PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA
SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA
KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton Vastuunjakotaulukko Yhtiön vastuulla samantasoiset putket, johdot, kanavat, vesihanat ei merkitystä kuka asentanut, mikäli käyttötarkoitukseltaan samanlaiset kooltaan ja ominaisuuksiltaan samanlaiset
MAHDOLLISUUS?
SAMALLA MUUTAKIN? Kannattaako samassa yhteydessä tehdä muitakin perusparannuksia tai uudistuksia? esim. nykyaikainen kiinteistön tietoverkko Haluavatko osakkaat tehdä omia muutostöitä huoneistoissaan samaan aikaan? järkevä suunnittelu ja ajoitus
OSAKKAAN MUUTOSTYÖT AOYL 77 Osakas vastaa kaikista kustannuksista, mitä hänen muutostyöstään aiheutuu muutostyö on hänen intressissään Osakas vastaa aiheuttamistaan vahingoista sekä myös tekijöidensä aiheuttamista vahingoista kun vahinko aiheutettu tuottamuksellisesti, kuten hyvän rakennustavan vastaisesti
KKO 2003:80 Kosteusvauriokorjauksen yhteydessä jouduttu uusimaan osakkaan asentama, muun yhtiön tasosta poikkeava ja kalliimpi pinnoite sekä lämmitysjärjestelmä Aiheutuneet ylimääräiset kustannukset kuuluivat ko. osakkeenomistajan maksettaviksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Ei merkitystä sillä, onko asennus nykyisen vai edellisen osakkaan tekemä
H:gin HO 27.8.1975 nro 558 (KKO 18.8.1977 nro 2002) Vesi- ja viemärijohtojen uusimistyö Jouduttiin purkamaan sekä saattamaan ennalleen osakkaan teettämä tiiliseinä ja muovikatto Erikoisrakenteista aiheutuvat kustannukset kuuluivat osakkaalle
HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN hallitus valmistelee yhtiökokous päättää
KORJAUSHANKKEEN ERITYISPIIRTEET Korjaustarpeen määrittäminen kuntoarvio / kuntotutkimus pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) Rahoitus Osakkaiden muutostyöt ajoitus ja vaikutus yhtiön remonttiin Asuminen remontin aikana Kiinteistön käyttäminen Ilmoitukset yhtiön vuokralaisille!
VALMISTELU Hallitus ja isännöitsijä korjaustarve / kuntoarvio, kuntotutkimus suunnitelmat asiantuntija-apu Rahoitus ennakkorahastointi laina osakepääoman korotus (korjausavustus) Huom! valmistelu yhtiökokouksen päätösten ja budjetin puitteissa
HYVIN SUUNNITELTU ON PUOLIKSI PÄÄTETTY
KOKOUSKUTSU Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle Korjaushankkeen ja rahoitusperusteen yksilöinti esim. päätetään yhtiön vesi- ja viemärijohtojen uusimisesta sekä tähän liittyvästä rahoituksesta hallituksen esityksen mukaan Hankkeen rahoitus vastikkeella Lainanottovaltuudet hallitukselle enintään x euroa Panttaussuostumus
YHTIÖKOKOUS Maininta kokouskutsussa päätöksenteon edellytyksenä Enemmistöpäätös on pääsääntö yli puolet annetuista äänistä vaikeutettu menettely vain poikkeuksena Hoito, ylläpito (vuosikorjaukset) Perusparannukset ja uudistukset päätöksenteko helpottui vuonna 2001
PERUSPARANNUS Putkiremontti => peruskorjaus tai perusparannus (tason nosto) Myös perusparannukset ja uudistukset enemmistöpäätöksellä, kun hanke on: ajankohdan tavanmukaista tasoa maksurasitus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi osakkaiden yhdenvertaisuus huomioidaan Hanke voi sisältää molempia osia esim. lvi-peruskorjaus ja samalla uusi yleiskaapelointi
YHDENVERTAISUUS Samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla Laissa yleislausekkeet - AOYL 46 ja 60 Hyöty ja kustannukset eivät aina voi vastata toisiaan putkiremontin teko vaiheittain ei loukkaa yhdenvertaisuutta Ei pakko käyttää etua hyväkseen KKO 1989:36 mahdollisuus hyötyä
RAHOITUS Maksurasituksen kohtuullisuus yleensä järjestettävissä lainoituksella Kaikki osakkaat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti poikkeaminen vain suostumuksella Hoito- vai pääomavastike? yhtiöjärjestys määrää perusteen sanamuoto lähtökohtana yhtiön pitkäaikaiset lainat
LAINAOSUUKSIEN POISMAKSU Yhtiöjärjestyksen mukaan Jos yhtiöjärjestyksessä ei mainintaa osakkaiden oikeudesta maksaa osuutensa pois => yhtiökokouskin voi päättää Mahdollisuus etukäteissuoritukseen päätetään ajankohta Laina vain tarvitseville Vuosittaiset lainanmaksuajankohdat vrt. yhtiöjärjestys ja pankin lainaehdot
ERITYISKYSYMYKSIÄ Kustannusten tasajako - AOYL 39 poikkeus pääsäännöstä ja soveltuu harvoin: korjaus kohdistuu osakashallinnassa olevaan tilaan kustannus kaikille sama hyöty kaikille sama määräenemmistö (2/3) kannattaa putkiremontissa hanat, lavuaarit tms. Hyvitys osakkaan omasta hankkeesta? Osakkaiden lisärakenteet ja sisustukset?
HYVITYS Poikkeuksellista, putkiremontissa harvoin ei laissa, ilmennyt oikeuskäytännössä lähinnä AOYL:n vanhan 39 :n yhteydessä Osakas tehnyt kustannuksellaan samanlaisen muutoksen, minkä yhtiö päättää tehdä Edellytys, että yhtiö oikeasti säästää! Hyvitys max yhtiön säästön määrä Yhtiökokous päättää enemmistöpäätös
YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN SITOVUUS Hallitus panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksen yhtiökokouksen päätöstä on noudatettava Jo kertaalleen päätettyä asiaa ei tarvitse käsitellä uudelleen yhtiökokouksessa saa käsitellä, jos halutaan - hallituksen harkinta moitekanne käräjäoikeudessa, PS 3 kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä
PÄÄTÖKSET TÄYTÄNTÖÖN
URAKOITSIJAN VALINTA Hallitus ja isännöitsijä asiantuntija-avun käyttäminen Urakkakilpailu Suunnitelmien perusteella tarjouspyynnöt liitteineen Tarjousten avaus Kokonaistaloudellisesti edullisin Hinta ei ainoa kriteeri, mutta poikkeamiseen oltava pätevä peruste Urakkaneuvottelut
SOPIMUKSET Kirjallisesti ja huolella Millainen urakkasopimus? tarjouspyyntö tarjous urakkaneuvottelut urakkaohjelma yleiset sopimusehdot YSE 1998 pienurakkasopimus Valvojan valinta esim. KSE 1995
YSE 1998 Takuuaika 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta tai käyttöön otosta Vastuu takuuajan jälkeen urakoitsijan törkeä huolimattomuus laadun varmistus näyttötaakka tilaajalla urakoitsija vapautuu 10 vuoden kuluttua vastaanottotarkastuksesta tai käyttöön otosta Viivästyssakko
KSE 1995 Vastuu sopimuksen ja lainmukaisuus korjaamisvelvollisuus/-oikeus vastuu vahingoista, jotka johtuvat virheistä tai laiminlyönneistä vastuunrajoitus vahingonkorvauksen yläraja ellei työllä takuuaikaa, vastuuaika 1 vuosi suunnittelukohteen valmistumisesta törkeä tuottamus 10 vuotta
ISÄNNÖITSIJÄN JA HALLITUKSEN VASTUU Osakeyhtiölaki (OYL) 15:1 vastuussa, jos aiheuttaa vahinkoa toimessaan yhtiölle tai lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Edellyttää tahallisuutta tai tuottamusta Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta sekä vahingonkorvauskanteesta
KIITOS! Suomen Kiinteistöliitto ry www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi ilmainen puhelinneuvonta jäsenille maksullinen puhelinneuvonta ei-jäsenille (0600 0 1122)