OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla

Transkriptio

1 OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla FinnBuild Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, Helsinki puh etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu 1b A 10, Helsinki p. (09) , f. (09) Y

2 Urakoitsija Myyjä Vuokralainen Osakas AOYL, VahL Yhtiö AKL VahL, AOYL Ostaja remonttimies Naapuriosakas

3 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTAT Osakas > ASOY a. Suostumus/ilmoitus b. Viranomaisluvat c. Tulevat korjaukset d. Ammattitaitoiset tekijät e. Vastuu f. Valvonta g. Varaa aikaa 2. Osakas > NAAPURIOSAKKAAT a. Suostumus/ilmoitus b. Tiedottaminen c. Vastuu d. Valvonta e. Varaa aikaa 3. Osakas > OSTAJA a. Vastuu b. Välittäjän ratkaiseva rooli c. Kaupan asiakirjat d. Hallinnan luovutus e. Kotivakuutus ja oikeusturva

4 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 1. Suostumus vai ilmoitus? suostumus: osakashallinnassa olevan tilan (ks. yhtiöjärjestys) ulkopuoliset työt suostumus: vahinkoa tai haittaa yhtiölle esim. pihamuutokset tms. rakennuksen ulkonäköön vaikuttavat työt voi asettaa ehtoja yhtiöllä valvontaoikeus ilmoitus: puututaan kantaviin rakenteisiin, eristyksiin, tai johtoihin / putkiin yhtiöllä valvontaoikeus tuomioistuimen suostumus haitan korvaaminen täysimääräisesti

5 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 2. Viranomaisluvan tarve vaihtelee kunnittain vesipisteen sijainti, kuiva tila > märkätila rakennuksen ulkonäköön vaikuttavat muutokset yhtiö hakee tai valtuuttaa kustannukset kuuluvat osakkaalle

6 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 3. Selvitä tulossa olevat korjaukset julkisivu-, LVI- ym. peruskorjaukset voiko uudelleen tekemisen välttää? yhtiön suunnitelmilla yhtiön valvonnassa ei automaattista oikeutta hyvitykseen» enintään saatavan säästön määrä

7 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 4. Ammattitaitoiset tekijät suunnittelu, toteutus, valvonta dokumentaatio asuntoyhtiön suosittelemat tahot vastuukysymykset halpa urakoitsija kallis? pimeä työ ei kannata

8 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 5. Vastuu muutostyön toteuttajalla kaikista kustannuksista vastaa osakas vastuu vahingoista yhtiötä kohtaan vahingonkorvausvastuu ei siirry aiemmalta osakkaalta kunnossapitovastuu suhteessa yhtiöön siirtyy aiemmalta osakkaalta (ei riipu kaupan yhteydessä annetuista tiedoista) vastuu myös urakoitsijan laiminlyönneistä

9 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 6. Vaadi valvomaan yhtiöllä valvontaoikeus valvontakustannukset yhtiön valvonta ei korvaa osakkaan valvojaa yhtiön valvonta ei poista vastuuta! valvontaraportin merkitys vastuun kannalta

10 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 1: ASOY 7. Varaa riittävästi aikaa suunnittelun tärkeys suostumusten ja viranomaisluvan saaminen ei onnistu hetkessä osakkeiden siirtotilanteet töiden aloittaminen ennen asianmukaisten lupien ja suostumusten saamista aina osakkaan riskillä varauduttava myös yllätyksiin ilmoitus yhtiölle

11 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2 OSAKAS > NAAPURIOSAKKAAT Suostumus/ilmoitus Tiedottaminen Vastuu Valvonta Varaa aikaa

12 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2: NAAPURIT 1. Suostumus / ilmoitus suostumus: osakashallinnassa olevan tilan rajojen ulkopuoliset työt (yhtiöjärjestys) suostumus: vahinkoa tai haittaa toiselle osakkaalle voi asettaa ehtoja ei valvontaoikeutta AOYL, NaapL ilmoitusvelvollisuus? tuomioistuimen suostumus haitan korvaaminen täysimääräisesti

13 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2: NAAPURIT 2. Työnaikainen tiedottaminen liiallinen tiedottaminen? järjestyssäännöt vesikatkot yleisten tilojen siisteys

14 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2: NAAPURIT 3. Vastuu muutostyön toteuttajalla kaikista muutoksen kustannuksista vastaa osakas vastuu vahingoista naapuriosakasta kohtaan vuokralaista kohtaan vastuu myös urakoitsijan laiminlyönneistä

15 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2: NAAPURIT 4. Valvonta naapureilla ei valvontaoikeutta, mutta valvomisen voi sallia valvontakustannukset valvonta ei poista vastuuta! tiedottamisen tärkeys

16 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 2: NAAPURIT 5. Varaa riittävästi aikaa suostumusten saaminen ei onnistu hetkessä töiden aloittaminen ennen asianmukaisten lupien ja suostumusten saamista aina osakkaan riskillä varauduttava myös yllätyksiin ilmoitus naapuriosakkaalle

17 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3 OSAKAS > OSTAJA Vastuu Välittäjän ratkaiseva rooli Kaupan asiakirjat Hallinnan luovutus Kotivakuutus ja oikeusturva

18 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3: OSTAJA 1. Vastuu kaupan kohde ei hallinnanluovutushetkellä vastaa sitä, mistä on sovittu - laatuvirhe / taloudellinen virhe - tiedonantovirhe / salainen virhe muutostyöt eivät yleensä ilmene yhtiön asiakirjoista > vastuu realisoituu helposti myyjä vastaa välittäjän virheistä vastuu muutostöiden aiheuttamista vahingoista ei siirry, ellei toisin sovita pääsääntö: vastuuaika 2 vuotta - reklamointi kohtuullisessa ajassa - törkeä huolimattomuus, kunnianvastainen ja arvoton menettely

19 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3: OSTAJA 2. Välittäjän ratkaiseva rooli välitysliikkeen valinta huoneistoon tutustuminen, myös pihaalueet kirjallinen toimeksianto liitteineen tarkista ammattitaitoisenkin välittäjän laatima esite- ja myyntimateriaali tilat: osakashallintaan kuuluvien alueiden rajat materiaalit rakennemuutokset, kunnossapitovastuu

20 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3: OSTAJA 3. Kaupan asiakirjat Kauppakirjan laatiminen väärä paikka olla helppo asiakas liitteet yhtiöjärjestys isännöitsijäntodistus vika- ja puuteluettelo piirustukset, suunnitelmat, lupa-asiakirjat

21 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3: OSTAJA 4. Hallinnan luovutus virheellisyyden määräävä ajankohta jos virhe on ollut olemassa, vastuu syntyy, vaikka virhe ilmenisi myöhemmin dokumentointi: kuvat, kartoitukset jne. luovutuskatselmus? ohjeistus / vikojen ehkäisy reklamaatioajan kulumisen alkaminen

22 MUUTOSTÖIDEN MUISTILISTA 3: OSTAJA 5. Kotivakuutus ja oikeusturva Ota vakuutus! yhden oikeusturvavahingon kustannukset = jopa 100 vuoden vakuutusmaksut keskeiset ehdot vakuutusmäärä omavastuu vastapuolen kulujen korvattavuus oikeusturvan saaminen riita = kiistetty vaatimus asianajaja tai muu lakimies

23 Oikeustapauksia: yhtiön suostumus KKO:1985-II-14 Asunto-osakeyhtiön hallituksen oli annettava hyväksymisensä ja haettava rakennusviranomaisten lupa muutostyölle, jolla erään huoneiston kylpyhuoneesta tehtiin sauna, kun yhtiö ei voinut osoittaa muutoksen vahingoittavan rakennusta tai tuottavan haittaa toisille osakkeenomistajille.

24 Oikeustapauksia: kunnossapito ja muutostyöt KKO:1991:160 Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto on saattanut laadultaan olla huoneistojen sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asuntoosakeyhtiö vastasi. Pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuului osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuttanut, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys.

25 Oikeustapauksia: kunnossapito ja muutostyöt KKO:2005:26 Osakkeenomistajilla ei ollut asunto-osakeyhtiölain 77 :n 1 momentissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.

26

27 Ratakatu 1 b A 7, Helsinki puh etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu 1b A 10, Helsinki p. (09) , f. (09) Y