaavassa uutta viheraluetta ja uusia kävelyreittejä keskustan asukkaille. Nykyinen syväsataman laituri uudistetaan ympäristöineen kaupunkiin tuleville isommille aluksille. Viheralueet ovat yhtenäisinä alueina rakennusten välissä. Rakennukset erottavat sisäpihat kadusta ja pysäköinnistä. Järvinäkymiä saadaan kaikista asunnoista. Alue sijoittuu tasaiseen maastoon järven rantaan. Tornitalot 7-8 kerrosta ja rannassa olevat 4-kerroksiset talot on linjattu siten, että niiden välistä ja yli avautuu näkymiä taakse jäävistä kerrostaloista. Alueen Citymarketin puoleisessa kulmauksessa on 8-kerroksiset tornitalot, jotka korostavat asuinalueen liittymäkohtaa kaupunkiin. Uudisrakentamisesta (AK, AH) sekä katu-, pysäköinti- ja viheralueet on laadittu rakennustapaohjeet, liite 8, jolla ohjataan rakentamisen ja viherympäristön laatua. Ranta-alueen rakentamisen tehostuessa näkymät järvelle rajoittuvat nykyisiltä asukkailta ja näkymät avautuvat tornitalojen välistä. Uuden asuinalueen kaavoituksessa ei kaikilta osin voi lähteä siitä, että naapuritalojen tai yksittäisten asuntojen järvinäkymien säilyttäminen olisi ratkaiseva tekijä sijoitettaessa rakennusaloja, taloja massoiteltaessa tai kerroslukuja suunniteltaessa. Näkymien peittymisestä tai Sivu 20 / 28
5.3 Vaikutukset liikenteeseen rajoittumisesta ei voida missään vaihtoehdossa täysin välttyä. Etäisyys Automiehenkadun nykyisistä kerrostaloista rantaan on noin 150 metriä. Asuinrakentamisen etäisyys Automiehenkadun uusiin kerrostaloihin on kaavaehdotuksessa esitetty väljänä yli 50 metriä, jolloin rakentaminen tulee melko etäälle nykyisistä taloista ja ei siten heikennä nykyisten asukkaiden elintilaa tai asumisen laatua. Ajoneuvoliikenne Valtatien 14 rinnakkaisväylän valmistuttua liikennemäärät Tulliportinkadulla ovat laskeneet, jolloin Kirkkolahden asuinalueen kaduista ja ylityskohdista voidaan tehdä nykyistä turvallisemmat. Liikennevirtojen muuttuminen vähentää myös ympäristö- ja meluhaittoja ydinkeskustassa. Tulliportinkadulla liikennemäärä on ennen rinnakkaisväylän rakentamista noin 16500 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL) ja rinnakkaisväylän rakentamisen jälkeen arviolta 13400 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun ja Kipparinkadun risteyksestä on tehty liikenneselvitys (nähtävillä kaupunkisuunnitteluyksikössä), jonka liikenneennusteiden mukaan Kirkkolahden eteläosan muuttuminen asuinkäyttöön vähentää nykyistä liikennettä Kipparinkadulla ja Automiehenkadulla. Liikennemääräksi on arvioitu asuinalueella noin 600 800 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun liittymän kapasiteetti liikennevaloristeyksenä riittää nykyisellään sekä asuinaluetta että Citymarkettia varten. Tulliportinkadun risteykseen ei välttämättä tarvita tämän asemakaavamuutoksen vuoksi toimenpiteitä. Suurin muutos on Automiehenkadun muuttuminen pysäköintikaduksi. Naapuritonteille on osoitettu ajo LPA-alueen kautta nykyisistä liittymistä. Tämä muuttaa liikkumista alueella, mutta samalla vähentää alueen läpi kulkevaa ajoneuvoliikennettä ja lisää sitä kautta liikenneturvallisuutta. Asuinalueelle kuljetaan pääsääntöisesti Kipparinkadun kautta, mutta ajo myös Huutokallionkadun puolelta on mahdollinen. Varsinaiset katusuunnitelmat laaditaan myöhemmin ja hyväksytetään teknisessä lautakunnassa. Pelastusreitit tulee asemakaavan yleisten määräysten mukaan toteuttaa riittävän leveinä siten, että hälytysajoneuvot pääsevät kaikkien uloskäyntien ja varateiden läheisyyteen. Viheralueet ja katualueet sekä tonttien sisäiset jalankulku- ja ajoyhteydet on suunniteltu siten, että tämän vaatimuksen täyttäminen on kaavaa toteutettaessa mahdollista. Muut paloturvallisuutta koskevat määräykset tulevat rakennusjärjestyksen ja rakennussuunnittelua koskevien ohjeiden kautta. Sivu 21 / 28
Kevytliikenne Kaavamuutos mahdollistaa Heikinpohjasta hyvät kevyen liikenteen yhteydet (pp) Savonlinnan etelärantaa pitkin keskustan suuntaan. Kortteleiden sisäiset reitit on osoitettu merkinnöillä (jk/h, pp/t, pp/h). Merkintä jk/h on tarkoitettu AH-korttelin sisäiseen jalankulkuun ja mahdollistaa tarvittavan huoltoajon. Merkintä pp/t on pysäköintikadun pyörätieyhteys, jonka kautta tonteille ajo on sallittu. Merkintä pp/h on pyörätie, jonka kautta huoltoajo on sallittu. 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Kaavamuutoksessa nykyinen jäteveden pumppaamo puretaan. Uusi paikka on Huutokallionkadun risteyksessä ja toinen pumppaamon paikka Kipparinkadun vieressä. Esitetyt kaksi jätevedenpumppaamoa palvelevat koko ydinkeskustaa (Laitaatsalmen ja Kyrönsalmen välinen alue), joten niiden sijainti ei ole yhdentekevä. Pumppaamot on sijoitettava paikkoihin, jossa mm. viemäreiden vietot ja jätevesien ohjaaminen Pihlajaniemen puhdistamolle ovat teknisesti järjestettävissä. Kaavamuutoksessa alueen läpi kulkeva pääviemäri säilytetään nykyisessä paikassaan. Jäte- ja puhdasvesijohdot sekä kaukolämpö kulkevat rasitteena korttelialueiden (AK, AH, LPA) läpi. Johdot on sijoitettu siten, että ne voidaan perustaa maavaraisesti täyttökerroksen varaan, tämän vuoksi niitä ei ole kaavamuutoksessa linjattu rannan kautta. Kirkkolahden uudet asuinalueet ovat liitettävissä kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu Savonlinnassa Suur-Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on tällöin mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. 5.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Kuva Savonlinnan tavarasatamasta, joka rakennettiin Haislahteen, koska sinne oli helpointa rakentaa rautatie ja makasiinirakennuksia. Nykyisin Haislahteen (Kirkkolahti) johtava rata ja makasiinirakennukset on purettu. Sivu 22 / 28
5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön 5.7 Ympäristön häiriötekijät 5.8 Rakennettavuus Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella ja on lajistoltaan tavanomaista. Ranta-alue on suunniteltu nykyisen linjauksen pohjalta siten, että järveä täytetään mahdollisimman vähän. Täyttö tehdään lähinnä siksi, että rantareitit tulisivat samaan tasoon syväsataman laiturialueen kanssa ja reitit olisivat linjaukseltaan sujuvat sekä rantaluiska saadaan tuettua. Täytöt ovat pinta-alaltaan vähäiset. Kirkkolahden ranta on paikoitellen hyvinkin syvä, joten rannan laajamittainen täyttö järvelle päin ei ole perusteltua. Liikenteen melulle ei ole tarpeellista asettaa erillisiä kaavamerkintöjä. Alueen liikenne vähenee nykyisestä, koska kaupalliset toiminnot poistuvat. Lisäksi rinnakkaisväylän valmistuminen vähentää liikennettä Tulliportinkadulla. Pilaantuneiksi määritellyt alueet on rajattu kaavakartassa. Alueiden tarkat rajaukset selviävät rakentamisen aikana. Alueet ovat massamääriltään vähäiset. Pilaantuneiden puhdistamisesta on annettu kaavamääräys, jonka mukaan pilaantuneet maat on puhdistettava ennen rakentamisen aloittamista siten, että puhdistustaso vastaa korttelin käyttötarkoitusta. Maanpinta viettää alueella pohjoisesta etelään rannan suuntaan. Korkeimmillaan maanpinta on Automiehenkadun ja Huutokallionkadun risteyksessä noin +82.50 m ja alavimmillaan noin + 77.50. Korkeusvaihtelut ovat vähäiset. Täyttöalue paksuus on Norpanrannan puolella noin 1,5 m sekä eteläosassa ranta-alueella noin 3 m. Pääosin täyttö on tehty hiekasta, sorasta ja moreenista sekä ranta-alueella alaosa louheesta. Täyttö on tiiveydeltään keskitiivistä ja tiivistä. Täytön alle on jätetty vanha pohjamuodostuma (lieju/humus), johon täyttö on sekoittunut. Kairaushavaintojen perusteella kallio on noin 10 16 metriä maanpinnasta. Täyttöalueesta on vuonna 2012 ja 2013 tehty rakennettavuusselvitykset, joiden mukaan alue edellyttää vanhan täytetyn vesialueen osalta paaluperustusta ja alimmat lattiat on rakennettava kantavina rakenteina. Lisäksi kerrostalorakentaminen pitää sijoittaa esitetyllä tavalla kauemmas rannasta, jotta perustukset pysyvät vakaina, eikä liukumia synny. Tarkemmat rakennusvaiheen pohjatutkimukset sekä perustustavan ja paalutustavan valinta tehdään myöhemmin. Myös pohjaveden pinnan (Saimaa) läheisyys on otettava huomioon rakenteissa ja niiden kuivatuksessa. Matalat talousrakennukset voidaan tehdä maanvaraisesti laattaperustuksella. Koko alue ei ole täyttöä, Norpanrannan puolella on myös kalliota, jossa rakennukset Sivu 23 / 28
voidaan tehdä anturaperustuksilla ja maanvaraisina. Piha-alueet ja tiet voidaan tehdä ilman pohjanvahvistuksia. Viemärit voidaan pääsääntöisesti tehdä maanvaraisesti. Rakennukset ovat yhden portaan kapeita torni- ja lamellitaloja. Kapeat lamellitalot ja tornitalot ovat perustamistavaltaan paremmat täyttömaalla sekä vaativat yhden hissin ja porrashuoneen. Kadut ja pysäköintikatu on linjattu pääosin nykyisiä katuja pitkin. Rantaväylän puistoreitti kulkee osittain purettua ratapohjaa pitkin. Nykyisen syväsataman laiturirakenteita voidaan hyödyntää siten, että laituriin on jatkossakin mahdollista tulla isolla laivalla, joka on tarpeen Savonlinnan Matkustajasataman rajallisen kapasiteetin vuoksi. 5.9 Vaikutukset elinympäristöön Keskustan palvelut ovat kävelyetäisyydellä, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa. Nykyisistä puistoalueista säilyy osittain Uuraanpuistikon pohjoisosa (Automiehenkadun ja Heikinpohjantien rajaama alue), joka kallioinen viheralue. Eteläinen osa Uuraanpuistikosta (Automiehenkadun, syväsataman ja Huutokallionkadun rajaama alue) nykyisestä Uuraanpuistikosta muuttuu pysäköintialueeksi. Eteläisessä Uuraanpuistikossa on Savonlinnan Rotaryklubi ry:n istutuksia ja muistokivi, joiden sijainti tuli esiin kaavaluonnosvaihtoehdoista järjestetyn yleisötilaisuuden (2.5.2012) jälkeen. Muistokiven ja istutusten siirtymisestä on kuultu kaavaluonnosvaiheessa Savonlinnan Rotaryklubi ry:tä, jotka esittivät uuden puistoalueen nimeämistä Rotarypuistoksi. Uusi puistoalue on kaavamuutoksessa osoitettu järven rantaan (Rotarypuisto) nykyiselle syväsataman alueelle. Ranta on nykyisin osittain aidattua syväsatamaa, laituri- ja varastoaluetta, joka on tarpeen muokata maastoltaan ja siisteydeltään asuinalueeseen sopivaksi sekä mahdollistaa rannan virkistyskäyttö. Nykyisestä puistosta ei ole yhteyttä rantaan. Puistoaluetta on myös sijoitettu kauemmas uudesta jäteveden pumppaamosta. Rantapuisto palvelee paremmin keskustan asukkaita ja samalla yhdistyy osaksi Savonlinnan etelärannan kiertävää virkistys- ja viheraluetta. Suunnittelualueen jalankulku- ja pyörätieverkosto tukevat keskustan palveluiden saavutettavuutta. Rantaan on alustavasti suunniteltu sekä erillinen pyörätie sujuvampaan liikkumiseen että enemmän oleskelua palveleva kävelylaituri järven rantaan (rakennustapaohje). Kävelylaiturin yhteyteen voidaan rakentaa venelaitureita asukkaita varten. Uusi kevyen liikenteen yhteys Heikinpohjasta keskustaan on järjestettävä muuten kuin asuinalueen poikki eli rannan kautta. Uuraanpuistikon paikalle tuleva uusi pysäköintialue maastoutuu osittain rinteeseen, ja pysäköintialuetta ympäröivä kasvillisuus Sivu 24 / 28
5.10 Taloudelliset vaikutukset on merkitty kaavakarttaan. Tällöin säilytetään nykyiset näkymät järvelle. Taloudellisesti muistokiven siirtäminen ja uudet istutukset eivät ole kustannuksiltaan merkittävät. Julkisten katu- ja puistoalueiden rakennuskustannukset muodostuvat kohtuullisiksi, koska syväsataman laituri säilytetään sekä katuja ja kulkureittejä on linjattu nykyisiä reittejä pitkin sekä rannan täytöt ovat vähäiset ja rannan muotoilu tehdään luiskaamalla. Kaavatalouslaskelmat on tehty katu-, viher- ja torialueiden osalta. Syväsataman laiturista muodostuu uusi torialue, joka palvelee laivaliikennettä ja oleskelua. Pysäköintialue ja laivalaituri rajaavat Citymarketin ja uuden asuinalueen toisistaan ja väliin jää väljempää tilaa. Asuinalue on vaiheittain rakennettavissa. Rakennukset on sijoitettu siten, että alue on viihtyisä myös rakennustyömaavaiheessa, joka voi kestää kymmenenkin vuotta, suhdanteista riippuen. Talot voidaan rakentaa yksitellen sisäpihan ympärille. Kerrostalot ovat ensimmäisessä vaiheessa rakennettavissa nykyiseen syväsataman aitaan saakka, kunnes uusi satama on vuoden 2014 jälkeen valmistunut. Yksityinen maanomistus edellyttää maankäyttösopimuksia kaupungin kanssa, viimeistään kaavaehdotusvaiheessa. Asemakaavan toteutus edellyttää mm. yhteiskäyttö- ja rasitesopimuksia AH- ja LPAalueista. Kaava-alueen kaikkien katujen, kulkuväylien, laitureiden ja puistojen kokonaisinvestoinnit ovat kaupungille arviolta noin 0,6 0,7 Kustannuksia säästää katujen ja kulkureittien linjaaminen pääosin nykyisiä reittejä pitkin sekä rakenteiden, kuten laivalaituri säilyttäminen. Täyttörantaa muokataan vähäisin täytöin asuinalueeseen sopivaksi. Rannan käsittely tehdään luiskaamalla, joka on tukimuuria edullisempi ratkaisu. Uudet laiturit on tehtävä asukkaita varten. Myös alueen maanomistajat/rakentajat investoivat piha-alueiden (AH) ja pysäköintialueiden (LPA) rakentamiseen sekä kunnallistekniikkaan omille alueilleen. Rakentamisen yleiskustannuksia säästää mm. pysäköinnin toteuttaminen maantasossa, talojen Savonlinnan asuntomarkkinoille sopiva koko, pistemäisten massojen alhaisemmat perustamiskustannukset täyttömaalle ja yhden sisäänkäynnin/hissin tarve taloa kohden. Parhaillaan rakennetaan uutta syväsatamaa Vuohisaareen, jonka kustannusarvio on noin 5,5 milj. 2,5 milj. Alueelle rakennettava uusi jätevedenpumppaamo ja kunnallistekniikan kustannukset ovat yhteensä noin 0,2 0,3. Pumppaamon Sivu 25 / 28
rakentaminen lisää normaaleja vesihuollon kustannuksia. Pumppaamo siirretään pois asuinalueen keskeltä. Kustannuksia säästetään, kun alueen läpi kulkeva pääviemäri jää nykyiselle paikalleen. Koko alueen vesihuollon liittymismaksut ovat noin 0,1 jotka peritään pidemmän ajan kuluessa alueen vähitellen rakentuessa. Pilaantuneiden maiden ja rakennusjätteiden puhdistaminen alueelta on kustannuksiltaan vähäinen suuruusluokkana noin Maankäyttömaksuista sovitaan maankäyttösopimuksella alueen maanomistajien kesken, joilla em. kustannuksia katetaan. 5.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. 5.12 Nimistö Alueelle on kaksi puistoaluetta, nykyinen Uuraanpuistikko ja uusi Rotarypuisto. Katujen nimet säilyvät nykyisellään Kipparinkatuna, Automiehenkatun ja Huutokallionkatuna. Länsiosa Automiehenkadusta poistuu ja vaihtuu osittain LPA-1-alueeksi ja Huutokallionkaduksi. Asemakaava ulottuu järvelle vesialueen ja sinne sijoittuvien laiturirakenteiden osalta. Kaavamuutoksessa ei oteta kantaa järvialueen nimen muuttamiseen Haislahdesta Kirkkolahdeksi. Nimimuutos kuuluu Maanmittauslaitokselle. Kirkkolahti on kaavan työnimi. 5.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: - Asuinrakentaminen eheyttää ydinkeskustan yhdyskuntarakennetta. Ratkaisut ovat maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiset. - Syväsatama ja sen viereinen teollisuus- ja varastoalue muuttuvat viihtyisäksi asuinalueeksi ydinkeskustassa. Syväsatama siirtyy vuonna 2014 lähelle UPM Kymmene Oy:n tehtaita Vuohisaareen. - Kevyen liikenteen huomioon ottavat liikennejärjestelyt ja keskeinen sijainti lähellä yksityisiä ja julkisia palveluita vähentävät tarvetta henkilöautoilulle. - Puisto- ja viheralueiden määrä kasvaa nykyisestä. Puistoaluetta on osoitettu rantaan noin 1000 m 2 enemmän kuin aiemmin yhteensä noin 6100 m 2, jonka lisäksi taloyhtiöiden väliin jäävät uudet viheralueet (AH) noin 5100 m 2. Sivu 26 / 28
- Alue on tarvittaessa liitettävissä kaukolämpöverkkoon tai voidaan käyttää esim. maalämpöä. Kunnallistekniikka on pääosin linjattu nykyisistä paikoista. - Suunnittelualueella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, koska se sijaitsee jo rakennetulla alueella ja luontoinventoinnissa lajisto on todettu tavanomaiseksi. Suunnittelualueella ei ole hyödynnettävää pohjavettä. Rakentamisen myötä muodostuvien hulevesien määrää vähentävät läpäisevät pinnoitteet ja istutettavien alueiden määrän kasvaminen nykyisestä. Täytöt ovat nykyisen rantaviivan suoristamista ja pintatason korottamista, jotta puistoalueesta ja kevyen liikenteen reiteistä saadaan yhtenäiset. Rantarakenteet ja mahdolliset täytöt ratkaistaan myöhemmin omassa lupaprosessissaan ja tarkemmat vaikutukset arvioidaan siinä yhteydessä. Täytöillä ei pitäisi olla merkitystä Pihlajaveden Natura-alueeseen ja saimaannorppaan, jotta erillinen Naturaarviointi olisi tarpeellinen. - Ympäristönhäiriötekijöistä liikenteen melu ei lisäänny, koska kaupallisten toimintojen poistuminen vähentää alueen liikennemääriä. Liikenteen meluhaitat Tulliportinkadulla ja Kirkkolahdessa ovat vähentyneet rinnakkaisväylän valmistuttua, jolloin arviolta noin 40 60 % keskustan ohiajavasta liikenteestä siirtyi rinnakkaisväylälle. - Kaava-alueella sijaitsevat pilaantuneet maat puhdistetaan ennen rakentamisen aloittamista. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kirkkolahden eteläosan asuinalueelle on laadittu rakennustapaohjeet, joita noudatetaan uudisrakentamisessa, liite 8. Lisäksi laaditaan maankäyttösopimukset, joissa sovitaan tarkemmin alueen toteuttamisesta. Savonlinnan kaupunki suorittaa tarvittavat tonttijakojen laatimiset ja rekisteröinnit sekä suunnittelee ja rakentaa kunnallistekniikan ja kadut. Tavoitteena on aloittaa toteuttaminen tarvittavilta osin heti, kun siihen on kaavalliset edellytykset. Tonttijako on tehty kaavamuutoksessa sitovana, liite 13. Asemakaavan toteuttamisesta yksityisten alueiden osalta vastaa tontin omistaja. Sivu 27 / 28
6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Savonlinnassa 19.3.2014, Päivi Behm, asemakaava-arkkitehti Sivu 28 / 28